高标准住宅建设方案范文1
关键词： 空间组合； 经济； 以人为本
中图分类号： TU241 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2011）03-0181-02
在西周春秋时期的最早史诗与《诗经》中，就有了“秩秩斯干，幽幽南山”，描述靠近洞水，面对青山的建筑颂诗。杜甫诗“卷帘唯白水，隐几适青山”则更加抒怀了中国住宅建筑网罗天地、饮吸山川的空间意识和胸怀。住宅的主题创作和其他任何形式的主题创作一样，题材和形式不过是表达思想的支点和载体，住宅创作是一种设计师结合工程技术和时下的审美观所表达思想意图的方式。住宅设计的概念很早就有：“凿户墉以为室，当其无，有室之用。”早在几千年前的《道德经》上就提出了空间设计概念。在济宁市创新90中小套型住宅方案设计竞赛中，作者运用所学的知识和多年从事设计的经验，提出空间的可变性和组合性，以变化的空间为主体，在创新上做文章，最终竞赛方案《变化的空间-发展型可变住宅》荣获优秀作品一等奖。在这里，结合方案的创作过程，谈下对住宅设计中对空间运用的看法与建议。
纵观住宅设计与建设现状，存在着以下问题：①与社会经济的发展不同步。多年来片面追求住宅数量，一味强调经济性，结果使住宅建设落后于现实发展，缺乏长远考虑，反而造成了居住质量的恶化和社会财富的浪费。②与居住行为脱节。片面理解住宅的面积指标，忽视了居住行为的基本空间尺度和面积的实际使用效率，造成居住空间的不合理配置，使居住行为不能有效地展开。③缺乏弹性和选择性。不同时期住户对空间的使用有不同的要求与选择，僵硬呆板的空间划分阻碍了生活质量的提高，造成空间的不合理使用。④缺乏住户的自我参与。住户作为居住行为的执行者，是一个群体概念，具有不同的审美意识和价值取向，把住户生硬地塞进雷同的居住容器内，是一种缺乏对人本身尊重的表现，住户的自我参与体现了个人价值的高层次实现。这些问题摆在我们面前，如何解决这些问题，是建筑设计者面临的一个挑战。
建筑师不光要考虑到如何解决建设实际现状问题，也要注意到住宅的精神文明方面的问题。那么何为住宅的精神文明，它的标准是什么呢？住宅的精神文明主要体现在两个方面，一个是住宅分室，一个是房间舒适度。住宅分室标准要求是食寝分离，起居与主卧室分离，工作与学习空间独立。居住文明标准是每户房间数等于每户人口数或减一，居住舒适标准是每户房间数等于每户人口数加一，达到文明及舒适标准的最基本套型是三室一厅。居住者层次不同，审美意向和价值取向不同，家庭结构不同，对住宅要求就不同；同一居住者在不同时期对空间的使用也有不同的要求与选择。因此在住宅设计时除了提供丰富多样的套型平面外，同时也要求住宅的平面布局能适应这种变异性和差异性。灵活的单元开间布置虽有固定的厨房、卫生间、入口和单元的形状，但可划分成不同的平面布局，满足不同层次的需要。因此，在设计本次方案竞赛过程中考虑每套住宅内部的灵活与多样性的同时，也考虑“套”与“套”之间的灵活性，以解决住宅套型随着时间的变化而落后的现象。这样就可以避免住宅随着时间的推移产生不适应社会的发展和人们的需求的现象。
住宅开发过程实际上是居住消费产品的生产过程，适合一般产品的营销规律。许多开发商由于不熟悉市场经济体制下的项目运作方法，缺乏对项目的整体把握，市场定位不准，项目实施带有明显的随意性，往往遭至市场的摒弃。在本次方案的设计过程中作者替开发商考虑了这些问题，方案设计成一梯三户的小户型住宅，每户都是两室一厅，满足一个三口之家居住的文明标准，这种小户型适应于喜欢简约生活的人们居住。但是市场是不确定的，随着社会的发展，人们生活质量的进步，对空间的需求越来越多，越来越高，这样原有的两室一厅小户型住宅就难以满足人们的居住舒适标准。“凡事预则立，不预则废”，于是笔者就在空间的变化上做文章，利用墙体的变化造成居住空间的变化，以极小的墙体变动得到空间功能大的改变，将原有的一梯三户改为一梯两户，每户都是三室两厅，满足人们的居住舒适要求。这种空间的改变不止可以在市场运营初期就可以进行，也可以在人们居住了一定时间后，由住户们自己协商，让住户参与到自己的居住设计里面，提高用户的自和参与热情。事先设计的改变可以能更灵活的运用于房地产的建设开发，能不断随着市场改变着房屋的户型。“新建筑提供了一个改造的机会”，这一新认识使人们对建筑空间互动性的理解得到进一步深化，建筑与空间的关系前进了一大步。建筑已经开始从原先被看做是空间的添加物，被动地单方面追求与环境和谐的桎梏中解脱出来，从适应环境向主动改善建筑空间发展，具体设计方案见附图所示。
中国民居它是浪漫的，不是人居住的机器。它崇尚自然，同时也十分科学，作者借这样一个特定设计主题，表达了对于艺术与技术、经济与功能以及大众文化与严肃创作等问题的思考，也考虑了民居建筑的意境问题。中国的建筑哲学，尤其是住宅哲学强调变化，强调居住空间随着时间的改变而不断改变，本方案以简洁的空间构架，给建筑留下了中国建筑空间哲学的印记。近几年，国内的建筑设计过于追求形式，缺乏创意和内涵，没有真正做到可持续发展的规划，没有“因地因时”来进行创作，没有挖掘出中国建筑特有的建筑精神内涵。当然，本方案是一个非常规的设计方案，还需要从房产、管理、经济等多方面进行探索和研究，本次仅以住宅空间设计的角度来看待住宅设计中所遇到的一些问题。在现今的社会，建筑被赋予了愈来愈多的含义，建筑师既肩负了人类传统文化的复兴和继承，又要通过建筑的营造创造人类新生活，建筑学作为一门综合性的学科，是一个群体活动，需要有更多的人来投入和参与，但是大多数建筑师都轻视理论研究，这种风气不但限制了我国建筑创作水平的提高，也给我国的建设事业带来损失。只有理论联系实践，正视建筑理论建设的重要性，不断创新，才能对我国的建设事业做出更有益的贡献。本文结合实践情况，做出大胆创新，主要想说明如何能够更好的使建筑这个使用寿命较长的大型物质产品更适应社会的不断变化，能够充分挖掘出中国建筑特有的建筑精神内涵，希望通过本文能够给广大同行带来启发。
参考文献：
[1] 彭一刚.建筑空间组合论[M].中国建筑出版社，1998.
[2] 柯蕾.艰难的推进[M].建筑创作，2006.
高标准住宅建设方案范文2
【关键词】日遗住宅、标准图、官舍、日式住宅增建
政府接受台湾初期，前后有约40万日本人跟随日本殖民当局从台湾返回日本，其遗留的住宅就分配给大量来台工作人员使用。这批住宅当初是为在台日人设计兴建的[陈信安，台湾总督府官舍建筑标准之研究，成功大学建筑系博士论文，2004，P1-3]，其沿用日式住宅的格局和建造方式，利用台湾本地的建筑材料建造。台湾光复后这批住宅很自然的成为迁台人员的主要居住单位。日遗住宅质量优良，其对光复后住宅的建设具有相当影响。
日式住宅标准图
台湾51年漫长的日据时期，留存下来的日式住宅类型多种多样，以其各种兴建背景可区分为：“官舍”、“公营住宅”、“社宅”、“营团住宅”、“私宅”五类体系：
1.官舍：是指官方所兴建且提供官员与官方机构聘雇职员居住使用的公家宿舍，主要分为高等官舍与判任官舍两大类，另有各种职员宿舍、独身宿舍、合宿舍等公家宿舍；
2.公营住宅：也是官方所兴建，然是由官方租予民间人士居住使用的平价住宅；
3.社宅：是公司等事业机构兴建的职员宿舍；
4.营团住宅：是住宅营团等建设公司所兴建的住宅；
5.私宅：是日人私人兴建的私人住宅。
本文暂且以官舍作为讨论对象。因为官舍的标准较高，其他体系的日式住宅在建设时也都是参照官舍体系发展而来。日式官舍分布于日据时期各个年代，案例和形式都很多样，为了找到讨论的切入点，本文暂且从日式官舍的设计标准图出发。当时台湾“总督府”基于官方建设工程在格局范围与设计施工上的统一与便利，由建筑施工机构统筹订立了标准设计施工图。根据已有研究[同上]，将官舍设计标准分为三个时期：
第一期1895-1905：无统一官舍设计标准时期
第二期1905-1922：第一代官舍设计标准实施时期
第三期1922-1945：第二代官舍设计标准实施时期
从结果看，第三期的标准影响时间最久，也最合适作为我们的讨论依据。1922年台湾“总督府”内训第13号的“台湾总督府官舍建筑标准”，[同上]统一了官舍建筑标准，并对官舍从高到低进行了分级，分级规定通常反应在基地面积、庭园大小、建筑坪数、建筑类型、以至于室内空间之种类与大小等方面。而据数据记录台湾在光复后还有一批日遗农舍 ，系来台垦荒的日本农民所盖，根据现有研究其并没有一个统一的标准，建设量相对官舍也小，因此不适合代表日遗住宅作为研究对象，本文暂不将其作为研究对象。而表1中的标准到后来虽作出了一些名称上的变动，但其实质建筑标准并未改变，因此该标准影响时间长达24年
表1 台湾总督府官舍建筑标准[资料来源] 陈信安，台湾总督府官舍建筑标准之研究，成功大学硕士论文，2004
官舍等级 独栋或多户建 建筑坪数 基地面积
高等官舍第一种 一户建 100坪[“坪”为台湾建筑面积计算单位，1坪=3.3平方米，3坪=10平方米]以内 建筑坪数之6-7倍（600-700坪以内）
高等官舍第二种 55坪以内 建筑坪数之5.5倍（302.5坪以内）
高等官舍第三种 46坪以内 建筑坪数之4.5倍（207坪以内）
高等官舍第四种 33坪以内 建筑坪数之4倍（132坪以内）
判任官甲种官舍 二户建 25坪以内 建筑坪数之4倍（100坪以内）
判任官乙种官舍 20坪以内 建筑坪数之3.5倍（70坪以内）
判任官丙种官舍 15坪以内 建筑坪数之3.5倍（52.5坪以内）
判任官丁种官舍 四户建 12坪以内 建筑坪数之4倍（36坪）
日遗住宅的利用与增建
日遗住宅空间形态与台湾传统民宅差别较大，是因为日人生活起居习惯与台湾人民有相当大的差异：日人通常回到家即脱鞋与土间，赤足于架高地板上，榻榻米跪坐、盘坐，室内空间多属开放程度高的弹性空间；而台湾人民以土间为活动场所，坐于椅上，而室内隔断分明。林志峰的《国人对日式住宅室内空间使用之适应性研究》一文中指出，日据时期住宅的利用是通过空间运用的转化，日宅之座敷、居间、茶间等只要经过简单利用就变成了客厅、餐厅、卧室等，其空间的运用与之前的用途相近。但是也存在着差异，如日宅原来空间的弹性使用和多重流线变为单一的流线，内部空间的附属设施（家具）也多起来了。
对日宅的加扩建也是后来使用过程中很大的改变。由于日式住宅的规模无法满足不断增加的居住人口要求，日式住宅通常都拥有相当可观的前庭后院等户外空间，其面积都在建筑面积的四倍左右，居民的增建行为就在所难免。加扩建主要是在原有建筑的周围增加建筑面积以扩大居住面积来满足人口增加的居住要求。但是从北向入口案例的南侧则不会增建，这与中国人的生活习惯不无关系。如（图1、2）所示为对日式住宅的扩建平面与剖面示意图。
图1增建位置说明范例[资料来源]作者自绘
图2日遗住宅增建剖面图[资料来源]作者自绘
光复后当局分配日宅时，许多情况是将原独栋房舍分隔成二、三户以容纳更多的人口，[郭永杰，日据时期官舍住宅使用后评估，建筑学报（台湾），1990.03]（这与中国大陆在困难时期的所谓“合理设计不合理使用”有几分类似）。当然也有例外将其分配给高阶人员一户一栋的，如高雄左营的明德新村。而每户的建筑面积，通常是按照官阶或级别的高低来进行分配，每户在10坪左右。
日遗住宅的构造及其影响
日遗住宅多为木构造建筑、西式木屋架、外墙为砖墙、外饰雨淋板、架高木地板（有时材料为木）等，屋顶材料则是日本黑瓦。木料为台湾桧木，质地优良，历经五、六十年亦不受虫蛀，许多日遗住宅还保留到现在。在台湾光复后新建住宅建筑中，有许多地方受到日式建筑的影响，从房屋布局到结构方式和材料运用。如在后来军方兴建的住宅和中兴新村住宅中，都采用日遗住宅采用的相同的木造人字屋架和日式瓦片；光复初期多数军眷住宅都采用鱼骨状和前后院的布局，这与日式住宅的布局方式也十分吻合。
小结
日遗住宅完全移植于日本国内，是台湾殖民背景下的产物，其与台湾本土之中国传统合院式住宅和街屋形成了光复前两套住宅体系，对后来的台湾住宅现代化产生了影响。光复后，因为社会背景和使用者的改变，日式住宅原本的功能和使用方式都发生了改变。因为当时相对优良的建筑质量，许多日式住宅得以保存至今，并成为台湾的历史建筑而得到保护。这些住宅建筑代表了台湾住宅历史发展过程中一个比较特殊的时代，也为后来的住宅发展和住宅现代化奠定了基础。
参考书目
郭永杰，日据时期官舍住宅使用后评估，建筑学报（台湾），1990.03
高标准住宅建设方案范文3
关键词：高层住宅；结构；设计优化
中图分类号：TU241.8 文献标识码：A 文章编号：
0引言
高层住宅结构优化是指对建筑物结构进行合理分析，提出结构设计优化方案，目的是在设计满足国家相关建设法规的前提下，提高建筑物的技术质量，降低总成本，是投资利益最大化，并且能保证建筑物抗震性能和安全性。结构设计优化是对设计再次分析，再次加工的过程。让住宅结构刚度适中、均衡整体结构布局、减小构件在外力影响下的变形或者破坏，达到既美观又坚固抗震的效果，这是高层住宅结构优化的目标。
在高层住宅结构优化设计中，每一道工序都要精心设计，做到计算合理准确，方案合理可行，本文对设计优化存在问题进行分析并提出几点可行建议。
1高层住宅结构设计现状
1.1 住宅结构设计现状
低层建筑和高层建筑横向和竖向的结构体系设计基本原理是相同的，但是建筑高度越高，竖向结构设计越难，这也是建筑界正在努力解决的问题之一。住宅结构越高，就要求有较大的柱子或者墙来承受垂直压力负荷，这对建筑材料的要求比较高。另外，住宅越高，侧向力所产生的剪切变形和倾覆力矩就要大得多，而且侧向荷载产生的响应并不是线性的，而是随着高度增加而迅速增大，在现代高层住宅建筑物中，重要的问题是整体抗弯和抗变形，抗震等，高层建筑与低层建筑结构有着很大差异，需要考虑的因素也很多，例如共振，扭转，水平侧向位移等。所以，高层住宅结构设计比较困难，考虑因素复杂多变，影响因素很多所以在设计的时候，要从整体上进行把握，设计出实用性强的好方案。
1.2 高层住宅结构设计影响因素
住宅越高，安全性就越来越要重视，抗震性能也要增强，所以设计中要考虑的因素也就增多，主要影响因素有水平荷载，轴向变形，侧移等。
(1) 水平荷载.。水平荷载是需要考虑的决定因素，一般来说，竖直方向上载荷在构建中受力只与楼房高度有关，但是水平受力却比较复杂，且易受外界条件影响，数值变化不定，所以其是影响住宅结构设计因素。
(2) 轴向变形。在高层住宅建筑中，楼层越高，竖向负荷就越大，能够在轴向引起较大的变形，影响建筑结构的连续梁弯矩，将会引起连续梁之间支座点的负弯矩值降低，造成端支座负弯矩值以及跨中正弯矩值增大，从而引起预测材料长度不准确，对下料长度产生影响。
(3) 控制指标侧移。结构侧移量是高层建筑结构设计要重点考虑的因素，这一点与低层楼房不同，楼房高度越高，侧移量在水平荷载影响下变形越明显，所以在设计的时候，要注意在水平荷载作用下的侧移要控制在要求范围之内。
2高层住宅结构设计优化
2.1 选择设计结构方案
进行高层住宅结构设计优化时，首先要进行结构方案的选择。结构方案的好坏决定了结构设计的好坏，对于同一个建筑设计要求，其结构方案往往是不唯一的，但是不同的设计方案会影响工程质量和工程造价，在设计时，一定要选择合理的结构设计方案。可以遵循以下原则。
首先，根据相关建筑规则的规定来完成结构设计方案总体要求，处理好结构与结构的相互关系，充分发挥结构的最佳受力状态，是结构尽可能简单明确，直接易懂，具有足够的承载力，良好的延性和刚度。
其次，要保持结构的安全可靠。应该仔细考虑每一个构件，使各个构件能够相互协调，发挥最大功能，保证设计目标水准，使结构既经济又安全。
最后，要积极与建筑专业进行互动交流。结构设计者往往对建筑的材料不是很了解，在设计结构方案时，要与建筑师进行交流，听取他们提出的建议，结构设计师要充分理解结构概念，真实客观地进行设计，通过反复优化，修改，最后设计出造价最低并且质量最好的结构方案。
2.2 设计优化
在进行高层住宅结构设计优化时，首先是要对建筑工程进行基础设计，主要有结构承重体系设计，抗震缝的处理设计等，基础设计完成后，就可以开始进行优化设计了，在优化设计时，要注意以下几个方面：
(1)正确认识结构设计优化的重要性。现在房地产已经是一个大产业，人们对住宅要求也越来越高，而作为投资方，追求的是利益的最大化，进行住宅结构优化的设计，不但可以有效降低总成本，还可以使建筑结构更美观安全，能经济合理的节能降材，从而降低工程造价。高层住宅结构设计优化，首先要仔细阅读建筑结构图纸，综合考虑各种因素的影响，经过反复优选等过程，达到设计优化目标，对原结构方案设计进行改进，合理进行构件布置，适当选择构件尺寸等，做到精益求精，最后提出优化建议。
(2)设计方案优化。这部分是设计优化的重点，不仅要进行抗侧力单元优化设计，还要进行框架结构优化设计。使设计符合抗震要求，在各项参数都符合规范要求的前提下，不断进行优化设计，尽量减少剪力墙的数量和厚度，使结构两个方向刚度接近两个方向水平位移，达到最佳受力状态。
在设计时，首先要进行结构分析，主要由竖向抗侧力构件构成，包括剪力墙，筒体，框架等。主要分析他们的受力状态，使构件充分利用起来。在进行计算分析时，不能盲目地依赖计算机，还要结合工程师的实际经验，选择合适的计算参数，经过多次计算比较，找到最佳参数值。要注意实际结构与计算模型的偏差，因为计算机在计算的过程中，需要对模型进行假定，而实际结构错综复杂，所以计算值与实际结构会有差异，在通过计算值来选择结构时，要充分结合实际情况来分析。
其次进行框架结构优化主要是根据住宅结构平面，分析竖向荷载和水平载荷，核实实际情况，合理布置构件，选用合适材料，结合实际材料构造进行结构分析和内力分析，根据分析结果适当调整结构设计。
3)地基处理的优化。高层住宅建筑更要注重地基的处理，否则将前功尽弃，在选择地基时，要选择地质条件不复杂，容易施工的地质，因为地质条件越复杂，地基处理造价越高，而选择相对简单的地质条件，不仅可以降低地基处理的成本，地基安全度也会增加，从而降低工程造价，提高工程性价比。
3结论
高层住宅结构设计优化能够有效降低工程造价，带来可观的经济效益，不仅能让建筑物安全实用，又能使其经济美观，舒适。所以进行结构优化设计至关重要，实际设计中，要结合实际情况和具体条件来灵活运用设计优化方法，实现住宅建筑设计既安全又经济。
4 参考文献
高标准住宅建设方案范文4
一、背景和目的 北京某住宅区是新建住宅小区，位于四环路外，该地区已有一燃煤集中供热锅炉房，但容量不能满足新建住宅的需要。根据有关规定，新建锅炉房一律不允许烧煤，只能燃气。 当前有多种采暖方式，主要特点如下： 表1 采暖方式及特点 采暖方式 采暖设备 特 点 集中供热 大型锅炉、管网、热力站、用户设备 节能，分户调节、按户计量比较困难 分散采暖 每栋楼或几栋楼设燃气锅炉，用户设备 热效率高，设计时应考虑分户调节，按户计量问题 分户采暖 燃气两用炉 管理方便，室温可调，实现了分户计量 电采暖 热泵 具有调节控制方便等优点，运行费较高 本文通过优化计算，从以上几种采暖方式中，选择一种技术上先进，经济上合理，便于管理，适用于住宅的采暖方式。研究对象是某住宅小区的能源模式，即能源的选择。目标值： 1.经济性，包括投资、成本、热价和总费用年值法。 2.环境保护。 3.节能性，比较一次能源的消耗量，确定节能效益。通过经济性分析，节能性分析、环境效益分析后，给出方案的各项指标。由于角度不同，结论是不同的。因此，最后必须进行综合性分析，根据综合评价指标，提出报荐方案。 二、住宅区概况 住宅分 Ⅰ、Ⅱ二区， Ⅰ区由 A、 B、 C、 D、 E、F六区组成；Ⅱ区由 A、 B、 C、 D、E五区组成。Ⅰ、Ⅱ区住宅设计按面积分为高、中、低三个档；设计以高层为主，辅以多层住宅；多层住宅以北京“九五”住宅标准为依据，采用了“新四合院”式，可达到较高的容积率和较好的环境，空间过渡符合人的心理需要。高层住宅以单塔式为主，辅以联塔。设计标准略高于“九五”住宅标准。主要技术经济指标见表2。 表2 Ⅰ、Ⅱ区主要技术经济指标 分 类 Ⅰ Ⅱ 新建总建筑面积(m2) 471660 280000 住宅建筑面积(m2) 428360 251340 总居住户数(户) 3610 2361 平均每户面积(m2/户) 118.6 118
高标准住宅建设方案范文5
关键词：商品住宅小区；开发成本；控制
Abstract: Under the conditions of market economy, the development of the commodity residential high cost, not only causes real estate developers profit space narrow, lead to developers the increasingly fierce competition, the development costs too much, also would cause serious waste of resources for state construction. The article discusses the control commodity residential development costs, and the necessity of the land from cost, residential construction cost, residential sales cost and other cost four to analyze the residential district development costs of goods form, at the same time from four aspects puts forward how to control the commodity residential development costs, hope to inspire the follow-up study.
Keywords: Commodity residential district; Development costs; Control
中图分类号： F275.3文献标识码：A 文章编号：
一、控制商品住宅小区开发成本的必要性。
近几年，由于商品住宅价格持续回落，房地产利润空间不多缩小，开发商的竞争异常激烈。为了应对激烈的房地产市场竞争，房地产开发商除了需要努力开发适应市场需求的商品住宅小区外，随着开发土地价格的大幅增加，如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要，这一点也越来越引起众多房地产开发商的关注。商品住宅小区开发建设项目是否盈利，与是否能够控制好工程的开发成本密切相关。开发成本的控制，已成为当前房地产项目能否运作成功并盈利的重要因素之一。控制开发成本 ，是降低商品住宅价格、建立合理的房地产价格体系、实现房地产市场持续健康发展的关键所在。 这对促进产业结构调整，改善居民的居住条件，提高居民的生活质量，增加就业，扩大内需，拉动经济增长，都具有十分重要的意义。控制商品住宅小区的开发成本，可以减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展，对于构建社会主义和谐社会，推进社会主义现代化的意义重大。
商品住宅小区开发成本的构成。
商品住宅小区的开发的成本主要由土地成本、住宅建设成本（也称为住宅的工程造价）、住宅的销售成本以及其他成本。
1、土地成本，是指开发商为获得项目建设用地而需支付的费用。包括土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费等。
2、住宅建设成本（既为住宅的工程造价），是指从住宅的规划设计到工程完工交付使用过程中发生的各项费用。主要包括前期工程费（主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测等）；建筑安装工程费（结构、建筑、特殊装修工程费， 排水、照明、通风、电梯等设备购置费以及安装工程费）；附属工程费（包括住宅小区公益性基础设施建设和非营业性公共配套设施建设费）三部分。
3、住宅的销售成本，是指建成的商品住宅在销售过程中所发生的各项费用支出。
4、其他成本，是指房地产企业的管理费（管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用）、贷款利息等费用支出。
如何控制商品住宅小区的开发成本
1、要提高房地产企业管理层对控制开发成本的重视，认识到开发成本的控制对整体项目获得利润的重要影响。充分做好准备工作，确定合同工期和建筑质量要求，落实资金和审批手续等。这样既能有效地提高房地产企业的管理水平，又能更好地控制开发成本。
2、对设计单位和施工单位的选择采用招标的方式。开发商对设计方案的选择要以设计费用、设计水平、设计单位的绩效、设计单位的信誉和口碑等多方面作为参考标准，为保证设计水准择优选择设计单位。工程施工单位的素质决定了项目工程的质量，为了保证项目工程的质量，开发商在招标工程承包商时应当对各投标方的报价、管理水平、技术水平、施工设备装配水平、资质的等级、施工的业绩、工期的保证、社会信誉等因素，进行综合考虑后来确定中标单位。这样可以在保证设计方案的水准和施工质量的基础上，能更好地控制设计和施工方面的开发成本。
3、在确定项目设计施工方案时，应结合工程的实际情况制定出在成本可控范围内以及技术方面都可行的合理的施工方案，并且应该使设计单位同时进行几套施工方案的设计，从中进行比较甄别，不仅要重视技术水平又要兼顾到开发成本的控制，择优选出较为合理的施工方案，在保证工程质量的同时，更好地控制开发成本。
4、加强对住宅建设成本的管理控制。住宅建设成本，也就是住宅的工程造价。住宅建设开发的成本与住宅建设成本的管理有着密切的关系。加强对商品住宅建设成本的控制管理，是控制住宅建设项目的开发成本、提高房地产开发商的经济效益和市场竞争力的重要手段。在施工阶段，房地产开发商必须严格控制材料用量，合理确定材料的价格。为了更好的了解材料的市场价格以及供应状况，开发商应当建立自己信息渠道，能够随时掌握施工材料的市场价格的动态。开发商对一些常用材料和设备也可以建立自己的供货渠道，这样既能保证工程质量，又能降低开发成本。
结论
在市场经济条件下，商品住宅小区的开发成本过高，不仅造成房地产开发商的利润空间的缩小，导致开发商的竞争日趋激烈。开发成本投入过多，也势必造成国家建设资源的严重浪费。如何控制开发成本，提高产品的价格竞争力，在提高企业的投资收益上越发重要。所以，房地产开发商要加强房地产企业管理层对控制开发成本的重视，以招标的形式择优选择工程项目设计单位和施工单位，确定合理的施工方案，加强住宅建设成本的控制管理，在保证工程质量的前提下，控制开发成本，提高开发商的经济效益，减少国家建设资源的浪费，促进国民经济持续健康地发展。
参考文献：
杨建明.国内外工程项目成本管理方法的对比分析.建筑经济，2000
杨翠友等.房地产开发经营管理学.北京：中国物价出版社，1998.
陈宇.建设项目全过程工程造价控制研究方法.长沙：湖南大学，2005.
高标准住宅建设方案范文6
关键词新建住宅;供电配套工程建设;问题;措施
随着生活水平和生活质量的提高,人们对电力的供应提出了更高的要求,如何做好电力供应工作,确保供电的安全性和可靠性,己经成为当前社会比较热门的研究课题。在进行新建住宅建设的时候,做好供电配套工程的建设工作,是确保为居民提供高质量用电的前提和基础,通过工程建设进行分析,发现工程建设阶段的问题和不足,制定相应的解决方案,对新建住宅供电配套工程建设的顺利进行具有重要作用,同时也保证了新建住宅的更好发展。
1新建住宅供电配套设施现状
1.1工程建设缺乏统一的标准规定
在新建住宅供电配套工程建设中,并没有对供电配套设备的标准进行明确的规定,所以不同地区的供电配套设备之间存在明显的差异,供电配套设备的规格和标准缺乏统一性,各地工程建设标准参差不齐。在新建住宅供电配套工程建设中,电力部门的责任是监督供电配套设施的安全性,确保供电安全,避免出现安全隐患,供电配套设备建设的验收工作一般都是开发商完成,造成了供电配套工程的局限性,相关管理工作不够完善,导致工程建设缺乏统一的标准规定圈。
1.2配电设备产品质量无法保证
一些开发商在进行工程建设的时候,为了减少工程成本,谋取更多的利益,没有对供电配套设备的选择进行严格的把控,供电配套设备的质量得不到保证,在新建住宅投入使用后,低质量的供电配套设施无法满足住宅的实际需求。在进行配电设施安装的时候,安装人员专业素质比较低,安装技术不成熟,操作存在不规范、不合理现象。配电设施型号陈旧,没有使用比较先进的、质量较高的新型设备,配电设施产品质量无法得到保证,无法保证供电质量。1.3用电服务水平较低在供电配套工程完成投入使用时,供电配套设备的运行以及维护的费用,是由供电企业承担的,住宅用户不需要缴纳相关的费用,但是住宅小区的物业公司为了自身的利益,会以各种理由和借口向住宅用户收取费用,在收费方面存在严重的不合理现象。物业公司的责任意识和服务意识不强,当新建住宅发生停电现象的时候,物业公司不是及时对停电原因进行调查,而是将相关责任推给供电企业,导致停电问题不能马上解决,对用户的生活带来了很多的不便。
2新建住宅供电配套工程建设中的阶段性问题
2.1报装受理阶段的问题
做好报装受理工作,是确保新建住宅供电配套工程顺利实施的基础。一些开发商在进行报装受理的时候,工程报装资料不完整或者报装不及时,导致无法签订工程合同,不能及时开展施工工作,延缓了工程进度。没有做好工程的细节工作,规划许可证资料上相关信息不完整,不能通过规划许可证了解到新建住宅的具体规划,供电配套工程的建设无法实施3j[。
2.2供电方案设计阶段的问题
在进行供电方案设计的时候容易出现很多问题,供电方案的设计是以新建住宅的具体规划为基础进行的,当没有对两者进行综合考虑的时候,供电配套工程在施工过程中,容易与住宅规划方案发生冲突,出现各种的不合理、不科学的现象,达不到用户的用电要求。供电方案的审批效率较低,导致无法对工程中的各种供电配套设备进行及时确定和选购,不利于工程的顺利进行。
2.3物资供应阶段的问题
因为供电配套工程建设在新建住宅建设中是一项重点工作,相关的设计审查步骤比较繁多、审查过程比较复杂、所花费的审查时间较长,这就延缓了工程的开展,审查结果没出来之前,工程建设中所用到的设备和器械得不到及时的供应,工程施工便无法顺利开展。
2.4施工阶段的问题
在工程的施工过程中,一些施工人员技术性不强,对施工认识不到位,造成各种施工隐患。在供电配套设备的选择上,没有明确的规定,设备标准缺乏统一性。一些开发商为了节约成本,会选用价格便宜的配电设施,配电设施的质量得不到保证。。
2.5资产转交阶段的问题
新建住宅供电配套工程建设中会涉及到相关资产的转交,配电设备的运行需要大量资金来维持,当工程建设完成后,用来维持配电设备运行的这部分资金应该从开发商手里转交出去,但是实际情况却是这部分资金不能及时进行转交,严重影响了配电设备的维护工作。
3加强新建住宅供电配套工程建设工作的措施
3.1设定建设标准,提高供电质量
对新建住宅供电配套工程建设进行统一的标准规定是非常重要的,通过对工程建设标准进行规范化,设定统一的施工标准,当供电配套工程设备出现问题的时候,能够更快的对问题进行处理,确保供电的可靠性。在进行工程建设的时候,还需要结合多种自然因素进行考虑,对供电配套设备进行更加合理的配置,当出现自然灾害的时候,使供电配套工程具有更强的应对能力,保证能够正常供电。
3.2严格把控配电设备的质量
配电设备是供电配套工程中的重要组成,只有确保配电设备质量,才能为用户提供更加安全、可靠的用电。在工程建设阶段,开发商需要做好配电设备选用环节的工作,严格把控配电设备的质量,确保配电设备符合工程标准,在投入使用之后,能够满足用户的用电需求,提供高质量的用电。
3.3规范工程施工,避免安全隐患
新建住宅供电配套工程建设难度比较大、细节比较多、专业性比较强,在施工过程中,应该严格规范施工操作,处理好每一个细节问题,避免供电过程中出现安全隐患。选用专业素质比较高的施工人员,使用各种先进的施工技术和施工设备,提高施工效率。相关管理部「〕应该加强对工程的管理,对现场施工进行监督和检验,确保施工的规范化、标准化。
3.4规范收费标准,提高用电服务水平
在进行新建住宅供电配套工程建设的时候,需要改变传统的收费模式和收费标准,明确各项收费条例,使用户能够清楚了了解收费项目和收费标准,避免乱收费、不合理收费现象的发生。协调供电企业、物业公司和住宅用户三者之间的关系,明确各方在供电、用电过程中的责任,当出现问题的时候,三者通过相互协同合作能够快速对问题进行解决,确保用户的正常供电,提高了用电服务水平。
4结论
通过本文,可以知道新建住宅供电配套工程建设是一项比较复杂的工程,在建设过程中会涉及各方面的工作,工程难度比较大、综合性比较强,所以在进行建设的时候,需要综合多方面情况进行全面的考虑。加大工程建设的管理力度,按照工程标准对建设过程进行规范,选用符合标准的建设设备和配电设施,确保工程建设质量,为新建住宅的安全性和可靠性提供有力的保障,制定合理的电费收费标准,做好新建住宅供电配套工程建设,确保新建住宅更好的投入使用。
参考文献
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