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房地产基金投资策略范文1
截至2006年12月20日，世茂房地产股价从6.60港元上涨到了13.16港元。按4.14港元的进入价格计算，世茂房地产在上市前向四家海外私募股权基金每股折让33.8%而让度的大约16.0%的股份（最初的发行价为6.25港元），已经让这四支基金在半年的时间内获得了约3.2倍的投资回报。
参股内地房地产公司似乎正在成为外资私募基金的一种趋势。北京奥运会、上海世博会以及人民币升值的预期――三大契机加快了外资私募股权基金入驻中国的投资步伐。显而易见的是，日益深入的经济全球化趋势以及中国内地投资环境的改善，使越来越多的外资私募股权基金进入中国房地产市场成为了可能；而中国内地庞大的人口基数和高速发展的国内经济，也为外资私募股权基金觊觎中国房地产市场提供了巨大的投资机会。
据清科集团研究中心2006年中国私募股权投资市场调查统计的数据显示，1～11月中国房地产行业从外资私募股权基金手中获得了大约23.98亿美元的投资，占据了其传统行业投资总额（56.24亿美元）的42.6%，也占了中国私募股权投资市场整个投资总额（117.73亿美元）的20.4%。从投资案例数量看，房地产行业总计有26起投资案例，占63起传统行业投资案例总数的41.3%。
从外资私募股权基金的类型来看，合计有4类基金完成了26起投资案例，分别为房地产基金、PIPE（Private Investment in Public Equity）、成长基金和并购基金。其中17起投资案例是由房地产基金完成的，涉及投资金额12.75亿美元，占外资私募股权基金在房地产行业投资总额的53.2%，超过了一半。
私募基金投资策略转向
早期涉水中国房地产市场,由于外资私募股权基金对中国房地产市场特有的政策、模式以及关系等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。
在投资中国试水阶段，外资私募股权基金与国内房地产企业合作开发房产项目，可以克服上述诸多不适应。因为双方合作可以充分发挥各自的资源优势，实现优势互补，各取所需。外方资金充足，管理先进；中方既熟悉政策、法律，又熟练地掌握规则。
随着私募股权进入房地产的深入，资产收购逐渐取代联合开发和独立开发已经成为外资私募股权基金投资中国房地产市场的主要投资方式。考虑到中国经济发展的预期，资本退出的安全性以及收益的稳定性，2005年外资私募股权基金的投资策略由原来的合资合作开发房地产项目转变为以写字楼和商铺为主的资产收购，这是他们在严格的房地产调控下为探索新的盈利模式而作出的投资策略调整。
根据国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心的《2005中国外资地产基金生态报告》显示，2005年前两个季度大型商业资产的收购占同期投资总额接近50.0%。2005年12月21日，中国首只REITs（房地产投资信托基金）广州越秀基金在香港主板市场挂牌上市，在一定程度上掀起了外资收购写字楼和商铺的热潮。此时相对于资产收购模式，2005年的股权投资方式仍然处于从属地位。
参股渐变为主要手段
2006年，以参股内地房地产企业为主要特征的股权投资方式成了外资私募股权基金的最爱。根据清科研究中心的调查，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例数就有14起，总额达14.54亿美元，占同期投资总额23.98亿美元的60.6%；而以写字楼和高档住宅为主的资产收购模式有8起，涉及金额8.70亿美元，比例为36.3%。较2005年有较大幅度的下降。 参股内地房地产项目的股权投资案例有3起。譬如美林集团以3000万美元参股北京锋尚房地产公司南京锋尚项目，持股约50.0%；扬子基金1612万美元入股位于天津市和平区的天津中心项目，携手上海复地集团合作开发；花旗银行房地产基金2000万美元参股上海徐房集团共同开发徐汇区“建业里”部分公寓项目。仅此3起项目涉及的金额已高达6612万美元。 同样属于参股房地产企业的股权投资方式还有Pre-IPO房地产企业的股权投资。这一方式成了2006年外资私募股权基金房地产市场投资的一大亮点。根据调查数据显示，外资私募股权基金Pre-IPO房地产企业投资案例为3起， 2005年没有一起，2004年只有1起（环亚投资基金投资合富辉煌房地产，具体金额不详）。
从投资金额上看，Pre-IPO房地产企业股权投资总额约3.19亿美元。在政府方面一轮又一轮的房地产调控下，拟海外上市的房地产企业主动走出国门，恰恰就为熟悉和善于资本运作的外资私募股权基金提供了新的投资缺口。
投资策略转变缘由
2006年，外资私募股权基金直接参股房地产企业，取代了以前的资产收购而成了他们主要的投资方式，原因主要有以下两个方面：
第一，171号文件令直接收购房产成本大增。2006年7月11日，建设部、商务部、发改委、中国人民银行、国家行政管理总局和国家外汇管理局六个部委联合了171号文件，即《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。其中规定“购买非自用房地产，必须设立外商投资企业”，这一条就禁止了外资私募股权基金利用海外壳公司直接收购房产的行为。
实际上，如果允许外商独立设立投资企业进行投资，则必须按照中国的相关法律办理登记注册手续，依据中国税法交纳企业所得税。此外，还规定“外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50.0%”，显然，171号文件提高了外资私募股权基金直接收购房产的交易成本和时间成本，并且资金门槛也比以前高出了许多。 171号文件实施后，许多外资私募股权基金改变了单纯的直接购买投资的路数，转向参股房地产企业或者参股房地产项目的股权投资策略。
第二，房地产企业上市融资为外资私募股权基金提供了投资机会。在包括紧缩银根在内的房地产调控下，资金过度依赖银行信贷的国内房地产企业陷入了自身资金链即将断裂的困境。在这种情形下，银行信贷以外的融资方式，例如上市融资、私募融资、信托融资等方式变得越来越普遍。2006年7月22日，银监会出台的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）规定信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。以集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。《通知》使得房地产企业通过信托融资的方式难度和门槛大大提高了，信托融资的这个渠道基本堵死。
外资股权基金未来走向
由于中国房地产行业处于初级阶段，地产金融不发达，直接融资渠道狭窄，资金来源过度依靠银行，因此地产金融发展前景深深地吸引着外资私募股权基金。随着改革开放的持续深入，经济全球一体化趋势的加强，更多的外资私募股权基金将进入中国房地产市场。
房地产基金投资策略范文2
拓展私募股权和房地产不良资产投资
私募股权业务调整投资策略
全球金融危机中，黑石私募股权投资部门把握市场机会，及时调整投资策略，进行不良资产投资。
从2008年开始，黑石私募股权基金开始投资不良债权和结构化证券以及价值被低估的资产，并在几乎未使用杠杆的情况下，对投资组合公司进行战略收购。另外，还购买信誉良好的高杠杆公司和陷入财务困境企业的银行债权和证券，通过投入资本和专业知识，使许多陷入困境的优质企业恢复财务健康和竞争力。
2009年，黑石不断拓展业务领域。黑石私募股权基金对陷入困境的位于佛罗里达州的Bank United进行资本重组。通过持续推出新产品，比如企业救援融资专项基金对企业提供资金支持。募集基金，投资于基础设施和清洁技术。2010年，在中国设立以人民币计价基金投资中国市场，并拓展对印度、韩国等新兴市场的投资。
房地产板块大力拓展不良资产收购与投资
全球金融危机爆发以后，黑石房地产部门调整投资策略。一是在房地产市场趋稳之前停止物业、房地产公司投资。二是自2008年开始加快设立各种房地产投资基金。三是开拓不良房地产债权投资领域。开拓不良房地产债权投资领域。2008年，在全球房地产和信用市场陷入混乱、银行退出房贷市场之际，黑石把握市场机会，通过设立房地产债权策略基金，建立房地产债权策略，将业务重心放在向新贷款客户提供流动性、向面临遗留商业房地产风险暴露的银行提供流动性以及对流动性强的房地产债权进行投资。黑石房地产债权策略注重估值及市场分析，谨慎使用杠杆，坚持价值导向投资。主要投资领域包括：一是夹层债权；二是资本重组；三是遗留债权投资，随着越来越多的贷款人希望减少债权头寸，黑石房地产债权策略对遗留债权工具进行折价收购和投资；四是上市股权及债券；五是优先股，主要专注于房地产领域与收购、开发及资本结构调整有关的优先股投资。截至2014年9月底，黑石房地产债务策略拥有93亿美元管理资产。
开展抵押贷款收购业务。与在调整贷款期限方面有良好经营记录、管理抵押贷款支持证券的抵押贷款服务商Bayview合作发起设立基金，购买住房抵押贷款，并通过改善不良贷款质量，使不良贷款恢复正常。
2009年下半年市銮饔谖榷ê笤谌球范围内寻求房地产投资机会。在物业和股权投资领域，把握机会对高品质物业以低价进行投资。2009年底，收购伦敦布罗德盖特办公综合大楼50%权益。在债权投资领域，黑石将业务重点扩展到一系列房地产债权投资机会，包括其认为被错误定价的公开交易债券、夹层贷款、房地产贷款收购、救援融资和优先股。房地产特殊机遇投资基金主要集中在公开市场和私人市场进行全球范围的非控制型债权收购和股权投资。2009年设立若干新的房地产债权投资基金专注于在公开市场和私人市场与非控制型债权相关的投资机会，主要集中于美国和欧洲地区。
2010年，黑石房地产业务投放近50亿美元，其中绝大部分投资于破产企业、资本重组和债权收购，为美银美林管理21亿美元的亚洲房地产资产并担任美林亚洲房地产机会基金普通合伙人。2011年，黑石房地产部门投放76亿美元，绝大部分投向不良房地产领域。2012年，黑石房地产业务部门创建用于购买、装修并出租需修复的单户住宅的重大项目InvitationHomes，投入30亿美元修复住房，为美国家庭提供住房并重建社区。
在全球范围内拓展并购重组咨询服务
全球金融危机爆发后，在大型银行和证券公司等传统竞争对手自顾不暇之时，黑石大规模拓展金融咨询业务。
拓展重组咨询业务
经济低谷时期重组需求不断增长，黑石为企业、债权人、投资者和陷入困境企业的收购方提供破产重组咨询服务，2008～2009年业务量大幅度增加。2008年重组咨询服务涉及61宗破产项目、涉及金额5000亿美元。2009年重组咨询业务涉及265宗，涉及金额8900亿美元，远远大于1991～2007年的150宗和3500亿美元规模。
黑石在金融危机期间的重组咨询业务代表性案例有：2008年2月，向北岩银行（Northern Rock）就一系列策略选择和制定公众股权框架下的重组计划提供顾问服务；2008年9月，作为AIG全球重组顾问，帮助AIG评估可选方案，协调分拆出售若干附属公司；2009年2月，向AlliedCapital庭外重组10.15亿美元债务提供顾问服务；2009年3月，为拉脱维亚国内最大的银行Parex Banka提供顾问服务，就Parex Banka进行战略选择审查、“好银行/坏银行”结构安排以及为持续融资提供担保在内的重组事宜提供服务，涉及交易金额47亿欧元；2009 年6月，为哈萨克斯坦图兰・阿列姆银行 （BTA Bank） 提供顾问服务，就BTA Bank债券违约保险投资基金 （Monolines） 以多元化支付权利 （“DPR”） 证券化方式包装“票据”事宜提供咨询服务，涉及7.55亿美元交易金额；2010年12月，向GoodyearTire&Rubber Company就各种资本结构、策略替代方案等事宜担任财务顾问，涉及金额58亿美元；2012年3月，就希腊债务交换事宜为希腊私人债权人投资者委员会 （PCIC） 的Steering Committee担任独家财务顾问，涉及交易金额2060亿欧元。
拓展并购咨询业务
2008年金融危机时期并购业务陷入低谷。2009年，黑石开展了一系列重大并购咨询业务，涉及交易金额达4260亿美元。随着全球金融危机推动重组及整合活动的增加，健康企业也重新审视自身业务结构和战略，黑石并购咨询业务团队为企业开展战略咨询业务，为企业实现财务目标、解决资本结构问题等复杂交易提供增值服务。
金融危机期间黑石并购咨询业务的代表性案例有：为施乐公司以8.3亿美元收购联盟计算机服务公司提供咨询服务；协助世界最大的传播集团之一Pu b l i c i sGroup SA以5.3亿美元收购微软互动商Razorfish公司；为雀巢公司以37亿美元收购卡夫食品公司冷冻比萨业务提供咨询服务；为路透社与汤姆逊并购交易提供咨询业务。
金融危机中收购GSO信贷平台
2008年3月，为把握金融危机期间市场动荡和错配产生的信贷业务机会，黑石收购了拥有100亿美元资产管理规模、擅长杠杆信贷业务的GSO 资本公司（GSOCapital Partners，GSO）。以此为基础，黑石将不良证券对冲基金整合到该平台，创建了黑石GSO，成为全球最大的另类信贷平台之一。
2007年，GSO三位创始人出席黑石的上市路演。路演期间，黑石披露的数据展示了其在私募股权、房地产和对冲基金投资领域的竞争优势及其与全球大型机构投资者的密切关系，但是也显示出仅有50亿美元资产管理规模的信贷业务与集团整体以及与其他版块发展的不相称。黑石正在另类资产管理领域寻求新的发展空间，与私募股权、对冲基金和房地产业务相互补。而GSO的资产负债表较小，投资者数量也很少，投资者投资金额只有220万美元，且过度依赖已经受到次贷危机早期冲击的美林和瑞士信贷，GSO自2007年3月股价已下跌了40%。2008年1月，寻求多元化的黑石宣布，将收购拥有100亿美元资产管理规模的另类信贷资产管理公司GSO。该项收购使黑石一跃成为全球最大的信贷平台之一，交易于2008年3月完成，通过支付9.3亿美元收购拥有32亿美元信贷对冲基金、5亿美元夹层投资、48亿美元CLO业务的GSO，黑石加强了信贷业务板块并使其私募股权业务受益。
全球金融危机中，世界各国政府对金融机构提出了更加严格的资本要求。基于更加严格的监管环境以及资产负债表修复的自身需求，银行回归至传统角色，仅对评级最高的企业和风险最低的交易承销债券和发放贷款。投资银行自金融危机爆发以后一直处于去杠杆状态。黑石收购GSO之后形成的信贷业务平台，为充分利用和把握由银行留下的市场空间，拓展信贷业务奠定了坚实基础。
把握金融危机契机拓展另类信贷业务
黑石凭借收购GSO之后形成的信贷业务平台，充分把握市场空白机会，同时也受益于处于历史最低点的低利率和投资者对信贷投资的需求，当企业需要Y金、投资者需要收益之时，成为寻求获得融资的企业至关重要的资金来源。
金融危机爆发当年大力拓展另类信贷业务
2008年收购GSO之后，尤其是在全球金融危机爆发以后，黑石凭借GSO活跃于全球信贷市场。收购GSO当年，黑石通过设立对冲基金、夹层基金和杠杆贷款基金募集55亿美元，为开展信贷业务奠定资金基础，并以GSO为平台提供了17.7亿美元贷款。由GSO提供的夹层融资帮助许多信誉良好、在信贷市场动荡时期难以获得银行信贷的企业走出困境。
2008年8月，GSO和黑石的私募股权基金共投入10亿美元从德意志银行收购约30亿美元的不良过桥贷款组合。随后GSO和TPG一起收购了20亿美元花旗集团的过桥贷款。由于GSO详尽的信贷分析和对债权进行的结构化处理，2年之后，每家公司都偿还了债务，GSO投资获得1.5倍的收益。到2009年，GSO拥有了240亿美元的资产。
金融危机中持续拓展信贷业务领域
2009年，GSO通过创新拓展信贷业务及产品系列。产品包括夹层基金、不良资产基金、多策略信贷对冲基金、CLO和其它为客户量身定制的产品等，向需要流动性或资产负债表需要重组的企业提供救援融资，收购陷入困境企业资产和因市场错配被错误定价的正常债权。在收购GSO后的2009年1月，黑石清算了原来的不良证券基金，整合到GSO平台，投资者被赋予资金转移到GSO的选择权。2009年市场触底之后，GSO发起不良资产基金，其首只救援融资基金（re s c u e l e n d i n gfund）――GSO资本解决方案基金（GSOCapital Solutions Fund）作为救援融资工具。由于针对中型企业的投资很少，黑石的夹层贷款和新开展的救援融资通过提供资金，帮助许多中型企业走出困境。比如，GSO资本解决方案基金以1.25亿美元可转换优先股的形式向受金融危机冲击的美国能源企业CRO
TEX提供支持，帮助企业建立了稳固的资本结构，并帮助企业通过发行债券以及获得银行信贷拓展业务。
通过战略收购扩大信贷市场份额。2010年，GSO完成收购Allied CapitalCorp.旗下的9只CLOs。2011年，GSO收购了拥有100亿美元管理资产规模的欧洲杠杆信贷管理机构Harbourmaster CapitalManagement，以及Allied Irish Bank的4只CLOs。对Harbourmaster CapitalManagement的收购使整合后的GSO成为欧洲和美国最大的另类信贷管理机构。
2 0 1 1 年继续开展创新并提供信贷业务。募集GSO高级浮动利率期限基金（BSL），该基金为封闭式基金，目标是寻求当期收益和资本保值，主要投资于优先级贷款。提供4.35亿美元融资，帮助NANA Development Corporation收购一项重要油田服务业务，使其构建了多元化资源组合。
把握美国信贷评级被调低的机会拓展业务。2011年8月，在美国信贷评级被调低之前，GSO提前做好了市场冻结的准备，以识别、把握潜在的投资机会。在美国信贷评级被下调之后，GSO以50亿美元资金投资于几十家企业，包括美国、西班牙大、英国等国的企业。
GSO实现跨越式发展
在进入黑石的5年中，G S O从最初拥有2只基金产品发展到管理27只基金。GSO基金的广度和深度使GSO有能力通过自身发放贷款和投资于行业龙头企业，向企业提供“一站式”和“一揽子”解决方案，展示了强大的竞争优势。同时，黑石的集团平台给予了GSO许多潜在的投资机会。在黑石集团框架下，GSO有能力完成整个融资，降低了企业向其他机构寻求额外资金的需求。GSO的旗舰对冲基金积极参与信贷业务和事件驱动型信贷业务，向面临债务违约、债务到期、监管政策变化、破产或者法律纠纷的企业开展业务。与其他机构合作对企业进行短期和长期融资也是GSO拓展业务的方式之一。2013年2月，澳大利亚冲浪服装零售商Billabong International Ltd宣布，由于欧洲贸易环境恶化等原因，半年内亏损高达5.56亿美元。2013年7月，GSO和Altamont Capital Partners一起向陷入困境的澳大利冲浪服装零售商BillabongInternational Ltd提供2.94亿美元过桥贷款。依靠G SO和A l t a m o n t Ca p i t a lP a r t n e r s提供的过桥贷款，该企业得以偿清债务，稳定业务。贷款自7月22日开始，12月31日到期，贷款利率为12%。同时，Billabong同意以636亿美元将DaKineH a w a i i I n c .品牌出售给Al t a m o n t。GSO还与Altamont、GE Capital一同向Billabong提供长期融资，使该企业通过建立更为灵活的资本结构稳定业务，实现长期增长目标，并且用于偿还过桥贷款。融资安排包括提供短期贷款、循环信用额度等形式。作为交易的一部分，美国加利福尼亚州运动服装公司Oakley Inc.前CEO被任命为Billabong的CEO。
募集第二只救援融资基金。2013年9月，GSO关闭其第二只救援融资基金――G S O资本解决方案I I（G S O C a p i t a lSolutions Fund II LP），募集50亿美元资金，向遭遇流动性困难的企业提供债务融资，向试图走出破产境地的企业提供退出融资。由于基金规模远远大于2010年关闭的第一只救援融资基金规模，使黑石具有了向具有大额流动性需求的企业进行融资的竞争优势。
房地产基金投资策略范文3
事实上，基金定投只是一种帮助投资者克服情绪影响，按照既定计划进行纪律操作的投资策略，能否赚到钱，关键还看我们如何运用这种策略。
以股票型基金为例，我们分析和比较了采用“定投”和“一次性买入”这两种投资策略，在大牛市、大熊市、平衡市、牛短熊长，熊短牛长这几种市场走势情况下的收益差异。我们发现，定投策略获得收益金额和避免亏损的概率远远大于一次性投入或是频繁操作策略，定投策略确实能够有效规避一部份市场风险，特别是把周期拉长后，风险会进一步释放。
今年以来，随着债券市场的不断扩大，投资者对债券的投资热情开始蔓延，我们选取了近两年的债券型基金的业绩，进行定投策略的数据模拟，发现表现也非常不错。债券市场属于长期向上的单边市，震荡幅度较小，适合期初单笔投入后期持续追加的策略。债券基金定投对于稳健型客户来说，同样能获得可观的收益。
然而，基金定投不应该只专注于在投资时点的选择上，更应该把关注点放在投资标的的选择上，两者相结合才能让定投发挥应有的功效。
通过对不同投资期限和不同类型基金的定投收益的分析比较，我们得出如下结果：
1、混合型优于股票型
从最近五年到最近三年的基金定投业绩比较可以发现，混合型基金由于灵活的仓位控制，整体定投业绩好于主动型股票型基金。说明基金仓位对业绩稳定性有很大影响，谁都不希望赚到的钱很快输掉，混合型基金能有效锁定收益。
2、中小盘指数基金优于大盘指数基金
从最近五年到最近三年的中小板基金定投业绩优于中证100和上证50等大盘指数基金，主要原因还是中小企业公司的企业增长和盈利能力相对权重股要更强，虽然PE较高，波动较大，成长性远优于权重指数，业绩表现相对更佳。
3、QDII基金定投值得关注
房地产基金投资策略范文4
最近股市不好，手上的基金也都在赔钱。我想问问春节前股市会怎么走?非常关注你们的基金投资策略，年中时根据您的投资策略对基金组合逐步做了一些调整，效果不错!现在到了年底，我的基金应该调整吗?我现在持有的核心品种有银华优选、新华优选、华安中小盘成长，还请老师点评点评，谢谢!
基民 麦肯锡
【专家点评】
期待中的跨年度行情落空，恐怕会打击不少投资者的乐观情绪；短期股市深幅调整也可能导致对未来市场发展信心动摇。是否需要调整投资策略呢?关键是理解股市发展的主线，把握市场中期走向。
复苏仍为主旋律
09年推动股市的三大动因是流动性、政策和经济复苏。其中经济复苏是核心，流动性释放和刺激政策目的都是经济复苏。
年底政策变化一定程度上超出了市场预期，也使跨年度行情化为泡影。房地产价格的快速上升引发了超出预期的政策调整，新一轮房地产调控序幕正在拉开。在一定程度上，年底的政策调整信号超出了市场的预期。虽然业绩增长强劲，但政策调整的不确定性使地产股陷入大幅调整。此外，银行股的再融资压力，新股发行加速在此背景下也都成为年底市场面临的阴影。
从市场面看。机构投资者短线操作转向是股市持续调整的直接原因。在11月以基金为代表的主流机构投资者纷纷把目光转向为明年投资布局，部分基金不排除为跨年度行情提前展开做准备。12月初股票型基金平均仓位水平提升至86％，接近年内高点。但在短线调整信号出现后。机构投资者短线操作策略普遍转向，年底排名因素也使得基金大多采取跟随市场的减仓策略，12月中旬后基金持续小幅减仓近5％。09年投资收官，保存胜利果实成为机构投资者普遍采取的短线策略。
从明年的预期而言。政策调整使股市面临更多不确定性。但中期来看，基本面因素仍然稳固，复苏仍然是驱动股市中长期走向的核心因素。2010年上市公司整体的业绩增长确定，大市值的银行股估值水平较低，制约市场整体下行空间。预计年底股市将维持弱势震荡调整，逐步消化政策调整因素。而中期来看转向业绩驱动是必然，这种转换有可能在一季度春节前到来。
而从更长期来看，对中国经济而言，v字型的经济复苏将逐步恢复到略低的经济增长常态，宽松的货币和财政政策将逐步退出，股市将进入一个相对平稳的发展阶段。股市整体既不会产生像09年从危机底部复苏时如此强劲的系统性上涨，也不会面临如08年那样严重的风险。经济转折时期起决定作用的资产配置和行业配置作用会相对下降，而选股能力的重要性相对而言会重新提升。
基金组合以均衡配置为主线，蓄势等待
在这样的市场环境下，基金投资者应采取何种策略呢?
首先，中长期股票类资产的吸引力更强，这一配置方向并未发生变化。从明年的投资布局来看，资产配置仍应以偏股型基金为主。
其次，短期市场的不确定性也使收益目标难以快速实现，这意味着为明年的投资做准备也不能过于急进。保持一个相对均衡的基金组合，等待市场好转是最为稳妥的策略。
从资产配置角度看，对积极型投资者而言，我们建议年底保持70％左右的偏股基金仓位，稳健型投资者保持50％一60％左右的偏股基金仓位，而保守型投资者偏股基金仓位在30％以下。
从风格配置角度看，股市在四季度以后进入相对的风格模糊期，中小盘风格向大盘风格的转换尚需时日。我们建议投资者的基金组合在风格上也保持相对均衡的配置；中大盘风格占30％－40％，中小盘风格占20％－30％，余下还可以配置部分风格轮动特点的基金。
对于重仓投资者而言，目前较好的策略是通过审查组合中的基金品种来决定是否买卖；若组合中基金较为优秀，那么最佳的策略是持仓等待。若组合中基金品种不佳，那么可以在年底的市场调整中更换基金品种，既实现阶段性的避险，又实现组合优化。
基金品种评估：选股选时能力均衡最重要
这位基民朋友在挑选基金时参考了我们的基金投资策略，基金品种也多数都是曾经在我们的组合推荐名单中。应该说组合中配置这些基金的理由都还存在，因此多数基金品种无需调整。从基金的投资能力来看，现在多数基金都在强调选时和选股的结合，但真正能把这两者把握比较均衡的还是为数不多。从这个角度看，长期在选股和选时能力方面都表现平平的基金无需留恋，完全可以以更优秀的选手取而代之。
前瞻性配置能力突出
银华价值优选长期业绩表现优秀且稳定性突山。基金近两年、近三年业绩均处在同类型基金前20％以内，近一年表现更是排名同类基金前十，业绩表现十分优异。该基金在各种市场环境下表现均较为出色，把握市场转换的能力。牛市下风格积极，业绩突出；而市场下跌时也能积极主动避险，熊市中业绩处于中游水平。
银华价值优选以自下而上的个股精选为核心策略，曾长期以稳定持有绩优股为特点；但近期该基金极为重视行业配置方向的选择，明显加强了行业布局的轮动操作。基金的选股方向以主流的一二线蓝筹股为主，对市场投资主线变化把握能力较强，在行业配置布局上具备较强的前瞻性。09年一季度重点配置了金融、地产；二季度分步减持金融，逐步增配汽车、家电等消费主线股票；三季度继续减持金融、地产，增配消费板块。行业配置变化体现出基金经理清晰的投资思路以及对市场的前瞻性判断。
基金在多数时间保持90％左右的高仓位水平，仓位策略积极，很少进行短波段交易。但基金针对市场整体风险变化也具有主动避险意识，在09年3季度间主动降低仓位，选时能力表现较为突出。
银华价值优选在09年的突出业绩与其准确把握市场节奏变化，抓住重要投资主题有关。其业绩在很大程度上取决于基金经理对大势和市场投资主线的前瞻性把握能力，在这一点上掌管超过百亿资金的基金经理表现出色。但基金规模持续扩大，将给其投资管理带来更大难度。预计在明年的市场环境下，基金维持前十的表现将有困难，但整体仍能保持在中上水平，投资者可继续配置持有。
小基金期待保持黑马本色
新华优选成长于08年7月熊市中后期成立，也是新华旗下第一支股票型基金。基金成立以来，由于其良好的策略前瞻性，在市场各个阶段都取得了较好的投资业绩，虽然成立时间仅一年多，但其整体业绩表现良好，09年基本长期处于同类型基金领先水平，且业绩大幅超越沪深300指数，成为09年业绩最为突出的黑马基金。
新华成长从成立起就表现出了灵活制胜的投资风格，对市场投资主线的变化体现出敏锐的嗅觉和较强的策略执行力。从仓位的控制到灵活的行业配置都充分体现出其灵活变化的投资风格。但在灵活的投资风格背后，其持股风格始终围绕着市场具有核心成长性的上市公司进行投资，不同的选股思路和角度也体现出基金经理在选股上的独到之处。
投资方向上新华成长基本上以一线、二线蓝筹中成长性突出的上市公司为主，灵活把握市场行业轮动的变化进行灵活配置。基金
虽然较为强调自下而上的投资策略，但在成立之初面临市场深幅下跌时，也表现出较好的资产配置能力，从而避免了基金资产的大幅缩水；行业配置方面，基金经理总是能在前瞻性的投资策略下较好的根据市场热点的变化灵活的调整行业配置，体现出较好的行业配置能力；选股方面始终围绕具有一定成长性的公司进行投资，不同的选股思路在投资对象选择上往往能够发掘较好的投资品种，体现出基金经理选股上的独到之处，也体现出其较强的选股能力。
较好的策略前瞻人土是新华成长的优势，特别是在面对09年市场变化的过程中，新华成长有效的把握了市场变化的逻辑和脉络，并及时的对仓位、行业配置进行调整，取得了较好的投资效果。
总体而言，新华成长可以说是09年基金市场中表现最为抢眼的黑马基金。而基金投研杨心的变化则是这种变化的基石；新华优选的基金经理王卫东先生是新华投研团队的核心，对新华基金09年业绩大幅提升功不可没。在精团队稳定的前提下，对此类中小潜力基金我们继续看好。
中小盘配置风格
华安成长是一只中小盘风格基金，基金长期业绩表现中上游。近一年、近两年业绩位于同类型基金前30％左右，各阶段业绩均处于同类型前列。该基金在牛市和熊市下表现相对均衡。牛市下保持中等偏上的收益能力。
华安成长采取“核心+卫星”的投资策略，核心重仓股集中在大盘、中盘成长股，辅之以灵活的小盘股参与投资。基金自下而上的选股能力较强，而择时能力则表现一般。仓位风格稳健，平均仓他在80％左右，随市场灵活调整。09年反弹市场以来，基金仓位仍然保持在70％左右，而大波段操作明显。另外，基金对行业配置的思路整体契合市场，如在2季度对地产股的集中配置，3季度则对医药、批零、设备等行业的重点配置，在近一年多来，基金对市场线索把握较为到位。
房地产基金投资策略范文5
根据统计，中国目前有50多个资金信托产品，其中约20个涉及房地产投资，筹集的用于房地产投资的资金约30亿人民币。但是，这些信托资金在房地产市场的投资活动是非常有限的，主要是因为信托投资公司认为房地产投资的风险较高。
中国房地产信托投资与国外REITS的区别
目前，一些海外房地产投资基金在中国房地产市场较活跃。这些海外基金所在国的有关基金监管的法律较完善，且国内金融市场发达，对其发展较为有利。但受中国房地产市场高回报的吸引，摩根斯坦利等海外基金在中国通过直接投资的方式，与国内合作伙伴共同组建房地产项目公司参与开发。
多数海外基金的投资策略是很谨慎的，不会承担不必要的风险，他们在华投资金额在全球的资产组合占的比例很小。海外投资基金在中国投资时，往往通过以下一些方式回避风险：（1）投资方式以直接为主，参与项目的开发过程，投资项目多位于北京、上海等大城市地理位置较优越的地段；（2）倾向于选择大型、有政府背景的房地产开发商作为合作伙伴，以便保证开发项目能顺利办理相关审批手续；（3）由于追求短期高回报，更多选择中高档住宅进行投资。
由于中国不断膨胀的中产阶层住房需求的稳定增长，使得住宅投资的回收期相对较短、且投资回报率相对较高，尤其是一些地段优越、定位准确的住宅项目在预售阶段就能有较好销售成绩。相反，海外投资基金目前很少涉足写字楼、零售物业、酒店、度假村等类型项目的投资，主要原因在于这些项目投资回收期较长，且在处置时相对较难。
但是，海外投资基金在中国投资也面临一些障碍。例如，通常需要在国内建立合资企业或独资企业，由此产生较高的管理成本。
就国内的房地产信托投资而言，其在房地产领域的投资方式与亚洲一些国家目前房地产信托投资基金（REITS）的方式有很大差别。相对而言，REITS的风险较小。
但是由于国内的“一法两规”仅涉及对房地产信托的管理，没有相关法律法规保障投资者的利益，规范管理基金的使用，房地产基金无法在国内合法募集，法律环境还不允许中国在近期采取REITS。
目前，中国对普通百姓购买信托新产品有很多限制。主要表现在：信托投资公司在办理资金信托业务时，不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传；不得承诺信托资金的最低收益；信托公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份），每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。因此，此类信托产品的投资者在很大程度上限于机构投资者和部分收入较高的个人。这样限制的部分原因是政府不希望中、小个人投资者将其生活储蓄或是其他一些难以承受投资失败的资金，投资于风险较高的投资工具。由于信息不对称，缺乏基本投资知识，中小投资者根本无法了解这些投资工具的潜在风险。中国政府对大量普通老百姓将个人储蓄投资于风险投资工具可能遭受重大损失，并最终导致对社会稳定性的负面影响是非常关注的。
房地产投资基金未来发展模式建议
REITs是一个很重要的投资工具，一般是指以信托基金或公司形式收集资金用以投资、运作及管理一些有稳定收入的房地产项目，例如办公楼、商场、工业楼宇及酒店等。REITs可以让房地产市场增加流动性，盘活低迷的房地产市场，并可让小型投资人有机会持有大型的资产，从而得到较稳定的回报。
REITs一般具备以下特征：
・清晰的投资目标
・把大部分的收益分配给基金投资者（通常超过90%）
・须符合某些由有关监管单位设立的投资限制，如借贷上
限、投资地域限制及限制参与开发活动
・可私募或在交易所上市
在澳洲、荷兰和比利时等地区称为“Listed Property Trusts（LPTs）
以美国的经验来说有三种主要类别：
一是投资于房地产项目的股本型房地产信托基金（Equity REITs）。
二是为房地产开发商提供贷款，或投资于贷款及房地产抵押贷款债权证券（Mortgage―backed Securities），收取来自抵押贷款利息的抵押借贷型房地产信托基金（Mortgage REITs）。
三是混合以上两种形式的房地产信托基金（Hybrid REITs）。
自“121号文件”出台后，中国房地产市场的持续发展需要新的资金来源和融资方式，REITs能有效弥补这一需求缺口。
REITs的特点在于提供稳定的租金回报率和相对较低的风险，可充分发挥中国较高的储蓄率的优势，有助于促进中国证券市场的发展；REITs的发展，减少了开发商对银行信贷的过度依赖，有利于银行长期稳定经营。随着国内房地产金融政策的紧缩，REITs产品自身的一些特点，也成为其未来在中国发展的重要优势条件。这种新型融资工具的优势在于：
（1）为投资者提供相应低风险的投资工具，且REITs通过投资于已建成的有稳定租金或其他收入的物业，保证较高的投资回报。
（2）增强房地产市场的流动性。REITs通过投资购买写字楼物业、零售物业、促进该类物业的销售。REITs的上市，保持了较高的流动性。同时，为发展商提供了银行信贷以外的融资途径。
（3）REITs遵循公开、透明的管理模式, 通过对其所投资资产相关资料的公开，有助于提高房地产市场运作过程的透明度。
（4）REITs价格变动与其所投资物业的资产净值相关，受股票等其他金融产品价格变动的影响较小。
尽管REITS在中国的发展可以带来上述一些积极有利的影响，但由于种种原因，许多促使REITs在日本、新加坡、韩国等一些亚洲国家产生的经济因素，很难在短期内在中国实现。因此，REITs在中国的出现仍尚待时日。具体而言：
（1）由于中国金融市场环境及机制与其他经济较发达的亚洲国家存在明显差别――在中国，拥有能产生长期稳定租金收入物业的开发商，可以通过房地产抵押、租金质押等方式向银行申请贷款，因此，适合REITs投资的有稳定回报的物业相对较少。
（2）目前中国的房地产市场发展较快，未来3-5年，主要大城市房地产的供应增长较快，尽管需求也将有所上升，但市场波动明显。一旦REITs出现，在房地产市场不太稳定的状态下，保证投资者的回报将成为一个问题。
房地产基金投资策略范文6
随着国家调控政策的陆续出台、通货膨胀管理的预期以及市场的不确定性，股市近一段时间以来连续下挫。受此影响，资金阶段避险的需求上升，基金加大了对债券等的配置，并且在行业的选择上，也采取了分散的原则，以降低一个行业的持股集中度，从而有效地降低了风险。
股票资产市值大跌 债券资产增持加大
在股市整体表现偏弱的格局下，1季报显示，4季度全体基金净资产总值约2.45万亿，季度环比下跌10.45％；全体非货币市场型基金净资产总值约2.32万亿，环比下跌5.69％，持有股票总资产约1.8万亿元，平均持股仓位约77.61％，较去年4季度末下降0.88％，持股总市值下跌6.74％。
房地产政策调控、管理通胀预期是股市此轮调整的主要因素，受此影响，资金阶段避险需求上升，债券市场较去年4季度有所回升，全体基金持债市值与上季度持平，持债仓位由10.87％上升至12.14％，整体上基金加大了对债券等非权益类资产配置，全体非货币市场型基金现金比重较去年4季度末上升2.47％。
去年3季度以来，A股市场估值水平结构性偏高，股票整体供给不断加大，房地产行业调控波及银行、钢铁、有色等众多行业，信贷政策调整等因素使市场处于弱势宽幅震荡之中，市场不确定性增强使得季度股票基金净申购环比增速回落。对开放式基金(非货币型)的份额变动环比统计显示，股基份额环比增长3.29％。债基连续4个季度净赎回后转为净申购，份额较去年4季度末稍增0.49％，主要由避险资金需求推动；混合型基金份额环比下降0.09％。规模最大的5家基金公司仍保持绝对优势，而中小基金公司波动较大。1季度末华夏、易方达和嘉实基金公司总资产净值仍然位居前三。民生加银、摩根华鑫管理资产规模季度环比增长最大，分别为183.75％和66.48％；交银施罗德、天治、大成基金公司总规模下降比重最大，分别为-27.74％、-19.56％、-16.75％。1季度股票持仓比重最大的基金公司前5名是中邮创业、新华、光大保德信、信达澳银、东方基金公司；从基金公司季度持股占总资产比重变化可反映该公司的整体的股票策略。较去年4季末增仓幅度最大的前五名公司是申万巴黎、建信、信达澳银、汇丰晋信、中欧基金公司，其中合资基金公司居多。申万巴黎基金公司从去年季度末49.09％的总持仓增仓至81％，幅度最大，操作风格与去年4季度截然相反；较4季末减仓幅度最大的前五名基金公司分别是华泰柏瑞、上投摩根、民生加银、长城、华泰柏瑞基金公司，其中金元比联由22.5％的持仓降为11.26％，减仓幅度之大显示其1季度极为谨慎的投资策略。规模最大的5家基金公司中，嘉实和华夏持仓比重增长稍大，博时比重降低。
关注大基金公司行业变动
基金(非货币型)行业配置占净值比显示，4季度末持仓比重前五大行业依次为制造业、金融服务、机械设备、采掘业、医药生物。与4季度相比，医药生物替代金属及非金属行业进入前五。而变化较大的是信息技术、机械设备、医药生物占比上升；金融服务、金属及非金属配置比重下跌较大，房地产行业占比仍继续下跌。
扣除股价变动因素，以去年4季度末持仓为参照，从持股数量角度测算，基金主动增持幅度较大的行业为文化传播、木材家具、信息技术、电子行业和医药生物。而上述行业中文化传播、信息技术、医药生物被连续两个季度大比例增持。主动减仓幅度较大的是金属及非金属、采掘行业、农林鱼牧、建筑和金融服务。去年3季度以来房地产行业调控预期对整个系统影响较大。1季度部分调控措施出笼，对银行、钢铁制造、有色金属、建筑等与地产联动性较强的细分行业造成实质性影响，这也是基金减持上述行业的主要原因。交运仓储、造纸印刷、公用事业等行业被基金温和增持。
考察连续多个季度整体业绩表现优异的华夏基金公司，其1季度持仓主动变动特征与基金公司整体情况有所差异，除了电子、木材家具、文化传播、信息技术等行业，华夏基金在石油化工、机械设备、造纸印刷和公用事业等板块增持比重较大；同时在农业，金融、采掘、建筑等行业减持比重较大，而对于房地产行业少量增持。
投资集中继续降低 持股分散降风险
由于宏观经济不确定性增强，系统性风险剧增。去年3季度以来，主动股票型基金股票集中度和行业集中度不断降低。这表明基金力图通过分散化尽量降低组合的非系统风险，以追求整体风险适中。我们看到基金持股集中度明显下降，从去年2季度末46.05％下降至今年1季末42.21％。基金数量最多的前二十只个股中超过一半为金融股，1季度有8只被增持，有12只被减持。中国太保、ST伊利、格力电器被增持幅度最大，其流通股显示基金持有比例较去年4季度末分别上升10.59％、8.76％和4.52％，其中消费类个股居多。被减持最大的权重股依次为北京银行、中国平安、兴业银行，流通股显示基金持有比重比二季末分别下降9.76％、9.73％和7.46％。连续两个季度基金持仓涉及约761只重仓股，1季度被增持和减持幅度最大的个股分别为中国一重、中山公用。按基金持流通股比重增或减持超过5％为标准，被增持明显的有84只，被明显减持的有42只。整体而言，本季度被增持或减持的股票，所属行业比较分散，行业内部呈分化走势，主要来自新材料、能源、信息、电子和医药等行业，其中被减持个股金融行业较多。根据过去的统计经验，从二级市场股票投资的角度，我们建议仍然需要关注上述在4季度被大幅增持和卖出的部分股票，通过详尽地考察上述个股在自身基本面的变化，股票投资人可望觅得良机。
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