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房地产内控管理范文1
引言：内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物，它是各种社会经济组织对内强化管理，对外满足社会要求，以便实现组织目标的重要管理手段。与国外相比，我国企业内部控制建设起步较晚，目前还处于发展阶段。从房地产企业来说，许多企业对内部控制意识不强，管理层内控意识薄弱，相应的内控制度缺乏或不健全，企业员工更是对内部控制了解不多。房地产企业在项目开发过程中，其成本管理是伴随始终的，期间牵涉的因素也较多，可谓是多方面、多因素综合的结果。因此，成本管理本身就可以理解为一项系统工程，其控制的好与坏，直接与内控管理有密切关系。
内控管理对成本管理的必要性
企业是赢利为目的的经济组织，房地产企业也不例外。在收入不变的情况下，想要赢得利益最大化，比较有效的途经就是降低成本，通过节约开支来增加利润，而要能有效地降低成本，内控管理制度则是必不可少的。房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面，是全方位、全过程的管理活动，相对于其它行业，由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点，其成本管理就显得更加复杂。因此，建立健全房地产企业内部控制管理体系，加强和完善企业的内部控制，就显得更有必要，必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控，这是成本管理取得成功的前提，它直接关系到项目的最终赢利水平。
房地产企业在项目开发实施期间，其成本费用控制主要包括三个环节：对其事前进行规划、制定目标；事中进行监督执行，及时发现和纠本文由收集整理正偏差；事后进行评价分析，并在总结和改进基础上，修订和建立新的成本体系目标。要做好成本管理必须以内部控制为前提，其涉及的范围、内容是非常广泛的，但下面几点则是内控管理中比较重要的，它直接关系到成本控制的执行力度和成效。
一、建立现代成本费用管理理念 重视策划设计阶段
一般来说，房地产项目开发，成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等，成本管理只是停留在项目的施工阶段，对其他阶段重视不够，因此成本下降空间是十分有限的。而现代成本管理理念，更注重突出企业的整体经济效益，是积极、主动的成本管理，是项目全过程、动态的成本管理，是企业追求利润最大化的成本管理，是在保留传统成本管理理念的同时，更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。
多年来我国工程项目开发的实践表明，对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段：在房地产项目整个开发周期中，策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%～30%，但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的，占到65%～70%，因此，对房地产项目的全过程成本控制管理中，策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。在项目策划时就应该仔细研究项目方向，力求项目定位准确、方案合理；在设计阶段，应注重设计的多方案比选和优化。好的设计在满足项目定位要求的同时，应能够最大限度地节约成本。由于设计不周全、设计有缺陷引起的费用风险所占的比例是较大的，因设计错误而引起的费用增加更是不可估量。因此，在设计时期，是最应该花费更多的精力反复论证设计的科学性、合理性，尽量避免设计缺陷，减少由于设计不完善引起的额外风险。在设计阶段考虑的越周全越充分，施工期间发生工程变更的机率就会越小、所面临的风险就会越少，施工成本费用也就越容易控制。在项目开发施工阶段，通过施工技术革新，加强施工管理等措施节约开发成本的可能性也只有20%左右。尽管在施工阶段也会发生不可预见的各种风险，但通常情况下，单纯由于非设计因素发生的签证等费用，通常只占工程成本的3%左右。所以，注重策划和设计，在项目品质定位、项目设计上多下功夫，往往比施工环节更能节省成本。
二、建立一套有效的企业成本管理制度体系
企业的生产经营活动离不开制度的约束和规范。房地产企业成本管理制度体系则是针对成本费用管理而制定的一系列规章制度，以保证项目成本管理能够在合理进度、合理质量的前提下，以较低的成本完成项目开发建设。制度应力求全面具体、考虑各种可能的情况，尽量减少管理上的漏洞，同时要具有可操作性。建立成本费用业务的岗位责任制，明确各部门和岗位的具体职责、权限，用来规范职能部门和企业员工的日常工作行为，并确保成本费用业务的不相容岗位要相互分离、监督和制约。同时还应具有与规章制度相关联的操作实务指引，管理表格要有统一的模板，等等，这些都是制度体系的组成部分。项目是公司成本管理的执行主体。以项目为成本中心，相应的规章制度可以包括：《目标成本管理办法》、《工程项目目标成本编制管理办法》、《项目收入与成本费用实时监控管理办法》、《项目经济活动分析管理办法》等；在这些制度中要进一步明确成本管理组织架构、管理职责，规定目标成本编制方法、工作流程，作业操作指引；要求项目编制前期经济活动策划分析报告，合理测算预计合同总收入、预计合同总成本、预计盈亏情况等。
图1：某房地产企业成本控制组织结构图
现阶段，许多房地产企业在成本管理制度体系上还不十分健全，规章制度漏洞较多，许多条例操作性不强、有的过于死板无法适应市场环境，比较突出的有以下几方面问题：
1. 制度规定过于繁琐或过于简单
过于繁琐的成本管理制度，能够使企业少犯错误，减少经营风险，但带来的危害是工作的大量时间花费在符合制度要求的流程之中，内耗消耗大，办事效率底下，不利于企业在市场中参与竞争；相反，过于简单的管理制度，风险较大。因此，企业在制订管理制度时，应松紧结合，统筹兼顾。
2. 仅有制度，没有与之相关的操作实务指引
只有成本管理规章制度，却缺乏操作指引，带来的后果是各部门、各员工在办理具体业务时，形成的书面文件不能统一口径，部门间自成体系、员工间自成风格，给企业的资料管理方面带来很大的不便，也不利于企业的统一管理。
3. 部门职能与岗位分工不明确，界限模糊.
经常容易发生的现象是，责权利分工不明，责权利有交叉现象，或者责权利没有落到具体部门、主责部门不明确。其结果是造成部门间业务相互推诿扯皮。事实上，有些疏漏在企业的经营过程中是很难避免的，重要的是，在平时业务工作中，应注意收集这方面的信息，对不完善的、有疏漏之外应当逐步完善，逐步堵漏洞。
三、实施项目开发精细化管理，加强部门的配合力度，建立项目作业流程体系
所谓精细化管理，就是对项目开发实施全过程、无缝隙的管理，建立一个环环相扣的管理链，它强调的是一种管理意识、一种管理理念。通常地，企业的成本管理有相应的职能部门负责，但这并不等于说与其它部门就毫不相关。事实上，房地产成本管理是程序性很强的专业合作过程，是由不同专业过程迭加而成的，依赖于各部门、各环节之间密切协调与配合。遗憾的是，这种与已无关的意识在我们中间并不缺乏，有的部门或一些员工就简单的将成本管理归责于专业的职责部门，和自己没有关系。这种现象将导致各部门为了满足自己职能需要而不考虑成本因素。例如：在施工阶段，本有多种可行的技术措施，却不经比选而盲目的采用成本极高的施工方案、为了提前工期，而不顾成本盲目地增加人员设备投入、为了提高产品档次而不计成本地片面追求新技术新工艺，这都将会造成成本上的增加。因此，为了达到成本管理的目的，一个可行的办法是建立部门责任成本体系，明确专业职能部门的成本管理职责，以加强不同部门之间的合作和沟通，形成分工负责的有机协调体系；同时，建立一套适合于本公司的项目作业流程体系，加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通，使得一项业务的实行都必须有流程图作指导，并严格按流程体系进行操作；此外，还应明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。通过以上这些措施，将成本管理落到实处，同时也能规避许多潜在的风险。
图2：某房地产企业成本控制流程
四、从思想认识上加强企业每个员工的成本管理意识
意识决定行动，企业员工在做好自身本职工作同时，也应具有成本管理意识，上至经理层、下至每一个员工，要培养员工的成本意识，让每一个员工将降低成本变成一种自觉行为，积极主动地参与到节约成本的行为中来，这些都是优秀员工应具备的基础素质。事实上，要实现这一目的并不容易，平时应在企业文化建设层面上形成一个节约成本的文化氛围，教育和宣传也是不可缺少的方法之一，对那些成本意识责任感强的员工予以表扬和奖励。只有每位员工都参与到成本管理的行列中来、各位员工把成本管理变成日常工作事务，成本管理也才能真正落到实处。制度再完善、岗位职责再科学、流程体系再合理，最终都会归结于各个员工是否按律办事。
五、注重信息获取，以提高成本管理的科学合理性
企业在成本管理过程中，是离不开信息的获取的。所以，平时就要准确捕捉市场信息，及时收集有关资料，这对准确把握市场脉络，成功做好成本管理提供了可靠的依据。例如，在新项目可行性研究阶段，我们可以利用过去已建项目积累的技术经济指标，为可研测算提供有用的参考价值；在施工招投标阶段，我们可以从大量的信息中通过优化比选，选择出施工工艺先进、报价合理、资信好、技术力量雄厚的施工单位；可以利用信息管理系统加强现场签证管理；企业建立自己的材料价格信息库，就能为新项目材料价格确认提供可靠的依据，等。
房地产内控管理范文2
房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。
二、房地产公司合同管理常见的问题
（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题
目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。
（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力
在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。
（三）对合同管理缺乏正确的认识
由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。
三、完善房地产公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度
在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。
（二）设立规范的组织机构
房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。
（三）加强对合同各个环节的监督管理
房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。
1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。
2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。
3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。
房地产内控管理范文3
【关键词】房地产企业；财务内控模式；构建；研究
近年来，随着我国社会经济的快速发展和城市化建设进程的不断加快，房地产企业的发展可谓突飞猛进，目前已经上升到一个高速发展的阶段。虽然取得的成绩非常突出，但实践中我们可以看到当前的房地产企业财务内控模式有待进一步完善和规范，加强房地产企业财务内控管理势在必行。在房地产企业发展到一定阶段后，企业的资金、人员、市场等发展到了一定的规模，使得企业的机构设置、财务管理水平和人力资源的配备等方面需要进一步的发展， 以适应企业发展的需要，从严管理企业，实现管理创新，使传统的管理模式向现代企业管理过渡， 加强内部控制制度是建立现代企业制度的内在要求。 内部控制是企业进行内部管理的需要，是现代企业最重要、最关键、最基本的一项管理方式。完整而又严密的内部控制制度可以完善房地产企业的经营管理体制，可以杜绝经营管理中的各种漏洞，治理已经发生的错误与弊端，预防潜在弊病的发生，减少和避免各种不必要的财产损失。
1、当前房地产企业财务内控模式中存在的问题分析
随着社会经济的快速发展，虽然房地产企业发展比较迅猛，但由于当前我国房地产企业的财务内控研究及其实践活动仍处在一个初级、摸索阶段，房地产企业财务内控过程中难免会遇到这样那样的问题。总结之，主要表现在以下几个方面：
（1）思想上缺乏足够的重视
社会经济的发展和市场经济体制改革的不断完善，带动了房地产企业的全面发展，同时企业之间相互竞争也变得日益激烈，房地产企业财务内控业已成为当前房地产企业生存与发展的重要抓手。但实践中我们经常会看到，当前我国很多房地产企业的会计财务管理信息存在着严重的失真问题，违法乱纪行为屡见不鲜，不仅严重扰乱市场经济的正常发展秩序，而且还对房地产企业的可持续发展造成了非常严重的影响。究其原因，主要是因为房地产企业的领导及工作人员对企业财务内控管理缺乏思想上的重视，加之各项制度不完善，导致以上问题的出现。从表面上来看，企业财务内控管理应当从数据入手，属于会计人员的工作范畴，但内控决策、监督和执行三者是相互分离由相互统一的。
（2）房地产企业内控决策不合理
从实践来看，当前很多房地产企业内控决策过程中，依然存在着目标不明确、方法不科学、不细化等现象，这主要表现为房地产企业的内控过于粗放，没有明细的具体规定，尤其缺乏科学性与实践性。比如，部分房地产企业因缺乏月度工程预算管理机制，会计人员只对当月的成本进行核算，而难以对整个房地产工程项目成本进行控制和管理；部分房地产企业对自己的分公司没有设立较为明确、的考核标准、权责部分，导致分公司管理人员对整个工程项目施工过程中所消耗的材料漠不关心，以致于大量的材料被浪费掉、成本大幅度增加，这些均是内控决策不合理造成的。
（3）房地产内控管理人员的综合素质有待进一步提高
据调查显示，当前很多房地产企业财务内控管理、执行人员缺乏工作责任感，对于控制程序不够重视，经常会出现错误的判断、相互串通舞弊等行为，以致于房地产企业财务内控难以发挥作用。房地产企业财务会计管理部门是企业内控之核心，同时它也是一项非常复杂、综合性的管理工作，因此财会人员不仅要具备非常丰富的专业知识和实践经验，而且还要有较高超的企业经营管理技能。但实践中却并非如此，房地产企业内控管理人员的素质缺陷，成为制约房地产企业快速发展的主要桎梏。
2、构建房地产企业财务内控新模式的有效策略
基于以上对当前我国房地产企业财务内控模式中存在的问题分析，笔者认为要想有效的防范以上问题的出现，构建新的内控模式，就必须认真做好以下几个方面的工作：
（1）建立基于公司发展战略的内控体系
公司的内控体系只有基于公司的发展战略进行制定.才能与企业的长远发展目标趋于一致。才能按照企业的资源和开发计划进行内控体系的建设和实施.使内控体系中的组织设计、权责分工、资源的组织、资源的配置、制度的制定、流程的建立、内控的实施和反馈。都能够协调统一、系统严密。
（2）完善现有的组织结构
立足实际，设置合理的组织结构， 根据相关结构进行责任分配与授权，企业的组织结构的功能在于提供规划、执行、控制和监督活动的框架。 房地产开发企业可根据内部控制不相容岗位设计原则及开发流程需要作相因的设计，例如：总经理下设分管财务、工程、开发策划、营销的副总或承担相应职能的总会计师、总经济师、总工程师、营销总监等，总而言之做到人、财、物分管，各司其职，相互制约，采购（招标） 、付款、收款必须由两个以上部门会签，再由分管领导审批，最后由总经理审定， 为内部控制系统的运作提供合理有效的组织保证。
（3）构建健全内控信息资源渠道，执行监督检查机制
房地产财务核算业务能力水平的提高，要充分现代信息产业与通讯行业的技术手段；以实现财务核算业务与房地产信息资源的网络信息一体化，进而对房产内部资源信息实现共享，保证完善内外部信息沟通在平台上实现动态决策以及动态管理，建立键全的内控信息资源渠道。以财务管理预算审计工作为核心，实现现阶段经营战略目标有效分析和实施战略反馈；实现在地产项目全过程的资金和成本监控，并对各部门的业务范畴之内的财务活动有效进行监督检查，实现对其
财务活动的预测、控制、有效分析、及时反馈、改进实时动态机制等，施行以上部署监督职能要充分与部门的绩效考评相紧密结合。
（4）建立有效的风险评估系统
从管理风险和经营风险两个角度进行风险确认， 管理风险主要确认管理理念和经营风格对目标的影响及在机构设置、岗位分工、权责划分及人力资源政策等方面存在的潜在风险。对于房地产开发企业应分析业务流程，针对经手资金
量大和影响成本费用控制目标的机构设置、岗位分工、权责划分应充分评估风险， 是否存在一个部门或个人包办经济事项的情况和可能。 在充分评估风险的前提下，制定机构设置、岗位分工、权责划分及人力资源政策等控制措施。通过风险评估，可以找出房地产企业内部控制系统的关键点，从而来加强其内部控制系统的设计。
（5）加强财务人员素质教育，提高内控质量
随着科学技术的迅猛发展， 产业特征的变化和信息化社会的到来，对人的综合素质和理解能力、适应能力的要求越来越高，会计人员仅仅具有普通的查账本领已不适应，必须扩大知识面，提高知识水平。房地产会计人员也是如此，在新形势下， 建设项目的投资会计不仅是单纯的造价和财务收支，还涉及到工程设计、造价前期的控制阶段、工程管理等都将成为财务工作的重点， 这就要求房地产企业必须拥有素质较高、专业知识全面的财务会计人员队伍，以充分发现和揭示问题， 使内部控制名符其实地处在较高层次监督的位置上。
结语：内控管理是房地产企业管理工艺的重要内容，同时也是房地产企业财务管理工作的关键所在，对房地产企业可持续发展具有非常重要的作用，因此应当加强思想重视管理机制创新，为房地产企业探寻新的发展契机。
参考文献：
[1]刘晓红.论房地产企业财务内控模式的有效构建[J] .财经界（学术），2010（04）.
[2]周红梅.浅谈地产企业财务内控模式的构建[J].中国集体经济，2011（25）.
房地产内控管理范文4
9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，支持房地产市场的发展。
通知要点如下：1.对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；2.对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；3.在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平；4.鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放；5.开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
人民银行、银监会各级派出机构将针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求，支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度，促进当地房地产市场持续健康发展。
银监会修订《商业银行内部控制指引》
为进一步推进商业银行规范内部管理、完善内部控制，引导商业银行秉承稳健经营的理念，根据自身发展需要，科学确定内控管理重点，合理配置资源，提高内控管理的有效性，银监会深入总结近年来商业银行内部控制发展实践经验，并充分征求商业银行及社会各界意见建议，在此基础上对《商业银行内部控制指引》（以下简称《指引》）进行了修订完善，于近日。
新修订的《指引》主要从以下四个方面引导商业银行强化内控管理：
在内控评价方面，细化要求持续改进。要求商业银行建立内部控制评价制度，明确内部控制评价的实施主体、频率、内容、程序、方法和标准，强化内部控制评价结果运用，推动内控评价工作制度化、规范化，以利于促进商业银行不断改进其内控设计与运行。
在内控监督方面，建立健全长效机制。《指引》明确，商业银行应构建覆盖各级机构、各个产品、各个业务流程的监督检查体系，银监会及其派出机构通过非现场监管和现场检查等方式实施对商业银行内部控制的持续监管，强调发挥内外部监督合力。
房地产内控管理范文5
【关键词】内控；管理；财务
财务内控体系应该在国家法律层面之上予以按照本公司本行业的特点制定，房地产企业的财务内控体系由多项制度组成，一般会包含：按揭管理、备用金管理、财务报告管理、财务报销规范化管理、财务管理奖罚、票据管理、融资管理、收款管理、资金管理、银行账户管理等。以下针对房地产企业财务管理比较重要的，而且与其他行业区别比较大的按揭管理、收款管理、资金管理、银行账户管理、财务报销规范化管理进行说明。对于实际性的管理要求和具体的对策提供探讨，对于公司如何全面地建立企业财务内控管理体系构筑对策。
一、按揭管理主要情况
客户以所够商品房做抵押并由公司提供阶段性担保的个人商品房贷款，就是按揭款的范围。按揭工作一般都会涉及项目总经理、财务、按揭专员和营销部四个主体，分别在各个岗位按照公司内部的流程帮助客户办理按揭。
对于其他事项一般要做出约定：1.按揭办理费用处理，协助客户办理交纳预抵押证所需费用。2.根据按揭银行具体要求准备资料，和审核条件。3.若客户在付清首期款后未按相关合同约定办妥按揭手续的，由营销部负责催请客户尽快办理，并按照合同规定执行。
按揭贷款保证金的管理：1.一般根据与按揭合作银行签署《银行按揭业务合作书》要求缴纳保证金。2.购房人房产证办理并完成抵押登记后，他项权利解除，由财务人员携相关证明到按揭银行办理按揭保证金退回事宜。3.购房人如不履行还贷义务，则由公司承担连带担保责任，代购房人垫付应还借款，按揭银行从保证金账户中直接扣取购房人所欠借款和违约金。4.保证金的追偿由营销部负责催办，限定日期办理不及时的，由公司法务进入法律程序。
二、收款管理主要情况
房地产企业的收款主要为销售收款，收款内容有：以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的认筹金、定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。所有销售收款均由财务部门的收银员负责办理，任何其他人员不得代办经办。每日应规定核对收款记录，并编制收款统计表，报送相关部门。
销售收款过程中财务人员的操作，应该特殊规定出规范要求，因为销售收款涉及的类型较多，而且之间存在转换的情况存在。1.首次办卡，为了蓄客采用的营销手段，这里的办卡会签订办卡协议并且收取部分费用的，财务不仅需要核对办卡人身份，还需要核对享受的营销优惠比例。2.（升级）选房，一般是从办卡的客户中进行的升级办卡业务，也是正式销售的手段。同样需要财务参与，并且核对要求和款项。3.认购（定金），客户在这个阶段订购具体房源，并且缴纳一定的定金。4.签约（购房），正式办理购房合同，并且缴纳首付房款办理按揭等。5.交房（确认收入），营销组织交房手续，财务需要开据正规发票，并且代收代付契税和维修基金等。另外，还有一些特殊业务，如退房、换房、换名、退卡、退升级和面积补差也都需要详细的进行补充规定。
三、资金管理主要情况
资金管理一般为资金调拨和支付、现金和银行存款管理，适用对象为整个公司或者集团型的公司。
这部分强调的是岗位分工及授权批准，控制点为金额大小和时间。以下已集团公司为背景概况几点：
1.资金调拨
规定资金的运筹由财务统一调度和使用，资金集中上划集团资金归集账户，各公司日常营运资金金额，由集团财务按预算进行核定金额，规定次日上划集团资金归集转户具体金额。对于需要调拨资金的，应涉及相关流程审批等。
2.银行资金
银行放款和还款各公司在使用银行借款资金和归还银行贷款时，均需要内部流程审批，并且规定授权范围。
3.现金管理
对于日常零星支出金额多大的或者什么类型的进行规定，使用现金，其他一律不准。所有现金收入款项都应于当日如数存入银行，不准坐支，并且规定特殊节假日情况等。现金开支应确定库存现金限额，超过限额存入银行，如追加应履行相关手续。现金如果发生被抢或偷的情况，责任应有警方鉴定。其他特殊情况也应详细规范。
4.银行存款管理
银行的账户管理，办理结算业务、资金信贷和现金收付而在相应金融机构开设的基本账户、一般结算账户和专用账户。银行账户应集中控制、分类管理、具体相关岗位负责办理公司银行账户的开立、撤销程序。日常账户的管理，包括定期核对、编制银行存款余额调节表、取得银行凭证等。
四、银行账户管理主要情况
1.银行账户管理信息库
需要有专人对公司开立和使用银行账户纳入银行账户管理信息范围，应该包含户名全称、开户银行全称、银行账号、币种、账户类别（基本户、一般户、临时户等）、账户用途（综合性、一般性账户、资本金账户等）、开户日期、账户变更日期、销户日期、网银（U盾数量、权限、保管人）、账户管控部门、财务专用章全称、法人章名称。
2.其他项目
规定岗位及时收集和更新信息库的内容和记录，保证及时全面的反映公司银行账户的真实情况，并定期与各账户管理公司对数据记录进行全面的核对和清理，严禁“账外账户”。严禁违反多头开户，严禁出租、出借和转让银行账户；公司其他部门一律不准开立银行账户；预留印鉴章、网银U盾锁的物理存放安全，密码的保管等。
3.用途分类
（1）综合性账户可用于缴税、工资薪金及日常经营费用支出等；一般综合性账户为基本户，特殊情况下需要相关程序或岗位人员审批；
（2）一般账户用于核算各公司经营性业务收支，专户专用；
（3）监管账户用于房地产管理局监管资金账户；
（4）外债类账户用于公司对外借款、融资等；
（5）资本金账户用于投资入股、验资等；
（6）其他类主要用于上述以外业务，需要单独经审批程序。
五、财务报销规范管理主要情况
一般财务报销内容主要有差旅费的报销、招待费用报销、办公费采购报销、资料印刷制作费的报销、会议培训费报销。
差旅费的报销要求，员工出差期间、不分职位和地区，一律以行政规定的限额内据实报销，并且报销的主要包含：交通费用票据、伙食费补助、交通补助费用、住宿费、出差期间发生的共同费用、驾驶员报销费用、其他费用。
业务招待费报销应有事先申请，并经过公司相应部门负责人批准后方可招待，招待的标准应按照行政的规定执行，不得超标准。
办公费采购报销原则上由集团统一采购，统一办理，统一报销。各公司项目上用工作需要应在当地采购时，应向行政部门提出采购申请，报销反馈到行政部门管理。
资料印刷制作费是为工作现场需要所购买的资料复印（销售部门发生较多）、打印发生的费用。报销时需提供签订合同原件，并出具验收的入库单据和合格确认的证明票据。
会议培训费分为因公需要参加培训和集团战略要求外派学习，都应取得参与许可，费用标准按照行政的规定执行。
另外，针对所有的费用报销，要求报销发票抬头必须与报销内容一致，经办人员应于事项结束后5日内主动到财务部门报账，超过30日如无特殊原因，财务拒绝报销。如遇到年末报销，报销单据报送时间为12月20日，否则造成跨年报销。
六、总结
房地产财务内控体系是为了不断提高资金的利用效果，促进房地产业的发展，实现经营目标和资金积累，所构建的完整的财务内控模式。财务内部控制要求较细，直接涉及资金的收付，应考虑具体实际操作情况，如上述介绍的房地产企业，因行业的不同，财务的控制点存在与生产型企业很大差异。并且财务内控如形成体系，需要责任到岗位，细则配合规定，逐渐的形成一个体系化。从企业长远发展意义来看，这种体系的建立，是企业长期良性运行的有效保证，对于房地产行业深化改革、改善管理、提高效益和加强廉政建设等方面的责任更加重大，有着更加重要的现实意义。
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房地产内控管理范文6
关键词：财务管理 内控管理体系 构建策略
企业在经营和发展过程中，为了保证财产安全，健全和完善企业财务内部控制管理体系十分有必要，对企业提升会计信息质量、有效落实内部规章制度具有深远影响。企业财务内部控制管理体系是企业管理工作中不可或缺的组成部分，主要是指企业通过一系列内部财务会计政策以及其他方法，确保企业在经营过程中资金得到充分安全保障。但是从企业财务内部控制管理体系构建现状看，多数企业财务内部控制中存在一系列问题，在不同程度上威胁着企业财产安全，由此，加强企业财务内控管理体系的构建是必然选择，只有这样，才能最大程度确保企业财务资金安全，财务活动有章可循。
一、企业财务内控管理概述
企业生产经营活动中，由于受到市场以及内部管理等各种客观因素影响，财务活动可能会出现一系列问题，造成资金的配置不合理，影响企业内部流动资金安全。构建企业财务内控管理体系，主要是对内部财务结构进行优化，确保企业内部财务活动能够有序开展，遵循企业既定战略目标。此外，对于企业内部资源配置的合理性有着较为深远的影响。通过构建企业财务内控管理体系，财务管理人员能够更为客观清晰地落实职责，提升财务内控管理工作水平，全面增强企业内部管理人员以及下属员工对财务内控管理工作的认知和重视，提升企业财务内控管理成效。
企业的经营目标是为了谋求更大的利益和长远的发展，在这个过程中首要的是保证资金链的安全，构建企业财务内控管理体系，不仅可以完善企业财务内控制度，实现科学化的财务管理，还可以实现企业内部各个部门之间的相互制约、相互促进和协同，调动员工工作积极性，营造良好的工作氛围。所以，企业为了谋求长远的发展，只有构建财务内部控制管理体系，才能最大程度上降低财务风险，管理工作朝着更加严密科学的方向发展，提升财务报表等信息的真实准确性。
二、构建财务内控管理体系的目的
企业谋求健康长远的发展，不仅需要依靠管理者的科学化管理，同时需要健全和完善相应的内部管理制度，确保企业内部管理活动能够有章可循。而建立财务内控管理体系，一方面有助于为企业管理者决策提供依据，另一方面有助于提升企业经营效益，促使企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，占据更大的市场份额。由此看来构建企业财务内控管理体系，主要目的是促使企业谋求更大的经济效益，来支持企业长远发展。
首先，构建企业财务内控管理体系，促使国家法律和政策有效落实。企业在经营和发展过程中，遵循国家制定的政策和法规，需要通过财务内控管理体系得以实现，所以，企业应加强企业政策法规的落实，从实际情况出发，健全和完善相应的财务内控管理体系，保证国家法律政策的有效落实。
其次，保证企业内部财产安全。企业在构建财务内控管理体系过程中，首先应确保这一体系在实际应用中能够对财务活动进行监督和管理，各个部门之间协同合作，合理配置资源，规避企业财务活动造成的资金浪费。与此同时，财务内控管理体系的构建，在一定程度上降低企业内部管理者、的现象，更好地保证企业财产安全。
再次，提升财务信息质量。企业财务内控管理体系构建，确保企业财务信息质量真实准确，能够为企业管理者决策提供合理的财务会计信息，提升决策科学性，增强企业经营效益。其次，在构建财务内控管理体系时，应结合企业实际经营状况，遵循相应规范，防止错误的产生，最大程度提升财务会计信息质量，为管理者决策提供科学合理的依据。
最后，对会计信息的实时监督。对企业会计的监督主要是指对财务活动开展情况进行监督，实现企业会计监督需要在财务内控管理体系上开展。由此，为了保证对会计信息的实时监督，应构建企业财务内控管理体系，使监督活动有章可循，最大程度保证会计监督管理工作有效开展，对于财务活动中存在的问题及时发现和处理，规避潜在的安全风险。
三、企业财务内控管理现状
（一）企业财务内控管理理论基础薄弱
由于我国财务内控管理体系构建理论基础薄弱，大多是借鉴西方欧美等国家的企业财务内控管理体系，以致于未能充分结合我国企业实际经营情况，缺乏有效的创新，促使企业财务内控管理理论本土化，由此导致西方的财务内控管理理论和经验无法在我国取得同样的效果。与此同时，我国的大多数企业管理者对于财务内控管理的认知水平较低，重视程度低，更加侧重在生产经营方面，以致于企业在经营过程中，误认为财务内控属于财务部门的日常管理工作，后续工作未能有序开展。
（二）财务内控管理中风险防范意识匮乏
企业财务内控管理体系的构建，主要工作内容是对财务活动进行控制，规避财务风险，提升财务会计信息质量，为企业管理者决策提供科学合理的依据，但是从我国企业财务内控管理工作开展现状看，难以有效防范企业财务风险以及落实财务风险控制措施。在对企业财务经济活动策划过程中，难以结合市场实际情况，准确预估其中潜在的财务风险，进而制定合理的财务风险防范措施，确保企业经营决策的有效执行。
（三）企业财务内控体系不科学
目前，很多企业财务内控体系构建不科学，致使财务内控管理体系缺乏系统性，内容过于片面，难以充分满足企业内部财务活动的管理需求，同时对于企业内部各个部门之间的协同合作存在着不同程度的阻碍，缺乏对企业经营活动有序开展起到辅助的作用，财务内控工作的全面性难以体现。
四、构建企业财务内控管理体系的策略
（一）提升财务队伍专业素质
提升企业财务队伍整体专业素质，首先需要提升内部管理人员以及基层工作者对内控管理的认知水平，强化工作人员的知识储备，为企业财务内控管理体系构建奠定基础。企业在内部开展财务内控管理内容的宣传以及培训，加强员工之间的交流，使员工在工作过程中不断提升自身专业素质，更全面地了解企业财务内控管理的重要性，积极承担在构建企业财务内控管理体系过程中的自身职责。对相关财务内控管理人员进行定期的培训和素质考核，结合财务人员自身认知水平，有针对性地开展职业教育，进而促进财务工作人员综合素质全面发展，不断提升自身专业水平，适应财务内部管理的职责需求。此外，可以制定相应的惩处制度，调动财务工作人员的工作积极性，提升工作效率。
（二）健全和完善企业内部管理制度
企业内部管理制度是保证财务内控管理体系的前提条件，为了更好地执行每一项财务管理措施，首先，应保证部门之间职务的独立性，确保财务工作合理分工配置，落实岗位职责，财务管理工作有序开展。诸如在收集和整理财务会计信息时，不仅需要填制相应单据，同时需要由专门的审核人员再次检查，最后才可以交给财务管理人员。对于企业财务资金管理业务，由不同部门的工作人员进行管理，能够实现部门之间相互制约、相互协作的目的，最大程度规避财务风险的发生。而在财务管理人员选拔时，需要严格遵循选拔流程和标准，选择专业素质更强的会计人员，无论是专业能力还是思想状态，均符合企业财务管理需求，并定期开展培训和考核，提高财务人员的工作积极性，提升财务管理质量。
（三）加强企业财务内部监督力度
加强企业财务内部监督力度，主要是对财务内控管理体系构建是否科学、合理进行监督，结合企业既定战略目标，健全和完善相应的财务内部控制管理制度，企业在日常经营活动开展中，实时进行监督，能够及时发现其中存在的问题，予以解决，同时能够充分调动员工积极性，进一步提升企业财务内控管理工作有序开展。
五、结论
企业财务内控管理工作关乎企业资金安全，对未来发展有着深远的影响，无论是企业管理者还是基层员工，都要积极参与其中，提升对财务内控管理体系构建的认知水平。构建企业财务内控管理体系，首先需要提升企业决策人员对财务管理的重视程度，确保财务管理人员的工作职责得到广泛认同，并充分发挥财务内控监督的作用，调动员工工作积极性，参与其中；其次，企业应健全和完善财务管理制度，确保财务管理体系构建工作有章可循，财务工作人员在进行相应会计信息核算后，严格遵循财务管理标准和流程，由专门的工作人员进行再次检查，核对会计信息真实、准确程度。由此，才能保证企业日常经营活动有序开展，谋求更长远的利益。X
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