住房公积金相关法规范文1
关键词：住房公积金制度 法律性质 法律关系 合法性分析
2013年农历新年伊始，证监会有关部门负责人即对外称，全国住房公积金入市的相关研究准备工作已经启动，证监会将积极配合有关部门尽快推动《住房公积金管理条例》的修订。该言论一出，引起社会各界的激烈讨论，有赞同也有否定，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。
我国住房公积金制度的起源
（一）我国住房公积金制度的起源
住房公积金制度设计当初是“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平”（《住房公积金管理条例》第一条是关于制定该条例的立法目的，该条目规定：“为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平，制定本条例”）。1991年，在积极借鉴新加坡等国家国际经验的基础上，上海市委、市政府决定正式建立住房公积金制度。之后，经过持续10年的积极探索，这一制度得到逐步发展和完善（上海房地产年鉴，2001）。1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，要求全国城镇“全面建立住房公积金制度”。1996年4月12日，上海通过全国第一部有关住房公积金管理方面的地方性法规《上海市住房公积金条例》。1999年3月，国务院在总结全国各地住房公积金制度经验的基础上，制定了《住房公积金管理条例》（上海房地产年鉴，2001）。2003年对该条例进行了修订。
（二） 我国住房公积金制度的产生原因
一是我国公民住宅的供需矛盾要求政府进行住房制度改革，以保障公民的住宅权。上世纪九十年代初，随着我国改革开放的深入，我国进一步放开市场，进行全方位的改革开放，原先一切由国家计划调控的计划经济政策变为由市场调控的市场经济政策，城市化进程加快，大量的人口流入城市，城市人口剧增，房屋建设与人口增速不匹配，住房供需矛盾凸显，这些迫使政府进行相关制度改革。
二是在当时环境下我国推行住房公积金制度有国外成功经验借鉴。在我国推行住房公积金制度之前，已有国家通过类似我国公积金制度在保障本国国民住房问题上取得成功，如新加坡的中央公积金制度，德国的住房储蓄制度，日本的住宅金融公库制度等。这些国家的成功经验为我国推行住房公积金制度提供了有益的借鉴。
我国住房公积金制度的法律性质分析
学界对于住房公积金制度的性质存在着强制储蓄性质论、住房补贴性质论以及社会保障税性质论等观点，每种观点都从各自角度对我国的住房公积金制度进行了分析。笔者认为从法律角度来讲，我国住房公积金制度存在以下性质：
（一）行政强制性质
按照《住房公积金管理条例》规定，职工住房公积金的缴纳属于国家强制执行的范畴，职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或者少缴。违反该条例的规定，单位依法将受到限期办理、限期缴存、行政处罚或者被申请法院强制执行等惩罚（见《住房公积金管理条例》第十九条第一款、第二十条第一款、第三十七条、第三十八条规定）。只要是条例所规定之范围，职工不能自己选择存或不存，必须依法缴存，因此，作为住房公积金制度，具有行政强制性。
（二）社会保障性质
从住房公积金制度在我国的兴起背景，就可以看出，住房公积金制度最核心的目的就是保障我国居民的住房。在《住房公积金条例》中也体现了这一点，按照条例规定，住房公积金可以用于职工购房、建房、大修住房等时提供住房公积金贷款，同时也可以在法定条件用于前述用途下提前支取（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十六条规定）。因此，作为住房公积金制度，具有社会保障性。
（三）有限的个人所有权性质
《住房公积金条例》中明确规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。住房公积金是属于缴存人的个人财产，缴存人缴存的金额全部都存入其个人专项账户，应当是属于法律保护的合法私有财产。但同时，《住房公积金条例》又规定公积金缴存人要提取职工住房公积金帐户内的存储余额必须符合条例所规定的相应条件，而各省也根据《住房公积金条例》的规定制定了符合本省省情的具体内容（见《住房公积金管理条例》第二十四条、第二十五条规定；各省的规定比如陕西省西安市的《西安市住房公积金管理条例》第二十四条至第二十六条规定）。个人虽然对住房公积金拥有产权，但这种产权与个人的其他财产有所不同，对住房公积金的产权受到一定的限制（李海明，2012）。公积金具有有限的个人所有权性质。
社会公积金的以上性质决定了政府在对公积金进行管理时既不能相同于税收等国家征收制度的管理方式，也不同于缴存人自行选择存入银行的储蓄款的管理方式，我国政府与公积金缴存人之间的法律关系有其特殊性。
我国政府与公积金缴存人之间的法律关系分析
（一）政府与公积金缴存人之间存在的合同之债法律关系
住房公积金制度在《住房公积金管理条例》中被定义为“国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金”（见《住房公积金管理条例》第二条第二款规定）。政府与缴存人之间的关系类似于银行业金融机构与储户之间的关系。住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有（上海房地产年鉴，2001）。一般来讲，住房公积金缴存之后款项按照制度规定应当直接存入到缴存人独立账户，住房公积金的管理由住房公积金管理中心代表国家管理，管理中心负有按国家规定的利率标准支付利息给职工的义务。虽然，住房公积金的缴存是强制性政府行为，但是政府在收缴之后只是将所有的账户统筹代管，账户资金不同于税收等强制性收费。缴存人可以按照法律程序，在规定条件下提取自己账户下的住房公积金。《住房公积金管理条例》可以看做是二者形成合同之债法律关系的依据。
（二）政府与公积金缴存人之间存在的行政法律关系
前文已经指出，我国住房公积金的缴纳具有行政强制性质，住房公积金的缴存由国家强制性规定，作为法定范畴之内的职工和单位必须依法缴纳，若不依法缴纳，将会受到法律的制裁。从这个角度分析，政府与公积金缴存人之间又存在着行政法律关系。政府与公积金缴存人都为该法律关系的主体；在该法律关系中，政府有权利也有权力依法强制性将公积金缴存人的一部分工资纳入到国家统筹管理的范畴内，而住房公积金缴存人也应当依法缴纳住房公积金。但需要明确的是，这里的行政法律关系又具有特殊性。它不同于政府在税收、行政征收、罚款等行政行为实施过程中与行政相对方之间形成的行政法律关系。在后几类行政法律关系中，政府对于自己依法实施某种行政行为所获得的金钱具有所有权，也意味着政府可以决定其用途；但是在政府与公积金缴存人之间形成的行政法律关系中，政府必须按照条例的规定将住房公积金用在和居民住房有直接紧密联系的地方，如住房公积金贷款、住房公积金的支取等，此外政府还可以根据条例规定将住房公积金用在诸如购买国债等低风险的方面（见《住房公积金管理条例》第二十八条规定）。
政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析
（一）合同之债法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析
《住房公积金管理条例》规定，职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有（见《住房公积金管理条例》第三条规定）。经前文分析得出，政府与公积金缴存人之间存在着合同之债法律关系，这属于民法调整的范畴。作为合同法律关系，任何一方使用他方所有物，必须征得他方同意，否则即为侵权。此外，也有学者认为我国的住房公积金制度具有强制储蓄性质，但因为政府不同于银行业金融机构，作为政府，之于公积金缴存人，之于社会公众就有着不同于银行业金融机构的职责，即在社会公众之中建立自己的社会公信力，做公众的坚实依靠；作为政府，就绝对禁止未经公积金缴存人同意的情况下动用公积金缴存人账户资金（即使在民法上讲货币是种类物，对于种类物只需交付同种类之物即可），用作股市投资此类高风险的活动。所以，政府如果要使用住房公积金进行高风险投资，首先必须征得住房公积金缴存人的同意，否则，就是侵犯缴存人合法权益，就是违法行为。
（二）行政法律关系下政府使用住房公积金进行高风险投资合法性分析
虽然《住房公积金管理条例》规定范围之内的职工和单位缴纳住房公积金是带有强制性，政府可以依法强制要求缴纳，在实践中也是直接由单位代扣代缴，在政府与公积金缴存人之间存在行政法律关系。但是《住房公积金管理条例》也明确规定，住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用（见《住房公积金管理条例》第五条规定）。
《住房公积金管理条例》第八条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟），应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构……”；第十条规定：“直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当按照精简、效能的原则，设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金的管理运作。……住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位……”（见《住房公积金管理条例》第八条以及第十条规定）。各地的住房公积金管理中心多是具有实权的市房改办、财政局、建设局的隶属机构，或是与地方房改办一套班子，两块牌子，事实上成了一个地方性的行政机构（张东，2004）。不管是政府还是住房公积金的管理机构是不以营利为目的的组织，它的职责就是负责替缴存人管理账户中的资金，负责账户资金的安全，保证住房公积金用在与保障住房直接紧密相关的方面。将住房公积金不经缴存人同意投入股市，使其处于和保障住房用途不直接紧密相关切高风险的领域，不符合法律规定。
结论
综上，本文试通过对我国公积金制度起源、法律性质以及政府与公积金缴存人之间的法律关系的解读，分析用住房公积金进行高风险投资的合法性问题。希望能够对有关方面的决策和政策制度提供法律依据。住房公积金是房改的产物，必须服务于职工住房消费，促进自住其力，取之于民，用之于民，造福于民（上海房地产年鉴，2001）。国外很多具有先进经验的国家都在本国居民住房保障资金的管理上较为谨慎，如在《德国住房储蓄法》中就严格规定了住房储蓄银行的业务范围和经营原则，规定住房储蓄不得用于风险交易，保证存款的安全，提高了中低收入群体抵抗市场风险的能力（杨银桃，2012）。我国的住房公积金制度也应当严格依照制度规定，对公积金进行合法、有效、利民的有效运作。
参考文献：
1.新浪财经.证监会：住房公积金入市研究准备工作已启动.网址链接：http：//.cn/stock/y/20130226/202314653550.shtml。
2.上海房地产年鉴，2001
3.李海明.住房公积金的法律属性与功能定位.改革与战略，2012.10
住房公积金相关法规范文2
【关键词】 住房公积金 会计核算 问题 建议
住房公积金政策是一项利国利民的政策，从其起步到现在，虽然时间不长，但是却得到了迅速的发展。由于住房公积金管理中心需要管理的资金庞大，要想加强资金管理，就必须完善会计核算工作，所以，探讨住房公积金核算问题并完善会计核算具有重要的现实意义。
一、住房公积金会计核算工作的特点
在我国，住房公积金作为一项政策性住房管理制度，在转变住房分配体制、提高职工的购房支付能力以及推动房地产市场发展等方面都发挥着重要作用。当前，我国住房公积金的管理和运作主要是由分散在各个省市县的住房公积金管理中心来进行，这些管理中心并不是一般意义上的经营机构，而是代表着政府的管理职能与协调职能，具有协调政府、银行、单位及职工等多方利益的职能。
根据我国《住房公积金管理条例》的规定可知，在我国住房公积金是暂存资金，不是用于投资的资金，属于职工个人，按照我国现行相关体制，住房公积金会计核算涉及了管理中心业务核算与住房公积金业务核算两方面内容。与企业会计核算相比，住房公积金会计核算的特殊性主要体现在以下几个方面。
1、住房公积金核算实施权责发生制。与经营性企业不同，归集住房公积金的时间是每年的7月1日至来年的6月30日，由住房公积金管理中心或者受托银行依照国家规定利率对职工账户的累积缴存金额进行结息并转入职工账户。所以，住房公积金会计核算是在会计年度结束之前按照权责发生制原则计算应付职工利息，同时，通过计提利息，计算当期的损益。
2、住房公积金会计核算与一般企业相比侧重点不同。与一般的经营性企业相比，住房公积金会计核算最大的不同就是不以成本核算作为侧重点。进行住房公积金会计核算的目的是保证归集资金的运营安全以及保证住房公积金的保值增值，会计核算更加注重的是资金使用信息的及时性与准确性。
二、当前住房公积金会计核算过程中存在的问题
1、归集提取方面。根据《住房公积金管理办法》的相关规定，住房公积金的贷方核算的是收到职工个人和所在单位缴存的住房公积金以及按照相关规定对住房公积金账户进行年度结息的相关情况，借方核算的是职工因为购买、建造和翻建自住房以及偿还本息等提取公积金的情况。但是，随着我国对住房公积金机构的调整，其所属分支机构内部的资金转移（例如职工在同一行政区域内的调动等）在会计核算中无法与正常的归集和提取进行区别，无法真实准确地反映当年住房公积金的归集和提取情况。
2、业务收支方面。现行《住房公积金会计核算办法》中规定，公积金业务支出科目下设的三个明细科目：公积金利息支出、委托贷款手续费支出、住房公积金归集手续费支出。但是，在实际工作中，由于办理电汇、购买支票以及支付网上银行等相关费用，使得住房公积金专户中发生了一些工本费，这些费用发生后，财务人员需要将银行已经划扣的费用用先进的形式存入相应的专户，在账务处理上要做相应的会计分录把这些扣划的存款进行冲减，财务人员需要时时关注，给核算工作带来了不便。
3、应收利息和应付利息方面。应收利息核算的是住房公积金在运作过程中发生的各项应收但是未收的利息，例如委托贷款发生的应收利息等。依据《住房公积金管理条例》的规定，为了实现保值增值的目标，住房公积金管理中心可以将沉淀的资金购买国债或者转存定期存款。但是《住房公积金会计核算办法》中并没有涉及购买国债和定期存款，一些住房公积金管理者中心根据年末的实际情况对应收利息进行计提，这种做法并不能真实反映当期的收益情况，也不符合会计上的收入与支出配比的原则。应付利息核算的住房公积金在运作过程中发生的应付但是未付的利息，住房公积金的结算日为每年的6月30，计息期间是上年的7月1日至结算日，但是住房公积金会计核算年度是每年的1月1日至12月31日，由于住房公积金的结息年度和会计核算年度不一致，使得有些管理者中心少提或者多提应付利息，使得当年的增值收益不准确。
住房公积金相关法规范文3
一、当前住房公积金制度存在的主要问题
1.地区之间发展不够平衡,使得这项惠民政策的普及受到限制。
根据住房和城乡建设部2009年3月24日的《2008年全国住房公积金管理情况通报》,截至2008年末,全国应缴住房公积金职工人数11184.05万人,实际缴存职工人数为7745.09万人;截至2008年末,全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元,缴存余额为12116.24亿元;累计为961.17万户职工家庭发放个人住房贷款10601.83亿元,个人贷款余额为6094.16亿元;全国住房公积金提取总额为8583.54亿元,占住房公积金缴存总额的41.47%。
从住建部公布的各项数据中,可以看出我国大部分城镇地区和企事业单位基本上建立了住房公积金制度,但是从住房公积金归集覆盖率和资金使用率上反映出这项制度在全国各地发展还很不平衡,东部沿海发达地区,住房公积金的覆盖面已达到职工人数的90%以上,单位和职工的缴交率占工资收入的15%,个别达到20%,甚至更高。而在经济欠发达地区,不但住房公积金的覆盖面低,公积金缴交率也较低,有的还不足5%这一规定比例。在实际执行过程中,乡镇企业和私营企业、外商投资企业大多没有实行住房公积金制度。在中西部地区甚至连部分国有企业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。这样就势必使得这些地区和单位的职工难以享受到国家这一惠民政策。
2.缴存比例不规范,行业间、单位间差距大,导致事实上的分配不公。
《中华人民共和国住房公积金管理条例》第十八条规定“职工和单位住房公积金的缴存比例不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例”。但上限的具体标准是多少没有规定,目前我国住房公积金缴存比例普遍执行5%到20%不等的标准。条件差的行业和单位执行5%的比例,而条件好的就可以执行15%甚至20%的比例。由于是职工个人和单位分别按这一比例缴纳,随着职工工资的不断增加,看似不大的比例差距会使实际缴存额差距很大,且由于单位配套缴存的这部分资金不必缴纳个人所得税,则势必导致了实际意义上的分配不公。通过检索某地级市住房公积金业务数据,该市职工缴存额前100?名的平均年缴存额为89388元,后100名的平均年缴存额仅为262元,前100名是后100名的341倍。而且前100名通过公积金贷款改善住房的为33%,后100名的公积金贷款情况为零。过大的缴存差距不但造成分配的不公平,同时也影响了这项制度的惠民效应。
3. 住房公积金政策法规不配套、不全面,行政执法难。
现行的《中华人民共和国住房公积金管理条例》是1999年4月颁布,2002年3月修订的。该《条例》虽然对住房公积金的缴存、提取、使用、管理机构、监督等问题做出了明确的规定,但没有相应的实施办法和具体的操作规程。国家相关部门出台的有关政策又增加了住房公积金的执行难度。目前我国住房公积金的立法工作明显落后住房公积金的发展,造成相关方面无法可依,仅仅通过一个《住房公积金管理条例》就对整个庞大的住房公积金运作进行解释和相关工作的规范是远远不够的。如:增值收益的分配比例,特别是与老百姓切身利益有关的廉租住房补充资金提取规定等都没有细化,还有低收入人群如何通过公积金来改善居住环境等也没有明确的规定。因此,当前重中之重就是加快法规的建设,既保障住房公积金安全运行,又充分发挥公积金的效能。
4.住房公积金使用效率不高、业务范围有待拓展。
从住房公积金存贷比率上看住房公积金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场。如何一方面加大资金筹集力度,另一方面在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时,进行多元化投资和运作,确保资金的保值增值,使住房公积金受惠于民是一个亟待解决的现实问题。
目前住房公积金资金的使用途径较为普遍的一是放贷,二是以定期存款的形式存入银行,三是购买国债。但是在欠发达地区由于公积金贷款比例小,购买国债变现慢等因素导致这些地区的住房公积金大量沉淀在商业银行的专户中,通过银行存款流向了非住房领域,没有高效率地为住房体系输送资金,笔者认为这背离了住房公积金制度的本意。
目前我国的住房公积金增值收益的分配顺序依次为风险准备金、管理开支和廉租房补充资金。且不说这增值收益的权属是谁的,单就廉租房资金的提取比例和使用情况,目前法规没有具体的规定,也没有明确的监督和管理。在房价居高不下的情况下,老百姓想通过廉租住房改善自己的居住环境的需求不断增加,有待我们认真加以研究和解决。
二、完善住房公积金制度,充分发挥公积金使用效能的几点意见
1.强化住房公积金归集手段 ,加强检查监管力度。
发展住房公积金事业,不仅关系到职工合法权益,更关系到国家加快保障性住房建设和扩大内需战略决策的实施,因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度,大力宣传建立住房公积金制度的优越性,充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性;二是财政、审计部门要加强配合,加大监管检查力度,重点解决住房公积金覆盖面小的问题,强化归集手段。三是依照《条例》规定,对拒不执行国家房改政策,擅自不实行住房公积金制度,拖欠、挪用公积金的单位,特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人,要追究其行政责任,并实施相应的经济处罚,以维护职工应享有的合法权益。
要采取各种措施加强监管,保证住房公积金的安全运营,防止资金流失和信贷风险
。地方财政部门通过定期检查资金经营状况和资金运营账务监督,评价资金经营状况;审计部门通过审查资金来源,使用投向及使用结果,全面检查资金归集使用的合规性和合理性;金融主管部门主要借助于各种金融法规检查规范住房公积金管理的金融合法性;司法部门则从法律的角度对“中心”的资金管理及缴存者行为的规范进行监督,对各种住房公积金管理使用纠纷进行审理裁决,依法维护住房公积金管理使用的公正性。 2.扩大住房公积金保障范围,使中低收入者受益。
一是在住房公积金贷款的使用上,必须要求限量使用,每笔贷款上限不应定得太高,以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。各地应根据社会经济发展、人民生活水平提高和房地产市场的发展变化情况,及时调整贷款限额。 二是放宽贷款条件。可参照商业银行的住房贷款发放条件,适当降低个人购房的首期付款金额。三是降低贷款利率。公积金贷款是政策性贷款,带有保障性质,因此应适当拉大与商业贷款利率差距,减少中低收入家庭的购房支付负担,或实行差别利率,对于购买自住、小户型低收入家庭,应提供更加优惠的贷款利率,确实起到政策性住房金融的作用。
3. 提高住房公积金的使用效能,充分发挥住房公积金制度的社会保障作用。
目前各地住房公积金的使用途径多为以下三种形式:一是放贷,二是以定期存款的形式存入银行,三是购买国债。如何在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时,进行多元化投资和运作,确保资金的保值增值,使住房公积金更好地受惠于民,是一个亟待解决的现实问题。
首先要充分发挥住房公积金低存低贷的政策优势,发挥互和保障性作用,扩大住房公积金贷款的受惠面。贷款的发放应尽量向中低收入职工倾斜。住房公积金管理部门要以方便企业、方便群众为原则,进一步简化工作程序,提高办事效率,提高服务水平。积极支持职工直接使用公积金用于购房、还贷、维修和支付房租,改善职工住房条件。
其次是克服重归集,轻使用的倾向,保持公积金归集与个人住房贷款方式的协调一致和额度的同步增长,实现以贷促缴,最大限度地化解风险,保证公积金的流动性、安全性和增值性。
第三要千方百计提高公积金的效用,促其保值增值。在做好防范金融风险的前提下,通过公积金的资金运作努力实现增值收益,以便更好地发挥住房公积金的社会保障作用。
4.完善相关法规制度和信用体系建设,防范金融风险。
现行的《中华人民共和国住房公积金管理条例》是1999年4月颁布,2002年3月修订的。到目前我国《住房公积金管理条例》的配套法规尚未出台。随着改革开放的不断深入和住房保障制度的不断发展和完善,许多内容需要补充和修改。如前面提到的缴存比例问题,按照当时的工资水平,15%的比例差距每月可能也不过百元,但时过十几年,工资水平翻了一倍甚至数倍,其绝对数额就会增加不少。如果单位配套缴存的比例不做修改,那么随着工资水平的不断增长,不同行业和不同单位之间在公积金配套缴存额方面的差距也必然不断增大,这一方面会增加企业和各级财政的负担,另一方面则会造成事实上的分配不公,影响到制度的和谐乃至社会的稳定。还有如增值收益的分配比例,与老百姓切身利益有关的廉租住房补充资金提取规定等都需要通过立法加以细化和完善。同时要认真研究如何健全公积金管理部门内部控制制度的问题,借鉴商业银行普遍实行的内部控制制度,制订行之有效的内部控制措施。
住房公积金相关法规范文4
关键词：住房公积金贷款 风险 措施
1.住房公积金贷款发展现状以及结构分析
住房公积金的贷款对象为已缴存住房公积金，并具有完全民事行为能力的在职职工。住房公积金贷款的利率显然低于市场利率，带有某种程度的社会福利的性质，为广大中低收入职工家庭所欢迎。但是住房公积金采取低息吸储的政策，不利于调动尽可能多的社会闲散资金，仅仅依靠职工个人和单位的缴存，制约了住房公积金的规模，使贷款的对象具有特定性，风险相对集中。住房公积金贷款具有期限长、贷款金额大、贷款成数高的特点。
2.住房公积金贷款面临的风险分析
2.1资金流动性风险
相比较与商业银行而言，住房公积金管理中心归集、缴存资金相对稳定，来源渠道窄。影响住房公积金资金有效供给的因素主要来源于住房公积金归集和住房公积金贷款的本金偿还两个方面。住房公积金资金在使用时首先必须满足缴存职工的住房公积金提取，其次才是满足缴存职工的住房公积金贷款需求。
2.2借款职工信用风险
借款职工信用风险，主要指的其实就是那些借款职工中有部分人是不能够按时按偿还住房公积金贷款的本息的，并以违约去放弃并抵押其房产。这些不诚信行为会带给住房公积金管理中心很大的麻烦，最主要的就是经济上的损失。其实产生信用风险的原因是多方面的，很多时候也不能简简单单断言说职工缺乏信用，有时候也是有一些客观因素存在。
2.3抵押物处置风险
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在住房公积金贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但管理中心仍面临两种风险：一是拆迁后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（管理中心）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。同时，借款职工不能清偿债务时，管理中心可依法对住房公积金贷款抵押物进行处置偿还贷款时产生风险。
2.4经营管理风险
在整个住房公积金贷款过程中都会存在着相关的经营管理风险。由于相关工作人员的失误说着说是管理制度上的缺陷而导致的产生经济利益受损以及声誉受损的可能性。
2.5房地产市场风险
房地产市场风险是个人住房贷款风险的重要决定因素，由于住房公积金贷款客户多而分散、期限长、管理难度较大，不可避免要经受来自房地产市场波动的考验。例如，宏观政策引导滞后，投资者对市场缺乏详尽分析导致盲目投资行为，非理性的市场供求影响房地产价格上涨过快，都容易造成房地产泡沫，从而导致作为抵押物的房屋价格不稳定，甚至严重缩水，贷款本息无法得到充分保障。
2.6政策与法律风险
住房公积金贷款业务与经济发展状况、宏观政策与法律规定、行业管理规定及金融信贷政策密切相关。近年来，我国对房地产行业进行的宏观调控不仅对房地产市场及开发商产生了较大影响，对住房公积金贷款风险的影响也比较明显，尤其是期房住房公积金贷款的风险更加突出，管理中心承担的风险责任相应增加。
3.防范和控制风险的机制和措施研究
3.1建立贷款资金流动性风险预警机制
随着住房公积金缴存职工人数的逐年增加，资金归集数量明显增长，但也影响住房公积金使用需求，总体呈增长趋势。表现为随着缴存职工人数逐步增加，即使资金归集数量得以增长，但住房公积金缴存是分散的小额资金流入，住房公积金提取或贷款则都是大额的资金流出，使用人数的增多，势必带来流动性调控压力的增大。
3.2建立个人住房公积金信用防范机制
个人信用风险是客观存在的， 但也并非不可防范。建立起一个个人住房公积金贷款的信用数据库，这是目前为止最为行之有效的方法。也就是说要依托我国已经建立起来的个人征信系统，对住房公积金缴存职工建立个人信用数据库，结合该职工以及所在单位在日常缴存住房公积金、参加住房公积金年审等情况进行合规性审核，在定量研究分析的基础上制订科学的评价指标体系，为借款职工可贷额度测算提供决策依据。
3.3提高行业人员素质，规范贷款操作
首先，也是很重要的一点，就是要防范相关操作性风险。要做到这一点，就应该要做到业务流程标准化，这主要包括了以下几点，分别是业务操作、贷款资料、服务流程以及业绩考核等等一些比较具体比较详细的规定。其次，管理中心必须要对住房公积金贷款加强事前以及事后的监督工作，从而确保贷款安全，并加强对于借款职工资信情况的认真细致全面的调查。最后，应当建立积极将抗向上的住房公积金文化，全面地提高相关从业人员自身综合素质。
3.4建立住房公积金贷款楼盘准入资格审核制度
规范与房地产开发商的合作管理，降低来自房地产开发商的风险：
（1）应建立起一套对于房地产资信严格的审查制度。并严格执行国家以及省市自治区对于开发商以及房地产项目资金和资质规定，对企业的运作情况，财务状况、担保能力、社会信誉进行综合评价分析。
（2）开发楼盘盈利能力分析。开发企业承担阶段性保证责任期间的担保方式，管理中心可根据开发企业的资质信用调查、项目建设等情况，通过对楼盘的形象进度、预计销售及项目可行性分析，综合评定楼盘的盈利能力.
3.5加强房地产市场研究分析，规避政策与法律风险
管理中心必须提高认识，大力加强对国家宏观经济、区域经济发展形势及有关政策法律法规的研究，重点加强对房地产市场发展形势的分析研判，及时、准确地把握国家及本地的房地产市场走势，科学设定房地产价格预警指标及具体标准。并要紧密结合房地产市场形势、国家宏观调控政策及行业发展趋势，理性确定住房公积金贷款业务发展规划，对贷款额度上限、首付款比例规定、期限等贷款要素进行灵活有效的调控，积极应对市场变动，特别是房地产过热的地区更应客观把握市场热度，慎重放款。
综上所述，住房公积金贷款的风险成因是复杂的，其防范措施是多种多样的，通过建立信贷风险防范管理机制，发展风险转移机制，从外部和内部两个方面来防范、化解风险。
参考文献：
住房公积金相关法规范文5
【摘要】住房公积金会计核算是住房公积金管理的一项重要内容。目前的住房公积金会计核算模式主要有两种,即直接归集模式和委托归集模式,但是这两种模式都存在一定的问题,还不够完善。因此,住房公积金会计核算归集管理模式的改革成为势在必行的课题。
【关键词】住房公积金;会计核算;模式
我国住房公积金的管理和运作任务是由住房公积金管理中心承担的。根据《住房公积金管理条例》规定,住房公积金不是投资资金,只是暂存资金,是属于居民(职工)个人的。作为住房公积金的具体管理运作机构的管理中心不是一般意义上的经营机构,而是代替政府执行管理和协调职能,协调政府、职工个人、单位、银行、开发商等多方利益关系,替职工个人管理缴存住房公积金。同时按现行体制,住房公积金管理中心的会计核算涉及两方面的内容,一是公积金业务的核算,二是中心自身业务的核算。住房公积金的会计核算工作就是要根据自身的特点遵循其固有的原则并不断探索会计核算的新模式。
一、住房公积金会计核算的基本原则
住房公积金的会计核算既要遵循会计核算的一般原则和普遍原则,同时又因其自身的特殊性而具有新的特点。
第一,住房公积金的核算要实现两个分账。一是管理中心管理的住房公积金和其他住房资金要实行分账核算。管理中心自身业务的核算,执行《事业单位会计制度》;二是住房公积金增值收益和管理中心管理费用应严格实行分立账户,单独核算。
第二,管理中心要设立住房公积金个人明细账,实行三级明细核算。住房公积金总账核算(一级科目)、住房公积金单位账户核算(二级科目)、住房公积金个人账户核算(三级科目),保证账账相符,账实相符。
第三,对住房公积金收入和支出的核算采用对应的核算原则,即权责发生制或收付实现制。目前,管理中心对住房公积金收支业务一般采用权责发生制原则进行核算。权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认,不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认。其要点是,凡在当期取得的收入或者应当负担的费用,不论款项是否已经收付,都应作为当期的收入或费用;凡是不属于当期的收入或费用,即使款项已经在当期收到或已经当期支付,都不能作为当期的收入或费用。权责发生制与收付实现制相对应。收付实现制是以收到或支付现金作为确认收入和费用的依据。根据权责发生制确认收入和费用,才能更真实地反映特定会计期间经营活动的成果。
二、住房公积金会计核算管理模式
(一)住房公积金会计核算管理模式的分类
住房公积金是结合住房制度改革的实际情况而实行的一种政策,是通过强制性的储蓄方式,建立的一种义务性的个人住房消费专项资金,是职工工资的一部分。其目的在于通过长期强制性储蓄政策,筹集和融通住房建设资金,不断提高和改善城镇职工家庭解决自住住房的能力。目前,住房公积金会计核算模式大致分为两类:一类是直接归集模式;另一类是委托归集模式。
这种分类的依据是看归集审核前台由谁承办,如果是由管理中心直接承担,如北京、杭州、青岛、桂林,就为直接管理模式;而委托由银行承担的,如上海、南京、重庆、天津、武汉、成都,则是间接管理模式。但也有从归集信息采集的直接性来分类的,即看中心能否直接从归集业务前台采集到第一手归集信息,若能够直接采集信息的,如北京、杭州、南京、重庆、青岛、桂林,则为直接模式;若是滞后的,如上海、天津、武汉、成都则是间接模式。
住房公积金会计核算的侧重点与一般会计核算有所不同。住房公积金的会计核算科目分为四大类14个科目,即资产类6个、负债类3个、净资产类3个和收支类2个,会计处理相对于工业企业来说较为简单,既不需要对生产费用进行归集,又不需要按产品进行分配,成本核算不是住房公积金核算的主要方面。由于保证住房公积金归集资金的运营安全、保值增值是其主要目标,其会计核算注重的是准确性和及时性,财务管理注重的是风险的防范以及保证资金的安全。
(二)住房公积金归集管理的责任主体
住房公积金是国务院《住房公积金管理条例》所法定的单位职工按月缴存的个人长期住房储金,管理中心作为直属城市人民政府的独立的不以营利为目的的事业单位,是住房公积金管理的法定主体,对职工缴存的住房公积金依法进行账目和资金管理,形成与缴存人之间的住房公积金债权债务法律关系,尽管管理中心一般不直接握持职工住房公积金,而采取在银行开设住房公积金资金账户,把职工缴存住房公积金托存于银行的做法,但在法律意义上,管理中心承担着对每个缴存职工住房公积金负债的法律责任。
住房公积金前台功能的承办机构主要有管理中心和银行两种做法。北京、杭州、青岛均是由管理中心自设前台网点,直接面向职工和单位,对住房公积金缴存进行信息审核。而上海、重庆、南京则均采取委托银行柜面工作人员的做法。在法律意义上,上海、重庆、南京由于采取委托银行进行前台操作的做法,管理中心实际上没有在法律意义上自己直接履行审核缴存信息合法性的责任。换句话说,一旦发生缴存审核合法性争议,管理中心与银行之间的法律责任将按照合同法规定委托原则,即作为委托人的管理中心相对缴存单位和职工负有直接的审核法律责任。
总之,无论是直接归集模式还是间接归集模式,作为管理主体的住房公积金管理中心是住房公积金归集管理的责任主体和法律主体。
(三)住房公积金会计核算存在的问题
住房公积金是封闭性的专项基金。从缴交者角度看,其缴交的公积金不能随时“回赎”,只有符合购房等条件时才能使用,否则只有退休时一次性提取,在此之前,其资金实质上被用于帮助其他缴交者满足住房需求,体现基金内部成员间的互助和互济。从资金运作角度看,公积金从归集“入账”,到提取或者发放贷款“出账”,整个资金循环限于内部,没有和外面资本市场连通起来,因此保证资金“入账”与“出账”相称,实现资金收支平衡至为关键,否则就会出现“钱不够用”或者“钱无处用”的局面。因此,归集业务是保证提取和个贷业务正常开展,维持整个公积金资本运作的基础和前提。
另外,《条例》第四条规定:“住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。”由此可以看出管理中心只负责住房公积金的归集、保值和增值,但具体金融业务(开立公积金账户、缴存、提取、贷款、结算及归还)等均委托给住房公积金管理委员会指定的国有银行来办理。这种委托模式存在诸多弊端,如增加住房公积金的行政管理成本、使住房公积金面临的风险更大等。
不可否认的是,目前住房公积金会计核算还存在诸多问题。与住房公积金会计核算的一般业务性问题相比,会计模式上的问题显得更为关键、更为根本。因此,解决会计核算模式的改革和创新变得尤为重要。
三、住房公积金归集会计核算模式
(一)改革住房公积金会计核算模式
住房公积金管理模式的改革主要应该着眼于归集管理模式的改革上。因为住房公积金的使用方向国务院《住房公积金管理条例》是有明确规定的,住房公积金只能用于职工购建房提取、退休提取、个人住房贷款和购买国债等。各地在使用住房公积金时基本是按照这个方向使用住房公积金,进行保值增值的。所以住房公积金的使用模式改革的余地不大,要有改革和创新,也必须是国家对住房公积金的使用方向作出规定。地方上特别是城市对住房公积金的使用方向要有突破是比较困难的。所以,就地方来说,住房公积金管理模式的改革应该着眼于住房公积金归集模式的改革。
由于管理中心不是金融机构,但又要面对数以万计职工缴存的住房公积金进行资金管理,因此,《住房公积金管理条例》第十二条规定,“住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还手续”。这条规定实际上确立了管理中心和银行之间在住房公积金管理中进行分工协作的合法性。
为适应住房公积金管营分离的管理模式,强化以会计核算为主线的业务管理和操作,改革原归集、贷款核算的方式已势在必行。住房公积金的归集核算包括公积金汇缴、补缴业务,公积金转移业务,公积金提取业务。住房公积金归集核算的部门职能为受托银行和中心营业部、办事处(以下简称部办)、会计核算处,会计核算新模式流程如图1所示。
受托银行负责住房公积金汇缴、补缴、转移、提取的银行金融结算业务。“中心”营业部、办事处负责与受托银行的公积金结算票据的交接;对公积金票据的复核、票据与公积金系统信息的核对;根据公积金票据编制财务记账凭证;核对公积金票据和记账凭证的一致性,同时,按日序时整理,装订公积金票据,并将财务记账凭证和银行流水对账单与会计核算处凭证交接。“中心”会计核算处负责根据业务处室交接的记账凭证和银行流水对账单,审核记账凭证编制的正确性,审核记账凭证相关科目与银行流水账勾稽关系的正确性,并在电算化财务系统中留下审核的痕迹;根据已审核的记账凭证,进行电算化记账,记录公积金财务账簿和公积金存款序时日记账;公积金存款账和各受托银行的“中心”专户进行资金对账,编制存款调节表;会计凭证整理、归档。
(二)加强住房公积金归集管理
住房公积金相关法规范文6
【关键词】住房公积金；租房；风险
一、目的和意义
租房是职工解决住房的有效途径，目前政府对于特殊困难群体还提供公租房、廉租房和实物配租、租房补贴的经济租赁房，有力推动住房保障体系的完善，保障群众的住房权益。《住房公积金管理条例》指出住房公积金是职工缴存的长期住房储金，规定房租超出家庭工资收入规定比例的职工可以提取公积金账户内的存储余额。住房公积金制度对租住公租房、廉租房、经济租赁房职工提供可提取住房公积金的政策支持，市场租房也是租房体系的组成部分，是职工解决住房的合理手段，因此，通过市场租房的职工也应成为住房公积金制度的支持对象。
目前多数城市除了租住保障性住房允许提取住房公积金外，市场租房也允许申请提取住房公积金，但由于某些客观因素的存在，市场租房提取住房公积金成为一些不法中介诱导职工骗提住房公积金的方式，对住房公积金制度造成一定的负面影响，同时成为住房公积金漏出的渠道，如何在现有的客观条件下防范租房提取住房公积金风险，是已经推出和即将推出该制度的住房公积金主管部门首要解决的问题。
二、各地租房提取住房公积金现状
综观东中西部各主要城市租房提取住房公积金的实施方案，大致包括三部分：一是租房提取住房公积金条件，各城市基本上都要求申请租房提取公积金的职工没有住房，没有住房公积金贷款，房屋月租金应超过职工家庭月收入的一定比例；二是租房提取住房公积金提取金额，各地允许申请提取金额的规定各异，有规定提取人范围的、有规定提取限额的，但都规定不能超过已支付的房屋租金；三是租房提取住房公积金提取凭证，各地提取凭证大同小异，主要包括房屋租赁合同、租房发票、房屋租赁登记备案等。表一是主要城市租房提取住房公积金政策一览表。
三、风险分析
通过对各地租房提取实施方案归纳总结后，可得出租房提取主要存在以下两个风险点：
1、提取金额合理性
职工支付房租申请提取公积金，主要考虑的是租金的合理性，也即提取金额的合理性。我们认为职工的提取金额与职工收入，租金，房屋面积，账户余额，租房年限有关，通过主成分分析找出影响提取金额的关键性因素下面我们以某市租房提取数据为例，通过SPSS软件计算出解释的总方差表和成分矩阵表。
从解释的总方差可知租房提取金额由2个主成分解释，由成分矩阵可知，主成分1包含的指标有缴存基数、月缴额，主成分2包含的指标有月租金、租房月数。由于缴存基数、月缴额反映了职工工资收入情况，我们可以把主成分1确定为职工收入指标。由于月租金、租房月数反映了职工支付租金情况，我们可以把主成分2确定为租金指标。因此，我们认为职工提取金额与职工收入和租金密切相关，只要找到职工收入、租金与提取金额的关系，就能控制提取金额的合理性。
2、提取凭证能否反映职工租房行为的真实性
职工租房后，租房发票、租房登记备案等租房凭证由税务、房管局、街道办等部门出具，由于房屋租赁市场没有统一的规范，凭证出具部门无法核实租房行为的真实性，实际操作中职工只要交纳规定的费用，不论租房行为是否发生都能从相关部门获得合法的租房凭证。由于客观原因，因此，职工是否发生租房行为是不能准确核实的。
四、风险防范措施
从以上分析可知职工租房提取住房公积金的风险包含两种，一是可通过制定限制性措施控制提取金额的可控风险；二是不能通过任何管理措施核实职工租房行为真实性的不可控风险。本文从如何防范该两类风险的角度，重新构造租房提取住房公积金制度。
1、使提取金额合理化。从风险分析可知提取金额与职工收入和租金密切相关，因此，本文认为合理化标准应包括两点，职工支付房租不能超过职工收入和职工房租不能脱离租赁市场租金水平。首先，由于房租只是职工收入的一部分，一方面为了支持职工通过租房解决住房，另一方面为了增加职工的可支配收入从而提高职工的生活质量，同时也兼顾住房公积金的使用率，可规定租金超过收入一定比例的金额可以申请提取住房公积金；具体比例可综合考虑各地的生活水平、工资水平、租房市场情况及中心的资金使用率后确定，如上海规定月租赁费用超过家庭月收入20%的部分可以申请提取住房公积金。其次，在帮助职工通过租房解决住房的同时，还要防范资金被套取的风险，因此需要衡量月租金是否符合当地实际房租水平，可参考当地的住房租赁指导价，同时按照租房市场形成的不成文约定，房客一般预交3个月的房租，提取时最多只能取相当于3个月租金金额的公积金。
2、由于租赁市场不规范等客观因素，出具税票、房屋租赁登记备案证明等单位无论采取何种管理措施都无法核实职工租房行为的真实性，因此，对于提取凭证的要求原则上应该掌握三点，一是核实职工身份正确性和真实性，即不能将职工A的公积金取给职工B；二是同一套房屋不能由多人提取；三是不能给职工增加由于出具凭证带来的额外经济负担。
3、支持对象。支持对象也即提取条件，一般情况下没有自有住房或单位不提供集体宿舍的职工通常会选择租房，在房租可接受的条件下，租房地点通常会选择在单位附近，所以在本市工作在外地租房的情况不合常理；同时，已有住房的职工极小可能再租房住。因此，租房提取住房公积金的支持对象可设为在行政区域内租房、且没有自有住房职工可以申请提取住房公积金，其中自有住房包括已有住房和已申请了住房贷款购房。
控制租房提取住房公积金风险，不但要从制度方面完善，而且对于已发现虚假租房提取行为的职工和中介采取严厉打击措施，对于职工责令要求在规定的期限内将违规套取的公积金存入指定账户，并将加盖银行章的缴款凭证交回单位；对于中介可视情况依法移送公安机关处理。
参考文献：
[1]住房公积金管理条例，国务院第350号令
[2]北京住房公积金提取管理办法，京房公积金管委会[2006]2号
[3]上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用实施办法（试行），沪公积金管委会[2009]3号
[4]关于租房提取住房公积金有关问题的通知，津公积金委[2009]13号
[5]郑州住房公积金提取管理办法，郑公管委[2007]3号
