房地产企业税务管理范文1
关键词：房地产企业；税务风险；风险防范；税务管理
房地产企业的发展带有自身的特点，其资金投入较大，流动周期较长，回款慢，具有较高的税务风险。这就要求房地产企业要正视自身的发展目的，树立可持续发展的战略目标，将税务风险科学合理的降低，才能保证房地产企业的长远发展。房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失[1]。因此，房地产企业必须通过税务风险管理，实施税收筹划、风险评估等对税务风险进行科学的管理，才能实现房地产企业的发展目标。可见，房地产企业税务风险防范管理已经成为房地产企业必须解决的实际问题。
一、房地产企业税务风险防范管理的必要性
房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。2009年5月5日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2]。依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3]。
二、房地产企业税务风险的影响因素
房地产企业生产经营的过程中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4]，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。
1.非公允关联交易增加税务风险
表1 S公司2012年期末买入关联交易情况表
表2 S公司2012年期末销售关联交易情况表
非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5]，使得国家税收减少。以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500万元，向关联企业销售金额合计为 118000万元。2012年关联方较多。总计10个。关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。并且从S公司2012年财务报告中还看出，S公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。
2.利率变动引发的税务风险
由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6]。这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。
3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险
房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7]。
此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。
三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施
1.构建房地产企业税务风险预警系统
为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。
2.加强房地产企业与税务部门的沟通
由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8]。
3.优化房地产企业资本组成结构
企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用， 利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。
另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。
四、总结语
房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。
参考文献：
[1]刘建民，安长英.房地产企业税务风险实证分析[J].会计之友，2012，（35）：13～19.
[2]盛立中.企业税务风险防范与管控[J].上海国资，2009，（06）：50～51.
[3]武向辉.企业税务风险防范与控制浅议[J].中国商界（下半月）：2010，（04）：34～35.
[4]张义春.房地产企业如何防范税务风险[J].当代经济，2012，（19）：18～19.
[5]朱力.房地产上市公司税务风险管理研究[D].中央民族大学，2013.
[6]赵莹.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务，2009，（04）：54～55.
房地产企业税务管理范文2
第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理
第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第十条企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
第三章成本、费用扣除的税务处理
第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
第十三条开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
第二十条企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：
（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
第二十二条企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
第二十三条企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
第二十四条企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
第四章计税成本的核算
第二十五条计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
第二十六条成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
第二十八条企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本,并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
（四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
（二）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
（三）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
（四）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：
（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
（二）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
（三）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
（四）其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
第三十二条除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第五章特定事项的税务处理
第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章附则
房地产企业税务管理范文3
【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制
一、企业税务风险概析
企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。
企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。
二、房地产企业税务风险产生的原因分析
（一）房地产企业内部原因
1.房地产企业财务核算水平的准确性不高
财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。
2.房地产企业制度不健全
房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。
3.房地产企业纳税的重视度不够
房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。
（二）企业外部原因
1.税法的多变性
每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。
2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在
代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。
三、房地产企业税务风险防范的若干策略
（一）房地产企业税务风险预警系统建设
企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。
1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查
房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。
2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督
对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。
（二）控制税收筹划风险
房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。
（三）加强企业与外部机构的沟通合作
加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。
在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。
四、结语
房地产企业税务管理范文4
为了加强和规范我省房地产开发企业所得税征收管理，针对全省地税大调研发现的房地产开发企业所得税管理中存在的问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其《实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）等法律、法规的规定，结合房地产开发企业的经营特点，现将进一步做好房地产开发企业所得税管理工作的有关问题明确如下，请认真贯彻执行。
一、房地产开发企业所得税管理是当前税收征管工作的一个薄弱环节，也是今后加强税收征收管理的重点。各级地税机关要充分认识加强房地产开发企业所得税征管工作的重要性，将加强房地产开发企业所得税的管理作为落实企业所得税科学化、精细化管理要求的具体工作来抓；要从推进依法治税、自觉维护税法的严肃性和统一性的高度出发，认真执行《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的有关政策规定，不折不扣地做好房地产开发企业预售收入企业所得税征收工作，不得随意变通，少征税款，确保政策落实到位，努力提高房地产开发企业所得税征管质量和效率。
二、实施房地产税收一体化管理，是国家税务总局倡导的加强房地产税收管理的重要措施。各级地税机关要按照国家税务总局房地产税收一体化管理的总体要求，紧密结合当地实际，以契税征管为把手，积极探索将房地产开发企业所得税纳入房地产税收一体化管理，逐步理顺管理机构，合理配置征管资源，切实解决多头管理造成的信息不畅通、管理不到位、政策掌握不一致的问题，真正从体制、机制上为做好房地产开发企业所得税管理工作提供保障。
三、加强管户管理，夯实征管基础。各级地税机关要抓住征管软件全面上线的契机，开展房地产开发企业管户清查工作，认真做好房地产开发企业开户、变更、停复业、注销、外出经营报验登记管理工作。要根据房地产开发企业的行业特点，推行房地产开发项目所得税管理制度，逐户按项目建立房地产开发企业所得税税源管理档案和管理台账，按月份及时归纳、整理和分析管户管理的各类信息，动态跟踪所得税缴纳情况。在此基础上，加强征、管、查信息传递，严格对非正常户的认定和处理，定期对企业纳税情况进行比对，开展纳税评估，发现异常及时与企业进行纳税约谈，对重大偷漏税问题，要按规定移送有关部门查处。
四、规范票据使用，加强源泉控管。今后，在全省范围内，所有房地产开发企业在预售房产时必须使用由地税机关监制的《*省××市地方税务局统一收款收据》（以下简称《统一收款收据》），坚决杜绝房地产开发企业使用自制收据收取预售房款逃避税收的现象。同时，严格不动产销售发票的管理，纳税人在办理产权手续时必须凭地税机关监制的《统一收款收据》换取不动产销售发票。对违反发票管理办法的行为，依法加大惩处力度，实现以票管税，从源头上遏制房地产开发商隐匿收入，逃避税收的行为。
五、加大核定征收企业所得税的力度，堵塞管理漏洞。对不能严格按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》规定申报缴纳企业所得税的，各地地税机关应当按规定核定应税所得率征收企业所得税。经济适用房的应税所得率不得低于3%；非经济适用房开发项目位于太原市城区和郊区的，应税所得率不得低于15%；位于其他地级市城区及郊区的，应税所得率不得低于10%；位于其他地区的，应税所得率不得低于7%。经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）的有关规定,必须出具有关部门的批准文件及其他相关证明材料。
六、各级地税机关要主动争取工商、建设、国土资源、发展改革、规划、房管等有关部门配合，加强部门之间的沟通协作，建立房地产开发企业所得税源泉控管制度和信息传递、反馈机制，实现信息互通共享。实施对房地产开发企业从注册登记到开发产品的计划立项、项目实施、预售批准、竣工决算、产权转移等环节的跟踪管理，堵塞漏洞，提高税源监控水平。
房地产企业税务管理范文5
摘要:随着社会经济的发展，税收已渗透到社会生产经营活动的各个方面，对企业的影响越来越重要。公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系将会起到十分重要的作用。本文结合房地产企业的行业和税务特点和内控体系中的涉税流程、风险控制点、审批权限等内容探索构建适合房地产企业的税务内控体系的意义和构建方法。
关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法
内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。
一、税务内控的背景、定义和目标
税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。
二、房地产企业构建税务内控体系的意义
近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。
首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。
其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。
三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法
为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。
(一)为了提高企业税务内控管理水平
应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。
(二)对各环节的风险管理流程进行控制
企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。
(三)建立健全企业内部风险汇报制度
风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。
(四)建立内部税务风险测评制度
所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。
一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。
二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。
三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。
四、结束语
以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。
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房地产企业税务管理范文6
一、房地产所得税征管工作中存在的主要问题
（一）房地产业税源底数不清。随着城市化进程加快，房地产市场方兴未艾。作为年1月1日以后新办房地产企业所得税征管单位，各级国税机关对加强房地产企业所得税管理制定了很多政策规定，采取了一些有针对性的具体办法，然而效果并不明显。究其原因，重要一点是信息获取渠道过窄，相关制度不健全，对房地产商的置业资讯掌握不够，体现在不了解商家购置了多少地，开发了多少商品房，属下挂靠了多少项目部门，某一时期商品房销售情况如何等等。不能对房地产商置业情况通盘掌握，就谈不上对房地产企业所得税实行源泉控管，税收流失的漏洞也就难以堵塞。
（二）房地产企业财务状况难以掌控。房产开发一般周期长，成本费用支出项目多，部分兼职财务管理人员业务素质不高，财务核算状况普遍较为混乱。如有的企业采取收入不入账、挂往来账、转移资金或不申报等多种方式有意隐瞒预收收入，或者开发项目达到完工标准不及时结转销售收入、少计销售收入；有的企业利用假发票、作废发票、大头小尾、项目填写不全发票及白条等列支成本费用，或采取多提预提费用、多列建筑安装费用、超标准列支工资费用、多提固定资产折旧等手段虚增成本；有的企业采取预算成本或计划成本结转，或在多个开发项目、分期开发项目之间，故意混淆前后项目之间的成本，以达到多转完工项目销售成本的目的。企业的这些行为，给国税部门的管理设置了不小的障碍。
（三）房地产业所得税征管乏力。现行税法规定，新办企业的企业所得税由国税部门负责征收，而不动产销售发票以及预售房产发票由地税部门负责发售，国税部门无发票管理权不能做到以票控税，地税部门有发票管理权又无权征收税款，两个部门都有管理盲点，有些地方出现国、地税争抢税源或者疏于管理现象，房地产企业所得税一直是国税部门征管的难点。而国税部门尚未研究制定一整套行之有效的管理办法，加之国税部门征、管、查之间协调配合和信息共享的机制尚待完善，国税部门与工商、地税、建设、房管、规划等部门信息交换制度需要健全，具有一定房地产管理经验的税收管理员很少且岗位又频繁变动，这些因素的存在加大了征收管理的难度，制约了房地产企业所得税管理质量。
（四）房地产企业所得税政策需要完善。一是现有的房地产企业所得税内外资税收政策有别。二是新的税收政策出台滞后。面对房地产业管理的复杂局面，有关部门往往不能及时制定出台有针对性的政策措施，有些现实问题常因缺乏政策依据而无法处理。如企业项目完工后迟迟不结转成本，税务部门该在何时、采取何种方式对项目进行结算处理等没有明确的政策规定。三是房地产企业所得税征收方式不统一。根据有关政策规定，房地产企业所得税分不同情况可以实行查账征收或者核定征收，不少国税机关为了简化管理，对房地产企业不分经济性质、经营规模、财务状况一律采用核定征收方式，总体降低了企业所得税征收率。
二、加强房地产企业所得税征收管理的对策建议
（一）注重第三方信息收集。应全面加强对第三方信息资料的收集整理。如从土管部门了解土地交易情况，从房管部门了解项目开发面积和房屋销售情况，从银行部门了解企业开设账户及资金往来情况，从地税部门了解企业领购发票及代开发票情况等。同时，着力抓好企业立项报批、分期建设、竣工验收、开盘销售、预售转销售结转等环节管理，以此掌握房地产企业的经营动态。还应大力依托地方政府的支持，建立健全政府部门信息共享机制。
（二）建立户籍档案信息。建立企业基本信息档案，适时、完整记录企业各个阶段各个时期的经营动态。信息内容包括企业基本情况，资金来源情况，征用土地面积，项目开工、竣工和销售的起止时间，实际建筑面积（套）、已销售面积（套）和未销售面积（套），销售价格、单位成本和预售房款情况等。要做到这一点，需要充分调动税收管理员的积极性，净化当地税收执法环境，构建社会综合治税良性机制。
（三）强化纳税评估工作。采取“按季评估、按年结算”形式，全面核实纳税人的账务、报表和原始凭证，着重审查企业账簿资料与各项申报资料是否完整、齐全，账表数据与申报纳税数据是否一致，收入、成本费用、利润及其他有关项目是否符合税法规定。重点审查与企业项目开发有关的合同文书，如建筑合同、工程预（决）算书、项目增补（减）合同、与客户的合同协议等，看合同、协议书中的有关数据是否与企业入账数据有关或吻合。加强对房地产企业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控。关注企业预售房产情况，及时开展对完工项目的税收清算。同时，建议财政部门进一步健全有关房地产行业财务会计制度，规范房地产企业财务会计管理。
（四）整顿和规范税收秩序。针对房地产行业的特殊性，有计划地开展对房地产企业所得税专项检查，加大对房地产行业大案要案的查处力度，严厉打击偷逃税等涉税犯罪行为，以达到“检查一个行业，规范一个行业”的目的。建立房地产企业诚信纳税档案，定期公布房地产企业申报纳税和税收检查情况，对拒不申报、严重虚假申报或查补税款拒不入库企业，向政府建议取消其今后在当地承揽建设项目的资格，以加大其涉税违法成本，提高违法风险系数值。
