房地产进度管理范文1
关键词：房地产;施工进度;制约因素;管理措施
1序言
房地产项目的工期对整个建筑工程项目是相当重要的，为了确保房地产项目的施工进度，应该采用严谨科学的管理模式对施工进度进行有效的管控。由于在建筑施工过程中会出现大量的因素制约施工的整体进度，房地产项目大多处在较为繁华的区域，除了常见的因素之外，通常还要考虑交通、客流量、施工场地狭小等多种新的制约条件和因素。因此，在进行项目实施过程之前，相关人员就应该制定详细的施工进度计划方案，对于施工过程中出现的问题应该进行及时的管理控制，从而确保房地产项目能够按时保质的完成。
2施工进度的制约因素
2.1人力资源
由于项目的施工人员自身的原因，通常会出现回家探亲的情况，还有施工的环境比较恶劣，导致施工人员的积极性降低，都会导致工程施工的进度比较缓慢；因此，在进行人力资源管理过程中，应该保证配有较为有经验的管理人员以及出色的管理团队，从而确保项目在施工过程中能够对资源进行合理的分配，确保施工的整体进度，调动施工人员整体的积极性。管理人员还应该做好施工单位和监理单位之间良好的交流和沟通，正确处理个单位之间联系，从而确保工程的顺利开展，为项目保证人力资源的充分性，从而保证施工的进度。
2.2施工现场环境
由于房地产的周围建筑群较多，市政设施也比较密集，从而出现道路的拥挤状况，导致施工中材料的运输出现问题。在进行基础施工过程中，降水及土方的开挖时都需要对周围的建筑进行及时的监测和勘查，并采取对应的措施进行处理。相关人员应该保证材料尽可能的提前进场，考虑到商品混凝土运输会面临交通高峰，并且采用先进设施和科学的管理，保证施工的连续性。
2.3资金物料
房地产的投入相对来说比较大，如果没有充足的资金支撑通常会影响项目的施工进度。作为房地产项目开发周期比较长，变动因素比较多，并且物价也会随时发生变化，因此投资方需要储存备用资金。对于定制的材料，应该做好预先的定制，避免出要进行安装时缺少货物，从而影响项目的施工进度。
3施工进度计划安排以及管理措施
3.1施工进度计划安排
在房地产项目工程开工之前，需要保证施工人员按照施工图纸进行各部分工程的划分。针对每个分部工程进行合理的进度安排，其安排的方式应尽可能的符合实际的现场施工。在确保施工质量的前提之下，对分部工程的进度进行合理的安排，通常是每个工序的流水作业，在形成流水作业后可以在很大的程度上确保了工程项目的进度。施工人员应该按照施工图纸进行进度计划安排，当安排完成之后，就需要施工人员按照对应的施工计划进行严格施工，从而确保实际工程的施工进度能够满足计划方案中的施工进度。
3.2施工进度管理的措施
①管理人员应该健全相关的管理制度和措施，应该按照提前制定的计划对施工进度进行严格的控制，对于不能够按照提前制定的计划方案进行的工作应该对其进行相应的处罚措施，从而加快工程的施工进度，保证工程中的工序能够落实到位。当在工程中出现不能够避免的外力影响的情况下，工作人员应该尽可能的做好工作的预判，从而减少由于外界因素导致工期延缓的状况出现。②工作人员应该做好工程项目工序的安排，保证其能够合理和科学的进行。在每道工序施工的过程中，应该按照施工的计划方案进行，从而保证工序施工的进度，合理的对人员和机械进行安排和掌握。在每道工序进行施工的时候都要做好施工准备工作，对每到工序需要的材料、人员、设备都要进行提前安排，从而更有效的安排好施工工序，节约施工的时间，确保工程的施工进度。③在开始每道工序施工之前，工作人员应该制定好相应的预防措施，并且应该做好困难的准备，对于器具、材料以及电等辅助施工项目都要做好预防措施和备用方案。当出现意外的情况和事故的时候，工作人员能够有效的对现场进行保护，从而更好的完成工程中接下来的任务和工作，保证工程项目的进度计划不会被延迟。
4结束语
房地产项目项目的进度管理是促进着筑企业管理理念的更新，随着建筑行业的不断发展和进步，市场的竞争变得如此的激烈。为了保证建筑企业本身的竞争力，只能不断的加强管理力度，从而健全和建立完整的管理制度和措施，能够严格的按照工程项目的进度计划进行施工，保证工程项目的进度计划。施工目标成本的实现对于企业的盈利还是比较好的，可以加大建筑企业自己的竞争实力，使得建筑企业在日益激烈的市场竞争中获得一席之地。
参考文献
[1]杨劲.工程建设进度控制[M].中国建筑出版社，2002.
房地产进度管理范文2
【关键词】土建施工；进度控制；管理措施
1、土建施工进度控制与管理的主要内容
1.1编制施工进度控制细则
房地产土建工程施工进度控制工作细则是由进度控制部门工程部编制的，该工作由建设单位、监理单位、施工单位共同实施。作为一种监理业务文件由建设工程监理规划负责指导工作更具有操作性和实施性。概括起来，其主要内容包括：施工进度控制的深度和主要工作内容；施工进度控制目标分解图；各项工作的流程及时间安排；进度控制人员的职责分工；进度控制的具体措施（包括技术措施、组织措施、合同措施和经济措施等）；进度控制的方法（数据采集方式、进度检查周期、统计分析方法和进度报表格式等），施工进度控制风险分析和目标实现等。
1.2编制施工进度计划
为了确保能按期完成建设工程的施工任务，承包单位制定的施工进度计划必须提交监理工程师审核。对于大型建设工程来说，通常具有施工工期长、单位工程较多等特点，如果缺乏一个总承包单位对全部工程负责，却又采取分期分批发包时，施工总进度计划就需要由监理工程师编制；如果建设工程是由若干个承包单位共同承包的话，施工总进度计划也有必要由监理工程师负责编制。当建设工程有总承包单位时，其施工总进度计划只需提交监理工程师进行审核即可。而对于单位工程施工进度计划来说，监理工程师不需要进行编制，只需负责审核工作即可。
1.3审核施工进度计划
概括来说，施工进度计划审核的主要内容包括：是否以工程项目建设总建设总进度计划中分目标和总目标的要求为依据安排进度，并与施工合同中规定的开工、竣工日期相符合；是否遗漏了施工总进度计划中的项目，分期施工是否满足配套动用的要求和分批动用的需要；是否根据施工工艺的要求进行安排施工顺序。生产要素的供应计划包括材料、劳动力、构配件、施工机具、设备及水、电等是否能确保施工进度计划的实现，计划供应能否在需求高峰期得到满足、供应是否均衡；在施工进度计划中能否合理明确地安排业主负责提供的施工条件（包括施工图纸、资金、采供的物资、施工场地等），是否有造成因业业主违约而导致工程延期和费用索赔的可能存在。
2、房地产土建施工中进度控制与管理的主要措施
2.1重视施工准备，合理安排资源
建筑工程施工准备是施工建设极为重要的组成部分，要想在工程建设中加强工程项目进度控制，就必须要对工程项目准备高度重视，做好施工前准备。对于可能出现的各种情况进行合理预计，做好拟建工程建设目标、施工方案和资源供应的选择，统筹考虑建筑空间的布置，合理时间安排等诸多方面，在施工前认真做好物资准备、施工现场准备、技术准备、劳动组织准备等工作。
2.2精选项目部，加强整体管理
一个建设项目因为其复杂性和唯一性，我们在实际建筑项目实施过程中始终会面临着各种各样的挑战、冲突，问题也是多种多样，这就会给我们的项目部经理带来巨大挑战。因此，选拔一名称职、高效的项目经理就成为所有问题必须要首先解决的一个。项目经理应具备多种能力，包括领导能力、组建项目团队能力、技术能力、解决危机能力，以及在项目建设出现瓶颈时的创新创业能力、分配获得各种建筑资源的能力。
2.3进度控制，确保顺利
对工程科学控制，我们应该采取诸如组织、技术、管理、经济等多方面措施，保证工程进行顺利。组织上，要做到对项目管理组织体系的充分重视，要把这套体系加以完善健全，在我们整个的项目组织结构中选择符合进度控制岗位资格的工作部门和专业人才负责进度控制工作，论证分析进度目标、编制进度计划，对于进度计划的执行情况做一个定期跟踪。管理上，要做到理顺组织，善于运用管理中的各种思想、方法手段来进行更加科学、严谨、有效的管理。经济上，资源需求计划的编制要与进度计划的编制相适应，合理规划好资金需求计划和人力、物力等其他资源需求计划，用它来反映工程实施各时段所需经济资源。技术方面，工程设计的前期，特别是在工程设计方案评审和选用的关键时期，要做好对工程进度与设计技术关系的分析比较工作。
3、案例分析
某小区包含4个组团，其中一个组团占地面积为37255平方米，建筑面积49500平方米，建筑密度37.5%，建筑容积率1.97，另外还有240个停车位。该组团包括8栋小高层住宅，1栋地下车库。该小区于2009年9月20日年开工，原计划2011年10月20日竣工，实际于2011年12月20日竣工，比预期完工时间晚了61天。
经过调查，发现影响本工程项目进度的因素归纳起来主要包括：（1）设计图纸变更，该小区一开始是委托南方某设计院进行规划设计的，结果导致设计图纸时未能考虑北方的日照间距要求，再加上采光和采暖等方面的设计与北方实际情况不符，因此被迫更改原工程计划，拖延了工期。（2）设计、施工采用的工艺和技术以及资金实力。在一些节点施工时，由于资金实力不强，商品砼供应不及时，严重地影响了工期。（3）各道工序和专业的交接。在完成主体施工后，由于各装修及安装队伍的工序交接不清，彼此相互影响，导致施工质量和工期受到很大影响。
结合工程实际情况，经过分析对比得出结论：施工工序和专业的交接是影响进度的直接因素；设计和施工采用的工艺和技术是影响进度的重要因素；设计图纸变更是影响进度的决定性因素。综合以上分析，影响本工程进度的主要因素是设计图纸变更、设计和设计施工采用的工艺、各道工序和专业的交接。
4、结语
工程项目进度控制是项目管理极其重要的目标之一，出于资金安排和市场销售的需要，项目开工后，房地产开发企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是对商品房开发过程中己经支付定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收.房地产开发公司作为建设项目的组织者和管理者应确定总进度目标，对影响进度的各种因素进行全面充分的评估和分析，制定可行的进度计划，并在执行过程中，运用动态控制原理主动控制.及时纠偏或调整修正，从而保证项目工期目标的实现，也全力保证企业经济效益和社会效益的实现。
参看文献
[1]徐波.在全国建设工程质量监督管理工作研讨会上的讲话[R]・工程质量，2005，（3）.
房地产进度管理范文3
关键词：房地产企业；财务管理；风险控制
由于我国经济的不断发展，推动了我国房地产企业的快速发展，近年来，房地产行业已经成为我国各大行业中发展最快的。但是随着各大企业纷纷转战房地产，加上国家对房地产经济的宏观调控，目前我国房地产市场中竞争在不断加剧，财务管理的重要性得以进一步体现。如何对现阶段房地产企业财务管理工作存在的问题进行总结，积极探求行之有效的改进对策，是现阶段相关人员最亟待解决的问题之一。
一、房地产企业财务管理中存在的问题
我国房地产企业在长期的发展中将中心放在如何去开发新项目，认为企业的经济效益都是由企业的生产带来的，没有意识到企业财务管理的重要性。在财务管理方面对于现代化企业财务管理制度及其措施的落实还不够全面，企业财务管理存在的问题比较多，导致财务混乱，严重阻碍了房地产企业的正常运行 。从大体上来说，房地产企业财务管理中存在问题主要有下面几个：
1、财务管理制度执行力不强
虽然目前房地产企业在制定财务管理制度方面做的比较好，但是财务管理制度的执行力比较低，导致财务管理制度不能真正为房地产企业的财务管理服务。在财务收支过程中，很多人员并不能真正按照规范的流程进行操作，对收支审批不重视，很多时候审批人员在自己权限范围之外进行审批，而且在办理企业的各项经济业务的时候对相关手续的完整性不重视。另外，由于房地产企业中领导层的权利过于集中，在财务管理中很多时候其财务管理制度于不顾，往往受到企业领导的干涉比较严重，各项支出费用大部分都以企业的领导的意图进行，从而导致房地产企业财务管理制度的实效性降低。
2、房地产企业融资存在问题
房地产企业融资是企业财务管理的重要内容，因为房地产项目一般投资比较多，建设周期比较长，所以对企业资金的占用量比较大，所以在财务管理过程中谨慎投资。目前很多房地产企业破产的主要原因是由于在进行财务决策的过程中对自己的财务状况了解不够，对自己的融资能力没有全面的了解，导致房地产项目中资金缺乏，影响房地产企业的发展。另外，房地产企业融资中主要的融资对象是银行，但是银行会根据房地产企业信誉等做出贷款决定，再加上当前国家对房地产行业的调控，房地产企业的融资难度进一步增加。
3、房地产企业财务集中管理程度较低
房地产企业往往存在同时进行多个工程项目的情况，要保证自己财务管理的有效性就需要对整个房地产项目都要加强管理。但是目前房地产企业的各个项目工程的财务管理并没有集中起来，一般都是各个项目设置财务管理部门，并且很多房地产项目中的会计核算体系是不一样的，导致房地产企业的财务信息失真，而且这种分散式的财务管理还降低了房地产企业的资金利用效率，一些工程项目中资金过剩闲置现象严重。另外一些项目中资金短缺，没有形成资金合力，影响房地产企业的进一步发展。
二、如何改进房地产企业财务管理
1、提高财务管理制度执行力
房地产企业要想真正以财务管理制度来保证房地产企业的发展首先就需要完善财务管理制度，针对房地产企业财务运行情况，制定合理的财务管理制度，确保各项制度能真正与房地产企业的财务管理相结合，并且指导房地产企业财务管理活动。另外一点要严格执行财务管理制度，房地产企业在财务管理的过程中要严格按照各项制度进行工作，明确各部门及工作人员在财务方面的权限，尤其是房地产企业的支出管理中，要严格按照程序进行，必须要求要相关的审批以及各项手续，从而保证房地产企业财务管理有序性，也能保证房地产企业资产安全。
2、拓宽房地产企业融资渠道
房地产企业在开展工程项目的过程中对资金用量和时间的要求比较高，融资成为房地产企业财务管理的重要任务，现阶段银行贷款的限制性条件更多也更加具体，这也就是说，房地产企业的应该积极拓展自己的融资把渠道，保证有充足的资金。房地产企业可以通过发行股票、债券等向社会筹集资金，也可以在房地产市场中进行重组和并购，形成企业合力，增强自己的实力。另外，房地产企业也可以利用除了贷款之外的金融业务进行融资，例如，可以通过信用证、商业汇票等结算方式。
3、建立资金结算中心
针对房地产企业工程项目分散导致企业财务管理不善的问题，房地产企业可以通过资金结算中心进行财务管理。房地产企业要在内部建立完善的计算机财务管理系统，将公司总部与各工程项目联系起来，形成一个系统化的财务管理网络。然后房地产企业要取消各工程项目独立的账户，设置公司总的账户，各项目中的支付都在企业总部进行，分项目中需要使用资金则要填制相关的财务申报表，经过批准之后在企业账户中统一划拨，房地产企业财务部门要保存好相关的凭证。成立企业财务阶段中心不仅能使企业的资金形成合力，发挥更大的作用，而且提高企业资金的利用率。
4、加强风险控制
房地产企业在开发工程项目的时候因为资金的占用时间长，加上市场信息变动较快，所以面临的各种风险就比较多，所以在财务管理中要提高风险控制能力。在财务管理过程中首先应该保证财务信息的真实性，这样企业的各种财务情况才能得到真实的反映，从而采取正确的措施。另外在财务管理过程中要对企业面临的风险进行有效的预测，提前做好防御措施，降低财务风险发生概率。
结论：
房地产企业财务管理中存在的问题导致房地产企业面临的风险增多，给房地产企业稳定发展带来了一定的影响。在新时期，房地产企业应该深入分析自己的财务管理状况，找出财务管理中存在的问题，转变财务管理观念，创新财务管理模式，提高财务管理水平，从而增强房地产企业的综合实力，在市场中能有较强的竞争优势。
参考文献：
[1]王红霞 中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J] 中国外资，2011（14）
[2]钱来江 关于房地产企业财务管理创新问题的探讨[J] 行政事业资产与财务，2011（16）
房地产进度管理范文4
[关键词]房地产权属档案；市场管理；房地产
[DOI]1013939/jcnkizgsc201643158
我国房地产市场发展日益繁荣，随之出现了房地产权利人转让、房地产抵押等房地产交易活动，且活跃度越来越高，为了保证房地产市场的健康发展及房地产权利人的合法权利，提高房地产权属档案管理水平显得尤为重要，进而改善当前管理混乱的现状。
1房地产权属档案及其价值
11房地产权属
城市房地产行政管理部门在开展房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等工作的过程中，通过文字、图表、声像等方式记录的重要信息便形成了房地产权属档案。它是城市房地产业管理的科学依据，对于城市建设管理做出了巨大贡献，为满足社会各界需求提供了支撑。通过房地产权属信息的便捷查询，以及档案信息的真实可靠性，实现了房地产权属档案的开发利用价值。
12房地产权属档案的价值
随着经济社会的飞速发展，住房制度改革深入推进，且房地产交易市场日益活跃，房地产权属档案发挥了前所未有的价值作用。地市房地产产权交易中心为房地产权属登记、房地产交易、房地产纠纷仲裁、房屋拆迁、住房制度改革等业务服务，实现了良好的社会效益和经济效益。
2房地产权属与市场管理
21权属与市场管理需能够满足人民群众的需要
为人民服务一直是机关单位机构的工作宗旨，让群众满意是工作到位的具体体现，日常工作中应牢固树立管理就是服务的意识，热情接待每一位前来办理业务的群众，发扬主动服务、超前服务作风。建立完善规章制度，健全内部管理和外部监管机制，推行规范化服务；构建办证、发证、审批等多环节一站式服务，提高群众办证效率，充分发挥房地产管理部门的职能，提供优质高效的服务。
22权属与市场管理要积极为房地产业发展服务
主动为个人住房消费提供服务，满足人们购房消费的需求，推进权属和市场管理工作向规范化、现代化方向发展，提高地市发证率，保障房地产市场滚动发展。大力鼓励中介服务业发展，规范中介服务市场秩序，提升服务水平，增强房地产市场活跃度。充分运用现代科技手段，注重对房地产形势的分析研究，更好地为政府决策提供依据，为房地产业的健康发展贡献一份力量。
23权属与市场管理应积极打破传统的管理模式
随着时代的发展，传统的管理模式已经不能适应新形势的要求，推进管理模式创新成为当下的重中之重，借助科技创新，推进办公模式现代化，改进手工作业的传统模式，提高了工作的效率及质量。借助体制不断创新，推行交易、权属管理机构分设的同时，根据实际情况，积极推进一体化办公模式，大大简化了工作程序，为群众办证提供了便利。不断推进制度创新，进一步完善了人事管理制度，用人机制更加灵活有效，充分调动了工作人员的积极性，进一步提升了权属与市场管理的水平。
3房地产权属与市场管理部门的现状
近年来，房地产权属与市场管理部门各司其职，兢兢业业，为房地产市场的健康有序发展做出了巨大贡献，取得了显著的成绩。在国家经济发展由高速转为中高速的新常态下，对于规范房地产市场提出了更高的要求，房地产管理部门更应主动作为，结合房地产市场发展的新特点，补足短板，进一步提升服务水平，激活住房市场，为满足需求市场营造一个宽松有利的环境。但目前仍然存在一些作风问题，有的地方行政手续复杂，办证效率较低，服务意识不强；管理模式较为落后，对新观念、新事物的接受能力较弱；房地产市场的发展是无止境的，在发展的过程中，必然会出现一些新的问题，需要我们及时解决。
4房地产权属档案管理的建议
41推进办公现代化
加强信息技术与权属档案管理工作深度融合，摒弃传统的手工操作，提高管理水平和效率，实现管理工作的便捷化。
42深化内部机制改革
一是实行全员聘用制，增强人员的流动性，同时激发工作人员的积极性，做事不推诿，勇于承担责任和义务，建立能进能出的用人机制；二是针对中层领导，探索推行竞争上岗制度，提升领导干部队伍综合素质；三是建立普通员工双项选择制度，包括争上岗和末位淘汰制，进一步优化工作人员结构，合理分配资源，形成良好的工作氛围。
43促进廉政建设
加大监管力度，严格杜绝腐败现象的发生，加强计算机管理，提高透明度，遏制违规行为出现，增强房地产市场交易的公平性、公正性、合法化。
44进一步简化程序
对于在市场交易过程中不必要的审批环节，要注意进行清理取消，尽可能地缩短办件时间，同时改变多窗口管理，实行申请、审批、办证、交易等产权管理办公一体化，提高办事效率。
45加强人才的培养与培训
地方应注重对服务队伍的业务培训，以提高工作人员的职业素养和业务水平，同时加大高素质专业人才引进力度，提升干部队伍的整体素质，实现权属档案与市场管理向规范化、现代化发展。
46深入开展市场形势分析
及时了解国家、省市出台的促进房地产业发展的政策文件，加强对市场形势的分析，研究市场下一步发展动向，工作人员在日常管理中，只有掌握了大量的市场信息动态，才能更准确地把握管理顶层设计，从而运用现代化管理手段对信息进行研究整理，进而建立健全完整的市场监测体系。
5结论
房地产权属档案与文书档案有一定的区别，其受房地产行业的影响颇深，房地产行业的性质特点赋予了房地产权属档案具有独特的特点，也充分发挥了其永久性的作用。房地产与人们的生活密不可分，房地产权利人倾尽所有储蓄购买的房屋，对于自己房屋的所有权问题是最关注的，因此，房地产权属档案的作用至关重要。各地区房地产权属档案与市场管理在明确现有问题的状况下，做到机制创新、管理创新，不断加强人才服务队伍建设，促进廉政建设，同时随时关注市场形势，实现制度、标准、程序等各业务环节的高度统一，努力提高查档效率，保证存档质量，为推进房地产业健康发展奠定基础。
参考文献：
[1]苏剑房地产估价风险管理研究[D].北京：中国人民大学，2004
[2]王丽英铜陵市房地产产权产籍管理信息系统研究[D].南京：南京农业大学，2008
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（融信（福建）投资集团有限公司，福建福州350005）
摘要：房地产开发作为我国房地产业发展的重要行业对推动我国经济建设起到了关键作用。而企业内部控制建设作为企业管理的重要部分，是企业实现长久发展的后勤保证。目前我国经济增速放缓，房地产业发展受到了一定的冲击。因此房地产开发企业需要不断加强企业的内部控制建设，提高企业内控能力，以实现在激烈竞争中获取稳定长久的发展。
关键词 ：房地产；开发企业；内部控制建设
中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1000-8775（2015）04-0092-02
收稿日期：2015－01－20
作者简介：曾庆华（1977-），男，汉族，福建福州人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。
一、引言
房地产开发企业的生产和经营会受到很多不同变化因子的影响，例如经济发展态势、人民购房预期、人口数量等。任何一个变化因子发生了变动都可能会对房地产开发企业的生存带来巨大威胁。同时，随着我国目前人民生活水平的不断提高，对于房地产开发项目的质量及要求也有着更高的需要，这些也造成房地产开发企业的经营愈加艰难。但目前央行采取的降息举措给房地产开发企业重新发展带来了新的契机。企业内部控制建设实质上企业通过建立有关的监督系统以使得企业管理层可以对企业内部包括生产、经营、投融资、销售等环节进行全方面的监督控制，以提高企业经营管理的效率，增强企业抗风险的能力。而对于房地产开发企业而言，内部控制建设实质上是对房地产开发项目的包括投融资、选址、开发设计、销售等环节进行监督控制，减小房地产开发企业面临的经营风险和财务风险，提高房地产开发企业对抗风险的能力。而这需要房地产开发企业的管理者提高自身管理素养，不断加强内部控制制度的建设，提高企业内部控制能力。只有这样才能保证房地产开发企业可以增强企业创新能力，保障工程质量，提高在同行业中的竞争力，最终实现企业价值的最大化。
二、我国房地产开发企业内部控制建设现状
（一）我国房地产开发企业内部控制思想意识较弱
目前我国房地产开发企业属于资本密集型企业，行业进入门槛较低，但是企业利润也受到了较大限制。很多房地产开发企业的管理层对于进行企业内部控制的思想较为薄弱，这与房地产开发企业的管理层人员构成有关。很多管理层人员不重视企业的内部控制，即使企业内部建立有内部控制制度，但对于企业内部包括开发项目选择、开发项目施工、开发项目销售等环节控制缺乏合理规划，这造成房地产开发企业的员工工作积极性偏低、企业生产开发成本偏离正常预期、企业开发项目选址可能出现重大失误。同时，很多房地产开发企业是从小型家族式施工企业发展而成，管理人员大多为家族内亲戚，这造成企业内部人员可能并非从事某一项管理工作，而是从事多项工作。同时家族式企业大多存在决策权掌握在一人或少数人手上，并容易根据感觉进行项目的投资开发，很少采用较为精确的财务状况及市场调查分析进行决策，也很难对管理层权利进行有效控制，造成企业内部控制失灵。例如，S房地产开发企业是一家专业从事别墅群建设开发的企业，该企业的管理者多为施姓人员，该企业的董事长某次凭自己预估在A市的城南开发区意图建设别墅群，该企业的其他管理者反对该开发项目，但由于最终决策权掌握在该董事长手中，造成最终开发建设。但该别墅群后期开发建设完工后进入销售阶段却很难售出，调查原因是该别墅群附近有一大型变电站，容易产生电辐射污染。因此，房地产开发企业内部控制失灵某些时候和管理层内部控制意识较弱有直接联系。
（二）我国房地产开发企业内部控制体系完善性较低
目前，我国大多数房地产开发企业除了管理层进行内部控制管理的思想意识较为薄弱，造成内控水平较低的另一个重要原因是企业内部控制管理的制度建设完善性较低。很多房地产开发企业只重视施工阶段的成本控制而忽略了其他重要生产开发环节的控制。对于房地产开发企业而言，房地产开发项目的选址具有极高的专业性，而选址是否正确将很大程度上影响到该开发项目销售及利润水平。因此，房地产开发企业如果在选址方法及市场调查方面的监督控制制度较为缺乏，会造成企业开发项目最终销售堪忧，甚至影响到企业资金的回收。同时，目前很多房地产开发企业对于房地产项目的设计环节控制较弱、制度建设较为不健全，这可能会造成某些开发项目将不同部分的设计交予不同设计院进行开发设计，由于控制水平较低，难以发现不同设计部分的对接问题，最终造成房地产开发项目难以按照设计进行施工，施工成本激增。例如，M市HK房地产开发企业对于其位于M市的某一房地产开发项目需要完成设计及开发工作，该房地产开发企业将设计工作外包给建筑设计公司A和建筑设计公司B。建筑设计公司A主要负责地上建筑部分的开发设计，而建筑设计公司B负责地下包括地基设计、地下室停车场设计及相关排水系统的设计。但由于该HK房地产开发企业对于设计项目的验收水平较低，没有相应的内部控制制度对其进行监督，造成最终A设计公司和B设计公司的设计很难进行对接，造成施工一度暂停，极大地耽误了工程进度，同时也增大了企业的生产开发成本，为HK房地产开发企业带来了较多损失。
（三）我国房地产开发企业的相关监督体系未建立
现今我国很多房地产开发企业的内部控制水平较低，其原因还和我国目前房地产开发企业的内部员工监督及社会监督能力较弱有关，相关监督体系缺失直接导致即使问题已经暴露，但由于无人汇报监督，造成问题恶化，最终给企业带来难以修复的后果。房地产开发企业在进行施工材料的采购方面极易出现贪腐问题，采购部门或者采购部门中的某一员工收受贿赂，造成企业施工材料质量不过关或者价格高于其正常市场价，此时由于房地产开发企业的监督管理能力较低，同时也没有相应的监督制度进行明确，其余部门或者员工对于该问题的汇报无法获得任何激励，这造成了该问题可能长期存在，造成企业难以进行正常的内部控制管理，即使内部控制制度建立较为完善，也很难起到有效控制的作用。例如，H市的房地产开发企业MK的某一施工材料采购专员为了获取一定比例的提成，而长期采购某一厂家出产的施工材料，该施工材料并不符合MK房地产开发企业对于该种材料的规格要求。由于缺乏监督能力，该事情虽然有很多员工知道，但是都不向上级进行汇报，造成最终某些开发项目的生产成本增加10%，为企业带来了严重的经济损失。
三、房地产开发企业加强内部控制建设的举措
（一）提高我国房地产开发企业内部控制思想意识
想要加强房地产开发企业的内部控制建设，首先需要提高我国房地产开发企业管理层的内部控制思想意识。想要提高我国房地产开发企业的内部控制思想意识，需要从几个方面入手。首先，房地产开发企业的管理层需要意识到专业的管理人员加入将有利于我国房地产开发企业进行正确管理决断，因此可以聘请专业的管理人才进行企业内部管理。其次，房地产开发企业要尽量减少家族式管理人员的进入和持股，房地产开发企业家族人员过多会影响到内部管理的科学性，容易造成企业内部管理凭感觉出发，最终造成企业内部控制能力偏弱。除此之外，房地产开发企业的管理层还需要加强对企业内部员工的培训教育，增强企业员工对于开发项目包括施工建设、资产管理、销售等环节的控制水平，以达到整体提升房地产开发企业内部控制能力的作用。以上几种方法都可以达到提高我国房地产开发企业内部控制思想意识的作用，在内部控制建设的过程中，需要管理层人员起到内部控制的带头作用，而企业员工最终成为中坚力量，只有这样才能增强企业内部控制的有效性，减小房地产开发企业的财务风险和经营风险。
（二）增强我国房地产开发企业内部控制体系的完善程度
为了加强我国房地产开发企业内部控制建设水平，还需要增强我国房地产开发企业的内部控制制度的完整性。想要增强我国房地产开发企业的内部控制制度的完整性需要对房地产开发流程进行清醒的认识，并对各个环节制定有着具体标准及操作流程的内部控制制度。房地产开发企业大多包括财务管理、采购管理、施工管理、销售管理等方面。在财务管理方面，房地产开发企业需要重点关注企业固定资产的管理和开发成本的发生，对于不同施工项目成本占总成本的比例进行具体规定，对于超过规定的成本额度进行合理性调查，找出造成超出范围的原因。同时，企业财务部门还需要加强对于现金流的监控，严格把握企业资金周转速度，防止资金链条的断裂。在采购管理方面，房地产开发企业需要重点关注重点耗材的市场价格变动，及时作出仓储量的调整，以减小价格变动对企业生产成本造成的影响。在施工管理方面，需要按照工程量的大小对工程时间进行合理预估，只有这样才能保证资金链条的正常运作。对于长期恶劣天气造成的工程期延长也需要具有一定的防范意识。另外，在施工过程中，房地产开发企业还需要加强施工的工作人员安全意识，减少甚至杜绝安全事故的发生。在销售管理方面，需要加强销售部门包括广告开销、人员开销等成本在内的监控，严格控制广告费用的同时还需要对广告带来收益进行合理评估，对于无效广告进行及时撤除。
（三）建立建设我国房地产开发企业的相关监督管理体系
随着我国房地产开发企业相关内部控制制度不断完善，管理层内控意识的提高，我国房地产开发企业还需要增强相关制度的建设，尤其是内部监督管理制度的建设。内部监督管理制度的建设包括员工内部监督和外部监督。房地产开发企业应以员工内部监督为主进行监督管理。内部监督制度的建设需要以公平公正为指导，防止因为同工不同酬造成企业内部监督管理机制无法正常运营。而内部监督制度还需要注重保障举报者的合法权益和隐私，减轻或者消除举报者的顾虑。只有这样才能在开发项目某项问题暴露之处就得以解决，防止问题恶化。除了内部监督之外，房地产开发企业还可以采取外部监督的方式进行管理。房地产开发企业可以建立相关的外部监督管理制度对企业的内部状况进行有效监督管理，增强企业的内部控制水平和能力。例如，房地产开发企业可以适时聘请外部审计机构对企业内部进行审计，以及时发现企业财务方面所存在的问题，减小企业财务风险和税务风险。
四、结语
对于房地产开发企业而言，进行内部控制的建设有利于提高企业对经营项目及开发项目的监控，增强企业抵御外部环境变化带来的财务风险和经营风险。因此需要不断提高房地产开发企业管理层的内部控制思想意识、完善内部控制体系的制度建设同时提高企业内部关联监督管理能力。只有这样才能促进房地产开发企业在激烈的行业竞争中处于优势地位，获得长久发展动力。
参考文献：
[1] 方健.浅论房地产企业内部控制.土木建筑与环境工程[J].2012（S1）.
房地产进度管理范文6
一、房地产企业财务预算管理现状
现阶段房地产企业发展过程中主要出现了以下问题：
首先房地产企业财务预算管理模式不够先进，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中使用的方法过于落后，从而导致财务预算不能对房地产企业经营管理提供有效的借鉴，同时也限制了房地产财务预算工作的开展，房地产财务预算工作的局限性也促使财务预算工作不能形成全方位的财务控制规模，从而降低了整体企业的财务管理能力；其次在目前房地产企业预算管理机制不够完善，在房地产企业发展过程中，企业管理人员大多将工作重点放在了经济开发、规模扩张上，对财务预算管理工作的关注力度不够，从而导致房地产企业财务预算管理人员专业素质不足，且没有合理规范的财务预算管理工作标准，再加上财务预算管理机构设置不够合理等原因导致房地产企业财务预算管理不足以应对现阶段房地产企业经济发展的需要；最后房地产企业在财务预算管理过程中的监管力度不足，现阶段房地产企业在财务预算管理过程中由于没有规范的财务预算管理工作规范及财务预算责任管理规范，房地产企业财务预算管理过于形式化，从而导致房地产企业财务预算管理人员工作积极性较差，阻碍了房地产企业财务预算管理目标制定后的落实力度，也影响了房地产企业财务预算工作进一步开展。
二、财务预算管理对于房地产企业发展的作用
房地产企业自身的发展特点决定了在其发展过程中预算管理的重要作用。一方面房地产企业资金流动频率较密集，且资金投资流出、流入数额较大，如在地皮拍卖过程中资金大多在一亿以上，这种情况导致房地产行业不够集中，而在我国房地产企业中，并没有出现房地产市场份额一家独大的状况；另一方面房地产企业受相关国家机构的管理，因此国家政策的变化会导致房地产企业经营过程中出现一定的风险，且这种风险是不可控制的，因此在房地产企业预算管理过程中应加强对政策变动带来的风险因素的考虑，并制定一定的风险管理措施，从而促使房地产企业健康长久的发展。财务预算管理可以降低企业经营安全风险，在房地产行业经营过程中财务预算管理工作可以通过规范的管理方式，然后对房地产企业经营过程中的决策进行综合分析、复核，详细制定经营决策风险预估方案，从而为房地产企业决策提供借鉴，最大程度的降低由于企业管理人员决策失误而导致的财产损失。同时有效的财务预算管理工作也可以促使房地产企业财务管理的规范进行，财务预算管理可以以房地产企业生产经营及承揽项目的实际需求、财务能力等为依据进行统一分析，在这个过程中，财务预算管理可以通过更加科学的预算手段综合分析自身所承揽项目，如资金回收措施、资金流通风险、前期成本投入、详细施工周期等。[1]从而促使房地产企业能够更加详细的了解自身实际经济水平及所开发项目的真实情况，为正确的财务决策提供依据。此外，房地产企业财务预算控制与管理可以进一步落实房地产企业财务管理规划，促使房地产企业生产经营方式更加科学规范，为企业可持续发展提供保障。
此外，房地产企业开发成本可塑性较强，且随着开发地域的区别会对成本整体的消耗费用造成一定的影响，而采用预算管理通过对工程整体前期开发费用及工程施工成本的管理可以对房地产企业开发成本进行有效的控制，并通过规范的财务预算促使内部开发资金得到最大限度的应用，降低企业开发成本消耗。同时由于目前房地产企业利润越来越薄，只有通过预算来控制成本费用的支出，才能保证开发的项目有利可赚，促使整体企业稳定发展。
三、财务预算控制与管理强化措施
针对以上房地产企业在财务预算管理中出现的问题，房地产企业在日常生产经营过程中应增加对财务预算管理工作的关注力度，根据自身实际情况完善财务预算管理规范，在这个前提下可采取以下措施：
（一）完善资本预算程序
房地产企业管理人员应加大对财务预算管理工作的关注力度，正确认识财务预算管理工作在房地产企业生产经营过程中的优良影响，然后逐步转变财务管理思想理念，在以往财务预算管理方式的基础上，根据实际发展情况，不断完善企业资本预算程序，而在企业财务预算控制管理工作中完善的资本预算程序可以为企业经营过程中资金投资过程提供保障。如房地产企业生产经营过程中会出现一些不可预估的风险因素，而通过有序的资本预算程序对房地产项目进行综合分析，及时发现资金投资决策失误，及时解决，防止因决策失误而造成大规模的经济损失。一般来说，完善的资本预算程序应包括预算编制、监督、复核、执行等流程，在整个财务预算管理机制中，房地产企业应注意加强各部门之间的协调力度，保证财务预算管理工作发挥最大的潜力。
此外，房地产企业在发展过程中很容易受外界影响，如国家政策等，因此房地产企业应根据相关政策不断加大财务预算管理工作的执行力度，综合考虑销售回款、现金流通、融资管理等情况进行全面控制管理。如在付款管理过程中应遵循“内部服务监督，外部早收晚付”的原则，[2]然后详细制定资金管理规划，并以月为单位编制资金支付计划，同时组织成本工作人员定期对项目施工场地进行实地考察并规定考察日期，通过与各相关机构的沟通控制付款的频率，提升付款环节的规范有序性。
（二）优化预算管理机制
房地产企业财务预算管理工作顺利进行保障是财务预算管理机制的建立健全，更加完善的预算管理机制应该包括激励机制及考核奖惩机制，企业应以提高预算管理能力为工作重点，结合企业发展过程中的经济能力及规模程度，通过一系列管理机制的制定完善可以细化各部门人员的管理职责，加强各部门人员的责任意识，促使企业内部各部门人员之间保持良好的沟通交流，为企业良好的发展营造一个更加宽容和谐的氛围。同时预算管理机制的完善可以在推动企业系统科学的进行财务管理的同时，也可以提前预测企业经营决策项目中的安全隐患，从而保证企业利润与内部员工利益同步增长。同时房地产企业在完善财务预算管理机制的过程中，要明确财务预算管理的各项标准，根据不同部门进行适当的调整，财务预算管理工作由于涉及范围较广，工作环节较复杂，财务预算管理人员工作负担较重，财务预算管理工作的失误不可避免，因此房地产企业可建立专门的财务预算监督机构对财务预算编制、执行等过程进行实时监督管理，并根据财务执行过程中出现的实际情况进行综合分析，逐步调整各部门人员的工作强度，保证房地产企业财务预算管理工作效力。
此外，在预算管理过程中企业应加大对费用及项目利润管理的关注力度，并制定相应的管理规范，如在费用预算管理过程中以年为单位结合企业上年度发展情况及市场变动制定整体费用预算标准，然后根据各部门实际情况以整体预算费用标准为依据制定不同部门的预算费用标准，同时以月为单位详细收集各部门预算费用支出情况并进行记录上报，然后进行综合分析，对超预算的机构进行警告并财务适当惩处措施，保障整体预算费用管理的规范性。而项目利润预算管理则是在企业土地招标前采取适当措施进行有效的可行性分析并预测评估成本盈利，如动态回收期、静态回收期、净现值等，同时在项目成立时相关财务管理人员也应及时考察项目执行过程，并据此进行项目成本盈利预测表的编制，[3]根据实际情况的变化及时进行销售方案的更改调整，保证整体项目的成本盈利。
（三）加强内部资产控制力度
为了保障企业内部财务预算控制管理工作的正常进行，房地产企业管理人员要加强对内部资产的控制力度，除了在预算编制前期，在预算执行使时期也要加强控制力度，如及时清理利用率不高的设备设施，[4]促使企?I固定资产可以得到最大程度的利用，保证固定资产残值估算、使用年限的精确程度。企业在财务预算控制管理过程中，应树立全面监督、全面控制以及全员参与的管理意识，将财务预算管理工作作为企业财务管理的工作重点，不断加强增强财务预算管理在企业日常经营活动中的渗透，促使财务预算管理工作效率不断提升。此外，为了促使房地产企业更加长久的发展，房地产企业可以利用新的投资机会更加详细的了解所投资项目的实际情况，为更加准确的预算管理打下基础。而财务预算管理的执行力度
