摘要:由于宏观调控的逐步紧逼，使得房地产利润被挤压。所以，房地产企业需要采用纳税筹划减轻税负，提高经济效益。因此，本文先简述了纳税筹划含义，并分析了房地产财务管理中纳税筹划带来的影响，且探讨了纳税筹划在房地产企业财务管理中运用的举措，以供参考。
关键词:纳税筹划;房地产企业;财务管理;影响
根据这些年来的发展情况看来，房地产企业在经济发展过程中地位持续上升，逐步变成了国民经济增长的主要产业。在实行市场经济体制以后，对房地产逐渐实行宏观调控政策扶持，让市场更加规范化与标准化。在房地产财务管理过程中，税收费用乃政府财政形式的成本，房地产企业通过对税收有关政策的全面分析，可以合理控制税收费用，此对于房地产企业提高经济效益作用极大。下面就针对纳税筹划对房地产财务管理影响进行了分析论述。
一、纳税筹划含义
纳税筹划就是经过涉税业务展开策划，进而拟定出合理的纳税操作方案，以此实现节税。纳税筹划行为出现的原因均为经济所驱使，也就是经济主体追求利益最大化。纳税筹划内容涵盖了以下内容:第一，节税。是纳税人在遵守税法立法基础之上，借助税法中的免征额与减税等各种优惠政策与惩处等倾斜调控政策，经过对投资活动与经营活动等的合理组织，实现少缴税收。第二，转嫁筹划。就是说纳税人为减轻负担，调节销售商品价格，把负担转嫁于他人的经济活动。因为经过转嫁筹划可以达到减少税负的目的，所以把其整合到了纳税筹划范围以内。第三，零风险。这里的涉税零风险就是纳税人经营账目清晰，申报精确，缴纳税款积极，没有产生任何违法行为，风险小。而说到开展纳税筹划，通常人们均认为是说企业与个人通过多种方法减轻自己的负担，这仅仅是非常片面的一个说法。根本原因是，纳税人除去减少税负外，还有着不会得到税收中的各种好处，可是能够防止涉税损失，这也就说明实现了经济收益，该种状态为零风险。第四，税收陷阱规避。是纳税人在活动开展过程中，需关注严禁陷入税收政策要求的税收陷阱条例。比方说增值税条例中明文规定，兼营不相同税率的货物，需分别核算，没有分别核算的，从高适用增值税税率。假设人们对活动不开展纳税筹划，极可能进入国家设定的陷阱中，进而加大税负。第五，避税。是说纳税人通过合理的方法与手段，借助税法里面存在的纰漏得到税收利益的筹划。所以，避税是不合法的，可是也并没有违背相关法律制度，其属于非违法活动。该种类型的筹划虽不符合立法精神，可是其取得成功的前提为纳税人仔细研究税收政策，同时在法律条文上认可法律，这和纳税人偷税与逃税本质上不同。针对纳税人的该种筹划，税务机关不应给予否定，也不能认为其属于透税与逃税。国家需要持续健全税法，堵塞漏洞，防止相同的情况再出现。
二、纳税筹划影响房地产企业财务管理
(一)影响财务管理收益分配
房地产企业纳税筹划不但对财务管理目标有影响，同时和企业收益分配密切相关。由于房地产企业收益分配政策拟定不单单牵涉到了利益有关者的回报，同时也牵涉到了企业是否可以确保长期稳定发展。为从整体上统筹房地产企业收益分配，房地产企业需要仔细统筹纳税计划，根据国家有关政策与房地产企业实际经营状况，明确既可以充分满足房地产企业稳定发展还能统筹利益相关者实现的收益分配对策。并且，房地产企业在分配利益的时候，需要根据国家有关政策，积极使用政策红利，促使房地产企业高速发展。比方说，政策要求房地产企业在进行应纳税所得额计算的过程中，本期利润可以先使用来抵扣过去的亏损，所以，财务人员在开展资产折旧与摊销中，应当思考到该因素，让过去的年度亏损尽量从本期利润内除去。如，中国对外投资企业有开始盈利前几年免征所得税的优惠对策，企业经过科学的筹划减少应纳税年份。一个外商投资企业采取该纳税筹划为企业节约了很多成本。详细操作就是:经营首年亏50万，把次年与第四年利润经过纳税筹划把控在每年10万，如此企业在之前5年均会因为长期亏损无需缴纳税费。在第七年，可以将利润放大，因为企业在盈利期间均可免税，所以如此就能够把次年至第七年的税收经过纳税筹划节约下来，经过计算，根据15%的所得税率可以了解到企业经过该税务安排能够省下百万纳税成本。
(二)影响财务管理投资安排
房地产企业经营活动中的关键工作就是投资，其牵扯到了企业发展与生存。好的投资活动乃房地产企业成功的催化剂，不良的投资活动会导致企业破产。在房地产企业开展投资活动的时候，纳税筹划对投资活动的有效完成发挥着十分重要的作用，其不但可以减少纳税成本，而且还能够将资金进行优化配置，提升经营效率。所以，房地产企业在开展投资活动前，应当思考纳税筹划因素，依照国家优惠政策，经过纳税筹划降低投资成本。举例言之，房地产企业在开展投资活动的过程中，可以借助中国对中小型企业在所得税层面的各种优惠政策，减少投资成本。注重投资国家扶持的高新技术企业，进而得到对应的税收优惠，并且在明确投资规模的时候，依照国家政策界定企业规模，把投资规模严控在政策优惠的范围以内，进而得到国家的优惠税收政策，以此减少税收成本，确保房地产企业投资目标实现。
(三)影响财务管理目标实现
纳税筹划是为实现房地产企业财务管理目标，伴随房地产企业规模的持续增大，纳税筹划在实现财务目标的时候起着非常重要的作用，其是一种策划活动，是根据财务管理目标展开的。财务管理是为房地产企业利益最大化而服务的，所以，纳税筹划的优劣对房地产企业财务管理目标实现影响极大。房地产企业在现如今的市场环境下，不但要从提升外部竞争实力着手，同时还需要减少房地产企业内部成本，合理的纳税筹划才能够有益于房地产企业减少税收成本，提升企业经济效益。房地产财务管理和纳税筹划紧密相连，在开展财务管理工作时，需注重纳税筹划的积极作用。纳税筹划自身有着各种各样的特点，比如系统性与经济性等，所以在进行纳税筹划时，应当统筹企业长短期利益与发展，在达到经济效益目标的时候，统筹外部社会影响，顺应国家号召，将房地产企业发展目标实现。
三、房地产企业财务管理中纳税筹划运用的对策
(一)借款利息筹划，明确利息扣除法
依照有关土地增值税条例规定，假设可以按转让项目分利息支出，同时可以提供金融机构证明的，需要按照实情扣除利息，可是需要注意严禁超出按同期商业银行贷款利率计算的利息。倘若无法分清房地产项目借款利息与别的借款利息，且无法提供证明的，需要根据土地成本与开发成本之和的5%当成利息扣除额。所以，在开工时，企业需科学预测且对比项目借款利息支出和土地成本与开发成本之和的5%哪一个更大，进而挑选出最佳的利息扣除法。
(二)挑选恰当的建房方法
诸多房地产企业比较注重自行建造且销售房地产，该种纳税筹划空间窄，假设采用代建与合建等方法可以增大筹划空间。第一，代建法。是说房地产企业代客户开展房地产开发且向客户收取代价收益的行为。以房地产企业来说，虽得到了一些收益，可是并未出现房地产权属转移，该收益为劳务报酬，是营业税征税范围，并非土地增值税征税范围。房地产企业可借助该方法减少税收负担，可是前提是在开发开始前，就可以明确最终用户，进行定向开发，一次防止开发后销售缴纳土地增值税。第二，合建方法。按照有关营业税的条例规定，合建就是一方提供土地使用权，还有一方提供资金，两者一同建房的行为。建造完成以后根据比例分房自用，免征土地增值税。建成以后转让的，需要根据规定征收土地增值税。除了这些以外，通过土地入股合建与无形资产的，参加接受投资方分配利润，一起承担投资风险的行为，不会征收营业税。对于转让股权的也无需征收营业税，房地产企业可以借助优惠政策，达到共赢的目的。
(三)营业税的筹划
科学拆分业务，分离价外费成本。依照营业税有关税法，营业税应纳税收入是纳税人提供应税劳务与销售不动产同对方收取的所有款项与价外成本。企业在销售时，常常要一同代收天然气初装费与有线电视费用等。所以，企业销售房产中的以上多项代收款项，都需要整合到房产销售收入中，计算缴纳营业税，如此便增加了企业税负。假设可以把以上代收款项从企业计税中剥离，就能够把原来不是企业收入的代收费用从销售收益中剥离出去，最后减少税负。除此以外，房地产企业销售房产的时候，一般分为精装房与毛坯房，所以需要把精装房的装饰与设备费用等独立订立合同。在销售房产中，纳税人把销售房产的行为分解为销售房产与装修房屋两种行为，分别订立合同，向对方收取相应的费用。在征税时依据销售不动产缴纳5%的营业税与建筑行业缴纳3%的营业税，可以有效节省2%的营业税。
四、结束语
总之，房地产行业税收政策成本复杂，核算过程严格，如此造成了该行业有着很高的涉税风险。要严控风险，企业房地产企业利用纳税筹划，在有关政策引导下减少税收费用，借此保证房地产企业可持续发展。根据目前房地产企业纳税筹划情况看，诸多企业均有着各种问题，如筹划方法不科学、没有根据实况开展筹划工作等，必须要财务管理工作人员加强对纳税筹划的认识，同时依据行业特征开展进一步研究，这样才可以制定出科学的筹划方案与对策。
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作者:杨振梁 单位:雅居乐京津冀事业部
