前言：中文期刊网精心挑选了房地产项目运作管理范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产项目运作管理范文1
希望能够使我国房地产项目管理得到逐步的完善。
关键词：房地产；项目管理；问题；措施
1.前言
对于房地产开发企业而言，房产项目管理是非常重要的方面。在前期，开发商必须正确分析经济、论证其可行性、进行市场调研、进行合理规划等，同时在后期必须进行营销
方面的策划，只有这样才能对项目进行有效管理，使制造的产品最后能够满足各方面的要求。房地产开发涉及到管理、园林、营销、金融、经济、强弱电、暖通、给排水、结构、
建筑等多个方面的专业知识。房地产项目能够成功开发并取得预期回报，必须各方面的人才共同努力，同时还需要综合能力较强的高素质管理人才，有效的控制、协调、组织开发
项目的全过程，从而使消费者的需求得到最大程度的满足，使企业盈利目标得到实现。
2.房地产项目管理含义及其原则分析
2.1房地产项目管理含义
房地产项目管理属于工程项目管理的分支，它是房地产项目管理者对系统工程的方法、理论以及观点的一种综合运用，全方位、全过程的对房地产项目的使用和建设进行综合
管理，在房地产项目上实现生产要素的优化配置，提供给用户一种优质的产品，这就是房地产项目管理的含义。房地产项目管理属于一种综合性、应用性很强的新兴学科，它具有
非常大的发展潜力。
2.2房地产项目管理原则
房地产项目管理必须遵守三项基本原则，即：成本最低原则、质量管理原则、责任对等原则等。
2.2.1成本最低原则
房地产属于暴利行业，最近有很多地区陆续有很多“地王”出现，还有很多国有企业也开始进军房地产行业，这种现象对普通大众带来了很大的影响，引起了不小的不满和恐
慌。但是，用房地产项目管理的方面对房地产成本运作进行分析，则必须坚持成本最低原则，要通过各种方式和手段使房地产成本不断降低，最终使最低目标成本的要求得以实现
。但是，节约成本不是房地产唯一需要考虑的问题，若只关注成本节省而对房产质量严重忽视，将会导致大量的不合格房产出现，对企业长远利益造成一种极大的危害。
2.2.2质量管理原则
企业生命的灵魂是质量，特别是对于房地产市场而言。“居者有其屋”是中国的一种传统观念，是社会最理想的一种状态，对于个人发展而言属于最基本的要求。但是有很多
不法商人，长期对房价进行炒卖，利用人们的朴实心态，为了更早的投入运行不断地催赶工程进度，希望尽早回收成本。但是，时间过于紧迫势必会造成对房产一些细节的忽视，
导致了房产质量较差，在很多购房者收到房子后发现了很多的质量问题。所以，对房产质量管理必须进行严格的把关，要有效的对项目管理运作进行管理和控制。
2.2.3责任
对等原则
对于房地产商而言必须坚持责任对等原则，房地产属于暴利行业，为了尽早回收资金并进行接下来的投资活动必须尽早出售房产。房地产涉及资金量非常庞大，资金回笼速度
慢。所以，为了赶进度，很多房地产商忽视了自己的生产责任，导致大量违规生产的建筑不断被制造出来，甚至很多建筑都是不合格的，对社会资源造成严重浪费。
3.我国房地产项目管理问题分析
目前，我国很多房地产开发项目没有较高的管理水平，导致项目存在前期物业管理水平差、交房时间拖后、房产质量较低等各种问题。我国房地产项目管理问题在决策期主要
表现为决策机制不够完善以及市场调查不全面，没有收集足够的信息等方面；我国房地产项目管理问题在设计时期主要表现为：对设计的忽略，只关注施工，造成成本控制的困难
；设计房产外形过于随波逐流，不能因地制宜、就地取材，使消费者需求得不到满足；我国房地产项目管理问题在实施时期主要表现在工期拖延问题上。
4.有效改善房地产项目管理的措施
当今社会，为了管理房地产必须使用现代化的管理理念，使运作过程合理化、规范化，使不合理的管理尽量避免。对于现代化的房地产市场，只有对房地产项目更好的进行管
理才能更好的适应市场要求，在巨大的竞争中占据不败之地。
4.1加大严谨的前期可行性分析
前期可行性研究包括前期对项目的产品研究和市场定位，还包括品牌战略。近年来，房地产市场竞争越来越激烈，不能单纯依靠投入的广告建设企业品牌，产品的质量和一系
列售后服务问题是成熟的消费者所注重的问题。所以，这点必须引起房地产商的意识，客观、合理的评价自己的产品，在项目前期进行充分的可行性研究，从而使产品质量得到保
证，使自身利益最大化。
4.2建立健全房地产项目管理程序
程序监督的完善与公开才能保证项目管理正常运行，使项目管理的目标得以实现。对当前各地的房地产项目进行分析发现，管理程序不规范的现象非常普遍，必须使监委会的
作用不断加强，采用第三方力量管理的方法，使自己监督自己的现象得到避免。但是，房产项目战线广、面广、点多，且它所涉及的内容非常全面，所以必须进行有效的程序管理
，按照程序适时、及时的对项目中遇到的问题进行调整，保证项目顺利进行。
4.3强化房地产合同管理意识
在前期调查研究的基础上充分的提高项目管理意识。由于当前的房地产市场没有足够的管理意识，必须积极的采取措施使管理意识得到不断的强化，让房地产企业充分认识到
项目管理的重要意义。首先，必须调整观念，充分认识到合同具备的威力和强大的强制性，通过这种方式才能将房地产合同管理意识欠佳的问题从根本上进行解决，从而使房地产
项目管理的目标得以实现。
5.小结
房地产项目开发是一项整合资源的过程。面对巨大的市场竞争，中小型房地产若想要生存并发展，则对于项目定位问题必须明确、清晰，和那些具有较强实力的施工、营销、
设计、监理、勘察等单位合作，打造优秀的房产以满足现代购房消费者需求。不仅如此，项目管理中的安全、造价、质量和进度等问题必须进行严格的控制与管理，在施工过程中
保证工程能够保质、保量并能够按时完工。（作者单位：重庆宗申天润地产有限公司）
参考文献
［1］ 莫海熙.房地产项目管理现状及对策［J］.城市建设理论研究（电子版）,2011(31).
［2］ 周芝青.我国房地产企业项目管理状况分析［J］.中国经贸,2009(12).
房地产项目运作管理范文2
1．对煤炭企业房地产项目投资法律风险的认识
煤炭企业房地产投资，是指煤炭企业将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。任何一种经济活动都存在风险，尤其是投资。房地产项目投资因为自身特点风险会更高。房地产项目由于其空间上固定，投资量大，回收期长，工期连续，使得房地产项目开发建设全过程中面对的不确定因素，产生损失的可能性比较大。无论是投资决策阶段、土地获取阶段， 建设阶段还是物业管理阶段自始至终存在着各种风险。诸如来自于国家、政府政策变化风险，房地产和相关产业潜在的市场风险、项目开发的法律风险以及各种不抗力带来的意外风险。其中法律风险是最容易控制的，同时也是最有可能发生的风险。
煤炭企业房地产项目投资法律风险，是指煤炭企业在房地产开发经营活动中的行为，出现与现行法律法规相悖并由此承担相应法律责任的可能性。
分析房地产项目投资法律风险的成因，主要来自两个方面，一是法律环境因素造成的，包括国家制定法律法规不健全，执法机关执法不严格不公正，开发建设过程中相关的相对人不诚信、违约、欺诈等等；二是企业自身因素带来的，包括管理人员法律意识不强，对法律法规和相关认知不够，经营管理很少考虑法律因素，甚至违法经营。相比较之下，企业自身因素引起的法律风险比较多。究其原因，一是企业法制建设工作比较薄弱企业管理层没有意识到法律风险防范的重要性；二是管理人员尤其是企业决策层法律风险防范意识淡薄，在房地产项目决策以及其他重大经营活动中，很少让法律工作人员参与，即使配备了法律事务人员，大多充当救火队员角色，出现各种法律纠纷问题去补救的处理为主；三是企业依法经营的意识不够，自觉或不自觉地违法经营，经常发生为了企业的利益而而故意铤而走险。
2.煤炭企业房地产项目投资法律风险的种类
煤炭企业投资房地产项目开发存在着众多法律风险，按项目投资进程可以分为四个时期的风险类型。要求企业按阶段区分识别，从而采取有效措施加以防范。
2.1房地产开发前期的法律风险
房地产开发前期涉及的法律风险主要有以下几类：五证是否办理齐全，土地出让金是否全部交清，拆迁是否做完，国家的土地政策近期有没有调整。注意考察土地的合法性和出让权限的合法性、注意查看由规划部门依据控制性详规出具的拟出让地块的规划条件和附图、注意具体出让程序中的禁止性法律规定、注意出让合同中的具体条款、征地拆迁中的法律风险。
2.2房地产建设期间的法律风险
建设工程施工合同履行的主要法律风险是房地产建设期间比较典型的法律风险，它主要包括以下几种风险：因合同签订不完善、不专业存在的法律风险；工程内容不明确及工程量变更的法律风险；签证与索赔的法律风险；工程转包、分包的法律风险；工期的法律风险；工程质量的法律风险；工程价款以及结算的法律风险及其他法律风险。建设工程施工合同履行过程中，除以上问题外，还会出现农民工工资、安全施工、环境保护、相邻关系、建筑材料采购、行政管理机关监管、内部劳动合同等问题。
2.3房地产销售阶段的法律风险
房地产销售，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房地产销售阶段的法律风险主要有：房屋质量、面积、交付期限、产权证的办理、配套的完善和贷款的办理等风险。
2.4物业管理的法律风险
物业管理的法律风险，是指物业服务企业在履行合同义务的过程中所产生并承担的潜在经济损失或者其他风险，包括生产经营损失、民事索赔与赔偿，行政与刑事处罚或制裁，企业有形与无形资产受损以及其他的损害。
3.对煤炭企业房地产项目投资法律风险的调控
3.1首先应强化投资房地产项目投资的法律风险意识
正确使用法律才能正确规避风险，应充分发挥企业法律工作人员在房地产项目开发合同管理体系中的重要作用，让企业法律工作人员参与房地产开发项目的全过程， 参与房地产开发交易，把好法律关，把好合同关，就能有效预防法律风险的产生。如果企业法律工作人员从项目的开始就能介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草，合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样强化法律风险意识的防范，才能做到准备充分，有效的防范企业法律风险。
3.2建立完善煤炭企业投资房地产项目的工作体系
从企业投资房地产项目前期的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、运作投资项目的各项工作流程等等都要规范，形成一套规范可行的体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。
3.3加强煤炭企业在房地产投资项目中的公司内部制度建设
企业高级管理人员必须改变对传统的法律风险的看法，从事后处理为主转为事前防范为主，使防范和化解法律风险变成一种常规性的管理工作。专门负责管理房地产开发项目的管理部门应制定相关制度贯通于业务与流程之中，嵌入到投资房地产项目实践中去，才能有效地防范企业可能面临的风险。
房地产项目运作管理范文3
关键词：房地产；报建流程；开发；影响
我国人口数量相对较多，如何有效的满足人们的住房需求是现阶段社会发展中的重要问题，整个房地产行业发展较为迅速，提升了我国土地资源的整体利用效率，这些房地产企业为了提升、增强自身的核心竞争能力，提升对资源的整合，对整个项目报建流程进行了系统的创新与管理，此种模式有效的提升了整个项目开发的内在效率，在根本上则提升了房地产企业的内在经济效益。对此在今后的发展中要提升对房地产项目报建流程对开发环节影响的重视，基于其存在的问题，提出科学有效的方式与策略，进而在根本上优化整体的房地产开发流程。
1 房地产项目报建流程有关问题研究背景
房地产开发是房地产行业的重要内容，具有一定的综合性因素，部分工作人员要对整个项目开发的有效性以及可行性进行系统的探究分析，对其进行系统的规划，然后再有计划地开展主要项目施工工作，在施工完成之中对相关质量问题进行系统地考量。房地产开发的内容与主要涵盖的内容与环节相对较为复杂，其整体的办理手续相对较长，对此在对其进行管理过程中，有关政府部门对于土地具有管理以及监督的责任，对于整个房地产行业起着宏观调控的作用。房地产企业在进行一些项目的开发过程中，必须要根据特定规定与流程开展报建，在其整个开发流程中始终贯穿着整个报建工作，其实际工作环境必须要通过相关部门审核批准之后才可以开展，在开展过程中也要遵循既定的法定程序。也就是说只有在政府部门审批合格之后，其一些房地产项目才可以正式开展实施，其整体的报建流程对于整个房产企业工作流程有着重要的作用，对于整个项目开展中全部资源的利用效率等因素有着直接的影响，对于整体项目的工作能力以及运作水平产生直接的作用；同时在一定程度上还影响着项目的增值效果。报建流程在开展中要保障其具体的条令清晰有效，个别项目工作要与组织有着一定的衔接，保障其整体有效性，实际审批人员要对具体的报建流程重点进行详细的掌握，房地产开发的一些企业要对具体的开发流程中的重点内容与相关项目起到足够的重视，这样可以有效的提升其整体的施工有效性，保障其整体质量，可以有效的增强其内部的核心竞争能力。对此实际的工作人员要提升对整个房地产项目报建流程的重视，基于对其的了解提出科学有效的建议。
2 房地产项目开发中报建流程现状
在整个房地产行业的发展中，不同区域范围内的市场外部环境有着不同的影响，其特定的政策因素在实践中也具有一定的区别，因为其具体的报建流程相对较为繁琐，其操作性相对较强，对此要对房地产市场进行科学的监督管理，进而保障其整体报建流程基于政府的相关政策法规开展并执行。政府部门要充分的发挥自身的内在职能，做好具体的审批工作，全面的了解报建流程中存在的各种问题。我国房地产开发的相关行政审批工作的制度以及其法律在研究中发现，房地产项目的开发与其自身的行政管理能力有着直接的关系，政府部门有着一定的监督管理责任，其要加强对房地产企业以及部门的沟通管理工作，各个企业部门之间要进行科学的协调发展，加强企业自身的运作能力，进而提升对整体的项目开发的正面影响，实际的房产开发企业要对其相关政府的的规定以及具体的审批流程进行要及时，对开发流程进行系统的优化，做好实际的管理制度的完善与改革。在对相关房地产项目报建流程开展探究分析的过程中，要基于整个开发商的视角开展，对其存在的各种问题进行系统的探究，进而制定科学的解决方案。
3 房地产项目报建流程对开发环节的影响
房地产项目开发流程对于其整个工作的开展与进度有着直接的影响。房产开发上要根据政府部门的自身监督管理有计划的开展各种实际工作，房地产企业在不同部门之间要加强对协调工作的重视，通过不同部门之间的共同开展工作与配合，及时有效的反馈各种实时信息，进而有效的完成整个工作目标。房地产开发商要对其具体的项目报建流程以及在项目开展的不同阶段的工作任务进行系统的分析，只有这样才可以有效了解、分析整个报建项目对其开发环节产生的影响。
（一）目的与意义
在对其进行分析的时候，首要明确在实际的房地产开发过程中应该遵循的相关政策法规，要对具体的行政管理部门的职责，以及各种审批流程进行系统的规划，对具体的项目报建流程明确指出，只有这样才可以保障对整个报建流程进行完善改革，了解其存在的问题与不足，确定优化路线，制定出具体的工作任务。在对其进行分析探究的过程中，要对具体的流程管理以及理论进行融合，对于开发流程的完善规划的内容与重要意义进行分析，进而对整个房地产项目开发的具体管理系统不断的完善与优化。
（二）项目开发具体流程的基本特征
第一，综合性。这是房地产项目开发的重要特征。在城市建设的发展中，房地产开发工程中的实际工作关系以及项目操作的整个程序日益复杂。其各个开发环节以及涉及的部门较为广泛，其具体的项目开发涉及到的具体土地条件、实际的规划要求以及具体的融资方式与市场情况具有所区别，对此个别开发企业要对其进行系统的调研分析，对其进行统筹规划，并在其基础之上进行各种房地产项目的开发与研究。
（二）长期性。房地产开发流程就是整个房地产项目的资本投入到其具体资本回收的整个过程。在对实际土地信息进行获取初期阶段，就要对其具体的可行性进行研究，在通过购置土地、规划设计以及具体的施工建设、竣工与验收、销售与物业管理等实际的流程的开展才可以完成整个流程，其整体工作周期流程相对较长，一些较为普通的房地产开发项目就要两年时间左右，一些大规模的则需要五年时间左右。在项目开发过程中因为相政府土地的具体规划以及相关部门之间的审批流程等因素的制s，使得整个开发流程具体的环节紧密衔接，必须要对其进行严格的实际控制，对其进行科学的管理。
（三）风险性。因为房地产开发项目流程时间相对较长，其设计面积相对较为广泛，其需求的资金投入相对较大，对此在实际的项目开发过程中会面临着各种不确定因素，对此各个房地产商在开发过程中要对整个流程中存在的各种风险问题起到足够的重视。在实际的项目开发过程中，要提升对政治环境、市场金融等相关风险的重视，要通过不同的方式对其进行科学的规避，进而提升其整体的经济效益。
4 结束语
房地产项目报建流程对于整个企业项目开发有着重要的影响，对其最终的开发效益也产生各种不同的影响，对此必须要做好相关报建流程，才可以有效的保障其最终目标的有效实现，要基于对报建流程的重点线路的了解之上，做好相关路线的改革与完善，才可以有效的缩短整体的项目报建时间，进而提升整个企业的整体的运作水平与能力，有效的增强整个企业的核心竞争能力。
参考文献
[1]方哲.房地产项目报建流程对开发环节的影响分析[J].黑龙江科技信息，2016，（15）：215.
[2]黄帅.房地产项目方案变更报建风险管理研究[D].云南大学，2016.
[3]程建军.我国房地产开发项目行政审批制度研究[D].中央民族大学，2012.
[4]栾文波.房地产开发项目管理研究[D].天津大学，2010.
房地产项目运作管理范文4
关键词：房地产企业；项目融资；资金管控；对策
中图分类号：F271 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0246-02
资金是企业生存和发展的重要资源，企业的资金管理贯穿于企业发展和经营管理的各个环节。尤其是对于房地产企业而言，作为资金密集型的企业，高效的资金管理能够充分提高资金周转速度，降低企业成本，促进房地产企业经济效益提升。房地产企业是专门从事房地产开发和经营管理活动的企业组织，房地产项目的开发具有投资规模大、投资成本高、资金周转周期长等特点。因此，房地产企业相对于其他企业组织而言，资金管理显得尤为重要，加强房地产企业的项目融资管理和资金管理与控制，对于保证房地产企业经营活动的顺利进行具有重要意义。近年来，房地产项目成为推动我国经济增长的重要项目，房地产项目的投融资问题也日益受到关注，如何加强房地产企业的融资管理，提高房地产企业资金管控水平，促进房地产企业资金管理效益的提升成为房地产企业财务管理的核心内容。研究房地产企业的项目融资和资金管理，旨在提高房地产项目的融资能力，降低房地产企业的融资成本和融资风险，提高房地产企业的资金管理水平，有效地整合房地产企业的资源，提高企业资金使用效益，实现房地产企业整体效益的最大化。
一、房地产企业在项目融资和资金管理方面存在的问题分析
1.房地产融资决策不当
在房地产项目的融资过程中，由于房地产企业缺乏科学的融资决策，造成项目融资出现融资结构不合理的情况，造成企业融资成本过高和引起债务危机的现象。房地产企业针对某一地产开发项目的投资，需要进行融资决策分析，进而确定企业的项目融资的渠道、数量、风险等要素。但是，由于房地产企业缺乏科学的决策分析流程，没有对项目融资决策进行综合的分析和评价，缺乏资深的融资顾问的参与，造成项目融资不够合理和完善，不能够满足房地产项目融资的经济性和安全性要求，造成巨大的融资成本和财务风险。另外，缺乏科学的审批流程和审批制度，也是造成房地产企业融资决策不当的重要原因。
2.房地产融资市场体系不健全，融资效率低
房地产项目在融资的过程中存在多种融资模式，但在实际的运行过程中，我国房地产企业尚未形成多元化的、完善的融资模式。各地的房地产企业的主要融资渠道是银行贷款。单一的融资模式容易造成房地产企业巨大的融资风险。在我国房地产行业的融资体系还不够健全，许多房地产企业在企业的发展过程中存在短视行为，企业过度地依赖于银行贷款，而银行贷款受到国家政策和市场环境的影响，受到宏观经济调控的影响，房地产企业的银行贷款的融资方式严重制约企业的发展。同时，由于缺乏健全的融资市场体系，房地产企业在项目开发的过程中，存在融资成本过高的风险，这严重地制约了房地产企业项目开发资金的有效筹集，给房地产企业带来巨大的财务风险和市场风险。另外，房地产项目在融资的过程中，缺乏对自身情况的分析和估算。对房地产项目的投资规模、融资方式、项目建设的数量、融资的时机等，缺乏充分的考虑，造成房地产项目开发盲目融资的现象，给房地产企业造成潜在的财务风险。
3.房地产企业内部控制水平不高
房地产项目建设是一项投资周期长、投资规模大、投资成本高、面临风险多的项目。因此，房地产企业在项目开发和经营管理的过程中面临多重风险的考验。而当前许多房地产企业由于缺乏科学的风险管理意识，在项目融资和项目资金管控方面存在严重的不足和问题，造成企业存在巨大的风险和危机。房地产企业缺乏健全的内部控制体系，对企业的财务管理风险和融资风险缺乏充分的预警、识别和应对机制。企业缺乏对融资风险和资金管理风险的重视，对变幻莫测的市场环境缺乏冷静的、科学的分析和认识。这造成房地产企业严重的财务风险隐患。最后，房地产企业缺乏健全的内部控制机构，对投资和资金缺乏有效的监督管理职能部门，造成房地产企业的风险。
4.资金管控不严和调度不合理，造成企业财务困境
在房地产企业的项目投资和开发管理过程中，资金管控水平低下，缺乏有效的资金管理制度，影响房地产项目资金管理的效率，可能导致奖金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺诈。另外，房地产企业资金调度的不合理，营运不畅，可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。
对项目建设资金的使用缺乏有效的预算管理，房地产项目资金在使用的过程中不能够按照计划进行控制，项目资金在收付过程中缺乏有力的监督和控制，严重影房地产项目开发资金的正常运转，影响和制约项目的进度和项目投资资金的周转，不利于房地产企业的财务安全，影响房地产企业的健康发展。
二、加强房地产企业项目融资和资金管控的措施建议
1.加强房地产企业融资决策分析
科学的融资决策分析，对于提高房地产企业的项目融资水平，降低融资成本和融资风险具有重要意义。房地产企业在进行房地产项目投资之后，应该进行科学的融资决策分析，探讨企业融资的方式、途径，融资成本以及存在的融资风险和债务风险等。企业应该对项目资金的筹集途径进行科学的比较分析，对企业的债务责任和融资规模以及融资期限进行综合的评价分析。从而确定企业的融资目标和融资方案。企业应该充分认识自身的融资能力，提出建设性的融资方案，充分的咨询融资顾问，降低融资风险和融资成本。
2.推进融资渠道创新，实现多元化融资
房地产企业在项目融资过程中多采用银行贷款等信贷融资方式，随着房地产行业的深入发展，例如，地产基金、地产投资专门机构、地产信托、地产专业投资银行等多途径的融资方式得到深入的发展。企业在进行项目融资中应该主动发展多元化的融资，推动房地产企业融资渠道的创新，通过多元化的融资方式，有效地降低企业的融资风险和融资成本，提高房地产企业的融资效率。其次，房地产企业可以通过股权融资的方式获得企业发展资金。房地产企业通过上市发行股票和借壳上市的方式获得资金，这是房地产企业有效的利用资本市场，获得企业发展资金的方式。再次，房地产企业可以通过发行公司债券的方式融资。房地产企业虽然可以利用银行贷款的形式解决短期的资金需求问题，但是无法满足企业长期发展的资金需求。因此，房地产企业可以发行公司债券，为企业筹得建设资金。债券融资是一项稳定的投资方式，能够有效满足公司长期发展的资金需求。债券融资能够有效地降低房地产企业对信贷融资的依赖，改善房地产企业的融资结构。房地产在融资的过程中应该合理地控制企业的资产负债率，保证良好的社会形象，稳步扩张，促进企业健康稳定发展。
3.监督资金使用过程，提高资金使用效率
通过对房地产企业的自有资金、多渠道融资筹得的资金进行合理的组织和安排，制订科学的资金使用计划，提高房地产项目的资金管理水平，加强对房地产建设资金的使用过程的监督，能够有效地提升资金使用效率，避免资金使用中存在的风险因素。在房地产项目的设计、采购、施工阶段的资金使用的过程中，房地产企业应该科学地制订资金使用计划，加强对资金过程的监督和控制，避免资金使用过程中出现浪费和流失的现象，降低资金使用的成本。另外，应该加强对项目建设资金的集中管理。房地产项目的建设资金使用主要流向工程的采购和建设成本中，因此，必须加强对工程材料采购和工程施工过程的资金使用的审批程序监督，严格控制资金的支出，保证资金合理安全的流动。房地产企业的财务部门应该制定滚动的预算计划，加强对资金使用的预算管理，确保资金的合理安全流动。最后，应该加强对项目资金的收入与支付过程的监控。针对房地产项目的运作流程，加强对关键节点的资金流动的监控，建立完善的内部控制制度，完善相关的资金审批、严格用款审批制度，有效防范资金使用风险。
4.完善资金管理制度，保障房地产项目资金安全
房地产企业在进行房地产开发的过程中，由于投资额度较大、投资周期长，项目资金管理存在一定的特殊性和复杂性。因此，必须建立完善的资金管理制度，完善项目资金的保障机制。房地产企业在进行资金管理过程中，应该采用资金集中管理的方式，建立完善的项目工程款项和工程费用的计量、审批、确认以及支付程序。完善房地产项目的资金存取、费用收付制度，加强对资金流动的审批和操作流程的规范，从而保证房地产项目的资金有效管理。提高房地产项目的财务资金计划管理水平。在房地产开发的阶段，应科学地编制项目建设资金使用计划及原材料设备等采购资金计划通过全面的年度和月底资金使用计划的编制，根据实际的工期需要和工程进度需要，科学合理地安排项目资金使用，从而实现科学的房地产项目的资金管理，提高资金管理和使用的效率，保证资金的安全性和稳定性，促进房地产企业财务管理的效率，降低房地产企业的财务风险。
资金对于资本密集型的房地产企业发展而言至关重要，关系房地产企业的投资、开发和战略发展。因此，房地产企业在进行项目立项、土地储备、房地产开发的过程中，需要大量的资金投入。房地产企业的项目融资和资金管理与控制，关系到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业应该建立科学的内部控制体系，实施多元化的融资模式，加强对融资渠道的创新，不断完善企业的财务管理制度，提高对企业资金管理和使用的监控，加强对资金使用的预算管理和内部审计，提高房地产企业的资金使用的效率，保证资金的安全性和可靠性，降低企业的财务风险，促进房地产企业健康持续发展。
参考文献：
[1] 吴国方.房地产项目融资基础模式比较分析[J].经营管理者，2011，（11）.
[2] 姚钢.浅谈新形势下的房地产项目融资渠道[J].中国科技信息，2009，（12）.
[3] 解秀丽.房地产企业加强资金管理对策初探[J].经营管理者，2011，（2）.
房地产项目运作管理范文5
关键词：房地产；建筑工程施工；注意事项
中图分类号：F287.8文献标识码：A
引言
房地产项目建筑工程建设施工应综合考虑周边环境，路网结构、水系、公建、绿地系统。遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则，以人为本，注重建筑工程建设的人性化设计，突出绿化水景与人文康体景观相结合的自然生态健康环境，体现绿色健康社区的特点。空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态。营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感。做好绿化水景环境设计，创造高品位的人居环境，使相关房地产项目成为独具魅力的园林景观花园。因此在进行房地产项目建筑工程建设施工时，应特别注意总平面布置、建筑单体布置及立面外观建设等方面。
一、总的指导思想
房地产项目建筑工程在建设施工时应对基地周边进行系统地分析，具体可概括为：区域性 、生活性、景观性、可持续性。应充分了解自身及周围环境特点，发挥景观优势，强化环境作用，提高房地产项目的品质，目标是将相关项目建设成为健康休闲的园林住宅小区。主要指导思想有三个方面：
（一）超前性
项目应具超前意识,依靠科技进步,加大科技含量,提高居住的舒适度，充分体现健康住宅的居住品味。强化温馨生活定位，为未来小区居民提供完善的服务配套设施以及优美舒适的休闲场所。
（二）生活性
项目应创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美,具有时代精神的住宅小区。注重项目运作可行性，充分挖掘项目的商业价值，从规划布局到单体类型的选型与排布应注重与当地地区气候、居住习惯相适应。
（三）可持续性
项目应强化分期发展，使项目的开发形成连动的规模效应。近期开发和远期发展相结合,从整个项目综合考虑,包括路网、市政设施等,结合项目的中心绿地采用围合式建筑布局,以利于滚动开发,分期建设，从而充分注重项目运作的可行性。
二、总平布置注意事项
房地产项目的总平布置需要在遵循原有规划划分地块的条件下，自然围合成为一个有机的整体。做到项目结构明显有机结合，从而充分显示房地产项目的高尚品质。
（一）住宅建筑布局与建设
1、板点状结合
房地产项目应为住户提供良好的生活品质框架，采用点式平面的组合，使住户拥有更多采光面和景观视野，也丰富了房地产项目的天际线及沿街景观，从而使房地产项目空间灵活，富有动态。
2、园林风格
好的房地产项目一般具有超大的中心绿化空间，通过植物的生机勃勃，绿意盎然，综合景观小品与建筑，使项目具有“绿化厅廊”的园林风格。
3、绿化贯穿
可以充分利用步行道、车行道的路边绿化及入口绿化广场及底层架空绿化将绿地连在一起，使中心绿地相互渗透贯通，形成点、线、面相结合的房地产项目绿化网络体系，同时辅以水系加以组织，形成收放有序生动活泼的水系，融于绿化网络中，最终形成绿草、水、景观小品、建筑艺术形态相融合的精品房地产项目格局。
（二）道路系统建设
1、入口及管理方式
房地产项目的入口应与小区公建配套相互联系，这样既可以丰富小区的入口形象，也方便了各组团的联系及小区配套公建资源的共享，同时使项目能满足独立的封闭管理的要求。
2、中心广场及步行系统
房地产项目中心广场与入口的公共设施结合考虑，结合水景、绿化、小品，围合成为小区的中心。地块以视野开阔的弧形绿化结合自由式的步行道，形成步行系统，为居民提供广阔的游憩空间。
（三）绿化景观系统建设
绿化景观的作用主要有两方面：一是小区周围景观的借景；二是小区内部绿化景观。绿化景观系统可以创造优美的景观视线。具体如下：
1、中心绿地
房地产项目的中心绿地应尽可能形成“绿色小区起居室”，中心绿地通过小型浅水系、步行景观带、小品、园灯等园艺设施，赋以形的意义（“厅”与“廊”）围合使项目具有雅致园林景观。
2、带形绿地
带形绿地在建设上应该闹静区分、富于对比，同是“带形”空间，商业空间规整开阔，渲染活跃的商业氛围；小区内的水系绿化走廊则曲径蜿延，流露休闲的居住气息。空间丰富、节奏感强；沿各步行水系景观主轴的空间开合有序、富于变化，节节有对景，四望有惊喜，以丰富的景观序列构成令人赏心悦目的景观长廊。
三、建筑单体建设与新材料与设备的应用
（一）建筑单体设计
房地产建设项目的单体建筑在设计与建设时应注意以下几个方面：
首先，根据市场销售的要求,设计多种不同的住宅户型，以点式平面与板式相结合。
其次，应组织内部功能空间，平面紧凑,在有限的面积内,尽可能扩大起居,适当放宽厨卫、压缩卧室面积, 以利有效组织空间。
再次，各行为空间专用性明确,根据不同要求,做到动静分离或公私分离,符合家庭行为特征。
最后，突出厨卫设计水准,合理有序地安排厨卫各项设备及设施,注意组织厨卫通风,并对有条件的卫生间适当分隔，使整个小区错落有致，富有韵律节奏。
（二）新材料与设备的应用
居住技术的科学性是为了有效的改善住宅性能, 提高居住的舒适度,应在房地产建设项目的建设施工中推广应用新技术、新材料、新工艺、新设备。
其一，墙体的填充墙应用混凝土空心砌块,承重粘土多孔砖等自重轻节约土地、节约能源的建筑材料,提高外墙的隔热、隔声性能。
其二，屋面隔热采用水泥聚苯板,挤塑泡沫板等隔热保温材料,提高居住的舒适性。屋面及厨卫防水材料采用AAP改性沥青卷材,或水泥聚合物等新型防水材料。
其三，通讯网络入户,除电话、有线电视等网络外,考虑进行家庭电脑信息网络的建设,为住户在信息高速公路的驰骋提供条件,实现足不出户而知天下事。
最后，项目应充分使用智能化管理系统,无线电防盗报警服务装置,保安人员巡更检测系统,通过计算机联接将其连成一套较为完整的管理系统。
四、案例结合
本文以南安市**房地产项目为例更好地说明房地产项目建筑工程建设施工时的相关注意事项：
（一）基地区位分析与规划条件概述
1、区位
南安市**房地产项目位于南安市江北大道北侧、湖滨南路南侧、湖滨西路东侧、纵二路西侧。地块西侧规划为商业办公用地；北侧规划为凤凰湖公园；南侧面向西溪，沿江滨路、美林大桥可达南安市中心；交通便捷配套完善，项目环境优势极为明显。
2、规划条件
规划条件规定：该地块总用地面积52719.0 M2，其中幼儿园用地面积为3780.0M2，建筑密度30.0%，绿化率25.0%，用地性质为居住用地。本项目完全按照规划行政主管部门出具的规划设计条件进行，并且充分吸取相关部门的建设性意见，在总平上作多方案的调整和优化，以达到高品位、高质量的要求。其总平面图如下：
图1.南安市**房地产项目总平面图
（二）项目在建设施工时主要注意事项
本项目地理位置突出，周围视野开阔。通过总平单体的的围合布局、立面简洁的体量变化，小区单体建筑造型强调独特的可识别性，体现小区住宅明快、简洁的色彩变化。在立面造型的设计中强调整个社区的整体风格协调的统一的同时，利用住宅平面凹凸变化来塑造形体的前后层次的变化，四个临街面的柱列充分体现了其商业的延续性。本项目的立面造型设计注重细部的刻画和比例尺度的处理，在精致典雅的新古典主义格调中，融合了欧式细腻的比例尺度，使之既新颖又具现代居住小区的韵味。外墙裙房部分采用花岗石板材，上部采用陶瓷锦砖及高级外墙漆和白色玻璃。色彩柔和典雅。整体上给人以稳重、含蓄、精致的气质来体现商业、居家的性格。
住宅利用凸窗及低窗台等来开阔住户的室内视野，彰显其风景这边独好的优越地位，利用出屋面的楼梯间、电梯间作一立面照形，结合跃层露台，使其天际线更富有变化。以简练的色彩搭配，体现其清新明快的风格。虚与实，水平与垂直等的对比手法，体现新世纪居住小区的时代气息。利用地方材料及头部部分大玻璃窗点缀，使其富有地方特色及时代感。
小结
综上，要创造布局合理、设施完善、生活方便、环境优美房地产项目，在建设及施工时注意项目的总平面布置、建筑单体布置及相关新材料与新设备应用等方面，在项目的总平布置方面需要注意住宅建筑的布局，同时还要注意道路系统与绿地系统的建设与完善等。由于本人的能力有限，一些问题需要在以后的学习及工作中进一步深入完善。
参考文献
[1] 郭建君,毛昌贤.建筑工程施工进度管理及控制措施[J]. 科技创新与应用. 2012(06)
[2] 邢广武.基于价值链的房地产开发项目质量控制研究[D]. 重庆大学 2013
[3] 杨晓冬,惠晓峰.住房政策有效性的灰色综合评价研究[J]. 中国软科学. 2012(11)
[4] 王秀荣,郑颖硕.建筑工程施工过程中的安全风险管理[J]. 河北建筑工程学院学报. 2009(01)
[5] 陈伟,包彦配.浅析房地产企业加强工程质量控制的措施[J]. 黑龙江科技信息. 2010(30)
房地产项目运作管理范文6
【关键词】房地产项目；工程造价；全过程控制
1前言
房地产项目工程造价指的是房地产开发商为所开发的项目所需要的全部工程费用。而企业开发项目所得到的利润主要来自最早房屋销售价格的增长，以及逐步扩展到物业管理所创造的经济效益。由此看来，只有在房地产开发项目中有效的控制住工程造价，才能使企业在激烈的竞争环境中取得满意的经济效益。但是，在实际的房地产开发过程中，对于工程造价的控制还没得到企业的足够重视，很多开发商只看重资金运作的投资回报，企业对工程造价的控制较落后，缺乏有效性。所以，做好房地产企业工程造价的控制工作非常重要，从经济的角度看保证了房地产能够获得最大的经济利润，下面就对房地产项目工程造价全过程控制加以论述。
2房地产项目工程造价控制存在的问题
2.1开发商对工程项目设计不够重视
经过多年房地产的发展，很多房地产的开发企业都对工程设计不够重视，例如：有些开发商完全不按照国家颁布的标准支付工程设计的费用，把工程设计费用降的很低，同时把工程设计的周期压缩的更短，使得最终设计的工程图纸质量不高，设计人员只按照自己的思路来设计，频繁变更设计方案，以上这些都给房地产项目工程造价带来较大的困难。
2.2招标方式不够合理，造价计算不科学
房地产企业通常情况下会选择邀请招标的方式进行招标工作，使得竞争力不够充足。有的房地产企业为了赶工程期，抢工程进度，企业通常选择费率招标的方式选择施工单位，误以为控制了工程的住费率就会使工程总价得到控制。有些房地产采用“议标”方式，这种方式缺点比较明显，例如：投标人在第一次报价时故意把价格抬高，存在水分较大，留出一定空间进行周旋谈判。另一个方面就是工程项目决策的失误，在企业工程项目投资前，市场调研不足，对市场的定位不够准确，把开发的建设地点选择的不够合理以及投资的设计方案不够合理等等。这些都有可能导致烂尾楼的出现，同时变相的提高了房地产项目工程造价。
2.3缺乏合同管理意识
开发企业和施工企业在合同执行时，还会遇到很多分歧的问题，例如：工程所用的材料可能出现涨价的情况，施工单位由于意见有分歧不愿再进行施工等。在现实生活中，很多开发商和施工商签订的合同文本没有借鉴标准的合同文本，造成合同有些条款不够严谨、全面，使得工程造价费用支取时存在很大的争议空间。施工方在开始施工时就找各种理由来进一步增加工程造价的成本。
3房地产项目工程造价控制措施
3.1设计阶段工程造价控制
（1）在设计招标进程中，建设单位要对投标方案进行评估比较，合理、科学的加以选择。首先要满足工程设计的要求以及国家规定的现行房地产设计标准的基础上，同时再把设计的经济性也作为评估的标准。参加评标的专家不仅要有建筑、结构的，还要有经济类的专家参与，这样可以多提出一些比较经济而且安全可行的方案。中标后，建设单位要对设计方案、工程造价控制以及工程管理和销售部门共同对中标方案提出各自的优化意见，使得设计方案更合理和经济。从而有效的控制工程造价。
（2）根据现代市场需求，规划设计和销售人员要合理的调整房屋的房型、面积和标准，运用价值工程理论使企业获得经济价值的最大化和成本的最低化。在房屋的房型方面可以保持房屋的主要功能，减少次要功能，从而降低工程的造价。
（3）在对房屋进行图纸设计时，认真实施工程造价控制措施，虽然已经有了工程造价控制的主动权，企业的监督部门还要对设计质量的评定进行监督，快速将设计工作纳入到工程监理工作中，提高设计单位的经济意识，这样更有利于进行造价控制工作。
3.2施工阶段工程造价控制
（1）技术措施控制。技术措施不仅仅可以解决施工方在施工成本管理上的技术问题，而且对施工成本管理偏差纠正也起到重要的作用。对于技术纠偏，首先要提出很多的施工技术方案，其次，对多个设计方案还要加以技术经济分析。
（2）把施工组织设计作为指导施工的文件，在满足设计要求的同时要严格执行施工组织设计规定，这样才能保证工程顺利的实施，提高工程的质量，最重要的是可以有效控制工程造价。
（3）施工管理部门要制定出资金使用的计划，对施工成本管理目标加以确定。减少施工设计变更，特殊情况必须进行修改的，应该减少变更费用。工程师要合理、科学的安排施工，加强技术创新，按照实际情况进行工程审核，反应真实工程造价。对工程支付的费用要按照合同进行支付。随时关注国家工程造价调价的动态。
3.3竣工结算阶段造价控制
（1）工程造价管理的一个重要环节就是确定合理的工程造价，按照合同约定，以工程造价管理为依据，按照竣工图结合现场签证、设计变更、隐蔽签证进行审核计算。审核时，要认真核对每一项的工程，根据实际情况，实事求是。预算人员要掌握工程量的计算规则、工程造价计算程序，从而提高工程造价计算的准确度。
（2）随时安排预算人员到施工场地了解情况，掌握工程造价的发展动态，对使用的材料进行市场调查，了解价格，确保工程造价计算的准确性。竣工结算是工程造价的最后一关，但是，在工程竣工结算中还存在很多洽商漏洞，例如：有些洽商没有施工；有些进行了洽商但是在施工时没有进行核减；有些洽商的施工量要远大于实际施工量。所以，在进行工程竣工结算时，要去现场进行核对，核算工程量，为了保证结算质量，还要认真实行工程结算复审制度以及尾款签订协议。
4结束语
目前，我国的房地产企业竞争比较激烈，房地产项目开发的目的是为获得更大的经济效益，所以，企业也在不断加强对经济活动的重视和监控。实现房地产投资效益的一个重要途径就是有效控制工程造价，保障企业的开发效益。但是，在实际的房地产开发过程中，工程造价的控制还没得到企业的足够重视，很多开发商只看重资金运作的投资回报，企业对工程造价的控制较落后，缺乏有效性。所以，房地产开发商要运用科学的技术手段和法律手段解决工程建设中存在的多种实际问题，事实证明，在其他条件一定的环境下，有效的控制工程造价、降低工程成本，是房地产企业获得最大经济效益的有效措施。把房地产工程造价控制和管理贯穿于工程建设的全过程。把房地产的设计阶段的控制作为重点，各阶段的工程造价控制能否做到最好，对企业的经济效益和社会效益有着重要意义。所以，做好房地产企业工程造价的控制工作非常重要，从经济的角度看，保证了房地产能够获得最大的经济效益。
