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房地产金融危机范文1
从2007年美国次贷危机开始至2008年,中国的楼市因购买力不足而持续萎缩了一年,高房价似乎已经丧失了市场支撑。然而2009年中国的实体经济仍然在遥远的复苏路上,国民收入依旧在缓慢的滞涨甚至负增长的状态,但是诸多城市的房价却一路飙涨到接近翻倍的程度,有些地区的房价甚至上涨了一倍有余,高房价下的楼市已经与市场分开了万里之遥。究其房价的幕后推手,从楼市交易量统计数据中可以看出,一线城市85%的交易量来自于投资需求,一套房半年内换手两三次的现象已经非常普遍,过度的投机早已将房产推动成虚拟资产,在这个过程中房地产泡沫也在慢慢积聚,当全民住房资产总价值超过40万亿之时,房产泡沫也就被放大成为经济泡沫,给我国整体经济环境带来的风险是不言而喻的。
二、促进房地产市场逆势上扬的原因
(一)刚性需求的释放及宽松的货币政策导向
2008年房地产市场的不景气,浓厚的观望气氛促使较多意向购房客户采取观望的态势,从而积累了大量的刚性购房需求。自次贷危机以来,为应对国际金融危机、促进住房消费,我国实施了适度宽松的货币政策,银行信贷大幅增加,降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策有效刺激了住房消费。2009年随着经济环境的好转,刚性需求的集中爆发从而导致了供不应求的局面,较小的供给弹性和巨大的刚性需求,成为推动房价上涨的根本原因。
(二)通胀及政策预期带来的保值增值要求
以美国为首的世界各国为了挽救金融危机,向市场注入大量流动性,使得人们对未来通货膨胀的预期越来越强烈,投资者尤其是高收入阶层对资产保值增值的需求不断增大,面对我国不发达的金融市场和有限的投资渠道,置业买房自然成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说年初导致房地产价格上涨的市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话,那么自二季度以来,投资和投机型需求则成为推动房价上涨的主力军。
三、复苏过程中房地产金融孕育的风险分析
(一)宏观政策面的风险分析
房地产开发投资金额大、开发周期长,房地产商作为个体的决策与国家的宏观政策调整之间存在时间差,使得开发商必然会面临政策变动带来的风险。
1、融资风险
从我国房地产市场的运行过程极其资金链来看,其融资方式还是来自银行信贷的间接融资方式,在金融危机的大背景下IPO的暂停,使得直接融资几乎被隔断,融资渠道的狭窄使得这种单一的融资模式孕育着极大的风险。近几年央行针对房地产投资热潮导致的房价飙升了加息和紧缩银根等一系列政策,使开发商的资金链非常紧张,很多小型房地产商最终没有熬过“冬天”。
2、保障性住房建设计划对房地产行业带来的冲击
据国土资源部公布的数据显示, 今年上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷,同比增加36.3%。其中,经济适用住房用地供应3390.35公顷,同比增加33.3%;廉租住房用地供应364.01公顷,同比增加72.0%。这表明今年全年保障性住房用地供应增加趋势非常明显。
3、土地政策对房地产行业的影响
今年以来,伴随宏观经济完成一个“V”型震荡反转,当前宏观经济回升基础日益坚实,房地产价格也在短暂的调整之后飞速走高,目前城市房价失去控制、地方政府土地财政持续性造成的危害、城郊小产权房屡禁不止,都说明现有的政策已经维持不下去,需要一个大的选择和大的调整。据析,明年的房地产土地市场供应主要是侧重中低价位,中小户型商品房以及保障性住房的土地供应。这表明在未来的几年中,政府将加强对房地产市场的土地供应管理。宏观政策的改变,必将给房地产行业带来各种不确定性,而不确定性对于整个房地产金融来说本身就是风险。
(二)市场方面的风险分析
1、市场供需的“价格风险”
衡量房价通常运用的指标是房价收入比和价格租金比两种,这里我们也采用者这两种方法来对现阶段我国房价总水平进行分析。
房价收入比。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。当住房用来满足自住性需求时,房价高低的决定性因素主要是居民的实际购买能力,通常用“房价收入比”来表示。根据统计,在2007年我国房价收入比已高达7.8:1,北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10:1,而在2009年这一比例不断提高,北京核心区更是达到22:1的高位,资产价格泡沫越吹越大,风险不断积聚。
价格租金比。当房产作为投资需求时,房屋租金成为决定房价的重要因素,国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少;相反如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大。根据统计结果现实,近年来我国房地产市场“价格租金比”持续大于1,自2003年至2009年前三季度,“价格租金比”一直维持在1.04以上。价格租金比持续高于1,说明近几年来在房价的不断上涨的过程中,刨去经济发展以及需求增加等合理因素外,我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。
2、行业周期调整的风险
根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而如果以房价环比负增长为调整标志,我国从2008年开始的房地产调整仅仅持续了7个月时间。从2009年第二季度伊始,受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响,利率大幅下调以及针对房地产出台的一系列措施使得房地产市场提前结束调整。可见,这一轮房地产行业的调整注定是不完整不充分也是不成熟的。
(三)法律方面的风险分析
在房地产行业蓬勃发展的过程中,迄今为止也没有一套涵盖房地产开发、经营全过程的比较完备、严密的法律。未来国家会不断制定新法,但这些新的法律、法规总是落后于房地产行业的形势的,这种行业发展的超前和立法的滞后必然会给房地产行业带来一定的风险。
在我国现阶段暴利的房地产行业中,许多企业为了追求高额利润,采取各种非法手段,进行房地产的开发和经营,这无疑增加了法律风险。
四、结语
房地产金融危机范文2
关键词：房地产市场 金融风险 风险防范
由美国次贷危机引发的世界金融危机影响了世界各国的实体经济，我国房地产业就是其中受到较大影响的产业之一。这是因为其与金融业的联系最为紧密，所以对金融危机的反应也最为灵敏。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。它能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,最终危及整个金融体系乃至国民经济体系的安定。在极端条件下，会形成泡沫经济，最终泡沫破裂将会导致经济危机。所以防范房地产金融风险不仅可以促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，而且能促使整个金融业和国民经济的稳定与发展。
1.房地产市场金融风险的现状及分类
1.1我国房地产市场发展现状及特点
我国自2009年以来，受国际金融危机和国内经济增速放缓的影响，以及房地产市场自身的调整等诸多的因素，商品房的销售量呈现萎缩状态。大量存量房和经济适用房的出现，给楼市带来新的变化，房价下降趋势已基本形成。在这种状况下，我国房地产市场又呈现出了新的特点：一、房价仍然过高，已远超居民购买力。这个问题在我国大城市显得更为突出。以国际上通用的判断房价是否合理的指标――房价收入比看,几年前上海就达到了10.5倍,广州为10.7倍,深圳达到了16.1倍,远远超过了4～6倍的合理区间,使得居民难以承受。二、住房投资规模过大,且仍呈增长趋势。在国家对地产行业宏观调控加强的情况下,去年1～2月,我国房地产开发投资同比仍增加32.9%,这说明,房地产市场依然过热。三、商品房空置面积上升。空置面积增加,极易引发经济泡沫并带来金融风险。四、市场秩序混乱。主要表现为：一是不能明码报价。二是购房价外任意设定收费。三是各机构搭车收费现象严重。如测绘费、按揭贷款律师见证费和保险费等,开发商在售楼时又将此费用转嫁给了购房者,这些都大大加重了购房者的负担。五、房地产金融风险骤增。目前房地产业所需资金中约60%来源于金融机构，开发商自有资本少,严重依赖银行资金的现象普遍。银行向开发商贷款面临着巨大的信用风险，再加上银行发放个人住房贷款也存在很大的风险,这些都是引发金融市场的不稳定因素，加剧了房地产金融风险的程度。
1.2我国房地产市场金融风险的分类
我国房地产市场的金融风险主要有以下几类：
一是房地产价格上涨过快，存在着泡沫破裂的风险。世界各国爆发的金融危机的导火索有两个，一个是股票市场的泡沫经济，另一个是房地产泡沫经济。房地产的功能有两个，一个是居住，一个是投资，所以房地产业很容易出现投机。房地产业带动着不少行业的发展，如建筑、钢材等，而这些行业资金也大多来自银行，一旦房地产泡沫破裂，极容易产生联动效应。
二是土地储备贷款存在着隐性风险。我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。
三是消费者投机预期带来了房地产业金融风险。在当前我国的住房政策是鼓励中低收入家庭购买住房的宏观调控下，逐渐形成了住房需求持续旺盛的市场现状，根据供需原理，供不应求必然导致房价急剧上涨，借鉴国际经验可看出，个人住房贷款的风险一般是在放贷后5-10年后才开始暴露。目前，我国个人住房贷款的不良率正呈逐年上升态势。
四是法律、法规不健全带来的房地产业金融风险。由于我国现行法律体系涉及个人信用方面的内容较少，没有一部专门的法律、法规来规范个人信用活动中的行为。少数相关的法律，比如《担保法》，《贷款通则》、《合同法》等与个人信用衔接不够，针对性不强。另外，对于个人失信行为也无明确规定具体的惩罚力度及方式。
2.防范房地产金融风险的对策
2.1构建房地产业多元化融资体系
针对现阶段房地产业面临的融资困境，建议相关部门应区别近期和远期采取不同的策略来解决。针对近期融资问题，房地产企业可采取发行融资券、利用融资租赁、合作开发等方式解决，针对远期困境，有关部门则应思考进行一定的房地产金融创新，以求永久解决房地产业发展过程中长期融资问题。
2.2加快土地制度改革，完善土地管理模式
我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应也对房地产市场的健康发展有着很大的影响。应在条件成熟时对土地制度进行必要的改革，加强对土地供应的监管和土地管理模式的转变。有效的规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与稳定房地产金融市场密切相关的其他各项制度。
2.3完善与房地产金融相关的法律、法规体系
国家应进一步完善房地产金融相关的法规和制度，已规范其行为，确定房地产金融的法律地位，如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》等一系列配套法规。明确规定开发商及个人的权利及义务，使企业和个人能严格规范房地产的贷款行为，认真履行还款职责。
2.4改革商业银行的风险管理制度
在我国，开放商将开发贷款与住房按揭贷款捆绑销售是导致开放商贷款不良率高的主要原因之一。在利率市场化还不能完全起作用的情况下，银行必然会以放松对开发商的贷款条件为代价取得住房按揭业务。因此，如果将开发商贷款与住房按揭贷款强制性分开，银行就必然会加大对开发商贷款的审查力度和风险控制力度，房地产金融的风险必然会大大降低。
2.5建立防范个人住房贷款的信用风险制度
我国目前还没有建立个人信用制度，这直接导致了个人信用不高。可通过建立完善的个人信用风险制度并结合经济手段形成对个人行为的外部约束力量，使个人违约成本远大于收益，从而降低借款人的违约风险。如各商业银行可采用联网方式，对恶意违约及采用欺诈等手段骗贷的借款人信息及时在网上公布，严重的可取消其终身贷款资格，而对守约的借款人则可给予信用等级评定，信用等级越高越易获得贷款且贷款期限、利率水平也可获取更多优惠。
基金项目：淮安市科技支撑计划项目资助（项目编号：HAS2009051）。
房地产金融危机范文3
关键字：市场特点；行业困境；策略建议
中图分类号：F832.45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392(2009)05-0052-02
在国际金融市场动荡､国内经济增速放缓的背景下，我国房地产市场景气回落呈现如下几个特点：一是受国内外宏观经济基本面变化影响，房地产市场调控政策总体呈现先“紧”后“松”局面；二是专注于房地产开发的企业拿地热情下降，主要原因是需求方普遍持币观望，价格在整体上出现一定程度的下降，全国住房成交量出现大幅减少现象；三是受宏观经济政策和经济运行不景气的影响，房地产开发企业资金链条绷紧，从而导致房屋新开工､竣工和施工面积增幅下降，土地购置面积增速回落，从而使地方经济受到较大影响，部分地方政府积极出手救市。
一､金融危机下房地产行业困境分析
当前，贸易自由化和金融全球化推动着经济全球化不断深入，将世界各国的经济紧密联系在一起，一国特别是经济发达国家发生危机很容易传导至其它国家。美国是世界上经济最发达的国家之一，美国次贷及其衍生品已经形成了全球性的市场，持有者遍及全世界。因此，次贷危机所带来的金融动荡并不局限于美国本土，各国股市､债市､汇市及各类相关衍生品市场等也随之产生联动，形成席卷全球的金融风暴。美国金融危机，将不可避免地影响我国房地行业。
(一)以次贷危机为导火索，美国经济明显收缩
虽然美国政府采取了一定的挽救措施，但它对美国经济方方面面的影响还是十分明显的：一是失业率上升。 美国劳工部2009年初公布的数据显示，失业率上升至7.2%，创16年来新高。二是美国制造业萎缩。数据显示，2008年12月份美国制造业陷入28年来最低水平。三是美国商务部今年2月公布数据显示，2008年12月美国出口额下降了6.0%，进口额下降5.5%。美国经济的下滑将影响全球经济的快速发展，加剧我国经济的减速和结构调整，我国经济存在着过快下滑的风险，从而影响我国股票市场和房地产市场。
(二)国际金融危机影响我国经济增长速度，房地产行业深受影响
首先，世界经济增长放缓，我国出口减速的态势已基本确立。其次，受出口增长回落的影响，加上资本市场不景气等多种因素，企业资金链趋于紧张，市场自主性投资需求在减弱。在此情形下，房地产市场也深受影响，行业景气进入下降区间，2008年以来，国房景气指数逐月下降。
(三)房地产行业依然面临资金压力
尽管去年10月份以来，我国从紧的货币政策及时进行了调整，但是，房地产业的资金依然面临缺口。一方面是我国房地产商在土地储备､在建项目､已建但尚未售出去的项目中沉淀了大量的资金，有研究预计，仅土地储备一项，房地产商沉淀的资金就接近2万亿元。同时，房地产销售预收款和按揭贷款增速都在下降。另一方面则源于我国房地产独特的开发模式。我国房地产业在很大程度上都采取的是快速拿地､快速开发､快速销售的模式，这种模式在房地产行情看涨的情况下可以提高资金的利用效率，但是在房地产行情不好､销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临建造成本上升压力､土地储备资金压力､资金成本压力等几乎全方位的压力。
(四)消费者对于房地产市场的预期发生逆转
当前消费者持币观望已经成为房地产行业不争的事实，无论是投资型还是自用型购房者，由于预期房地产市场进行调整，地产价格还有下降空间，纷纷持币观望，这样预期的理由是由国际金融危机在短期内难以得到解决､地产泡沫的存在和保障性住房项目的上市等。同时，第二套房贷政策在一定程度上抑制了房地产市场需求，特别是投资､投资需求，在宏观上导致需求量下降。而且，更为重要的是，这种观望情绪不是通过简单的放松房地产行业的信贷就可以在短期内加以解决的。
二､金融危机下发展房地产行业策略建议
为了更好地发展我国房地产市场，使房地产行业在国际金融危机中不受到大的冲击，保持我国房地产行业的健康发展，笔者认为金融危机下房地产行业走出困境的策略主要有以下几个方面：
(一)采用积极的经济､金融政策来支持房地产行业的发展
在目前困境下，重新提振房地产业成为促投资､保经济的必要选择。房地产行业是典型的资金密集型行业，没有金融的支持就没有房地产的发展，而房地产的发展又为金融发展和创新提供了较为广阔的空间。国家的房地产金融政策是中国楼市走向的关键，也就是说，如果房地产金融政策积极，那么中国楼市就会向前､向繁荣方向发展，反之楼市则将会向停滞，甚至向后､向萧条方向发展。事实上，房地产已经被推至“国民经济的重要的支柱产业”的地位。就经济性而言，当前是政府推进住房保障建设､解决安居问题较为有利的时间窗口，加上地产行业在国民经济中的地位，政府主要职能部门应及时根据宏观经济状况调整地产行业的经济和金融政策，采取有利于地产行业发展的货币政策和财政政策来应对目前的金融危机，保持我国地产行业的平稳发展，从而通过地产行业的发展来拉动内需，促进国内经济的快速发展。同时大力发展多元化的房地产金融市场，适应房地产行业的特点，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险，拓宽融资渠道，为地产行业提供持续的发展动力。
(二)通过房地产行业政策调整来支持地产行业的发展
结合土地市场的规律，推动土地制度的改革，合理优化土地价格；简化政府审批程序，进一步完善投资环境；政府制定能促进地产行业发展的政策，给投资者以信心；通过货币政策和财政政策的调整，在最短的时间内扭转消费者持币观望的局面，改变地产市场不景气的困境；规范地产行业，保证地产行业健康有序竞争。
(三)地产企业积极采取先进的管理手段和方法，通过培育自身的核心竞争力来应对金融危机所带来的不利影响
房地产企业是资金､管理密集型的企业，其核心竞争力应从投资､管理两方面去培育。
在投资方面培育地产企业的核心竞争力，应从以下三个方面入手：首先提高筹措资金的能力。房地产市场的进入门槛抬高，土地进入公开市场招标拍卖，银行货款条件收紧，自有资金的比例进一步提高，市场风险进一步加大，能否以较低的财务成本､较易获得资金是衡量企业融资核心竞争力的重要指标；其次是获得项目(土地)的能力。土地是房地产企业的发展源泉，如何以较低的成本获得优质的土地，合理进行土地储备是提升房地产企业核心竞争力的关键。再则是回避风险的能力。房地产市场是一个高风险的市场，如何回避投资及管理过程中的各类风险，是保持地产企业核心竞争力的重要措施。
在管理方面培育地产企业的核心竞争力，则要注重三种能力的塑造：第一，整合社会资源的能力。房地产是一个跨度十分大的行业，涉及投资评估､营销策划､规划设计､工程建设､物业管理､环境保护､信息智能､贷款按揭､保险等，如何充分运用社会专业资源，最大限度为企业发挥作用，是培育地产企业核心竞争力的基础。第二，控制管理成本的能力。一个企业的效益可以分成两个部分，即经营效益和管理效益。经营效益在房地产发展初期，对于不少房地产企业来讲十分可观，如土地价格､各项规费等，只要有关系，地价可以比别人便宜，规费可以少交或不交，人们把这个时期称作“关系地产”时期，企业的效益主要来自于“关系”是否到位。但随着房地产市场的不断规范，大家基本处于同一个起跑线上，遵循同样的游戏规则，企业之间的效益高低将主要取决于管理水平的高低，利润的空间将主要来自于两头，一头是靠加强管理来控制成本，同样的产品成本比别人低一点；另一头是靠加强管理来提升产品的品质，使售价比别人高一点。一头低一点，另一头高一点，利润空间也就出来了。因此向管理要效益是地产企业核心竞争力的源泉。第三，凝聚人力资本的能力。企业之间的竞争实质是人才的竞争。人力资本不是指企业中的所有人，而是指企业中的企业家和技术创新者，它与人力资源以及人才并不是同一个概念。货币资本是一种被动资本，而人力资本是主动性的资本，只有通过人力资本的运作，货币资本才能保值､增值。因此凝聚人力资本的能力是地产企业核心竞争力的根本。
参考文献：
[1] 龙茂发，马明宗.《产业经济学》[M] .成都：西南财经大学出版社，1996。
房地产金融危机范文4
为了防止资金外逃，印度上周推出了一系列措施来支撑卢比，包括给黄金、石油与其它主要大宗商品的进口设定上限。印度政府还要求限定离境印度市民可携带外币数量，对企业海外投资也有一定限制。但效果适得其反，不仅没有遏止恐慌反而使恐慌更加扩散。这一系列已经明白无误地意味着，在饱尝了金融危机以来发达经济体释放的流动性盛宴的新兴市场，随着美国启动了退出量化宽松的计划，开始为廉价的国际资金进行买单。
事实上，这场在东南亚一带刚刚开始的“小型金融危机”在今年年初就初露端倪：自2013年开始，金融危机以来一直充当全球经济增长引擎的新兴市场，开始逐步将这个角色让给了发达经济体。《华尔街日报》援引布里奇沃特同仁公司编制的数据显示：包括日本、美国和欧洲在内的发达经济体对总规模74万亿美金的全球经济的贡献率自2007年以来首次超过中国、印度和巴西等经济体。美国、欧盟等发达经济体开始复苏，而新兴市场增陷入了低增长的陷阱：美国经济2013年1季度增长2.4%，二季度环比增长0.4%，房地产指数、家庭债务比率以及工业指数都表现出良好的势头，笔者在2011年做出的美国经济在全球率先复苏的预判基本被证实。欧元区二季度GDP同比增长0.3%，告别了长达18个月的衰退；长达失去20年的日本，在安倍经济学的刺激下，继一季度经济增长按年率达到4.1%之后，二季度尽管增长不及预期，但仍然预计达到2.6%。在发达经济体重归增长的同时，新兴市场则陷入了麻烦。除了中国经济明显放缓，印度、巴西和俄罗斯等金砖国家则更是陷入了增长迟缓的泥潭。
新兴市场为什么经济增长放缓，印度、印尼等国为什么出现新的金融动荡，除了新兴市场一些国家财政状况恶化、经常账户赤字严重等原因外，更重要的，是美联储退出量化宽松货币政策对全球资金流向的重大影响：五月份以来，伯南克一直在传递量化宽松退出的信号。从目前的态势看，9月份美联储迎来下一任主席的同时，同期召开的美国联邦公开市场委员会召开的政策会议将明确美联储退出量化宽松的节奏。美联储开始收缩货币，这是亚洲金融危机以来，全球市场面临的新的课题，一旦量化宽松退出，美元走强，全球流动性的转折点将到来：全球近20年来货币放水，流动性泛滥，廉价货币的时代将宣告结束，资金将从新兴市场流出，进入美欧等发达经济体。这是一个痛苦而不可逆转的潮流。国际货币基金组织的数据显示，金融危机，特别是2009年美国首次启动量化宽松以来，涌入新兴市场的资本累计接近4万亿美元。但从今年开始，水流流向已经悄然转换：来自贝莱德的数据显示，今年前7个月，北美股票ETF基金累计净流入1024亿美元资产，日本市场净流入创纪录的280亿美元，而欧洲股票ETF也吸引了43亿美元，但新兴市场从资本的净流入成为净流出76亿美金。
对于新兴市场而言，美联储政策的转变导致的尴尬是不言而喻的：在美国发动印钞机应对危机的时候，中国等新兴市场成为发达国家流动性泛滥的蓄水池，廉价的资本从发达经济体肆无忌惮的流向新兴市场，在带来了不可持续的增长的同时，也吹高了资产价格泡沫。也就是说，当发达经济体以宽松的货币政策和经济停滞为代价去杠杆的同时，新兴市场则因为国际资本的大量流入而不断的增加杠杆，受制于发达经济体衰退的外部性的影响，新兴市场也不断的通过流动性和大量举债应对外部冲击，杠杆不断升高，在泡沫膨胀的同时，因为资本流入的投资饥渴症引发的地方债务和金融系统风险也在加大。在这种情况下，美联储一旦退出量化宽松，美元走强，新兴市场将立即从资本流入地区变为流出地区，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的高房价将迎来真正的重击。目前印度等国出现的资金外逃、货币贬值、股市暴跌，完全是因为对美国退出量化宽松的冲击波准备不足所致。
房地产金融危机范文5
关键词:金融危机;房地产企业;公允价值
中图分类号:F23文献标识码:A
公允价值的概念最早是由上世纪七十年代成立的美国财务会计准则委员会提出的,并开始应用于一些非货币性资产和债务的案例之中。至八十年代,美国发生了储蓄和贷款危机,人们对历史成本会计产生了怀疑,将目光转向了公允价值计量模式。自此,公允价值计量模式得到了广泛的应用和不断的扩展。但是,公允价值的探索与应用并不是一帆风顺的,2008年9月在美国全面爆发的金融危机就是一次深刻的教训。
一、金融危机的爆发
2008年9月爆发的金融危机与房地产企业及公允价值计量模式有着密切联系。它从本质上来说,就是美国的房地产次级抵押贷款引发的。
在此之前,美国的房地产市场供不应求,银行、金融机构为获得高额的利息收入,开始向还款能力比较低的人提供房屋贷款。但是这种贷款能够确保收回是有前提的,一是房地产价格要不断上涨,确保贷款人无法偿还贷款的情况下,有足以偿还房贷的不动产作抵押;二是有相应的监管部门保证该贷款的质量。
而显然,当时美国的金融监管能力已经无法跟上金融衍生产品发展的步伐。加之,2007年开始房地产价格急速下降,次级抵押贷款无力偿还,导致了次贷危机,并引起一系列金融衍生产品的价格下跌,从而爆发了全球金融危机。
二、公允价值视角下的金融危机
公允价值的确定来源有三个:1、活跃市场上的公开报价;2、最近市场上的交易价格;3、未来现金流量的现值。
美国房地产使用的就是公允价值的计量模式。当房地产价格处于连续上涨阶段,其公允价值远高于历史成本,因此,这类企业就需要确认大量的未实现的增值额,而这些全部计入了企业当然的净利润。而当房地产价格下跌时,又因其公允价值急速下滑,导致以前未实现的公允价值变动损益一夕之间就要转回,并确认相应的变动损失。这就导致了一个原本看起来优质的房地产企业,短时间内就可能面临财务破产的命运。这也是金融危机来势如此迅猛的一个原因。所以,在当时曾有人将公允价值计量模式看作是金融危机的罪魁祸首。
其实不然,公允价值的应用是有条件的。在一个金融市场比较平稳的条件下,公允价值计量模式不仅能真实、公允地反映一个企业的财务状况和经营成果,而且不会引起资产、收益的大幅波动。在金融危机的背景下,公允价值只是起了放大镜的作用,使得这种市场变化效应在一定程度上被放大,引起市场的恐慌,促使房地产及相关金融产品的进一步下跌,从而导致了危机的加剧。但这并不能说是公允价值这一计量模式的问题,关键还在于美国的金融监管力度不够,房地产泡沫严重,以及当时的市场环境已经不适用于公允价值。
三、公允价值在我国房地产企业应用中存在的问题
2006年新会计准则颁布,扩大了公允价值的使用范围,其中对投资性房地产的初始确认、后续计量、计量模式的转变以及投资性房地产的转换、处置等都作出了明确规定。但这只是一些条文规定,实际应用时仍存在着一定难度。
(一)房屋估价问题。随着我国经济的快速发展,社会对土地的需求增加,而土地的总量有限,从而导致土地价格的大幅上涨。利益的驱使,导致大部分企业、个人纷纷投入房地产这一行业,加速了其价格的上涨。结果使得根据当前市场环境对房地产作出的评估价格远高于其实际的价值。
(二)财务报告数据的可比性受到损害。投资性房地产公允价值的确认依据,新准则要求以同类或类似房地产在活跃的交易市场中的价格为参考。而现实中,房地产的价格还与其他好多因素相关。例如,同样一处房产在一线城市就比在二线城市的价格要高很多;即使在同一座城市,市中心繁华地段比市郊也要高出许多。这些对房地产价格影响很大的因素,报表使用者无法从企业的财务信息披露中获得,从而无法判断企业所采用的计量模式,这就损害了公允价值计量的可比性。
(三)企业净利润的大幅波动。对于一些“暴涨”的投资性房地产以公允价值计量,那么企业会将其公允价值变动的增值额全部计入当年的净利润,造成企业净利润的大幅波动。对于投资者来说,必须正确评价这部分增值所带来的利润才能做出有利的投资决策。
四、金融危机对我国房地产企业的启示
采用公允价值计量模式对我国的投资性房地产进行计量,不仅能增强会计信息的相关性、真实反映企业的价值,而且有利于企业的融资,从某一程度上来说,能够增加我国上市公司数量,同时也可以提高我国资本市场的活跃程度。对于我国目前房地产企业的发展状况,我们可以类比金融危机发生以前的情况。
(一)我国房地产企业的发展。目前,我国的房地产企业经历了连续几年突飞猛进的发展,房地产价格一路狂飙。而房地产行业属于资本密集型行业,基于资金短缺以及转嫁风险的需要,其资金来源主要是银行贷款。这就出现了房地产行业与金融业、资产价格与信贷增加如影随形的局面。从另一个方面说明了公允价值是顺经济周期的。在公允价值的作用下,当房地产价格上涨时,企业资本总量以及利润都会迅速增加。
而对于提供贷款的银行来说,为中国的房地产企业投入资金以及为房产购买者房贷都是有着相当可观的利益动机的。首先,我国居民的储蓄率比较高,因此银行必须支付高额的利息费用,而要获得收益就要放贷。其次,我国银行实施的是资本充足率管理,要求达到8%的资本充足率,而这一指标在我国银行中普遍没有达到。所以,在我国目前投资渠道相对较少、房地产企业高速发展的当下,银行资金很容易流入预期收益相对较高、风险相对较小的房地产行业。
资金大量涌入房地产行业造成投资过度,加上国家宏观调控失利时,就会出现房地产泡沫。而一旦企业选择公允价值的计量模式,资产的入账价值就会随着市场的变化而波动。当房地产价格长期增长的势头逆转,出现大幅下跌,可能就会出现又一次由房地产企业引发的危机。
(二)金融危机对我国房地产企业的启示。我们要慎重对待我国现在面临的局面,采取必要的宏观调控措施,转变我国经济发展的重点。除此之外,还要正确对待公允价值在资产计量中的应用。借鉴美国金融危机的教训,完善我国的金融监管机制;在与国际趋同的同时,结合中国的国情,制定相应的准则。企业也要谨慎使用公允价值计量属性,正确估计自己所在的经济环境,一旦自己所处的经济环境不再适用公允价值计量时,要结合历史成本进行计量,有效防止公允价值对不利情况和经济泡沫的放大。此外,在企业对外财务报告披露中,可以以历史成本计量属性为基础进行表内确认,将其公允价值及其期间变动作为附注进行表外披露。
(作者单位:山东财政学院会计学院)
主要参考文献:
[1]林微.浅析新会计准则对房地产业的影响与对策[J].会计师,2010.2.
[2]张春强.浅析新准则下公允价值对房地产企业的影响[J].铜陵学院学报,2010.2.
[3]王增民.投资性房地产新旧会计准则的差异比较及对企业财务状况的影响[J].山西财政税务专科学校学报,2009.
[4]高国明,吴奇峰.新会计准则公允价值在房地产企业应用模式剖析[J].经营管理者,2010.3.
[5]张华春.新会计准则实施对房地产企业的影响[J].会计师,2009.9.
[6]刘思淼.公允价值计量的发展与监管启示[J].会计研究,2009.8.
[7]赵妍妍.关于公允价值会计模式发展及其对企业管理者影响的几点思考[J].中国商界,2010.5.
[8]牟丹轲.金融危机下的公允价值问题浅析[J].财会研究,2009.10.
房地产金融危机范文6
关键词：金融危机；房地产企业；发展壮大
一、引言
发端于美国进而蔓延全球的金融风暴，已经从虚拟经济走向买体经济，严重影响到我国房地产业。面对金融危机，房地产企业应如何发展壮大？已成为当前房地产企业亟待解决的问题。
二、构建多元化资金来源渠道
在目前“银根”“地根”双向紧缩的政策调控的背景之下，资金链的管理状况如何将成为考验房地产企业的核心竞争力因素之一，同时资金链的管理也将加速催化行业资源的分化与整合。具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，将会在行业格局的重构过程中将占据更为有利的地位。
我国房地产企业应该结合自己的实际情况，通过有效的探索途径，积极拓展各种可能的融资渠道来帮助我们解决资金方面的困难:1.积极发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式。2.打造自身品牌，积极进入资本市场，以品牌作为前提优势条件，有计划地发行股票、债券等筹集经营资金。3.通过并购或者合作开发项目等方式，逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的的影响力及在某个区域的话语权。
三、科学制定项目开发计划、加强成本管理
节流亦是修炼企业内功，增强企业自身免疫力的好办法。
1.为了合理占用企业有限的资金，科学制定项目开发计划是有必要的。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面进行整体分析、测算，为决策者提供及时、可靠的信息。
2.成本管理方法。包括几方面:合同管理、预算及资金管理、材料管理。其中，预算及资金管理是核心。(1)合同管理:公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就己经有了一个很扎实的平台。(2)工程预算及资金管理:参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故必须重点控制。
四、提高资金周转率、降低资产负债率
目前国家调控政策如此频繁的背景之下，如何降低特别是短期负债率是当务之急。笔者建议可从以下几方面作一些尝试，以期加快现金流周转率:第一，加快资金信息流。由于跨地域广、周期长、涉及部门多等因素，企业资金信息流往往不是很畅通，若不重视其科学管理，很容易由于信息流的传递缓慢而造成企业资金周转缓慢；第二，强化企业现金管理。应尽可能使应收帐款回收的期限较应付帐款交付的期限为短，有利于按期交付应付帐款，使企业避免过多的利息负担及资金占用。第三，减少企业过度预支。以借贷方式筹措开发经营资金，是房地产开发企业普遍存在的现象。但房地产开发企业以过度预支负债资金来支撑着企业，增大了运营风险，一旦发生债务危机，就会危及企业的生存。第四，严格控制日常管理费用的支出。节流实际上就是在积累企业自己的利润。
五、从“土地银行模式”到“工厂模式”的转换
传统开发商的经营模式是大量储备土地，并从土地未来升值中获利。中国需要像工厂大规模制造产品那样能够迅速开发大片地区的开发商。这种“工厂模式”具体来讲就是达到三化—产品专业化、生产工业化、开发规模化。有以下几点优势:
1.可以争取地方政府的优惠政策。城市化进程的速度的快慢，与资金的多少、开发水平的高低常常成正相关。一些欠发达地方政府为了进行招商引资，吸引外来的具有更高水平的房地产开发商前来投资，常常对外来投资者实行政策倾斜、税收优惠，以期鼓励外来实力强大的房地产企业来本地跨区域开发。外来的房地产企业开发的项目，能把发达地区先进的房地产开发理念引入房地产还不发达的地区，还能使本地的开发商学到更先进的技术和开发经验，这对于加快当地城市化进程、地产行业的发展，确实起到了较好的推动作用。
2.品牌塑造、品牌营销，实现品牌经济。房地产企业品牌的塑造是个系统性工程，需要企业长期的资源投入。房地产企业可利用其品牌效应，在更大的市场范围内分摊广告费用、研究开发费用，还可以利用跨区域、大规模开发过程中积累的成功开发经验，将类似的房地产商品管理进行移植、复制到其它地区，可以达到降低成本的目的。根据品牌学理论，房地产企业可以从品牌定位、项目品质、物业服务、品牌传播四个方面构建一个房地产企业品牌塑造模式。
3.“工厂模式”的规模经济可以在最大程度上降低企业成本
“工厂模式”的房地产企业可以通过建立统一材料采购平台，组建材料采购联盟，进行大规模的集团采购材料，加速资金周转率。随着行业的不断发展，房地产开发所涉及的各个专业的分工更加明显。“工厂模式”企业具有较强适应能力，对外资同行企业的冲击具有较好的抵抗能力，而那些资质等级低、开发实力弱的企业，将难以适应随之而来的变化，成为行业“洗牌”的牺牲品。
参考文献：
[1]颜莉.次贷危机后我国住房金融制度的发展方向[J].会计之友(中旬刊),2009,(02)
