1.房地产金融在土地资源管理中的应用现状
因囿于县（市）、乡镇层级地方政府对其管有国有土地及土地开发均采传统保守式管理，而且各行政机关碍于人力、编制以及预算，甚难期其有效的管理与经营，于是违约、滥用的情况屡见不鲜，形成国有土地资源的浪费，故如何善用国有土地，替地方政府有效筹措财源为当前重要课题，而导入房地产金融模式有可能改善此问题。国内房地产金融的研究[3-5]尚属探索阶段，剖析县（市）国有土地管理及土地开发有关观念与做法，对房地产金融在土地资源管理中的应用具有重要的参考价值。房地产金融在土地资源管理中的应用可以促使县（市）、乡镇层级地方政府有效率管理其国有土地政策及土地开发业务，有赖于民间资源的引入，故如何藉由房地产金融引入土地活力参与投资亦为重要课题。我国自地方制度法通过后，重新规范中央与地方政府权限，大幅度充实地方政府的人事、立法、财政及预算，赋予各地方政府更大的自治空间，地方政府属于整个政府体系的一部份，但是基于与地方民众高度关联的特质，当面临多元社会层出不穷的困局、地方财政的普遍困难、政府再造的冲击以及地方政府本身管理功能上动态关系的本质时，如何提升地方政府内部效能，或是改变传统官僚的运作模式，建构一个现代化的地方政府，将是重要而迫切的工作。近些年来，政府部门为促进经济发展及因应财政困境，积极引进民间充沛资源与活力来参与公共建设，引进房地产金融的构想，建立都市更新投资金融信托机制，来解决有关部门在都市更新过程的庞大财政及人力负担。地方政府于面对财政恶化的时，引进民间资金的房地产金融制度，将是地方政府土地管理及开发新契机。近几年来，自有资金投入比较稳定，这部分资金在我国的房地产企业的资金链中所占的比重在一般都在27%-32%之间左右，并且从2002年开始一直都有缓慢上升的趋势，这是因为个人购房者的增多以及开发商经常采取期房销售的形式，使得开发商的资金周转加快，自有资金比例一直稳中有升。近几年来，利用外资的比例持续降低，但今年目前有所回升，这与我国人民币汇率加速升值，国际游资不断加速进入我国资本市场有直接的关系。
可以预见由于在固定资产投资中房地产业的较高利润率和人民币的持续升值，外商在房地产业的投资可能会继续增加。近几年来，直接融资比例过小，发行股票和发行债券在中国并不盛行。金融机构贷款所占比例增大，特别是银行贷款，在中国房地产企业融资中，占据了相当大的比重[6]。一直都保持在19%-25%左右的比例,这与我国近几年房地产开发过热，银行紧缩房地产信贷的政策是相符合的。但这也并没有意味着银行贷款在房地产开发投资资金来源中的作用越来越小了，事实上，在其他资金来源中，约有50%以上的比例来源于商业银行贷款，因为近几年很多消费者都是采用贷款买房的方式。因此自筹资金、银行贷款和其它资金来源三者加起来约有50%-60%的资金来源于商业银行贷款，由此可见银行贷款在房地产投资中的地位和作用，两者之间的依存关系明显。房地产业资金需求量大、资金周转期长的特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。完备的房地产金融应该包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券化为主要手段的二级市场。银行提供开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)提供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场。信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化，不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系融资源配置体系和系统分散体系。在我国的经济发展背景下，房地产金融体系存在着极大的不完备性。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。近几年来，从开发企业的资本融资看，用股权进行融资的情况极差。2007年底，5力多家开发企业中用公开发行股票融资的企业约为103多家(A股市场)，仅占0.2%；用私募方式进行股份化的企业也为少数；绝大多数企业为有限责任的注册资本股权融资，使股权融资的手段未能充分发挥作用。从开发企业的债权融资情况看，由于没有企业债券的发行，没有不动产基金和不动产信托基金的支持，没有抵押信贷的证券化，使企业债权的融资都集中于银行，银行成为惟一的债权融资出路。因此银行承担了大部分风险，加重了国家金融负担。
2房地产金融的融资机制
融资虽然不是建设房地产金融的最终目标，但融资却是房地产金融的首要任务，房地产金融如果失去了融资能力，也就失去了它存在的意义[7]。因此，融资机制是房地产金融的生命线。房地产金融市场上资金的流动和融通不是采取行政手段的分配方式，而是通过房地产金融商品买卖的交易方式，充分按照供求规律和价值规律进行。因此，房地产金融市场的融资机制建设实质就是建设一种公平的金融市场机制。在我国房地产金融市场运行中，这一点显得尤为重要。资金的供求规律和需求的规模不变，双方保持平衡，那么市场就表现为平衡状态；如果需求旺盛，房地产金融市场就会活跃，房地产金融商品的交易量增大，与此相关的土地市场也会迅速发展。资金的供求规律还决定着资金在不同市场、地区及部门之间的流动。价值规律在房地产金融市场的作用机制具体表现为市场利率水平的波动。房地产金融市场交易的标的物，不管是借贷资本还是虚拟资本，虽然与商品市场上的商品是不同的范畴，但却变成特种商品一房地产金融商品，利息是它们的价格。这种价格和商品市场的商品价格一样，都是由当时的房地产金融市场的资金供求状况决定的。金融市场机制中的供求规律和价值规律二者的作用密切联系在一起。市场资金供给多，利率低；反之，利率则高。故房地产金融市场利率的高低实际上是房地产金融市场松紧的体现。当然，房地产金融市场利率的高低也并非完全单纯由资金供求规律决定的，它与一定时期的社会经济状况、国家政策以及大众心理相联系，尤其与土地价值的增值幅度联系紧密。当土地增值较大时，即使较低利率的房地产金融商品(如土地债券等)也具有较强的融资能力；当经济发展不景气时，一些游资会从工商业转向房地产金融市场，致使房地产金融市场交易较旺。如美国、日本等国家在资本主义发展过程中，为发展农民土地所有制(自耕农)，鼓励人们占有和扩大土地规模，不仅实行土地低价政策，而且还以土地为信用基础，向需要资金的农民提供土地买卖长期贷款，从而使自耕农数量大大增加，到目前日本还有80%以上的自耕农。
房地产金融在土地资源管理中的特殊特征：
(1)债权可靠，较为安全
这是由土地的特点所决定。其一，土地位置固定，不能移动。一般的商品都具有可移动性，而土地固定在一定的地方，位置不能移动。一旦债务人不能履行债务，债权人可以通过对土地的处置来保证债权的实现。其二，土地具有自偿性。受信人可以通过对土地的经营不断地获得收入，从而具备不断还本付息的能力。其三，土地具有增值性。土地资源是有限和不可再生的，而土地的需求却随着生产力的发展和人口的增加不断上升，因此，土地价格处于不断上升的趋势。
(2)贷款偿还期限较长，利率较低
以土地为抵押而融通的资金多用于土地开发、改良、基础设施建设等方面，这些项目都是长期项目，一般需要1-5年，资金的占有时间比较长。因此，以土地为抵押进行贷款，偿还期一般要长些，利率要相对低一些。借款偿还期短则3一年，长则20-30年至40-50年不等。贷款利率一般不超过年利5%，带有较大成分的优惠和政府扶持性质，与一般的商业银行贷款有差别。
(3)运营债券化
一般有价值的财物，如金、银和其他物品，作为抵押担保品可以交给债权人保管，同时这些财物便于分割，且为大多数人需要，本身可以在较大的范围内流动。而土地不同于一般有价值的财物，由于其具有固定性，且分割困难，因而流动范围受到很大的限制。以土地作为抵押的担保物，发行债券，实际上也就相当于把土地财产变成可以分割可以流动的财产，必然扩大其流通范围。
(4)债权人、债务人权利上的非对称性
在土地抵押贷款契约到期之前，债权人不能任意要求债务人偿还其债务，而债务人在契约到期前可以随时偿还债务并保留收回抵押土地的权力。若债务人逾期不能还清本息，则抵押的土地归债权人，即债务人被取消了土地的赎回权。
(5)房地产金融制度必须由专门的机构来推行
房地产金融业务一般需要政府扶持。由于农业收益低，生产周期长，风险大，对农业进行较长期放款，不是一般的商业银行所能完成的，所以需要政府给予资金方面的优惠或资助，并设立专门的机构推行房地产金融制度。如在美国上层设有“联邦土地银行”，在基层设有“土地抵押合作社”；在德国设有土地抵押信用合作社、土地改良银行、土地信用银行；在日本设有类似于农地银行的金融机构，中央级的是农林渔中央金库，地方级的是农林渔业金融公库。
3房地产金融在土地资源管理中的应用前景
3.1土地资源的产权将明晰化
只有建立新型明晰的土地使用权、收益权处置权等各项权能,才能使房地产金融市场的完善,存量土地资产的盘活成为可能。
3.2各项法律、法规制度将逐步完善
当前,我国土地资源市场还不完善,在土地流转过程中还有许多无视国家法纪的行为,土地资源资产的流失现象还存在,所以要尽快制定土地抵押法等相关法规。同时,各地面临的房地产金融风险还比较突出,因此必须加强房地产金融管理,采取行之有效的手段加以防范,以化解金融风险，加大金融监管、土地资源管理的力度。
3.3房地产金融体制改革将逐渐深化
国家要为房地产金融企业改革和土地资源管理制度改革提供全方位的金融服务,创造良好的宏观金融环境，深化房地产金融体制改革,通过组织制度、经营方式、管理手段等方面的金融创新,使房地产金融业逐步向多样化、全能化、国际化方向发展专业银行在坚持原则性与灵活性相结合的基础上,制定促进房地产金融企业改革的措施。
