房地产营销范文1
关键词房地产产品策略价格策略促销策略渠道策略
改革开放以来，随着城市住宅制度改革的不断深化和土地有偿使用制度的实施，房地产业作为一个独立的经济产业在我国迅速发展起来。我国房地产市场已经逐渐呈现从“卖方市场”向“买方市场”的转变，这就要求房地产行业要与市场营销策略相结合。
1房地产商品的特点
房地产是房屋和土地财产的总称，又称不动产。其特征与土地特征密切相关。它既属于生产要素又属于生活消费品，所以对于消费者来说购买这种特殊的商品既可以看作是投资也可以看作是消费。就房地产这一特殊商品而言，它具有以下特点：
（1）固定性。也称不可移动性，房地产项目一旦落成，其位置、结构便固定下来，难作大的改动。
（2）组合性。土地和房屋的组合：每个房地产项目都包括房产与地产、房屋与土地两个部分。消费品和投资品的组合：房地产既有使用价值又有投资价值，随着发展，房地产商品的使用价值会减少，但投资价值却会因某些特定因素而升值。
（3）差异性。在房地产市场上没有完全相同的两件产品，因为它不仅受到开发商、物业类型、建筑设计的影响，即使建在同一块土地上，每宗房地产的交通、日照、周边环境、景观等也是不同的，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
（4）稀缺性。这是由土地的自然属性决定的，因为土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地产具有保值增值的特性。
（6）使用周期长。某一项目工程建成通常要2～3年的时间，甚至更长，而产品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗费资金大。房地产售价昂贵，往往要花费人们很多年甚至是一辈子的积蓄。所以购买者在选购住房时慎之又慎，对物业的质量、价格、配套设施、小区环境等许多方面都要进行细致的比较。
2房地产营销策略的应用
房地产商品有其自己的特征，使得房地产市场营销不同于日用品、食品、药品等低值易耗的产品，同时也不同于汽车、电器等使用周期短、升级快的产品，因此在营销策略上有着自己的特殊性。
2.1产品策略（product）
随着人们生活水平的提高，对住房的要求已不再只是能遮风避雨的“钢筋加水泥的丛林”，而是更多的追求其个性化和独特性。这就要求开发商通过对产品的名称、物业、文化、自然环境等方面进行精心设计来体现其差异性，做到“人无我有、人有我优、人优我奇”，从而赢得更多的消费者。
（1）名称。给房地产商品取一个好听的名字不仅能给人好的第一印象而且还能引发美好的遐想。比如，金马公司开发的“罗马花园”，其名称就是追求一种异国的浪漫和古典的高雅。
（2）物业。提高物业质量，赶超时代潮流。在当前房地产商品供大于求的状况下，消费者看重的是房屋外观、内部布局、装饰装修。为此，开发商要采用现代化的新材料、新技术，使物业具有智能化和现代化的格局。
（3）文化。房地产开发商要注意通过高品位会所、藏书丰富的图书馆、温馨祥和的邻里中心、设施齐全的幼儿园与中小学来营造小区的文化氛围，这些都是在文化营销方面做出的有益探索和成功尝试。
（4）借助自然环境。开发商一般只注重对小区环境进行人为的建设，而忽略了借助自然环境，比如借助天然的河流、现有的绿地等，既能使小区环境更具特色和自然性，而且还能在经济上节省人为造势的费用。
另外还要注意产品创新。产品创新主要包括产品开发、更新速度及产品质量和水平，可划分为高科技型、绿色环保型、社会保障型、设计综合型。
2.2价格策略（price）
房地产价格营销策略是房地产营销策略中的一个重要环节。科学合理地制定房地产价格以及灵活地运用定价策略和技巧，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。
（1）定价方法。在市场营销定价策略中，定价的方式主要有成本导向的定价、竞争导向的定价和需求导向的定价。总之，在制定价格的时候应根据成本、楼盘情况、顾客能够接受的价格、同类楼盘的竞争因素、房屋设计、装修、配套设施等各个方面进行合理地定价。
（2）定价策略。房地产定价策略主要有以下几种方式：一是“试探性”定价策略。指售房者根据销售情况不断地调整定价的一种方法。这是房地产经营者综合分析同类商品房价格情况后，先以较低的价格出售少量的商品房，然后根据买房的人多或少的情况适当地提价或降价的一种方法；二是折扣优惠。房地产公司为了加速资金回笼，常常会给予客户一定的价格优惠，可以通过不同的付款方式来实现。例如，如果分期付款房价要付全额，而一次性付款，房价可给予5～10%的折扣优惠；三是分期付款。为了避免让购房者一次性支付过多的金额，有的公司允许购房者分期付款。常用的方法是，购房者在签定合同时付1/3的房款，房屋施工过半时再付1/3，完工时付剩下的1/3。有的公司采取预付定金的办法，然后余额在一个规定的期限内分几次付清；四是楼宇按揭。随着金融资本介入房地产业，一些房地产公司和银行开展了楼宇按揭业务。所谓的楼宇按揭，是指由购房者交纳房价30%的首期款，取得购房合同，然后凭购房合同向银行申请抵押贷款支付70%的余款，以后，购房者定期向银行还本付息，直到付清本息时才能收回产权。这是目前国际上房地产交易中通用的一种付款方式，值得借鉴和探索。
2.3促销策略（promotion）
房地产促销的目的是刺激或增加消费者的购买。目前我国常采用的促销有以下几种：
（1）人员促销。它是一种传统的推销方法，是指房地产促销人员根据掌握客户的信息，向目标顾客面对面地促销方式。此种促销方式的优点在于，目标顾客明确、促销力量集中、互动性强等。同时人员促销这种方式所面对的顾客范围小，对于促销人员的要求较高，不仅要具有良好的业务素质，而且还要求有较高的个人素质。
（2）广告。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。房地产广告可供选择的形式有印刷广告、视听广告、信函广告等，另外还有样板房展示，这是一种实体广告，看得见摸得着的广告。房地产广告诉求的重点有地段优势、质量优势、环境优势、教育优势、交通优势、开发商的声誉等。每个开发商都应根据自己楼盘的具体情况选择适当的广告类型和广告策略，以收到最好的宣传、销售效果。
（3）公共关系。房地产公关是指房地产开发商通过传播沟通在公众中树立良好的形象，以实现其宣传或销售的目的。比如搞好和买房者、金融公众、媒介公众、社区公众、社团公众、政府公众、内部公众等的关系。这可以通过具体的活动来实现，如召开新闻会、进行奠基和封顶仪式、参加社会公益活动，或通过危机公关化不利为有利，从而达到公关的目的。公共关系是一种不花钱的广告，而且传播面广，所以其效果很好。
（4）营业推广。这是一种利用短期诱因诱导消费者购买、鼓励房地产商和企业推销人员销售的促销策略，效果比较明显。比如对于消费者而言，在某个时间段可享受买房送空调、送冰箱、或者送书房、送储藏室、室内设施、地下室、花园等。这也是价格策略中的优惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我国房地产行业中，房地产营销渠道大致可以分为直销、经纪以及近几年兴起的网络营销。
（1）直销。它是指房地产开发商通过自己的营销人员直接向潜在顾客推销自己产品的行为。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用，同时它对营销人员的经验、素质要求很高。
（2）委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商来推销其房产的行为。委托商可以是企业商，也可以是个人商。前者是指由多人组成的具备法人资格的机构，后者是指中介的个人，即经纪人。
（3）网络营销。这是房地产业借助网络进行有效营销的一种手段。利用互联网可以打破地域限制，进行远程信息传播，且图文并茂，效果比较好。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网、中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
3结语
综上所述，结合房地产商品本身的特点，房地产营销策略大致可分为以上几个方面。目前我国房地产业正处于一个崭新的发展阶段，房地产营销是其一个重要的方面，所以营销策略对房地产行业而言有着很重要的现实意义。
参考文献
1陶婷.略谈房地产营销策略[J].外国经济与管理，2004（8）
2刘艳.浅谈房地产营销策略[J].沈阳干部学刊，2008（6）
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1．房地产营销在各环节缺乏足够的科学性
房地产营销在房地产策划前的可行性研究阶段就可介入，贯穿房地产开发的始末，为最终目标客户群体服务。房地产开发的最终目的就是为了销售，销售应该体现在房地产业经营活动的全过程中，它是由前期的深入调查、前景的预测、最佳目标、合理定价、如何推广、迅速交易、优质的销售服务等环节共同完成的。目前，我国的房地产营销在很多环节上还缺乏足够的科学性，如深入调查的力度不够、前景的预测不准、市场营销的策划和设计没有创意、目标和定位不合理、促销手段没有吸引力、销售服务水平不合理、管理工作不科学，以及管理骨干队伍素质参差不齐等。
2．目标市场不明确，开发结构不合理
衣食住行一直是人们正常生活的物质必需品，尤其是在当前社会中，其中住房更为重要。随着我国经济的飞速发展，老百姓的生活水平也在迅速提高，同时对房产的要求也变的越来越高。但是，当前我国房地产开发商对市场的认识还不够，居民的收入层次不一，对住房的需求也有很大的差异，目前市场对中档和低档的需求比较大，主要是适应中低收入人群的需求，同时很多社会上层、经济条件好的人群对住房的需求，则有着更高的要求，如高档别墅、景点房等。可是有些地区有些房地产开发商并没有认识到这种差异性的市场需求和居民的经济实力及承受能力，甚至不考虑自身的资源条件，盲目兴建高档别墅、豪华办公楼和顶端商业用房，最终导致这些楼盘滞销，而中低收入家庭愿意购买的住房又短缺不足。
3．住宅的室内外环境缺乏系统统一设计
有些项目出现建筑外观与小区景观不相协调的情况。目前，许多房地产商为了节约成本，没有考虑房屋的室内外环境的协调和统一，导致了建筑内外空间秩序的杂乱无章。不同的风格的建筑内部空间几乎完全一样，同一建筑内部又变化万千，错综复杂，显得很凌乱。如出现外观中式、景观欧式、会所韩式等极不搭配的滑稽现象。而且，在住宅室内外环境的设计阶段，由于缺乏专业技术设计公司或工作人员的参与，有些外行的设计师在室内外空间设计中没有设计的统一，不能设计出满意的环境作品来，进而不能满足当代客户的实际需求，大大影响了房地产营销的效益和效率。
4．房产营销没有形成品牌效应
企业的发展壮大首先就要打造良好的品牌。我国房地产企业经过了二三十年的市场化运作历程，虽然有碧桂园、万达、保利、万科、绿地等知名品牌，但是仍然缺少全国性的、甚至世界性的知名品牌。要真正彻底解决广大人民的住房需求，是各级政府和城市需要思考的问题，仅靠几个全国性的知名品牌是不能够覆盖全国各地的。尽管各地都有很多的地方房地产企业，也开发了不少楼盘，但是这些地方房地产企业都是没有雄厚的资本作为支撑，没有建立良好的品牌形象。
二、举措和对策
1．要敢于创新
（1）营销组织的创新。传统的意义上的房地产营销组织结构一般都是直线型的，权利高度集中在组织的顶端，这种营销方式弊端很多，如不利于内部和外部信息的沟通和交流。因此，建议采用矩阵式的组织结构，它是房地产开发企业中最为多见的一种模式，也就是项目管理组织形式，它为房地产营销策略的科学、合理实施提供了良好基础。（2）营销产品的创新。产品创新主要指产品开发、换代、更新速度及质量。房地产企业商应该根据自身企业的发展实际情况及市场的最新要求对商品进行全方位的改革和创新。建议房地产企业把房产设计为普通型、高科技型、环保型、综合型、保障型等几个类型，进而不断地对其进行变革、完善、修正。（3）营销服务的创新。房地产开发商要加强在服务类型、内容、项目和提高服务质量方面的创新力度，以便能够理性的驾驭整个市场。尤其应该加强小区的物业管理，一方面可以提高房产的品位，大大提升房地产企业的形象，另一方面也可以更大程度地提高和改善业主的生活品位和居住质量。
2．要注重房地产营销中的产品质量
产品的质量是产品的生命，而且产品质量会直接影响房产企业的生存，所以，房地产企业一定要高度重视房屋的质量。房屋是一种特殊的商品，不等同于普通消费品。因为房屋的销售价格远远高于普通消费品，其使用周期长于普通消费品，而且使用频率高，所以客户除了关心房屋价格外，还对房屋的建筑质量和内外环境、物业服务等方面都会有综合的考虑。因此，房产商在房产开发时要高度重视房屋质量，质量好才能确保房产销售的正常进行。如果房产质量较差，往往就会导致后期的营销失败和房产商的信誉下降。
3．完善房地产营销中的品牌销售
（1）长期的品牌策略。品牌是需要通过一个过程树立起来的，是需要慢慢培养起来的，不能够朝令夕改，只有长期的品牌策略才能更好地培养消费者长久的忠诚度。（2）实施整体互动的品牌宣传。房地产企业要通过各类媒体加强宣传，提高企业在消费者心中的印象。房地产商的广告宣传要明确宣传自身产品的优势和产品的特色，树立出自身的核心品牌。同时，还要加强品牌的推广与促销活动，可以经常性地开展各类公益活动、社会竞赛活动等，运用企业文化的推广活动来提高企业品牌的亲和力，进而加深顾客的印象。
4．加强客户在房地产营销中的自身体验
房地产营销范文3
论文摘要摘要：房地产企业营销形象是相关公众对房地产企业由营销理念指导的营销活动和营销管理过程的总体印象和评价。营销形象反映的是房地产企业整个营销活动和管理过程的好坏。本探究通过调查房地产企业营销形象中存在的主要新问题，提出可操作性的改善办法。
一、新问题的提出
闻名的营销专家MariaSicola[1认为由于房地产开发、销售及产品固有的一些特征，使房地产业更需要市场营销。然而不少房地产企业的营销观念落后，忽视营销管理，轻视营销人员形象等，结果使企业形象受损，造成了重大的损失。这些新问题产生的主要原因在于房地产企业缺乏正确的营销理论和营销形象理念的指导。随着房地产市场发展水平的提高，房地产企业的营销形象日益受到重视，其好坏直接关系到企业的成败。[2如何面向市场、面向公众塑造房地产企业的营销形象，获得公众的认同和顾客的忠诚是赢得营销竞争胜利的关键。本探究旨在根据房地产企业营销形象中存在的主要新问题探索提升策略。
二、房地产企业营销形象中存在的主要新问题
本文通过自编的《房地产企业营销形象》问卷调查了600名公众，收回有效问卷442份，对数据用SPSS11.0社会统计软件进行统计分析，发现目前房地产企业营销形象总体上是正面的，但仍存在不同程度的新问题，具体表现如下摘要：
1、营销观念相对落后。调查显示有有44.1%的内部公众（118人）认为本公司目前采取的营销观念主要是市场营销观念，其次是产品观念；外部公众的评价较为一般（平均数为3.61分，5分为最高评价），这说明一些房地产企业无视市场、企业自身或顾客的要求，从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、营销管理科学性不强。根据调查，公众对房地产企业管理形象的评价平均为3.5分，说明在对待消费者的营销理念中，有时企业为了自身利益而损害顾客利益，在楼盘的建造上偷工减料；有的堆砌太多的承诺而失信于人。
3、营销资产价值不高。房地产企业营销资产主要包括企业信誉、环境、产品品牌等。在对营销资产的评价上，内外部公众有较大大的差别（相差0.3分），表明部分房地产企业在营销过程中，违反市场规则和营运规范，使外部公众丧失信任感；营销环境脏乱等不文明现象。
4、营销人员的形象有待于提高。在调查中发现外部公众对营销人员的评价偏低，平均为3.5分，这说明营销人员在知识结构、礼节、服务等多方面都存在新问题，如服务态度不好；仪容仪态需改善；知识需要扩充；沟通能力尚需提高。
5、房地产产品的质量需要提高。“产品质量”是指住宅的整体质量，包括功能质量和建筑质量。
在调查中，我们发现一些公众对房产品的质量持怀疑态度（20.1%），有些房地产企业的楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能给使客户有一种放心感、满足感。
三、房地产企业营销形象的提升策略
1、树立合适的市场营销观念
从市场营销理论出发，结合房地产产品的非凡性，企业应从以下几个方面确立房地产营销观念摘要：开发企业肩负着改善人居环境，提高人民生活水平的重任；承担着实现城市规划，塑造城市形象，改变城市面貌的责任；在拉动经济，促进经济繁荣中扮演重要角色；树立“以人为本”的思想，克服一切从开发商利益出发，片面追求利润，降低消费者价值和满足程度的观点。
2、加强对营销管理形象各因素的剖析，提升营销管理形象
（1）明确营销形象的定位
房地产公司营销形象的定位关键在于占据消费者心灵，对消费者的心灵把握得越准，定位策略就越有效。成功的定位取决于两个方面摘要：一是将定位信息有效地传达到消费者头脑中；二是定位信息是否和消费者的需要相吻合。
（2）协调组合各种营销手段
开发商对媒体的选择和组合是根据地域环境、人文资源和项目情况而定的。在较小城区，居民比较集中，对楼盘的宣传采用路牌广告的效果最好。如在报刊、电台、电视台上做出售广告；公开张贴广告；借助展示会推销；亦或向邻近地区的居民打电话或上门推销。假如房地产需求非凡大，房地产商只需在其所要出售的房地产产品上挂一个“专供出售”的招牌即可。此外，销售商也可以开展形式多样的促销活动，增强包装意识，也可以把文化体育活动引入楼盘销售。
3、提高营销资产价值
（1）提高房地产企业营销守法形象。它主要是商品住宅销售合同、预售的合法性等方面的综合体现。商品住宅销售合同应体现买卖双方平等原则，不能因为客户不懂“专业”或疏忽而把一些不平等条款强加给客户。开发商在整个销售过程中的规范操作、遵纪守法，将使客户产生一种信任感。
（2）改善营销环境形象。环境形象主要包括房地产开发企业工作环境、住宅小区项目施工现场环境和售楼处环境三个方面。它在一定程度上能反映出一个企业的整体管理水平、经济实力和精神面貌。
（3）加强房地产企业品牌或产品品牌的建设和管理。
房地产品牌和其他领域的品牌创建内容基本是一致的，[3但基于房地产品牌的非凡性，房地产品牌在创建时应该非凡注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。
4、提高营销人员的素质和能力
首先，对于销售人员的管理，笔者建议采取“竞争制”的销售模式。这种模式能集中销售人员在工作时的注重力，时刻关注现场动态；同时可以提高销售人员的竞争意识，由以前的等待客户变成迎接客户。
其次，加强房地产企业营销人员素质的练习。提高礼仪修养，包括个人形象如整洁的仪表、亲和力较强的仪容等，电话礼仪，接待顾客时的礼仪等。
最后，提高销售人员的综合能力。通过多种渠道来锻炼销售人员的创造能力，判定及察言观色的能力，自我驱动能力，人际沟通的能力，从业技术能力，说服顾客的能力等。
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关键词：房地产；市场营销；网络营销
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
一、房地产市场营销
房地产市场营销是指房地产企业以了解、满足和创造顾客现实的或潜在的房地产需求为中心，以市场为导向，以实现企业经营为目标，正确组织产品的生产和供应，适应不断变化的市场需求，合理组织产品的供应和销售，实现房地产企业的经济效益和社会效益而进行经营管理的整体国产。其内容包括房地产市场调研、市场细分、预测决策、目标市场选择、产品开发、楼盘命名、产品定价、分销渠道选择、市场营销组合、促销和物业管理等一系列活动。
房地产市场营销蕴含着以下几层含义：(1)房地产市场营销是以顾客需求为导向的；(2)作为市场营销目的的需求，既包括现实需求也包括潜在需求；(3)房地产市场营销是一种创造性的活动。顾客的需求具有可诱导性。房地产企业不仅要了解和满足顾客的需要，还要创造顾客需要；(4)房地产市场营销是一个系统的管理过程，即整体营销；(5)房地产市场营销要兼顾社会利益。
二、房地产网络营销概述
(一)概念。房地产网络营销主要是指利用互联网进行房地产销售，是为实现每一个具体项目的销售目标所进行的，或最终实现销售，或以这个项目为基础打造公司品牌形象的以互联网为基本手段营造网上销售环境的各种活动。
近几年，随着互联网的迅猛发展，网民数量在急剧扩大，鉴于网民的整体素质较高，收入水平较高，越来越多的房地产开发商、营销机构已将网络营销视为重要的营销手段。
(二)我国房地产网络营销发展现状。目前提供房地产销售服务的主要有两类网站：其一，房地产业的综合类专业网：如房产之窗，北京的房地产交易中心等，大量房产销售中介公司加盟到这类房产网站中，由这类房产网站统一向外房源信息和提供交易平台；其二，除了这些专业房产网站外，还有很多房产开发商、销售商或者是房产中介建立了自己的房产销售网站。以全球最大的房产连锁品牌“21世纪不动产”为例，它在全球拥有近7，000家加盟店，平均每一分钟有一个房地产交易发生于其系统之上。
目前，网上的房产销售基本上以网上和网下结合的方式进行。网上房产销售更主要的是提供一个信息沟通的平台，以发展来看，购房合同和资金流也逐步会在网上完成。通过这些网站可以实现如下三个方面的功能：(1)通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行广告宣传；(2)可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈；(3)可通过网上的一些营销方式给项目造势，提升项目人气。
(三)我国房地产网络营销的特征。目前，我国房地产市场营销的特征有五个方面：(1)房地产网络营销以互联网技术为依托，是一种跨时空、交互式的营销；(2)房地产网上营销，虽然可以很方便地实现资金交易的网络化，但由于房地产价值额巨大，消费者对网上交易的安全性和信用还存在疑虑，所以资金交易一般在网下完成。这在一定程度上成为了房地产网上营销发展的一个障碍；(3)房地产网上营销不需要一般网上营销的物流配送环节；(4)房地产网上营销中设计的每一件具体的房地产商品都是唯一的，并且商品内容复杂，质量不可简单确定，这就要求房地产网上营销不仅要为消费者提供网上看房服务，还要提供现场看房服务；(5)房地产网络营销与传统营销理论密切相关，是传统营销理论在网络经济中的应用和发展。
三、房地产网络营销的优势及劣势
(一)优势
1、可以通过低成本的市场调研，增加产品的市场认知度。房地产企业可以通过网络进行低成本的市场调研。网络调研的成本低廉、信息量大、信息沟通渠道畅通。通过信息反馈，企业能提炼出有价值的数据，并将这些信息卓有成效地应用到产品制作的全过程中，这种经过市场沟通和检验的产品，必然会增加产品在市场中的认知度。
2、提高开发商的运作效率，降低企业营销成本。一旦房地产开发商取得预售许可证后，房地产企业即可通过自己的网站，或在其他网站上进行销售，这可大大降低广告成本，而且网络信息的具有时间长、传播速度快、信息不容易丢失的特点。
3、提高消费者的购买效率，避免漫无目的的无效奔波。只要按动鼠标，不同企业的产品、统一企业的不同产品，在网络上非常直观、详细，再不用东奔西跑，也不用在售楼小姐那里挤牙膏般地去获取不完整的信息，这便大大提高了消费者的购买效率，也节省了大量时间。
4、加强多向交流，促进房地产商品质量和服务的提升。
5、提供24小时不间断房地产营销服务。
6、网络消费者可以互动地参与营销活动。
7、提高房地产营销者的形象。通过网络多媒体的特征对自己的房地产项目形象立体的全方位的展示，树立自己的品牌形象，取得品牌效应，摆脱一味单纯削价的价格策略竞争的不良影响。
8、网络营销拓宽房地产营销的活动空间。
9、为不熟识消费者之间互相交流信息提供了可能。
(二)劣势。房地产网络营销在市场营销中作为一种营销方式或手段还存在一定的劣势，主要表现在以下几个方面：
1、网络安全技术问题。只有确保营销环境的安全性、交易信息的真实性、数据的有效性、身份的确认性等问题，才能保证网络营销的安全进行。
2、法律保护问题。到目前为止，我国还没有正式出台有关网上交易规则的法律法规，虽然合同法中规定电子合同与书面合同具有同等的法律效力，但其中的许多枝节问题还有待进一步明确。
3、信用问题。开发商的信用往往让想在网上买房的人放心不下。
4、观念问题。消费者的观念问题是另一个限制房地产互联网营销大规模展开的因素，当前的消费者还不能接受通过互联网进行大金额商品的购买。
5、基础设施保障的滞后性问题。网络营销的基础设施包括大规模的企业网络平台、商业网络平台、完善的社会信用体系及电子金融体系等。就目前设立网上银行的金融机构而言，由于社会信用体系还不够完善，使用者的数量相当少。
6、虚假宣传问题。目前，我国还没有正式出台有关网络营销宣传方面的有关法律和规定，宣传问题还呈现鱼龙混杂的混乱局面，让消费者眼花缭乱，容易产生纠纷。
网络营销作为一种全新的营销方式，为企业架起了一座通向国际市场的绿色通道。在网上，任何企业都不受自身规模的绝对限制，都能平等地获取世界各地的信息及平等地展示自己，这为中小企业创造了一个良好的发展空间。但目前存在的局限性需要我们不断地去完善并改进它，从而让网络营销越走越好。
四、房地产网络营销的业务流程及推广方式
(一)业务流程。目前，对于一些大中城市而言，在地产网上交易，已不再是一爪“新事物”，房地产开发商或房地产中介机构在网上进行交易业务操作流程包括以下几个方面，如图1所示。(图1)(二)推广方式。常见的房地产网络营销的推广方式主要有以下几种：
1、SEO(搜索引擎优化)。主要是指通过搜索引擎的排名来提高网站的最大限度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。
2、PPC(点击付费广告)。对于现在的企业来说很大一部分采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，最大的优势就是把每一分钱都花在了刀刃上。
3、博客营销。最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用。
4、B2B平台推广。这是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接地对产品实现传递和销售。典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、生意宝、环球资源网，等等。
5、电子邮件营销。
6、QQ群推广。
房地产营销范文5
【关键词】房地产营销 营销观念 房地产市场 营销现状
一、房地产营销概念
（一）房地产营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。明确了企业应以需求为导向，以市场为导向，取代计划经济体制下的以企业为导向，以生产为导向的观念。作为房地产企业应该通过市场了解消费者对房地产产品和劳务需求，并以需求为导向，变被动为主动，适时地满足他们的需求，以此作为房地产开发企业一切生产经营活动的出发点。
（二）房地产营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动，一切营销活动、营销策略都是围绕交换展开的，顺利地交换是实现产品价值、产品在生产良性循环的重要环节。
二、营销理论
（一）“4P”营销理论
1964年，美国营销专家鲍顿提出了市场营销组合概念，它是市场营销人员综合运用并优化组合多种可控因素，以实现其营销目标的活动总称。这些可控因素后来被美国营销学学者麦卡锡教授归并为四类，提出了著名的“4P”营销组合策略。“4P”是市场营销组合中的四大基本要素，即产品（Produot）、价格（Prioe）、渠道（Place）
和促销（Promotion）。他认为一次成功和完整的市场营销活动，意味着以适当的产品、适当的价格、适当的渠道和适当的促销手段，将企业的产品和服务投放到特定市场的行为。
（二）“4C”营销理论
1990年，在企业追求“顾客满意”营销策略过程中，美国营销专家劳特朋教授提出了以“顾客”为中心的“4C"营销理论。”4C"理论重新设定了市场营销组合的四个基本要素：即消费者（Consumer）、成本（Cost）、便利（Convenience）和沟通（Communication）.它否定了从企业的角度来决定销售渠道策略，强调当今的企业首先应该把满足顾客需求、不断追求高度的顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的在购买过程中的货币成本和其他成本，并充分注意顾客购买过程中的便利性，应以消费者为中心实施有效的营销沟通。
三、我国房地产营销现状
准备项目的策划工作可以分为三个部分：
第一、对项目所处的宏观环境、区域环境、竞争对手和潜在客户的调研和分析阶段，提出项目市场定位和产品定位的建议。
第二、在前面分析和建议的基础上，进行项目开发方案的设计，一般会有多套产品方案以供决策。接下来，对各套方案进行财务和投资分析，结合开发公司的资金实力和操作实力，优选最为适合的项目开发方案。
第三、在开发方案的基础上，细化项目的营销推广策略和执行方案。在以上整个流程中，”4P”方法成为主流的研究方法，这种从开发企业角度出发的4P理论，更多的考虑了开发企业在项目的利益和销售策略等，客户在实际的销售过程中处于一种被动的状态，而且给了开发企业一些违背商业道德的机会，尤其是一些不良的开发企业，利用这些机会，严重的损害了消费者的利益。在一些项目的实际房地产项目营销工作中，也会因为这些仅从企业角度考虑的营销策略，导致了目标客户对项目的不认可，影响了项目开发的进度，从而导致项目陷于滞销和被动的境况。
当然，随着人民生活水平的提高，居民对高档住宅的需求在稳步增长。但我们必须同时看到，由于居民的收入水平不一，对住房的需求仍存在着较大的差异。伴随着对高档住宅住房需求的增加，各地存量住房交易也较为活跃，适应中低收入家庭购买的低价住房仍供不应求。遗憾的是，许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异，不顾当地的经济实力和居民的承受能力，甚至毫不顾及企业自身的资源条件，没有明确的目标市场，不进行科学的市场定位，盲目兴建高档公寓别墅、办公楼和商业用房，最终导致诸多楼盘滞销，而适应广大中低收入家庭的低价位住房却出现结构性短缺。
房地产营销范文6
关键词品牌营销人文营销知识营销绿色营销网络营销合作营销服务营销社会营销
目前，全国各地的房地产发展都处于高潮期，加上政策的相对宽松，人们对房地产的需求较大，对于各大房地产商，这无疑是利好消息，于是，“万片高楼平地起”；但是，由于房地产市场通过近几年的发展，已经开始转向买方市场，所以，根据目前的市场状况，各大开发商必须要注意房地产营销策略的创新，这样，才能在激烈的竞争中立于不败之地。
1品牌营销
众所周知，对于一般的商品，品牌效应能够帮助实现产品的价值，树立消费者对产品的信任度，因此，建立良好的品牌对房地产营销同样重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益，品牌就是竞争力！要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度；同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度以及适当的树立品牌形象的手段提高品牌影响力（如广告），以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等。例如位于2005～2006年度武汉房地产项目品牌价值TOP10第一名的百步亭花园，作为武汉历史最悠久的品牌项目之一，始终坚持以卓越的品质夯实品牌基础，以项目定位支持品牌定位；同时加强与消费者的联系，提高品牌的“三度”；并制定明晰的可持续发展战略，多年来，深得武汉人民的认可。
而在现实的房地产营销中，由于资金的周转，市场的激烈竞争等问题，导致房地产开发商不注意进行品牌效应的积累，往往只是针对在建或竣工的个别楼盘借助媒体或广告的力量进行炒作。而品牌的创造和维护应该贯穿整个项目的始终，不是个别的，而是整体的。只有这样，才能使得品牌成为企业的竞争优势；另外，企业往往将品牌理解成为案名，只要案名好就能树立良好的品牌效应。其实案名只是品牌的重要组成部分，品牌应该注意“内外兼修”，即要有好的案名，更要有好的质量及服务，做到“名实双具”。这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌。
2人文营销
商品房营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。如上海的“东方金门花园”，是一座首批创建“四高”的优秀小区，而且集结了“四新”技术。小区位于定西路延安西路口，处在中山商圈、虹桥商圈、徐家汇商圈和静安商圈中间，是个典型的黄金地段。更为重要的是，周边有着丰富的文化氛围，与这些人文历史景观为邻使得“东方金门花园”的文化底蕴更加浓厚，如此有情调的楼盘深得大众喜爱。
人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。武汉万科城市花园3期推广时，推出“城市花园免费巴士看楼盘”活动，消费者感受的可能不是免费的条件，感受更深的可能是万科对人关怀，为看房者所提供的便利。在关系建立中，需要特别注意是对人们个性化的尊重。良好的关系网络，加上针对人们不同的偏好而提供的关怀，对人文营销的成功影响深远。
人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。现在买房的基本是年轻夫妇，又多以双职工为主。如果在小区内开办相应的幼儿园等，既解决了房主的后顾之忧，同时获得房主的信任，也提升了房地产开发商的知名度，无论对开发商现房的销售或再开发都是不无裨益的。
所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3知识营销
“知识改变命运”，知识同样能影响房地产的销售。目前，对于大多数消费者而言，房地产在他们的概念中是神秘的，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，并穿插介绍本楼盘（以本楼盘为实例），达到让消费者获得知识的目的的同时，又让他们对本楼盘有了或多或少的印象，为他们自己购买本楼盘或向亲友推荐本楼盘打下深厚的基础。
可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望；同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
4绿色营销
如今，居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。于是，企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。
美好的绿地环境能使人心旷神怡，房地产开发商应该充分利用小区的土地，进行科学合理地规划，在提高绿地面积的同时，更加注意绿地规划与建筑风格的和谐搭配；改变小区内环境的同时，注意对小区周边环境的整治，使绿色成为亮点。另外，很重要的一点，就是房地产开发要远离工业污染区，不仅要注意眼前、周围、脚底的绿色分布，也要注意抬头的清洁与明净，努力营造整个环境的绿色与和谐。
在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。所谓节能住宅，就是高效低耗、环保节能、健康舒适、生态平衡的高质量住宅建筑，通过提高建筑围护结构的热工性能，同时提高采暖，空调能源利用效率，使节能住宅的采暖，空调耗能比普通住宅降低50%。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
5网络营销
传统的房地产营销方式有开发商直接销售，进驻各地区的房地产交易市场，委托房地产中介公司销售等，而网络的介入给房地产营销带来了新的活力。
（1）对于房地产中介而言，目前，中国房地产中介市场是比较混乱的：客户来源狭窄；信息很落后；从事房地产中介的往往不是专业人员。因此，客户的满意度往往很低的。而以网络平台为依托的房地产中介脱胎于传统的房地产中介，有较强的专业基础和技术优势，又整合了网络信息的可读性以及数据库的优势，具有很高的经营素质和经营手段；同时又可以有效的参与供求双方的交易，节约成本，可以大大提高了房地产的成交率。
（2）对于房地产开发公司，可以建立自己的网络平台。利用网络与消费者，房地产经纪以及第三方（广告商等）进行直接沟通；同时以最快的速度捕捉信息并向大众全方位的展示商品房的外部构架，内部形态以及整体环境，实现为消费者提供服务；为房地产经纪提供信息；对第三方进行监督。
6合作营销
和其他商品一样，对于商品房的销售同样可以采取合作营销的战略。房地产开发商与很多单位存在利益关系。
首先，应该积极与下游供应商进行联系，比如，建设期需要大量的材料以及设备供应，而且企业开发房地产的过程又是连续的，所以，房地产开发商可以和固定的几家材料或设备供应商达成协议，让其提供符合标准的施工产品。由于长期的合作，可以给开发商带来一定的折扣，减少成本；同时，消费者购买商品房之后进行装潢，开发商可以推荐房主使用与其合作的供应商的售卖的材料，既为房主提供了优惠，同时会给供应商带来不少的收益。
第二，开发商积极与金融信贷部门进行联合，前期可以通过宣传开发项目优势的方式，向金融信贷部门请求贷款或通过项目融资的方式邀请进行项目合作，利用金融信贷资金进行开发建设；在后期的销售过程中，与金融部门（银行为主）沟通，为顾客设计贷款或按揭的组合方式，为顾客提供多种丰富的支付手段。考虑到银行和房主双方的利益，提供双方满意的还款时间和还款利息，最终保证开发商与金融信贷部门的合作促进房地产的营销。新晨
第三，与其他开发商进行联合造势，形成双赢的格局。如合生创展集团刚进入广州房地产市场时，与有名的珠江实业公司合作，待时机成熟后，才推出自己的品牌，顺利地实施了品牌营销战略。
7服务营销
现在的消费者要求是非常高的，他们不仅关注产品的质量以及使用的便利，也非常在意产品的各阶段的服务。同样，对于商品房产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定（房型、面积、楼层、价格、朝向、建筑材料、配套设施）质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续；在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与维修；并自己成立物业公司或委托第三方物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。
8社会营销
社会营销观念是随着现在流行的可持续发展观念提出来的，主张企业提供的产品和服务，不仅要满足消费者的市场需求或短期欲望，而且要符合消费者的长期利益，不忽视社会利益。注意到企业发展中的社会效益，对于企业提升其形象是十分重要的。企业的形象提高了，销售量和利润也自然得到提高。
以上八种营销创新策略在实际应用中，针对不同的市场形势、消费者情况或政策等因素，可选择其中几种策略进行营销组合，共同促进房地产的销售，奠定企业坚实的品牌。
参考文献
