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房地产企业财务内控风险浅析

2021-01-11 10:55 来源:财务风险论文 人参与在线咨询

摘要:房地产是推动我国经济发展的代表性的行业之一。它浓缩了市场发展过程中的各种矛盾,也反映了市场经济持续发展的成果。随着房地产业的发展,全国各地的房价也开始飙升。为了引导房地产业健康稳定发展,国家出台了一系列指导政策。

关键词:房地产企业;财务管理;内控风险

企业需要面对政策调控以及市场与企业之间竞争的竞争日益加剧,而不是单单依赖于资本实力和完善的大品牌管理等。影响企业的这些因素会使他们在财务风险中遇到越来越多的问题。所以,房地产企业应该深入研究和分析企业财务风险,采取有效规避财务风险的对策,以实现健康稳定发展。

一、企业财务风险控制的含义和特征

(一)财务风险的含义。公司在生产和经营的过程当中,一定会面临着财务风险,而这部分财务风险,公司的管理层很难预计。因此,在发生企业的实际收益和目标收益出现较大偏差时,企业就会受到更多的损失,而财务风险根据他的广义含义,包括了投资风险,企业的收益风险,企业的资金能否有效地收回风险。而狭义风险,只包括企业的筹资风险和企业的融资风险。在金融市场的活动中,财务风险可以作为企业风险的一种晴雨表,它能够真实地反映出公司的经营状况以及经营成果,在经营活动中,公司会受到财务风险的影响,因此研究公司的风险会对公司的未来发展有非常大的重要意义。

(二)企业财务风险的基本特征。①财务风险具有客观性。风险无处不在,换句话说,由于财务风险不是按照人的意愿转移的,因此有必要通过各种技术手段应对风险,进一步规避风险。②财务风险具有一定的共存性。通常来讲,一家公司的财务风险,如果越大,那么这家公司就越有可能获得更高的收益,所以必须要对公司的财务风险进行合理,准确地判断与把握,这样才能够使企业获得更多的利润,并且增加企业的市场份额。③全面性财务风险。对于公司而言,财务风险蕴含在生产经营活动当中,伴随着企业的各种财务关系,也有非常多的方面会影响着企业的目标的实现,许多财务封活动都会使公司产生财务风险。④财务风险具有不确定性。财务风险可以包括财务估计与财务控制,但是就目前财务控制技术而言,没有办法准确地预测出财务风险的大小,因此影响财务活动的。因素也在不断的变化。

二、房地产财务风险控制问题

(一)融资渠道单一。房地产开发与经营过程具有很大的不确定性,时间周期长。不管是住宅还是商业项目,从产品的生产到销售以及最终的消费环节,都会需要大量的资金,企业自己拥有的资金是没有完成这一系列的操作。因此,必须由金融机构以及相关的金融市场来为企业筹集到这部分资金,由于我国的资本市场起步比较晚,政府还在严格地把控房地产的股权融资问题。例如,万科集团资金来源主要是国内贷款、自筹资金及预收款几个方面等。如果房地产市场变得不稳定,企业的资金将出现周转不周问题,融资变得更加困难。

(二)偿还压力增大。房地产企业主要进行房屋的建造和销售,其销售量、业绩受政策影响很大而且由于房地产前期资金巨大,若后期销售进度跟不上,很容易出现现资不抵债的情况。中国房地产企业资产负债率相对偏高,向银行贷款大量金额的现象,使得企业发生财务风险危机。假如市场出现销售不景气,资金流转造成困难,这样的融资变得更加困难,企业财务信贷风险问题是资本结构的大问题。

(三)资本结构不合理。公司的资本结构,与其综合成本有着非常紧密地联系。这些问题都关乎公司的财务风险,是否可以有效地控制作为房地产公司,这是一种资金密集型的行业,所以在房地产公司应该保证公司内部的资本结构具有合理性。从公司的角度来看,我国的上市公司基本上资本结构都存在着不合理的现象,这些现象既包括宏观因素,又包括微观因素。而通过数据表明,公司的资本结构与公司规模以及未来发展水平都有着密切的关系。

(四)流动资金使用效率低,短期偿债能力高。一方面存货量过大制约着资金的使用效率,万科集团近几年的存货量均呈现消费群体对房产市场持观望态度,大量楼盘空置没有销路,企业的营业收入受到影响,货量越积越多。另一方面地动比率偏低,流动比率反映子万科集团对短期借款的依顿程度,通过流动资产和流动负债的比较可以看出万科集团大部分借款为短期借款,流动比活率减少让原本在存货量上存在问题的万科集团雪上加霜,进一步增大了短期偿债风险。

三、房地产企业财务内控风险控制优化策略

(一)拓宽融资渠道,加强融资能力。融资作为公司资金来源的主要方式之一,对于一个企业发展显然是具有不可或缺的重要作用。但是目前我国民营企业的融资渠道都相对狭窄,如何拓宽融资方式实现融资多元化成为民营企业想要进一步壮大企业规模必须要解决的问题之一。想要拓宽融资渠道就必须要树立与市场经济相匹配的融资观念,转变融资形式。目前,我国的房地产公司的融资资金主要来源于自筹资金以及向银行的贷款资金,房地产企业由于他们的自有资金不足。所以更多地依靠着人银行的贷款来维持着运营和管理,银行信贷资金需要渗透到房地产的开发与销售整个过程当中。从微观上来看,融资方式主要包括房地产租赁,债券融资,股权融资,海外项目以及项目融资的应用了银行信贷,以及一些融资的工具。在不同的企业生产的时期,以及不同类型的房地产企业中有不一样的融资方式。但大体来看,我们可以采用银行信贷加上信托,银行信贷加上债券融资,银行信贷加上基金融资等多方位的融资方式进行房地产企业融资。

(二)提高长期负债比例,改善资本结构。可以根据公司内部和外部的经营环境,来选择适合公司本身发展的一套融资方式,公司应该注重融资方式。所以,如果能够科学合理地安排好企业的债务问题以及权益问题,就会使得企业在合理的成本内进行融资,有利于提高企业的综合价值。一方面,要建立一套科学的贷款决策机制,这是公司发展未来前景的起点。同时,要依据公司目前的规模来评定相应的比例,控制好企业的财务杠杆,让企业可以自由地安排预售资金,银行贷款以及自有资金占资本结构的合理比重。另一方面,应该合理地配置企业的长期负债和短期负债,应该让公司能够担负起短期的债务,同时要结合公司的经营情况承担长期债务来满足公司未来的发展需求。

(三)关注宏观经济政策。由于房地产市场对国民经济的重要性,该行业在我国是一个不完全行业市场,受宏观经济政策影响很大,市场自身调节作用一般。假如我国采取紧缩的货币政策、消极的财政政策,将会抑制房地产业行业的发展。因此,房地产企业必须高度重视国家政策。随着政府政策的变化,有必要及时调整企业的发展战略,特别要关注当地住房,深入研究每项政策将有利于房地产企业明确未来投资方向。

(四)加快财务信息化系统建设。财务信息化时代背景下,加强财务信息化建设的目的是为了我国房地产业健康有序的发展。1.系统构建阶段在房地产行业,信息部负责信息系统的建设。信息部将管理和规划企业的整体信息环境,在财务信息化建设的初始阶段,将根据业务部门的需求优先建设信息系统。公共信息系统包括基本的业务支持系统,如财务系统、人力资源系统、办公自动化以及业务操作系统,如成本管理、销售管理、计划管理、招聘管理等。2.系统集成阶段在系统集成阶段,表明企业具有一定的信息基础,能够支持企业的主要业务运营。为了解决第一阶段暴露出来的问题,通过ESB企业服务总线实现异构系统集成,屏蔽信息孤岛,实现数据整合数据共享,员工只需记录用户名和密码即可访问自己授权的信息系统,同时提供信息通知、新闻公告、流程积压等功能。这一阶段已经可以解决企业财务信息化的基本问题,但对于更高层次的要求,如保证各种系统中数据的一致性、完整性和准确性,以支持企业运营决策分析,还需要进一步的规划和实施。3.数据治理阶段在数据治理阶段,首先进行数据管理,对企业所有者数据(组织、人员、职位、供应商、项目、客户等)。进行统一管理。统一房地产数据标准,确保项目管理口径一致,项目下一阶段、区域、建筑的划分管理一致,确保各业务部门使用的元数据统一,维护管理采用统一标准。使企业的核心数据有标准可循,真正统一管理业务数据,满足企业对数据使用的需求。统一数据分析平台对治理后的数据进行分析和显示,构建数据仓库,通过数据分析掌握开发、设计、财务、成本、质量、销售等情况,协助企业进行决策分析,控制风险。4.提升价值阶段在这一阶段,许多企业将建立一个由大数据技术支持的数据中心,它不仅包括业务数据的管理,还包括一系列的手段,如内部和外部海量数据的收集、存储、计算、配置和显示,以提供全面的客户形象,为客户提供准确的产品和服务,实现准确的营销。从数据分析中揭露企业管理中的问题,从数据趋势中展望未来企业的期望。推进数据驱动的企业业务创新和业务管理,全面深化财务信息化建设,提升价值。

四、结语

从行业发展方向看,房地产业的行业秩序日趋理性,宏观调控对房地产行业也并非致命的打击,而是一个规范市场,整合资源的机会。因此,房地产企业要重视财务内控问题,通过信息化升级、改善资本结构等方式,对风险进行有效控制。

参考文献:

[1]陈自明.加强房地产企业财务内控措施的分析[J].中外企业家,2020(15):16-18.

[2]王晓娟.加强房地产企业财务风险控制[J].市场观察,2020(04):56.

[3]金丽芳.完善房地产企业财务风险内控制度措施的探究[J].商讯,2020(03):41+43.

作者:龙文平 单位:鸿成世纪(东莞)信息科技有限公司

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