前言：寻找写作灵感？中文期刊网用心挑选的投资性房地产会计核算论文2篇，希望能为您的阅读和创作带来灵感，欢迎大家阅读并分享。
第一篇
第一，转换计量问题也是投资性房地产的一种形式。一般情况下，会选用转换的形式来达到企业的益利。原因是房地产的用途也发生了很大的改变，需要重新设计进行转换。一般投资性房地产和其他资产采用的成本计量法会比较多一点。不过这种转换法也会存在有一种缺点，它只能转换相对应的项目。对于投资房地产中，进行转换时，会造成资金流动的变动和当期存在的损益项目。从而严重的影响了企业的经济利益。
第二，投资性房地产企业税收筹划存在的问题。一方面，有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆，将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一，进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面，有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计，而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响，最终使得企业的总税负不但没有降低，而且还有所增加。
财务核算不规范：一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置，使得会计核算程序不规范，存在一定的漏洞，这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格，房地产企业的当期收入不能及时确认，使得税收申报总是往后拖延。比如，对当期收取的商品房定金，不做预收账款处理，存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据，将预收款挂在企业内部往来的账面上，将全部款项收齐之后，才开具专门的房地产专用发票，这使得公司在进行税收申报时，也面临着一定的困难。
核算企业所得税的问题。税法规定除坏账准备可按一定比例计提并在税前抵扣外，其他按照市值或可回收净值计提的资产减值准备均不可抵扣。同理，投资性房地产因按照公允价值计量产生的评估收益也应该从当期利润中扣除。如果投资性房地产已提取了相应的减值准备，在确认所得时，由于企业提取的减值准备不得在税前扣除，其在提取的当期已经调整了应纳税所得额，如果用公允价值减去账面价值，这对减值部分会造成重复计税，因此，纳税企业只需按照投资性房地产公允价值扣除原账面余额的差额确认当期纳税所得。但从我国房地产业长远发展来看，投资性房地产在经过数年后的价值不仅高于其账面净值，而且还可能高出其账面原值数倍，甚至数十倍。因此，税法可以参照投资性房地产会计准则作相应修改，以资产公允价值作为计税基础，不计提折旧或进行摊销，因为会计在确认公允价值时已考虑资产减值、折旧摊销因素，对资产增值部分全额征收企业所得税。但目前我国还没有普遍建立起房地产评估制度，而且法定的评估机构很少。对房地产也没有严格的注册登记制度，使纳税人在纳税申报时有弄虚作假的机会，而税务机关对此又无法查实。
二、投资性房地产会计核算问题采取措施
第一，对于投资性房地产会计核算中存在公允计量的问题，根据有关部门相对应的解决措施。在投资的进行中，发现公允计量有变动，帐面价值和公允价值差额一起计入，“资本公积—公允价值变动公积”科目，资本性房地产—-公允价值的变动。采用这种方法不仅可以影响到其它投资者权益和企业的营业总额，而且可以对企业进行长期的评估，促进投资房地产账面更加全面准确无误。
第二，对于转换计量存在的问题，相关部门也提出相关的对策。在进行核算中，通过采用公允价值模式计量投资房地产转换为自用房地产，把投资房地产当期公允价值转换为自用房地产的账面，把它当成房屋计量的根本基础，原账面与公允产生的价值所产生的价值误差计入当期亏损及盈利当中。消除新企业会计准则对房地产企业负面影响的措施。
第三，税收筹划的对策。房地产企业只要控制好房地产增值额，就能在很大程度上消除《投资性房地产》准则对纳税额的影响。因此，房地产企业可以通过调整商品房销售价格和扣除项目金额的方式，来进行税收筹划。具体来讲，有以下几种方法：确定合理的商品房售价，在售价处于纳税禁区之时，可以采取一定的降价方式，以摆脱纳税禁区，如此可以减少不必要的税收支出；可以采取方法提高扣除项目的金额，与降低商品房售价意义一样，此种方法的目的也在于摆脱纳税禁区，但在增加具体扣除项目之时，应注意不能违反我国税法的基本规定。
首先，加强对销售收入的税收筹划。新的会计准则中对于企业销售收入规定了较为严格的确认要求，因此，房地产企业需采取积极的措施应对此点，以避免负面影响。从房地产的销售情况分析，房地产企业在销售过程中要求客户一次性付清房款具有很大的难度，因此，采取分期付款往往成为房地产销售的重要策略。基于此，为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则，房地产企业应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入，结转相应的成本，以达到延迟收入确认时间，并由此而获得延迟纳税。同理，对于房地产企业的预售房款的会计处理，也应该按照此种方式。如此以来，不仅仅可以在一定程度上缓解房地产企业开发过程中的资金紧张问题，同时也可以延缓纳税时间，且没有违反新会计准则的规定。
其次，加强预售房款的税收筹划。在房地产企业经营的过程中，为了化解资金不足的问题，房地产企业也常常使用预收房款的销售收入形式。依据我国税法和相关会计准则的规定，如果房地产企业采取预收房款的方式销售房地产，那么在向客户收取预收款的当天就会产生相应的营业税纳税义务。但与之不同的是，房地产企业收到与之有业务往来单位的归还借款时，当天却不会发生营业税的纳税义务。因此，房地产企业可以充分利用此点，针对预收的房款，房地产企业可以与顾客商量或签订相关协议，将预收款在账上处理为相关单位的垫付款。
由此，房地产企业就可以有效地推迟营业税纳税义务的确认时间，从而获得税款资金的时间价值。再次，改进完善企业所得税，建议要尽快制定涉税房地产估价的法律、规章，规范房地产估价行为。
三、结束语
根据综上所述，对于会计辅助工作应用意义，和个人对会计认识的阐述，不断的提高与发挥工作者的才能，进一步完善与加强会计工作中的辅助作用。同时，也让我们了解到房地产行业与投资性房地产之间的不同之处。我国的房地产行业处于在不断的发展阶段中，但仍然存在有一些核算的问题。要不断的寻找解决相应的措施，才能提高我国经济建设的快速发展。
作者：黄丽波 单位：柳州市柳南区柳石街道办事处公共就业服务保障事务所
第二篇
1自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定
例1:2009年4月3日，甲公司将其自用的办公楼转为出租，将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议，2009年7月1日开始租赁，租赁期2年。在租赁开始日，该办公楼原价为11240万元，已计提折旧5620万元，未计提减值准备，公允价值为16000万元。甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量(以下分析均以万元为单位)。甲公司的会计处理如下:2009年7月1日甲公司办公楼转为出租，达到投资性房地产转换状态，则在转换日:借:投资性房地产——成本16000累计折旧5620贷:固定资产——写字楼11240资本公积——其他资本公积10380转换当日该房地产的公允价值大于账面价值，差额计入贷方“资本公积——其他资本公积”科目中，则企业净资产增加10380万元。税法规定计入资本公积的贷方差额不影响当期利润及应纳税所得额，不需要进行纳税调整。但账面价值与计税基础不等，形成应纳税暂时性差异应确认递延所得税负债，并调整资本公积。
2具体案例分析
例2:甲企业于2007年12月31日，新建一栋写字楼并达到可用状态，总投资2000万元。2008年12月31日，甲企业将该栋写字楼出租给乙企业，租期2年，并采用公允价值模式计量，此时该写字楼的公允价值为2350万元。2009年12月31日，该写字楼公允价值为2500万元。2010年12月31日租赁期满，甲公司收回该写字楼自用，当日公允价值为2600万元。会计与税法规定相同，该写字楼的折旧年限为20年，按直线法计提折旧，不考虑净残值。假定甲公司每年实现利润总额为1200万元，企业所得税税率为25%，递延所得税资产、递延所得税负债期初无余额。不考虑除所得税之外的其他税费。不存在其他纳税调整。(以下分析均以万元为单位)对甲公司会计及税务处理分析如下:
(1)2007年12月31日，新建写字楼达到自用状态，作为固定资产入账:借:固定资产——写字楼2000贷:在建工程2000
(2)2008年12月31日，将该栋写字楼转为出租，形成投资性房地产:借:投资性房地产——成本2350累计折旧100贷:固定资产——写字楼2000资本公积——其他资本公积450此时，投资性房地产账面价值为2350万元，计税基础为1900万元，由于账面价值大于计税基础，形成应纳税暂时性差异450万元，此时应确认递延所得税负债112.5万元，并同时调整“资本公积—其他资本公积”。2008年年末，当期应纳税所得额为1100万元。税法规定，企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧，但对这部分折旧可以税前扣除。因此，当期应交所得税1100万元×25%=275万元。借:所得税费用275资本公积——其他资本公积112.5贷:应交税费——应交所得税275递延所得税负债112.5此时，该办公楼从以成本模式计量的固定资产转换为以公允价值计量投资性房地产，转换时形成贷方差额450万元计入“资本公积——其他资本公积”科目中，直至处置时该差额会转入当期损益，形成企业未来450万元利润。由于纳税调整调减“资本公积——其他资本公积”，最终形成净利润337.5万元。
(3)2009年12月31日，该写字楼公允价值为2500万元，以资产负债表日公允价值调整其账面价值:借:投资性房地产——公允价值变动150贷:公允价值变动损益150此时，投资性房地产账面价值为2500万元，计税基础为1800万元，其差额为700万元，形成应纳税性暂时性差异，确认递延所得税负债175万元同时计入所得税费用，但递延所得税负债期初余额为112.5万元，故当期应确认递延所得税负债为62.5万元。当期应纳税所得额为950万元［1200－150－(2000/20)］，对以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。当期应交所得税为950万元×25%=237.5万元。借:所得税费用300贷:应交税费——应交所得税237.5递延所得税负债62.5在资产负债表日，以公允价值调整该资产的账面价值，但目前我国的市场经济还不够完善，公允价值的取得有很大的人为因素，使得公允价值的取值不够客观真实。在例中2009年年末，调增账面价值150万元，但是该部分利益并没有真正给企业带来实际的现金流入，只是虚增了账面。
(4)2010年12月31日，租赁期满时收回自用，此时公允价值为2600万元，即为以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产的计量。会计处理如下:借:固定资产2600贷:投资性房地产——成本2350——公允价值变动150公允价值变动损益100甲公司将该写字楼租赁，而后又收回转为自用，从自用房地产→以公允价值模式计量的投资性房地产→自用房地产，该过程就间接完成了投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式的转换。但企业会计准则规定，企业可以从成本模式转变为公允价值模式，但不能从公允价值模式转变为成本模式。此时，投资性房地产账面价值为2600万元，计税基础1700万元(2000－2000÷20×3)，其差额为900万元，形成应纳税性暂时性差异，确认递延所得税负债225万元，但递延所得税负债期初余额为175万元，故当期确认递延所得税负债50万元，同时应计入所得税费用。当期应纳税所得额为1100万元(1200－2000÷20)，当期应交所得税1100万元×25%=275万元。借:所得税费用325贷:应交税费——应交所得税275递延所得税负债50在采用公允价值模式计量时，企业不需计提固定资产折旧，年末公允价值的变动计入当期损益，均会使企业净资产增加，从而使企业的每股盈余、总资产报酬率、净资产报酬率等财务指标提高，可降低企业资产负债率，降低财务风险。同时，由于会计与税法的差异，使得每期资产的账面价值与计税基础长期不等，相应地要进行纳税调整，确认相应的递延所得税资产或递延所得税负债，使得纳税调整工作复杂很多。
3结论
(1)对于二次转换的情形，当采用公允价值模式计量的投资性房地产再转换为自用房地产时，应按未转换前的会计估计和会计政策计算的账面价值作为自用房地产的新入账价值，而非按转换日的公允价值入账，新入账价值与原账面价值的差额计入所有者权益，对前期利润的影响计入留存收益。(2)自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额，笔者建议在将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，将原转换时计入资本公积的部分一并转出，计入当期损益。
作者：晋双霞 单位：西南林业大学经济管理学院
