农村用地规划范文1
（一）征收集体土地，为城镇化发展提供土地支持
我国实行土地国家和集体所有两种制度，其归属状态不能改变，城镇建设必须使用国有土地。随着城镇化、工业化的快速发展，土地的需求逐年增加，导致城镇建设用地严重紧缺。使用新增土地和利用城镇原有的存量土地，是解决城镇化发展土地瓶颈的两种重要途径，但城镇存量土地的使用在实际执行中面临很多阻力，涉及到规划、拆迁安置、补偿等，需要经过漫长的谈判，牵涉面广、代价高、难度大，容易引起纠纷；而使用新增土地即征收集体土地，是以政府的名义进行的，具有强制性，好规划、成本低、难度小，易操作特点。故各地政府在解决建设用地不足时都将征收集体土地作为主要途径，并一直依赖新增建设用地，频频征收集体土地甚至耕地，以缓和用地紧张的局面。
（二）占补平衡和城乡建设用地增减挂钩，缓解土地利用紧张的局面
土地是不可再生资源，土地供给总量有限。城镇建设单纯依靠征收集体土地、占用耕地扩张的方式难以为继，且影响到粮食安全。为了解决13亿人的吃饭问题，土地管理法第31条推出了耕地占补平衡政策，是针对非农建设占用耕地的补偿措施，按照“占多少，垦多少”的原则，确保18亿亩耕地红线不被突破。实现耕地占补平衡的主要途径是土地综合整治，包括土地整理、土地复垦、土地开发等可以增加耕地面积的项目。通过土地整治得到的新增耕地可用于城镇建设需要，有利于统筹城镇化和耕地保护两个目标。但在城镇建设用地不断增加的情况下，农村建设用地也在不断增加，各地农村存在人均建设用地超标、空心村、村庄布局分散等粗放用地问题。城镇和农村两头挤占耕地，造成农村和城镇建设用地双扩的局面。为了改善这一局面，推进农村建设用地整理，国土资源部在2004年推出城乡建设用地增减挂钩政策，即“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”。该政策是城乡土地统筹配置的制度创新，通过减少农村建设用地的规模，拓展城镇发展的土地空间，在建设用地总量不显著增加的前提下，既实现耕地保护的目标，又保障建设用地的供给。具体做法是根据土地利用总体规划，将农村居民点、空心村、农村建设用地等进行土地整理复垦为耕地，复垦出耕地所产生的周转指标可以用作城镇建设用地，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，有效地优化城乡建设用地布局，促进土地节约集约利用。
二、新型城镇化进程中土地利用中存在的问题
上述措施的实施为新型城镇化的发展提供土地支持，缓解了土地供需矛盾，但在土地利用方面存在诸多问题。
（一）缺乏科学的城镇土地规划，土地利用效率低
1.土地规划意识淡薄，缺乏对土地利用的控制。
土地规划是国家引导和控制用地的重要手段，但在城镇化建设中规划的引领作用并未发挥：首先是规划之间不协调，城镇化的发展缺乏应有的制约性，重建设、轻规划是其一大弊端。土地利用规划缺乏对土地利用的控制和管理，城镇规划不符合土地利用规划和建设规划所确定的用地规模，未贯彻实施土地用途管制制度和科学发展观，导致建设规划、土地利用规划和社会经济发展规划互不衔接。城镇建设用地规模与土地利用规划严重脱节，加剧对土地的侵占行为。其次是缺乏科学的规划体系，规划的编制没有经过科学论证，有些城镇建设缺乏长远规划或没有建设规划，城镇建设普遍贪大求全，城镇的发展具有很大的盲目性和随意性，既影响城镇的科学发展，也不利于保护有限的耕地。
2.城乡建设用地粗放利用，土地浪费严重。
城乡用地缺乏有效统筹，城乡建设用地普遍粗放利用。城镇化中盲目追求城镇规模的扩大，导致城镇用地增长速度大大高于人口增长速度，出现“空城”和“鬼城”，土地闲置现象普遍。一方面，出于政绩的考虑，征收的土地多用来进行房地产开发、工业园区建设，以致住宅用地和工业用地占的比例过大，大量土地由于缺少资金得不到有效开发处于闲置状态。而交通用地、园林绿化、基础设施等公共设施用地所占比重较小，土地利用结构失衡。另一方面，城镇用地的内部结构和布局不合理，商品房开发落后，城镇的建筑密度低、容积率小。行政机关、高校、工业企业占据着城市的中心区和重要地段，布局散乱。城镇容积率平均值小于0.3，人均用地超标。据统计，全国人均城镇工矿用地在2000年为130平方米，到2010年则提高至142平方米，现有工业用地存在大量浪费情况。农村建设用地粗放浪费更为严重，农村村庄占地面积大，居民点布局分散“，一户多宅”现象普遍，宅基地超标问题严重，进城农民“两栖”占地。由于“一户一宅”政策没有配套措施，宅基地缺乏退出机制，导致大量的宅基地闲置、废弃，难以盘活，出现农村人口减少，用地却增加的现象。城乡建设用地利用粗放浪费，导致建设用地闲置与紧张并存。截至2012年8月底，全国共有闲置土地95万亩，闲置2年以上的占57.3%，土地浪费现象十分严重。
（二）土地的供给方式，侵害农民的土地利益
1.政府主导征地，农民没有话语权，权益严重受损。
土地征收为城镇化发展提供了广阔的空间，也带来诸多问题。随着城镇化规模的不断扩大，大量的耕地被占用，导致失地农民的增加。法律虽然对土地征收条件和程序做了规定，但由于立法的缺陷和政府对土地财政的过度依赖，政府凭借手中的权力大肆征收土地，出现过度征收、强行征收和低价征收的现象，征地过程中违法违规的事件时有发生，导致征地范围过广、补偿标准过低、安置方式单一、失地农民缺乏长远生活保障等，造成农民失地又失业，生活得不到可靠保障。在低价征收和高价出让之间，农民没有享受城镇化发展的成果，土地财产权难以实现，农民不满安置补偿导致的群体性事件和上访事件逐渐突出，由征地引发的社会矛盾日益凸显，给农村的发展和稳定留下了巨大隐患。
2.土地整治与城乡建设用地增减挂钩，违背农民的意愿。
根据《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》的规定，要减少农村居民点，增加城镇建设用地的供给。各地采取措施进行土地整治，推行城乡建设用地增减挂钩政策，缓解城镇建设用地紧缺的局面，在实际执行中取得了一定的成效。但《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》对增减挂钩事项仅做了原则性的规定，没有具体的实施细则和操作办法。在挂钩政策推行过程中出现不少问题：其一，地方政府开展土地整理的主要目的是为城镇发展提供土地指标，在政策推行中片面追求建设用地指标，以扩大城市建设规模，而非协调城乡发展、支持农村建设，出现擅自开展增减挂钩试点或盲目扩大试点范围，背离了制度设计的初衷。其二，没有建立合理的收益分配机制，缺乏完善的安置补偿标准，土地整理的收益大多流向城镇，在挂钩政策实施的过程中常会由于资金的不足使农民得不到妥善安置，损害农民的利益。其三，地方政府组织实施动力不足，部门工作各自为政，质量难以保证。挂钩政策推行过程中，公众参与不足，相关部门尚未形成合力，项目重数量轻质量，以劣地换好地，违背农民意愿强拆强建，农民“被上楼”问题突出，一味做大村民聚住区，相关配套设施跟不上，违背了农民的意愿。
（三）城镇建设盲目扩张，影响耕地的数量和粮食安全
1.城镇化建设占用了大量优质耕地，冲击了耕地红线。
首先是土地征收影响耕地的数量。城镇建设用地粗放式扩张，扩大的建成区中约50％-60％是耕地，大量的优质耕地被占用，耕地面积逐步减少，威胁耕地和粮食安全。《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020）》要求严格控制建设用地，确保到2010年和2020年耕地保有量分别保持在18.18亿亩和18.05亿亩。虽然2013年12月第二次全国土地调查数据时称2012年耕地数据是20.27亿亩，但适宜稳定利用的耕地只有18亿亩，已接近保护值。而到2020年要达到60%城镇化率和70%工业化率的目标，还需要上亿亩建设用地，建设用地需求和耕地保护矛盾突出，直接挑战18亿亩耕地红线。目前我国人均耕地面积为1.38亩，仅为世界平均水平的40%。人均耕地下降迅速，人地矛盾突出。其次是耕地后备资源严重不足，数量匾乏。建设占用耕地的补充难度大、质量差，占补平衡中，普遍存在占水田补旱地、占优补劣的问题，整理的耕地与占用的耕地质量难以相平衡，新开发的都是较为贫瘠的耕地。从补充耕地的能力看，后备资源严重不足，上海、天津、海南、北京可供开垦的未利用土地接近枯竭，江苏、安徽、浙江、贵州等省也都很有限，能开发为耕地的甚少。
2.耕地面积逐年减少，严重威胁国家粮食安全。
据预测到2030年，满足95%的粮食自给率需要保有耕地面积18.50亿亩；满足90%的粮食自给率需要耕地面积17.52亿亩，而我国目前的耕地面积已逼近这一临界值，粮食需求压力加大。一方面，大量的耕地由于使用过量化肥、农药而受到污染，工业污水的肆意排放更让其雪上加霜，严重影响到土地的自我更新能力，农地质量的下降影响了我国粮食安全。另一方面，随着人口的增长和社会的发展，城镇外延式扩张难以为继，在土地总供给有限的条件下，建设用地的增加就意味着耕地和未利用地的减少，直接威胁粮食安全和生态安全。
三、新型城镇化建设中土地合理利用的对策
新型城镇化发展对建设用地需求巨大，我国还有3亿多人要城镇化，土地总量有限，要做到既为城镇化发展提供土地需求，又能守住18亿亩耕地红线，不能简单地依靠扩大城市范围来增加城市土地，而要转变城镇化中土地利用方式，做好城镇规划，盘活存量土地，推动土地高效配置，防止城镇低水平扩张，探索农村建设用地市场建立，缓解土地供需矛盾。
（一）坚持规划引领作用，科学制定并严格执行土地利用规划
1.完善土地利用规划，确保规划方案的科学可行。
党的十八大对城镇化发展战略做了新的部署，应加快规划的修改调整，科学合理地编制土地利用规划，认真落实《国务院关于促进节约集约用地的通知》，加强规划的科学性和可操作性，加大政府宏观调控力度。做好土地利用总体规划与经济社会发展规划、土地利用年度计划、城乡建设规划、产业发展规划的衔接，让各类规划适应当前城镇化建设需要。发挥规划对城镇土地利用的管制与引导的作用，合理布局农用地、城乡建设用地和生态用地，确保城镇空间资源的有效配置和城镇土地合理利用，促进城镇土地利用格局的优化，引导城镇化协调有序发展。在规划的编制中要改变现有政府绩效考核体系，将任期内城市土地节约集约利用变化情况纳入绩效考核体系，规范地方政府用地行为，打破政府恣意占用耕地的情形，以平衡吃饭与建设问题。
2.加强对土地利用规划管理，确保土地利用规划的实施。
经批准的土地利用规划具有法定效力，任何单位和个人不得违反。首先是宣传学习。将编制好的土地利用规划及时公示，组织学习、解读，让全社会了解规划，提高规划工作地位，以加强对土地利用规划的监管。其次是严格建设用地审批。建设项目一律控制在土地利用规划范围内，禁止擅自调整和修改报批建设用地。确需调整土地利用规划的，要按照法定程序，重新报批。对不符合规划的建设项目，不得批准用地。再次是加强监督管理，强化规划的执行效力。建立违反城镇规划的责任追究制度，防止随意调整规划，使规划落到实处。加大执法力度，国土督察局在监督检查中，要加强对土地利用规划实施情况的监督，发现问题要及时提出督察意见并向上级报告，对违反土地利用规划的行为要依法严肃查处，并依法追究责任人的责任，确保规划顺利实施。
（二）清理城镇闲置土地，有效增加土地供给
日益增长的人口对耕地保护和粮食安全提出了很高的要求。为了保护有限的耕地资源，保证国家粮食安全，在城镇建设用地的供给上应优先使用存量土地和闲置土地，实行最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度。
1.积极挖掘城镇内部潜力，清理闲置土地。
盘活各类闲置未用的土地，加快消化批而未供、供而未用的土地，缓解城镇化建设用地压力。首先是严肃查处闲置土地。运用卫片和航拍等手段清查闲置土地，摸清存量建设用地的数量和利用现状。综合运用政策、经济、法律等手段，依法严肃查处并立即清理。其次是依法盘活闲置土地，坚决打击囤积土地行为，探索盘活各类存量建设用地的市场运作机制，推进旧城改造，最大限度地再利用已收回的闲置土地。确定各宗闲置土地的处置方式，或收回或延期开发或限期完善。把闲置土地转变为有效土地供应，减少闲置浪费现象。再次是加大监督力度。建立闲置土地防治长效机制，完善闲置土地政策法规，加强对建设用地全程批后监管的管理，防止部分房地产开发企业“圈占”土地的行为，切实预防出现新的闲置土地。
2.优化城镇布局，提高容积率，充分利用低效土地。
充分利用现有空间，盘活各类低效利用的土地，缓解城镇化建设用地压力。首先是积极盘活低效利用的工业用地，这是城镇化发展的希望。在符合土地利用规划的前提下，优化布局，提高容积率，建造多层或高层式建筑，合理安排产业用地空间布局，引导产业布局向园区集中，提高园区土地使用综合效益，改变粗放利用的局面。其次是对旧城区和企事业单位利用低效的土地进行改造，增加建筑密度和居住人口密度，提高单位面积的土地使用效率，达到扩大土地供给的目的。破除对中心城区的建筑容积率的过度管制，中心城区一律建高层或小高层，提高城镇土地的有效利用率，积极引导城镇建设节约用地。再次是优化土地利用空间布局和结构，减少住宅用地和工业用地比重，增加公园、绿地和公共设施的比率，促进产业转型和城市可持续发展，努力提高建设用地利用率。
（三）改革建设用地使用制度，打破政府垄断局面
改变由政府主导土地资源配置的现状，实现建设用地的市场化供给。根据《中国统计年鉴2010》的数据显示，2009年全国乡村人均居住面积为33.58平方米。2013年总理在政府工作报告称到2012年底，中国农村人均住房面积已达37.1平方米，农民人均宅基地的面积呈不断增加的趋势。要集约和节约利用农村宅基地，加快对农村宅基地整理，提高农村建设用地的利用效率，促进“四化”协调发展。制定农村宅基地处置办法，弱化宅基地的社会保障功能，在坚持一户一宅和标准控制的前提下，建立宅基地有偿退出制度和补偿机制以及具体操作程序，推动专门立法，以正确引导和合理规范集体建设用地使用权流转行为，推动农村集体建设用地的流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地与国有建设用地以平等的地位进入市场，享有相同的权能，建立城乡统一的建设用地市场，打破政府对土地一级市场的垄断，增加土地供应量，释放城市发展空间。深圳允许原农村集体经济组织继受单位合法工业用地申请入市流通，为农村集体所有的工业土地的入市提供了路径。让农民直接参与土地增值收益分配，共享城市化、工业化发展成果，既提高了原土地所有者的积极性，又盘活农村集体建设用地，实现城乡统筹发展。
（四）完善耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩政策，为城镇化发展提供土地支持
耕地占补平衡和城乡建设用地增减挂钩是国土部门统筹解决城镇化发展过程中土地紧缺问题而出台的一项重要政策，有利于缓解城乡土地矛盾，提高土地利用效率。但在执行中遇到一些问题，需要进一步完善：首先是强化政府领导，注重部门合作，吸收公众参与，及时完善《增减挂钩试点办法》，制定详细的实施细则，研究增减挂钩空间布局，优化用地结构，杜绝擅自开展增减挂钩试点或扩大试点范围的现象，确保增减挂钩沿着正确方向有序地推进。其次是建立合理的收益分配机制，增加市场在土地配置中的作用。严格规范土地整治指标交易与收益分配，土地的收益主要流向农村，妥善安置农民。再次是应切实维护农民的主体地位。在建新选址时，多占未利用地，少占耕地，杜绝大撤大建，迁建农村居民点和撤并村庄必须尊重农民意愿，不强制农民搬迁和上楼居住，真正实现党的十八大提出的城镇化质量明显提高的目标。在城乡建设用地总量不增加的前提下，把农村节约的建设用地指标，调剂到产业集聚区和城镇建设使用，从而使建设项目用地难题得以破解。
四、结语
农村用地规划范文2
关键词：新时期；国土资源管理；新农村建设
引言
我国是世界农业大国，所以，农村用地管理非常重要，农业的进步对农村的发展至关重要，更加推动了国家的进步。在新农村建设有序推进的前提下，强化国土资源是当前的首要工作，既可以实现国土资源的高效管理，又科学合理地安排国土资源的使用。于此，促进农民的用地资源管理，可以促进农业发展的需求，推动新农村的可持续性发展。
1新时期国土资源管理与新农村建设思考探究的意义
1.1有效保护居民用地
对于农村的荒地用地，必须要做好调查，了解荒地的各方面情况，管理部门需要及时展开调查，根据荒地的特点将其作为资源的候补保障，使其能够更好地被使用到设施用地的建设当中，或者改造为耕地使用，从而在开发土地资源的同时，找到土地资源利用的平衡点，既能够做好基础设施的建设，还能够缓解土地资源的应用压力。在垦荒的过程中，可以根据需求将垦荒工作分为几个重点项目，使农村的经济效益得到最大化的发挥，并且提高土地的生态效益，使农村地区的生态环境可以朝着更好的方向发展。保护耕地和基本农田是地方政府的一项重要方向，要认真履行其职责，做好土地规划，规划城乡用地。在新农村建设活动中，要加强对国有土地资源的利用管理，严格进行审批，科学控制各类工程建设用地，科学规划各类土地的使用方向。为了提高土地资源的利用效率，确保新农村建设活动的顺利开展，建立农村耕地和基本农田保护监管体系。
1.2有效提高用地管理
很多农村在开展新农村建设时会出现不合理使用土地资源的关键问题，为此管理部门就需要对用地的规划提高重视，根据新农村建设的实际要求，以及农村的发展方向对土地资源进行总体规划，保证土地应用的合理性。为了实现土地的最大化利用，必须要在规划的过程中以节约为主要前提，进行统一的规划和设计，从而最大化地实现土地的总体布局。在一些示范基地建设的过程中，也需要遵守节约的原则，保护耕地不受到破坏，不影响周围农民的正常生活和生产，并为其提供便利，推动建设工作的进行。实行国土资源管理体制和严格的耕地保护措施，统筹安排新农村建设用地。通过制订科学合理的用地规划方案，强化国土资源管理体制，实现土地资源的科学合理使用，促进农村土地规划和开发，实现新农村建设用地的科学合理配置。避免了土地资源的浪费，有效提高土地管理的效率和农业的经济效益。
1.3有效防治自然灾害
强化国土资源管理，有利于妥善解决征地补偿和耕地占补等问题，推动农村土地改革。另外，我国地大物博，不同地区在生态环境、气候特征等方面存在较大差异。加强自然灾害防治工作是新农村建设的重要内容。强化国土资源管理，做好自然灾害监测工作，通过实地考察、资料整理等工作，为制定自然灾害防治措施提供依据，从而有效地进行防治[1]。
2新时期国土资源管理与新农村建设存在的问题
2.1缺乏环保意识
经过分析新时期下国土资源管理在新农村建设中的完成情况发现，农民因其教育条件有限，对农村的环境保护意识较淡薄。很多农村的经济发展水平较低，对农村土地的开发利用比较粗放。就目前的新农村建设而言，恶意扰乱环境，乱扔垃圾、随意使用农村用地等现象，严重破坏了农村的生态环境，这种破坏环境的现象对我国国土资源的合理规划，产生了一定的影响。
2.2缺少资金支持
在新时期下新农村的用地规划建设，首先要有充足的资金，但是，在土地真正得到开发前，资金储备往往很紧张。等到国土资源即将开发和利用时，资金虽有，但却不能保证保护自然环境服从政策的正常开展。部分涉及人员自身不能树立严格的管理意识，不能及时发现问题或不重视问题，使这些问题越来越严重。由于缺乏足够的资金流，导致对农村土地建设自然资源的保护控制措施不能到位。
2.3缺乏对资源的保护
新时期下国土资源与新农村的建设涉及很多自然资源的应用，但很多建设没有专业人士的指导，在应用自然资源时造成了很大的浪费，在新时期下大范围不合理地利用自然资源，很大程度上，严重阻碍了新农村的规划用地建设，有些地区的农村规划建设缺乏根本性、全局性、长远性，只注重近期资源的利用与开发，严重缺乏长远资源规划，不重视资源的再利用。在土地资源方面，在应用自然资源时没有相对应的保护措施，造成耕地资源的浪费，也是缺乏综合资源的表现。
2.4缺乏管理方针
在我国，农村的用地规划和管理比较薄弱，自然资源严重浪费的问题较为突出。因此，从某种程度上说，大多数农村在规划管理方面都缺乏管理方针，在国土资源管理与新农村建设相结合的过程中，需要完善农村规划管理，科学合理地利用土地自然资源，更快地提升国土资源的管理水平。从农村土地规划管理的角度出发，改进现行管理政策，最大限度地实现对农村土地资源的综合利用，确保合理用地，营造科学合理的全新农村风貌，是当前新农村管理的工作重点。新农村建设中要严格保护耕地，做到不占用耕地。对农村荒地进行合理规划，优化开发，实现新农村建设的规范化管理[2]。
3新时期国土资源管理与新农村建设的优化策略
3.1完善土地制度，促进节约用地
在新农村建设中，土地资源的不合理利用是许多农村面临的关键问题，因此，加强土地管理部门对土地的规划，根据新农村建设的实际需要和农村的发展方向，对土地资金来源进行总体规划，以确保土地使用的合理性。要最大限度地利用土地，就必须在规划过程中，以节约为前提，进行统一规划与设计，以达到最合理的土地布局。建立示范基地时，还应遵循节约原则，保证耕地不受破坏，不影响周围居民的正常生活和生产。根据国家政策，要严格控制增量，盘活存量，优化结构，提高效率的要求，部分农村地区明确提出了要完善土地制度，促进节约用地，严格控制总量，调整新农村用地结构，深化新农村改革的思路。在这一系列政策的指引下，节约用地已推动了农村农业的全局发展，影响深远。
3.2健全保障体系，推动生产建设
城市与农村的发展关系从单一的资源流动走向全方位的融合。城乡关系的融合体现在城乡的工业化。在不断地深入和扩展中。新型农村土地制度改革为城乡全面融合奠定了坚实基础，土地作为新农村建设的要素，要从规划建设农村人口、土地等方面，加快建设农村的基础设施，全力改善农村结构。强化现代农业土地资源的专业技术，加快建设新农村的农业生产体系。健全保障体系，推动农村生产建设，以农村四化建设为重点，推进设施化，有效改善农田生产条件，以机械化为手段，集产学研于一体，积极研究和推广实用高效农机，注重绿色环保，推动农村生态循环农业的可持续发展，注重智能技术，建设智慧农业。基于农村生态环境的严重破坏，迫切需要农村环保工作的介入，可以全面提高农村居民的用地环保意识，有效整合新农村建设用地环境，通过治理有效用地，加大农村环保设施的建设与投入，能够更大程度地加快农村用地规划、资金、技术的保障建设[3]。
3.3贯彻国家政策，加大资金投入
为进一步提升我国国土资源的管理水平，从而有效推进新农村规划管理建设活动的开展，结合当下的背景，可以采取以下有效策略。实施以基本农田建设为重点的土地整理政策，争取国家资金的大力支持，积极推进农村规划农田、水利、公路、林地等废弃地的用地管理。从实际出发，以用地优势来考虑用地建设，宜建则建、宜耕则耕，增加农村耕地面积，提高耕地质量和农业综合生产能力，有效促进农业增效、农民增收。为了最大限度地发挥农村经济效益，提高土地的生态效益，可根据需要将垦荒划为重点工程，使农村地区的生态环境朝着更好的方向发展。健全农村生态环境建设的资金技术保障体系。充分发挥市场机制的作用，吸引社会资本参与农村环境基础设施建设中。应加大农业科技攻关与推广力度，积极推广保护性耕作制度，利用市场机制，综合利用农业技术，研究和制定相关政策。
3.4加强执法监督，保护农村环境
针对新时期下国土资源管理和新农村建设的实际情况，需要加强执法监察，对做好农村规划用地的监督监管人员来说，在日常管理中要加强执法力度，实现日常巡查和监管工作的全面开展，对出现的各类土地违法行为，要严肃惩罚，维护农民的有效权益，实施多重、长效监管。让农村群众参与其中，实现全民直接监督，更好地提高农村土地资源的有效利用，全面规划新农村建设。加大城乡的宣传推广力度，逐步提高农民对农村土地资源保护管理的认识。从充分立法到强化执法监督，保护农村环境，适应农村市场经济发展的需要，需要在我国农村环境监督建设的基础上，构建一套比较完善的、独立的农村环境监督制度。建立健全严格的执行管理制度，加强执行队伍建设，不断提高监督水平。健全监管责任。强化监管力度，使监管规范化、制度化，做到不折不扣，切实提高农村建设用地规划管理监督的有效性。要加强上下级的督查，即要加强对农村规划用地工作的监督和检查。严格查处违法违规行为，追究相关责任人的责任，采取处罚措施，确保农村建设规划管理监督机制的顺利建立[4]。
4结论
农村用地规划范文3
农村集体建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农民个人进行各项非农业建设所使用的土地。根据宪法、土地管理法和物权法的规定，集体建设用地所有权归村民集体所有，农民享有使用权，没有使用期限的限制。集体建设用地一般分为三类：乡镇企业用地、农村宅基地、公共设施和公益事业用地。因公共设施和公益事业建设用地所占比例较小，集体建设用地主要指宅基地和乡镇企业建设用地。《土地管理法》第43条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体所有的土地的以外，所有建设都要使用国有土地，集体土地用于非农业建设必须经过国家征收转化为国有土地方能使用。该法第63条规定，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，除因破产、兼并等原因使土地使用权发生转移外，集体建设用地的使用权不允许出让、转让或者出租用于非农业建设，法律将集体建设用地用于建设保留在极其狭小的范围内。随着新型城镇化的推行，大量的集体建设用地成为解决城镇建设用地紧缺的必然选择。政府在遵循两公告一登记制度后，给以农民一定的补偿，即可将集体土地征收为国有土地，永久地脱离农民集体。虽然2008年十七届三中全会中央就提出要严格界定公益性和经营性建设用地，缩小征地范围，改革征地补偿机制，按照同地同价的原则给集体经济组织和农民以合理的补偿，但实践中并没有严格执行。国土部为解决城乡建设用地双扩张的局面，也推出城乡建设用地增减挂钩政策，意图通过土地的综合整治，将整理的土地复垦后等量置换新增建设用地指标，确保城乡建设用地总量不增加，实现保护耕地和保障城镇建设用地供给的目标，但在执行中背离了初衷，侵犯了农民利益而处于清理阶段。目前低价征收仍是集体建设用地利用的主要方式。
二、农村集体建设用地利用中存在的问题
（一）集体建设用地流转受到严格限制，集体建设用地产权不完整
集体建设用地使用权的流转被政府所掌控，忽略农民集体作为农村土地所有权主体对其产权的收益与处置权利。
1.以征收为主的利用方式，忽视农民的土地财产权。
首先，法律未对公共利益作出明确界定《土地管理法》第43条又模糊了土地征收的公益性，为政府扩大征收权提供了法律上的支持，政府可以合法的滥用土地征收权，任意扩大征地范围，为城镇化发展提供建设用地，以致强征强拆等违法、违规现象层出不穷，侵害失地农民的合法权益。其次，集体土地所有权主体虚位，集体建设用地产权不完整，弱化了农民集体处分和流转土地的权利，集体土地的经营管理权基本集中在村委会，村长和村委会成员成为实际的所有者，致使土地征收中职务犯罪频发，侵占、挪用、截留征地补偿款的现象时有发生，农民无法抵制这些侵害。最后，土地征收补偿机制不完善，征地程序缺乏透明度和协商机制，政府按照被征收土地的原用途对失地农民采取一次性的货币形式补偿，农民没有话语权。政府通过低征高卖所得的增值收益基本与农民无关，农民群体所得的征地补偿费仅相当于土地征收之后增值收益的1/50，集体土地所有者的权利被否定，土地的社会保障功能丧失。政府成为土地征收的最大受益者，不仅催生了土地财政，透支了未来的土地收益，更为严重的是农民集体基本被排除在土地增值的受益群体之外，忽视了农民的土地权利，导致政府、开发商和农民群体三方利益分享严重失衡，与农民的预期收益发生冲突，在利益诉求缺少救济途径的情形下，征地过程中的矛盾不断激化。今年10月13日和14日发生于河南驻马和昆明富有村的暴力冲突事件都源于征地拆迁事件，特别是富有村冲突出现致8人死亡的严重后果，社会影响极坏。
2.城乡建设用地增减挂钩，违背了农民的意愿。
为克服集体土地征收的固有顽疾，创新集体建设用地的利用方式，推行城乡建设用地增减挂钩政策，提高了集体建设用地的使用效率，改善了农村面貌，一定程度上缓解了城镇建设用地供需矛盾。但在增减挂钩过程中为了获得更多的城镇建设用地指标，擅自扩大试点范围和挂钩周转指标规模，大规模开展拆村并居，强制村民搬迁，增减挂钩变成了让农民“上楼”的行动。实践中对安置楼房的标准、楼层、楼间距等问题都没规定，安置房的建设并没有考虑农民生活的实际状况，引起部分农民的不满。农民宅基地转化为城镇建设用地的增值收益的绝大部分都归属于政府，跟农民无关。增减挂钩并没有突破城乡二元化的土地格局，未从根本上解决我国土地二元制所带来的矛盾，农民的话语权有限，缺乏表达自己意见的意愿和机会，仍处于弱势地位。2010年底国务院发文要求对增减挂钩进行清理。农民集体在土地使用权流转中享有的权益难以得到保障，现行集体建设用地制度牺牲了农村和农民的利益。
（二）缺乏科学的建设用地规划，土地利用效率低
在城镇化过程中，由于法律对集体土地流转的限制，加之相关制度的缺失，出现城镇和农村建设用地同时扩张，耕地面枳不断减少，导致建设用地紧张与浪费并存的局面。
1.规划的缺失，使集体建设用地利用粗放。
农村集体建设用地没有规划或者对规划执行不力，导致农房建设无序，布局分散零乱，农村居民点呈条状分布且以庭院式结构为主。缺乏必要的监督和指导，乱圈乱占宅基地的现象时有发生，一户多宅现象普遍存在，难以治理。农村建设用地基本处于自发状态、缺乏有效的约束与管理机制，布局散、用地乱、环境差是当前农村建设用地的显著特点。规划、土地、城管等部门在对农村集体建设用地进行管理中工作有交叉，政出多门，形成管理漏洞，存在一定的“扯皮”现象。大部分农村地区的集体建设用地规划建设实际上处于放任自流的状态，造成无序管理的局面。
2.集体建设用地利用率低，闲置或低效利用问题突出。
随着城镇化的推进，大量农村人口转移到城市，原宅基地被闲置或废弃。另有大量两栖居民的存在，因宅基地无偿取得且缺失监督和制约，回村又重选址建房，原有的宅基地闲置，出现一户多宅的现象，同时在城镇也挤占建设用地，出现了城市和农村两头挤占耕地的现象，导致农村建设用地的增加和耕地的减少，农村空闲住宅达到10%至15%。法律禁止宅基地使用权的自由转让、抵押和出租，宅基地的交换价值不能实现，大量闲置宅基地不能盘活利用，降低了农村土地的利用效率。虽有一户一宅的规定，但没有相应的配套措施。重新选址和进城的村民都保留宅基地，由于缺乏积极的土地回收、复垦机制，宅基地退出机制不健全，各地农村均存在人均建设用地超标、空心村、用地粗放的问题。农村人口在减少，但农村居民点面积却有增无减，出现大量的闲置用地，闲置规模相当于现有城镇用地的1/4到1/3，进城人口占用的宅基地并没有退出。既增加了城市建设用地的紧张状态，又在农村形成事实上的耕地紧缺与宅基地浪费并存的局面。
（三）集体建设用地自发流转无序，冲击了国家土地制度和土地交易市场
法律限制集体土地使用权的流转，集体土地的价值难以体现，随着城镇建设用地的需求越来越大，集体建设用地的价值逐渐凸显，为集体建设用地交易提供了机会。由于集体建设用地的管理空白和流转成本低，潜在收益导致集体建设用地隐形交易市场大量存在。集体建设用地突破了原有的使用范围，通过私下交易进行自发流转，从自建自用转变为出租、抵押、转让、入股等方式进行流转。农民个人非法占用集体土地建小产权房和私下转让宅基地，导致不受法律保护的小产权房大量地存在，并且蓬勃发展，屡禁不止，如北京的“画家村”、深圳的“城中村”等；农村集体将集体土地使用权进入地下交易市场，通过联营、股份制、出售、出租等各种形式变相转让土地使用权；而政府也鼓励利用集体建设用地兴办工业园区，大力招商引资以加快经济的发展，这与现行的法律法规相背离。但在利益的驱使下人们大肆进行“灰色”交易，集体建设用地使用权频繁地进入“黑市”流转，给土地法律制度带来重大挑战，导致集体建设用地隐形市场活跃，冲击了土地利用总体规划的有效实施和国有土地交易市场，造成土地利用混乱和交易秩序混乱。缺少法律的保护和制约，易引发纠纷，给流转双方交易安全带来隐患，也不利于保证交易安全。但法律限制了集体土地的流转，禁止集体土地入市，集体建设用地的使用权能和处置权能得不到有效保障，阻塞了农村集体建设用地流转渠道。
三、完善农村集体建设用地利用的对策
弱化农村集体土地所有权制度，实现集体建设用地所有权与使用权相分离的制度，允许集体建设用地入市，通过统一的土地市场实现对集体建设用地资源配置的优化。
（一）科学制定并严格执行土地利用规划，促进农村建设用地合理布局
1.完善土地利用规划，坚持以规划控制为前提。
加强土地规划用途管制，编制乡镇土地利用总体规划、村镇建设规划、村级土地利用规划和村庄整治规划，发挥土地利用规划的调控功能。按照控制总量、合理布局、节约用地的要求，加大对农村宅基地的管理，严格划定农村居民点，合理确定宅基地数量、布局和用地规模，引导农村居民点由零乱分散变为集中有序、促进自然村落适度撤并，稳步推进居住点向小城镇、中心村集中，禁止散点建房，确保农民新建住宅按照规划、计划使用土地。重新开发和利用废弃、闲置的土地，推行占一补一工程，拆除废弃房屋，杜绝一户多宅情况的发生，逐步清理空心村。统筹生产生活设施、公共服务设施，加强基础设施建设，改造村庄环境的整治，整治村容村貌，突出乡村特色，实现农村居民点建设用地的有效整合与规范，保证土地利用总体规划和村镇建设规划的实施。目前农村建设用地有2.84亿亩，承载着7.4亿人，而城镇建成区面积只有5700万亩，却承载着5.7亿人，农村人均占用建设用地是城市人口的3.8倍。充分挖掘集体建设用地的潜力，对集体建设用地进行规划和整合，可以避免农村集体建设用地无序和混乱流转，实行土地利用规划法制化，节约大量的集体建设用地。
2.严格执行宅基地使用权面积标准，建立宅基地有偿使用制度。
可效仿海口市《农村宅基地管理办法》，建立宅基地使用权收回、退回和置换机制，采取经济措施对退出宅基地的农户给予补偿和奖励，引导和规范农村闲置宅基地的合理流转，对地上农房依法给予合理的经济补偿，对积极复垦宅基地的农户给以土地复垦、整理补助费，以解决一户多宅、超标准占地等问题。推进村镇规划的实施和空闲宅基地的盘活和复垦，提高农村宅基地的利用效率。严格执行宅基地使用权面积标准，引导农民依法按程序申请和使用宅基地，在面积标准范围内，农民无偿使用，对超出标准的部分实行有偿使用，其有偿使用价格由市场的供求关系决定。坚持一户一宅和面积限制的原则，赋予农民对宅基地享有占有、使用、收益等完整的权能，允许出租、抵押、转让、置换、继承等方式流转宅基地，促进宅基地的商品化。农民一旦将宅基地流转，不能再无偿从集体取得宅基地，只能依转让、出租的方式取得宅基地，对于一户多宅和面积超标的农民住宅，征收宅基地使用费，每年向集体经济组织缴纳多宅或超标部分的宅基地使用费。弱化宅基地的社会保障功能，将农民的社会保障与宅基地分离，实现城乡一体化的社会保障体系，减少农民对土地的依赖。赋予宅基地使用权人继承人合法的继承权，给予不符合条件的继承人适当的经济补偿，将宅基地使用权收回。
（二）允许集体建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场
1.对集体建设用地确权登记。
赋予集体建设用地与国有建设用地平等的地位和相同的权能，修改土地管理法、担保法、物权法等法律法规，推进相关法律法规的修改和完善。建立农村集体建设用地、宅基地和农村房屋的确权登记发证制度。成立专门的登记机构，开展集体所有权和使用权确权登记，在确权的基础上，颁发具有法律效力的集体土地使用权证、宅基地使用权证及房屋所有权证，享有与国有土地同等的权利。通过产权制度保障集体土地同权参与城市开发。集体建设用地确权、登记、发证工作是集体土地流转管理的基础，为集体建设用地流转提供条件，切实保障农民长期分享土地增值收益。
2.允许集体建设用地入市，打破政府对建设用地市场的垄断。
农村用地规划范文4
关键词：建设用地管理；用地保障；助力乡村振兴
农村土地是重要的自然资源和生产要素，有生产、生活和生态三大重要功能，具有巨大的市场价[1]值和发展潜力。因此，充分利用并发挥好其土地功能和作用，释放其市场价值对乡村振兴显得尤为重要。深入学习贯彻重要指示重要讲话精神，认真贯彻落实党中央、国务院和省、市政策，用好用活土地政策，创新农村建设用地管理方式，助力乡村振兴。
1基本做法
1）用好用活城乡建设用地增减挂钩政策认真贯彻落实《中共中央国务院关于实现巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接的意见》精神，鼓励引导娄烦县和阳曲县紧紧抓住政策窗口期，大力推进土地增减挂钩节余指标跨市域、县域交易，将节余指标交易收益全部用于脱贫成效巩固提升和乡村振兴。阳曲县和娄烦县通过跨县域交易增减挂钩节余指标1000余亩，所得收益为乡村振兴提供了有力的资金支持。2）土地整治建设项目资金助力乡村振兴近年来，太原市在土地整治项目的安排和资金统筹方面进一步向阳曲县和娄烦县倾斜，通过土地整治，在提高耕地质量的同时，增加产出和农民收入。其中，高标准农田建设项目持续加大投向娄烦县和阳曲县的力度，收购娄烦县等转让的补充耕地指标3370亩，下达指标有偿转让费和高标准农田建设资金进一步助力乡村振兴。3）加大对乡村振兴项目新增建设用地计划指标的支持力度在农用地报批过程中，对列入国家、省、市重点乡村振兴项目，做到了随报随用、应保尽保。对阳曲县、娄烦县等申报的用地申请做到了应保尽保，确保乡村振兴项目的用地需求。
2面临的困难和不足
2.1乡村规划缺位且急需覆盖
符合规划和用途管制是集体经营性建设用地入市的前提。山西省目前市、县、乡三级国土空间规划尚未全部编制完成，乡村规划大部分尚未完全覆盖，即使有些原先已编制村庄规划的，布局也不尽合理，甚至无法满足乡村振兴的要求。而一些休闲旅游康养等美丽乡村建设项目，在策划至落地过程中存在不同程度的实际功能需求与乡村用地规划不匹配现象，以及乡村开发边界难以突破等问题，继而不可避免地进行一系列规划调整工作，以保障产业项目落地。
2.2地块零星分布且数量不多
乡村存量集体建设用地大多零星分布在村庄或集中在村庄内部的老旧房屋区域，基础设施配套条件较差，而且大多面积相对较小，无法独立满足乡村振兴项目特别是休闲旅游康养项目的建设需求。
2.3配套政策滞后且支持不足
目前，国有建设用地出让、出租等有较成熟的政策规定和操作流程，相比之下，新的《土地管理法实施条例》在《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市规定的基础上，进一步明确了入市交易规则。但在入市收益分配、产权分割、抵押权益实现等方面，都有待于进一步出台相关配套政策予以明确。
3土地制度创新建议
为充分利用好、发挥好农村土地的功能作用，围绕“三农”工作，建议从以下六方面，突出制度创新，健全完善机制，保障发展用地合理需求，助力乡村振兴。
3.1统筹空间规划，合理用地布局
3.1.1科学编制国土空间规划。按照国家、省、市统一部署，加快完成市、县、乡国土空间规划编制工作，统筹农业生产、村民生活、生态建设，编制村庄规划，引导规划区域内村庄、产业的合理布局，促进土地的合理利用、有效利用。在村庄规划编制中，要创新方式方法，尊重村民主体地位，加强规划公众参与，激发村民参与村庄规划编制和实施的积极性、主动性和创造性，特别要听取一些有威望、有见解、对村庄情况了解的村中老人的意见建议。3.1.2加强用地计划支持在规划中，可以以一个或相邻几个行政村为单位，在建设用地总量不增加和永久基本农田布局不突破的前提下，因地制宜，重新全面规划建设用地优化布局调整，预留适当比例的建设用地规划指标，专项用于乡村基础设施、公共服务设施和乡村振兴项目建设。在年度新增建设用地计划指标的安排和使用中可适当向乡村振兴项目倾斜。3.1.3统筹保障计划指标。为了满足农民合理的建房需求和以改善农村人居环境条件进行的公共基础设施建设，自然资源部门每年可在预支新增建设用地计划指标中，安排不低于10%的比例指标支持乡村发展，其中一部分也可用于支持农产品加工、产地批发市场、物流等一二三产业融合发展。
3.2有效盘活存量，促进节约集约
3.2.1盘活低效存量用地。支持以县（市、区）为单位，开展农村低效废弃地清理与利用，以落实“山水林田湖草是生命共同体”的要求，开展全域综合整治，通过美好空间环境的营造促进产业发展、文化复兴、生态改善和村庄治理，提升村民的获得感和幸福感，推动实现[2]乡村振兴，腾挪空间重点用于支持农村产业融合发展和乡村振兴。3.2.2奖励盘活存量用地。发展农村一二三产业时，对利用存量农村建设用地的，可规定在5年过渡期内享受按原用地性质管理的优惠政策。在新增建设用地计划指标安排时，对于节约集约用地成效显著的项目或市、县，可给予一定比例或数量的奖励。3.2.3支持节余指标交易在原贫困县实施的城乡建设用地增减挂钩项目，在拆旧区复垦抵顶建新区占用耕地后形成的节余挂钩指标，可允许一定时期在省域内进行易地交易。进一步健全完善省土地指标交易规则，促使挂钩节余指标交易的公开透明。通过节余指标交易产生的收益，从资金上进一步服务支持乡村振兴发展。
3.3优化审批流程，提升审批实效
3.3.1压减审批事项。对于不占用基本农田、符合生态保护政策要求，不破坏历史风貌、不影响环境安全的项目，在符合新的国土空间规划并预留有建设用地指标的情况下，可暂不做土地利用总体规划调整，按规定办理农用地转用等用地审批手续。3.3.2合并审批事项在办理供地手续时，经营性用地依法以招标、拍卖、挂牌等公开出让方式供应土地，在签订土地出让合同后，可将《建设用地批准批准书》与《建设用地规划许可证》的核发合并、同步办理。3.3.3优化审批事项。对于使用城乡建设用地增减挂钩易地交易节余指标的项目，制定政策，优化建新区挂钩方案编制和报批流程，压减审批内容，提高审批时效。
3.4深化制度创新，完善制度体系
3.4.1制定配套政策。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》关于集体经营性建设用地管理的有关规定，细化完善配套政策措施，逐步建立城乡统一的建设用地市场，为乡村振兴项目使用集体经营性建设用地提供政策支持。3.4.2完善激励机制。健全完善节约集约用地考核机制，制定激励措施。在乡村振兴发展中，通过土地整治节约的建设用地，可优先发展符合当地特色和产业发展规划的项目用地。3.4.3加大资金支持。落实好调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的实施意见，进一步细化措施任务，确保中央关于提高土地出让收益用于农业农村比例的决策部署落地见效。
3.5严格耕地保护，保障设施农业发展
3.5.1严格保护耕地。制定出台相关措施办法，鼓励设施农业发展在占用土地时，能使用未利用土地的不使用建设用地，能使用建设用地的不使用农用地，能使用其他农用地的不使用耕地，能使用一般耕地的不使用永久基本农田，切实做到不占或少占耕地。3.5.2支持优先使用。对于符合国土空间规划和农业产业发展规划的直接用于作物种植和畜禽养殖的农业生产设施用地，在符合耕地保护等相关要求下，在用地上支持按要求优先使用。3.5.3严禁擅自占用。在支持保障实施农业发展的同时，要强化用地监管，严格控制农业用地范围，严禁擅自扩大用地范围变相搞非农建设。
3.6强化用地监管，确保粮食安全
3.6.1严防非农化。在支持乡村振兴项目用地时，要落实好耕地保护政策，严格落实耕地用途管制和耕地占补平衡制度，严格控制非农建设占用耕地。对未经批准或未按批准用途，违法违规占用耕地进行非农建设的，要早发现早制止，发现在萌芽，遏制在初始。3.6.2强化用地监管。创新监管方式方法，落实网格化管理，加强动态巡查，强化对乡村振兴项目用地的监管，防止出现借乡村振兴名义，用于房地产开发或擅自改变土地用途变相用于商品房等开发建设。3.6.3动态考核评估。结合卫片执法和年度土地利用现状变更及国土空间规划一张图对乡村振兴发展用地情况进行动态监管、评估和考核，对成效显著的，给予表彰奖励；对问题突出的，要及时通报，限期整改，追究相关责任。
4结语
综上所述，农村土地是重要的自然资源和生产要素，用好用活土地政策，通过统筹空间规划合理用地布局、有效盘活存量促进节约集约、优化审批流程提升审批时效、严格耕地保护保障设施农业发展、强化用地监管确保粮食安全等方式创新管理模式，不断完善政策机制，充分发挥好农村土地作用，全力保障农村产业融合发展用地需求，助力乡村振兴。
参考文献：
[1]李太淼.深化农村土地制度改革推动实现乡村振兴[N].光明日报,2018-11-21.
[2]T/UPSC0004-2021,特色田园乡村建设指南[S].
农村用地规划范文5
关键词：新型城镇化；农村土地；规划管理；存在问题；措施
为了加快我国经济建设脚步，应推动城镇化建设，21世纪30年代，我国应该全面建设完成小康社会。小康社会的基本保证条件是建设新型城镇，在现有农村土地的基础上合理利用有限土地资源，完成房产建设以及周围配套设施建设。落实以人为本的观念到农村土地规划阶段，做到现有土地资源的高效利用，符合现阶段国家建设的基本理念，有限的农村土地资源必须在建设前期规划利用，针对土地规划阶段常出现的问题，应采取人本化的管理理念，进行方针的制定和实施。人本化管理符合当代建设和管理的未来发展，以人为本，落实基础观念到土地规划过程中，采取严格的管理手段降低腐败事件的发生，促进我国新型农村和城镇体制建设。
一、新型城镇化发展现状
自中共十八大以来，推动着我国新型城镇化建设的脚步，绿色小镇、工程小镇、工厂小镇、生态小镇是建设的基础理念。我国改革开放到十八大开展期间，城市建设率为51.3%，如此大规模的城市建设率离不开基础建设者的功劳，由于城市建设过程中常驻居民的户籍问题，实际城市建设率不及31.2%。由此可见，部分城市边缘区域的农村或者乡镇，正在接受被动城镇划分，这不符合新型城镇建设的理念。中国共产党十八大提出新型城镇建设，其核心理念是加大城市建设率，促进伪城镇化建设项目发展成真正的城镇建设项目，并提出智能、低碳、绿色新型城镇建设道路。智能城镇化建设指的是城市基础建设和市政工程的智能程度，新型城镇应该以智能建设为基础理念，全面建设成为我国新时代的智能城镇。如城镇建设过程中的市政工程领域，采用智能声控设备完成城镇路灯维修和养护，保证市政工程基础建设环节为智能城镇建设提供设施基础。低碳新型城镇建设指的是在城镇建设环节落实低碳理念，建设过程中做到节能减排，保证建设低碳新型城镇。低碳理念作为新时代背景下追求更高要求的生活工作理念，在新型城镇建设过程中，该理念应合理渗透到城市建设的各个环节，为我国步入中等发达国家做城市基础。绿色新型城镇建设指的是加大未来城镇建设的环境保护，在建设初期合理规划城市基础设施和绿色植被覆盖率，建设绿色花园城镇。
二、农村土地规划管理中存在的问题
（一）农村土地规划问题
传统农村土地规划的常见问题有：土地确权未落实、集体用地建设难、土地基价波动大、土地利用效率低等。现阶段农村土地规划最常出现的问题是土地确权未落实，土地确权指的是现有农村种植用地对土地拥有者进行实名登记，无人拥有的农村种植用地归国家所用，包括已故人员的现有土地其子女不再继承其土地的使用权。针对土地确权的开展，我国大部门农村用地已经落实确权，少部分土地无法进行确权，导致农村土地规划难问题。农村集体用地指的是该片土地归集体所有，针对此类型农村土地的规划和建设，需要采纳村民集体意见，出现意见分歧容易导致城镇化建设项目搁浅。农村集体土地的规划和建设问题，其根本原因在于农民的意识形态问题。农民对新时代城镇建设方针不明确，单一性认为土地交易仅针对工厂，大量农村土地划分成工业用地，无法完成城镇化建设过程中房屋用地有偿征收，导致农村土地利用率低，出现规划问题。宏观调控农村土地规划，政府部门制定长远土地应用计划，避免大量城镇建设用地划分为工业用地。
（二）农村土地管理问题
目前常出现的农村土地管理问题有土地基价波动大、土地利用效率低等。土地基价对农村种植用地有偿征收的宏观定价，不受任何人为因素控制，正常的土地基价应该以市场经济为导向，由土地规划部门和城镇建设政府部门根据现阶段房屋土建和用地的建设方向，及当地的经济发展为基础，确定土地基价。不合理制定土地基价会给农村土地管理带来问题，如过高的土地基价导致农村出现土地买卖的问题；过低的土地基价则无法保证土地持有者的补偿力度，这些都容易导致新型城镇建设阶段出现土地管理问题。土地利用效率低是农村土地管理中的常见问题，规划成工业用地的农村土地，其利用率仅为9.25%，如此低的土地利用率不符合现阶段我国经济建设理念。高效利用有限农村土地，实行土地管理制度完成新型城镇化建设是当务之急，不再浪费城镇边缘农村的土地资源是农村土地管理中的重要问题。
三、提升农村土地规划管理的有效措施
（一）以城镇化建设为理念，制定合理的土地管理制度
现阶段，针对我国城镇边缘农村的土地管理过程，应该以新型城镇建设为土地管理方针，制定出合理的农村土地管理制度。土地管理制度的建立，应该落实以人为本理念，合理参考农村土地持有者的意见，以人本观念制定并完善土地管理制度。针对土地资源逐渐稀缺的问题，农村土地应该加大土地保有力，合理规划农村土地有偿征用过程，应在制度中明确表明工业用地征用范围，合理进行新型城镇建设房屋用地预留，为新型城镇建设提供便利条件。制定出土地管理制度，应该以新型城镇建设的工作方针为管理理念，在施行管理制度时充分利用现有不记名土地，土地管制度应结合管理体系运行而生，农村土地持有者和管理者，应共同落实新型城镇建设方针。农村土地在完善管理体系的同时，应多吸引大学生村官到农村一线土地管理工作中。2018年5月召开的土地资源联合会，会上指出加强城镇化建设提升土地管理工作力度和效率，应积极吸引大学生到农村建设中，大学生村官可为农村的城镇化建设注入新鲜血液。国家政府部门可针对此次会议，加强农村党建工程的基础建设，在管理者范围内注入高校人才，提升农村党建管理者的思想意识，保证新型城镇化建设农村土地规划管理的有效实施。
（二）加强宣传教育，加大土地监管力度
提升农村土地持有者的思想意识，可以在基础环节加强土地规划和管理政策的实施，利用农村有利的先决条件，以农村小组的形式定期组织宣传教育工作。如农村在建设阶段，会划分出农村小组，每个农村小组会推选出1名委员，通过委员为村民提供宣传教育机会，加强新型城镇化建设的思想渗透，提升村民对土地未来规划和使用的思想意识。只有在根本上提升村民的思想意识，才能解决农村土地管理和规划问题。新型城镇化建设过程不能缺少政府部门和村民这两股中坚力量，两者决定新型城镇化建设的完成程度和效率。在土地有偿征用或者基础管理规划阶段，乡政府应该加大监督力度，保证农村土地利用合理和高效，政府规划的城镇化建设用地不可进行2次工业用地拍卖，通过大力监管，保证土地规划管理阶段的透明性和真实性。根据现阶段房屋土建和用地的建设方向及当地的经济发展为基础，确定土地基价，合理制定土地基价提升农村土地管理和规划。
四、结语
农村用地规划范文6
1.土地产权制度
我国在《民法通则》、《土地管理法》规定了农村的土地(包括农村宅基地)属农业集体经济组织所有，其成员可以有权使用宅基地。但在实际中并且没有对农村宅基地使用权的责、权、利进行明确界定。
2.原村集体企业用地制度
原有的村集体企业受血缘和地缘因素的制约从而影响资源的有效配置，但最根本的原因是村集体企业用地成本低，但村集体企业用地多数是无偿或低价，从而各村可以利用各自的土地办厂。
3.土地收益分配制度
目前我国对于城中村集体土地收益分配制度的规定还没有明确，只是各地根据各地情况的实行了按人均分成或人均股份等方式，这些方式虽一定程度上改善了城中村的社会福利，但也助长了村民的懒惰心，同时增加了我国城中村改造的难度，甚至出现了逆城市化现象。
4.土地利用管理制度
我国一直欠缺对农村建设用地的管理制度，对于宅基地仅仅限制一户一处或人均定额的控制方式，但缺少对限制宅基地以及流转制定的规定；对于乡镇企业用地缺少用地指标以及用地布局的规定。而城中村用地具有集体和国有的双重特点，目前缺乏专门的管理规定，因此，造成了管理工作中认为因素较多，这样不但容易产生腐败，还使得居民无所适从。
二、国际上常用的几种城中村改造土地资源配置机制
1.土地征用
有关土地征用是指政府部门由于公共目的而强制取得土地，并给与一定补偿的行为，成为各国在城市化中，土地资源配置首要选择的类型。在城市化初期，是城镇用地配置中普遍采用的方式。但是在市场经济发达的国家，使用的却越来越少。
2.规划增值调整
增值的价格来源与规划和配套设施的建设，而不来源于土地的自然条件，因此，增值部应都为土地所有者所有，而应主要为政府所得。这种方式在不少国家和地区灵活利用，进行城市化土地资源的配置。
3.土地整理
土地整理是为提高生产、生活条件，而进行土地权属调整与基础设施工程建设的过程。与规划增值调整相比，它将基础设施、公益设施以及居住用地考虑进来由相关部门以及相应的机制提供保障，德国就是利用这种方式进行城市化土地资源配置的。
三、国际城市化进程中土地资源配置对我国的启示
根据以上的分析，以下几个方面可为我国提供借鉴。1.对土地征用的规范，严禁滥用土地征用权。首先要规定明确公共目的是行使土地征用权的唯一标准；其次要严格规定征用的程序。2.提升征地的标准，降低农村居民进城“门槛”。国家应当使用市场价格确定土地征用的补偿标准。3.广泛开展城中村用地整理。这是提高土地的利用效益的有利方式。4.科学编制城镇规划，强化土地管理。各城镇的发展规划应兼顾社会效益、经济效益和生态效益，保证各城镇持续健康发展。
四、对于我国建立和完善城中村土地资源配置的建议
1.完善土地征用制度，创造集体和国有土地流转的公平环境。对土地征用的严格规范，首先要明确公共目的是行使征用权的唯一标准。其次，要严格征用程序，防止滥用土地征用权的现象。
2.建立和完善相关法制，规范土地市场的运转我国目前在相关法规中不能保证集体土地产权的完整性，不利于对城乡土地的统一管理。因此，必须加强这方面的法律建设，以提供城镇土地市场有效运转的法律保证。
3.完善土地管理基础制度土地市场运行必须有一系列相应的管理制度来保障，还应建立可以有效实行的关于土地用途控制的相关配套制度，进而在用地管理制度方面推行土地用途管制的制度。
4.加大土地整理力度包括镇区建设用地、区域土地、农村居民点用地整理。除了对农村旧宅基地以及废弃工矿用地的整理外，还包括对镇区土地的整理。此外，还可以通过建立土地整理基金，利用市场统一管理各区域。
五、结语
农村用地规划范文7
关键词:国土空间规划;村庄规划;福州市芙蓉村
0引言
2019年5月，我国了《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》(以下简称《若干意见》)，明确提出将城乡规划空间、土地利用规划空间以及主体功能区规划空间等统一规划，并称为国土空间规划;随后，自然资源部为响应号召，了《关于全面开展国土空间规划工作的通知》(以下简称《通知》)，直接对全国各地提出加紧编制全国、省、市、县、乡等空间规划要求。现阶段，这些总体规划及其相关编制工作已经渐渐启动落实，一些与之相关的编制规程和技术标准也在相互配合推进。可以说，《若干意见》的，标志着我国国土空间规划已经建立起全国统一、责权清晰、科学高效的国土空间规划体系的目标，而且，与之紧密相关的国土空间顶层设计也随之确定。本文基此背景，以福州市芙蓉村为例，探索村庄规划设计。
1福州市芙蓉村的规划现状
芙蓉村所在的寿山乡在福州城区的北面，地处山区，东面是连江县，南面是福州城，西面是闽侯县，北面是古田及罗源。芙蓉村地处沿海，是温带海洋性气候，常年气温保持在18℃～25℃，年内无霜期均达280d左右，整体的气候特性可以用冬冷夏爽形容，十分适合居住。另外，镇内的芙蓉溪发源于优山村的长垅，途经的地区较多，包括贵洋上仑、岭头、溪下等村，随着我国乡村旅游业的不断发展，芙蓉村也开始发展以优美自然环境为主的旅游业，但目前还处于初级阶段。芙蓉村位于福州城区北部，属丘陵类村庄，顺应地形的关系，俯瞰芙蓉村的整体态势，该村庄的整体布局沿过境道路线形分布发展，如图1所示。其主要交通枢纽由田间道路、巷路、村庄支路及干路、过境公路组成，村内也设有一定的公共服务设施，能够较好地满足村民以及外来游客日常生产生活需求。村民和游客主要活动的区域包括有村委会、幸福苑、卫生所、小商店、村内寺庙及公共活动场地等。
2国土空间规划背景下芙蓉村的规划设计策略
《若干意见》和《福建省村庄规划编制指南(2019年试行)》出台，为芙蓉村的规划建设提供了基本思路指导，根据现在实施的国土空间规划体系要求，立足村庄规划一定要明确国土空间使用情况的意旨，用“三区三线”方式引导村庄的未来建设，依法设定不同的区域范围。“三区三线”:即根据城镇空间、农业空间、生态空间3种类型的空间，分别对应划定的城镇开发边界、永久基本农田保护红线、生态保护红线等3条控制线。基此，建立三调地类与三类空间的转换关系，依法设立各类保护区范围，以及“双评价”相关成果，划定村域“三区三线”［1］。如表1所示，经划定，芙蓉村生态空间、农业空间、建设空间面积分别为850.97hm2、364.61hm2、12.96hm2，占村域面积比例为69.27%、29.68%、1.05%。
2.1“三区”规划
2.1.1城镇空间规划
芙蓉村根据福州市和寿山乡的上位规划确定的道路骨架以及用地布局进行规划，其具体规划内容如下:第一，明确芙蓉村的生态保护红线。对生态保护红线成果划定，并对其边界进行校准和核对，确保生态红线边界清晰准确。第二，对芙蓉村的一般生态空间进行规划。在生态保护红线的范围内，同时对芙蓉村的生态功能进行保护，并在此基础上尽可能开发可以利用的空间区域。
2.1.2加强对农业空间部署
农业空间主要是指以农业生产和农村居民生活为主体功能，承担农产品生产和农村生活功能的国土空间，主要包括永久基本农田、一般农田等农业生产用地以及村庄等农村生活用地。芙蓉村的农业规划方案如下:第一，明确芙蓉村的永久基本农田保护红线。对永久基本农田保护红线成果划定，并且对其边界进行校准和核对，确保生态红线边界清晰准确。第二，对芙蓉村的一般农业空间进行规划。对芙蓉村的水土资源现状、气候现状、光热条件进行合理利用，选择适宜芙蓉村气候条件的农业发展区域，发展芙蓉村的农业产业。
2.1.3生态空间的规划
生态空间主要是指具有自然属性的，以提供生态服务或生态产品为主体功能的国土空间，包括森林、湖泊等自然景观。第一，划定村庄建设边界。将村庄现状建设用地和近远期发展所需要的住宅用地、公共服务设施用地、村内道路交通用地、市政公用设施用地、经营性建设用地及其农村居民点建设用地等建设用地划入村庄建设边界［2］。第二，对芙蓉村的生态空间进行整体规划设计。明确芙蓉村的村庄建设边界和村庄建设用地规模、产业用地规模和异地新建的村庄建设用地规模;在建设用地总量不突破、不占用永久基本农田和生态保护红线的前提下，落实乡镇国土空间规划预留的机动指标，用于零星分布的单独选址农业设施、农村公共公益设施、乡村旅游设施等建设，改善农民生活条件，支持农村新产业新业态和产业融合发展。
2.2三线控制
2.2.1城镇开发边界
城镇开发边界是指在一定时期内可以进行城镇开发和集中建设的地域空间边界，包括城镇现状建成区、优化发展区，以及因城镇建设发展需要必须实行规划控制的区域。《福州市晋安区寿山乡芙蓉村村庄规划(2019－2035)》以减量化为导向，立足不突破现状村庄建设用地规模基础，同时又满足村庄发展需求，通过对三调村庄住宅用地中涉及基本农田的空闲用地整理，实施建设用地增减挂钩［3］。图2是芙蓉村建设开发边界的鉴定结果示意图。图2显示，芙蓉村规划腾退现状住宅用地0.18hm2。划定村庄集中建设区8.0hm2，小于现状村庄建设用地12.59hm2，同时划定有条件建设区18.33hm2，为村庄发展预留弹性空间。
2.2.2永久基本农田保护红线
永久基本农田保护红线，是按照一定时期的社会经济发展对农产品的需求，依法确定的不得占用、不得开发、需要永久性保护的耕地空间边界。《福州市晋安区寿山乡芙蓉村村庄规划(2019－2035)》以第三次国土调查数据为底图，叠加基本农田保护红线进行比较分析，排查差异图斑，根据土地实际情况判断基本农田保护红线是否存在不合理之处。芙蓉村通过将规划建议结合现状土地使用情况对基本农田保护红线进行修正，对具有特殊功能的用地维持保留现状;对过境道路、村庄基础设施用地建议保留现状用途;现状为村民住宅的用地保留了现状用途。图3是芙蓉村的基本农田分布示意图，其中，芙蓉村的基本农田保护区共87.17hm2．
2.2.3生态保护红线
生态保护红线，是在生态空间范围内具有特殊重要的生态功能、必须强制性严格保护的区域，是保障和维护国家生态安全的底线和生命线。《福州市晋安区寿山乡芙蓉村村庄规划(2019－2035)》，以第三次国土调查数据为底图，叠加生态保护红线进行比较分析，排查差异图斑，得到了如图4所示的芙蓉村生态保护红线分布图。其中，芙蓉村共有92个差异图斑，总面积约3.65hm2，芙蓉村生态红线保护区共655.29hm2。规划建议剔除对外交通用地斑块，依据“以生态保护红线面积不减少，生态功能不降低”的原则，确保划定655.29hm2生态保护红线精准落位。
3结语
村庄的规划应遵循《若干意见》和《福建省村庄规划编制指南(2019年试行)》要求，严格按照“三区三线”规划思路，对村庄的城镇空间、农业空间、生态空间进行规划，同时需要加强对城镇开发边界、永久基本农田保护红线、生态保护红线三条线的控制，坚决避免出现通过减少耕地、破坏乡村生态环境以及文化景观的方式来进行新乡村建设，唯此才能构建出和谐、生态的美丽村庄。
参考文献
［1］牛俊蜻，雷会霞，谢永尊．制度政策导向下国土空间规划编制方法探讨［J］．小城镇建设，2019(11).
［2］张齐心，郑锦丽．全域村庄空间规划探索———以厦门市村庄空间布局规划为例［C］//活力城乡美好人居———2019中国城市规划年会论文集(18乡村规划)．2019．10．
农村用地规划范文8
关键词：创新成果表达，留白机制探索，发展模式创新
为深入贯彻关于实施乡村振兴战略的重要指示精神，中共中央先后印发《乡村振兴战略规划（2018—2022年）》《关于统筹推进村庄规划工作的意见》，福建省印发《福建省乡村振兴试点工作方案》，明确在全省开展1000个乡村振兴试点村示范创建工作，并出台《福建省级村庄规划编制指南（试行）》（以下简称“指南”），莆田市常太镇马院村凭借深厚的红色文化底蕴和扎实的村庄发展基础成功入选。本次规划拟借马院村的试点机会，为全省革命老区村探索红色文化传承与发扬及乡村振兴的路径，并通过对《指南》提出的相关理念和要求做出深入实践，为《指南》后续完善工作及各部门的村庄建设管理工作提出进一步深化建议。
1马院村现状基本情况
1．1现状概况。1）闽中地区革命发源地。马院村位于莆田市常太镇北部山区，距镇区17km，距市区1h车程，作为“南方三年游击战争”闽中渡里游击区的发祥地和根据地，目前依然保留着中共闽中特委机关旧址等诸多红色遗迹，并且流传着“菅茅藏伤员”“叔公侄女护送电台”等红色故事。2）莆田市美丽乡村样板。近十几年来在各级党委的带领下，马院村以各类型政策补助、各阶段村庄试点为契机，有效整合移民、水利、住建、资源等多部门专项资金支持，在基础设施建设、公服配套、环境整治、乡村旅游上下功夫，目前已成为莆田市美丽乡村样板，但是离乡村产业造血，实现乡村振兴的目标存在较大差距。
1．2存在问题。1）上版村规无法有效指引和管控村庄建设。由于上版村规在技术上缺乏多规合一，规划用地与各部门规划存在较大冲突，规划项目大部分无法落地实施，加上村规成果过于专业，非技术人员无法看懂使用，导致实际建设与上版村规脱节，村庄违建无法直接以村规为依据进行认定与管控。2）产业发展基础退化，乡村旅游造血能力不足。截至目前，马院村户籍人口1134人，常住人口不足1／3，劳动力流失加上人口老龄化造成乡村产业发展基础退化，农用地实际在耕面积逐年减少，资金来源单一导致旅游项目推进缓慢，导致乡村产业造血能力严重不足。3）闲置空间增多，新增地受限，违建情况普遍。从二、三调对比情况和入户调研情况来看，一是村民离村不退宅、一户多宅现象普遍，导致房屋闲置情况较为严重，但大部分为保存较为完整的古厝并且数量在不断增多；二是村委会、小学、幼儿园、幸福院等公服设施，空间利用率逐年降低；三是从目前多规衔接来看，可供给村庄产业发展、村民分户建房的新增空间极为有限，导致各类违建情况普遍。4）建设主体、资金来源单一，发展模式很传统。从村庄发展路径来看，马院村建设资金主要来源于各级部门的专项补助，建设项目由村委策划并全权统筹，主要以基础设施、公服设施、环境整治项目为主，村民无法从中参与并得到收益。旅游项目回报周期长，前提资金投入较大，政府财政资金无法长期保证，村委缺乏运营经验，城市资本、人才受制于农村制度很难流入。所以采用单一资金来源和建设主体的发展模式，是制约马院村乡村振兴的重要因素。
2村庄规划编制特色和经验
2．1创新规划编制、成果实用表达。2．1．1坚持村民主体、多方积极参与发挥省规划院综合院的优势，整合院内的城规、土规、市政、园林、建筑、文保等专业，组建强队分工协作参与编制。规划前期入户调研摸清村庄底数；方案编制阶段坚持村民主体，协调政府部门、相关企业、社会团体等多方参与；成果报送阶段，通过微信公众平台、政府网站、村民代表大会等方式广泛征求社会意见，保证规划成果能够实际反映村民需求、能够服务社会资本投资村庄，能够有效指引和管控村庄各项建设。2．1．2强调多规合一、边界刚性管控利用三调成果，结合多规合一，按照“总体布局不变、面积不减少、质量不降低”的原则，核实永久基本农田、生态保护红线，划定一般生态区、一般农业区，构建生态安全格局和农业空间；通过国土综合整治与生态修复，提高村域生态及农田质量；坚持节约集约利用和弹性的原则，划定发展留白区并确定村庄发展边界，综合构建全域国土空间格局，落实空间全域管控。2．1．3编制成果实用表达满足多方需求本次规划采用“管理版”与“村民版”相结合的表达方式进行成果编制，“管理版”成果进行数据标准化入库，供政府部门搭建平台及村庄管控、项目审批使用，“村民版”强调规划图则式、表格化表达，村民可读懂规划、村委可执行规划，可作为社会招商手册，供项目投融资测算使用。
2．2对“留白”机制做深入实践探索。《指南》将规划留白分为“规划用途留白”和“机动指标预留”两种形式，本次规划对该机制进行了深入的地方实践。2．2．1“规划用途留白”探索实践1）定义。规划用途留白即存量留白，定空间，不定用途的留白。2）划定目的。计划对该类型留白区域进行重点管控，对合法建筑空间实施存量盘活；对违建建筑列入村庄整治年度计划，实现村庄减量规划；对该区域进行严格执法并强调用途使用管制，为乡村产业振兴留住发展空间。3）划入原则。重点将现状集中连片并且保存较为完整的古厝，计划植入产业项目但近期无法征用的现状用地，空置情况和一户多宅现象较为严重的区域划入留白地。4）管控规则。根据留白用地内建筑物、构筑物情况，按实地留白用地和规划留白用地加强分类管控。对于无建筑物、构筑物的实地留白用地。各部门应结合实际实施临时绿化并挂牌公示，“以绿看地”，严格管控。对于存在建筑物、构筑物的规划留白用地。各部门应加强分类管控，具有历史文化、保存较为完整的古厝予以重点保护和利用；合法建筑予以保留，但是不得随意改变用途或进行改扩建；对于一户多宅、超标建设等建筑，分年度并纳入旧村整治计划。做到“违建建筑清零”，“合法建筑”由农村土地合作社统一持有。5）使用机制。使用该类用地需遵守建设规模总量不增，布局更优化，用地条件更加合理的原则，鼓励社会资本借助农村土地股份合作社，通过经营权流的方式进行持有。该类用地需匹配原建筑规模指标与留白地捆绑进行报批，待建设项目审批时最终明确规划用地性质。6）调整机制。规范留白地调整优化程序，留白地调整需编制调整优化方案并组织评审论证，由市级自然资源管理部门会同有关部门审核、备案。后续鼓励村委继续增加留白地用地规模，将“村庄整治提升”项目用地，中短期内无明确实施计划的地块及时划入留白用地。2．2．2“规划指标预留”探索实践1）定义。规划指标预留即增量留白，定指标，不定空间。2）划定目的。在村庄规划预留5％的建设用地指标，满足村民居住、农村公共公益设施、零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态等暂时无法明确未来具体位置和规模的用地需要。3）使用机制。建立机动指标预留启动机制，针对以上用途需求方可启动，需在村民集体决策同意后，开展用地需求和选址评估，并根据法定程序征询专家意见，规划审批及报备。
2．3强调文化传承，留住红色记忆。本次规划结合村庄的历史文化和自然生态要素，因地制宜提出革命老区文化保护与传承策略。红色文化传承方面，规划对闽中革命游击旧址、牛鼻山避难点旧址、原闽中革命游击战驻地等进行修缮和恢复，进一步建设闽中游击区革命教育培训中心，深化党史、国史的学习教育，通过开展红色文化大讲堂等文化项目，传播马院红色文化精神；乡愁记忆方面，规划最大限度保护古祠、宫庙、古树、古厝等特色要素，提出管控和再利用的措施，作为村庄标志性空间或节点进行打造。
2．4挖掘文化优势，产业特色发展。本次规划提出马院产业发展应以红色文化体验＋绿色生态旅游为主，并设置红色文化体验区、民俗文化体验区、忘忧谷生态旅游景区三个分区，策划包括重走红军路、游击战体验园、闽中游击区革命教育培训中心、红色民宿等项目。近期重点围绕团建培训、红色体验做文章，策划“上一堂红军课、走一段红军路、吃一餐红军饭、看一场红军电影、住一次红色民宿、扛一次红军枪”等一系列红色体验类项目，通过红色文化吸引游客来马院，以红色旅游助推马院的特色保护，逐步实现马院村产业振兴。
2．5发展模式创新，争取资金支持。1）探索“集体入股、公司打包运营”的发展模式。a．成立土地股份合作社，农户以“农村土地承包经营权”入股合作社，把土地承包经营权变成股权，村民当上股东。b．利用合作社进行农村土地流转、规模经营，探索所有权与经营权的分离。c．以土地股份合作社为运作平台，引入社会资本盘活乡村资产，引入专业运营公司和专业性服务团队，谋划乡村振兴。2）争取各类、多方资金支持。a．发挥红色资源优势，继续利用各类村庄试点机会，争取各类政府专项补助；b．利用全域土地综合整治政策（包括旧村整治、生态修复、农田整理等），作为撬动乡村振兴初期资金杠杆；c．积极争取农村商业银行、农村合作银行、农村信用社应积极为本地“三农”服务，确保农村集体能够依法合规开展农村集体经营性建设用地使用权、农民房屋财产权、集体林权抵押融资，以及承包地经营权、集体资产股权等担保融资；d．利用各类回报型项目及租金减免等方式，主动撬动社会资本，参与乡村产业振兴。
3对村庄管理工作的若干建议
本次规划通过对《指南》提出的相关理念和要求做出深入实践，为其后续的完善工作、各部门的村庄建设管理工作提出以下建议。
3．1进一步优化编制指南。1）出台“留白”机制管理办法，保证“留白”机制能够得到顺利实施。争取2035年前实现实地留白，违法建筑地物上清零、合法建筑经营权归集体所有。2）提高农用地、林地使用的兼容性，以满足休闲农业、乡村旅游等功能的植入，并保证农业配套设施、乡村文旅设施能够合理合规的落地。3）放宽对公服配套的类型和规模要求，新增对现有公服设施再利用的兼容性指引，鼓励能够刺激产业造血、保障民生的经营类项目配套入驻。4）放宽对人地预测的强制性要求，新增对一户多宅、存量用地的摸底、管控、盘活内容，后续才能为乡村新产业新业态留足发展空间。5）鼓励地方对村庄管制规则进行各自探索，建议将村规民约一并纳入到村庄管制规则中，后续作为乡镇、部门管控村庄及审批项目的重要依据。
