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房地产企业财务处理范文1
【关键词】“营改增”；甲供材
一、引言
“甲供材”是指房地产企业的项目施工建设期间，对于项目建设所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方负责材料的采供，货款支付，质量监管责任，增值税发票抬头开具甲名称，施工方只是提供少量建筑材或辅助材料，主要提供劳务施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地产行业普遍采用的建设合作机制，他对于保障建设质量，减少施工方资金压力实现多方互利共赢的局面，也能够进一步促进中小房地产企业进一步发展。在国家2016年36号文出台后，对于甲供材可以采用简易计税也可以采用一般计税方法核算，增加了税收缴纳的自由度，对于降低房地产企业税负水平有重要意义。
二、青岛FG房地产开发有限公司情况介绍
1.公司概况
（1）公司简介
青岛FG房地产开发有限公司1994年创立于青岛，是一家以房地产开发与经营为主要业务，涉及旅游休闲、物业管理、建筑设计等多个产业的企业集团。更好、更强、更长，成为一个不断超越过往并可持续发展的百年企业是公司的基本目标。
（2）目情况
189项目是该公司新开发的“世纪城”项目，主要建设100平米以下的商住两用项目，一楼和二楼作为商场，三楼到十五楼作为住房，该项目占地17888平米，建筑面积98778平方米，建设房屋987套。公司工程建设主要采用总包的形势建设，建设方由青岛荣鼎建设公司承揽，监理方为青岛现代监理。为保障工程质量公司材料甲供材的方式进行，建设方主要提供建筑劳务。
（3）甲供材会计核算情况
甲方作为材料采购方，与建材市场的供货商签订采购协议，并要求提供增值税17%的税率发票，以防作为建筑施工方提供6%建筑施工服务专用发票。FG公司财务部门收到材料后，会计分录如下：借方：原材料 应交税金-增值税-进项税 贷方：银行存款。乙方施工领用建筑材料时，会计分录为 借方：开发成本 贷方：原材料。
2.甲供材增值税核算情况
公司主要采用一般计税原则，进项税发票主要以17%的税率为主，销售不动产主要为11%税率为主。按照进项税销项税差额计算增值税税额，应“营改增”之前公司缴纳营业税，无需取得专用发票，但是按照不动产销售的5%计提营业税金。
“营改增”后甲供材行为的界定由界定原材料范围转变为税法不界定甲供材料范围。因此，只要采购采购材料由甲方提供就可以确定甲供材模式，采取简易征税模式。
三、青岛FG房地产开发有限公司会计核算与税收处理存在的问题
1.领料建设开发方式造成开发成本核算信息失真
在建设施工过程中，乙方凭借领料单据到甲方处领建设材料。由于建设施工过程中统计不到位，存在很多多领料未使用完情况，但是计算开发成本中没有扣除，造成开发成本虚高问题。公司目根据月度作为结转材料时点，大量而品种繁多的建筑材料导致统计员统计压力大，经常无按时完成统计工作，经常出现虚报，错报，漏报的情况，因此多种情况下造成开发成本信息失真，开发成本无法核算正确的工程建设成本。
2.领料建设开发方式下材料耗费严重开发成本高
在非甲供材情况，乙方在概算的约束下，既要降低采购成本还要降低材料耗费，因此经济效率高，材料浪费情况少，但是甲供材情况下，乙方材料领用耗用完全不受到约束，而企业甲方无暇对材料的耗用进行监管，造成在工程造假不断升高，甲方利润空间不断院所。在材料耗费多的同时，也存在偷料，换料等管理问题，由于甲方使用品质较高的建筑材料，因此经常发生材料丢失混在消耗中报送数据，同时也存在外部以次充好的现象，将好材料换出，这样就会严重影响建筑质量，造成安全隐患。
3.甲供材情况下材料低税率较多，甲方税负重
其他建设材料成本占15%，资本化利息占据10%.而对于建设主体使用的砂石沙子水泥厂可以提供3%增值税专用发票人力成本只有对于利润部分开具增值税专用发票，资本化利息无法提供专用发票，只有占据总成本15%的材料可以提供增值税专用发票。公司在万达二期项目中，对外销售税率为11%，但是增值税发票进项税只能取得3%，因此增加了是税收成本，而对于资本化利息无法提供进项税抵扣，直接增加税务为11%，因此可以看出在甲供材情况下，增加甲方税负水平。
四、青岛FG房地产开发有限公司甲供材会计和税收处理改进
1.设计成本差异科目，实施计划成本管理
公司应当建立计划成本管理机制，实行标准化管理机制，制定限额领料单，对于结转超出的建筑材料，作为扣除乙方公司的结算或狂。具体会计处理方式如下：领用材料当日会计不做处理，月度核算时：借方：开发成本 贷方：原材料 材料成本差异。材料成本差异借方主要核算建设过程中节约材料状况，科目贷方主要核算超支材料。工程结算时，根据工程部门的实际测算，确认双方责任。会计科目为 借方：应付账款 材料成本差异 贷方：银行存款 。在计划成本管理下可以真正实现对材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利润空间。
2.加强会计核算信息化管理提高核算效率
通过信息化手段，提高企业核算效率，实现核算效率全面提升，对于以前工程月度核算和统计慢的问题，可以建立与乙方的材料进销存管理软件互通，实现信息化操作，现场结转处建筑施工单位实际使用材料状况，对于品种多数量大的建筑材料可以通过概算的方式，在半年度进行全面核查，调整以前月份存在的核算出入，实现成本的真实核算。
3.建立税收评估机制及相应税务处理
建立供应商评估机制，在工程建设初期，应当建立项目税收评估机制，评估项目建设成本同时，估算材料耗用与采购，与小规模纳税人和一般纳税人进行事前询价。根据无差异平衡点的计算方式，计算选择小规模纳税人还是一般纳税人。具体计算方式为：采购数量*小规模采购单价/（1+3%）=采购数量*一般纳税人采购单价/（1+17%），在双方进项税计算为0的情况下，小规模企业和一般纳税人的就会在同一水平之下。
建立一般计税和简易计税评估机制，在项目建设初期，在充分的外部询价后，分类统计供应商的纳税人资质和可以提供的专用发票税率，如果在无法取得或这较少取得增值税专用发票的情况，应当采用简易计税的方式实现增值税征缴，具体会计分录如下：借方 原材料 贷方：银行存款 销售时：解放n解放：银行存款 贷方：销售收入 销项税。 结转税金 借方：销项税 贷方：进项税 未缴增值税
而对于供应商具备一般纳税人资质并能提供较高税率的增值税专用发票，应当采用一般纳税核算。一般纳税人具体税收核算如下：应缴增值税额=销项税-进项税 ，具体会计分录如下：借方 原材料 应缴税金-进项税 贷方：银行存款 销售时：借方：银行存款 贷方：销售收入 销项税，结转税金 借方：销项税 贷方：进项税 未缴增值税。
五、结束语
综上所述，在“营改增”之后，加强房地产企业的税收和会计处理研究，对于房地降低建造成本和税收成本有重要意义。本文通过青岛FG房地产开发公司为例，介绍公司公司目前会计核算和税务处理存在的问题如：（1）领料建设开发方式造成开发成本核算信息失真；（2）领料建设开发方式下材料耗费严重开发成本高；（3）甲供材情况下材料低税率较多，甲方税负重。根据上述问题提出：（1）设计成本差异科目，实施计划成本管理；（2）加强会计核算信息化管理提高核算效率；（3）建立税收评估C制及相应税务处理方案
参考文献：
房地产企业财务处理范文2
关键词：房地产企业；财务；集中管控；探讨
中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）018-000-02
房地产企业属于资金密集型企业，资金投入大、产业链长、涉及面广，投资回收周期长，并且房地产企业下属项目众多，一般而言，房地产企业下属一个楼盘注册一个独立核算的项目子公司，每一个项目子公司都有自己的一套财务处理账簿和体系，财务部门需处理的事项较为分散和繁杂，房地产企业实施财务管控对公司管理具有重要意义。房地产企业财务集中管控可以提高财务工作效率，完善企业财务管理制度和规范，提升公司控制力度，完善管理机制，促进企业的良性发展。
一、房地产企业财务管控概括
企业财务管控是通过财务预算管理、资金管理、财务制度、信息系统和内控考核等对日常财务活动及资金运动的管理和控制活动。财务管控的实现一般以信息技术为平台，通过系统化规范化的管理理念，将整个企业的财务信息数据进行整合处理，最大程度实现对子公司的财务控制和管理，充分利用有效资源，为企业的发展提供财务相关决策支持。
经过近30年的发展，我国房地产企业的规模越来越大，企业集团化程度也越来越高，且房地产行业有其独有的特点，与一般企业相比，房地产企业具有资金投入大、产业链长、投资回收期长等特点；针对房地产企业而言，企业财务管控主要侧重于对下属子公司、区域公司以及项目分公司和各个业务部门的财务相关管理和控制。本文则着重探讨房地产企业对下属项目子公司的财务管理和控制。
二、财务管控运行存在的问题
1.资金审批和财务处理较缓慢
房地产企业由于其项目和业务的分散性和多样性，各类项目工程款项和费用类款项申请较多，为了保证资金安全，企业往往实行统一的收支管理，企业资金审批流程在信息系统平台上处理较慢是房地产企业常见的问题。很多房地产企业对日常资金管理不够重视，审批流程复杂而繁琐，每一个房地产项目公司各设一套账簿，每个项目公司收支两条线的情况下都下属有至少两到三个银行账户，为了便于管理和控制压缩财务部人员数量，仅一个财务出纳的工作量极大，且偶尔还会由于账务处理不能够及时匹配，资金管理效率较低。
2.账务相关核算和处理不规范
房地产企业固定资产、存货、在建工程等会计科目的余额较多且品种多样，不便于盘点核算，并且房地产企业的销售费用占据很大一部分，其中的会计明细科目也是多种多样，一些企业的财务人员在处理相关的核算和处理时较为随意，一方面，对销售费用类别明细科目的选择没有经过仔细考虑就随意做账，仅关注一级会计科目或二级会计科目的选择，且在费用报销过程中经常忽略报账金额与发票金额公司不符一类的基础问题。对另一方面，房地产固定资产和存货类科目余额较多，是固定资产计提折旧的会计处理不够规范这一问题也很常见。
3.企业内部对财务的审查和监督不重视
财务部门是公司的核心部门之一，房地产企业对财务管理工作也同样重视，但是房地产企业内部对财务管理工作的审查和监督管理工作却重视不足，以至于财务管控工作无法完全有效运行。一般房地产企业对财务审查和监督的监督仅仅停留在表面形式主义上，只看他们大体的业务处理和片面的财务分析检查，关注项目的建设和回报率，而忽视了财务信息和资金资产的透明度，对财务管控的监督检视程度较低，对财务管控运行过程也不够重视。
三、财务管控出现问题的原因
1.资金管理体系不完善
房地产企业属于资金密集型企业，对资金的灵活运转成都要求较高，为了最大化实现资金管理有效运行，提高使用效率，房地产企业都会实行统一的收支管理，同时也确保企业资金安全。集中管控虽然在一定程度上确保了资金安全和收支统一管理，但是由于房地产企业可能在同一时间进行多个项目的开发，资金管理项目众多，且项目周期较长，每个项目公司各类资金款项繁杂，企业资金管理体系不完善，运行效率受其影响放缓；公司资金与各子公司之间的协调更是加大了资金管理的难度。
2.财务核算制度未统一规范
在一些房地产企业的财务管控运行机制中，财务管理相关的制度未统一规范也是一个较为普遍的问题，这些企业日常财务管理比较粗放，财务管理工作制度规范相对不完善，举例来说，地方子公司独立核算，财务核算信息编码和会计科目代码名称缺乏统一的使用标准，公司日常管控的财务内容未能规范化统一上报。
3.财务管理信息系统不完善
房地产企业财务各方面审批流程较慢、企业和子公司财务人员之间、财务人员与其他部门人员之间信息交流不对称等问题的出现很大部分原因是公司财务管理信息系统不完善，信息系统未能与财务管理完全对接，这也在一定程度上影响公司财务管控的有效运行。房地产企业涉及多方面的财务关系，资金和业务运作复杂程度远超过其他行业，财务管理信息系统的不完善使得财务方面申请事项在线上流程复杂而缓慢。
4.监督检查力度不够
一些房地产企业对财务虽然有足够的重视和管理，但是却忽略了财务工作的监督和检查，这影响了企业对财务的管控工作效果，在很大程度也限制了财务管理职能的最大化发挥。企业进行的监督审查活动大多是外部的资产评估和审计工作，企业集团内部财务管控所进行的监管活动往往不能贯穿公司上下企业财务活动，监督检查力度不够，监控机制不完善，可能会引发企业资产流失、问题，阻碍财务管控有效进行。
四、加强财务管控的建议
1.加强资金管理和成本控制
房地产企业完善资金管理体制主要包括以下两个方面：（1）统一企业的资金结算制度，统一进行预算管理和资金计划上报，加强成本管理。公司预算的制定要符合近期的资金流动现状和公司所在区域的发展现状，坚持风控为先、合理规划，规定各项目公司统一上报，集中管理统筹分析处理和规划。（2）完善企业资金管理平台系统，提高资金运转处理效率，加快资金周转速度。房地产企业的资金周转速度不一，面对众多子公司对资金的流入和流出，必须完善资金管理平台，才能使资本更有效流动。
2.制定严格统一的财务核算制度
制定完善统一的财务核算制度是房地产企业健全财务管控制度体系的重要方向之一，严格统一的财务核算制度能够为财会人员的业务处理提供制度性引导和规范，方便房地产企业对分公司和子公司的管理和控制。制度设计规范财务相关流程和手段，财务人员对企业的账务处理严格依照制度规范内容和格式来进行，整个企业核算方法和系统统一，减少财务工作的随意性。
3.完善财务管理信息处理系统
建立一套完善的财务管理信息处理平台系统是房地产企业进行财务有效管控的重点工作。完善财务管理信息处理系统需要将财务信息和财务资料与企业组织架构、政策机制、管理标准等企业具体运行管理内容结合起来进行量化管理，提高企业财务申报和审批流程运行效率，同时在信息系统处理中加强审核功能，将公司总部与子公司财务信息交流协调起来，加强企业的财务管控工作。
4.增强财务管控观念，健全财务监督体系
监督检查有助于财务管控规范企业的日常财务行为，保证财务信息和工作的透明度，是企业财务管控至关重要的组成部分。加强财务管控监督工作，首先应增强企业领导及财务部门的财务管控观念，增强风险意识，积极开展监督检查活动；其次，集中的财务管控必须建立完善的监督体系和机制，以保证财务信息和活动的透明度和真实性。
五、结语
财务管控是财务管理乃至企业管理的重中之重，财务管控的优化对于房地产企业来说是提升自身竞争力和应对激励的市场竞争以及时展的必然选择。本文立足于房地产企业特点，仅着重从资金管理、核算制度、财务信息系统和监督体制四个方面对加强财务管控作了初步探讨，房地产企业需在在财务管控的各个方面不断努力调整，实现财务管控的有效运行，提升财务管理工作的有效性，确保房地产企业持续、稳定、蓬勃发展。
参考文献：
[1]郭汉军.对房地产企业财务集中管控体系问题研究[J].商，2015 （15）：28-30.
[2]李静.国有大型建筑施工企业集团财务集中管控探索[D].西南财经大学，2010.
[3]张铁俊. 万科集团财务集中管控模式研究[D].辽宁大学，2012.
房地产企业财务处理范文3
关键词：房地产开发企业；纳税筹划；纳税管理；战略筹划
近几年我国房地产行业发展迅速，成为了国民经济的支柱产业。房地产业具有开发周期长、业务复杂、占用资金量大等特点，而且房地产企业涉税事项众多、计税复杂，为了规避法律风险，逃税漏税是绝对不可取，但面对日益激烈的市场竞争，房地产企业又必须合理合法的降低企业的税负。面对如此现状，房地产企业的税务筹划显得很重要。
一、纳税筹划基本原则
1.合法性原则
纳税筹划必须要在法律所允许的范畴之内，通过对法律的深刻理解和精确把握进行，绝对不能以钻法律空子和帮助企业偷税为目的，否则，就不能称其为纳税筹划。
2.整体性原则
纳税筹划是对纳税人的整体税收负担的一种筹划和减轻，因此，应当遵循整体性原则。
3.减税性原则
纳税筹划是一种减轻税收负担的行为，因此，纳税筹划必须遵循减税性的原则。所谓减税性，就是减轻税收负担直至税收负担最轻。
4.成本效益原则
纳税筹划要有利于实现企业的财务目标，进行纳税筹划应遵循成本效益原则，纳税筹划要保证其因之取得的效益大于其筹划成本，即体现经济有效。
二、房地产企业纳税筹划存在的问题
1.误把纳税筹划当成了财务部门会计处理的工作
房地产企业的税收存在两个环节：一是企业产生税收的环节；二是企业交纳税收的环节。但是有很多房地产企业的决策人认为：“税收就是财务部门的事，财务部门所作的财务处理就决定企业的应纳税额。出现多交税和被税务机关处罚的情况，就是财务人员失职”。这说明，房地产企业决策人的纳税观念存在着误区，未能了解税收是如何产生的。
2.误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行
房地产企业为什么总在税收方面出现问题，而且常常被税务机关处罚呢？这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。这是房地产企业暴露的最大缺陷。此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。
3.企业内部缺乏必要的纳税管理
目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。什么原因造成的呢？其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。其他业务部门的不规范操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。
三、房地产开发企业纳税筹划的建议措施
1.加强税收政策的学习
怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前房地产企业纳税管理工作首先要解决的问题。从以前的“被动纳税”走向“主动纳税”，对出现的问题不要凭侥幸心理，不仅财务人员非财务人员也要掌握税收政策，学习纳税筹划的相关知识，企业才能达到整体降低税负的目的。严格地按照税法的规定依法纳税、诚信纳税，要避免“关系税”对企业产生的影响，才能避免纳税风险。
2.重视规范性的决策操作
房地产企业在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，万万不可只重投机。要想合理、合法地做好纳税筹划工作，决策人不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，才能充分取得纳税筹划的最好效益；不仅需要财务人员具备筹划意识，各个部门的人员均要具有筹划意识才能达到最佳效果。纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。
3.重视战略筹划
虽然能就事论事对单个项目、单笔业务或单个环节可以进行筹划，但还应构建整体的纳税筹划思路和方案，免得顾此失彼，因小失大“捡了芝麻丢了西瓜”。房地产开发公司的纳税筹划没有一个整体系统的规划，对某个方案进行纳税筹划，却使得节省的税金小于设立分公司的费用，这种片面的考虑，忽略了该项目对企业在开发、经营成本上是否增加，而单纯地追求通过纳税筹划来增加企业的效益，却被同样增加的经营成本消耗殆尽，结果是得不偿失的。
4.重视前瞻性筹划发展
不少房地产企业就是在接受了教训，走了弯路以后，才想到纳税筹划，结果筹划只能起到亡羊补牢的作用。如果企业从开发房产的一开始，就进行合理、合法的纳税筹划，不仅能给企业规避纳税风险，还能免去不必要的经济损失和名誉上的受损。所以，房地产企业要进行纳税筹划，应在项目启动之初就开始，对整个项目高瞻远瞩，合理规划，这样，才能给企业带来更多的收益。
参考文献：
[1]马圣君：房地产企业土地增值税筹划分析[J].金融管理.2008.05.
[2]庄粉荣：房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社.2011.01.
房地产企业财务处理范文4
关键词:新收入准则；房地产企业；“五步法”；模型
一、引言
收入作为会计的六大要素之一，其确认计量和披露一直都是市场经济中的热门话题，也是报表使用者准确评估企业经营状况和财务水平的重要影响因素。为此，我国财政部于2017年正式颁布了新收入准则，在满足市场需求的同时也不断向国际准则趋同。房地产行业由于其行业特殊性，其收入的确认、计量和其他行业大不相同，因新收入准则受到的影响也更为明显。作为我国的经济命脉，房地产企业的收入水平与企业自身、社会公众以及国家政府都紧密相关，因此本文以房地产企业在应用新收入准则时的实际情况为出发点，探讨新收入准则在房地产企业中的应用情况及效果，并提出相应的建议。
二、新收入准则的两大“新模块”
相较于旧收入准则而言，新收入准则在内容所做的改进主要集中在以下两个模块:提出了确认收入的“单一标准”和“五大步骤”。
(一)新收入准则的“单一标准”
在旧准则中，销售商品和提供劳务需要进行明确区分，在确认收入时以风险报酬的转移作为标准，但是在实务操作中判断风险报酬何时转移并非易事;新收入准则弥补了旧收入准则的上述缺陷，不仅打破了商品和劳务之间的明确界限，还提出了在客户取得商品控制权时确认收入的观点，使得收入的确认过程更加合理。新收入准则还把销售收入准则和建造合同准则进行了结合与统一，在现实业务中，很多企业的销售业务和建造业务会出现重叠，界限划分并不明显，如果采用旧收入准则进行核算，就会出现同类型的企业使用不同收入确认模型的情况，新收入准则的实施就会很好地避免这种情况的发生，有利于同类型企业直接进行横向比较，具有一定的实用性和创新性。
(二)新收入准则的五大步骤
作为新收入准则的核心内容，深入理解“五步法”原则对企业贯彻落实新收入准则十分重要。“五步法”在房地产企业中的应用如下所示:1．识别与客户订立的合同。新收入准则围绕“合同”展开，把合同定义为双方之间订立有法律约束力的权利义务的协议。合同中所涉及的企业履约义务相关规定、在完成履约义务后享有的现时收款权利、支付款项相关内容、合同商业实质等条件，都需要在识别客户合同中格外注意。具体到房地产企业中，要对买卖双方的责任与义务进行明确约定，例如房价、相关税费、优惠条件、付款时间、付款额、违约责任、逾期违约责任等内容。2．识别合同中的单项履约义务识别单项履约义务简单来说就是对合同进行“分拆”。如果合同中包含多个要素，并且这些要素需要进行单独的定价和出售，则需要明确区分每一项单项履约义务，并且将这份合同“分拆”成多份合同处理。在房地产企业中常见的销售手段有:销售房屋同时捆绑销售车位、销售房屋的同时赠送物业服务、销售毛坯房赠送精装修，这些情况都与要对合同进行合理的“分拆”。3．确定合同的交易价格。在新收入准则下，企业在确定交易价格时要考虑到可变对价、非现金对价以及重大融资成分等因素。如果企业在交易过程中涉及非现金转让的业务，就要根据非现金对价的公允价值来确定交易价格;我国房地产企业在进行销售业务时，客户通常会选择按揭付款的方式，如果客户一旦出现违约或者未能按时还款，企业就要承担相应的责任，并且支付相关罚款，这种情况就会涉及融资成分，会计人员就要对客户支付金额与当前合同对价的差额进行合理估计，并按实际利率法在一定期间内进行摊销;除此之外还需要考虑是否存在代第三方收取的价款或者预期将退还给客户的款项。4．将合同价格分摊至履约义务。在现实生活中企业与客户订立的合同往往包含多项履约义务，为了把企业因转让商品而有权收取的对价金额反映在交易价格中，就要把每项履约义务的交易价格按单独售价占总售价的比例分摊至各项履约义务。每项商品的单独售价可以按照市场的交易价格进行定价，如果该商品的单独售价没有办法直接获得，可以运用会计估计方法对单独售价进行估算，常见的估算方法有成本加成法、余值法、市场调整法等。5．在履行义务时确认收入。“五步法”中的第五步是房地产企业在应用新准则时的难题。如果该项履约义务是某一时点内的履约义务，则要根据其控制权何时转移确认时点;如果是时段内的履约义务，则要选择合理的方法来确认履约进度。房地产行业中常见的销售方式主要有现房销售和期房销售，现房销售的收入确认时点标志较为明显，通常都是在双方签署合同交付现房之后确认收入;对于预售房屋而言，客户在房地产企业建造房屋的同时不能享受到消耗正在建造的房屋带来的经济利益，房屋的结构设计、该怎么建造房屋也不是客户可以控制的，所以期房销售是否属于时间段内确认收入的“重担”就落在了房地产企业所建造的房屋是否具有不可替代用途的身上。在房屋销售合同中，房地产开发商会对客户所购买房屋的具体单元和房号进行明确约定，并且不可以随意更换。也就是说房地产企业提供的商品具有不可替代用途，由此可见期房销售达到了某一时段确认收入的条件。
三、新收入准则在房地产企业中的实施效果
(一)收入的确认角度
在旧收入准则下，房地产企业通常在某一时点确认收入，在时点的选择上也没有统一的标准，其中常见的收入确认时点有“签订合同”、“交付使用”、“收到预收款项”、“完工并验收合格”、“发出书面交房通知”等。然而房地产企业的开发流程一般都有长期性，复杂性等特点，从房屋项目立项到房屋竣工验收再到交房往往需要经历很漫长的一段时间，企业在这段时间内一直在产生成本，但是并没有对取得的收入进行确认，这样的收入确认方式使得企业的财务指标波动较大，财务报表也不能为报表使用者提供准确直观的财务信息，即使弊端明显，在实施新准则之前也没有企业将收入在时间段内进行确认。新收入准则的颁布则使得在某一时段内确认收入成为可能。
(二)收入的计量角度
在旧收入准则下，房地产企业主要根据预收账款的合同金额来确认收入，而新收入准则在确认收入时采用的是商品的交易价格，要把可变对价、非现金对价、重大融资成分等影响因素都考虑在内，除此之外还需要考虑与客户签订的合同中是否涉及销售折扣以及销售后出现质量问题的处理方法，这也会对商品的交易价格产生一定的影响。统一以交易价格作为收入的计量标准使得原来复杂的计量模式变得直接，大大提高了房地产企业财务工作人员的工作效率。在旧收入准则下，把项目竣工结算之前收到的房屋款项作为“预收账款”处理是房地产行业的“特色”，这样的处理方法就会使得企业的资产负债率一直处于偏高的状态;实施了新准则之后，房地产企业可以在时点和时段内分别确认收入，原本被当作负债的预收款项，可以提前确认收入并结转相应的成本，企业的资产负债率也会随之下降，偿债能力也会相应的得到提高，这对企业在开发新项目进行资金筹集时也是有利的。
(三)均匀现金流的角度
在旧收入准则下，大多数房地产企业在项目开发初期会注入大量资金在各个房地产项目中，只有在这些项目达到可销售条件之后才能收回资金，就导致了企业前一年净现金流量为负，下一年就为正的现象出现。这种对现金需求出现大幅度波动的现象意味着房地产企业现金流回款周期长，速度慢，资金链的安全系数低。现金流量的分配不均也使得企业承担现金流量风险的能力下降。在新收入准则中，房地产企业对符合条件的项目采取某一时段来确认收入，相对应的现金流量也会计入相应的会计期间，很好的平衡了企业的现金流量。
(四)信息披露的角度
新收入准则对财务报表信息披露主要侧重于资产负债表的列示以及附注的补充信息，资产负债表的变化主要是新增了会计科目，并且要对期初数据进行重分类的调整;对企业应披露的与收入有关的会计政策也作出了相应的补充，打破了旧收入准则对会计政策“模板式”的描述方式，要求说明会计政策与双方订立合同之间内在的联系，对收入确认过程中的重大变更事项、合同相关信息以及采取时段法确认收入的步骤都做出了相应的披露要求。企业在实施新收入准则之后，财务报表可以为报表使用者提供更加高质量的财务信息，一定程度上减弱了报表使用者对企业因使用新准则所产生数据变化的不确定性。
三、房地产企业如何适应准则变化
收入的确认对于每个企业来说都是至关重要的，新收入准则的实施除了在对收入的确认和计量上与旧准则有很大的不同外，还多多少少会对企业的内部控制、合同的编写要求、各个部门之间的沟通合作等方面产生很大的影响，为此，本文为房地产企业提出以下加点建议:
(一)提高企业财务人员的专业胜任能力
经过上述分析不难发现，房地产行业因其独特的行业特性，收入准则的变化对企业实际业务的处理影响较大，为了准确运用新收入准则进行会计处理，相关财务人员要深入研读准则变化及其适用范围，紧跟准则变化的脚步，增强自身的专业素养;新收入准则在实施过程中很多地方都涉及到了会计人员的主观判断，比如属于某一时间段确认收入还是某一时间点确认收入、履约进度如何确认等等，在确认履约进度时，需要把会计核算和工程进度结合考虑，这不仅要求财务人员对房地产企业的各项经济业务的实质进行判断，还需要深入了解房地产企业的工程项目，以熟悉工程进度的计量方法;在学习专业知识的同时还要注重相关法律法规的学习，这样才能准确的识别和解读合同;房地产企业业务种类繁多，涉及的金额巨大，所以其面临的税务问题也较为严重，在会计税法相关规定普遍存在差异的情况下，要想合理进行纳税申报，就要求财务人员正确理解相关法则并制定相关处理流程。
(二)提高对新收入准则所在风险点的防范意识
新收入准则在运用的过程中，财务人员不能只是简单地从字面上解读会计准则，还需要对新收入准则中存在的风险点进行有效的规避。新收入准则强调“合同”这一概念，涉及合同就会存在客户违约风险，要对可能导致违约风险的影响因素进行合理的评估，比如对客户的信用风险和财务状况风险进行评估，房地产的工作人员在签订合同之前就要对客户以往的合同履约情况和违约情况进行了解，如果购房客户在以往的记录中存在多次违约的情况，那企业想要按时收回房款就比较困难;另外还要对客户的财务状况进行评估，调查客户是否拥有稳定的收入来源，其来源是否合理合法，是否存在其他可抵扣的财产等。通过对客户信用和财务状况的合理评估，对购房客户后期的违约率有了充分的了解，也能够在一定程度上避免因客户后期违约而出现大量已经确定的收入被冲回的不利现象的发生;此外还要避免因预估总成本与实际总成本差别过大而影响实际收款进度的风险。总之房地产企业在确认收入时不能简单的只关注于其会计处理，还要考虑到相应的潜在风险，积极采取相关的风险防范策略，把企业发生潜在损失的概率降到最低。
(三)加强企业合同管理，规范企业经营行为
“合同”作为新收入准则的起点，准则核心内容“五步法”的第一步就是对订立的合同进行识别，企业财务人员在对收入进行确认和计量时，重要的参考标准就是其订立的合同，其在整个收入确认过程中的重要性不言而喻，所以企业在对合同的管理方面就要格外注意。合同条款的订立涉及到财务部，销售部等多个部门，各个部门之间就要对合同的具体条款进行沟通探讨;尤其要注意期房销售合同，如果涉及期房销售，那合同的时间跨度一般较长，条款相对较为复杂，相比其他业务来说合同风险也会更高，这就要加强企业员工对合同重要性的认识，对合同进行风险管理;还可以设定奖惩机制，让每一个企业员工都加入到合同监督的过程中去，从而提高企业的合同管理水平，这也为企业尽快适应新收入准则提供了便利。我国在2017年正式颁布了新收入准则，该准则细化了收入核算的具体要求，满足了当代企业各种新型经济业务模式会计核算的要求。房地产行业与其他行业相比，其经营业务存在建设周期长、投入成本高、交易复杂等特点，这就使得房地产企业涉及的财务处理更为复杂，只有做好相关的衔接工作，才能避免企业在实施新准则后出现会计处理不当等问题;房地产企业要在提高财务人员专业素养的同时，加强企业的合同管理和各个部门之间的相互联动，有效的对潜在风险进行识别和规避，才能保证企业长久稳定的发展。
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房地产企业财务处理范文5
营业税改征增值税，是我国税制结构变迁历史上的一次具有重要历史意义的优化，主要是因为国家通过将营业税改增值税，降低了企业的纳税负担，避免了重复征税，在后金融危机时代，是保证我国的经济持续稳定健康发展的一剂良药。在这一背景之下，企业的财务管理者应及时抓住机遇，根据企业自身的情况，结合营改增的契机，为企业的经营和发展、转型升级提供更多的建议和帮助。对房地产开发企业来说，税改对企业产生了巨大的影响，颇有牵一发而动全身的效果。房地产开发企业有其独特的经营缴税特点，通过对企业本身的特点与经营情况进行深入透彻的分析之后，在对营改增制度加以分析，可以针对性的对那些税改之后会对企业产生消极影响的财务措施予以规避，对可以降低企业税负的财务措施予以支持，才能最大程度的使营改增政策的效益惠及房地产开发企业。
二、营改增对房开企业财务管理的影响
(一)对房开企业资产负债表的影响
在资产负债表层面上，房开企业受到营改增政策影响较大的是固定资产这个科目，这一科目在营改增前后的波动情况较大。具体表现为营改增之前，房地产开发企业是以原值作为固定资产和累计折旧这两个科目的入账金额的。在税改之后，房开企业可以计入这两个科目的入账金额有所下降，致使房开企业的资产数额会产生一定的波动。除此之外，随着企业应纳税额的降低，企业的纳税总额会产生变化，进而使企业的负债也会发生一定的波动。从较为长远的角度来看，随着营改增政策的执行与推进，企业内部的资金运作程度有所提升，流动资产和流动负债也出现了规模的增长。这对房地产开发企业这种资本密集型企业来说，是十分有益的。
(二)对房开企业利润表的影响
房开企业的收益情况在税改前后也有较为明显的变化。可以通过近期和长期的角度来对这种变化予以解读。在长期来看，实施营改增政策会有利于房开企业进行资本积累，提高企业内部的资金数量。企业进行日常经营的自有资金数量增加，主要来源于营改增之后，企业节省的税费收入。这些节省的资金可以为企业提供低成本的发展资金，增加新项目的投入，对企业的长远发展是十分有利的。从短期来看，在利润表层面的变化使财务数据有所优化，企业的经营成果也有所体现。在利润表层面，营改增为企业的报表数据优化提供了一个合理的契机。
(三)对房开企业现金流量表的影响
现金流量对房开企业这种资本密集型企业的重要性如同血液对人体一样重要。现金流一旦断裂，即使房开企业的资产很多，利润表也十分不错，企业的经营也难以继续下去。营改增政策降低了房开企业的成本，使得企业节省了大笔的内部资金，这部分资金会反映在现金流量表中，使房开企业的现金流压力得以一定程度的舒缓。从长远的角度来看，营改增对房开企业的经营是存在一个利好的趋势的。这是因为随着国家在房地产市场的宏观调控日趋严格，在供给侧对房开企业拿地提出了诸多限制。有的城市提高了房开企业支付土地款的比例，有的城市直接对房开企业的现金流量提出要求，购买土地的价款来源不可以是银行的信贷资金。在这诸多的限制之下，如果企业没有充足的现金流储备，就很有可能丧失商机。营改增从国家的层面对税制进行了改革，为房地产开发企业提前储备了现金流，使得房地产企业的融资和负债压力降低。
三、房地产开发企业在财务管理工作方面应对营改增的有效策略
(一)结合自身情况改进财务处理手法，健全会计核算制度
营业税改征增值税之后，原来征收营业税的账务处理方法要进行调整。企业的财务人员需要根据政策要求，结合房地产开发企业自身的经营特点，结合增值税的征收要求，调整财务处理手法，以求在合法的范围内为企业降低谁负成本，增加利润，提升企业的盈利水平。健全的会计核算制度可以保证企业税务资料的准确性、真实性、可靠性。房开企业需要增强企业的内部控制，降低税务风险，通过及时与税务机关进行信息交流，来为完善自身的财务处理手法提供一定的指引，也可以避免在政策变动时，因为缺乏指引而导致的一些业务确认不当的现象。
(二)紧密结合营改增政策，改进企业的税收管理方式
房地产开发企业的税收统筹管理是应对营改增政策的一个有力的抓手。企业的税收管理要与当前的税收政策紧密结合，房开企业在进行财务管理工作的过程中，需要充分结合当前的经济形势与企业的自身特点，充分考虑营改增政策对企业带来的积极与消极的营销，进行综合的考量之后，才能制作出合理的税收筹划。针对房地产开发企业来说，因为其上下游客户都具有一定的特点，企业本身也是负债率比较高的，在与上下游进行交易往来时，会开具一些增值税发票，企业应该从更高的层面来选择供应商，在交易中争取占据主动，充分利用营改增政策为企业带来的税收减免优惠，以获取更多的利润。房地产企业业务特点导致税收管理复杂程度较高，房开企业如果可以做好纳税统筹，将会产生一系列有益于公司发展的成果，如企业利益最大化等。在税收管理和纳税统筹方面，需要考虑的因素较多，除了税务机关和企业自身之外，还需要考虑当地的政府机关，在每一个环节，都要尽可能的保证其合法合理，才能最大程度的降低房开企业的税务风险。在尽量降低税负的税收管理过程中，主要需要考虑营改增之后房开企业应该如何利用税收杠杆来进行抵扣，以增加税盾效应。
(三)深入研究纳税政策，为企业争取更多的利益增长
营改增政策是为了避免重复征税而出台的，对我国的税制结构有了很大程度的优化和提升。我国的税制在不断地优化完善，经过一段时间的试点与推广，营改增对企业的影响已经有了较为明显的体现，房地产开发企业也是受益良多。营改增政策的执行，为企业提供了一些可以合理提升收益的方式，例如企业可以在合理的范围内申请延期纳税。延期纳税既可以使企业通过资金的时间价值来获取一定的货币收益，同时也可以降低企业整体的资金成本。用这种自由资金进行经营周转，其成本是远远低于其他融资成本的。这些提升收益的前提是要对营改增政策有一个充分透彻的了解才可以实现的。房开企业可以通过聘请外部的专业税务人员来结合其自身的经营情况，对纳税方案予以调整，也可以通过组织培训，提升公司从事相关业务的人员的专业素养来实现这一目的。营改增政策实施之后，房开企业的财务管理工作将会更加复杂，面对的税务风险也会更加严峻。房开企业要提升相关人员的素质，加深对营改增政策的理解，才能为企业总体经营利润的提升做出一定的贡献。
房地产企业财务处理范文6
关键词：“营改增” 企业 财务管理
中图分类号：F810 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2017）02-145-02
“营改增”税制改革是我国结构性减税、促进企业创新发展的重要举措。“营改增”可以有效地避免纳税过程中出现重复纳税的现象，在一定程度上减轻了企业的税负负担，降低企业的生产和营销成本，有利于增强企业的竞争力，推动企业持续健康的发展。企业应紧抓“营改增”政策的契机，充分利用“营改增”这一政策给企业带来的良好机遇，大力加强财务管理，实现企业的可持续发展。
一、“营改增”对我国企业财务管理工作的影响
（一）对企业一般纳税人认定的影响
在“营改增”前，不需选择纳税人身份，企业只需按照收入及所处行业相对应的营业税率计算缴税。“营改增”后，企业应向当地主管税务部门及时申报相关资质、财务资料，以便税务部门根据政策核定企业纳税人身份。根据条例规定，如果企业年应税销售收入及财务核算等条件符合标准，就可被认定为一般纳税人，就可以享受购置材料、固定资产以及服务的进项税抵扣的优惠政策。例如，房地产企业在“营改增”后，若经过主管税务部门核定为一般纳税人，其在经营过程中所购置材料、水电费以及劳务等费用所产生的进项税就可予以抵扣。
（二）对企业税负的影响
“营改增”政策的实施对企业的税负产生了很大的影响。如果“营改增”前企业就是增值税一般纳税人，若与试点行业一般纳税人有业务合作，则企业可抵扣项目范围增加，企业税负会降低。但对于那些人力资源密集型的服务型企业，“营改增”后税率增加，由于自身资本构成较特殊，通常需要购买的原材料与设备较少，企业的主要投入为人力资源，可以抵扣的增值税进项税票据较少，致使这类企业在“营改增”后自身税负不会下降反而有可能会增加。对于之前就是小规模纳税人的企业，税制改革后税率没有变化，税负就不变。此外，营业税改增值税也会对其他税种的税负产生影响，如对于取决于消费税和增值税的教育费附加、城市维护建设税，会因为“营改增”后增值税变化而改变，同时对这两项税收产生一定的影响。因此，“营改增”政策的实施对于不同的企业，增值税税负增减程度不一样，绝大多数企业税负减少，只有个别行业税负有可能增加。
（三）对企业会计核算和会计报表的影响
“营改增”后，与其相应的会计科目设置、会计核算方法及会计报表均发生较大的变化。首先，在“营改增”前，会计科目和会计核算不复杂，只需在应交税费科目下设置应交增值税明细科目进行核算。“营改增”后企业需在“应交税费”一级会计科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”等二级明细科目，再在应缴增值税二级科目下设置“进项税额”、“销项税额”、“已交税金”、“出口退税”等明细科目，并进行复杂的明细核算。其次，“营改增”后，新增的固定资产原值不含增值税，且进项税可以抵扣，企业固定资产的入账金额、累积折旧额以及应交税费均有较大幅度下降，主要影响资产负债表的“固定资产”和“应交税费”项目，使企业的固定资产和负债同时减少，导致资产结构发生改变，致使企业的资产负债表发生较大的改变。另外，随着营改增政策的全面推行，各试点企业利润表也发生了显著的变化。“营改增”后，因为企业的利润表中主营业务收入不含增值税，企业主营业务收入由含税收入转变成不含税收入，主营业务收入就会有一定程度的下降。同时，“营改增”后，企业缴纳的税金较改革之前有较大程度的减少，这样降低了企业的生产和运营成本，为企业带来了一定的经济效益，促进了我国第三产业的发展。.
（四）对企业发票管理的影响
“营改增”后，原征营业税企业改征增值税，发票的种类发生了变化，使用增值税普通发票和专用发票。企业应严格按照国家有关增值税发票使用规定进行发票购买、开具、销毁等活动。同时，纳税人应根据增值税纳税人身份分别使用增值税普通发票和专用发票，由于增值税专用发票进项税可以抵扣，企业均会向业务往来卖方索取增值税发票，通过增值税发票可以反映企业经济业务活动，也可以抑制企业不向买方开具发票等偷税漏税行为，以从源头上防止国家税收收入流失。这些给企业提供了钻空的机会，给企业票据管理增加了难度。因此，如何防止企业为谋取私利虚开发票、非法转让发票等偷税、漏税行为，是企业亟待解决的问题。
二、企业应对“营改增”税制改革的策略
（一）强化增值税发票的管理
“营改增”后，企业使用统一的增值税发票，但这种发票的发行与流通，出现了更多的经济上违规操作和违法行为，企业必须重视，加强管理，避免违法行为的产生。企业应制定或完善增值税发票管理制度，对其进行专门的管理，将发票管理的责任落实到人，安排相关专业人员负责，在日常业务往来交易中，不仅要获得增值税纳税人所提供的相关发票；同时，企业要加强增值税发票的认证管理，安排专门的人员负责发票认证，让发票进项税最大程度地抵扣，尽量降低企业的税负。另外，企业更应加强增值税发票使用的管理，制定购买、保管、开票、领用及核销的发票管理制度，小规模纳税人企业还应制定有关申请主管税务部门代开专用发票管理规定，防止虚开发票、非法转让以及向税务部门以外单位购买发票等违法行为的发生，避免纳税风险给企业造成的损失。
（二）提高企业财务人员管理水平与综合素质
财务管理人员的管理水平与综合素质决定着企业的财务管理工作水平。为了能够较好地满足“营改增”后企业财务管理工作的需要，企业必须设法提高自身财务管理人员的管理水平与综合素质。首先，企业应淘汰企业中能力低下且责任意识淡薄的财务人员，引进社会中素质高、专业能力强的财务人员。其次，企业应根据自身情况制定长期有效的财务人员培训制度，对财务人员进行定期培训、定期考核，以进一步提高企业财务人员工作能力，保证财务人员熟悉并灵活运用“营改增”税制改革的相关政策和信息，重视增值税发票并按规定使用，认真做好企业的发票管理、会计核算以及税务筹划等财务管理方面的工作。
（三）调整和完善企业财务处理的流程，强化企业内控和风险防范管理
在“营改增”政策实施之后，企业应进一步加强自身的内部控制，企业要根据自身的的实际情况和发展方向，对原有的财务处理流程重新梳理，修订预算管理、资金管理、财务核算、报表编制、财务分析、税务管理、发票管理、财务监督等制度，确保内部控制完善、数据可靠、会计信息准确。在进行税务筹划时，要尽量采取对企业有利的方式，尽可能减少企业税负。对一些大公司而言，他们旗下还有很多子公司，因此在“营改增”后要尽可能做好业务转移，争取最大的税收优惠政策，避免发生纳税中不公平现象。同时，在核算增值税时，及时制定税负缴纳办法和时间表，对自身财务处理流程进行规范，加强制定新增业务的财务流程，以确保企业财务管理工作顺利进行。另外，企业应该建立风险防范预警机制，针对“营改增”税制改革带来的企业纳税方面的风险，企业应安排人员排查业务流程中的风险点，对重点环节进行重点监督，最大限度地避免纳税风险给企业造成的损失。
（四）切实加强企业纳税筹划
纳税筹划是较复杂的系统工程。通过提前进行纳税筹划可以保证资金运行效果，降低企业成本费用，较大程度地提高企业的经济效益。企业根据其生产经营情况，在政策规定的范围内对涉税业务进行预先的策划，制定相应的纳税方案，最大限度地减轻税负，提高企业经营利润。
1.纳税人身份不同对于纳税筹划会产生不同的影响。在增值税的纳税过程中，一般纳税人和小规模纳税人身份不同对于纳税筹划会产生不同的影响。按照“营改增”之后的相关政策规定，核定企业纳税人身份标准是企业年销售额和会计核算是否健全，企业可以利用税负、成本比较等方法来进行纳税筹划，如果是小规模纳税人想申请为一般纳税人身份时，还要考虑其要有健全的会计核算和可能增加的财务核算等方面的成本。
2.不同的企业纳税性质纳税筹划也存在着较大的差异。“营改增”后，一些企业的风险很有可能会提高。因此，企业应该进一步完善和优化企业内部纳税筹划体制，根据其自身情况，借助经营活动流通程序进行相关合理的税负转移，从而降低企业整体税负。为了保证企业财务核算工作的顺利开展，首先要设计完善的税务筹划方案，同时在税务筹划方案中做好财务风险的评估和防范工作。
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（作者单位：湘潭大学商学院 湖南湘潭 411100；吉首大学 湖南吉首 416000）
