房地产业法律法规范文1
关键词：房地产；管理体制；法律
尽管目前房地产市场的管理体制已经有所转变，但是并没有完全符合现代房地产市场的需求，逐步完善健全房地产管理体系需要从法律制度的角度去深入研究，利用科学的手段去应对房地产市场中的监管问题。
一、影响房地产行业管理体制建设开展的难点问题
经济的增长和社会的发展让越来越多的老百姓关注到房地产行业，房屋作为安家立业的基础建筑在民众心里的地位非常重要，以贷款等形式购买房产成为当下社会的普遍现象。但由于房地产市场的大量需求与一些投资客的炒作行为导致部分房地产企业通过各种手段抬高房价以获取高额利益，严重影响着房地产行业的健康发展。
（一）虚假宣传过多，房产安全质量存在问题
广告形式是房地产商的主要宣传手段，能扩大房地产业的知名度来吸引更多消费者的关注，但由于目前我国建立的房地产管理机制不够完善，因此对于房地产宣传广告无法落实有效的管理措施。不少房地产商在广告中标注着各类诱人的促销活动，但消费者购买房产后却发现广告宣传与实际情况大相径庭，房屋质量参差不齐、装修标准差距极大，甚至还出现即将交付而房屋尚未修建完成等等情况，这种欺骗式的消费导致民众越来越难以对房地产行业予以信任。此外，房产的安全质量是民众所关心的重点问题，但一些房地产商在出售房产时刻意隐瞒其安全质量问题，或是在建筑工程建设时降低资金投入、不仔细进行竣工验收等等，诸如墙体开裂、管道漏水等问题在消费者入住后纷纷涌现。还有些房地产小区的户外基础设施建设质量低下，导致消费者无法安心居住［1］。
（二）漏洞合同频频现身
格式合同作为一种可以修改条约规定的合同形式常被用于房产购买中，由于大多数消费者不具备相应的法律基础知识，此时房地产商就会利用合同中的漏洞来增加不平等条约以降低所要承担的责任。而在签订购房合同前所要签订的定金合约也有陷阱存在，定金支付的合约中应当详细规定责任承担范围和具体金额，以保证其法律效力。目前仍有些房地产开发商在收取定金时故意模糊混淆合同中的概念，从房产价格、房屋面积等方面设置合同漏洞，以致房屋购买合同中出现消费者无法接受的霸王条款，房地产商就有理由在消费者拒绝签订购房合约后没收定金。
（三）房屋产权归属问题
有少部分开发商在没有获取相应的许可证明后就违规搭建和出售房地产，消费者购买的房产自然就属于违规建筑；还有些房地产商占用集体土地导致消费者没有产权证明，无法自由处置自己购买的房产；另外有一些房地产商为了获取经济利益而出售被抵押担保的房产，这就会导致消费者所购买的房产在不知情的情况下被法院查封、拍卖，由此而引发复杂的纠纷［2］。
（四）房地产管理机制不够完善
房地产管理体制中涉及众多流程和任务安排，只有当管理部门之间强化交流联系来共同搭建一个管理网络才能有效调控房地产市场。目前看来，政府在监管房地产行业时对不同部门的任务设置并不明确，不少细节化问题得不到应有的管控和引导，政府职能仍旧只在基本的市场管理上展现其效果，尽管能对房地产行业起到一定的监管作用，但无法做到实质上的改善。其中在政府监管经济市场时还存在着过度干预问题，严格把控房地产行业能优化房地产市场的秩序，但过度干预却会导致市场失去自由发展的空间，打破房地产行业市场的自然发展规律。此外，房地产管理机制没有协调统一也是导致房地产行业的监管工作难以顺利推行的原因之一，不同经济区域的房地产行业发展速度是不一样的，在管理手段和基础设施建设上都有差距，较为偏远、经济发展速度缓慢的地区其监管部门的工作方式滞后，房地产市场监管工作显然无法体现出良好的效用。
（五）部分管理人员专业素质有所欠缺
在房地产管理体制建设过程中最重要的就是管理型人才，只有掌握了专业管理技能和具有丰富监管经验的人员才能落实对房地产管理体制的改革。但目前一些的房地产市场监管工作人员专业素养有所不足，实际管理工作也存在着较为突出的问题。还有房地产企业中不少管理人员专业知识技能把握不够充分，尤其是家族企业中多以亲友来管理部门，这就很容易在企业运营过程中出现管理问题，特别是一些建筑施工现场没有专业的管理人才参与安全质量管理工作，施工建设的质量得不到监管保障就会在房产中埋下安全质量隐患，进而引发消费者与房产企业之间的纠纷和矛盾。
二、从法律角度探析房地产管理体制的改进措施
房地产行业在社会经济市场中的比重很高，建设房地产市场管理体制的重要性就在于合理引导房地产市场向着正确的发展道路前进。从法律制度上强化对房地产市场的监管是政府部门开展工作的制度保障，能为政府执行监管手段提供法律依据，从而规范制约房地产商的一些不良行径。建立完善的法律条款能够为社会民众带来更加幸福的生活环境，从法律角度来分析房地产管理体制的建设意义能促使房地产行业平稳运行，因此政府要严格遵守国家相关法律制度来宏观调控房地产行业，企业也应当在运营过程中遵纪守法，不利用资本控制房地产市场的发展走向［3］。
（一）建立完善的房地产行业经营管理体制
首先，要想促进经济市场的发展需要重视市场的自我调节能力，政府要顺应新时代房地产市场的发展变化并遵循市场规律来开展监管工作。地方政府应该协调各部门来开展房地产行业的日常管理，持续强化对房地产市场监管政策的实施力度，利用现代化科技手段及时发现并处理房地产行业中出现的不良经营行为，将责任落实到具体的企业事务决策者身上。其次，政府要依据现有的房地产行业出现的各类问题来加强对相关法律条款的完善工作，特别是法律条文中较为模糊的用词应及时进行修订，避免不法分子借助法律漏洞来谋取利益，为现阶段房地产管理机制的运行提供更完善的制度保障。在进行立法时要符合我国国情和社情，用科学合理且完善的法律法规来促使各房地产企业规范经营。最后，房地产行业容易遭到各种因素影响而扰乱其市场秩序，这会阻碍房地产行业市场的健康发展和平稳运行。所以在运行房地产管理机制时必须先解决政府对市场的过度干预问题，让建设完善的法律法规发挥其应有的约束作用。
（二）建立完善的房地产行业价格管理机制
房地产行业最令社会民众烦恼的是其房产价格问题，在没有受到政府约束之前的房地产市场一度将房价炒成了“天价房”，即使是二三线城市中的学区房也能达到每平方上万元甚至数万元的价格。在国家针对房产价格进行管理制约后的现在，有必要持续建设房地产行业的价格管理机制，让思想出现偏差的房地产商再无制度漏洞可钻［4］。其一，政府应该严格调查各地区房地产行业的房价走向，将不同地区的薪资和消费水平作为调控房价的依据，并完善法律法规来维护房价管理机制的运行。房地产销售价格对于普通社会民众来讲是非常高昂的资金投入，在购房时往往多家比对、思虑再三才会购买，一旦购买到劣质房产所带来的打击无疑是巨大的。国家通过控制估价能确保房地产价格合理性，从而起到管理房地产市场的作用，所以房地产价格评估机构应当加强责任意识，科学合理地评估房产价格，政府方面也应该加强宏观调控手段，及时调整房地产行业的最高限价和最低售价。其二，利用严格的房地产价格相关法律规定来保护房价管理体系的顺利实行，各地政府应该切实履行稳定房价与租房保障等相关政策，借助更为详细完善的差别化住房信贷政策来限制各种名义的“炒房”、投机性的购房行为。
（三）建立完善的税收法律制度
第一，根据房地产行业中不同建筑的种类和用途来规定不同的税率，稳定普通住宅的房地产售价的同时鼓励房地产商建设中低档房屋住宅，满足不同收入的社会民众对房地产市场的需求，以刺激民众消费的方式来活跃房地产市场。第二，及时发现并改善现有房地产相关行业中的不合理收费情况，通过降低房地产商对房产的建设投资成本，来缓解由于过高成本导致的房价上涨问题，部分必要的收费项目可以以税费替代收费［5］。第三，政府可以积极学习借鉴国外对于房地产行业的调控经验和相关的税收政策规定，不断丰富完善我国税收法律制度内容，促使我国房地产行业的管理体制进一步建设完全。
（四）建立完善的房地产经济管理相关法律制度
我国相关部门应该积极针对房地产经济管理开展更为详细的立法工作，结合现阶段的房地产经济发展现状来不断调整完善房地产经济管理法规，为当前房地产市场的管理工作提供更加强大的法律支持。同时，在完善经济管理法律时还要调查分析民众对住房方面的需求，结合现实情况来解决应对房地产经济管理法律的滞后问题，促使房地产经济管理体系实现与时俱进的现代化建设。另外，在各地政府落实房地产经济管理法规时要强调执法必严、违法必究，从思想和行动上都要坚决抵制任何扰乱社会经济市场的违法违规现象。
（五）改善我国现行法律制度中与世贸组织产生矛盾的内容
我国专门针对房地产行业的相关法律规定有三部文件，除此之外还有一些其他法律条文的规章制度和司法解释等等，可以说我国在房地产行业上的法律体系建设是相当复杂的。要想系统性地整理并完善诸多法律文件内容，应该在保障房地产市场健康运行的情况下整改与世贸组织规则有矛盾的内容［6］。
（六）强化对房地产行业法律条款的时效规定
我国现行的《土地管理法》与《房地产管理法》中存在着部分交叉内容，因此在法律程序上容易出现执行难题。所以我国有必要重新规划完善房地产行业的基础法律体系，科学合理地制定出系统性的《房地产法》，进一步保障政府实施对房地产行业市场的调控手段。
（七）限制地方政府对于房地产行业的立法权力
由于国内房地产行业的规模不断扩大、市场行情日渐复杂，地方政府针对当地的房地产行业发展问题出台了地方行政法规，但在实际情况中出现由于不当立法立项而有违中央政府制定的法律法规，特别是个别地方政府对国有土地的处理和权限审批行为逐渐越过了自身的管辖权。因此，合理配置房地产行业土地资源的前提是保证中央政府有关房地产法律条款的权威地位，有效限制地方政府对房地产行业的立法权力，遏制某些地方政府的“越位”行为。地方政府需要明确的是，在国家房地产相关法律条文中没有明确规定的情况下必须按照规定的法律流程，来申请对当地房地产行业的立法权力；而中央政府方面应当制定更加完善的房地产法律规定去规范企业行为与地方政府的管理权力，让国家房地产法律制度在社会各界中更具有威信力［7］。
（八）加强对政府部门房地产行业相关监管人员的专业素质培养
当具备足够完善的法律条文规定后，需要专业人才利用自身扎实的知识技能来执行市场监控手段，因此有必要强化房地产法律法规执行人员的专业素养。相关部门应大力培训现有房地产市场监管人员的专业知识技能，招收优秀人才带动房地产市场管理体系的顺利运行，促使我国房地产行业走上正确的发展道路。
三、结语
房地产管理体制在现阶段的发展中还存在一些问题亟待解决，这些情况持续发展将会严重影响房地产行业的发展前景，以法律法规来科学调控房地产行业市场是完善房地产管理机制的有效手段。因此，政府需要深入完善房地产行业的相关法律条款，通过加强实地调研工作来分析判断当地房地产市场的发展现状，积极调整对房地产行业的管理手段；企业则要保持合法合理的发展运营状态，为维护房地产市场健康发展贡献一份力量。
参考文献
［1］苏绍波．房地产经济管理创新发展策略［J］．住宅与房地产，2020（15）：12．
［2］戴珺．房地产经济管理问题之我见［J］．经济管理文摘，2020（6）：39-40．
［3］解尊松．我国房地产经济管理中存在的问题与对策［J］．中国市场，2019（36）：75-76．
［4］刘志婷．房地产管理体制中的问题及其法律思考［J］．住宅与房地产，2019（21）：12．
［5］杨兴华．房地产管理存在的突出问题及对策［J］．今日财富，2019（10）：65-66．
［6］吴兰花．从法律角度看房地产管理体制［J］．智富时代，2019（3）：82．
房地产业法律法规范文2
论文关键词 房地产 投机治理 法律探析 囤积土地行为
近年来,随着市场经济的不断向前发展,房地产产业获得了空前的发展,也在当下成为了国民经济的重要支柱,不仅如此,还对其他一系列行业,包括旅游等产业的向前发展形成了积极的推动力。所以,在现时如何保证房地产行业在健康稳定的状态下不断向前发展,具有非常重要的意义,也成为当下政府必须要考虑的问题之一。随着市场开放度的不断增强,房地产行业的发展也开始显现出一些乱象,在急速发展的过程中,各种房地产投资商,利用国家大力发展地产行业的机会,投机倒把,哄抬物价,大量的囤积土地,并借此来操控房地产市场,利用这种手段来攫取了大量的利润,对于房地产市场的稳定发展造成了非常大的压力,甚至对国民经济的顺利发展、人民生活水平的稳步提高也造成了威胁,这种现象已经成为当下全社会所关注的热点话题。因此,我们现在来探讨我国房地产投机治理的法律问题,是有着相当大的现实意义的。
一、房地产投机行为的相关法律约束方式
(一)《城市房地产管理法》、《土地管理法》的相关约束规定
现行的针对房地产市场上的专门法律就是《城市房地产管理法》以及《土地管理法》。首先我们来分析一下《城市房地产管理法》的相关内容,这项管理法则是在上个世纪末期,我国的第八次人大第八次会议上通过的,当时建立这项规定的首要目的就在于促进我国的房地产市场健康稳定的向前发展,这项法则中规定了许多的关于房地产的条例,譬如说在第九条之中,明确的规定了在土地使用权的转让过程中,这种权利的出让必须要符合土地利用的总体的规则,也必须要符合城市规划以及建设用地计划。这一则条例的主要目的在于避免政府为了追求短期的利益盲目的进行房地产项目的开发,也在一定程度上抑制了****行为的发生,打击了房产商的投机行为;为了避免土地使用权的变更过程中出现的土地性质的改变,国家的政策可以简单的概括为“认地不认人”,在第十七条中明文规定,为了防止投机者在权力转变的过程中的投资及行为,土地权利的出让必须要缴纳足够的出让金,之后才能合法转让;为了避免政府利用自身的权力盲目的使用土地,在《城市房地产管理法》的第二十三条之中,明确的规定县级以上的人民政府对土地权限的使用过程,对相关的使用范围和转让需求都作了细致而又详尽的规定,从很大程度上避免了政府职权的泛滥造成的房地产市场的混乱;在《城市房地产管理法》的第二十五条中,特别对包括炒地皮、长期闲置土地以及对土地资源的过度浪费等现象制定了相关政策,有效的防止了这种违规行为的衍生;在第二十九条之中,法律还对成立房地产公司的相关细则进行了明确的规定,这种对成立公司的规范可以有效的避免很多企业为了违规投资房产而成立皮包公司的行为,具体来讲,在成立房地产公司的过程中,除过要具备相关的企业资质,还需要有一定的注册资本以及开发投资的具体数额;在房地产市场上,由于土地转让以及商品房的预售过程中出现的一系列问题,屡见不鲜,所以该法对这一环节中的问题,也做了非常详细的说明,具体体现在第三十八条以及第四十四条之中。
分析完《城市房地产管理法》之后,我们来简单分析一下土地管理法对房地产市场中投机现象的一系列说明。从根本上来讲,我国的《土地管理法》颁发的主要目的在于对土地进行严格的控制和管理,有效的维护土地的社会主义公有制,从而保证这项资源能够得到合理的开发和利用,重点对土地交易过程中所出现的投机行为进行打击,因此,在对建设用地的利用以及土地用途的变更上,都做出了详尽的规定。
(二)其他法律法规
《城市房地产管理法》和《土地管理法》是规范我国房地产市场的两项重要的法律法规,也在维护我国房地产市场顺利运行的过程中起到了非常大的作用,但事实上,还存在其他的一系列法律也对房地产市场做出了相关的规定,起到了很重要的补充作用,在这方面,其中的反不正当竞争法、消费者权利保护法、合同法等等,都是这些法律中的代表,我们可以对此进行逐一的分析和理解:
第一,反不正当竞争法。这项法律对于打击投机倒把行为,有效的保护消费者以及经营者的合法权益起到了重要的推动作用,在关于房地产方面,这项法律针对地产市场中屡见不鲜的虚假广告、全力经营以及串通投标行为,都做出了非常详尽的规定;
第二,消费者权益保护法。在这项法律之中,明确规定房地产市场中的开发商与消费者之间的关系,譬如说,相关的经营者必须要向消费者提供与商品相关的最真实的信息,不得进行虚假的宣传吸引和误导消费者。这项法则对于规范房地产市场中随处可见的虚假广告、虚假标价的行为,进行了明确的规定,对于保证房地产消费者在购买房产的过程中不因开发商的虚假宣传而上当做出了重要的保障。
第三, 合同法、民法通则以及物权法等等。所谓的合同法,顾名思义就是对交易合同中的相关具体事宜作出规定,这项法律也详细的规定了在房地产交易过程中出现合同法律问题的解决措施,对于合同双方的权益都有了非常准确的说明;在民法通则中,也对由于房地产开发商的虚假宣传而导致的合同不公等问题作出了规定,其中的第八十条,还对土地的使用与承包权利做出了规定,避免土地使用承包过程中所出现的权属不明问题。物权法对包括动产以及不动产的权利归属问题作出明确规定,当然,它也会对房地产市场的行为作出了细致的规定,对于打击房产市场的投机行为起到了推动作用。
二、房地产投机行为法律规范中存在的问题
(一)总体法律的缺乏
从目前我国房地产发展过程的现状来看,房地产投机行为的主体已经悄悄的发生了变化,在以往,这部分群体主要是房地产开发商等,但在现时,房地产中介机构甚至是个人也加入到了房地产投机的大潮之中,但是就目前来看,《城市房地产管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律,所规定的主体依然只是房地产开发商,与形势已经不相符合,对于房地产中介机构和个人来说,仅仅只有反不正当竞争法对此做了些许规定,涵盖的范围也非常的狭小。
(二)对房地产价格有效控制的相关法律缺乏
在对房地产市场的价格进行管理,加大房价的透明度方面,相关的法律已经远远不能满足市场的需求,对于由于房产价格的不稳定所引发的供求关系的极度扭曲,相关部门如何才能缓解,是摆在政府单位面前的一个大问题。
(三)保有、消费环节的法律条文依然空缺
包括《城市房地产管理法》和《土地管理法》两大主法以及其他的一些法律,所强调的重点依然是流通环节的投机行为,对于房地产市场交易的保有、消费环节的规范,依然存在法律空缺的现象。
(四)对政府的行为约束不够有力
在当下的房地产市场发展过程中,政府的相关行为可以在很大程度上引发地产市场的动荡,有的政府单位只顾眼前利益,盲目的开放房地产市场,在一定程度上对房地产市场上的投机行为睁一只眼闭一只眼,目的只是为了提高GDP的增长,在当下,相关的法律对于政府行为的规范做得还不够好,权限不明、权责不清的现象非常普遍。
三、房地产投机治理的法律改善策略
(一)修订和完善相关的法律法规
众所周知的是,《城市房地产管理法》是一项保障我国房地产行业顺利发展的基本法律,从上个世纪末期开始实行,至今已经有了二十多年的发展历史,在这二十多年内,我国的房地产市场已经有了翻天覆地的变化,其市场化程度也随着对外开放的进一步加深而有了新的转变,在这种态势之下,《城市房地产管理法》显然已经不能完全符合当下房地产行业的发展动向,所以,我们必须要采用必要的措施来尽快加强对《城市房地产管理法》的修订与完善,在这其中,需要特别注意的几个方面主要包括产权的归属以及法律的登记制度、开发建设的相关法律问题、在拆迁过程中需要注意的问题、交易过程中需要遵循的原则、消费保有问题、中介服务法律制度问题、物业管理制度问题等等,从多个方面对这项基本法律作出与时俱进的调整和完善。
(二)通过法律手段对相关概念进行准确的界定
要从根本上治理房地产行业的投机行为,必须对投机的定义做出一个准确的界定,在这之前,对于房地产的基本属性也要有一个明确的阐述,特别是要突出房地产行业的住房以及消费的功能,为了从根本上打击投机行为提供法律上的说明。在新时期,要关注个人以及中介机构的投机行为对房产市场的影响,并建立相关的约束机制;针对房地产市场的保有性质做好法律保障,从而进一步的对购房人的行为作出规范,从而在生产、交易以及消费保有的全过程中对房地产的投机行为进行完整的保证,从而建立起一个非常好的市场环境。
(三)完善信息的披露过程,保证交易信息的畅通、真实
在当下,由于房产开发商的恶意竞争而导致的房地产行业信息严重不对称的现象非常的普遍,这种信息的不对称在很大程度上影响了房地产市场的稳定发展,从某种程度上来讲,来是投机行为泛滥的一个原因,所以,需要从法律手段来对信息的披露过程做出一定的说明以及规范,从而有效的弥补市场运营机制的不足之处,保证市场价格在价值规律的协调之下,能够维持在一个消费者能够接受、开放商也能过够盈利的范围之内。作为相关的政府部门来说,还应该及时的对相关的信息做出披露,促进信息的正常流通,从而有效的抑制恶意操纵市场的行为,将投机者驱赶出房地产市场。
(四)多种法律互相配合,尽力保障房地产市场的稳定运行
房地产的投机行为事实上涉及到多种法律,譬如说房地产的产权涉及到物权法、房地产企业就涉及到企业法、破产法等等,所以我们在判定相关的投机行为的过程中,必须要与其他的法律结合起来进行探讨,尽最大的可能规避法律上的漏洞,保证市场的有序运行,从而保障包括消费者、经营者在内的多方利益。
房地产业法律法规范文3
【关键词】房地产；法律体系；完善法制
房地产主要涉及投资开发、建设管理等与房地产类相关的事项。我国的房地产事业相对于国外起步较晚，与房地产相关的基础法律法规尚不健全，造成房地产发展中很多投机违法行为的出现，例如无证销售、一房多卖、违规占用耕地等现象，严重损害了购房者的利益。完善我国现行的房地产法律体系，规范房地产市场的行为方向，发挥房地产产业的基础性和引导性作用具有重大的现实性和紧迫性，也是本文的主要研究目的所在。
一、我国房地产法律体系立法现状
“六法全书”时期是我国的房地产立法历史的起源，伴随着改革浪潮的涌起，我国开始制定与房地产相关的法律法规，并出台相关的司法解释。目前我国的房地产法律体系构成的渊源呈现多元化的特点，主要是以专门的房地产法律规范为核心，以散见于《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》《中华人民共和国物权法》为支系，以《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国刑法》等为补充的构架，构成了从横向到纵向覆盖房地产产业法律规范。另外，存在大量的国务院制定颁布的条例和规定；省、自治区、直辖市制定的地方性法规，与房地产行政规章、最高院的司法解释等指导性法律文件共同弥补房地产法律体系的缺陷。
二、房地产法律体系存在的问题
1、立法原则上，具有一定的滞后性。在房地产动态发展的过程中，更注重将房地产相关的国家政策上升到法律的层次，以房地产为主的基本立法匮乏，因政策的特定性，难以体现灵活性与指导性相统一的原则，造成房地产立法存在滞后性问题。
2、法律体系内容上，单薄杂乱
在立法内容上主要是以国家政策、部门规章和地方性条例作为主要来源，以行政部门的行政立法为主要模式。因房地产部门职能的统一、分散，造成了房地产法律内容更多强调部门法律制度的完善，缺乏与其它法律的衔接与呼应，缺乏实际意义上的可行性，致使大量立法交叉重复，难以发挥法律的指导性意义。在法律内容上的不完善还表现在房地产立法体系中忽视对消费者二级市场的规范，忽视对消费者的利益保护救济；欠缺处理房地产事业与生态环境关系的规范，忽视自然生态保护。
3、立法技术欠缺，体系缺乏严谨性
我国的房地产法律主要来源于地方性保护条例、部门规章和国家政策，在条文编排上冗杂不清，难以厘定法条之间的关系，层次比较低，导致立法结构缺乏严谨性，缺失一部核心性单行法统领房地产市场的基础性法律，很多重要事项的立法还是空白。例如《土地管理法》和《城市房地产管理法》二者之间在司法实践适用时会面临条文的交叉、重复等问题，反映我国房地产立法方面的技术欠缺、杂而不全、编排不严谨等问题。
4、司法中法官造法，制约我国房地产法律体系的健全
房地产以行政立法为主进行法律关系的调整，这就造成在司法机关在司法实践中面对匮乏的法律资源，开始寻求最高院关于房地产实务的司法解释，具体个案的批复，然后根据法官自身的理解进行处理，形成案件的判决依据。这样的司法过程严重损害了法律的权威性，成为制约房地产法律体系健全的绊脚石。
三、完善我国房地产法律体系的对策
1、树立时效性的立法原则，完善立法程序
房地产法律体系的滞后性与其立法速度的滞后性相关，需加快房地产基本法的制定速度，制定房地产立法过程所需的时间，保证立法的具有一定的实效性。主要从几方面着手：第一，加强法律论证适用过程，结合实践经验，提高房地产基本法律的预测水平；第二，在立法程序中严格限制审核决议的时限，避免立法工作的拖沓，造成立法的落后，缺乏实践指导意义。第三，做好房地产立项预测工作，有计划制定房地产相关法律，使房地产法规的制定具有前瞻性。
2、厘清、完善法律体系的立法内容
宏观而言，完善我国房地产法律体系，首先，需要建立以房地产单行法为核心法律，以基本法《城市房地产管理法》、《土地法》为骨干，以相关法为骨架的立法模式，理顺法律体系内部层次的关系，建立与房地产法律体系相适应相配套的法律规范与规章制度。其次，各行政部门法规在起草规章制度时，需要综合考虑与其他部门法的关系、避免法条之间的重复与杂糅不清。最后，整理现行的法律与规范，修订、编纂房地产法律法规，清理相关的法规、规章、地方条例，对于重复、无实用性的法规进行合并删减，增强法律之间的协调性，确定法律适用的明确性。
3、提高立法技术，增强法律体系的逻辑严谨性
首先，改变房地产立法主要行政部门立法模式，专门设置集中“立法机构”致力于立法活动，在论证中邀请法律专家、专业领域的学者专家人才参与，实现制定房地产法律专业性和严谨性。其次，加强立法可行性的调查论证工作，注重房地产立法的规范工作，这是法律具有实践性的主要途径，调查论证工作能够使立法者站在中立的角度审时度势，更好抓住立法焦点，把握立法的进度，预测法律实施后的效果，达到法律体系的完美统一。最后，注重房地产法律体系语言的精准性，应多采用明确、简洁、严谨、规范的语言风格，避免因为语言歧义给司法实践留下隐患。
4、完善涉及房地产相关领域的法律
房地产作为国民支柱性产业涉及的内容庞杂、广泛。在房地产法律规范中建筑市场的垄断、工程管理管理监管不力，非法转包等现象层出不穷，工程事故时有发生，住宅质量不合格。我们应该大刀阔斧制定适合操作的房地产法律法规，加大执法力度，做好房地产法律之间的衔接。例如《民法通则》《合同法》《物权法》《担保法》乃至将来出台的单行房地产法律规范，都应该统一对房地产保护的认识；另外加大对消费者权益的保护性规定，拓展消费者的救济途径，与房地产相关的单行法律中与《消费者保护权益法》相衔接，提升消费者的法律地位，保护消费者的权益。
5、将生态环境理念融入到立法中
生态环境与房地产产业密切相关，应该摒弃之前的短视利用心态，力争在立法中体现出生态环境与房地产事业的互相促进作用。具有世界花园的新加坡等国家在房地产法律体系中体现出生态环境的尊重与合理利用，他们将土地利用分门别类进行规定，具体到现实中呈现环境优美、可利用率高的建筑物。相比之下，翻阅我们的房地产立法体系，生态环境往往成为经济发展的基石，成为牺牲的产品。因此，在立法中我们应该引入生态环境可持续发展或绿色发展的理念。
结语：房地产法律体系的健全关系着国民经济持续健康发展，关系着房地产部门法与其他法律的衔接。我们需要进一步研究房地产立法，博采众长，借鉴他国成功的经验，结合我国法律实践特点，不断充实我国房地产法律体系。
参考文献
[1] 王剑超. 投资商业性房地产的法律问题分析[J].现代商业. 2008（17）：15-17
房地产业法律法规范文4
自70年代末期中国实行改革开放政策以来，房地产开发经营活动得到了蓬勃发展。为适应房地产经济发展的需要，我国已颁布了一系列有关的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用。但是，由于我国的房地产事业还处于起步发展阶段，与之相适应的法制建设工作也处于起步时期，法律体系还很不完善。同时，即使是已有的法规，也还存在着权威性不高、约束性不强的问题。这些都极大地制约了房地产经济的正常运作和发展，因此，亟需改善房地产法律环境，即尽快建立健全房地产法律体系。
要建立健全房地产法律体系就必须首先做好立法工作，这是最基本的常识和前提。但多年的经验告诉我们：当立法实践需要有立法理论加以说明、指导的时候，人们往往并没有钻研这样的立法理论，提不出也不想去提出为立法实践所需要的立法理论。因此，一方面已积累的房地产立法实践经验没有得到认真、及时的总结，立法实践中出现的问题得不到科学的解答，发展着的立法实践没有系统的立法理论予以指导；另一方面，大批的人力、财力、物力被投放至离立法实践甚远的或零散的、分割的细部研究领域中，使许多理论或陈旧、或脱离实际、或不足以系统指导实践。于是，尽管近20年来我国的房地产立法实践取得了令人鼓舞的成就，但实践中出现的问题却没有得到科学、合理地说明，从而导致了一系列令人尴尬的现象，比如，针对同一法律客体，以各部门起草的法律草案为基础的不同法律有不同的规定，让执法者不知所措；又如，作为强制性的规范，法律条文的执行应该是钢铁般的不容置疑，但我国的法律条文中“应该如何如何”的字样比比皆是，常使人疑为道德准则而不是国家法律。凡此种种现象并不是偶然、个别地发生，而是在我国房地产立法实践中一而再、再而三地大量出现着，已经成为一种“痼疾”。要解决这个“痼疾”，传统的理论、现成的学科或零散的议论都是不够的，必须要从根源上解决这些问题即必须从房地产立法学的角度来总结我国已有的房地产立法实践经验和教训，探讨未来房地产立法的构想和不同层次、不同角度房地产法律法规的协调及房地产立法技术的提高等问题，从而从根本上切实地、逐步地实现房地产法律体系的完善，而不是匆忙地、粗枝大叶地、仅为了填补法律空白而草草地制订、颁布一部又一部既缺乏操作性又时有冲突或相互矛盾的法律、法规。
正是基于这个启示，本论文借助立法学的理论来分析我国建国以来房地产法制建设的过程并着重运用这一理论对我国现阶段的房地产立法原则、立法体制及立法技术等问题做集中探讨，在借鉴其他国家和地区的立法经验的基础上提出具体的、可行的房地产立法建议。
2 我国房地产立法的特点与问题
经过多年的努力，我国房地产法律体系已初见轮廓，为房地产业的健康发展起到了一定的法律保障。但是，实事求是地讲，由于房地产业在我国是一个新兴产业，对其发展规律的了解和管理的经验还积累得不够，以此为基础制定的法律法规也不同程度地存在许多问题，因此，在构建我国房地产法律体系方面尚有很长的路要走。
要切实推进我国的房地产法制建设，就不能只从法律本身做静态的评价，而应着眼于法律的创制，从动态的角度总结过去立法的一贯作法，探讨其特点及存在的问题，从而寻求解决完善房地产法律体系的根本方法。
2.1 我国房地产立法的特点
2.1.1 从立法原则上看， 房地产立法是对房地产经济活动实践经验的总结
我国的房地产立法工作是从社会主义经济基础和社会生产力发展的实际情况出发，考虑房地产开发建设、市场经营的实际需要，把过去国家和省、自治区、直辖市或经济特区的一些经过实践检验被证明为行之有效的办法、规章、决定、指示等总结提高，使之条理化，再经过上上下下讨论、层层审查，并按照法定程序由国家立法机关审议通过公布为长期适用的法律法规。因此，我国房地产立法更多地体现为“滞后性”立法且立法所需的时间较长。
2.1.2 从立法过程上看， 我国的房地产立法属于行政部门立法模式
一般说来，我国现阶段房地产立法的程序可概括为以下5个步骤：
第一，全国人大或其常委会主持房地产法律的立项；第二，委托相应的房地产主管和行政部门论证起草；第三，草案上报国务院法制局作初步审查论证；第四，全国人大法工委再行审查论证；第五，全国人大或其常委会审议通过。因此，我国的房地产立法受部门利益左右的程度较大。
2.1.3 从立法内容上看， 我国房地产立法是原则性与灵活性相结合的产物
一般说来，立法要明确、具体、周密和严谨。但是，在我国，为了使法律法规符合各个地区的实际情况，立法者在立法时往往不做过细的规定，以便各地因地制宜地适用法律。因此，我国的房地产法律条文比较简单，规定也比较原则。
2.1.4 从立法依据上讲，政策是我国房地产立法的主要基础， 而且在某种程度上起到了法的规范作用
《民法通则》第6条规定：“民事活动必须遵守法律， 法律没有规定的，应当遵守国家政策。”实践中，由于土地使用权经常变动且住房制度改革尚未成型，经常会遇到法律没有规定的房地产财产关系，这时就需按政策对这些社会关系加以界定，而一旦政策改变了，所调整的社会关系也必须重新界定。所以说，我国的房地产政策时常起着法律的作用。当然，这种以政策代替法律的局面不利于社会政治、经济关系的稳定，更不利于推进我国的房地产法制建设和法治化进程，应尽早结束。
2.1.5 从立法技术上看，我国房地产立法质量不高
随着社会经济和信息技术的发展，立法对立法者的技术要求也越来越高，更多地体现为一种科学活动。这就要求立法时要更加注重法律规范自身的严谨性、结构的逻辑性、语言文字的准确性和不同法律法规之间的协调性。换句话讲，对一部法的创制应视为一个系统工程，需要综合考虑其本身的规律性及其与相关法律的关联性。在这一方面，我国的房地产立法还做得远远不够。因此说
，科学性不强、质量不高也是我国房地产立法的一个重要特点。
2.2 我国房地产立法中存在的问题
有什么样的立法就有什么样的法律体系，法律体系的整体质量是衡量立法工作的重要标准，这个原理对房地产立法也同样适用。虽然近年来我国颁布了大量的房地产法律、法规，形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并列、诸多规章相补充的法律体系的框架，但立法质量特别是法律体系的整体质量却有待进一步提高。否则，就会使法律、法规的作用得不到应有的发挥或法律体系的整体效益相互抵销，无法达到立法应有的效果。
从根本上讲，房地产法律体系中出现的这些问题是房地产立法中存在问题的综合反映，集中表现在“缺”和“乱”两个方面：
所谓“缺”，是指构筑房地产法律体系核心的法律和作为房地产立法体系支柱的一些重要的单行法尚未出台，法律体系残缺不全，这是房地产立法不完善的表现。从立法学角度看，有无作为龙头的基本法，是某一法律体系是否完善的重要标志。我国房地产经济的发展需要一部完整的、先进的房地产法为其保驾护航，虽然我国已制定了《土地管理法》和《城市房地产管理法》，但从结构和条文内容看它们都不具有房地产基本法的性质，充其量只能被称作“准基本法”，实在难当此任。就单行法而言，一些反映房地产经济一般要求的重要法律如住宅法、物业转让法等至今仍未出台。没有这些发展房地产经济所必需的配套法律，房地产法律体系就不可能完善，其缺陷也不会消除。
所谓“乱”，是指现有的房地产法律、法规支离破碎、杂乱无章。①立法层次结构不清。如《土地管理法》和《城市房地产管理法》的关系就非常混乱。首先，从标题上和理论上无法确定二者是从属关系还是并列关系；其次，从内容上看，二者既有从属又有并行还有矛盾的部分。这两大重要法律之间的混乱关系给房地产的执法和司法实践带来了无穷的后患。②法律规范之间交叉重复。由于对“房地产”的概念认识不统一，对房地产的管理也非常分散。每个相关部门受部门权力职能和利益的影响，在承担房地产法律法规的起草任务，设计具体条文时，不可避免地要考虑或追求本部门的利益得失，同时，每个机关在起草法律草案或制定法规、部门规章时，都强调法律的“完善”，而不考虑与相关法律的关系，结果造成大量的重复立法，损害了法律公正和立法效果。③司法代替立法。以房地产行政部门为主组建班子，制定法律草案的立法行为带有偶然性和短期性特征，致使职业立法阶层在我国难以形成，不利于法律的长期发展。在现行房地产立法过程中，立法班子都是临时组建的，法律出台后，则予以解散。由于机构职能和人员不固定，立法者不可能长期关注法律的发展和完善，这使我国经济立法解释相当薄弱。为解决日新月异的社会发展与法律适用的矛盾，最高司法机关不得不大规模地动用司法解释权予以弥补，在某些相关法律空白地带频繁出现超越权限进行解释的现象，从而使以制定法为传统的中国在法制发展过程中出现了违宪的“法官造法”个例。
3 优化我国房地产立法原则
“滞后立法”、“同步立法”、“宜粗不宜细”的指导思想使我国的房地产立法工作走了许多弯路，必须加以转变。否则我国房地产立法将难以改善和发展。
3.1 变“滞后立法”、“同步立法”为“超前立法”
在房地产立法中，“超前立法”是十分必要和完全可能的。当然，“超前立法”并不是脱离现实经济生活关系的空想立法，而是在深刻认识和领会社会主义市场经济规律的基础上，在科学预测现有经济关系发展趋势的前提下，进行有根据的立法。它是符合辩证唯物主义认识论的，反映了法律对经济基础的反作用。显然，“超前立法”较“现实法论”而言是更高层次的要求，是完善房地产立法所必不可少的。西方国家和港台地区的房地产立法已经证明了“超前立法”对完善法制的重要作用。如1930年《台湾省土地法》等虽然随着社会经济关系内容的变化而进行了多次修订，但它的基本结构和基本规则至今仍保持不变。之所以如此，原因就在于它们反映了台湾的土地市场经济的一般规律，因而，具有内在的、质的稳定性。
3.2 变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法
“宜粗不宜细”的立法指导思想在改革、开放初期，对于加快立法，曾起到过积极的作用，但也造成了房地产立法工作中的一些不良后果。改变这种不良现象，必须彻底摒弃“宜粗不宜细”的思想，采取“明确性”立法思想。以往强调房地产立法“宜粗不宜细”，以便于人们掌握和法院灵活办案，是片面的。实际上，如果房地产立法缺乏明确性，不仅人们对房地产法的丰富内涵掌握不了，而且法院办案也会无法可依或无所适从。因此，从立法的实际意义出发，必须变“宜粗不宜细”立法为“明确性”立法。
3.3 建立灵敏的立法反应机制
我国现行的立法原则往往把立法视为一种任务，只要法律制定出来并获得通过就完成使命，不注意对法律在实践中的实际效果的考察和评估，也未能根据实际状况对法律进行及时的修改和补充，从而在执法和司法实践中出现了许多“有法不可依”的尴尬情况。鉴于此，笔者建议在人大常委会及各部门分别设立相应的常设机构对已颁布的法律法规的实施情况进行调研和评估，并及时根据实施的情况对有关法律进行修改、补充和废止，建立灵敏的立法反应机制。
4 完善我国房地产立法体制
我国目前以部门立法为基础的房地产立法体制存在的许多问题，严重影响了立法质量的提高，有待进一步完善。
4.1 改变现行的部门立法模式， 建立一支超脱于部门利益之上的专业、常设的房地产立法机构
立法的最终目的是维护大多数人的利益，不是为了划分哪一个部门权限和利益。因此，必须割断权力和利益的纽带，真正贯彻全心全意为人民服务的宗旨。这里参考西方国家的立法助理制度，建立我国自己的由法律专家、实际专业人士和有关专家组成的专业常设立法机构，对现行的立法体制做一个重要补充是非常必要和重要的。这一机构可以隶属于全国人大常委会法工委，其成员可分为两部分，一部分为常设法学家，负责草拟法案及审议草案的技术性工作，并在法律通过后，倾听各方意见，对法律及时加以修订；另一部分为可更换的专业人士和相关专家（随所立法律而变动），主要负责特定法律草案的专业性和可操作性的把关问题，同时兼有收集各方意见和反馈信息的义务。设立这一超越各部门利益的常设机构有助于提高所立法律的专业性、严谨性和公平性，也有助于加强立法机构同群众的联系，从而有利于立法质量的切实提高。
4.2 进一步完善立法程序，规定立法过程所需的时间， 保证所立法律的时效性
立法在某个程度上的特点是“定”，一旦某项政策或规定以法的形式明确下来，就要在一定的时间内执行，不能朝令夕改地经常变动，这就要求在立法工作中尽可能地为进一步的改革留下余地，以法律一定时间内的时效性来保障法律、法规的相对稳定性。要做到这一点，一方面要从提高立法预测水平入手，解决未立法律的时效性；另一方面，则是要完善立法程序，针对已列入立法日程的法律草案，规定每一部法律制定过程所需的明确的时间表
和工作进度表、杜绝法律制定过程中的审而不议、议而不决、决而不定或法律调研中的走过程式的调而不研、研而不究的拖冗作法，以保证所立法律的时效性，从而避免“去年出现问题、今年提出立法动议、后年才出台法律”的“雨后送伞”式的立法状况。
4.3 在房地产立法工作中维护国家法制的统一
随着房地产立法步伐的加快、立法数量的增多，不同法律部门、不同效力层次的法律规范之间呈现出错综复杂的关系，就更需要维护国家法制的统一。首先，要求依照法定职权立法，防止超越职权立法。部门立法（制定规章）、地方立法（制定地方性法规和政府规章）从性质上讲，都应该是对国家立法（制定法律和行政法规）的补充，是国家法律体系的组成部分。但是，我国社会主义法律体系必须是统一的，部门、地方不能各搞各的法律体系。在立法实践中，就房地产立法而言，笔者认为：既然法律、行政法规已经规定了国务院行政主管部门主管（负责、管理、监督）全国的各项工作，行政主管部门就可以制定部门规章来行使管理权。部门规章是行使管理权的一种具体表现，只要不同法律、行政法规相抵触，应当在全国范围内有效，地方性法规不应当与之矛盾，这是保证国家行政管理权统一的需要。否则，法律规定的行政主管部门的权限就难以落实。反之，法律、行政法规没有规定国务院行政主管部门主管的事实，地方性法规均可以规定，部门规章不得与之矛盾。这样，就可以较好地解决房地产地方性法规与行政规章之间的矛盾。其次，从法律体系内部关系讲，必须坚持行政法规不得同宪法和法律相抵触，地方性法规和规章不同宪法、法律、行政法规相抵触，规章也不能互相矛盾，以保证法律、法规的正确执行。
5 提高我国房地产立法技术
房地产立法作为现代立法的一种，是一项科学性很强的活动，它必须具备一定的条件，以科学的、系统化的手段来进行方能有效。这是提高房地产立法质量的基础，也是最关键、最具实际意义的一步。
5.1 做好房地产立法预测工作
对我国房地产立法来说，进行立法预测有特殊重要的作用。目前房地产立法的任务非常繁重，如何分别轻重缓急、有计划、有步骤地立法，如何使房地产立法同社会需要、法律的实施及立法内部相协调是我国房地产立法亟待解决的问题。解决这些问题的方法很多，如通过法规汇编和法典编纂的方式来修订法体系中相互矛盾的地方。但法规汇编和法典编纂只能解决已然的问题即现存的法律体系中已经存在的不协调问题。而对未然的、尚未出现的问题则必须通过立法预测来解决。进行房地产立法预测可以对立法的整体状况、法与法之间的关系进行预先的把握，从而对将要发生的问题起到“防患于未然”的预防作用，应该说立法预测才是治本的方法。
5.2 编制和实施房地产立法规划
房地产事业的发展、科学技术与统计信息技术的进步、房地产法所要调整的社会经济、政治、文化关系的发展本身都具有很大的计划性，在这种情况下，房地产立法如果没有科学的预测与计划，而是盲目地、走一步看一步地进行，就会永远落后于实践的需要，亦即总是“亡羊”之后才去“补牢”，是不能适应社会发展需要的。而且，房地产立法也是系统化的科学工程，如果没有计划，各个房地产法律、法规之间、房地产法与其他法律部门之间、各项法律规范与它们所调整的对象之间是难以协调一致的，因此必须加强房地产立法的规划工作。
5.3 提高房地产法的语言文字水平
立法质量的提高从某种程度上说是法的语言文字水平的提高。一般说来，法的语言文字应用陈述的方式来表达，可以用直接陈述的方式，也可以用间接陈述的方式。但不论采用什么方式，法的语言文字的基本要求、基本风格、基本特点都是相同的。一是明确、具体，即用明确的、清楚的、具体的、明白无误的语言文字来表述法的内容。只有法的语言文字明确、具体，才不会引致歧义，也才便于正确执行、适用和遵守。要做到这一点，“应该”、“可以”等字样的使用应特别谨慎；二是通俗、简洁，以便法律、法规的受众理解、掌握和遵守。立法者立法时要抛弃晦涩难懂、故作深奥的语言和文风，避免使用地方语言。多余的字句要删除，重复的现象应避免；三是严谨、规范。在一般情况下，立法者应按通常含义来准确地使用语言文字，特别是一些与日常生活中的含义不同的概念和词汇，否则就会给执法和司法实践留下后患。
5.4 加强房地产法的修订、补充和编纂工作
法的修订、补充和编纂也是立法技术的重要环节，对于法体系的完善有积极的促进作用。通过法的修订、补充和编纂可以及时修改法中不合时宜的部分，增设为社会发展所需的法律条文，并将其汇编成册，便于保证法的时效性，也有利于法学研究和实际工作者的查阅、适用和援引。首先，要加快制订房地产基本法的进度。房地产基本法是构筑房地产法律体系的基础，也是房地产法典的核心内容，对制订其下各层次的法律、法规提供了法律依据。这也是理顺我国房地产法体系内部各层次关系的前提；其次，要对现行各房地产法律法规进行修改、补充。该删除的删除，该修正的修正，该合并的合并，该补充的补充，为下一步制定房地产法典创造条件；最后，要制定房地产法典。制定一部体系完整、结构协调、内容完善的房地产法典是提高房地产立法水平的根本措施和现实工作的客观要求，也是历史的必然，更是检验我国房地产立法技术水平的重要标志。
6 结论
我国房地产立法尚存在许多问题。究其原因，一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段，对许多新事物，新现象的发生缺乏处理的经验，但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理，从而导致一些法律失误重复出现。因此，必须从根本上解决这问题，即从立法学的角度来寻找我国房地产立法的原则（或指导思想）、立法体制及立法技术方面的不足，以求真正的总结教训，明示未来。
「参考文献
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房地产业法律法规范文5
关键词：房地产交易；市场；规范化
前言
近年来房地产业已成为国民经济的支柱产业之一，在促进经济增长、提高人民生活水平、扩大社会就业等方面发挥了重要作用。房地产交易活动不仅是房地产业发展的重点，也具有广泛的社会影响。房地产交易市场的规范直接关系到群众的切身利益，关系到社会的和谐与稳定，因为住宅是群众安居乐业的基础，先安居才能乐业。而随着房地产业的火热发展，房地产交易市场种种不规范的行为也逐渐显现，如炒房、囤房、投机等行为愈演愈烈，造成房价虚高、贫富分化等一系列社会问题，严重危害国家和群众利益。今后我国城镇化进程的加快将使房地产市场需求保持增长态势，交易活动会更加繁荣。因此，房地产交易市场的规范化将是发展的必然趋势。
一、深化法制建设
建设部、国家发展和改革委员会、工商行政管理总局于2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确要求加大对房地产交易市场中违法违规行为的整治力度，并落实主管部门的相关责任。房地产业作为我国又一支柱产业，从兴起至今，短短十几年时间创造出可观的经济价值，并在改善群众居住条件、扩大社会就业方面做出突出贡献。但房地产业的过热发展也使市场交易秩序呈现多方面的问题，例如炒房团肆意购房，哄抬房价；不法分子利用虚假合同骗取银行贷款；市场中炒卖房号、囤积房源等行为早已引发强烈的社会反响。尽管房地产业兴起以来，我国已建立起系统的法律法规，基本形成房地产交易的法制体系，但现有法律法规仍有待完善。
纵观十几年来房地产业发展的历程可以看到，房地产交易市场中不规范行为层出不穷，钻法律漏洞是其中一大特征，而法制建设又具有滞后性。所以各地房地产交易管理部门虽多次进行查处治理，但由于缺少细化的法律法规，治理工作常面临困境。因此，我国应进一步健全房地产交易市场的法律法规，出台相关的实施细则，使法律法规易于操作、覆盖全面、具备较强的惩治力度，从而增加违法违规成本，严厉打击房地产交易市场中的投机炒作、弄虚作假和欺骗行为，维护群众的切身利益。
二、加大治理力度
住宅商品化以来，房地产业呈现突飞猛进的发展，但同时也饱受诟病，其原因之一就是市场中各种不规范行为的存在。我国房地产业的发展历史短暂，从最初的异军突起到行业“洗牌”，转型时期房地产经营的法律法规、行为准则正在形成，房地产交易市场的规范化是必然趋势。近几年政府不断出台宏观调控政策，旨在稳定房价，抑制不合理的购房需求，治理投机行为，规范房地产交易。而且宏观调控的力度也在不断增强，如二手房交易管理、产权登记管理都较原先更加严格。因此，我国应加大治理力度，通过规范管理、行业巡查、专项治理等手段，使房地产交易市场更加规范。
首先，房地产交易管理部门应规范预售、销售管理。各级房地产管理部门应对商品房销售信息进行严格审核，全面了解房地产市场中的预售和销售楼盘信息，对违法建设开发、虚假信息、囤积房源等各类扰乱房地产市场秩序的企业给予严肃处罚。其次，房地产交易管理部门应坚持对房地产经纪行业的巡查。随着我国二手房交易市场的日益火爆，房地产经纪行业的违规操作也不容忽视。房地产交易管理部门应持续进行行业巡查，规范房地产经纪单位的经营管理。最后，房地产交易管理部门应积极与相关部门联合起来，针对房地产预售许可、预售与销售、广告、展销、预售与销售合同、房地产经纪等方面开展专项治理活动，加强部门间的协作配合，实现信息资源共享，治理联动。
三、规范市场行为
在加大治理力度的基础上，房地产交易管理部门应努力提高管理的技术水平，对交易行为形成严格的约束。房地产交易市场的违法违规行为不仅容易瞄准法律漏洞，更善于从技术层面弄虚作假，例如不法分子对产权证作假，管理部门如果不能提高防范技术，很有可能给不法分子带来可乘之机。所以房地产交易管理部门应推行产权证加密措施，交易现场进行实时监控，从源头治理各种不规范行为。特别是伴随房地产交易活动的繁荣，对交易登记资料的管理也应迈入数字化轨道，将交易活动产生的大量信息录入计算机系统，以便于管理人员和权利人随时查阅信息，防止虚假交易和登记问题的发生。同时，房地产交易管理部门还应开展广泛的社会宣传，如借助电视、报刊、网络等媒体，向社会公众宣传规范房地产交易市场的举措，制作专题节目，引导群众重视防范虚假交易，维护自身的合法权益。
市场行为的规范与从业人员素质密不可分。房地产交易市场的从业人员应具备良好的综合素质，善于领会法律法规和政策的精神实质，时刻保持清醒的头脑，抵制各种不良思想的影响，自觉遵纪守法，树立依法管理、依法办事的工作理念。在业务办理过程中，从业人员要审慎对待手中的权力，以服务群众为根本，仔细检查各项交易行为是否合法合规，切实维护广大群众的利益。
四、强化行业监管
随着法律法规的逐步健全，治理工作的深入，房地产交易管理部门还应积极推进监督管理体制的创新，将监督检查、网络信息公开、社会公众监督手段综合于一体，充分发挥内外联合监督的优势，规范房地产市场的交易行为。
首先，房地产交易管理部门应强化房地产市场动态巡查，以及重点楼盘销售的执法监督，及时查处危害群众利益的行为，依法惩处。各级管理人员积极落实岗位责任制，运用多种预防手段，严格对交易环节的监督制约。其次，房地产交易管理部门应建立统一的服务网络，作为社会信息公开的平台，将房地产交易生成的资料信息录入系统，便于权利人随时查阅信息。同时对于相关主管部门提出的处理意见、仲裁结果、违法违规单位查处等也应通过网络向社会公开，使社会各界增强法律意识。最后，房地产交易管理部门还应充分发挥公众力量，鼓励社会公众参与监督，发现房地产交易市场中的违法违规行为立即举报，并将处理结果向社会反馈，从而形成良好的监督氛围。
参考文献
房地产业法律法规范文6
商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。
长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。
对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。
以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。
本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。
一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。
1、房地产法律制度的形式。
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。
2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。
建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。
1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则
》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。
3、房地产权法律制度的特征。
从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。
（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。
（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。
（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。
（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。
这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。
土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。
（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。
上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。
4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。
上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。
（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。
（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。
计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。
（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。
（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。
（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。
从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。
但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。
二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。
政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。
政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。
由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。
在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，
当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。
三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。
1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。
由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。
目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。
在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。
在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。
由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。
1、商品房住宅小区停车位的形式。
目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。
2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。
在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。
3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。
地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。
房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。
由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。
4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。
首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。
根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。
房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。
在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。
五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。
在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。
从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。
此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。
当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。
六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。
在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。
在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。
由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。
此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。
七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。
目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。
据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。
1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。
2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。
3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。
综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
注释：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页
③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页
④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版
参考文献：
①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。
②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。
