住房保险论文范文1
关键词：住房抵押保险；模式；机制
据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。
一、美国的住房抵押贷款保险制度
美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。
美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。
美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。
FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：
1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。
2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。
3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。
4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。
5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。
PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。
二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题
自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。
1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。
2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。
3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。
4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。
三、针对我国的住房抵押保险的措施
笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。
1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。
2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。
3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。
4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。
针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。
参考文献：
1．王文英，陈蓉，刘榆风．论我国住宅抵押贷款保险市场的建立与完善．甘肃金融，2001，（5）．
住房保险论文范文2
关键词：住房反向抵押贷款；定价
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2013年9月18日
住房反向抵押贷款又称“以房养老”，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。住房反向抵押贷款将于2014年1季度试行推广，而如何定价是其核心内容之一，本文主要剖析住房反向抵押贷款定价的各种理论基础。
一、生命周期理论
生命周期理论认为，一个理性的消费者会在整个生命存续期内安排自己的消费和储蓄行为，使一生中的全部收入在整个生命期内达到配置最佳，从而实现效用最大化。因此，影响一个理性消费者行为的主要因素不是当期收入而是一生中的收入总和。按照边际效用递减规律，要使消费者一生中的总效用最大，应该合理安排一生中的全部财富，在生命周期的不同阶段根据收入的不同采取不同的策略。刚参加工作时经验匮乏现金收入少，以后随着经验的积累，收入逐渐增加，到中年阶段收入最大，退休后收入逐渐减少。因此，为了实现整个生命期内效用最大化，理性人要根据其过去积累的财富、现在的收入、将来的收入、可预期的支出以及退休时间等因素对消费和储蓄做出全面安排，当收入大于支出时进行储蓄，当收入小于支出时反储蓄，以实现生命周期内总收入与总支出的均衡。
对多数家庭而言，住房是家庭最大的一笔资产，但由于它属于不动产，由于过去缺乏涉及不动产的金融工具使得住房变现困难，因而以往在根据生命周期理论统筹安排储蓄与消费时，只涉及金融资产不考虑住房，常常把住房作为遗产留给后代。住房反向抵押贷款的推出将使住房这种不动产资源也进行优化利用，从而开辟了生命周期理论的新领域。在青年阶段，通过在约定期限内按揭贷款的方式取住房的全部产权；当退休后，由于收入下降，可以把住房反向抵押给金融机构，从而获得一定数额的资金用于养老，这样实现了生命周期中效用的最大化。
二、保险精算理论
保险精算理论最基本的原理可简单归纳为收支相等原则和大数法则。所谓收支相等原则就是使保险期内纯保费收入的现金价值与支出保险金的现金价值相等。由于寿险的长期性，在计算时要考虑利率因素，可分别采取三种不同的计算方式：一是根据保险合同期末的保险机构保费收入的终值及支付保险金的终值实现平衡；二是根据保险合同成立时的保险机构保费收入的现值和支付保险金的现值实现平衡；三是根据在保险合同某一时点时保险机构的保费收入和支付保险金的终值或现值实现平衡。在运用保险精算理论时往往是有大量的数据作为基础的，对于大量的随机现象（事件），由于偶然性相互抵消，因此保险精算理论的前提是大数定理。
住房反向抵押贷款是一种保险业务，投保老人是用住房所有权向保险机构购买养老保险。它主要通过市场运作，用保险精算的办法进行定价，最终获取利润。对保险公司来讲，住房反向抵押贷款现金流量与传统的人寿保险的现金流量恰好相反，传统抵押贷款是保险公司将收取的保费投资，用投资收益补偿有损失的投保人并实现保险公司的利润；而住房反向抵押贷款则先要保险机构事先向投保人提供资金，利润要等到保险期结束以后保险公司取得抵押房产的全部产权并将其出售后才能获得。对于保险公司来讲，只要对投保人的信息充分了解，建立完备的数据库就完全可以实现运用保险精算法实现住房反向抵押贷款产品的定价。
三、期权理论
期权是以期货为基础衍生的一种金融工具，期权又称为选择权。期权的实质是在金融活动的过程中将义务和权利分开定价，具体操作过程是在规定时间内权利的受让人决定是否交易以行使其权利，只要受让人决定执行期权义务方必须履行。在期权的交易的过程中，出售期权的叫做卖方，买入期权的叫做买方。期权的标的资产属性具有多样性，可以是实物商品，也可以是金融资产。按持有者所享有权利的差别，期权分为买方期权和卖方期权。在签订期权合同时双方约定的成交价格称为期权执行价格，期权持有者的收益是执行时标的资产的市场价格与执行价格之差。持有者为获得期权付出的成本是期权费。
住房反向抵押贷款业务中的借款人在贷款到期时拥有潜在的选择权，可以选择到期后还清已经取得贷款以及利息后重新获得住房所有权；也可以选择将房产交由贷款人结束双方的借贷关系，这种选择权就是期权。该期权的标的物是用于抵押的房产，执行价格是借款人获得借款本息和，执行时间为借贷双方约定的时间。因此，借款人可以选择先观察房地产市场行情的走势，如果房地产市场繁荣，在贷款结束时借款人的继承人放弃期权，偿清已经获得反向抵押贷款的本息和重新获得标的房产的全部产权，此时借贷双方都没有损失；如果房地产市场不景气，价格下跌，借款人的继承人选择执行期权，放弃赎回抵押房产的所有权的选择，双方借贷关系结束。因此，住房反向抵押贷款不仅可以帮助投保老人获得资金、保障生活开支，而且可以有效地降低他们面临的风险。
四、产权分割与资产流动性理论
产权是所有权、使用权、处置权、收益权、转让权的统一体，核心和基础是所有权，实质是收益权。组成产权束的所有权、使用权、处置权、收益权、转让权等可以分解或转让，也可以和其他产权束中的权利重组。虽然资产不可分割但资产的产权却可以分割，产权适当分割并由多元化的主体分别行使可以提高资产的运营效率。和别的资产一样，住房是所有权、收益权、使用权、处置权、转让权等权能的集成体，这些权能通过产权分割可以在不同主体之间进行流动。资产发挥作用的前提是资产流动性。住房作为不动产在物质形态上是不可移动的，但它的价值形态是具有流动性的。房主由自己的实际需要可以将住房的所有权或使用权进行转让以实现住房在实物资产和金融资产之间自由流动。出售和出租两种形式是最典型的住房资产流动方式。出售将房产的价值一次性全部收回彻底实现的资产变现，但住房的所有权和使用权转让给新的所有权人。因此可见，出售住房实现了住房资产流动性，但房主失去了该房屋的所有权。住房出租通过出让使用权在一定时期内来换取租金收益，虽然该房屋的所有权仍然归房主所有，但在出租期内房主失去了该住房的使用权。出售房产出租房产这两种方式虽各有优势，但两者都不能使得老年人居住在房屋内的前提下提高房产流动性。住房反向抵押在确保老年人仍居住在自己的住房的前提下充分利用它的使用价值；同时充分发挥住房融资的派生功能，将住房转化为一种流动性比较强的资产，激活住房的经济价值，统一住房的居住性、流动性和收益性等功能，满足老年人居家养老的前提下，实现住房最大限度的流动性。
五、家庭资源优化配置理论
家庭资源优化配置理论是研究如何配置和利用国家、社会、企业、单位乃至家庭资源，使得资源带来的效用达到最大化的理论。社会的细胞是家庭，如何合理利用家庭经济资源是近年来广泛受到关注的问题。对大多数家庭而言，消耗资金量大、支出持续时间长的家庭支出主要有购置房产费用、家庭养老费用、抚养子女以及教育的费用三大项。除去抚养子女以及教育的费用，购置房产和养老费用这两项筹集资金伴随着家庭存在全过程。
住房反向抵押贷款将购置房产费用和家庭养老费用有效结合，解决了两个家庭难题。考虑时间的不同和资产价值的转换，住房反向抵押贷款使得购置的房产在人的生命存续期内实现优化配置。住房反向抵押贷款的基本运作流程是在青年阶段通过抵押贷款的方式购置房产，在退休之前（一般都是60岁）还清全部贷款，退休以后把房产抵押给相关机构获取养老金，这种做法也叫做“60岁前人养房，60岁后房养人”。
住房保险论文范文3
1以房养老保险概述
1.1政策背景
第六次人口普查数据显示，我国老年人口（60岁及以上）总数已达到1.73亿，人口老龄化水平达到12.54%，而且65岁及以上的老年人口达到1.15亿，人口老龄化水平为838%，养老成为“国家难题”。中国的经济发展不及人口老龄化速度，国未富而民先老的现实使我国养老压力逐步攀升，我国养老负担日益沉重，以房养老保险模式在此背景下应运而生。
自2006年起，政协委员向我国有关部门提交关于“以房养老”试点的提案，之后在上海、广州、南京等地都进行过一定的试点。2014年3月，武汉市被保监会纳入以房养老保险试点城市，武汉市政府也大力支持保险企业创新养老服务，在以房养老保险方面进行积极探索。2014年8月，国务院下发《关于发展现代保险服务业的若干意见》，其中正式提出要充分发挥保险业社会管理功能，构筑保险民生保障网，完善多层次社会保障体系。
虽然国家在政策上不断推动以房养老保险的推定，但法律规定，我国居住用地使用期限、传统观念以及房价波动等仍是现实障碍。在行为金融学视角下，人们的选择往往具有内在的心理倾向，且不具有绝对理性，因而多数情况下选择倾向是导致其最终决策的直接原因。量化居民的选择倾向，对于理解居民的养老选择，测度以房养老保险投保意愿，具有明显的可操作性和现实性。
1.2研究现状评述
（1）国外研究现状评述
“反向住房抵押贷款”这一概念由Henry Bartel和Michael Daly最先提出，指老年人将个人房产资产转化为稳定的现金流，在此同时保留居住权。
20世纪90年代，Jacobs等人的研究结果表明，有相当一部分符合条件的贫困老年人可以通过住房反向抵押贷款摆脱贫困。21世纪初，Barbara RStueki进一步分析了住房反抵押贷款的必要性以及可行性，对于将反抵押贷款收入都用来购买长期保险的老年人，政府豁免他们前期抵押贷款所应上缴的保险费用，会刺激借款者将倒按揭用于长期医疗保险中。
除美国之外，日本学者Mitchell和Piggott的研究结果表明在日本发展住房反向抵押贷款首先要从政府政策层面上予以支持。Robert Buckley 和 Kim Cawrtright 等论证了倒按揭贷款在俄罗斯的潜在需求及其能否改善老年人的贫困问题。George Liondis经调查发现澳大利亚的住房反抵押贷款业务规模将逐步扩大，并对住房反向抵押贷款在澳大利亚的开展持乐观态度。
（2）国内研究现状评述
在中国，以房养老最早由胡江涛和曾祥瑞（1995）提出，对住房反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险以及防范进行了详细的分析。孟晓（2002）对住房反向抵押贷款寿险业务开展提出了一些建议。
邹小?M、张晶（2006）参考国外文献基础上提出了细化的保险精算定价模型。陶昱（2010）提出了需要由政府部门介入，保险机构担保的反向抵押贷款证券化运作模式。在此研究基础上，同年耿晓君在《我国城镇住房反向抵押贷款运作模式研究》中提出政府、保险机构、中介机构等参与的房地产一级市场和证券化市场相结合的住房反向抵押贷款的运作模式。刘大伟（2011）针对广州市推行以房养老保险分析了以房养老保险风险稀释对策，并对其可行性进行了深入的探究。
国内以房养老保险的研究多限于对其可行性、风险性的研究。学者的研究多直接照搬国外成熟的理论成果，处于一定高度研究以房养老保险的相关问题。而现实要求我们必须从新的角度思考问题，了解老年人心理选择倾向。
4实证结论
4.1结论
在中老年人群体中，以房养老保险投保意愿并不高，持有积极观点的只有18%，远远小于支持“子女赡养”老人的74.50%。但对于“自助养老”持反对态度的老年人占半数之上，这表明目前我国对于机构养老的探索的必要性与紧迫性；随着养老观念与金融普及意识的提升，金融服务机构的完善，老年人对以房养老保险的接受度有很大的上升空间。
4.2结论分析
综合相关文献及数据，本文认为以房养老保险投保意愿低迷原因可能基于以下四个方面。第一，房地产难以评估。由于起步较晚，中国房地产评估机构较为不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果。老年人由于缺乏专业评估知识，难以确定机构评估房产价格的合理性与准确性，因此对机构缺乏信任。第二，养老观念老旧。当前中国经济不到发达水平、贫富差距不容忽视，中低收入群体常常以几十年的储蓄来购买房产。因此房产作为一种“高价值标的”，在家族传承中属于不可或缺的要素。因而老人不想将房产抵押给保险公司，以贷款养老。第三，保险机构不完善。原有的保险机构强制性、干扰性宣传让老人不愿意接触保险产品。保险公司的营销手段与赔付手段都仍有较大欠缺，并且服务参差不齐。第四，适用人群范围小。按照现有情况分析，最有可能是没有继承等问题的独居、孤寡、膝下无子女或子女定居国外的老人参保，而这类老人在我国并不占多数。
5对策与建议
51保险公司与专业房产中介公司联合
保险公司可与专业的房产中介公司进行“强强联合”，共同探索以房养老新领域。一方面，传统房产公司变现能力更强，在售卖和出租方面可以弥补保险公司的弱项，这对于保险公司获得房产之后的置产处置有很大益处；另一方面，在投保时或保险期间之内，房产的估价可以由专业的房产公司进行，房产中介丰富的估值与处理经验可使得保险过程更加科学化与便捷化。
52保险公司与中老年人加强沟通
为了增强营销效果，保险公司应主动走进养老院、福利院与社区，支持中老年娱乐活动，通过开展养生讲座、节日送温暖等较为被老年人欢迎的沟通方式，不断强化与老年的感情纽带，改善老年人对于保险公司原有印象；应扩大以房养老保险的宣传力度，和大型超市、医院等与老年人相关的企业进行合作宣传，注重引导老人形成新的消费观念，增加用于改善生活的消费，包括看病、旅游和保健，为以房养老保险的进一步推行奠定客户基础。
53推进以房养老保险条款通俗化
相比于一般的投保人群，老年人对于保险单证的理解更为困难，因而在以房养老保险条款的设计上更应注重保单通俗化。应尽量使得保险单证简单易懂，业务流程明确，使投保老人便于理解和接受。此外，保险公司在现实的展业过程中，对于保险文书的解释，应采用口语化表述与交流，并听取老人意见，依据实际情况改善交流方式，不断创新与投保人的沟通方式，实现双方的有效互动。
住房保险论文范文4
【关键词】商业银行 个人 住房贷款 风险
不论是基于我国的传统观念还是人们的实际需求而言，住房需求始终是一种刚性需求的存在，因此做好个人住房贷款风险防范工作，对于商业银行个人住房贷款业务就具有十分重要的作用。并且随着我国政府对于房市政策的不断调整，针对日益升高的房价进行持续的调控，从而使商业银行个人住房贷款的风险也不断加大，对于商业银行而言不确定的因素太多，因此就愈发凸显出风险防范的实际意义。
一、个人住房贷款的含义、特点
（一）个人住房贷款的含义
任一自然人向商业银行提出申请，用于购置一般性自用住房的借贷行为被称为个人住房贷款。为了规避借贷风险发生所带来的损失，一般需要申请住房贷款的自然人向所申请的商业银行提供相应的担保。
（二）个人住房贷款的特点
同其他形式的个人贷款不同，对于购置住房所需要申请的贷款一般存在如下几个特点：首先是由于是购房贷款，因此资金需求相对而言就比较巨大，同时由于数额的巨大而贷款个体的偿还能力是有限的，因此贷款的还款日期就相对更加长久一些，一般在10～20年左右。其次是由于贷款的申请者是单一自然人，并且贷款的目的和用途职能用于购置自用房屋，因此这也就导致了个人住房贷款的特殊性。然后是对于贷款的偿还方式是以月为偿还周期，进行贷款偿还结算，逐渐的分期偿还方式。最后是对于申请贷款所做的担保措施，一般情况是以本次贷款所购房屋为担保。
二、商业银行个人住房贷款风险的防范
城镇居民的住房需求与普通百姓的日常生活紧密相关，这不单单影响着住房相关的产业链，而且还关乎到社会和谐、稳定，经济总体的平稳、健康运行，通过将我国目前的经济环境同历史上所发生经济金融危机的环境相比较，会发现个人住房贷款的坏账率是诱发经济危机的重要因素，因此必须要做好对于个人住房贷款的风险防范。
（一）严格执行国家的房贷政策
为避免个人住房贷款的坏账率发生时，追讨贷款抵押困难这种情况的发生，就必须严格遵守、执行国家的房贷政策，从法律制度的层面上规避个人住房贷款的风险，最大程度上降低商业银行的损失。依据我国最新出台的关于房屋贷款的相关政策，并严格执行其中关于具体房屋贷款的相关细节：首次申请个人住房贷款的申请者在购置不小于90平米的住房时，其首次付款比例必须要大于等于30%；而对于申请贷款购买二套住房的申请者按规定，其首次付款的比例必须大于等于50%，且基准利息税率必须要高于1.1倍；而对于申请贷款购买第三套住房的申请者按照规定，其首次付款的比例必须在二套住房的基础上进行大幅度的上涨，详细的上涨幅度可以由给予住房贷款的商业银行结合风险评估，进行适当的调整。国家的相应管理部门应当结合市场的具体情况，科学、合理的评估个人住房贷款的风险，加强商业银行的管理。对于市场上利用房屋进行不合理炒作、和投资性的购房情况要进行政策上的限制，抑制房地产的泡沫扩大化，根据风险评估状况在房价极度不合理，同时房屋的供需不足地区要适时的停止二套以上住房的贷款申请。
（二）完善银行内部信贷管理机制
首先要做到对于房贷申请者的资格进行严格的审查，对于申请个人住房贷款者的信用审查能够最大程度上的避免贷款风险的发生，在对于申请者的贷款资格审查的过程中需以其，稳定的现金收入为主要基础，通过科学、合理的评估从动态的角度对申请者进行全面的分析，综合考虑申请者是否具有稳定的工作、其家庭的具体支出情况、以及预期其孩子的教育成本以及家庭医疗成本等因素，最终做出全面的、真实可靠的信用评估；其次在对于已经完成贷款申请人的信用评估调查之后，对于每一个贷款申请者的信用调查都要再进一步的进行内部的审核工作，在再次审查贷款申请者的信用状况及风险情况时，还要将侧重点放在对于进行本次信用调查的调查者身上，审查其是否尽到了信用调查的相应职责。最后在对于个人住房贷款发放之后要加强追踪、管理，要定期的针对贷款申请人的财务状况进行评估、审查，对于贷款申请者的工作变动导致的资金变动、担保抵押转移、变动等情况要进行跟踪分析，一定要最大程度上确保贷款抵押资产的安全性，依据贷款申请者的还款情况做出适当的信用调整，对于到期未还款的贷款者要加强催收工作，尽量避免贷款损失。
（三）实行住房抵押贷款资产支持证券（MBS）
实行“反债务俘获”。与“反债务俘获”相对应的当然是“债务俘获”，所谓的“债务俘获”是经济学中“俘获理论”的所延伸出一项理论观点，“俘获理论”即就是由于政府在制定政策的过程中其所针对的对象太过强大，而所制定的政策反而有利于原本要针对的对象，即政策的制定者反被俘获。因此在个人住房贷款中随着我国经济规模的不断扩大，房地产市场的繁荣个人住房贷款的数额比例不断增加，随之而来的个人住房贷款风险也不短加大，因此为了避免商业银行处于“被俘获”的地位，就需要通过运用证券市场等方式将商业银行的个人住房贷款进行“反债务俘获”。商业银行可以通过个人住房抵押贷款支持证券（MBS）将申请住房贷款者的抵押住房，作为一种证券化的信贷资产在证券市场上进行销售，从而降低商业银行的信贷风险，实现银行现金流的充足，改善我国商业银行中以短期存款、长期贷款为主的矛盾问题。
（四）建立个人住房贷款风险预警系统
由于房地产市场与国家的政策、宏观经济因素等具有密切的关系，因此只有通过建立个人住房贷款的风险预警系统才能够，有效的应对贷款风险的发生，以及尽可能降低引发风险所带来的损失。针对我国的实际情况，制定相应科学、合理的应急机制，面对一些潜在的威胁能够及时的应对和解决。
三、结束语
本文主要分析了我国商业银行个人住房贷款的风险防范问题，简单解读了个人住房贷款的具体含义及其相应的现实特点，重点阐述了商业银行个人住房贷款风险防范的具体措施，主要有：严格执行国家的房贷政策、完善银行内部信贷管理机制、实行住房抵押贷款资产支持证券（MBS），实行“反债务俘获”、建立个人住房贷款风险预警系统从而降低个人住房贷款的风险，希望通过本文的研究，能够为我国商业银行防范个人住房贷款风险提供一些参考、借鉴。
参考文献
[1]周意.次贷危机与我国商业银行个人住房贷款的风险防范[D].上海财经大学，2012（02）.
[2]秦涛.次贷危机对我国个人住房贷款风险管理的启示及对策研究[D].中国人民大学，2013（23）.
住房保险论文范文5
中国如今已经进入老龄化社会,中国老龄化的特征是未富先老,所谓“未富先老”既指的是老龄化到来之际国家还很不富裕,也指的是老人的收入也很低。国家不富裕就意味着国家还不能为老人提供充分的保障,老年人在相当的程度上还得依靠自己解决养老保障的基金。这种情况下,住房反向抵押贷款保险可说是一块有待挖掘的养老保障金矿。虽然说开展住房反向抵押贷款对解决中国养老保障资金问题意义非同寻常,但是该模式的推广必须要以大量以追求个人风险保障效用最大化的老年消费者群体的存在为前提,而作为消费者个体或群体的人,是一定社会文化环境的产物。一个社会中由社会文化环境及其所决定的保险消费者有关风险的理念、意识、风俗和习惯等,不但决定了是否需要正式的保险制度,也决定了消费者购买保险的行为习俗和消费模式。因此,特定社会中有关保险消费意识、文化与习惯的非正式保险制度,就成为制约该模式能否顺利进行的重要因素。因而,在全面推广该模式前,就应该对涉及保险消费文化与意识等非正式制度环境问题的研究。
非正式制度对住房反向抵押贷款的制约
传统观念的束缚。东西方文化观念的差异由于西方家庭结构不稳定和团体生活的普遍性,西方国家的老年人已接受享受人生的观念,才使得住房反向抵押贷款保险在西方如此普遍。但在中国,这种观念难免会水土不服。在儒家文化熏陶下,中国人民的社会生活中,最能使他们保持稳定的因素是对“家”的眷念。中国文化是一种以血缘关系为纽带,以家庭、家族、村庄、国家为生成结构的人伦文化体系。这种文化的品格,决定了中国人最看重的就是家庭。中国人根情结胜过一切,子女的孝道、“落叶归根”、“望子成龙”、“投资子孙”、“光宗耀祖”,这些是永远不变的话题。按照中国“家”文化的逻辑:父母要为子女尽心尽力安排一切让其更好发展,在百年之后将房产留给子女;子女在父母年老后就应该尽孝道,赡养父母。而“以房养老”挑战了传统的养老方式和遗产继承方式,势必受到来自传统文化观念的巨大障碍,这必将导致参保群体稀少,也不利于在全国范围内普遍推广。
养老所需的亲情等与“以房养老”很难契合当房产与养老保障挂钩以后,可能会影响老年人与子女的亲情关系。中国传统家庭伦理观念认为,赡养父母是子女尽孝道的主要方式,是家庭内部必须履行的责任,不应该把这种责任转嫁给外界。老年人对于自己的养老保障不予以考虑,认为自己的养老由儿女负责,因此并不积极地为自己进行一个养老保障安排。通过住房反向抵押贷款保险,老年人可能有了更好的经济保障,但可能因此损失亲密无间的亲情。家庭内保障的实质是人生命周期的权利与义务的实现。在未成年期有受抚养的权利,在劳动年龄期间则有赡养老人的义务,进人老年后又有接受子女赡养的权利。这种生命周期在家庭内部通过代际的权利和义务关系而得到完成,这个过程是靠感情维系的。所以这种观念的存在,使得住房反向抵押贷款这种养老型保险产品的销售,受到很大的不利影响。
住房反向抵押贷款保险改变家庭成员之间相互依赖的关系。互助是中国传统的一种风险承担方式或者对抗意外的方式。人们通过互相帮助而不是独立面对和解决很大的意外事件,渡过难关。他们认为发生了意外,个人可以靠单位,单位可以靠国家财政或是民政救济。同时,中国人传统的朋友互相依靠、父母靠子女、子女靠父母心理也很大程度上促使了人们的依赖心理。在这种心理影响下,一部分人特别是老年人不是采取保险的方式防范风险,而是依赖于亲人、朋友或是单位、国家。在人们还不习惯用市场方式或者经济手段解决养老问题的同时,两代人之间的过度依赖改为相对独立,很难为民众所接受。这也抑止了住房反向抵押贷款的需求。
民众对政府社会责任的置疑。社会保障政策是由国家制定,对公民个人提供某种形式的补贴,以弥补他们由于退休、失业、伤残等原因造成的收入损失,并在他们患病期间提供医疗服务的一项政策,包括社会保险、社会救济和社会福利等方面的内容。由于社会保障和商业保险有一定的替代效应,因此,社会保障的发达程度直接影响商业保险消费心理。通常,社会保障程度越高,覆盖面越广,消费者的侥幸心理和依赖心理越强。一旦住房反向抵押贷款在全国普遍推行后,这种方式被视为解决老人生活保障的重要方式,致使社会对此过分倚重,可能会使得政府有回避保障责任之嫌。因为“以房养老”可以看作是一种单纯的个体参与养老模式,忽略了社会的整体养老功能。而国家财政是社会保障制度的经济基础和最重要的支撑力量,任何公民都有权利要求政府向自己提供符合基本生活要求的养老保障服务。
法制基础的制约。西方社会结构在长期的演进过程中,逐渐形成了与其社会结构相适应的法律制度体系。由于西方社会强调并注重权利义务关系,注重契约形式,并形成了相应的不可或缺的法律基础。如美国的反向抵押贷款能够成功运行的主要原因在于美国有关土地管理法规和财政税收法规对此的优惠政策。就我国而言,我国传统社会更呈现出伦理本位的特色。人们习惯用在家庭、家族、宗教体系中长期形成的伦理道德、礼俗规范和家法规则来约束。这就使得人们缺乏遵守公共道德规范意识的心里定势。全面推行住房反向抵押贷款,要求我国的法律制度健全,但我国传统的儒家思想更强调的是人们所应该履行的各种义务而非权利,这是区别于权利义务相对等的西方社会的。因而在我国很难产生这种保险机制正常运行的法律制度条件。由于在我国社会经济转型的过程中,信用制度体系建设滞后,使得保险市场机制良好运行所需要的诚信意识出现了一定的危机。一方面,保险公司经营存在着对客户误导、欺瞒、不如实履行保险合约等不诚信行为;另一方面,保险消费者也存在相当程度的隐瞒风险真相形形的保险欺诈等不诚实行为。在保险中介机构中,更是普遍存在利用信息优势侵害投保人或保险公司利益的行为。这使得保险公司的诚信受到了公众舆论的质疑。对老年人特别是不了解保险的老年人来讲,将房子抵押给保险公司还不如留给自己的子女更可靠。这也从很大程度上,抑止了反向住房抵押贷款保险的发展。
推行反向住房抵押贷款保险的几点启示
高度重视非正式制度的影响。我国还不存在全面推行住房反向抵押贷款制度运转的制度基础和环境,我们只能选择在部分人群中推行。比如说,没有子女但又有住房的老人,对他们而言就不存在和子女之间的权利义务,如果能在他们中成功推行这种制度,既保障了他们的生活,使得他们无后顾之忧,同时也使得保险公司扩大业务范围,得到极大的社会认可度。如果我们充分考虑制度环境的影响,将有利于我们克服传统模式的弊端,找到住房反向抵押贷款保险极好的切入点。
强化住房反向抵押贷款保险的宣传和教育,创造适宜的人文环境。住房反向抵押贷款的一个重要理论基础就是家庭代际财富传递理论。家庭代际财富传递理论,是关于父母与子女的代际间有关财富传递流动及其产生影响的理论。由于东西方文化的不同,对家庭代际财富传递的认识也不相同。目前,虽然中国人的家庭观念随着对外开放的不断深入而不断受到西方观念的冲击,但数千年的文化还是根深蒂固,短期内不会有所突破。在我国发展反向抵押贷款,亟需传统观念的转变,更需要相关知识的宣传和教育。其实,即使是发展反向抵押贷款最成功的美国,在初期也专门成立了以向消费者进行反向抵押贷款宣传与教育为主要职责的全国反向抵押贷款中心。因此,制定反向抵押贷款保险宣传与教育规划,加大宣传与教育力度,进而创造适宜的人文环境,将是中国这样一个传统观念较强的东方国家,发展反向抵押贷款保险走向成功的重要措施。
严格市场准入制度和监管制度,维护各方参与者权益。在发展合同期限一般较长的反向抵押贷款保险中,严格市场准入制度和监管制度,显得比其他金融业务更为重要。一方面,房地产市场价格走势、人均预期寿命、经济周期变动等存在着长期的不确定性,各方参与主体的道德风险更难预测。另一方面,与普通的住房按揭贷款风险随着时间的推移不断减小恰恰相反,反向抵押贷款的风险是随着时间的推移不断增大的。仅就反向抵押贷款的申请者来说,他们基本都是抗风险能力和维权意识相对较弱的老年人,如果没有健全的市场监管制度,他们的正当权益就可能受到损害。而他们的正当权益一旦受到损害,则有可能引发社会问题。反向抵押贷款产品在国外之所以得到较快发展,也是建立在国家重视风险的有效控制和市场监管法制化基础之上的。因此,在我国发展反向抵押贷款,应当根据“先立法再放行”的原则,尽快建立健全市场准入制度、市场监管制度以及其他相关制度。同时还要继续加强旨在提高国民信用度的社会信用体系建设。
住房保险论文范文6
【关键词】房地产业技术制度创新
一、房地产业的问题可以看作是一个发展问题
当前,在中国房地产业发展过程中出现的各种问题,成为社会议论的焦点和热点。目前评论主要聚焦于房地产业发展中明显的周期波动、供需的尖锐矛盾以及房价居高不下导致的民生思考和经济发展思考,分别从房地产业的产业经济属性、资本品属性和(准)公共物品属性等出发,对房地产业的相关发展规律进行了研究,可谓切中肯綮,相关文献不需赘述。
尽管房地产业具有诸多属性,但它首先是一个以满足消费者居住和其他生产运营用途为目标的产业,它的其他属性从属于这一属性,且受这一本质属性的影响和制约,无论是投资需求还是其准公共性,都以产业本身能提供的功能为依归(试想,如果房地产业本身没有足够能力建设符合需求的物业,其他一切都是空谈)。而且,目前房地产业所出现的各种问题,无论是民生问题还是产业波动问题,都与其自身产业发展程度有关。我们固然可以说,房地产暴利现象、供求结构性矛盾现象等与城市化进程、金融市场的不完善、土地政策的不规范有关,但仔细分析,都与我国房地产业自身发展很不成熟相关。
相关分析说明,当前房地产业内部的技术创新能力、盈利能力、抗风险能力、产业组织结构等都处于初级阶段(陈淮等,《地产中国》,2008,序7-8页)。我国的房地产业自二十世纪90年代算起的话也不过近20年,在相关市场制度上更残留着计划经济的痕迹,与欧美发达国家的成熟产业具有很大的距离。如果把近几年的房地产业调控看成是一种产业发展过程中的自然洗礼的话,我们才刚刚经历,而别人已经经历多次,并从中演化出各种成熟的制度以及技术。譬如房地产投资信托基金(REITs),譬如多重上市服务系统(MLS),譬如住宅产业化的推广,譬如住房保障制度的完善(如住房合作社和住房储蓄体系),等等。以上这些制度和技术的形成,使得这些成熟国家的房地产业比较好地完成了产业功能,在发展中没有引起较大的问题。由于中国房地产业缺乏相应技术和制度,在面临一些尖锐矛盾,如人民日益增长的住房需求和不足的供给能力的矛盾时,必然会造成市场行为的扭曲和失衡。
因此,本文把目前出现的各种问题本质上看成是一个产业发展问题。也就是说,首先把房地产业视为一组特定的技术和制度结合体,以更好地满足消费者居住和其他房屋用途为产业目标。至于投资品属性和准公共品属性等问题,与完成这一目标的能力有关。如果房地产业自身发展不够,满足合意住房需求的能力不足,就更会造成产品稀缺性,由此提升其金融属性(投资品)并加剧民生问题。至于当前重点关注的那些问题,则属于产业发展中的特殊发展阶段,与当前中国处于转型时期和大规模城市化的阶段特点有关。房地产业本身的技术创新能力、抗风险能力、以及产业相关配套制度不完善,这一系列不足都在这一阶段被放大出来,成为社会焦点。
二、房地产业发展的特殊性
与一般产业类似,房地产业的产业发展进程也呈现了规模化、专业化、品牌化等特征。即通过市场竞争,某些优秀企业市场占有率扩大,规模递增。而扩大的市场规模也会促进专业化分工,某些产业环节独立出来,为市场提供专门化服务,如各类设计事务所、专业营销公司、物业管理企业等独立出来,专门从事产业环节上的某一块。
房地产业发展的特别之处在于:一是房地产业资本需求量巨大,资本是其发展的关键要素。要实现产业能力升级,必须有效解决资本需求问题,这是房地产业发展过程中面临的第一个问题。二是房地产品供给和需求上的区域性,区域性决定了企业发展受到地域限制,无法充分利用规模化和专业化的优势。要促进产业发展,关键问题在于如何提高房地产业的流动性,在供给和需求层面寻找突破区域性的方法和途径。三是房地产品的稀缺性问题,这种稀缺性部分是由其区域性带来的,房地产品无法自由流动,而需求是自由流动的,这种配置会造成局部供给不足,引发局部价格上涨。这一性质导致它成为投资品,引发局部泡沫,这必然给产业的发展带来影响。从另一方面来说,房地产品成为投资品的本质跟土地的资源有限性有关,资源有限,而在此基础上附着的需求随着经济的增长而增长,这就具备了投资性质并被作为投机目标。后者是稀缺性产生的源头,而前者导致的房地产品的差别化更加剧了这种稀缺性,并且是稀缺性的具体表现(往往表现为某些城市、某些区域的稀缺性更加明显)。四是房地产品与土地的关系,土地是房地产业不可或缺的资源,而土地具有公共性,满足人民居住需求是政府的公共政策目标,这决定了房地产业的发展受到政府政策的特别影响。要使得房地产业能够健康发展,必须提出一套有效的方法,解决产业发展风险,包括住房保险问题、住房保障问题、风险分担问题等。这些问题不解决,房地产业的发展就会直接受到非市场因素的影响,成为社会性问题。
三、房地产业发展阶段和相关制度创新
关于房地产业的发展阶段,不同国家有自己的发展历程。美国印第安纳大学商学院房地产研究中心主任Jeffrey Fisher教授认为可以把美国商业房地产市场发展划分为六个阶段:区域市场阶段、区域投资者阶段;房地产投资辛迪加阶段;房地产投资基金阶段;商业房地产贷款证券化阶段;房地产投资国际化阶段;衍生房地产相关产品阶段。这一划分侧重从美国房地产业发展阶段中的一些关键事件出发,分别以产业组织、融资手段、风险分担手段和一系列的金融创新为标志。在其背后,则是美国房地产保险制度、监管制度和住房保障制度的完善,如政府成立专门的机构来实施抵押贷款证券化、政府参与建造一定的经济适用住房、实施公平住房政策等。
在日本,采取了独特的住宅金融公库模式,向普通居民提供长期低息的住宅资金为推动房地产业的发展起到了很大作用。日本的产业组织结构则是把产品开发、生产、销售看成是一个整体,以谋求提高产品的质量和生产效率,缩短交货期,并率先推行住宅产业化,大大降低成本、提高劳动生产率。
在英国,则推行了较多的房地产证券化举措,如单一资产房地产公司、单一房地产所有权信托、房地产收益凭证计划等,通过一系列创新提高了房地产品的流动性,大大提高了融资效率,促进了房地产业的发展。
结合其他相关资料的分析,如Porter(2003)、Hu Dapeng、Pennington-Cross、Anthony(2001)等关于房地产业演变的研究,可以大致归纳房地产业的发展进程:经过市场竞争,获得品牌优势;通过资金、品牌运作等实现规模化;突破区域限制,提高流动性,产业组织更优化;更充分的专业化分工和产业化运作;机构化,证券化,使资金获得更容易、更低成本,且分散风险;建立更完善的保障体系。最后,形成了一个比较成熟的房地产业。
四、成熟的房地产业特征:技术和制度
1、房地产业经营的规模化、专业化程度高
譬如,美国房地产业分工明确,有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务机构等。土地开发商负责土地开发,地块划分商负责地块的规划设计,中介经纪商负责市场销售策划,保险机构负担灾害风险、抵押信用风险,抵押服务机构则负责抵押贷款的后续管理。高度的专业化分工使每一市场参与者都具有丰富的相关专业经验和知识,而且实力雄厚(这也是专业化分工的结果),由此也促进了房地产管理和服务具有较高的效率。在美国,房地产投资高度专业化,如大型商业中心,一般都是由大型房地产公司或基金开发并持有产权,然后由商家租赁经营。至于工业地产方面,也比较多的借鉴项目开发中常用的BOT模式。另外,美国绝大多数的房地产的转让、抵押、租赁等都是通过中介服务公司实现的,这也正体现了美国房地产业成熟化、市场化。目前,美国绝大多数房地产买卖业务通过网络进行,尤其是MLS(多重上市服务系统)的完善和推广,在美国、加拿大等都已形成全国性的MLS,几乎所有的房地产经纪人员都已加入了这一网络。在住房建设方面,诸多住宅智能化技术已广泛普及。比尔・盖茨的豪宅广泛应用智能化技术实质上体现了美国房地产建设理念的一个潮流。
2、房地产证券化程度高
房地产证券化即是把房地产投资的主体从单一个体分散到证券市场,通过证券市场来筹集资金、分担风险。这大大提高了筹资效率,也降低了行业发展风险。这方面主要的工具有REITs等。房地产投资信托基金(REITs)的构想来自于共同基金(Mutual Fund),REITs的投资人覆盖了机构投资人(特别是社保基金、退休基金、养老基金和企业年金)与小额投资人(广泛参与市场的中小投资者)。投资人之所以会选择REITs,是因为REITs的高成长潜力和长期而言相对稳定的资本利得。2004年12月的统计,美国国家房地产投资信托基金协会(NAREIT)的综合REITs指数总回报率,在一年、三年、五年、十年、十五年和三十年的周期中都超过了标准普尔500指数、NASDAQ综合指数和道琼斯工业平均指数。这种证券化降低了投资风险,为房地产业的发展带来了丰富的低成本资金,促进了整个产业的发展。顺便要说明的是,当前正在延伸发展的次贷危机体现的是金融过度自由化的弊端,而房地产信贷只是被作为了一种媒质。没有房地产,金融衍生工具越来越脱媒和缺乏监管也会在其他领域掀起危机,只是由于房地产品的广泛性以及标的额大而造成了重大的影响。
3、房地产保险制度健全
保险业在美国房地产发展过程中扮演着重要角色,是房地产市场健康发展的保证,房地产市场的运作靠保险业来分散和避免风险。有关房地产的保险包括自然灾害方面的保险、建筑期保险、抵押信用担保、产权保险等。健全的保险制度分散了房地产投资风险,使房地产投资、买卖、抵押等安全可靠,房地产成为一项收益稳定、风险有保障的投资工具,这也促进了房地产业的发展。与我国的情况对比可以发现,譬如四川大地震后,诸多由于抵押、或者交易方面的风险、造成了很多纠纷。而在这些领域发展落后的现状也会影响到人们的预期,不利于人们购买房地产作长期投资,而单一的将收益到出售溢价上,使得整体风险过大。从长期来看,对产业发展的危害很大。
4、社会保障制度完善、成熟
成熟的房地产市场已发展出一套成熟、完善的社会保障制度,如新加坡的公屋制度、德国的社会福利房、住房合作社和住房储蓄体系、和我国香港的保障性住房供应体系等,都比较好了履行了社会保障职能,促进了房地产业的健康稳定发展。
(注:本文受教育部人文社会科学研究课题“基于技术和市场特征的产业组织演化和产业政策研究”基金资助,项目编号:06JC790015。)
【参考文献】
[1] 陈淮等:地产中国:引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管理出版社,2008.
[2] 张永岳等:国际房地产概论[M].上海人民出版社,2004.
[3] 王阿忠:中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究[M].中国社会科学出版社,2007.
