住房公积新政策范文1
关键词：住房公积金；房地产；市场价格
随着我国逐渐向着新常态的领域发展，房地产市场也随之产生了新的变化。而自我国2014年以来，在对于住房公积金相关出台的政策上进行多次的调整，与此同时，我国房地产市场的价格也逐渐呈现出触底后缓慢反弹的发展趋势。住房公积金新政作为我国房地产市场价格触底反弹的重要影响因素，并且住房公积金新政能够在一定的程度之内，促使我国的房地产市场价格逐渐的回温。针对于此，文章主要基于理论的角度对我国住房公积金新政给房地产市场价格带来的影响进行分析。
1我国新一轮住房公积金政策的主要内容以及特点
自从1991年上海在借鉴新加坡等地区的经验之上，首次设立住房公积金的相关制度，并且1994年，国务院要求在全国重点推动住房公积金的相关制度，并于1998年全面停止实物住房分配，从而逐渐的实行其住房分配的货币化。而我国在对于住房公积金制度方面，始终存在一定程度上的问题以及诸多制度的约束。自2014年末以来，这种状态才逐渐的被进行改变，逐渐呈现出与以往发展特征的不同之处。在2014年的前后期间，我国相关部门先后多次对住房公积金的相关政策进行了合理的调整，并且对住房公积金当中的一些收费项目进行了有效的取消，从而在很大程度上将原有的住房公积金的贷款流程进行了简化，使其清晰，很好地提升了我国住房公积金的利用效率，使其呈现出与以往不同的新内容体现，具体内容：①住房公积金不仅放宽了对其提取的诸多条件，有效的实现异地互认；②住房公积金不只是降低了人们首付款的比例要求，而且在很大程度上拓宽了使用的范围；③住房公积金有效的提升人们的贷款额度，还在一定程度上降低了整个贷款的利息。通过上述几点新内容的体现，可以很好的看出，我国在对于新一轮的住房公积金的相关政策同之前的相比，实现原来所没有的异地互认等一系列全新的变化。
2我国住房公积金新政对于房地产市场价格的影响分析
2.1住房公积金对于我国房地产市场的影响分析
（1）住房公积金新政在很大程度上为我国流动人口的购房提供了非常可靠的制度以及资金上的保障。在我国的住房公积金新政之前，很多城市对于群众贷款的条件上，都存在着要求严格的现象，从而在很大程度上影响了缴存职工，尤其针对于一些流动人口的合法权益，严重的减弱了住房公积金制度支持合理住房消费当中的重大作用。而在退出住房公积金新政以后，住房公积金真正的实现了异地互认等办理异地的贷款业务，而对于缴存职工，就可以手持就业征，向当地的住房公积金管理机构出具的缴存证明，从而在向户口所在地的住房公积金管理机构申请住房公积金，用于个人的住房贷款当中。
（2）住房公积金新政有效的降低了人们使用公积金的门槛，从而很好的提升公积金的使用效率。住房公积金新政上同住房公积金新政之前相比，将个人首套普通自住房屋的公积金贷款首付款比例下调到了20%，同比于住房公积金新政前期，更加很好的降低了人们在使用公积金的门槛，与此同时，住房公积金也能做到不用来对房屋进行购买，还可以被用来建造、大修住房等以及父母为儿女买房，并且还可以被用于重大疾病的治疗上面。而住房公积金新政主要是从两个角度来降低人们使用公积金的门槛、途径以及额度。从而在最大限度上发挥住房公积金在对于合理住房消费当中的巨大支持作用，并且很好的提升了我国公积金使用的效率。
2.2住房公积金新政以及其他一些相关的政策对于我国住宅价格上的影响分析
（1）使得住房公积金的首付款比例很好的降低，逐渐降低住房公积的使用门槛，以此扩大广大群众的购房需求。在2015年初，党中央就通知，将我国的住房公积金贷款购买个人首套普通自住房上的首付款比例下降到20%，并且于同年的8月份，我国党中央又陆续通知，对个体已经拥有一套住房并且也已经结清相关购房贷款的家庭，在此进行申请住房公积金贷款购买住房的首付比例，也由原先的30%下调到20%。党中央通过最大限度降低住房公积金的首付款比例，很好的激活并满足了我国市场当中一些潜在的购房用户的购房需求。
（2）降息等国家信贷政策向宽松的方向进行合理的调整，激励购房者的需求增多。我国相关的条例当中就曾明确的指出，真实利率是影响我国房屋价格的重要影响因素。并于2014年末，中国人民银行先后进行四次下调贷款的利率，以此降低了群众对于整个房屋住宅的购买资金成本，从而增加潜在用户购房的需求。
3结束语
我国不断的出台住房公积金相关政策，在很大程度上放宽广大群众使用住房公积金的门槛，还加强个人住房贷款资产的证券化业务的重视度，从而有效的盘活目前我国住房公积金贷款的整体资产。只有真正的加强我国住房公积金新政对于房地产市场价格上影响因素，才能够更好推动整体经济的发展进步。
参考文献：
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[5]杨翊恺.保障性住房政策对住宅房地产价格的影响分析[D].内蒙古师范大学,2012.
住房公积新政策范文2
《关于支持居民购买住房的意见》从个人住房税费、公积金贷款、二套住房、普通住房标准等方面制定了五项优惠政策，施行范围为市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，执行期限自11月15日起至2009年12月31日，期间不再下发购房优惠政策，以此激发市民购房积极性，推动楼市回暖。
新政解读
Review of New Policies
公积金贷款购房
新的购房政策在公积金贷款的最高额度、首付比例、贷款计算期限等发面给予诸多优惠：购买自住商品住房和二手住房的，商品住房公积金贷款最低首付比例下调至20%，二手住房公积金贷款最低首付比例下调至30%。在符合贷款条件的情况下，商品住房最高可贷额度由原来的30万元提高至40万元、二手住房最高可贷额度由20万元提高至25万元。公积金贷款计算期限延长至男性65周岁（原为60周岁），女性60周岁（原为55周岁）。贷款申请标准放宽至借款人及配偶在申请贷款的近6个月内连续正常缴存3个月、累计缴存6个月即可申请住房公积金贷款。
购改善性住房
11月15日青岛市召开的新闻会上首次界定改善型住房的含义，即个人转让自用并且是家庭惟一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的。“家庭惟一生活住房”以家庭为单位，除所售住房外，任何家庭成员不再拥有其他房屋所有权。如果在一年以内又购买住房的，无论其所购买的房屋是商品住房还是二手房，都可以不承担营业税及附加和个人所得税。在青岛市的房地产交易中，交易税费主要有营业税及附加（5.55%）、契税（90平方米以下为1%，90-144平方米为1.5%）、个人所得税（2%）、印花税（已暂免）等。按照新政策规定，如果卖方在一年以内又购买了住房的，则无需承担营业税及附加和个人所得税，相应地降低了购房成本。
成年子女购二套房
执行首套房贷标准
新政策规定，对一户家庭中以18周岁以上子女名义购买第二套住房的，可比照首套住房贷款政策执行。按原政策规定，家庭申请购买第二套以上住房，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。新政策将首付款比例降为20%，同时贷款利率与基准利率一致，减少了贷款利息，缓解了家庭购房的资金压力。而从年龄规定上也可看出，这对于目前购房市场中占较大比例的待婚年轻人或年轻夫妇来说是绝大的利好。
“五年房龄”降为两年
《关于支持居民购买住房的意见》规定，个人将购买超过两年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。原来规定个人将购买的住房在不足五年时间内转手交易的，按所得销售收入的全额征收营业税，超过五年的才能享受免除5.5%的营业税（如果是原房主名下惟一一套住房，将在免除营业税的基础上再免除2%的个人所得税）。而新政策将征收营业税的时间缩短了三年，促进了两年以上二手房的销售，使卖方可以节省营业税及附加。
放宽住房标准
《关于支持居民购买住房的意见》还将普通住房的建筑面积标准由120平方米调整到144平方米。对个人首次购买90平方米以上、144平方米以下普通住房的，契税税率为1.5%。而此前契税税率标准是：90平方米以下的为1%、90-120平方米为1.5%、120平方米以上为3%。新政策颁布后，下调的1.5%契税税率，对用于自住型消费的购房者有重要意义。这一政策使一些原本积压等待享受优惠的交易迅速启动，带动成交量上升，这样扩大了享受契税下调优惠政策的购房群体，鼓励有条件购房者购买改善型住房。
各方声音
Voices from All Circles
普通市民对于买房者是利好
家住重庆南路的小高今年4月份刚刚贷款20万元在田家花园买了一套价值50万元的房子，准备用于明年结婚。他告诉记者，由于买的是交易不满五年的二手住房，所以当时交了很多营业税及附加，而新政策出台前，二手住房公积金最高可贷额度为20万元，为了买这套房子，他不得不向亲戚朋友借钱凑齐30万元首付。当听到新政策出台，他也开始有了新的想法：“虽然之前买房没赶上这个好政策，但这是一个信号，我想供完这套房子就换个大点的房子，现在个人承担的税费免除了，可以省下不少钱。”
开发商感到暖意
“青岛市新出台的五项优惠政策将提升行业信心，稳定房地产交易市场，对开发商来说，新政策的出台让开发商在冬季里感到了暖意。”一位房地产开发负责人这样告诉记者。随后记者又从市南区、市北区各大楼盘了解到，获悉五项优惠政策出台之后，16日当天到各售楼处看房的市民明显增多。五项政策的出台一方面将惠及老百姓购房，另一方面对房地产行业也是很大的利好，特别是公积金贷款方面的优惠政策，将促使开发企业积极配合政策的实施，促进住房的交易量回升。尽管利好政策发挥作用还需要一个“发酵期”，但对于众多房地产商来说，充分利用好这个优惠政策来促进房子的销售，盘活青岛房地产市场，无疑是一个好机会。
房产中介冷清的局面肯定能好转
五项政策的出台，对二手房市场有很大的意义。二手房市场对缓解住房供需矛盾、平衡房地产市场的发展起到了积极作用。一直以来，二手房市场相对比较活跃，但从2005年开始，由于一手房供应量比较充足，另一方面受政策和税费的抑制，营业税达5.5%、所得税2%、契税1.5%-3%，再加上2%的中介费，已经超过了10%，而且全由买方来承担，所以二手房市场交易量不断下降。这五项优惠政策对促进二手房交易是一个很好的刺激，老百姓改善居住条件的需求会充分释放，进而促进二手房市场交易量的提升。此外，据统计，目前青岛市两年以上待售二手房的比例约占85%以上，而五年以上的待售二手房只占40%。新政策将可上市交易的商品房年限由五年调整为两年，这种‘松绑’政策使相当一部分市民在买房时可以享受到减税的优惠政策。
专家给严控的楼市“松绑”
青岛市房地产业行业协会会长林民庆表示，房地产业是国民经济的支柱性产业，也是极其敏感的产业，在当前国家局势下，国家刚刚出台了扩大内需的十条措施，青岛市此次五项购房优惠政策的出全符合国家政策精神。从这次出台的优惠政策来看，力度非常大，税费标准基本上回到了2004、2005年“国六条”、“国八条”颁布前的水平，相当于给被严控的楼市“松绑”了，对老百姓购房是利好消息，对扩大内需、保障民生、促进社会和谐具有积极的作用。但是应尽快出台一些相关配套政策和实施细则，方便老百姓买房。同时建议加强舆论引导，做好政策解读工作。
住房公积新政策范文3
关键词：住房公积金制度；英国住房保障制度；启示
中图分类号：F2 文献标识码：A 文章编号：16723198（2013）18003102
住房公积金，是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。所有在职职工每月必须按一定的比例扣除部分工资，作为单位的私人企业或政府部门也必须按职工每月工资的同样比例逐月划出相应款项，分别记于职工名下，两者统一存到银行，作为雇员或受薪者的公积金。作为一种特殊的政策性住房资金，自建立以来对中国改革传统住房分配体制、创新住房保障制度、改善城镇居民居住条件、促进房地产业繁荣发展等起到了重要推动作用，并有效地解决了部分城镇中低收入职工家庭的住房问题，成为职工改善住房条件的新型增资融资渠道。但随着中国经济的发展和社会的转型，现行的住房公积金制度已存在并突显出诸多诟病，原有的住房公积金管理中心已逐渐显现“角色僵化”、运营模式单一的弊端。由于相关法理关系的模糊性，现急需建构更高层立法支撑，并从住房公积金的本质属性出发来规范资金的运作，依此路向对当前住房公积金的管理和运营模式进行变革。
1 我国目前公积金管理运营中存在的主要问题
1.1 覆盖面不广、缴存率偏低，制度欠缺公平性
我国住房公积金目前并没有覆盖非公企业人员、私营企业人员、下岗职工、个体劳动者和自由职业者以及进城务工人员，全国有近3500万在岗职工还未参缴。同时住房公积金低息贷款优惠政策倾向于有一定支付能力的中高收入阶层，低收入家庭无从享受住房公积金低息贷款优惠，造成制度的不公平。
1.2 公积金的闲置金额高，使用效率低下
长期以来，我国的住房公积金使用效率较低下，闲置金额总量较大。如2008年度我国缴存的住房公积金的总额度为4469.48亿元，而住房公积金的提取额仅为1958.34亿元，仅2008年的闲置公积金达2511.14亿元，2008年公积金的使用效率仅为43.82%。同年累积的全国住房公积金缴存总额高达20699.78亿元。2010年，我国缴存的住房公积金总额达到2.2万亿元，而闲置的公积金高达6000亿元，照此发展趋势，专家预计到“十二五”期末，全国年结余的住房公积金额度将达到1万亿元左右。全国如此高额度的闲置住房公积金与我国目前中低收入阶层住房紧张的情况是不相符合的，因此，我国如何提高公积金的使用效率，从而有效缓解公民，尤其是大中型城市公民的住房紧张问题，是政府各个部门都应该十分重视的问题。
1.3 公积金投资效率低下，保值增值困难
按照国务院的《住房公积金管理条例》的规定，目前我国住房公积金可以通过三种方式实现增值收益：利用住房公积金的个人住房贷款、国债投资以及银行存款。然而，目前我国个人住房贷款资金的运作效率低，国债投资品种过于单一，通过银行储蓄的利率又过低，使得我国住房公积金保值增值困难。公积金采取现有的这种封闭、单一的运作方式，不仅限制了与金融资本市场的联系也无法实现资金的流动性和营利性。住房公积金保值增值困难，已成为影响我国住房公积金制度全面推行和持续发展的一大瓶颈。
1.4 管理不太规范，法制不太健全
目前的住房公积金管理机制不规范，管理制度缺乏系统化和具体化。住房公积金管理中心无法承担住房公积金运营风险。全国上万亿的住房公积金资金实际上是由各地管理中心作为商业银行的超级储户方式调度运作，但是这部分巨额资金却不在直接金融监管体系范围内。同时，针对公积金管理和运营的法制建设并不完善，没有制定出一个公积金有效管理和运营以及风险承担的责任机制和补偿机制。
2 英国公共住房政策发展历程和特点
英国经济发展得较早，住宅问题也最早出现。随着第一次工业革命的深入，特别是第一次世界大战结束后，大批人及退伍士兵进入城市，住房供需矛盾日趋严重，大部分城市居民没有住房，加上由于恶劣的住房条件导致瘟疫流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。1919年英国政府出台《住宅法》，确立了以社会住房为核心的住房政策，国家通过投资建造公共住房，并以低租金给居民的方式，对住宅市场进行干预。第二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房出现严重短缺的情况。政府以集中建设公房为重点，大力促进住宅建设，以此来增加住房供应。20世纪60年代，为保障居民的基本住房，政府更是鼓励住房协会参与到住房建设和管理，并设立了专项财政基金，以提供低廉租金住房。1979年撒切尔夫人为首的保守党执政后，为了解决政府公共部门低效率和机构臃肿等诸多问题，大力推行“私有化”政策，政府把提高住宅私有化率作为主要的住房政策目标。在20世纪90年代后期，布莱尔为首的工党在原有住房政策的基础上，继续调整和完善公共住房政策，首先是提高公共住房的质量标准，并合理确定公共住房的租金价格；其次是继续鼓励地方政府将公共住房向住房协会转移。
解决城市居民，尤其是中、低收入阶层的住房问题，一直是英国政府住房保障政策的根本目标，但是在不同的历史时期，住房保障政策的具体目标并不完全相同。从整体上看，英国的住房保障政策的改革可以简单地归纳为：从由政府直接投资建造住房发展到通过市场机制，解决住房问题，其特点主要表现为以下三个方面：
2.1 用立法推进住房保障制度的实施
英国的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法中。早在1851年英国就颁布了《劳动阶级租住公寓法》，成为最早的住房立法，随着经济时代的不断发展，住房保障制度的不断变革，英国政府陆续颁布了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等各种法规，这些法案法规为英国公共住房政策的执行提供了法律依据和有效保障，从而确保了住房政策的有效实施。
2.2 中央政府和地方政府协同调控执行
在英国的住房保障制度中，占据主导地位的仍是中央政府，但中央政府只进行适度调控；地方政府作为住房保障政策的执行者，起着直接和关键作用。中央政府和地方政府的协同调控执行主要表现在：一方面，中央政府对地方政府的住房政策的实施进行宏观调控，地方政府负责住房分配、管理和租金制定政策等方面的具体实施和执行。中央和地方两级政府之间通过调控执行相互配合，构成英国住房保障制度的主体，发挥很大的作用。
2.3 采用多种政策进行调控
英国的住房保障制度包括公共住房的财政政策和金融政策，并结合引导和管制政策，直接供应和间接补贴双管齐下。英国的金融机构比较发达，各金融机构之间有明确的分工，资金来源及用途受到严格限制。其中，参与住房抵押贷款的机构较多，如商业银行、投资银行、建筑社、住房协会以及外国金融机构。政府通过立法引导住房协会、私营公司等的住房建设和投资方向，通过行政手段赋予住房协会更多支配和管理社会分房的权利职能，另一方面又要求企业在房地产开发时须配建固定比例的保障性住房。除此之外，政府对保障性住房的质量标准和租金也有着苛刻的要求，从而保证居民的基本生活质量。
英国公共住房财政政策的基本内容为对房租进行管制、地方政府直接投资建造住房、对住房的房租和地方政府进行补贴以及针对无家可归者采取的新措施等。
3 对我国住房公积金制度发展完善的借鉴启示
3.1 加强和完善立法建设，为住房保障制度提供法律支撑
住房保障及公积金制度的完善作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支撑和保障，完善的法律体系保证是英国住房政策实施效果显著的基本原因之一。英国政府制定了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等法规，法律明确规定了公民的居住权，要求保障公民的基本居住条件。我国至今尚未制定住房保障的专门法律，由于缺乏法律的规定与约束，地方政府常常漠视住房保障，住房公积金制度也相当不完善，无论是管理上还是经营上均缺乏有效法律法规的引导和保障。国家政府有关部门应尽快根据我国国情，制定专门的住房保障法律法规，从立法层面来规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及专门管理机构的建立，有效引导和完善住房公积金的合理使用，有效指导地方政府在公民住房政策上的具体实施。在统一的住房保障法律法规的前提下，地方政府也要从当地的实际情况出发，制定地方性的住房保障法规，保障基本居住条件和质量。
3.2 加快政府职能转型，发挥政策导向作用
住房保障制度作为一项重要的社会政策，政府应当成为构建住房保障制度的主体。在我国目前的住房保障制度中，政府过分地强调市场因素，使得住房的货币化现象严重，相关部门的住房保障职能也没有完全确定起来。政府应当积极转变职能，使得住房保障制度的构建建立在市场机制的基础之上，实行住房政策的市场化，但同时政府也要积极发挥主导作用，通过公共政策引导和公共产品的供应，引导开发商投资保障性住房，来解决居民尤其是低收入者住房问题。政府应更好的发挥政策导向作用，保证我国的住房保障制度不断建设完善。
3.3 财政和金融相结合促进住房保障的实施和公积金的保值增值
英国在住房保障制度的实施中采取财政政策和金融政策相结合的方式，尤其是金融机构的发展对于改善居民生活条件和质量起到了非常大的作用。我国目前的住房保障制度主要采取财政政策，住房金融政策十分不完善。发展面向中低收入家庭的住房金融机构可以提高住房公积金的覆盖面，保障中低收入家庭的住房条件。同时，在公积金的投资运营中也要发展多种金融工具来实现基金的保值增值，而不只是限于存入银行、购买国债等。
3.4 建立多层次、覆盖面广的住房保障体系
我国居民由于收入的差异导致各自承担住房费用的能力也各不相同。我国目前针对不同层次的收入群体实行不同的住房政策。针对中低收入者政府提供廉租房、经济适用房以及公共租赁住房等多种形式，但是这些政策在实际的实施过程中发生了扭曲，导致目标群体的模糊化和不公平。制定多层次的住房保障制度并能有效实施对于解决我国不同群体的住房问题有着重要的意义。
参考文献
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住房公积新政策范文4
关键词：发展模式；金融支持；住房问题；国际经验
中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2011)10－0050－05DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.10.13
由于产业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供应的巨大需求，从而推动了土地和住房价格的上涨超越了中低收入居民家庭的住房支付能力，出现了住房问题。住房问题是一个世界性问题。从国际经验看，不同房地产业发展模式下，金融支持解决中低收入居民住房问题的方式不同。
一、金融支持中低收入者解决住房问题的国际经验
（一）美国：充分依靠市场机制运行的房地产业发展模式
美国房地产行业运行的主要特点是充分依赖市场原理，采取民间投资主导型的住宅供应体系。美国政府采取的保障中低收入者住房权益政策的指导思想是：刺激房地产业和经济的发展，鼓励公民拥有住房、改善住房结构，资助低收入者租房。主要政策有以下几点：一是政府成立专门机构实施抵押贷款证券化，降低银行的流动性风险，鼓励银行提供购房信贷；二是对购房者实行优惠税收政策；三是政府参与建造一定的经济适用房；四是实施公平住房政策，严禁歧视有色人种或穷人。
美国解决中低收入者住房问题的金融政策主要有以下几点。
1．供应环节。美国政府鼓励私人资本注入公共住房建设，进行公私合作，建立多种形式的“伙伴关系”。如实行“低收入家庭住房税收信用计划”，该计划由联邦政府财政部和税务局直接管理。银行向联邦政府购买税收信用额度，并用于低收入家庭住房的建设工程，再将所购买的税收信用额度抵税。银行在购买财政部税收信用额度时，以低于面值的价格购买，但按照面值抵税。私人银行购买的税收信用额度贷给私人房地产开发商，用于建设低收入家庭住房后才可抵税。此外，私人银行每年需向联邦政府报告投资情况及低收入家庭的入住情况。
2．消费环节。美国有发达的住房金融一级市场，并建立了住房贷款保险制度，政府积极干预住房抵押贷款证券化，支持银行为中低收入者提供住房消费信贷。首先，美国有一级市场的住房抵押贷款模式。目前，美国的住房抵押贷款种类繁多，常见形式主要有固定利率抵押贷款、浮动利率抵押贷款、联邦住房管理局担保贷款以及逆向抵押贷款①等。其次，政府和私营机构参与抵押保险担保机制。在住房抵押市场上，收入较低家庭的购房贷款和贷款占不动产比例过高的贷款通常存在较大风险。为分散风险，美国建立了别具特色的抵押保险机制。特色之一是为住房抵押信贷设立了专项的住房抵押保险，它以信用关系为保险标的，即由保险人对信用关系的一方因某种原因未能履行合同使信用关系另一方蒙受的经济损失提供经济赔偿。特色之二是美国的住房抵押保险是政府机构与私营保险机构相结合的混合模式。第三，政府积极干预住房抵押贷款证券化。实际上，美国政府解决居民住房问题的政策是从大力推行住房抵押贷款证券化起步的。美国国会在建立住房贷款证券化以后，相继制定了《房地产投资信托法》、《金融资产证券化投资信托法》等一系列与住房金融证券化有关的法律制度，以保障住房贷款证券化的顺利实施。政府国民抵押协会对房地产证券化产品实行100%保证付款担保，降低了投资风险，从而使其成为信用等级仅次于国债的第二大债券。
3．金融机构。首先是民间自发成立的住房抵押贷款机构。除存款型金融机构外，还有主要用从金融市场上吸纳长期资金来发放住房抵押贷款的抵押银行等。其次是政府发起设立的住房抵押贷款机构。联邦国民抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）是美国房产市场的中流砥柱。“两房”购买各银行和住房贷款机构的住房抵押贷款，为房产市场注入资金，供银行发放新贷款。购入房贷后，“两房”以其为基础资产发行债券，自己持有或出售，以利差方式盈利。波及全球的“次贷”危机全面爆发后，“两房”陷入危机，美国政府动用2000亿美元接管了房利美和房地美。美国房地产业运行的成功之处是带来了市场繁荣和经济增长，房地产行业已成为美国三大支柱行业之一，但其弊端是充分依靠市场机制运行易带来不稳定的住宅价格。“次贷”危机的爆发与美国房地产业的运行模式有着密切联系，危机后，美国住宅自有率大幅下降，低收入者居住环境恶化。
（二）德国：社会市场经济下的房地产业发展模式
德国实行社会市场经济。社会市场经济是根据市场经济规律进行的，并以社会因素为补充和社会保障为特征的经济制度，主张尽可能由市场力量自行调节经济活动，同时在必要情况下由国家进行某些干预。德国经济模式的这一特征，在其住房政策方面有充分体现[1]。德国解决住房问题的金融支持政策有以下几点。
1．供应环节。20世纪70年代中期以来，德国政府强调住房建设有利于创造私有财产，有利于发展经济。政府为了调动个人投资住房的积极性，调整了直接资助公益性住房建设的政策，并通过税收和信贷优惠，鼓励个人拥有住房，从而减少政府投资，最终依靠政府、机构和个人三方面力量加速解决居民住房问题。为此，政府颁布了一系列解决中低收入者住房建设问题方面的金融政策：对收入较低的购建房家庭提供优惠的长期低息贷款或补助，鼓励无房或缺房户建造住房；为缺房者提供建房资金，一次预支，分期偿还；对购建自用住房者，8年之内按月减免个人所得税；对减免税后还本付息尚有困难的低收入家庭，政府另给债务补助费等。
2．消费环节。德国中低收入家庭住房问题的解决，既得益于公营金融机构提供的低息和无息住房贷款，也得益于发达的抵押贷款市场。一是提供无息或低息住房贷款。德国的公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭提供购建住房的无息和低息住房贷款，这种贷款的偿还期为35～40年，低息贷款的年利率为1%。但20世纪70年代以后，随着住房问题的解决，无息贷款逐步被低息贷款所取代，同时利率为1%、偿还期达35～40年的优惠贷款也在不断减少。二是储蓄互助式贷款。德国的建筑协会、储蓄银行和住房互助储金信贷社发放此类性质贷款。具体做法是由居民按照合同规定连续几年存入一定数额的储蓄存款，达到一定金额后可获得贷款。此类存、贷款利率水平均较低，且不受资本市场利率变化影响。此外，政府对参加储蓄互助计划的居民实施补贴和减税。三是德国的住房抵押贷款市场相当发达，购房者可以申请不同组合的住房贷款，如20年以上的长期贷款、5～10年的中期贷款、5年以下的短期贷款等。
3．金融机构。德国金融体系是一个以股份制商业银行为主体、专业银行和其他多种金融机构并存的体系，诸如抵押银行、消费信贷银行、私人房屋建筑贷款协会、公共房屋信贷协会以及互助储金信贷社等。金融机构之间业务交叉重叠，几乎每一类金融机构都可以提供全部金融服务。德国的抵押银行已有130多年历史，专门经营利率固定的中、长期贷款的融资机构，按资金来源可分为私人抵押银行和公营抵押银行。在德国最大的公营抵押银行中，联邦政府拥有绝大部分股份，这为建造公共住房、解决低收入家庭的居住问题提供了雄厚的资本保障。在德国各种银行和金融机构所投放的长期住房贷款中，抵押银行所占份额最大。德国的建筑协会实行自定的、封闭性的经营模式，获得建筑协会的贷款前必须签订一个建筑储蓄合同，只有当储蓄人的储蓄金额达到合同金额的33%～40%，才有资格获得建筑贷款。贷款客户的存、贷款利率较低，就其性质而言，属于集体贷款，带有储蓄互质。
（三）新加坡：政府主导下的房地产业发展模式
新加坡在解决住房问题方面成绩卓著，成为亚洲各国解决住房问题的典范。新加坡发展房地产业的主要经验有：把解决住房问题作为经济发展的重要因素和提高国民凝聚力的重要手段，强调住房分配的社会公平性，实施“居者有其屋”计划；政府直接参与程度较深，创立集权式的公共住房管理模式；公共住房政策的目标群为广大中低收入阶层；中央公积金制度的社会经济地位异常突出[2]。
新加坡解决中低收入住房供给方面的金融政策主要是政府对建屋发展局建造公共住房提供贷款或拨款。住房消费金融政策主要包括中央公积金制度和住房贷款两个方面，其中中央公积金制度引人瞩目。
1．供应环节。政府肩负着为新加坡居民提供可承受住房的全部责任，所以，政府的拨款和贷款便成为公共住房建设及运行所需资金与所发放补贴的主要来源。新加坡公共住房建造的金融政策主要是通过建屋发展局①（Housing and Development Board，HDB）的资金安排来体现的。HDB已经成为新加坡最大的住房发展商和物业管理者。首先是政府拨款。政府每年都从国家预算中划拨专款用于公共住房建设，这笔拨款的主要部分拨给了HDB。其次是政府贷款融资。二十世纪90年代以来，新加坡支持公共住房建设的政府贷款分为20年期的住房开发贷款和按揭金融贷款。住房开发贷款用于开发项目及其运行，这些贷款通过出售公共住房偿还。抵押融资贷款用来提供公共住房买主的抵押贷款，买主可通过每月提取公积金偿还，按月由HDB汇集买主的分期付款偿还政府。最后政府还授权给HDB以下列方式筹措贷款资金：抵押贷款；对HDB的任一既得财产和任一可得收入，或征收合法费用，或征收平衡费用；设立和发行债券、股票、公债等。
2．消费环节。新加坡住房融资主要采取中央公积金制度，实质是政府为维护劳工和受薪者福利而推行的一种强制性储蓄制度，也是一种全民性的社会保障制度。它使政府积累了大量的住房建设资金，从而成为政府支持住房发展的主要资金来源。具体做法是：任何一名雇员或受薪者每月必须按照一定比例扣除工资，作为雇主的私人企业或政府部门也必须按一定比例逐月拿出一定款项，两者统一存到中央公积金局，作为雇员的公积金存款。
3．金融机构。新加坡中央公积金局负责统筹管理雇员的住房公积金。中央公积金局收取公积金不存入银行，直接购买国债，国家则将这些资金投入住房和城市基础设施建设。公积金的适用范围明确并且广泛，缴纳人可利用公积金买房、买保险、住院、养老等，中央公积金局除应向会员提取和向会员贷款外，还向公共建筑承包商提供建造贷款。中央公积金局主要为住房建设承包商提供两种贷款，一种是建造出租公共住房的贷款，还款期为30年；另一种是建造出售公共住房的贷款，还款期为10年。新加坡同时拥有其他种类繁多的可办理个人住房消费信贷的商业金融机构，如开发银行、邮政储蓄银行、住房储蓄银行等。
二、我国金融支持中低收入者解决住房问题的现状
（一）住房制度改革初期忽视了中低收入群体的住房问题
1998年始，我国深化了城镇住房制度改革，逐步实行住房分配货币化，提出建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系、发展住房金融、培育和规范住房交易市场。在1998年房改的纲领性文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，明确“最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买和租赁市场价的商品住房”。但1998年以来，我国实际上过度依赖了市场机制解决住房问题，并未真正建立起来“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”，而是使商品房成为城镇居民住房供应体系的主体。
当时，由于房价尚未开始快速上涨，中低收入者的住房问题不十分突出。但进入2003年，一些地区出现了住房供求的结构性矛盾较为突出、房地产价格上涨过快的现象。针对这些问题，国务院颁发了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”等重要文件，提出了在稳定住房价格的同时，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。但有关建立住房保障制度的政策措施在实际操作中没有得到很好的落实。截至2006年末，我国94%的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”仅占6%②。从住宅需求方面看，贷款、担保、税费等政策并没有向中低收入者倾斜。
2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中要求各级政府把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、作为住房制度改革的重要内容、作为政府公共服务的一项重要职责。2010年，中共中央制定的国民经济和社会发展的“十二五”规划中，明确提出“强化各级政府职责，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给”，发展保障性住房的责任主体确定为政府。2010年年末，中央经济工作会议再次明确“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任”，确定了未来房地产业的发展方向为“市场归市场，保障归保障”，保障性住房建设才引起了各级地方政府的高度重视。
（二）保障房建设融资难题有待破解
2011年，随着1000万套保障房开建，保障房建设的融资难题日益成为社会各界关注的焦点，本文就银行信贷、发行债券两条主要融资渠道分析目前我国保障房建设存在的融资难题。
1．银行信贷支持保障房建设存在的突出问题是商业性金融缺乏动力支持盈利水平低的保障房建设。由于保障性住房是为了解决中低收入居民的住房问题，其公益性与保障性特征使其不可能像普通房地产开发那样具有较高的利润水平，因而难以获得商业性金融的青睐。当前对保障性住房的信贷投入缺乏相应的信贷、税收政策支持，加之2011年始稳健货币政策的实施，银行资金紧张，保障房建设从商业银行获得信贷支持的难度加剧。
2．政府投融资平台的不规范发展，政府负债的不透明将影响保障房债券融资的有效性。截至2010年末，全国地方政府融资平台贷款余额已高达10万亿元①，地方政府已透支了未来若干年财政收入。2010年，银行业监督管理委员会已对地方政府融资平台贷款进行了清理整顿，更严厉的限制了财政收入的融资、担保行为。从实际情况看，地方政府的公益性基本建设很多都是用土地作抵押从银行融资，财政担保还有多大的操作空间值得质疑。2011年6月，发改委颁布了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确了允许规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。通知要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其它项目建设。符合条件的其他企业也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。但当前政府投融资平台管理是否透明、是否需进一步加强将是募集资金能否优先用于保障性住房建设的关键。
（二）中低收入者购房消费金融支持体系缺失
目前，我国尚无明确鼓励中低收入者拥有私人住宅的配套金融支持政策，尚未建立一个完整的保障性金融体系，仅有公积金制度这一支持政策。公积金贷款长期以来实行的是低于商业信贷的利率水平，是带有福利性质的购房金融支持政策。
实际上，我国公积金制度也并未对中低收入者购房发挥金融支持作用。我国的住房公积金制度主要是一种职工（内部缴纳人）解决住房问题的融资机制安排，能够获得这种融资机会的并非是中低收入者[3]。由于服务对象并非中低收入者，公积金制度设计中的“政府强制、单位配比、资金免税”等优惠鼓励政策不仅不能为中低收入居民提供住房保障，反而扩大了不同收入水平居民的购房差距。正如世界银行2006年的《中国经济季报》曾指出：中国城镇的住房公积金融资服务仍需改善，尤其在满足中低收入者住房需求而发展的配套融资方面措施滞后。
三、国际经验对我国的借鉴与启示
（一）制定房地产业发展整体规划
依据我国国情应充分考虑借鉴德国模式。美国经验成功的基础在于国内发达的金融市场，无论是信用担保还是债权证券化实施均蕴含着巨大的市场风险；而新加坡经验成功的基础在于高福利国家强大的税收支持和中央公积金制度，这两者目前在我国并不具有可复制性。因而，建议我国借鉴德国的发展思路，在市场机制充分发挥作用的基础上，以政策性住房为补充，解决中低收入者的住房问题。
（二）加大对保障房建设的融资支持力度
1．对银行提供税收、信贷政策，优惠支持保障房建设。如美国支持私人银行信贷投入公共租房建设的“低收入家庭住房税收信用计划”，即对保障房信贷提供一定程度的税收减免。近些年，我国财政收入增速远高于GDP和国民收入增速，税收优惠政策已有更大的操作空间。除税收优惠外，也可采用适度倾斜的专业信贷政策，对保障房贷款区别管理。
2．规范地方政府的债务管理，确保募集资金优先用于保障房建设。规范地方政府的债务管理，应规范包括投融资平台行为在内的地方政府的整体行为，建立规范的、健康的和可持续发展的地方政府投融资机制。一方面统筹考虑地方政府的资产、负债情况，把分散在各投融资平台的债权债务纳入到财政资产负债表的整体框架内，从而设立警戒线防止地方政府过度负债。另一方面对地方政府的投融资行为加强监管。当前地方政府的投融资行为几乎处于监管空白状态，应将地方政府的投融资行为纳入社会监管体系，充分发挥地方人大、审计部门的监督作用，加强对地方政府投融资行为的信息披露，确保募集资金优先用于保障房建设。同时，引导信用评级机构等中介组织对地方政府投融资平台实施信用评价和资信管理，确保地方政府信用良性发展。
3．利用公积金提供低息贷款破解公租房融资难题。各类保障房建设任务中，公租房的融资难题最突出，而公租房将是我国今后保障房建设重点。当前国内金融机构对公租房融资缺乏经验，2011年8月，为指引商业银行做好公租房金融服务工作，防范金融风险，人民银行、银行业监督管理委员会联合了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》。该通知要求“政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年”。但公租房投资回报周期长，至少需要20～30年，难以进行期限匹配，利率风险较高。针对这些特点，除银行信贷外，可借鉴新加坡经验，利用公积金为公租房提供长期建设贷款。
（三）构建中低收入者购房金融支持体系
从国际经验看，各国都有自己主导的住房消费金融模式，但几乎每个国家对中低收入者购房都实行金融支持政策。不应将中低收入居民的住房消费信贷完全交给市场进行资源配置，应制定福利性金融政策，进行资金、政策的相关倾斜。当前，我国处于不断深化市场机制改革的历史时期，三家政策性金融机构已经或正准备进行市场化改革，此时建立专门的政策性金融机构支持中低收入者购房在一定程度上是较难实现的。因而本文建议一方面完善当前的公积金制度，制定相关配套政策，让公积金的服务对象适当向中低收入者倾斜；另一方面可采取信贷、税收的优惠政策引导商业性金融支持中低收入者购房，如鼓励商业金融充分借鉴德国的“储蓄互助模式”，加大金融产品创新力度，做好金融支持中低收入居民购房服务。
参考文献：
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2009.
住房公积新政策范文5
关键词：
无论在国外还是国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。而住房公积金又是房地产经济的一个重要组成部分。本文主要从住房公积金制度的意义、住房公积金的使用情况及配合房地产市场调控的措施等方面，来阐述住房公积金在房地产经济中所发挥的作用。
一、 住房公积金的概念及意义
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它具有强制性、互助性、专用性的特点。
住房公积金有两大功能：住房保障和住房金融。住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累和周转，使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决中低收入家庭基本住房问题。
二、 住房公积金的使用
（一）、提取住房公积金
按照《住房公积金管理条例》规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在实际提取业务中，职工因该原因提取住房公积金的占了绝大比重。以徐州市为例，从2005年至今，每年职工用于住房消费提取的住房公积金额占当年提取总额的比重都在70%以上，06年和09年将近达到80%。
（二）使用住房公积金贷款
住房金融是房地产市场发展不可缺失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款又是政策性住房金融的最直接体现。
随着房地产市场的不断发展，住房公积金贷款也不断创造出历史新高，可以说，住房公积金贷款的发放额是房地产市场发展状况的晴雨表，随着房地产市场的波动而变化。由于住房公积金贷款利率明显低于各商业银行贷款利率，住房公积金贷款成为了绝大多数购房者的首选，住房公积金贷款在所有住房贷款中所占的比重也相对较大。以徐州市为例，2009年末和2010年末住房公积金贷款余额分别为64.77亿元和82.86亿元，全市个人住房贷款余额分别为127.95亿元和187.73亿元，住房公积金贷款占全市个人住房贷款余额的比重分别为50.62 %和44.14%。至10年末，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例为86.90%，职工使用住房公积金用于住房消费的使用率已经高达92.16%。
从以上各项数据可以看出，住房公积金在房地产经济的发展中发挥了重大作用，可以说是举足轻重、功不可没。
三、 住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施
（一） 扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策。
建设部、财政部、和中国人民银行于2005年颁布的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理中心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功能向中低收入职工家庭倾斜，要兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展
（二）严格执行住房公积金贷款政策，充分发挥调控作用。
科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适时进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。
在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率，减少贷次数。
在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降低贷款门槛，提高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定要规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。
住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康有序的良好发展态势。
（三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率
按照《住房公积金管理条例》第二十九条规定，住房公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于2009年10月联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，明确提出了使用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。保障性住房建设有利于缓解房地产市场供给不足导致的房价上涨，有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于解决城镇中低收入家庭住房问题，推动实现“住有所居”目标。
在二十年的发展过程中，住房公积金为解决职工住房难、推动住房货币化进程、促进住房信贷机制完善、支持国家宏观调控和住房体制改革方面发挥了重要作用。但也存在诸如缴存比例不科学、覆盖面偏低、各地发展不均衡、缴存金额巨大但金融监管力度不足等问题。在今后的工作中需要对住房公积金制度不断进行改革、完善和创新，真正发挥其在房地产市场调控和住房保障等方面的积极作用。
参考文献:
1、《住房公积金管理条例》；
2、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》
3、《房地产金融》，洪艳蓉等著，北京大学出版社；
住房公积新政策范文6
通知中称，为积极支持职工解决自住住房问题，进一步减轻职工还贷压力，推进住房公积金异地贷款政策的落实，福州住房公积金管理委员会近日下文，将于2016年3月1日起调整福州住房公积金个人贷款政策。一是调高住房公积个贷额度。双职工缴存的家庭，可最高申请80万元的住房公积金贷款，单职工可申请最高50万元的贷款，同时确定贷款最低额度为20万元。
据了解，政策调整前，夫妻双方在福州地区缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为60万元；单方缴存住房公积金的职工，个人购房贷款最高额度为45万元。
同时，开展住房公积金异地个人住房贷款业务。福州市鼓励福州户籍在福州以外的地区缴存住房公积金的职工，到福州七县（市）购买自住住房。
所谓异地住房公积金贷款，是指：福州户籍（指户口本上地址为福州市的鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区、马尾区和福清市、长乐市、闽侯县、连江县、闽清县、罗源县、永泰县）、在福州以外的地区缴存（以下简称异地缴存）住房公积金的职工在福州七县（市）购买自住住房的，按照福州住房公积金贷款政策的规定和要求，可向福州各住房公积金管理机构申请住房公积金贷款。
另外，通知中称，加强资金流动性紧张的调配和风险防控。在住房公积金个贷使用率达到90%以上时，各住房公积金管理机构可通过向当地财政、商业银行借款，试行资产证券化等方式进行融资、开展贴息贷款业务等。
按照央行的的通知，目前个人住房公积金五年期以上贷款的利率为3.25%；五年以下（含五年）的贷款利率为2.75%。
中国指数研究院的数据显示，2016年1月，福州新建商品住房均价显示为12151元/平方米。
