住房保障政策论文范文1
海南是中国最南方的城市，随着国际旅游岛的建成，其房价不断上涨，贫富差距不断增大，使得越来越多的家庭无法满足其基本居住要求。针对“住房难”这一现象，海南省已经出台了一系列的保障性住房政策，尤其在经济适用房与廉租房方面给予了很大的重视。保障性住房是近几年的民生热点，虽然这些制度的提出确实解决了部分居民的住房问题，但在实际操作中仍存在很多问题，因此本文通过收入配比公式的方法对海南省20082013年保障住房的申请标准进行测算，并与实际申请标准进行对比分析，得出海南省廉租房和限价住房现行申请标准过低，导致各类保障房比例失调，同时通过市场视角的提出为保障房的申请标准提供了一个量化的计算方法。
【关键词】
保障性住房；申请标准；收入配比公式
一、选题背景
住房是满足人类基本生活的必需品，而住房问题无论是对于中国还是国外一直是重要的民生问题。保障性住房在其中担当着一个很重要的角色，它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。住房保障工程是一项惠民工程，在一定意义上来说属于广义的公共产品。2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。2009年12月31日国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干建议》标志海南国际旅游岛建设正式步入正轨。2010年海南省开始全面推行保障性住房制度，面向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房和限价商品房。保障性住房制度的实施是解决城镇中低收入居民住房困难问题切实有效的行政手段。根据保障性住房制度规定，四种类型的保障房依据居民收入水平分别划定了不同的申请线，收入水平低于标准线的城镇居民可以申请相应类型的保障房。保障性住房申请标准的划定关系到此项制度的科学性、合理性和公平性，关系到中低收入居民家庭的切身利益，因此，在我省现行保障性住房制度下，对申请标准进行量化的计算及分析其合理性具有理论价值和现实意义。
二、文献综述
住房保障制度最早是在西方出现，迄今已有上百年的历史。不管是在保障性住房制度还是有关政策改革方面都有着丰富的经验还有实践成果。相比较之下，我国的住房保障制度还不太成熟，在运行过程中不断地改进、成长。通过对国内外研究成果的各方面分析，可以为研究我国现行制度下的保障性住房政策的相关问题提供丰富的资料。
（一）国外研究综述
在国外，研究者对大都市住房政策研究较早，所著颇丰，大多数学者对住房保障政策的出台背景、主体、体制、模式还有政策影响等方面进行研究。早在17世纪，就有不少学者对土地、房屋同市场及经济关系进行过研究，例如亚当・斯密（Adam Smith）、威廉・配第（William Petty）、大卫・李嘉图（David Ricardo）等人（2003），对地租等土地经济问题进行过研究。麦克唐纳（McDonald）（1999）在《城市经济原理》一书中针对美国所专门出台的社会低收入群体、弱势群体保障性政策进行了介绍和分析。Wong TC（2006）在《公房私有化》对香港公房私有化的相关政策、措施、方法、制度进行了总结和介绍，他还在《守护一国》（2005）中对新加坡几十年来的住房政策和经验进行了总结、介绍和分析。
（二）国内研究综述
在国内，研究主要集中在保障房制度与保障房内涵、制度运行效率、制度完善等方面，在保障房对象界定与划分方面，国内学者赵路兴、浦湛（2003）并未明确划分标准，还是以政策角度提出保障性住房的收入线，且以个人收入作为研究对象。在制度完善方面，吴永宏（2013）、魏丽艳（2014）、程大涛、吕筱萍（2013）等学者有所研究，吴永宏通过借鉴一些发达国家和地区住房保障制度的成功经验，总结出既有理论和经验以及对我国住房保障制度设计的启示，并以南通为例，对住房保障制度的演变过程及其实施情况进行了实证分析，提出像南通这样处于快速城市化阶段的城市，其住房保障制度设计需要考虑的基本问题。在此基础上，指出我国现有住房保障制度中存在着法律法规建设滞后、政府职能不到位、缺乏长期规划、对象难界定、资金来源单一和监督机制不健全等方面的问题。魏丽艳对我国社会保障性住房供给机制的完善及供给方式提出了建议和分析以期提高我国保障性住房供给效率，实现住房保障的政策目标。程大涛等人从我国房地产业实际出发，系统的分析了我国住房制度与保障性住房实践中存在的问题，提出按年征收土地出让金，重构我国住房供应体系的设想。而在对保障性住房的标准研究或是将其进行量化的研究并不是很多，有学者是在家庭收入的基础上利用格点映射的计量经济学方法对标准线进行计算，卢媛、刘黎明（2013）利用收入函数拟合方法对北京保障性住房准入标准线进行统计测度研究。
综上所述，国内外学者对于保障性住房的内涵分析、住房制度的完善、保障房的政策及效果评价、保障性住房制度的运行效率等方面已进行较为全面的研究。对标准线的研究理论研究居多，实证研究较少，并将其进行量化的研究更少。本课题将数量分析方法应用到对保障性住房申请标准线的研究中，从市场角度研究海南省保障性住房的申请标准线测算方法，将政策语言转换为更清晰的数字语言。
三、研究方法和数据说明
有学者在改造传统的房价收入比公式的基础上提出了房价收入配比公式，具体公式为：
P=I×α÷（A×1.33），其中P为商品房价格（元/m2），I为人均可支配收入（元），α为工作年限（年），A为人均住房使用面积（m2），1.33为人均住房建筑面积与人均住房使用面积之比。对α进行不同取值并代入计算，从而求出有能力购买商品房的最低人均可支配收入并以此作为申请保障性住房申请标准线的最高标准。其数据搜集整理如表1所示。
四、实证结果分析
根据上文对收入配比公式的介绍，配比公式为，依据此公式，把当前商品房售价当成既定数值，可以计算出买得起商品房的居民收入，再结合前文中的收入函数拟合方法，收入小于水平的居民是无法在商品房市场获得住房，需要政府为其提供住房保障，这个收入水平就应该作为保障房制度中最高的申请标准线，即限价房的申请标准线。同时我们通过改变的值来进行政策模拟。得出如表2所示的数据。
根据表2所计算出的结果可以得到20082013年海南省申请保障性住房的最高申请标准线，将其与实际申请标准线进行对比，可以看出海南省的保障性住房申请标准线过低，从而可能造成保障规模达不到其政策所规定的要求，还有大部分中等收入及中等收入偏下的居民申请不到保障房，又无力购买商品房，成为住房“夹心层”群体。困难问题依然存在。
五、结论与政策建议
本文以海南省20082013年的数据为基础，运用收入分配函数的方法对保障性住房申请标准进行了重新划分和测算，通过实证分析，将重新划分的申请标准与海南省实际执行的申请标准进行对比，得出以下结论：
第一，廉租房和经济适用房的申请标准线过低使得保障规模水平偏低。依照政府颁布的政策法规，廉租房申请标准虽每年有所调整但总体来说廉租房和经济适用房的实际保障规模与目标保障规模还有相当差距。在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线。
第二，海南保障房存在市县新建保障房覆盖面不平衡、结构不合理、配租配售现状要改善的问题。公共租赁房现行准入标准线覆盖的居民人口比例过大远高于目标保障规模的水平。原因是廉租房的准入标准过低，而保障性住房总体保障水平维持在高水平，这就使公共租赁房被动承受过大的保障压力。
第三，因居民总体收入分布会随时间而变化，一尘不变或是变化幅度较小的申请标准线会导致保障性住房保障规模随之变化浮动。
本文通过市场角度对海南省旧的保障性住房申请标准进行了更为科学的更新，为了使其能满足现阶段海南省社会经济发展的需要，能够使各类保障房的比例平衡，保障水平能够更好地达到一定的标准，本文提出以下政策建议：
第一，申请标准过低导致保障规模偏小，因此在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线，这样才能使更多的中低收入水平的居民得到住房保障。
第二，保障性住房中比例失调的问题有待政府部门解决，政府应该加强管理对申请标准进行更精确的预测，其中适当提高申请标准线是其解决方法之一，另外扩大保障对象的范围即不保障性住房不仅仅是针对海南省户籍人口，而是针对常住居民，这样也不失为一种解决办法。
第三，保障性住房制度在任何时候都应该保证其相对稳定的保障规模，因此申请标准线应该与居民收入的变化形成联动机制，以保持保障性住房政策A制度稳定性使制度运行更有效率。
参考文献：
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住房保障政策论文范文2
【关键词】新型城镇化；农民工；住房保障
新型城镇化是我国现代化建设的历史任务，是扩大内需的最大潜力所在，紧紧围绕提高城镇化质量，积极引导城镇化健康发展。把有序推进农业转移人口市民化作为一项重要任务完成好。同时要把生态文明理念和原则系统的融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路【1】。
实现新型城镇化的核心是使农民工真正融入城市。住房是农民工在城镇安定生活的关键，安居才能乐业。目前农民工住房保障问题凸显，因此解决好农民工住房保障问题是推进新型城镇化健康发展的核心。当前我国农民工住房保障体系建设不完善，需要深入研究提出合理的建议。目前我国农民工住房问题很相似，主要有：1、居住面积狭小，住房设施简陋，环境卫生差，以集体居住为主，而以家庭形式居住的农民工比例低；2、在住房保障政策实施过程中，户籍制度使进城农民工缺乏合理的劳动待遇和基本的住房保障；3、住房保障政策覆盖面不宽，保障住房设计不合理，附属配套设施差，法律法规建设滞后等问题。因此，鉴于越来越多的农村剩余劳动力流向城市，各级政府应该制定应对政策，采取有效措施，探索改善农民工住房问题的办法。本文提出了一系列对策建议，希望对农民工住房保障工作的开展有一定借鉴意义。
一、农民工住房保障对策提出的思路
在新型城镇化背景下，应该以科学发展观为指导，从宏观全局来思考农民工住房保障问题。既要抓住目前比较突出的细节问题，也要谋划深远，有步骤有计划的分阶段系统化的思路来提出对策，以应对目前农民工住房保障的突出问题。当前我国剩余农村劳动力基数庞而且大多数收入偏低，要将大量的农村剩余劳动力有序转移到城镇，再加上超过1.5亿已经进城的农民工，使得农民工的住房保障问题的解决是一项艰巨的任务。按照新型城镇化的发展要求，应该以科学化的决策应对大批量的农民工的住房保障问题，提出分阶段的解决对策。以循序渐进的方式，妥善有序地接纳越来越多的的农民工在城市定居生活。所以，应将农民工住房保障问题的应对策略分为短期对策和长期对策。
二、农民工住房保障的短期对策
（一）加强房屋租赁市场的规范化管理
要对房屋租赁市场进行有效监督和管理。出台政策细则来指导和规范房屋中介机构的市场行为，同时建立面向农民工群体的房屋租售信息制度，免费把及时有效的房屋租赁信息服务提供给农民工群体。推出具体措施来推进集体土地与国有土地上的房屋租赁市场管理一体化进程，一手抓集体土地上的房屋租赁市场的规范运营，一手抓集体土地上的房屋权属信息登记管理。为了农民工的居住安全，出台农民工自建房和出租的规范指导意见，严禁农民工集体乱搭乱建棚户房，杜绝安全隐患【2】。
（二）制定农民工集体宿舍的建设标准
为了切实保证农民工的安全健康，针对用人单位制定政策引导其为农民工建造或者提供符合规范的集体宿舍，做到住宅安全标准和基本卫生标准双达标。对于农民工集体宿舍的建设问题要因地制宜，分业而治。针对建造或提供农民工集体宿舍比较集中的几类行业，着力制定更细致的指导标准。特别是加强对餐饮行业、建筑行业农民工的集体宿舍的管理和监督，对集体宿舍的设施条件严格整顿，制定专门的集体宿舍安全建造标准，具体细化集体宿舍的质量和配套设施等基本居住条件的硬性标准。有关部门要定期检查，杜绝安全隐患，保证农民工集体居住的安全卫生条件达标。
（三）鼓励多渠道提供低价位租赁住房
地方政府按照有关标准，在土地供应、税收等方面制定优惠措施，鼓励和引导开发企业在合理规划建设面向农民工的集中式住房，通过租赁市场为用人企业或农民工个人提供低价格的理想居住条件。同时制定相关财政补贴政策，引导劳动密集型企业按照安全建造标准，将闲置厂房等建筑改造成农民工集体宿舍。另外，以优惠的政策鼓励相关组织利用村镇集体土地建造面向农民工的小户型公寓，以市场化的租赁方式，满足多人共住和家庭承租多重需求。
三、农民工住房保障的长期对策
（一）将保障房建成政策实施综合平台
按照新型城镇化要求，应该把农民工住房保障的建设目标定位为最终建成以保障房为中心的一系列社会政策实施的综合平台。所以要把农民工住房保障的建设的问题，置于国家发展战略层面上综合考虑。新形势下农民工住房保障的建设与管理，应该在我国住房保障体系构建中占据更加突出的地位，也将会成为农民工市民化过程中的重要着力点，一系列针对农民工市民化的社会政策的实都将围绕保障住房来展开实施。所以农民工保障住房将会承担新型城镇化的重要任务，将建设成为社会政策实现的综合平台【3】。
（二）政府通过税收挤出闲置住房
从国内外的住房保障运作经验来看，保障房完全新建是不必要的。更关键的是以市场化的手段从闲置的住房资源中发掘潜力。根据“梯度消费理论-住房过滤模型”【4】，政府实施房产税等税收办法可以有效挤出闲置住房。 对中低收入家庭实行租赁补贴政策，让中低收入家庭向公共租赁组织来租到闲置房屋，这也是一条解决问题的有效途径。这需要政府协作成立公共租赁组织，以房屋市场中介的市场化运作，购买城市的空置房屋使用权，然后转租给享受补贴的中低收入家庭。
（三）彻底改革城乡户籍制度
无论从国家层面到地方层面，都制定了一系列的住房保障政策法规，但由于户籍制度的原因，保障住房的申请登记环节大都将农民工排除在外。有些城市并不明文规定户籍制度的限制政策，但是其他一些附加的条件基本上限制住了农民工享受住房保障福利的机会。所以，彻底改革城乡户籍制度，实现城乡户籍政策一体化，是确保农民工群体享受住房保障的重要环节。对于在城市居住一定年限、有住房需求且不愿意返回农村的农民工群体，应该规避户籍政策限制优先将其纳入住房保障的群体，从而促使他们尽快融入城市完成市民化过程。
参考文献：
[1]新型城镇化：回归到“人” [EB/OL]，
， 2012-12-31
[4]张振勇、郭松海.国内外住房保障理论与政策述评及对我国的启示[J].山东经济， 2010， 01：45-46
住房保障政策论文范文3
[关键词]公共租赁住房；住房保障；法律保障
中图分类号：TM764 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）15-0328-01
由政府和社会主体通过投资筹建建设的住房，借助的是政策和立法的支持，给予城镇住房困难群体以保障，解决中低收入群体住房困难的实质问题；这就是公共租赁住房制度实施的初衷。随着我国的相关政策和法律法规的出台，当前的公共租赁住房制度在土地供给、资金吸纳、准入和推出等问题上必须要加强监督。按照现行的住房保障政策以及法规等，设立住房保障法，将当前我国在住房保障基本立法不足的情况进行完善，保证住房保障法律体系的合法化和规范化。同时还要给予土地、税收等法律法规的支持，为日后进行公共租赁住房土地、建设、服务等运营环节的顺利进行提供保障。
1、理论思辨
为了消除住房保障户籍的壁垒，弥补商品房价格过快上涨与住房租赁市场不足之间的矛盾，达到为住房困难群众提供住所、保证住房保障体系良性运行的目标，公共租赁住房的设计和推行，地方政府采用层级高低的检验标准，建立了公平视域下的公共租赁住房制度，以解决当前的根本问题[1]。
关于公共租赁住房的概念，无论是学术界还是地方法规，都在概念上予以了界定：是政策支持，拥有套型和租金标准的，面向城市中低偏下收入住房困难家庭的特供的保障性住房，在户型面积、租金水平、投资主题上等方面，都有具体的规定，政府提供的是立法和政策的支持[2]。
目前的保障性住房体系包含了经济适用住房和廉租住房以及公共租赁住房。面向的政策主体范围具体包含低收入住房困难群众、最低收入的住房困难家庭。但是值得注意的是，第一，无论是哪种保障住房类型，均对户籍有要求。公共租赁住房没有户籍的限制。第二，经济适用住房的保障对象产权自有，可以在市场买卖。公共租赁住房没有房屋产权，不能用于交易。而且公共租赁住房鼓励社会资金的参与，筹建的速度一般都非常快。不符合条件的租房家庭可以退出，全力保障需要保障的家庭[3]。
2、存在不足
2.1当前，我国的公共租赁住房的制度运行上存在一定的不足，例如出让收益和商品房用地出让收益具有一定的差距。各个地方政府对于土地财政的依赖过度，导致用地紧张，因此给予公共租赁住房用地的数额不足，难以让公共租赁住房满足住房困难家庭的需求。而且公共租赁住房用地的布局和规划也不尽科学和完善。交通条件、配套设施等相对不够健全。很多公共租赁住房设置在城郊等边缘的地段。生活和工作成本较高，弃租问题较为严重。政府财政支持公共租赁住房的资金也比较有限，来自金融机构、社会投资以及住房公积金的资金不足以满足公共租赁住房的建设需求。并且由于地方财政的负担较重，因此依靠土地出让收益还是地方政府维护运营的主要渠道，因此依靠土地财政的现象一天不解决，公共租赁住房就难以达到预期的有力支持，这与公共租赁住房低于市场价格，保本微利的模式运行也有很大的关系[4]。
2.2目前的保障性住房的建设体系，是在保障范围内，对于低收入住房困难群体以及住房困难家庭等提供具有保障功能的支持。我国公共租赁住房的筹集方式一般是具有多样性的，有的是来自国家财政支持，有的是通过新建、配建等模式加以筹集，但是多种资金筹集方式，在制度和程序流程上均缺乏具体的规定，而且公共租赁住房的产权归属也不是很明确，因此在产权共有的前提下，房源的保障不是很充足，不能持续地供给，而相对来说，国外在公共租赁住房的归属问题上较为开放，如非营利性组织协会接管政府职能等举措，减轻了政府的负担的同时，也通过社会力量保证了公共租赁住房的供应。
3、解决对策
3.1给与土地供应制度的完善。充足的土地资源能够促进公共租赁住房的建设。土地储备制度本身就是要对土地资源进行持续的补充。避免土地发生盲目的供应。合理分配用地，各地均要结合当地的实际情况，对于闲置的土地予以收购，确保土地存量的充分利用。将储备的土地优先用于公共租赁住房建设，就可以将公共租赁住房的比例加以提升。
3.2引导社会力量加入房源的管理。解决政府财力不足，人力有限的问题，通过引导社会力量进行房源的筹集，实现公共租赁住房产权主体的多元化，例如BOT方式，将民间力量引进公共租赁住房建设，授予企业特许经营权，进行公共租赁住房的建设和运营，成本和利润获得之后，在特许期届满后无偿还给政府。还有一种是PPP模式，社会投资者和政府共同运营公共租赁住房，享有利益、风险和责任，政府给与社会投资者以税费优惠[5]。
3.3完善公共租赁住房资金供应制度，首先是采用新的税种征收的方法保证政府的财政资金的投入，或者将公共租赁住房资金纳入到政府财政预算之中，都是较为有益的方法。公积金制度的完善，也是为公共租赁住房提供充足资金的渠道。改进住房公积金管理模式，加强监督和指导，就能确保住房公积金的投资运营满足公共租赁住房的资金供应要求。
结语：
公共租赁住房建设需要建立政务信息公开平台予以监督，另外也需要公众加强对公共租赁住房制度的舆论监督，学术界加强对公共租赁住房制度的理论研究，因为这将对于体现社会公平公正，稳定社会秩序，促进社会和谐有着非常重要的意义，同时也可为我国城市解决住房保障问题提供可借鉴的内容。
参考文献：
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住房保障政策论文范文4
中图分类号： F293 文献标识码： A
一、观察中国房地产问题的“五大方法论”
1、大周期论。人类从穴居到神农、巢氏筑巢、结庐、搭棚已是巨大的历史进步。但真正意义上的房地产产业只是工业化、城市化的产物。
房地产产业是有周期的， 房地产周期一定和城市化周期同步。在欧美和一些发达的工业化、城市化成熟的国家，我们见不到到处是脚手架、新城区、新楼盘，他们十分活跃的是二级房地产市场，一级房地产市场已趋近于零。中国也会有这样的一天。
2、 大宏观论。城乡分离是历史进步，城市化是人类文明选择，城乡融合，城乡一体化又是人类文明的再选择。我们要突破“围城”的困局，将来城乡的本质差别将消失，城乡将享有大体公平的社会保障和公共品供给和服务。那时候，人们像候鸟一样， 或生活在农村，工作在城市；或生活在城市，工作在农村；或白天在农村，晚上来城市消费娱乐；或春天在南方，夏天在北方。中国正处在消灭城乡二元结构时期， 不要只局限思考城市的房地产现象，要结合农村一起思考。只要允许农村的房地产开放， 城市的房地产问题也会迎刃而解。
3、大系统论。房地产不单独是个房地产问题，不只是个经济问题，由于长期问题的累积、扭曲，它在中国已成为突出的民生问题、社会问题、政治问题。房地产问题首先是个经济问题，但它和房地产市场，和资本市场，和现代金融体系高度融合之后，它成了大系统中一个高度敏感复杂的关键性问题了。所以美国住房次贷危机可引发全球金融危机，日本房市、香港楼市也曾引发金融“地震”。所以，处理房市一定要放在民生、经济、社会、文化、政治、金融、资本市场、全球化大系统中来认识、来决策。一定要有综合性制度安排，一定要有大系统观。
4、大房地产论。当下，人们大多只关注了房产，忽视了地产，其实，地产的政策安排是关键。人们大多只关注了城市房地产，忽视了农村房地产，其实，农村房地产的解禁会大大缓解城市房地产的矛盾。人们大多关注了商品房市场，忽视了社会保障房建设， 其实社会保障房依法供给是关键， 只要社会保障房供给到位，市场一块可以完全放开。人们大多关注市场房价格是错误导向， 政府不该向民众承诺调控房价， 政府应该只承诺如何逐步用立法来实现住房保障， 让中低收入者有明确预期。中高收入者在市场上购房，完全是市场行为，市场房价高对于一个城市、一个国家绝不是坏事。
要有大房地产观，要有覆盖市场房、保障房；城市房、农村房；住宅房地产、商务房地产、旅游房地产、工业房地产的统筹的协调的科学的整体政策制度安排。
5、大历史观。任何一个时段的房地产的政策安排，一定要考虑与“前期”政策的衔接，“新楼新政”和“老楼老政”的衔接，特别是新政具有改革创新特点时，这种衔接特别重要。任何一种房地产新政出台， 一定要考虑各级政府、各类企业、各类人群会产生什么样的“博弈”、“对策”？ 后果如何？我们的许多“新政”是在中国房地产“已经扭曲”、“已经不健康”、“政府有诸多失误”现状下出台的，一定不要脱离这一历史现实。如保障房供给长期缺位，土地财政依赖已经形成，20 年前经历过福利分房改革，保障房已经和市场对接，单位集资建房已成为一种灰色财产等。讲现实绝不是主张政策安排迁就现实，而是讲制度政策目标要十分清晰、科学，但应采取若干过渡性安排与现实对接。
二、过去房地产政策的“五大失误”
1、目标失误。应将“人人有住房”的口号改为“人人有房住”。中国是一个发展中国家， 不可能在短期内实现人人有
住房的施政目标，欧美、新加坡、香港等发达地区的私人拥有住房率均只在60%左右。错误的口号导致社会对政府的过
高期许和批评，以至有“蜗居”电视剧反映社会的愤懑。许多发达国家年轻人买不起房子视为正常， 但许多国家住房保障完善，有效地解决了人人有房住。
2、保障失责。由于中国几十年来经历过福利分房到商品化改革， 自然住房问题在各级政府的保障视野中消失。住房保障在中国，几十年政府缺位，累积了巨大的“欠债”。一般国家每年投资保障住房占全社会房地产投资的20%， 而中国长期只占0.2%。
3、措施失当。不应该把压低商品房价格当作施政目标。当人们把焦点聚焦在商品房价格过高上时， 政府应该清醒看到， 政府的有限责任是努力增加保障性住房的供给， 只关注中低收入者有多少人能分期分类分层次解决住房。给不同的收入群体一个明确的预期， 这就会极大地分散分化社会对住房问题的关注度， 不至造成现在几乎整个社会都对政府的住房政策失败而不满。
4、保障失策。保障性住房不应和市场挂钩。社会的中低收入者是一个动态的衡量，保障性住房供给到一定量，它会实现大体均衡。作出一种制度安排，让高收入者不断流出， 让新的中低收入者不断流入，总量达到均衡，不会持久地给政府提供保障房造成压力。随着经济发展，只是“锦上添花”的事。我们现行的保障房制度安排使保障房具有了一定的投资价值， 这种制度安排吸引了许多非迫切需要住房者， 这只会给政府带来持久的压力，不断增大的压力，且带来运行管理中的许多漏洞和腐败。
5、调控失效。前几年的调控政策本末倒置，越控越涨。前几年政府释放出的信息，是调控市场，压缩房贷，提高开发
门槛，拍挂土地催生地王，不批别墅压缩供给，人们一起“理性预期是涨”。
三、中国房地产市场真正拐点的“五大”制度前提
1、当中国城市化率越过60%时。城市化50%至60%是城市化加速期， 到60%以后， 城市化对房地产牵引的动力源头逐渐减弱，若达到70%，则是完全成熟的城市化阶段， 中国的房地产的一级市场也会趋近于零。
2、当中国有完备的住房保障立法时。只要住房保障到位， 市场将完全放开，房地产市场将出现明显的分化：普通市场的整体价格水平会下降，但许多特殊市场的房地产价格将会攀升，中国有些特殊城市特殊区域会出现全世界的高价房。
3、当“小产权房”解禁时。当城乡所有的要素真正能同产同权同市同价时，城市的房地产价格马上出现拐点。
4、当中国的“土地财政”制度有了好的替代时。实际上存在的现行土地财政制度一定要改革，有了新的制度安排，弱
住房保障政策论文范文5
【关键词】公共政策 经济适用房 互动理论模型
经济适用房也就此进入中国城市居民的视野，从最初的“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，到2003年以后定位为“面向中低收入家庭的保障性住房”。推行至今已有十余年之久，为努力实现“居者有其屋”这一住房保障体系的基本目标而提供典型模式，是我国政府干预住房市场一种方式的积极探索。
一、经济适用房的内涵及其作用
经济适用住房是一种供中低收入者居住，享受政府政策优惠的住房，它与市场价商品房均属于商品房的范畴，受政府控制并限价销售。它作为一种带有社会福利性质的“准商品房”，兼具行政性和商品性，其行政层面关注社会公平和福利，商品层面则追逐利润最大化。其具体内涵可参考王洪春学者的《住房社会保障研究》一书中提到的：“经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，具有经济性和适用性特点的具有社会保障性质的商品住宅。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。而适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。”
二、我国经济适用房发展困境及发展过程中存在问题
经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物，从这个角度上讲，经济适用房更像是一种试验品。经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了巨大的作用。从政策设定初衷而言它本身是为社会中低经济收入的家庭设计、建设的，现在却表现出不“经济”不“实用”的一面，值得我们总结、反思和完善。
三、我国经济适用房政策出现问题的原因分析
经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位，并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷，而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。鉴于麦克拉夫林对政策执行实践中提出的“互适模型”，对政策的执行进行了系统的研究。因此，本文以麦克拉夫林的互适模型为分析工具，对我国经济适用房政策执行出现问题的原因进行分析。
麦克拉夫林通过由具体到抽象的方法，说明政策执行是执行者与受影响着之间就目标或手段做相互调适的一个过程，他认为这应是一个动态平衡的过程，政策执行是否有效取决于两者互适的程度。
（一）政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致
政策执行者与受影响者之间的需求和观点并不完全一致，基于双方在政策上的共同利益，彼此经过说明、协商、妥协等确定一个双方都可以接受的政策执行方式。在经济适用房政策的执行中，政府与中低收入人群之间的需求并不一致，从当初提出经济适用房至今，这项政策就处于不断的调适状态，为的就是能够保障大部分中低收入人群的利益，实现以民为本的执政理念。
（二）相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程
相互调适的过程是处于平等地位的双方彼此进行双向交流的过程，而不是传统的上令下行单向流程。传统的交流方式已经不能满足经济适用房政策执行的要求，对于政府—房地产商（市场）—中低收入人群这三方面来说，更侧重的多方的交流。
四、健全住房保障体系，完善经济适用房发展的政策建议
在当前的环境下，我们不应对经济适用房抱着“一刀切”的态度，经济适用房应该是可进可出的，对有限资源进行有效配置，进行一种动态的管理和分配是当前满足市场上对于经济适用房需求人群的一个重要途径，要保证达到各区域的住房保障的要求和任务。应该在不断修正和规范现行的经济适用房的政策，保持推进其在我国住房保障体系中的不可取代的作用，当廉租房和公租房等多样式的住房保障形式建立起来的时候，经济适用房就可以功成身退的淡出大众的视野。
（一）规范标准，符合政策对象需求
家庭收入水平式衡量是否具有购买经济适用房资格的重要指标。应该根据职工工资、家庭收入、家庭结构、房租水平等因素，拓宽审核参照对象，综合界定购房目标群体，计算并合理确定经济适用住房的家庭收入标准。
经济适用房建设的面积及其在总的房地产开发投资中的比例也应做到因地因时制宜，规定具体的住房标准，在构建时严格落实各项细节，根据马斯洛需要层次理论，需求层次越高，消费者就越不容易被满足。经济学上，“消费者愿意支付的价格=消费者获得的满意度”也就是说，同样的住宅，满足消费者需求的层次越高，消费者能接受的定价也越高。
（二）进行政府干预，多种方式进行补贴
经济适用房类属于政府直接干预市场，由直接干预转变为间接干预，在补贴方式上向住房补贴转变，减少保障面。一般的，住房保障水平随着收入结构发展呈倒U型曲线，其保障规模也趋于下降。政府注重在整体价格上的微调工作，随着经济的不断发展，各地的经济水平情况不一，因地制宜，关注中低收入群体的经济持续发展水平，经济适用房的房价不攀高商品房，不损伤开发商的利益，维持与中低收入群体的平均值相平衡。
住房保障政策论文范文6
一、住房保障制度的内涵 住房保障制度是指国家或政府通过立法对国民收入进行分配和再分配，对中低收入家庭，特别是生活有特殊困难的家庭的基本住房权利给予保障的制度。它是社会保障制度的重要组成部分，是政府寻求解决中低收入居民住房问题，满足基本居住需要的一种努力，同时兼有调控住房市场、调节收入分配的作用。
二、我国住房保障制度的现状 从1998年至今，我国先后出台了《住房公积金管理条例》、《经济适用房管理办法》、《廉租住房管理办法》等规范性文件，明确规定了建设保障性住房的土地政策、货币政策、税收政策。随着中央各项政策的出台，各个地区也根据自己的实际状况先后实施了一系列措施。现在，我国已初步建立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。但是，由于我国尚属于年轻型国家，人口增长过快，生产力不十分发达，所以我国的住房保障问题在短时间内很难得到圆满解决，新的问题仍然层出不穷。 具体来说，当前我国的住房保障制度主要呈现出以下不足： 1．保障性住房的受益人群有限。首先，保障性住房的供给数量远远不够。近年来，虽然政府大力提倡保障性住房的兴建，但由于资金、土地来源不足，保障性住房的供给数量仍然远远不够。其次，我国大部分地区对享受保障住房的标准要求较高使得住房保障的覆盖面积相当有限，无法涉及到所有的住房困难家庭，有相当一部分“夹心层”仍然面临着住房困难。 2.保障性住房的供给结构不合理。目前，我国并没有明确规定保障性住房的建设面积和计算标准。因此，许多地方不顾自己的实际情况，忽视对户型、区位的合理规划致使最需要得到住房保障的居民享受不到应有的优惠政策，很难使保障性住房的利用效率达到最大化。 3.保障性住房的审查和监督机制缺失。目前，我国并没有专门的机构对保障性住房的建设与出售、申请人员的购房条件、享受保障住房的人员进行全面的审核和监督。 4.住房法制不健全。我国先后出台了一系列政策、规定以及行政命令。但是，他们立法层次较低，覆盖范围比较狭窄，而且我国至今还没有出台一套系统的专门性住房保障法律。作为法治国家，只有依法可依，才能使住房保障制度得到全面的落实。
三、完善我国住房保障制度的现实意义
1．有利于保障和改善民生，缓解社会矛盾，促进社会的和谐稳定。保障性住房建设是一项重大的民生问题，关系经济社会发展的全局，惠及广大人民群众，特别是关切到城镇中低收入人群的切身利益。因此，住房保障制度的完善对于缓解社会矛盾，促进社会和谐具有重大意义。
2．有利于稳定和平抑房价。通过经济适用房、廉租住房、合作社住宅等保障性住房的建设可以一定程度上缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。
3．有利于完善我国的住宅法律体系。随着《住宅法》、《住房保障法》等法律法规的出台将弥补我国住宅立法的空缺，从而完善我国的住宅法律体系。
四、完善我国住房保障制度的建议 1．建立覆盖全体住房困难居民的住房保障供应体系 第一，大力增加保障性住房的供给数量。我国应大力兴建经济适用住房、廉租住房、合作社住宅等保障性住房，力争使保障性住房的供应量与社会上中等收入居民的需求量相适应。 第二，适度扩大住房保障的适用范围。首先，应尽快取消享受保障性住房的户籍限制，使进城务工人员等流动人口能够居有定所。其次，适度提高享受住房保障的条件，使城镇中一部分既无能力购买普通商品房又超过享受保障住房购买条件的中等收入家庭能够享受到住房保障的优惠政策。 第三，适量建设合作社住宅、集体宿舍等其他类型的保障性住房。通过建设合作社住宅、集体宿舍，对棚户区进行改造，不仅能扩大保障性住房的房源，而且更能尽快地满足一部分住房困难居民的实际需求。 2．扩宽住房公积金的覆盖面并加强对住房公积金的管理 住房公积金的缴纳应扩大中低收入者的比重，提供适合于弱势群体使用的公积金新品种。同时，有关部门应加强对住房公积金制度的执行、管理、监督力度，从而使住房公积金切实达到完善住房保障机制的目的。 3．完善住房保障的审查监督机制 第一，设立专门的住房保障审查监督机构。我国应在中央一级设立住房和城乡建设部，在省（自治区、直辖市）人民政府住宅建设管理机关住宅办公室（副厅级），在市、县（区
）为市、县（区）人民政府住宅建设管理机关住宅办公室（副局级），分别负责国家和地方住宅建设实施管理工作。[2] 第二，充分发挥社会监督的作用。住房保障的运行过程应该公开透明，最终结果应当以各种方式向社会公布。同时，公民、媒体等都有权利也有义务对不符合规定的情况进行告发。 4．尽快制定《住宅法》、《住房保障法》
我国应当尽快制定《住宅法》、《住房保障法》，从根本上明确住房保障的对象、住房供给结构、审核监督机制等保障住房保障制度有效运行的方法。只有这样，才能使我国的住房保障产业得到健康有序的发展。 五、总 结
随着经济的高速发展，城市化水平的加快，我国的住房价格高速增长，远远超出了中等收入家庭的承受能力。而住宅作为百姓的安身立命之所，住宅问题关系到人民群众的切身利益，住房保障制度成为了民生工程的重中之重。因而，只有不断地完善我国的住房保障制度，才能满足广大人民群众的迫切需求，保障人民群众的切身利益，保障和谐社会的构建。
