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房地产企业财务制度范文1
关键词：房地产企业 内部控制 制度 创新
一、房地产企业财务内控制度存在的问题
（一）财务内控意识淡薄
房地产企业在我国的发展时间较短，也缺乏对房地产企业财务内控制度相应的理论研究，企业在管理过程中的工作重点放到了对房产的开发和销售上，而忽视财务内控制度的建立和执行，并且在对财务内控制度的理解上有很大的片面性，这种淡漠的财务内控意识，会使得企业财务内控会造成企业财务内部控制体系在企业发展的过程中有效的发挥。
（二）企业管理结构不合理
股权和管理结构不合理是当前很多公司存在的问题，具体体现在企业管理集控制、管理和监督于一身，使企业呈现 “内部人控制”等问题，这种不合理的治理结构，会直接降低房地产企业财务内部的控制能力。
（三）企业内部控制制度不完善
目前，我国很多房地产企业财务内控制度在建立和执行上还不够完善，还没有建立起系统完整的财务内控制度，有的即使有，也只是停留在书面规定的层次上，而没有做到规范实施。有些企业，所制定的制度没有结合实际，存有不合理性，没有细化到控制目标，致使企业内部经常有违规现象发生，企业财务内控制度不能得到很好的贯彻执行和落实，不能有效制约财务管理中的违法违规行为。
（四）财务管理人员的思想和业务素质均有待提高
由于我国房地产企业发展历史较短，且内控理论研究不够深入，企业忽视了对财务管理人员的素质培养，特别是对先进财务内控理念的后续培养等，导致房地产企业的财务管理人员缺乏财务内控管理知识，内控制度的观念也相对落后，在内控管理工作中缺乏主动性和积极性，影响财务内控制度实施的效率和质量。
二、对房地产企业财务内控制度的几点创新研究
针对房地产企业财务内控的现状和房地产企业在财务内控管理上的不足之处，在这里提出几点提高房地产企业财务内控管理的几点创新研究：
（一）增强企业财务内控管理意识和风险意识
我国房地产企业的财务管理者应积极学习先进的财务内控管理知识，倡导先进的符合社会发展和企业发展的财务内部控制理念，提高自身在财务内部控制上的意识，努力构建出科学合理的财务内控体系并加以完善，并且要与传统的财务内控管理经验相结合，与房地产行业特色想融汇，提高财务管理水平，将企业的运行成本降至最低，提升企业市场竞争力。房地产企业具有投资较大、运行周期较长、社会影响较大的特点，为了避免和消除企业因种种因素引起的财务风险，必须要提高整个企业人员的风险意识，并融入到财务管理的实际工作中去，同时还应建立出符合企业实际情况的财务内控预警系统，使企业在出现财务风险预兆时，及时有效的予以防范。
（二）优化企业财务内控管理结构，完善房地产企业财务内控制度
首先，房地产企业应按照现代企业经营管理要求，建立和完善现代企业管理和组织架构充分发挥出企业监管部门和董事会的作用，建立出一个专门的财务内部控制监督体系，确保企业财务管理中的会计信息真实可靠，使企业的财务内控管理更完善、更合理，同时还应对企业财务内控管理机构授以相应权限，使企业在执行财务内控管理时更加有效而独立，充分发挥财务内控体系的作用。
其次，房地产企业在制定企业财务内控制度时，要根据《企业内部控制规范》和《会计法》等相关法律法规来制定，同时还要结合企业自身的实际情况，从资金管理、项目管理到利润分配和财务分析等各个方面来综合考虑，制定出健全的企业财务内控制度，并在实际工作实践中不断予以完善。
最后，为了使企业管理者充分重视在财务内控管理工作中反馈的信息，并及时有效的解决财务管理中发现的问题，就必须完善企业的财务内控管理程序，构建和完善房地产企业财务内控流程管理系统，建立互配合、相互监督、相互制约的内控实施操作体系，使房地产企业业务实现一体化。在完善企业财务内控流程上，企业的各部门在工作过程中应相互协调积极配合，共同促进企业的健康发展。
（三）提高财务内控人员的业务素质和思想素质
房地产企业的财务内控管理工作中，涉及到的内容极为广泛，因此就要求企业财务内控管理人员具有较高的综合素质，不仅要提高财务内控人员的业务素质，更要提高职业道德水平。对企业的财务内控人员的综合素质进行全面培训，并建立起合理的奖惩激励制度和考核制度，切实提高企业财务内控人员的工作积极性和主动性。
参考文献：
[1]孙毓宏.关于房地产企业财务内控制度的几点思考[J]. 投资与合作，2012（5）：78-79
[2]梁红.关于房地产企业财务内控制度的几点思考[J].中国乡镇企业会计，2010（12）：105-107
房地产企业财务制度范文2
关键词：房地产企业；财务管理；建议
随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。
1房地产企业财务管理普遍存在的问题
1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式
大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。
1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系
很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。
1．3财务的过程控制极其薄弱
1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。
1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。
1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。
1．4没有建立有效的财务分析考核体系
大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。
2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议
2．1加强房地产开发项目前期的财务规划
房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。
2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。
2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。
2．2加强房地产开发企业的合同管理
合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。
2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制
“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。
2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道
融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。
3结束语
在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。
［参考文献］
［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．
［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．
房地产企业财务制度范文3
关键词：商砼 财务 风险 控制 预防
引言
我国的商砼企业起步较晚，基础薄弱，又与房地产的发展紧密相关，容易受到房地产市场的影响，房地产市场竞争的加剧，也影响着商砼企业之间的竞争。再加上商砼企业发展的时间较短，还没有形成一套完善的制度，也容易为商砼企业的发展带来风险。因此基于上述原因的存在，商砼企业要加强对自身财务风险的研究与探讨，以加强对风险的控制与防范，最大限度地规避风险，获得最大的经济效益，促进本企业的基业长青。
一、商砼企业财务风险的原因
1.房地产市场的影响
商砼企业的发展实际上依赖于房地产企业的发展，换句话说只有存在建筑项目时，商砼企业才能赢得自身的发展，对房地产企业发展的这种过高的依赖性导致了商砼企业在一定程度上不能很好的安排自身的生产，对自身的发展规模和发展模式缺乏独立的规划。而房地产项目建设周期长，也往往会产生无法预测的风险，商砼企业只能被动受到影响。总之商砼企业的这种主动性较差的企业出现财务风险的一个重要原因就是房地产市场的影响。
2.缺乏完善的财务监控制度
商砼企业的发展时期较短，缺乏完善的制度，财务内部的监控体系不健全。但是无论对何种企业而言，财务制度和财务监控体系对企业的发展都起着特殊的作用。商砼企业自身的财务监控体系不完备，财务管理处于无序的、随意的状态，因此一旦财务风险来临，财务管理系统便无法及时应对外在环境的变化，不能适时科学地决策，商砼企业也就无法获得预期的收益，造成企业资产的大量流失。
3.缺乏专门的财务管理人员
商砼企业财务风险产生的重要原因之一是缺乏专业的财务管理人员，这些企业多是家族式的企业，财务管理人员也往往是由家族的人员来担任，或者由出资者的亲属来担任。这些人员缺乏专门的财务知识，对财务部门的工作内容以及财务风险缺乏明确的认识。正是这种原因导致了商砼企业的财务风险意识薄弱，只能被动的接受财务风险的影响，而无法调控财务风险。
二、控制和防范商砼企业财务风险的策略
商砼企业的发展与房地产等建筑业的发展密切相关，在激烈的市场竞争环境中，商砼企业只有提高自身的规避风险能力，才能促进企业自身的发展，因此要提升对财务风险的研究能力和调控能力，提升企业效益。
1.要有全局意识
商砼企业的发展与房地产的发展紧密相关，也就是说商砼企业除了要关注自身的发展之外，也要关注房地产的发展，更要关注国家对房地产的宏观调控政策。全局意识的建立，有利于帮助商砼企业及时预测房地产发展的前景和自身的发展前景，及时地进行预防，或者建立相关的风险控制和防范的处理机制。商砼企业是在市场中发展的，一旦市场发生变化，商砼企业能够在自身所掌握的全局信息的基础上提高自身的警惕性，从而找到财务问题发生的根据，制定出相应的策略。
2.配备专门的财务人员，完善财务制度和监控体系
专门的财务人员和完善的财务制度是保证企业获利的重要基础，为了实现企业自身的发展目标，可以通过对在职财务人员进行培训，或者招聘专门的财务人员的方式提升财务管理人员的素质和能力，以更好的建立财务制度和财务监控体系。财务制度和财务监控体系的建立，有助于帮助商砼企业能够及时的获取财务信息，而这些信息能够及时地帮助企业的领导层预测财务风险，或者对已经发生的财务风险采取应对措施。
其次，专门的财务人员和完善的财务制度也能够帮助企业员工建立起各负其责的工作理念，一旦企业财务发生风险，商砼企业的领导层可以在第一时间找到对口的负责人员，使得财务人员加强责任意识。另外在权责明确的情况下，也有利于企业完善绩效激励机制，提高财务人员的工作积极性和主动性。
3.促进资本的合理运转
资本的良性运转是企业发展态势良好的标志，而商砼企业要想在复杂的混凝土市场竞争中获得长足的发展，必须要促进资本的合理运转。首先，商砼企业应当及时回收资金，在与房地产企业签订合同时充分考虑到房地产建设周期长的问题，制定合理地阶段性付款方案，不能因项目的长期性而影响了本身的资金运转。其次企业的流动资金速度也是影响财务安全的一个重要方面，只有流动资金的速度合理、变换能力较强时，商砼企业才有足够的偿贷能力，维护企业的信誉。最后促进资本的合理运转，还有赖于生产者和经营者的科学决策。商砼企业目前规模较小，尚未形成成熟的企业运营模式，生产者和经营者的经验普遍不足，主观决策往往会导致经常性的决策错误，从而不能有效的控制和防范财务危机。
商砼企业财务的安全需要经营者和财务工作人员具有防范财务风险的意识，加强财务工作的专业性和预测性，同时建立和健全公司的各种制度，尤其是财务制度和财务监督机制，以更好地实现企业的发展愿景。
参考文献：
[1]贾琢.加强中小企业财务风险控制与防范[J].中国市场，2013（45）.
房地产企业财务制度范文4
房地产企业财务成本管理的现状分析
财务成本核算缺乏真实性、及时性，影响了科学决策①设立成本核算对象时不够规范，由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，许多房地产企业没有能够根据产品特点合理确定核算对象；②建设部门和财务部门对建造成本的确认和计量存在着差异,造成了对成本管理财务账面与实物数量不符的现象；③成本费用分摊随意性过高,造成工程成本核算脱离了经营实际；④成本核算与施工进程不同步，造成核算结果滞后于工程进度，财务成本信息不够准确、及时，影响了决策者判断。
财务成本管理控制意识淡薄开发初期房地产行业的高额利润使管理者和员工忽视了财务成本管理的重要性，不论成本高低都能盈利，形成粗放经营的局面。从全局和战略的角度认识到精细化的管理模式，是未来房地产企业所必然经历的转变。
财务成本管理措施和管理方法落后房地产企业财务成本管理的方法分析，主要是利用财务管理部门的决算报告为依据。按照此方法即使分析过程中发现问题，由于项目已经实施，已经无法进行相关的弥补工作。不能及时进行事前预测和事中控制，财务成本核算显得很被动。如果财务成本在账面上出现失控状况，则无法挽回已经产生的损失，没有真正实现核算型财务成本管理向管理型财务成本管理的转换。
房地产企业财务成本管理及控制的方法策略
积极构建全面预算管理体系房地产企业的全面预算管理的基本内容包括：全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
全面预算模式根据房地产企业特点，建议采用以项目预算与资金预算为基础的企业年度责任预算管理模式。项目预算是房地产企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行的整体预算。资金预算是指房地产企业的母公司在对各责任中心的年度资金需求和使用计划进行汇总后，根据整体资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的年度规划。年度责任预算是指房地产企业在确定各层次责任中心的基础上，将整体计划与目标层层分解至各责任中心。各责任中心作为企业总体预算的具体执行单位，负责编制、组织、汇总和完成本责任中心的年度项目预算及资金预算，从而保证公司预算总目标得以实现的一种预算管理模式。每个责任中心通过建立责任中心预算报表体系，及时将实际经营信息向上一级责任中心反馈，以此实现预算执行的跟踪与控制。
预算的编制与执行房地产企业全面预算的编制过程，需要上下互动，反复沟通。预算的执行控制工作主体首先是各个责任中心的负责人，他们需要严格按照预算控制实际业务。房地产企业预算执行控制需要与业务授权体系的内容紧密结合起来，如果某项实际业务是预算范围内的业务，则可按照正常的审批程序进行；如果该业务是属于预算外的业务，则需要按特定程序报至房地产企业最高决策层审批，并说明理由。这样，能够有效地控制预算外支出，增强企业的控制能力。
预算的考核与分析房地产企业的预算分析与考核的总原则是月度分析、季度考核、年度总评，这是指：每个月各责任中心均要对各自预算的执行情况进行分析，房地产企业母公司进行汇总和分析总结，召开月度分析会议并查找出现的问题及原因。每季度按各责任中心该季度累计的预算实际执行情况，根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，再与激励和薪酬制度结合起来。每年度终了房地产企业需对全年的预算执行情况进行整体分析，总结主要的问题，并制定和修正下年度的经营目标，指导下年度预算编制和责任中心预算目标的分解。
完善现有的财务管理体系
完善财务会计体系①科学设置会计科目。根据《企业会计制度》和管理控制要求，科学设置会计科目。如在开发产品科目中尽可能细化核算对象，保证按产品名称或楼号进行开发产品的归集；在开发成本和销售收入科目中，根据产品或楼号设置土地费用及下级明细科目、前期费用及下级明细科目等各项开发成本费用项目，细化成本对象，以便于进行不同产品的盈利能力分析。②统一会计核算程序。企业的会计科目设置要保持统一，在此基础上增加适当的灵活性；会计单据格式、种类和使用方法要保持统一；财务数据记录和归集程序、财务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序要保持统一。
建立管理会计系统建立管理会计系统的主要任务是设立责任中心。责任中心是指按照管理目标，根据各职能部门、项目公司、项目部等组织单元承担的职责，将其分别确定为成本中心、利润中心和投资中心。责任中心管理是按照每个责任中心的职责分别确定其绩效考核指标、标准、办法，并通过责任中心绩效报告的形式动态反映各责任中心每月、每季度和每年度业务执行情况，进而能够对各责任中心的业绩进行客观评价。同时，设置科学的管理会计报告体系，向管理层及时反馈销售进度、项目开发成本、项目管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。
健全预算会计体系，实现财务管理预算化房地产企业的预算会计体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目为预算对象，对项目建设中将会发生的前期可行性研究、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入、借款计划等内容进行整体预算。资金预算是指公司在对各责任中心的资金需求和使用计划进行汇总后，根据资金状况，对企业资金的整体协调运作所制定的规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。同时要加强管理，坚持月度分析、季度考核、年度总评相结合的预算分析和考核原则，定期检查、严格考核、落实责任、兑现奖惩措施，形成以财务制度对经济行为定性约束、以财务预算为主对经济行为定量约束的格局。
强化资金管理在资金筹措方面，首先要加强企业信用管理，信用良好的企业将能获得条件优厚的长期低息贷款，企业将会有更多的资金开发经营更多的房地产项目，有利于做大做强。其次资金筹措要有计划，根据企业实际需要选择适合的资金来源。在资金使用方面要加强管理，加快资金周转。防止企业过度预支资金，否则一旦发生债务危机就会危及到企业生存。严格控制管理费用支出。
加强财务制度建设，完善内部审计制度房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、可操作性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务制度：一是要设立专门的财务管理机构，统一负责企业的资金融通、现金出纳、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；二是要制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理规范化和制度化；三是要具备相应的考核制度，强化监督机制。内部审计工作要从事后的财务收支审计向经济效益审计、管理审计、内部控制制度评价、工程项目预（决）算审计、专项审计等领域发展。要善于发现问题，及时提出解决问题的措施，从而提高整个企业的财务管理水平。
调整并优化资金管理体制，完善资金管理系统
房地产行业是资金密集度高的行业，加强资金管理尤为重要。资金管理体制的优化应当从资金预算管理、信息化管理以及资金筹集等工作的日常管理进行切入。将企业的一切资金收支都纳入到预算体系当中，并将不同的预算资金规划进行结合，通过对会计核算系统与网上信息系统的利用，建立起包含资金预算管理系统、资金结算管理系统、资金分析决策管理系统以及资金全程预警系统在内的信息化资金管理平台。首先应将资金管理纳入全面预算管理体系，通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度；通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。其次，建立适应于企业规模的资金控制模式，大型房地产企业、二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。管理目标是提高资金利用效率，降低资金使用成本。
实行全过程成本控制，对成本控制的重点环节进行强化管理
当前很多房地产企业没有真正在财务成本管理过程中实现全过程、全员、全方位、全要素的管理，有些房地产企业对财务成本管理的认识不够，认为财务成本管理的重点是在设计阶段，而忽视项目实施过程中的财务成本控制；还有部分房地产企业认为财务成本管理的关键是材料和设备，只要把材料和设备管理好就能很好的控制项目成本。这些观点在房地产企业成本管理过程中都存在很大的问题，不能全方位、全要素的对企业成本进行控制。随着房地产市场进一步趋于理性发展，房地建筑经济与管理产企业只有实现精细化的管理模式，才能适应行业发展的要求，哪怕是微小的成本也要在成本策略中考虑。同时成本要素统计过程中要坚持全面性原则，房地产企业项目实施周期长，企业的成本与企业全体员工都存在紧密的关系，企业在财务成本管理过程中只有实现全面管理，才能保证成本管理的合理性、有效性。对企业财务成本管理及控制工作中的重点环节进行强化管理，房地产企业需要对投资决策成本进行强化控制，加强对规划和设计成本的有效管理、不断完善对投招标成本的规范化管理和控制，进而对变更签证成本进行强化性控制，以便于通过对不同控制要点的把握、管理与控制，切实优化企业财务成本管理和控制工作，使企业的经济效益与社会效益都得到提升。
建立健全成本管理的激励机制
房地产企业财务制度范文5
关键词：房地产开发企业 财务管理 收入确认 资产负债率 预算管理
一、引言
我国房地产市场发展起步较晚，目前处于高速发展期并且是关系民生的重要产业。房地产行业属于资金密集、生产周期长的高风险行业，在会计核算和对资金的运用上不同于一般的企业，在收入时点的确认、预算及融资管理等方面对财务人员提出了更高的要求。本文将就房地产开发企业财务管理工作中存在的3大难题和相应对策进行分析论述，旨在提高房地产开发企业财务管理水平，确保房地产企业在激烈的市场竞争中获得较好的生存和发展。
二、房地产开发企业财务管理工作存在的3大难题
1、收入时点的确认
房地产开发企业在收入时点的确认上不同于一般的企业。根据《房地产开发企业会计制度》的规定，应在符合土地和商品房移交条件（即房屋竣工、验收并交付使用，办理了产权证书）时才确认为收入。现实生活中，由于房地产项目生产时间跨度长，房地产开发企业为获取资金发展的需要，销售往往在竣工之前或更早，财务人员便于实际收到房款而非移交产权时确认了经营收入，此时项目并未完工，成本不能可靠计量，因此，收入的确认不符合相关制度的规定。一旦账务处理上确认了收入就要缴纳相应的税费，房地产企业税收负担重，税费的缴纳会占用大量项目资金，受企业财务人员知识水平的限制，正确把握收入时点的确认对从业人员来说有一定的困难，既要符合会计准则的要求又要做到合理避税。
2、预算工作执行不到位
房地产行业属于资金密集型行业，资金周转时间长，前期开发需要大量的资金投入和长期持续的资金保障。资金顺畅运转的关键是预算管理工作是否执行到位。房地产企业普遍存在的现象：资金的支出与施工进度不一致，不严格按照预算计划和合同执行，超进度或超额支付工程款；资金拨付的手续不完善，审批不严，对于一些费用的报销未能严格按照财务制度规定执行，领导单方面同意支付，导致资金使用的随意性增大，最终与预算偏离更大，影响预算的执行。如果预算执行不到位，资金的使用偏离的预算的要求和规定，极易出现资金链断裂情况，房地产企业就会出现烂尾楼项目或破产，如中国有名的烂尾楼——中诚广场、羊城大厦、麗景台等，严重损害房地产企业的发展和购房者的利益。
3、资产负债率高，财务风险大
负债经营是现代企业重要的一种经营方式，可以促使企业利用财务杠杆，以较小的代价获取最大的经济效益，但必须合理利用财务杠杆，控制资产负债率，降低财务风险。房地产开发企业在拿地、拿证、封顶等时，需要大量的资金投入运作，一些房地产企业为了尽快使项目动工，想方设法地向其他单位借款或向银行贷款，加大了房地产项目的投资风险度。
三、房地产开发企业财务管理工作难题的对策分析
1、把握好收入确认的时点，合理避税
房地产行业是国家支柱产业，是宏观调控的重要对象，与房款收入成正比的营业税、土地增值税及附加税等税种成为企业的一种刚性支出。若能合理合法的进行税务筹划，充分利用各种税收优惠政策，合理避税，可有效的减少企业现金流出，将有限的资金用在企业最需要的地方，变被动为主动，为公司获取一定的经济效益。根据税法的规定，房地产企业采用预缴营业税及附加的方式，只要收到房款就要征税，因此，减轻税负的关键是把握好收入时点的确认，适度推迟财务结算时间及缩小收入规模，对利润临界点涉税问题进行科学测算，争取货币时间价值，分解利润，缓解税收压力。
2、做好预算管理工作，保证项目运转顺畅
通过预算管理，促使企业管理者严格按照预算规定进行资金的支付，合理地安排和使用资金，并有效降低成本费用。具体而言，每一个开发项目都要有项目负责人，项目负责人首先要对项目资金需要量和费用支出进行测算，编制具体的资金需要量计划、成本费用耗用计划和销售计划，再由项目的工程技术人员和财务部门协助做出更详尽的测算，不仅要考虑企业在不同发展阶段下需要多少资金，还要考虑可能获得的最大资金。严格按照预算的要求和规定执行，杜绝提前付款、超额付款、单独审批、随意支出的现象，尽快收回资金，统一调度和统筹安排资金，减少资金闲置，降低资金成本，保证资金链的安全及项目运转顺畅。
3、开发新融资渠道，降低财务风险
资金是企业的血脉，尤其是对房地产企业。当企业资金需求和供给不匹配，存在较大缺口时，就要通过筹集资金弥补资金缺口。房地产企业主要是靠融资来做强做大的，如万科集团的成功主要在于能从资本市场获得资金，确保资金链运转顺畅。目前，国内房地产开发企业主要靠从银行借款的方式获取资金，在银根趋紧、市场低迷的情况下，从银行贷款的难度对于中小房地产开发企业来说比较困难，IPO融资更是难上加难。因此，可适当发展信托投资、股权基金、融资租赁、典当融资、发行债券等非银行机构融资渠道，合理安排债务结构和使用期限。无论采取何种融资方式，最重要的是应从房地产企业内部挖掘资金潜力，利用自身的积累和清理外债及闲置资产的方式安排资金的使用，降低财务风险。
参考文献：
[1]帅兰明.房地产企业的财务管理初探[J].企业家天地（下半月版）.2007（10）
房地产企业财务制度范文6
【关键词】房地产企业 财务管理 风险及防范
一、房地产企业财务管理风险的涵义
一般从广义的角度讲，主要指房地产企业在项目筹资、投资、资金运用等财务活动中，对企业经营、盈利以及发展效益等产生重大影响的各种不利因素的综合。从狭义的角度讲，主要指由于企业融资不当和资金结构的不合理，而产生了负债经营，最终导致企业预期收益产生下降的风险，甚至还会引起由于不能偿清债务而导致破产。
二、我国房地产企业财务风险管理的存在问题
（一）利益的趋动导致资产负债率增高
基于房地产业资金投入量大、运作周期长以及回收周期长等基本特点，必然需要筹集足够的资金以作为企业运作、发展的重要基础后盾。房地产企业进行项目投资的主要来源为银行借贷或一些不当的融资措施，其贷款增长率远远超出所有金融机构的贷款增长幅度。由于大部分房地产企业受到高回报的利益驱使，一旦获得投资项目机会，并不经过财务预算考虑是否切实可行，而大肆地、盲目地进行各种方式的借债和贷款，一方面在增加投资成本的同时，也无形地加大了企业的债务风险。由于房地产企业具有较大的负债规模和较高的资金负债率，而导致收益降低而丧失了偿付能力，势必增加了破产的可能。
（二）融资方式单一，导致资本结构的不合理
为了迎合房地产业的发展形势，虽然我国颁布了相关的资金使用制度，但仍未改变大多数企业在初期阶段为负债开发形式的事实，在资金结构比例中，自有资本所占比重比较低。一般房地产企业的项目运作流程为，首先用自有资金得到土地征用和使用权，然后利用土地进行抵押通过银行借进资金，并利用借入资金支付项目规划以及各种费用支出等综合费用。据资料表明，大部分房地产企业45%的项目开发资金均来自银行贷款，自有资金仅仅占2%的比重，由于融资方式的单一，资金结构失衡直接关系到企业的存亡。由于单一化的筹资风险，很容易使资金链产生断裂，最终影响社会经济的顺利发展。
（三）流动资金管理的不规范
目前房地产企业多存在流动资金管理方面的弊病，房地产企业的成本发生过程比较长，主要涉及到土地征用、拆迁补偿、规范设计以及工程施工等诸多环节的开发和利用。将成本管理贯穿于项目开发全过程中，就是要对投资成本的各组成因素进行规划和控制，而导致房地产企业存货产生了较差的流动性。由于受一种错误认识的影响，大多数房地产企业普遍认为，只要在施工建设阶段做好工程成本的合理控制和管理就能得达到对整体投资成本的控制，而完全忽视了加强决策、设计等前期阶段的造价控制，因而根本达不到有效控制成本的目的。同时，一部分房地产企业为了促使工程早日立项，根本不对资金使用进行统筹规划和安排，资金使用只针对于单一项目的运作，从而影响了企业的整体利益。
三、加强房地产业财务风险管理的防范措施
（一）强化风险意识和采取风险防范措施
房地产企业应树立一定的风险意识，依据自身实际情况对项目运行中可能发生的财务风险进行科学预测和分析，同时制定一系列的风险防范措施和应对方案等，加强财务财务管理的风险预测和防范工作。例如，进行财务管理的合理控制，必须具备完善的应对机制，这样可通过降低贷款利率以减少筹资风险，同时可通过调整资金结构，以减少财务风险的发生。另外，房地产企业还应该加强内外环境的科学分析，并制定各种不同的应对措施和方案，以不断提高财务管理水平。
（二）建立基本财务制度和流程规范
房地产企业应建立基本财务管理制度和流程规范，用以指导企业的整体财务管理活动。第一，应依据企业实际情况制定一套切实可行的财务管理制度和专门的财务管理机构，主要负责现金出纳、资金融通等方面的预算、决算和实施工作。第二，努力构建基础核算的平台，通过建立准确、真实的财务数据以提供必要的数据基础。第三，应建立完善的考核制度和监督机制。第四，建立合理、明确的业务授权制度，明确管理者和财务人员的权利和职责范围，合理确定各种财务活动的执行程序，努力提高财务管理的科学规范性，以达到减少营运风险的目的。第五，建立财务管理与房地产开发整体活动的信息化集成系统，充分利用信息化平台，不断完善内外所有信息的资源共享，实施共享平台基础上的动态决策和管理。
（三）有效控制投资风险，全面加强投资管理
基于房地产项目具有投资资金大、开发周期长以及受地区经济影响大等基本特点，这就决定了房地产项目是具有较高经营风险的综合性活动。因此，在进行项目投资前，房地产企业必须认真做好全面的市场调研工作，科学合理预测项目的执行风险和可行性，严禁出现由于管理者的一己之见来决定项目的发展目标，力求将财务决策的风险性降到最低。另外，房地产项目的开发建设周期的长短，决定了财务管理风险的高低，因此，必须极力在保证质量的前提下，努力缩短项目工程的建设周期，一方面不仅提高了资金周转率，而且也减少了由于外部条件变化而产生的财务风险。
（四）拓展融资渠道的多元化
房地产企业应全面拓展资金筹措渠道，科学合理利用自有资金，并实施多元化的融资方略，从过去过分依托于银行贷款转化为多渠道融资，比如，企业可通过信托计划、股权融资、投资基金融资以及资产证券化等多元化融资渠道，这样在有效保证资产负债率不增长的情况下，提高融资金额，节约财务支出费用，使企业资产结构达到合理优化配置。通过拓展多元化的融资渠道，一方面充分发挥了负债的杠杆调节作用，另一方面将财务风险合理控制在企业能够承受的范围内，有效促进了企业的顺利发展。
（五）建立资金管理机构，以提高资金利用效率
应建立以结算中心为主的资金管理机构，通过统筹安排和合理调度，将货币的流通价值得以充分发挥，加速资金周转。同时将分散资金进行合理的聚拢和利用。应认真审查和核实相关账簿，并将账簿进行细致登记，定期或不定期进行合理地清查，及时发现问题并查明问题的原因，并追究相关责任人的责任。另外应重点加强流动资金管理力度，做好存货、现金、以及应收账款的管理与控制，主要是依据国家相关的具体规定范围，控制好现金收支费用，提升现金周转率，合理把控现金的现有规模。市场经济的本质是信用经济，信用是维持双方交易的重要依据和基础，因此，应收账款管理已成为财务管理的重要组成部分。必须改变房地产企业过去的重销售业绩轻账户管理的基本状况，在日常管理中重点加强对所有客户的资信审查工作，增强应收账款的控制与管理，做好应收账款规模的合理控制。应采取各种有效措施加强和银行的良好合作。
（六）加强财务分析与和监督，定期进行认真审核
在项目的实际开发中，房地产企业需要足够的资金基础做后盾，应统筹安排和合理规划资金筹措，并做好投资的回收管理，以促进资金使用效率的最大提升。首先，应对项目的整体投资进行科学的风险分析，对现金收支、销售价格等综合财务指标进行认真详细的分析和研究，以确保将企业的投资风险维持在最低的状态;其次，必须加强财务监督的力度，主要包括项目运行过程中资金的筹集、回收以及分配等方面的合理控制，力求有效控制企业的投资成本;除此之外，还应加强对各种经营和经济活动做好事前、事中和事后全面监督和控制，强化企业财务人员的财务管理意识，以维护企业利益作为财务监督的最终目的。
四、结语
总之，房地产开发企业在进行项目投资决策前，必须全面综合审查自有资金和所能筹措资金的资金总量，依据企业自身投资能力合理确定的项目范围和内容，加强企业财务管理的综合水平，力求将财务风险控制在最低的限度范围内。
参考文献
[1]王桂胜.房地产企业财务风险的成因与规避措施[J].中国总会计师，2009，（08）.
[2]刘茜.房地产企业财务风险的预测和防范[J].财经界（学术版），2009，（12）.
