房地产广告策划方案范例6篇

房地产广告策划方案

房地产广告策划方案范文1

3.1房地产策划员职业功能;工作内容;技能要求;1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作;(一)开展市场2.能够收集和记录市场调研信息;

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研;

(二)信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总;1.能够进行市场细分资料整理;

(一)开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细;

二、房地产;3.房地产策划师工作的要求

3.1 房地产策划员职业功能

工作内容

技 能 要 求

1.能够至少使用一种调研方案完成市场调查工作

(一) 开展市场2.能够收集和记录市场调研信息

一、房地产调研3.能够收集市场信息项目市场调查研究

(二) 信息分类1.能够对市场调研信息进行汇总汇总能够按照信息来源和特征进行分类

1.能够进行市场细分资料整理

(一) 开展市场2.能够对消费者心理与行为信息汇细分调研总整理

二、房地产

3.能够进行消费者心理与行为调查

项目定位

(二) 收集项目1.能够收集项目及周边规划信息规划设计资料2.能够汇总项目规划设计资料

1.能够对项目投资环境进行资料收集

(一)收集房地

2.能够收集政府的政策与法规

产投资环境资料三、房地产

项目投资策划

(二)房地产投1.能够收集汇总地段的影响因素资环境资料分类

2.能够对投资科目进行分类

1.能够记录周边竞争性楼盘调查表

(一)建立市场2.能够记录客户购买行为类型表和客户资料表3.能够收集客户信息、建立客户档案

4.能够记录和汇总客户回馈信息四、房 地

产 项目 整1.能够根据项目特点提出媒体推广合 营 销的建议方案

(二)广告投放策划2.能够收集客户和供应商的信息资与监控料

3.能够监控广告投放实施情况

(三)销售资料1.能够跟踪现场销售过程汇总2.能够对现场销售情况进行汇总

相 关 知 识

1.市场调查的作用、特点2.市场调查访问法3.市场供求的知识4.统计数据收集知识1.调研信息分类的知识2.信息分类的方法1.市场细分的概念与作用2.信息汇总的方法

3.消费者调查与分析的知识规划设计资料分析汇总的方法1.房地产项目投资环境要素2.政策法规收集的范围与内容3.投资估算知识

1.项目总投资构成的知识

2.地块影响因素分析的内容与方法1.数据统计方法市场竞争的分析方法3.消费行为学相关知识

1.广告投放的主要形式与内容2.反馈信息的收集方法3.广告媒体效应监控方法

1. 销售工具种类及用途、特点的相关

内容

2.销售情况日报表的撰写方法

3.2 助理房地产策划师

职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识

1.市场调查的原则

2.市场调查问卷的制定方法1.项目概况调查与分析的方法2.市场宏观调查的内容与方法3.竞争对手资料分析内容与方法4.市场需求估算方法与内容5.消费者行为的分析方法1.房地产市场细分的原理2.市场评估报告的编写方法1.规划与建筑知识

2.设施与配套对比与分析的方法3.户型特点与配比的知识1.投资环境的内容

2.房地产项目投资环境的影响要素1. 房地产项目投资成本费用的构成2.投资估算方法

3.房地产相关经营税费内容

1.房地产营销的机会威胁分析方法2.房地产营销环境分析1.广告媒体的投放原则

2.广告媒体选择方法与注意内容

1.能够确定调研范围与流程

(一) 制定市场2.能够设计调查表和调研问卷调研计划

3.能够组织策划员开展调研工作1.能够评定调研信息,剔除误差信

一、房地产息

2.能够对项目概况进行分析项目市场调

查研究(二) 市场调研3.能够对市场宏观调查进行分析

内容分析

4.能够分析竞争对手资料5.能够估算市场需求状况6.能够对消费者行为进行分析1.能够制定目标市场细分计划

(一)制定市场

2.能够制定项目细分参数

细分计划

二、房地产3.能够进行项目竞争性分析项目定位

1.能够进行产品分类分析

(二)产品分析2.能够进行竞争产品的分析和判别(一)分析房地1.能够对投资环境进行分类产投资决策的影

2.能够对投资环境要素进行分析三、房地产项目投资策1.能够计算投资项目的具体费用

(二)房地产项划

2.能够制作各项投资汇总表目投资估算

1.能够分析市场消费群体的构成

(一)目标市场2.能够分析项目所在地经济发展状分析况和消费人群分布情况

3.能够进行目标客户群定位分析

1.能够进行媒体的选择和组合

四、房地产

项目整合营(二)媒介信息2.能够制定投放频率及规模销策 划搜寻和分析

3.能够对广告设计工作进行指导

4.能够组织和实施公共宣传现场活1.能够准备销售资料2.能够制定销售工作计划1.能够收集客户反馈资料

(一)客户跟踪2.能够整理归纳客户信息

3.能够编制客户意见表

五、房地产1.能够收集项目周边物业管理资料项目售后服(二) 项目物业

务和物业管管理资料准备2.能够编绘物业管理流程示意图理

3.能够进行物业公司的初步筛选

1.能够对物业管理前期介入中提出

三)确定项目物合理建议业管理合同文本

2.能够指导编写物业管理合同书

(三)营销准备

1.销售策划的程序2.销售计划的编制方法客户意见表的编制方法1.物业管理的内容与业务范围2.物业工作流程示意图的编制方法

1.物业管理前期介入的概念

2.物业管理合同书的编写格式与方法

3.3 房地产策划师职业功能

工作内容

技 能 要 求

相 关 知 识

职业功能工作内容技 能 要 求

1.能够确定调查的主题和内容

相 关 知 识

1.市场调查的流程与方法2.市场调查组织方法

1.房地产市场分析与预测的方法2.项目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商务环境分析的内容2.商务环境分析的方法房地产市场细分的方法2.细分市场的评估方法3.市场定位的内容与方法1.项目规划设计的概念2.规划设计要则

3.项目用地的功能性质分类方法1.房地产项目财务评价概述2.总成本的构成容内

3.房地产投资项目成本计算方法4.财务分析工具的使用和评价方法1.投资风险分析的基本方法2.投资风险评估的方法

3.投资风险防范对策的相关知识1.项目可行性研究报告的撰写方法2.文案撰写格式与方法

一、房 地

1.能够针对项目强、弱势进行分析产 项目 市

场 调查 研(二)市场分析2.能够进行项目定价分析评价究

3.能够对房地产市场进行预测

(三)商务环境1.能够针对社会、经济状况进行分

析分析2.能够对法规、政策等软环境进行

1.能够确定市场细分的内容和目的

(一)确定目标

2.能够进行市场现状与趋势分析

市场

二、房 地3.能够对项目进行市场定位分析产 项 目

1.能够对产品进行定位定 位

(二)项目规划

2.能够提出项目方案规划

建议

3.能够制定设计任务书

1.能够对项目成本进行估算

(一)项目效益2.能够对项目投资收益进行静态与

动态评估评估3.能够制定投资项目的运营计划

1.能够确认投资风险因素三、房 地

(二)项目风险

产 项目 投2.能够评估投资风险

评估

资 策划3.能够提出投资风险防范对策

1.能够编制商业建议书

(三) 编制商业2.能够编制预期现金流量表

计划书3.能够撰写项目市场评估报告

4.能够撰写可行性报告

(一)营销价格1.能够制定目标价格方案策划2.能够制定价格策略

1.能够编写项目销售推广计划书

(二)制定销售

2.能够估算项目销售推广费用

四、房 地推广计划

3.能够制订项目销售推广活动方案产 项目 整

合 营 销1.能够制定营销目标和策略策 划

2.能够制定各阶段营销控制实施方

(三)营销管理案

3.能够组织和实施营销培训计划和培训

4.能够提出营销组织构架建议

(一)售后服务1.能够制定客户维持与服务计划策划2.能够制定公关策略(二)选择物业1.能够确定项目物业管理要求管理方案2.能够选择物业管理方案

(一)组织市场

2.能够选择市场调研方法

调查

3.能够组织实施市场调研活动

1.价格形成的原理2.产品定价方法

1.项目销售推广计划书的撰写方法2.销售推广活动的组织技巧1.销售控制的方法

2.阶段性营销策略的制定方法3.销售培训流程与内容4.销售组织与日常管理的方法5.营销成本费用的构成1.售后服务技巧2.售后服务组织方法1.物业管理成本构成2.现代物业管理发展趋势

五、房 地产 项目 售后 服务 和物 业管 理

3.4 高级房地产策划师

职业功能工作内容技 能 要 求相 关 知 识

1.房地产项目的影响因素的内容2.市场调研目标的设计方法1.土地价值分析方法2.项目市场定位决策方法3.项目功能设计的相关知识4.成本控制的方法5.财务评价的分析指标

6.财务评价中主要变量分析方法

1.能够分析市场宏观环境、微观环

(一) 制定市场境对项目的影响调研策略2.能够制定市场调研的目标

1.能够进行项目土地价值分析

2.能够制定市场定位策略一、房 地

产 项目 市

3.能够审定项目功能设计方案

场 调查 研

(二)市场定位策4.能够根据市场调研报告作出项目究

划投资机会分析

5.能够进行市场投资预测

6.能够进行房地产项目财务分析

7.能够进行风险分析并制定防范措(一) 项目产品1.能够制定产品设计方案定位2.能够制定产品定位策略

1.能够制定项目概念设计方案

二、房地产(二) 项目形象

2.能够制定项目品牌策略

项目定位定位

1.产品定位的流程与内容2.产品定位的注意事项及方法1.项目形象策划的概念2.项目概念设计的制定方法3.项目品牌策划的概念

(三)项目整体1.能够制定项目定价目标定价2.能够制定项目定价策略

(一)房地产投1.能够制定项目投资资金来源与运

三、房地产资项目资金管理用方案2.能够制定项目资金筹措方案项目投资策

(二)房地产投1.能够设计项目资金筹措渠道划

资项目融资策划2.能够制定项目投资资金间接筹措

1.能够选择定价方法,确定基本价

(一)审定营销格总体策略2.能够制定项目上市计划四、房地产

项目整合营

1.能够制定媒体推广策略

销策 划(二)营销推广

的总体策划和评2.能够选择推广效果测评机制并制估定评估方案

1.能够制定和实施物业管理团队组(一)物业管理机建和招聘计划构组建2.能够制定和实施人员培训计划

五、房 地

产 项目 售(二)全程物业管1.能够策划全程物业管理概念后 服务 和理策划2.能够制定物业管理模式物 业管 理

1.能够制订物业管理综合经营模式

(三)综合经营模策划式策划2.能够进行物业管理品牌策划

项目价格定位的原则

1.房地产项目资本结构知识

2.资金筹措的方式、渠道和制度1.投资资金筹措渠道的种类2.投资资金间接筹措的途径与方法1.项目价格阶段性调整策略的相关知识

2.上市计划的制定原则1.广告时机与媒介的选择方法2.广告测评机制与评估方案的制定方法

1.物业管理组织与人员架构的知识2.物业管理人员培训计划的制定方法1.物业管理模式的制定方法

房地产广告策划方案范文2

导读:市场调查在营销企划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报, 是拟定营销企划案的重要依据。此外, 前述第一部分市场状况分析中的12项资料, 大都可通过市场调查获得, 由此也显示出市场调查的重要。

(一)市场状况分析

要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况, 市场状况分析必须包含下列12项内容:

(1)整个产品市场的规模。

(2)各竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。

(3)各竞争品牌市场占有率的比较分析。

(4)消费者年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之分析。

(5)各竞争品牌产品优缺点的比较分析。

(6)各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。

(7)各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。

(8)各竞争品牌促销活动的比较分析。

(9)各竞争品牌公关活动的比较分析。

(10)各竞争品牌订价策略的比较分析。

(11)各竞争品牌销售渠道的比较分析。

(12)公司过去5年的损益分析。

(二)企划书正文

营销企划书正文由6大项构成市场策划, 现分别说明如下:

(1)公司的主要政策

企划者在拟定企划案之前, 必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略房地产策划, 做深入细致的沟通, 以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节;

· 确定目标市场与产品定位。

· 销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。

· 制定价格政策。

· 确定销售方式。

· 广告表现与广告预算。

· 促销活动的重点与原则。

· 公关活动的重点与原则。

(2)销售目标

所谓销售目标, 就是指公司的各种产品在一定期间内(通常为一年)必须实现的营业目标。

销售目标量化有下列优点:

· 为检验整个营销企划案的成败提供依据。

· 为评估工作绩效目标提供依据。

· 为拟定下一次销售目标提供基矗

(3)推广计划

企划者拟定推广计划的目的, 就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。

①目标

企划书必须明确地表示房地产广告策划活动策划, 为了实现整个营销企划案的销售目标, 所希望达到的推广活动的目标。

②策略

决定推广计划的目标之后餐饮策划, 接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告表现策略、媒体运用策略、促销活动策略、公关活动策略等四大项。

广告表现策略:针对产品定位与目标消费群, 决定方针表现的主题。

媒体运用策略:媒体的种类很多, 包括报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体?各占多少比率?广告的视听率与接触率有多少?

促销活动策略:促销的对象, 促销活动的种种方式, 以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。

公关活动策略:公关的对象, 公关活动的种种方式, 以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。

③细部计划

详细说明实施每一种策略所进行的细节。

广告表现计划:报纸与杂志广告稿的设计(标题、文字、图案)什么是策划, 电视广告的创意脚本、广播稿等。

媒体运用计划:选择大众化还是专业化的报纸与杂志, 还有刊登日期与版面大小等;电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外, 也要考虑CRP(总视听率)与CPM(广告信息传达到每千人平均之成本)。

促销活动计划:包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。

公关活动计划:包括股东会、公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。

(4)市场调查计划

市场调查在营销企划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报, 是拟定营销企划案的重要依据。此外, 前述第一部分市场状况分析中的12项资料, 大都可通过市场调查获得, 由此也显示出市场调查的重要。

然而, 市场调查常被高层领导人与企划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费, 而不注意市场调查婚礼策划, 这种错误的观念必须尽快转变。

市场调查与推广计划一样, 也包含了目标, 策略以及细部计划三大项。

(5)销售管理计划

假如把营销企划案看成是一种陆海空联合作战的话婚礼策划, 销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报房地产策划, 推广计划是海空军掩护, 而销售管理计划是陆军行动了, 在情报的有效支援与强大海空军的掩护下房地产广告策划, 仍须领先陆军的攻城掠地, 才能获得决定性的胜利。因此广告策划, 销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度(工资与奖金)等。

房地产广告策划方案范文3

关键词:房地产;市场营销策划;问题;对策

一、引言

房地产行业属于国民经济发展的重要支柱,在推动经济发展中占据着重要地位。当前,房地产行业竞争日益激烈,为进一步提高企业核心竞争力,实现企业效益最大化,房地产行业越发关注市场营销策划问题。通过科学有效的营销策划,能够准确向消费者传递营销思想,满足消费者的根本需求,推动房地产行业的发展,从而实现整体效益。然而不可否认的是,当前房地产在策划营销层面仍存在着一定的问题,基于此,思考突破问题困境的发展路径。

二、房地产营销策划内涵认知

房地产营销策划并非是单一性的工作,而是系统性工程,其包含了房地产全部的销售及推广工作。为实现预期销售推广目标及效果,结合房地产实际状况,通过优化内部资源与外部资源,合理编制方案并统筹执行的过程即房地产营销策划,从实现阶段上来看,其包括前中后三个阶段。而为实现楼盘营销效果及效益,则需要在营销理念上具备全局性特征,推动“全程营销”或“整体营销”。诚信经营与以人为本属于其营销活动的基点,而具体方案的选择与策略应用,则决定着营销策划的成效。

三、房地产市场营销策划中存在的现实性问题分析

当前,房地产市场营销策划存在着较多的现实性问题,具体可以表述为以下几个方面:其一,缺乏准确定位。在开展营销策划之前,需要对市场状况进行深入客观的调查,对客户需求与市场条件等进行充分了解,从而为策划定位提供科学依据。然而在多数营销策划活动中,多缺乏对调查活动的关注,或所推行的市场调查不够充分,导致市场分析缺乏可靠性与准确性,无法保障营销策划方案实施的效果;其二,过于侧重形式而缺乏文化内涵。在房地产市场营销策划中,很多开发商受市场变化因素、消费者心理因素及投资因素等影响,缺乏对营销内涵的关注。多会选用一些广告来吸引消费者,然而这种宣传与推广,并没有对企业文化及产品理念进行深刻表达,其整体营销效果并不突出。而一些公司在品牌宣传中,过于“流行化”,将一些网络语言不合理的应用于推广之中,在营销方案中没有将消费者需求、企业文化与产品特色结合起来;其三,广告依赖性过于突出。房地产策划者多会选择“猛烈”广告攻势,然而其成本较高,且随着新媒体的发展,广告所带来的传播收益出现了下滑,仅仅依赖广告无法实现其预期效益。

四、房地产市场营销策划的发展性路径思考

(一)准确定位,表现产品属性优势

在营销策划中,为提高定位准确性则需要以充分的市场调查为前提。考虑到房地产商品的特性,消费者在购买行为中多不存在冲动性购买状况,其对产品的价值及功能更为关注。为此,开发商在开发前期,需要充分做好市场调查,以建筑行业发展实际与未来经济预测为条件,对产品进行合理定位。在营销策划中,需要以消费者心理需求为落脚点,在营销策略上不应过于关注广告效应,还应分析宣传策划成本及其收率比。如以社会精英阶层为营销对象,在营销策划时,则需要避免选用通俗文化来宣传,宣传理念应贴合其群体整体特征,以实现营销策划效果。

(二)体现产品文化差异,关注文化营销

在开展房地产营销策划时,需要积极打破思维框架,选择产品独特点作为卖点,并充分分析目标群体的整体特征,植入与目标群体相符的文化元素,关注文化营销以提高营销效果。如房地产与某名人故居相毗邻,则可以选择该部分为宣传重点,重点营销其文化氛围,并将该房地产文化优势与其他卖点相结合,体现房地产产品的独特性,从而更多吸引受众。这种方式也多应用于学区房营销领域。

(三)营销策划应关注品牌价值

在营销策划中,需要充分关注并提高企业品牌价值。企业品牌集中体现了企业文化、企业价值与企业服务等内涵,也是与其他同类产品相区分的重要标志。在房地产营销中,不应仅局限于产品物质层上的文化宣传,还应关注企业价值与企业文化层面的内涵宣传。以相关楼盘为立足点,将企业文化与企业服务理念等融入到楼盘营销活动之中,努力塑造良好的企业形象,从根本上赋予品牌更高价值,从而增强营销策划的生命力。

(四)关注营销策划人才地培养

在房地产营销策划中,人才属于十分关键的因素。优秀的营销策划人才,不仅可以降低营销成本,还可以选择更为优秀的营销策略,挖掘更深层次的市场价值,为企业发展带来效益。通过强化营销策划人才培养,提高营销专业性,定期安排讲座或培训,提高营销策划人员的内在素养与整体技能,还可与其他房地产企业之间建立交流机制,通过相互交流及学习,提高营销策划的实际水平,从而为企业效益实现提供人才支撑。

五、结语

在市场竞争的大环境下,房地产行业为实现生存与发展,提高整体效益,其对营销策划问题的关注日益增加。当前,房地产营销策划仍存在着较多的现实问题,如缺乏准确定位,文化内涵缺乏与过于依赖广告等。为提高房地产营销策划水平,从多个方面提出了发展路径。实践证明,企业只有充分调查,以消费者需求为导向,不断提高产品文化价值与品牌价值,方可实现高质量的营销策划,并带来相应的营销效益。(作者单位:承德石油高等专科学校)

作者:高丽君

参考文献: 

[1]惠叶婷.房地产开发项目市场营销的理论与实践[J].科学与财富,2014,(2):99-99. 

[2]赵工浩.浅析新形势下房地产市场的创新营销[J].房地产导刊,2014,(1):23-23. 

房地产广告策划方案范文4

[关键词]房地产;营销策略;问题分析

[中图分类号]F270[文献标识码]B

一、营销策划

房地产营销策划是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期,每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功,必须具备全局性的营销观念,进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析,还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计,处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

二、房地产营销策划的必要性

随着房地产产业的不断发展,各企业之间把竞争力主要放在了市场营销上。一个正确的营销策略不仅需要对自身企业的充分认识,还需要对外部市场及客户进行足够的调查与分析,从而提高企业的竞争能力。

一个好的营销策划对开发商的在经营和决策方面有以下作用:

1.可以帮助开发商明确目标市场和客户群体,确定投资方向

不同的客户对商品有不同的要求,不同的要求决定着商品的等级、规格、形式、特点,我们通过房地产营销策划的前期市场调研,确定房地产商品的投资方向与设计目标。

2.有利于房地产销售困难的解决

房地产商开发商品最终都是以销售商品来获取利益,但在销售过程中还是需要一些销售技巧,这就利用到了销售策划方案。销售策划方案可以给地产商提供如何定价,如何宣传等方面的知识,帮助地产商更好的销售。

三、房地产市场营销存在的问题

1.市场调研不足,对市场需求分析不足

市场调研方法单一,不论楼盘大小,取样总是同一常量;缺乏项目规模、位置特点等与消费者的关系的整体了解;样本数据不足,导致调查结果与实际差距很大。对市场实际需求分析不足导致房地产市场营销停滞。

2.目标市场与市场定位的混淆

目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础,没有明显的目标市场和清晰的市场定位,一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。然而实践中有时会混淆这两个概念,对目标市场的特征和偏好尚未明了,就直接做市场定位,使得市场定位缺乏实在可靠的支撑。目前多数房地产企业产品定位模糊,影响产品总体销售。

3.宣传过分依赖于广告,且宣传手段单一

房地产开发商为了项目营销,大量使用广告宣传,不仅成本较高且效果不好。目前房地产广告过剩,虚假成分较高,干扰了房地产企业的健康发展,损害了房地产行业的形象及信用,大量的消费者对广告存在不信任的态度,影响产品销售。

4.房地产营销研究专业人员较少

目前,房地产营销理论与实践缺乏结合,主要是房地产营销研究专业人员较少,多数房地产研究人员为有过几个成功案例的商或者是学过市场营销的学院派教授。前者注重的是经验且理论知识较少,后者注重的是理论缺乏实践,能将理论与实践结合起来的人少之又少。

5.商品卖点把握不准确,过度炒作

卖点:无非就是产品与众不同的特点、特色。这些特点、特色一方面是是产品自身与生俱来的,另一方面是通过营销策划人员的想象力、创造力产生的。一个房地产项目卖点有很多,例如:房型、规划、基础设施、物业等等,但是很多房地产商和营销策划人员会选择概念炒作,以概念做为产品的卖点,例如:生态绿色,人文,欧美风格等概念层出不穷。一味的只想制造轰动的传播效果,造成消费者听觉冲击,反而忽略了消费者真正的需求。这种做法有时会让消费者很迷茫。

四、解决房地产营销问题的策略

1.加强市场调研,准确分析市场需求

市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等,同消费对象的关系从整体上进行了解及把握;准确了解当时的市场需求情况。调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。确定企业投资方向。

调研流程:调研计划撰写——调研问卷设计——调研问卷实施——调研问卷收集、整理——数据分析——调研报告撰写。

2.明确市场定位

应该明确目标市场与市场定位的分别,市场定位是企业及产品确定在目标市场上所处的位置。明确的使企业的产品和形象在目标顾客的心理上占据一个独特、有价值的位置。明确产品定位及特点,从而使产品在今后的销售中创造经济效益和社会效益。

3.适度宣传,拓宽宣传渠道

不能过度的宣传,使消费者出现疲劳,也不能过分依赖于广告宣传,应拓宽宣传渠道。拒绝虚假欺骗成分,做到以诚信为基础。或者可以创造出一个自己的品牌,通过品牌效应增加消费者对产品的信任度。同时可以增加新颖的宣传方式,吸引顾客的兴趣,例如:宣传短信,网络营销,网上论坛等。

4.加强对房地产营销人员的培养

人们都说二十一世纪人才最重要,一个好的营销人才可以为地产商带来巨大的收益。所以,我们可以加强对营销人员的培养,让顾客可以看到我们的专业性,技术性,更重要的是诚信,从而吸引更多的消费者的目光。

对于销售人才的培养我们可以通过定期组织销售人员学习,为销售人员提供互相学习,相互交流的机会等方法来实现。这样才能让房地产营销的理论与实践更好的结合。

5.了解商品卖点,实事求是,避免炒作

营销人员应该从客户和市场需要出发,要了解特定的商品有特定的消费群体,所以要根据顾客的不同而不是通过商品的不同来细分商品。要及时把握客户的需求,根据客户的需求和商品自身的特色选取最能打动顾客的卖点,而不是在不了解顾客的需求的情况下就一味的将商品的全部卖点说出,让顾客感到迷茫。

营销人员在商品营销策划时也要做到实事求是,不夸大商品特点,避免概念销售,不讲大话、空话,谨慎销售避免炒作,让消费者更加了解商品特色,明确自己的购买目标,从而使商品更好的销售。

五、总结

房地产广告策划方案范文5

地址:

法定代表人:

电话: 传真:

乙方(受托方):

地址:

法定代表人:

电话:027- 传真:027-

甲、乙双方本着互惠互利真诚合作的原则,经友好协商,根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》及相关法律规定,就产权属于甲方的 项目(以下简称本项目),委托给乙方作独家销售策划及销售事宜达成本合同,并承诺共同遵守。

一、 合作方式和范围

甲方委托乙方作为产权属于甲方的 项目的独家销售策划及销售机构,乙方提供项目营销策划,以甲方名义对外独家销售本项目。

委托项目位于武汉市 ,土地使用权证书号 ,总用地面积1670平方米,总建筑面积22464平方米,容积率:5.8 ;其中委托销售部分总建筑面积6600平方米;

项目详细指标资料作为本合同附件之一(最后指标以政府规划审批指标为准),项目详细指标资料甲方于合同签署当日提供给乙方;项目销售房号、确认的价格表等销售文件资料甲方于距开盘日30天前提供给乙方,以保证销售策划及的顺利实施。

二、 合同期限

1、 本合同期限:

1) 本合同销售期限为:自本合同生效之日起,至甲方就所委托销售的物业取得预售许可证后对外公开发售开盘日起8个月止。(开盘日是指甲方在项目所在地主流宣传媒体上第一次开盘广告确定项目开盘并正式对外销售之日)

2) 期满后双方再行协商后续合作事宜。在本合同有效期内,除本合同另有约定或违约情形出现,甲乙双方任何一方均不得单方解除合同。

2、 乙方的销售工作在甲方工程进度、营销条件具备以下条件下开展:

a. 销售中心(售楼处)完成并具备现场销售条件;

b. 实体样板房、看楼通道等现场包装完成并具备展示条件;

c. 项目整体广告推广费用(报纸广告、户外广告、电视/电台/网络广告等)不低于其销售总金额的1%。开盘前广告投入不低于整体推广费用的30%。此项目整体广告推广费用由甲方分阶段实施,具体实施方案和各阶段费用额度由甲乙双方另行商议。

三、 甲、乙双方权责

1、 甲方权责:

1) 甲方向乙方提供企业法人营业执照复印件,提供所委托项目之开发建设法定文件、所有权法律批文复印件,提供项目规划设计的图纸、资料,项目运作的整体计划、方案及甲方要求等;在本项目发售前向乙方提供本项目公开销售所需的预售许可证及各项文件资料,以确保本项目策划工作和销售工作的顺利展开。甲方承诺依本款提供给乙方的资料完全真实,并承担因上述资料的承诺所产生的对本项目客户的一切责任。

2) 甲方按本项目商品房买卖合同所约定期限按时交付房屋;保证项目的工程质量符合合同约定的质量标准;按商品房买卖合同所约定的时间为客户办理房屋产权证。

3) 对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制的情况必须书面告知乙方;并保证提供的房源产权合法、有效。

房地产广告策划方案范文6

从1978年土地相关法规的调整算起,中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程。随着行业发展的不断深入,“房地产营销策划”也从无到有,从简单到复杂,从少有人知到铺天盖地、充人耳目,快速壮大。

纵观国内房地产营销策划发展的历程,在表现形式上大体经历了三个阶段即生产阶段、产品阶段和推销阶段。

第一:生产阶段。1998年7月,住房分配货币化政策的实施,推动了房地产市场的发展,消费者对住房私有化的需求不断增加,此时开发商只注重提高生产率、扩大开发规模、降低开发成本,根本不进行大规模的宣传推广,只采用“等人上门”的柜台式被动销售模式,即可将开发的产品销售出去。

第二:产品阶段。进入2000年,在满足了消费者对居住的简单需求以后,消费者开始关注那些小区环境较好、有物业管理、交通便利的楼盘。此阶段,只要开发商选择一块离市中心较近的地块,并在小区环境和物业管理上稍微加大投入,即可将产品销售出去。很多开发商认为,只要产品好,无需推销,客户必然会找上门来。这种“营销近视症”是产品观念所导致的一种毛病,即片面的把注意力放在产品上,而不是放在消费者需求上,只看到客户购房的是自己的产品,而没有看到客户购买该产品是为了满足某种需要。

第三:推销阶段。2002年国土资源部11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式。此前,北京市近90%的土地是通过协议方式转让的,11号令的颁布,被业界称为"新一轮土地革命"的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招、拍、挂“阳光操作”,2003年招、拍、挂在全国进行。此后,国家对房地产市场进行了一系列的宏观调控政策,从国八条到国六条,再到后来的9070政策,条条捆住房价,条条抑制房价上涨。自此房地产营销方式也变得五花八门、多种多样。开发商通过在广告、各式体验活动、优惠促销等手段,刺激和诱使消费者使其采取购买行为。

推销观念与生产观念、产品观念一样,本质上都是以生产为中心,没有摆脱“以产定销”这一根本的经营观念。

二、当前房地产市场面临市场新形势的挑战

市场经济条件下行业创新的源动力,一般都或是来自于获利驱动,或是来自因为生产资料难以满足生产力发展而发生的被动改革。我国房地产市场的营销创新也是如此。在相当长的一段时间里,由于占有稀缺的土地资源、市场供小于需、消费者不成熟、融资贷款阻力较小、国家和行业监管不严密等原因,房地产开发和经营者无需在营销策划上付出更多精力,在产品创新、质量管理、成本控制等方面肯下功夫的更少——只要精美的广告铺天盖地打出去,再做一些公关促销活动,房子想卖不出去都难!这种情况下的营销策划很难说到创新。

然而近年来,随着我国房地产价格的快速上涨,国家不断出台房地产政策和金融政策,以调整住房结构,打压投资性需求,稳定住房价格。2007年10月,房地产发展龙头的深圳市商品房成交量大幅萎缩,其后,深圳、广州、北京、上海等一线城市房地产成交量开始下滑,消费者纷纷进入持币待购状态,导致各大城市房地产成交量开始下滑。应该说,一场由本国股票市场崩盘所引发的、被“百年一遇”世界经济危机所加剧的房地产市场寒潮正席卷全国。

本次寒潮不同于以往的市场低迷期。例如2003年左右的市场寒流主要发生在北京、深圳等一线大城市,像长春这样的下线城市由于房地产起步晚,价格“含水量”不高,且当地市场多为本土企业占有,可以受到封闭式的保护,因此受到的冲击很小。但如今国内的经济形式已经发生了巨大变化——中国经济与世界经济更为紧密的联系在一起,很难摆脱世界经济危机的影响;一线城市的品牌开发商、商大量涌入下线城市争夺市场份额,下线城市因本土企业受到巨大冲击和打压,已经无力摆脱一线城市市场低迷带来的消极影响;广大消费者相对以往更加成熟和理性,获取信息的渠道更加丰富和快速,受长期的房价过高、开发企业诚信度低下等因素影响下抵触情绪更高,因经济形势不明朗带来的持币待购心理更加严重。

因此可以说,本轮的经济危机是我国房地产市场所从未遇到过的最大挑战。

三、传统营销策划模式已难以适应新的市场状况

2008年至2009年初,全国70个大中型城市房地产成交量持续萎靡。面对严峻的市场形势,房地产人想出了各式各样的营销推广策略,总体来说,可以归纳为以下三种:

一是最直接的降价促销,即4P’‌‌S中的价格(Price)策略。2008年上半年主要表现为暗降价,进入下半年以后,明降价开始明显增多,而且降价幅度开始加大。由于消费者逐渐回归理性,在严重持币待购心理的影响下,房地产需求的价格弹性很小,降价并不能带来销售量的大幅提升,甚至会起到相反的作用,即消费者认为价格会持续下降,持币待购的心理会更加严重。

二是加大广告投入,以立体式的广告轰炸来换取销售量的提升,即4P’S中的渠道(Place)和促进(Promotion)策略。这种方法在短期内也能使销售量有所增加,但增加幅度不大,体现出了极强的边际报酬递减规律。随着消费者的理性回归,人们已经习惯了房地产商大量的广告投入,进行全方位的媒体组合轰炸,并在公关促销活动中来增加销售量。精彩纷呈的市场推广对消费者的吸引力仍然起不了很大作用。换言之,房地产销售费用投入带来的边际收益是递减的,而且就目前形势而言,普通楼盘中后期销售费用投入带来的边际收益已经降到一个比较低的水平。在这种情况下,盲目的增加房地产广告和公关活动投入显然是不明智的。

三是“捂盘”,即4P’S中的产品(Product)策略,开发商撤掉绝大部分销售现场,解散绝大部分销售人员,同时停止所有广告投入,仅留少量售楼中心和销售人员,在减少成本,控制产品供应量的同时期待商品房价值的提升。采取这种方式的一般为有实力的开发商,他们在项目自有资金占据绝大多数的情况下,不愿意“贱卖”产品,被迫采取的保守营销方式。且不讨论这种方法的合法性,仅这种面对房地产市场的消极态度,对房地产市场的其它供给者就是一个不小的打击。

部分开发商在市场持续低迷的形势下,以刚性需求为突破口,进行市场推广,取得了一定的成效,例如部分开发商提出的“青年置业计划”、“婚房展”等。但当市场同类产品增加的时候,产品竞争优势荡然无存,消费者仍然处于持币待购状态。

以上这几种营销方式都是在市场萧条下的无奈之举,并非房地产长远发展的可取之道。事实告诉我们,房地产的暴利时代已经结束,在经历了房地产的大起大落以后,开发商和消费者都开始变得理性,房地产企业迫切需要找到理性消费时代房地产市场营销的发展方向。

四、新的经济形势下如何做到“创新营销”

1、将房地产全程策划作为创新营销的基础。

整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先。在项目拿地阶段就同时启动项目的策划,这已经是目前比较普遍的模式。这种做法有利于后期销售的整体性和延续性。全程策划的具体范围大致包括:项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划。房地产营销策划要深入到项目运作全程的各个部分,为整合策略的出台提供确凿依据。

策划是建立在相应的市场调查的基础上,调查既可以是一手的资料,也可是二手的,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等。在市场调研过程中要避免只做到简单的市场数据的收集,策划人员应具备很强的逻辑学、统计学和经济学功底,真正能从这些数据中归纳分析出合理结论。

2、制定明确和精准的市场定位分析。

从以企业为核心的

“市场最缺什么就做什么”应该是房地产营销创新最行之有效的途径之一。有准确的定位才会有出奇制胜的思路,有清晰的思路才会有广阔的市场出路。新时期的市场营销,已经远远不能局限于市场推广与销售组织方面,更应该将前期项目市场开发创意与定位入手。有了独特的开发创意,有了独特的市场定位,项目才能够建立起独特的市场形象,获得独特的市场地位,真正营造“无竞争”的竞争优势。

制定准确定位的前提是对项目进行了周密的投资分析。透过细致的市场调查,认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势,进行科学的SWOT分析,归纳总结出房地产价值,模拟出最有实现可能的价格方案,并进行投资风险分析,对价格方案进行调整,风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出,并提出规避的方法,通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。

在进行项目定位时要尽可能的避免目前很多项目前期市场定位存在的局限性。

(1)项目往往模仿有余而创新不足,这必将使营销的创新成为了无源之水,无本之木。项目千盘一面,个个差不多,消费者在选择上也无所适从,很难找到一个有突出个性的楼盘来,最终导致市场的整体营销水平难以突破。

(2)在项目产品的市场定位过程中,过于强调项目的“差异化”和“个性化”,市场定位脱离现实基础,热衷于概念式定位,脱离了项目地块的条件和区域环境、市场环境,虽可一时吸引市场眼球,但对市场认同和销售并无多大促进。

(3)对项目的目标客户群定位不明确、不准确。由于市场调查不细和掌握资料不全面,对项目的开发能力和市场影响力估计过高,对目标客户群只简单地定位为某一群体,而忽略了潜在消费者,造成市场销售面的狭窄。

(4)目标市场需求判断错误,对社会的消费趋势和消费者的消费能力的分析预测发生偏差,会让消费者望而却步。

3、建立以客户为导向的消费者关系营销体系。

在精确定位客户群体的基础上,以客户导向为基础,深入研究客户心理和行为,进行客户关系管理,增加体验式和客户参与式营销技巧,构建消费者行为体系,经营客户资源。

培育忠诚客户是企业重要的工作之一。不断地用创新的方法感动客户是地产企业的责任,采用客户关系管理手段是客户营销的重要技术措施。客户关系管理能够很好地促进企业和客户之间的交流,协调客户服务资源,给客户提供及时的服务。例如某房地产项目联合银行等社会资源,共同推出了用项目冠名的信用卡。此卡除一般信用卡功能外又增添了许多附加功能。这种活动的目的就是通过拓展服务的概念来赢得客户。而在服务概念的背后必须有非常完善的服务体系做支撑,否则有名无实,必遭客户抛弃。

通过研究和服务建立起来的客户资源,可以形成宝贵的营销资源。

客户营销传播的主要渠道是大家的口碑,按现代传播理论,每个人大约可以影响250人,按照客户营销的理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播的媒介。采用客户营销可以大大降低广告费用,开发一个新客户的成本要远远高于留住一个老客户所花成本。企业对客户必须有所选择,选择最能够发挥自己专长的客户作为自己的重点服务对象。

4、根据产品定位和消费者分析,进行产品创新。

提高竞争力重要的体现就是房地产企业的产品创新能力。只有创新、创新、再创新才能为购买者提供稳定而独到的住宅精品,在市场上站稳脚跟。房地产开发激烈的竞争已迫使开发商从开发策划、规划设计,到单体建筑、社区配套,无论产品还是经营,无不处心积虑,谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势。

房地产项目的产品创新,要建立在对项目所在地段、区域文化、市场需求的充分了解基础上。

房地产产品创新是需要一些基础条件的,其中城市和地段就是不可或缺的基础条件。例如在重庆或在北京,房地产产品创新是不能一样的。在同一个城市,市中心和郊区建房所受的限制是不一样的。

区域文化直接影响房地产产品创新。房地产产品创新,不能不考虑区域文化的巨大影响,并对当地环境做深度挖掘,凸现其地段价值,把项目融入区域文化之中去。

房地产产品创新,也要看产品的市场需求。地产市场,市场需求有很大的牵引力。市场需要小户型,就在小户型上去创新;市场需要大户型,就在大户型上去创新;市场需要复式户型,就在复式户型上去创新。房地产产品创新,不是纯粹的艺术创造,离开了市场需求的创新,必然失去市场、失去顾客,从而失去房地产产品创新的现实意义。

产品创新首先体现在技术创新。努力将新理念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机的结合起来,从而提高住宅功能质量和住宅环境水平,为居民提供舒适、安全、经济、科学、超前的现代居住空间,依托技术角度的突破创新,在同类产品中脱颖而出。例如新风系统、太阳能动能、智能化系统等等。

产品创新的另一个重点是产品功能的延伸和拓展。例如使用空间增大典型代表:大露台、落地凸窗、夹层大露台,添加生活情趣;设置落地凸窗,增加室内可使用面积;房间角落增添夹层,为客户提供免费生活空间;层高变化,添加灵动空间等等。

产品创新是房地产项目拥有市场的魅力所在。随着科学技术的迅速发展,社会需求的个性化、复杂化和多样化,房地产项目必须要善于产品创新经营,才能始终保持先进性,不断地在创新中求发展,在发展中完善自己、发展自己。

5、制定价值独到、具有可实施性的营销策划方案。

(1)在制定项目的营销策划方案阶段,要对项目本区域的竞争市场及需求市场进行可行性分析,确立本项目的优劣势,进一步确定项目强弱势要点,进一步明确目标客户群的定位。根据市场确立广告宣传策略及入市时机,确立一系列的公关活动,并制定一系列的广告监控计划。合理划分销售周期及销售策略,制定可行的销售控制计划,并时刻对广告宣传效果进行监控,调整销售价格及销售策略。在销售之前,售楼处的包装、销售资料的准备、销售培训、组织与管理以及市场调查工作。

(2)在制定营销策划案的同时,要确立项目的品牌价值提升。深入挖掘企业和产品的核心文化与核心价值观。品牌建设不仅体现在统一的CI方面,更重要具有统一的理念和行为,发展商、项目经理部、物业公司是共同的品牌塑造者。房产的品牌效应不等于案名效应。很多开发商片面注重楼盘的案名设计,而忽视了对住房这种复杂商品在质量、服务、功能等方面进行多方位全面的功能改进。事实上,案名效应主要是一种短期的广告效应,是开发商在营销策划中用以吸引目标客户群体的一种途径。名符其实的物业案名能起到促进房产品牌效应的作用,而有名无实的案名设计到头来只会弱化品牌效应。

(3)新时期的营销策划案要努力打破传统营销模式。在营销策划的时间结构和运用上,传统、常规的营销传播周期一般被划分为“导入期、公开期、强销期和持续期”。在“强销期”内,持续时间和投放额度均达至峰值,一个房地产项目的生死基本取决于“强销期”的销售反馈,一旦疲软,便沦为陈年旧盘,江河日下。但如果以“独立主题”投放周期来取代常规投放周期,即年度内每2-3个月推出一个“独立主题”,再运用“整合营销传播”的组合手段(广告战略、公关战略和促销战略)进行全方位的冲击,全年度就可以共推出3-4个波段,每次密集投放期为1个月,消化期为2个月。这种做法实际上在全年可形成3-4个所谓的“强销期”。“独立主题”和“卖点”的丰富避免了单纯“靠广告密度取胜”的做法,从而达到营销传播“投入产出效果”的最优化。

(4)营销策划案应将营销引入文化方面的精神层面上。在市场初级阶段,营销核心就是产品本身,是产品的基本功能,而忽视了产品的文化附加值。这在前几年的房地产市场营销中经常见到,甚至目前在中小城市仍能不时见到该营销理论。如一则房地产广告,房地产公司在当地主流媒体上做了很大版面广告,广告标题是“首付两万八,城市中心安个家”。该广告阐述的主题就是产品的居住功能,是产品的基本功能,而且很便宜,以低价格取胜。但据了解该产品卖的并不理想。原因就是他忽视了消费者的心理需求,更多的考虑了产品本身的内容。缺少了产品文化内涵的体现,没有考虑到消费者的文化需求。而另一则广告,主题是“中心城市尊贵十八席”。则体现了楼盘的稀缺价值及该产品的高端市场定位,既迎合了消费者心理需求,而开发商又获取了高附加值利润,取得了双赢的局面。所以,该物业能够卖得好,价格高昂也就不足为奇了。

6、销售推广的软、硬件包装。

通过项目的整体包装,以真实到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。形象设计包括:周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。通过以上的形象设计及包装,通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象,从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。

7、制定合理的销售战术。

在新的经济形势下,引入新的销售技巧和战术,配合正常的销售业务和流程的开展,往往可以取得出奇制胜的效果。目前已经出现的几种行之有效的新销售方式介绍如下:

(1)VIP客户直销

也叫目标客户定位法,包括置业顾问对精确的客户进行点对点的拜访和产品销售服务;也包括一个项目针对精确人群进行定位后,集中对这部分人进行产品推销。这种方法的精髓就是尽力把业务做细。

通常来说,开发商通过报纸广告向市场项目信息,报纸广告的费用较高,于是分摊到单个客户身上的营销成本是相当高的。而房地产直销模式基础是市场细分,在这个基础上,直销人员直接面对目标客户群进行产品推介,极大地提高了营销投入利用率,有助于节约营销成本。房价也因此而减少,项目性价比更高,对消费者来说得到利益更多。房地产直销模式增加了买卖双方沟通机会,让开发商更了解客户需求,真正实现了个性化服务。

(2)体验式营销

经济发展已从过去工业经济、服务经济走向现阶段体验经济。在现在“体验经济”时代,产品和服务让位于“价值”、“感觉”。在我国目前房地产市场中,不同产品正经历着不同的经济形态,而中高端产品最有资格率先进入体验式经济的阵营。全面客户体验的概念就是高质量的产品+优质的服务+方便的过程。

例如置业顾问在拜访客户时赠送礼物;置业顾问要在客户第一次拜访时记下他的一些生活细节,比如车牌号是多少,抽什么牌子的香烟,然后在客户来现场看房时,做到拜访人员在大门外等候引路,服务生提供相应品牌的烟和酒水,体验时响起客户喜欢的音乐……体验式服务让客户在第一次来看房子的时候就有熟悉的家的感觉,也有被尊重和礼遇的感觉。

体验式营销可以在为客户提供体验服务的同时,降低传统广告推广方面的投入,而且可以取得不错的销售效果。

(3)事件营销

直销和体验式营销属于个性化营销,一般适合于高端或非常个性化的楼盘项目。而对于大众化的楼盘项目,可以借助“事件营销”来降低传统营销方式的高成本、低效果的风险。

事件营销一定要找到品牌与热点事件的关联点,不能脱离品牌的核心价值,这是事件营销成功的关键。应该把品牌的诉求点、事件的核心点、公众的关注点重合在一起,形成三点一线,贯穿一致。品牌内涵与事件关联度越高,就越能让消费者把对事件行销的热情转移给品牌。不考虑品牌内涵与事件的相关性,生拉硬拽,什么事件都想利用,什么主题都想炒作,最终只会导致品牌形象模糊。

几个比较成功的事件营销案例,如某项目在本轮房地产危机初期,打出一幅户外广告,画面为一位穿低胸晚装的女士胸部,主题为“不能再低了”,用以隐喻项目的超低价格。保利集团在2008年四川、吉林等地的项目借举办“郎朗音乐会及琴童选拔赛”,中海地产在长春举办的“英伦之旅”少年选拔赛等,都在取得不错的社会反响同时,提升了品牌知名度和影响力,促进了产品的销售业绩增长。

8、建立高效的成本控制管理体系。

低成本营销是指企业在提供相同的产品或服务时,通过在内部加强成本控制,在研究、开发、生产、销售、服务和广告等领域内把成本降低到最低限度,使成本或费用明显低于行业平均水平或主要竞争对手,从而赢得更高的市场占有率或更高的利润的一种竞争战略。房地产低成本营销是在建设房地产企业品牌的基础上,将成本控制贯穿整个房地产开发过程,利用专业的研发、管理、推广手段,使房地产产品个别成本低于社会平均成本,从而达到提升房地产利润的目的。房地产低成本营销不仅指在房地产销售过程中实行成本控制,而是将成本控制贯穿房地产开发的全过程。房地产低成本营销必须以市场为中心,以销售价格控制为基础,提升房地产产品的性价比。房地产低成本营销要求房地产策划人员全面了解市场潜在需求者的经济承受能力和对产品质量的需求,改变原有的市场定价和价格提升思维模式,详细划分潜在需求者的价格承受区段,制定价格弹性分级控制区段,实行价格上限控制,以价格控制为基础,结合需求者对产品质量的大致要求,对产品市场和功能进行定位,从而实现对产品成本的控制。同时,也能为房地产销售期实际销售价格的制定提供较大的弹性空间。

综上所述,新时期的房地产创新营销贯穿于房地产开发的全过程,既依赖企业的综合实力,更强调各个环节体现地产的主题理念。

现实中,一些房地产项目的“营销策划”没有先进的理论作指导,不是建立在对市场进行深刻的思考、掌握科学的“规律”上面,而是比较崇尚“点子型策划”,常常迷恋于某些“奇招怪式”,只要产生“轰动效应”就行,不能很好地确定项目在市场中的差异性和独特的个性,缺乏“适当的定位”。

【内容摘要】2007年末以来,面对日益严峻的经济形势,国内房地产市场的有效需求被大大抑制,市场观望气氛浓重,楼市成交价跌量少。在传统营销模式下难以突围,房地产市场必然要依靠谋求营销创新来取得突破。本文从房地产市场全程策划、产品定位、客户定位、策划方案、包装方案、销售战术等方面简要分析如何进行创新,以及创新需要面临和解决的问题,供以参考。

【关键词】房地产营销创新营销策划定位产品客户

【参考文献】

1、李成玉.《基于客户导向的房地产市场营销创新》;

2、田红保,陈龙乾,王雯雯.《当前形势下我国房地产市场营销的发展方向》.《中国房地产金融》2008(12)

3、金雪娇,薛小龙.《基于4C理论的房地产营销创新战略研究》