第一篇：高校物业管理服务外包思考
一、高校在改革中实行物业管理服务外包的原因
对于高校而言，物业管理工作看似不是主要侧重点，但它为高校教育教学、科研、师生生活方面提供服务保障，而且良好的物业服务质量也是学校不断前进发展的后勤保障。学校不同于企业，物业管理看似不如专业物业管理机构精细化，学校物业管理也不以盈利为目的，但高校的物业管理运作却丝毫不能差于其他物业形式，服务质量也容不得半点差错。在计划经济体制下，我国高校物业管理体制不够科学和专业，普遍具备“机构大而杂乱”、“小而周全”的显著特征。大部分高校物业管理自给自足，封闭滞后，完全不与外界合作，我们姑且称之为全包型物业管理，此类高校物业管理服务模式与市场经济体制格格不入。在这种模式下，物业管理偏重于投入，不重视产出；偏重于为公共服务而忽视了经济效益；偏重于师生福利而不顾学校经济实力。虽然高校不是盈利机构，物业服务也不能以营利为目的，但是这种不科学的物业管理模式造成学校物业管理经费捉襟见肘，基本靠学校经费补贴，致使学校无法将全部精力致力于教育、教学、科研等主要工作。而且物业服务品质也普遍低下，致使师生与物业管理部门矛盾丛生，颠倒工作主次，使学校得不到良性发展。在这种体制下，我国高等院校物业管理资源重复浪费，管理效能普遍低下，从而使高校物业运营风险系数增大，使得高校后勤管理的前景越来越暗淡，增加了学校的管理压力和经济负担。因此，高校物业管理虽然不是主要工作，但在这些负面作用的影响下，学校的良性发展受到了制约，造成了不好的社会影响。因此，高校后勤管理急需改革，科学、合理、高效的物业管理模式是高校物业管理改革的目标。高校物业管理外包之路便适时地呈现在了改革者眼前。
二、高校物业管理外包的优势与劣势分析
1、高校物业管理外包优势
“外包是指企业动态地配置自身和其他企业的功能和服务，并利用企业外部资源为企业内部的生产和经营服务，外包是一个战略管理模型。”高校物业管理毕竟有其独特的地方，不可能将其完全放手外包，可以将一些次要的、无关学校核心的管理工作外包给有实力的专业组织。这样可以充分将他们的专业优势和管理效率发挥出来，取长补短，为高校所用。学校就可以摆脱繁琐、低效的物业管理工作，将力量转移至教育、教学、科研等核心工作上来。和以前效率低下、社会化程度低、管理混乱的传统高校物业管理模式相比，物业外包的管理模式无疑更具有优势。
（1）减少办学成本，整肃低效混乱的高校物业管理形象，提升学校综合竞争力。
计划经济体制下的高等院校物业管理统归后勤机构管理，在这种体制下，高校后勤机构设置普遍存在人员冗杂、机构臃肿，导致工作效能低下，增加了物业管理工作的运营成本，浪费严重。运用物业管理外包的形式改革现有的高校物业体制，利用专业组织的工作优势和规模化高效率的特点，既能改善高校物业服务效率，又能很大程度的节约运营成本，从而塑造高校良好的办学形象。另外，通过改革物业管理模式，可以使高校真正切实的实现“教学相长、育人强国”的办学宗旨，增强我国高校的办学水平和效益，有效提高高校的竞争力。
（2）有效避开不必要的责任和纠纷，降低管理风险。
高等院校的主要任务是为国家培育人才，同时进行科学技术研究以及为社会经济发展提供服务。在这些主要任务之外，高校管理者还应做好校园环境安全、和谐融洽的服务工作，这些工作无疑都是物业后勤的主要工作。在师生以及社会各界人士眼中，学校管理者对在学校的各色人等的财产人身安全负有主要责任，如果与之相关的人（尤其是学生）的人身财产安全受到损失，那么问责对象往往会指向高校管理机构，学校的管理风险系数无疑增高了不少。通过改革高校物业管理模式，实行物业外包的物业管理体制，可以有效的运用社会力量的合理和市场机制的调节作用，使高校后勤管理机构的生产力得到发展，从一些不必要的法律纠纷和社会责任中解放出来，有效减少学校管理风险系数。
（3）有利于推动社会外部的服务产业发展，实现社会资源的优化配置。
遵循“哪里有需求，哪里就有市场”的原则，实行高校物业管理服务外包体制，在节省学校经济开支的同时，最主要的是学校可以从容不迫的将主要精力转移到教育教学以及科研工作等主要工作上来，而且改善了物业管理服务的品质。实行高校物业管理服务外包体制，可以有效地开发扩大高等院校物业管理外包服务市场，扩展相关服务行业产业链条，实现社会专业物业管理机构公正、公平、公开的参与竞标，形成行业良性竞争机制，引进科学的理念和制度，任用杰出的物业管理人才，最大程度的优化社会资源配置。
2、高校物业管理外包的不足和限制条件
（1）由于信息的不流畅和不对称，高等院校物业管理改革步履维艰。
高等院校物业管理改革的目的是为了减少办学成本，利用专业物管机构的管理机制和资源，优化服务质量。在经济运行过程中，经常会有信息不流畅和不对称的情况出现，在高校物业管理改革开始阶段，由于高校没办法对社会物业运营机构的经营管理情况获取足够的了解，加之目前物业外包体制尚不完善，也未出台配套的法律法规，而且整个物业行业的体制也不完善，这就给高校物业管理者出了个难题，如果选择不当，高校希望提高物业管理服务水平、降低办学成本的初衷可能适得其反，也会承担更多的风险。
（2）社会物业管理机制与高等院校原有后勤物业管理机制难以做到有机协调。
社会物业组织管理机构在对高校物业服务进行整合接管时，由于服务对象不同于社会人员，业务范畴也不尽相同，不可避免的面临一些棘手的难以协调的矛盾。加之高校是知识分子的聚集地，高校物业服务外包必将成为社会关注度较高的话题。高校的后勤管理范围涵盖面广，包括教师公寓管理、学生宿舍管理、学生教师管理、学生及教师人身及财产安全管理等，这会让社会物业管理机构在短时间内必然产生难以适从的感觉。目前，高校物业外包体制尚处于探索阶段，有些高校已经探索出了适合自身发展的物业管理机制，有些高校还在摸索阶段。而且政府部门也未出台相关的政策法规来管理这方面的业务，高校自身对物业外包的改革目标与计划模棱两可，大部分是照猫画虎，模仿照搬情况比较普遍。
三、当前背景下，优化高校物业管理体制的对策
1、切实把握高校物业管理体制改革重点，选择好服务外包的模式和项目
高等院校物业管理工作至关重要，要实现物业管理体制改革，需要思索以下几个问题：
（1）高校物业管理体制改革是否按照外包模式进行。
合理的物业管理体制能优化服务质量，选择什么样的物业管理体制关乎学校大局发展，尤其是有影响力的学校，可以说高校物业改革处于风口浪尖。因此，高校对于物业外包一定要制定周祥完备的计划与应对风险措施。
（2）如果实行物业外包，将哪些服务项目外包。
高等院校后勤服务机构的服务项目还是很完备的，有基础设施维修、环境保洁、商户管理等服务，管理层必须经过科学而周密的论证后，决定将哪些项目外包出去，哪些项目留给学校自己管理。这些决策无一不关系着学校的荣辱得失。
（3）如何选择物业外包的时间节点。
选择实行物业管理体制改革的时间点也很关键，要对学校的情况进行充分评估，还应考虑学校的自身经济条件，以及学校所在地的经济情况和物业管理发展情况。在充分做好各种前期准备之后，着手改革便会取得成功。反之，进行改革的时间点不好，前期工作准备不充分，便有半途而废的危险。
（4）选定适合学校发展的社会组织机构。
选择好社会物业组织机构对于高校的物业改革也很重要。在遴选社会物业组织之时，由于高校难以了解清楚物业服务机构的全部情况，高校可以选择竞标的方式来了解与选择物业管理服务商。经过反复考察后，从广阔的市场中精选出适合学校发展的有良好信誉和丰富经验的物业服务商。首先要确定社会物业服务商的管理原则；其次是确定社会物业服务商的评价准则和标准来选择。
（5）如何外包。
高校物业管理如何实施服务外包，选择经验丰富、管理水平出色的物管机构有很大关系，直接影响物业改革的质量。因此，在高校物业改革进程中，必须制定合理的规划步骤，建立公平透明的招标制度，明确合同条款，并在物业外包后及时建立高效的服务质量监督体系。以使物业承包商的服务质量得到有效保证。
2、落实监督管理制度，提高物业服务外包的管理水平
纵观已经实施物业改革的高校，有经验也有教训，失误之处无外乎物业外包商无视合同要求，甚至钻合同漏洞，使得物业服务水平与质量得不到有效保障。这些都是高校管理部门忽视监督管理工作造成的。因此，高校管理者首先要转变工作作风，树立现代管理观念，加强现代管理制度。具体来说，应着手成立专门的管理物业外包商的机构，以实施对外包商的有效监管，制定明确的监督管理标准，并研究学习相关制度，借鉴国内外经验，不断完善监管机制，保证监督管理工作的顺利进行。在工作态度上，管理人员必须端正工作态度，加强对承包商的监督管理工作，坚决杜绝违规操作，保证物业管理工作有序进行。
3、建立完善的评价制度和激励措施
制定完善的考评制度和激励措施是保障物业服务质量的有效办法。对物业服务的内容、工作方式方法等一些细节性的工作，一定要有考核的具体条文。考核形式包括：物业外包机构自身考核、高校管理机构对外包机构的考核以及师生对外包机构的考核和物业工作人员自我评价等。高校物业改革领导小组定时进行评审评分，师生都应积极参与此项工作，将考核结果公示，并根据奖惩制度实施奖励与惩罚。物业外包服务商应虚心接受师生的服务建议，对自身存在的问题及时改进。另外，还可以委托专业评价机构对服务质量进行评价，为其服务提升提供真实可靠的数据。
4、兼顾经济性和公益性，将短期计划与长期计划相结合
社会物业管理组织接受高校物业管理改革需求的目的是为了获取经济利益。在服务过程中难免会出现服务成本过高的问题。这与高校物业管理机构的公益属性有相违背的地方。基于此，既要维护高校物业管理机构的公益属性又不能损失物业承包商的利益便成了摆在高校管理者面前的一大难题。一般来说，在保障物业公益性的基础上，优化整合学校资源，发挥高等院校的各项优势，充分利用各种资源，酌情补助物业服务商。在此基础上，不应只顾眼前利益而忽视长远利益，做好长期规划与远期规划，分步进行，稳步推进高校物业改革。
四、结语
综上所述，在市场经济体制改革不断深入的背景下，高等院校的物业管理改革也蓬勃发展，高校物业服务外包是大势所趋。而在改革过程中，肯定会出现很多问题，面对改革过程中的困难和不足，高校管理者必须谨慎面对，妥善处理，将高校物业改革的进程不断深入推进下去。
作者：李岳珅 单位：西安科技大学
第二篇：高校住宅小区物业管理
一、高校住宅小区物业管理现状
(一)产权结构多元化，大体归纳为三种类型
一类为已购成本价住房，拥有房屋所有权，已购成本价住房有些已经上市交易，购买人取得商品房的所有权;第二类为未购买的福利承租房，承租人的权益类似于所有权住房;第三类为高校新引进人才使用的周转住房，按时交纳房租后拥有使用权。
(二)居住人员构成较为复杂
高校住宅小区大多位于主校园内或校园周边，多为学区房，生活便利，房屋租金收益较高。已经拥有他处住房的教职工，会将已购成本价或福利承租住房出租。小区的住户构成有本校职工、社会租房户、租用周转住房的青年教师、以及购买二手房的产权人等。
(三)物业管理简单或缺乏，采用学校包揽的集中供暖及修缮服务
机动车停放无序、水电暖等基础设施陈旧，居民的居住质量受到影响。
(四)房屋维修基金准备不足
虽然已购成本价住房已按照房改政策缴纳了一定的公共维修基金，但数量非常有限，而承租户则没有专用维修资金。
二、高校老旧小区管理的难点问题
(一)产权关系复杂、产权权利不明晰
产权形式多样化，导致老旧小区难以适应物业管理体制的要求。推行物业管理需要界定产权，落实责任，构建与产权结构相适应的业主组织，形成老旧小区管理的长效机制。
(二)受传统生活消费观念的长期影响，业主思想还需要尽快与现代物业管理的要求接轨
绝大多数居民仍旧固守“有问题，找单位”的思维，依靠工作单位负责解决一切住房问题，对物业管理收费具有抵触情绪，缺乏商品经济社会“花钱买服务”的现代意识。
(三)管理职责不清
表现在公用设施、楼房公摊部位和水电等设施维修维护方面存在问题。在引进物业管理后，物业费、停车费等等难以妥善处理。
三、高校老旧小区物业管理应适应当前国家政策
加快物业服务和供热社会化，进一步开放住宅区物业服务市场;深化后勤物业服务、供热单位改革，推进物业服务和供热商品化、货币化，实行物业服务、采暖补贴制度;建立业主与物业服务、供热单位的合同关系;改变物业服务、采暖交费主体;健全物业服务、采暖价格形成机制，理顺住宅区资产维修管理机制，明确住宅区资产维修管理责任;完善住宅专项维修资金管理制度，加强业主依法自我管理与和谐社区建设，推动成立业主大会;协调推进和谐社区建设，业主大会成立前，原产权单位牵头建立社区居委会、物业服务单位等组织参加的沟通协商机制，协调解决有关问题;业主大会成立后，应该积极与原产权单位、社区局居委会、物业服务单位等沟通，协调解决有关问题，同时配合做好社会治安、消防安全、文化建设等事务。
四、高校住宅小区进行物业化管理的对策
(一)加大宣传力度，改变传统观念，发挥街道居民委员会的作用，逐步推进物业管理工作
通过宣传教育，扎实做好居民的思想转变工作，使广大居民真正明白“花钱买服务”是理所当然的。
(二)抓紧实行“准物业管理”，推进市场化的物业管理
老旧小区住户并不都是严格法律意义上的业主，暂时无法推行正规物业管理。由街道、居委会牵头开展准物业管理。确定较低的物业收费和服务标准、为居民提供基本的物业服务。以社区为依托，招募保安、清洁工等，为居民服务，并收取相关费用。也可将物业管理中的各项专业服务一并外包给专业物业机构。对值班室、围墙、停车位、绿化等设施进行综合整治，使之具备基本的准物业管理条件。逐步配置完成社区物业管理用房及监控、对讲、报警等设施。学校相关部门应落实启动资金，建立奖励、补贴等扶持机制。小区物业收取的服务成本费不足的部分由学校给予适当补贴。准物业可以通过小区停车费、广告费等收入贴补小区管理经费不足。营造学校后勤、街道居委会、居民之间的密切配合和良性互动，为物业管理服务的开展创造良好的外部环境。“准物业”要与市场机制相结合，要以市场为主导，具备条件的可以引进专业化物业服务企业，完成准物业管理到市场化的物业管理过渡。物业公司不仅有规范的服务标准，还能建立长效的服务机制，对小区物业都会有系统的管理。
(三)建立管理及住户的物业服务契约关系，创建有效、合理的服务和收费机制
尽快签订物业、供暖协议，房管、修缮等部门研究出台合理的收费标准和收费办法，收费标准要与服务内容相适应、合理补偿服务成本，兼顾老旧小区居民的承受能力和社区物业工作站的生存发展。建立全覆盖、低收费、有补贴的良性机制。不同产权性质的住房，采用不同的物业收费标准。加强对已上市出售住房的物业管理，采取较高收费办法，以减少校外人员购买校内已售住房的行为。
(四)建立高校物业管理联合体
老旧小区缺乏硬件和软件优势，对物业管理企业缺乏吸引力，可采用高校联合方式，扩大管理小区数量，利用小区现有资源，配置一定的经营空间或经营机会，使物业入住企业得到适度的回报。
(五)尽快启动房屋维修基金的收取和管理工作，建立长效预防机制
目前大部分老住宅区房屋已经进入大中修和更新改造阶段，为了保证住房能够得到及时维护修缮，国家规定了房屋专项维修基金制度。房屋维修基金是住宅区房屋的“养老金”，需要尽早启动和加强房屋维修基金追缴、收取和管理工作。落实好国务院物业管理和供热采暖改革的各项政策，推行住宅小区的物业管理机制，使发放、服务、收费齐头并进，有利于高校住房与人才引进及教师队伍稳定。
作者：陈变珍 刘钊 单位：北京大学房地产管理部住房管理办公室
第三篇：高校物业管理信息化建设
1高校物业管理信息化建设的原则
物业管理是市场经济发展的产物，其管理对社会、企事业单位有着非常积极的意义，对提高社会价值和服务价值有着直向性的作用。物业管理的信息化主要是通过计算机技术和网络技术来实现物业的综合性管理，其设计过程中以人本理念、经济理念、实用理念为基础，全面的考虑到信息技术在高校物业管理中的可操作性，在有效管理的同时提高管理质量和管理效率。高校物业管理信息化的建设应包括以下三个原则：首先，物业管理信息化能够解决人事管理所引发的困难和问题，并且能够体现出计算机网络化管理所带来的优势；物业信息化管理能够自动的完成高校的各项行政任务，并及时的对物业信息、财经统计、维护成本进行系统的分析，准确的为高校领导提供相应的财务报表和管理决策依据；物业信息化管理能够完成各部门之间的信息交换，提高校内各管理部门的协调能力和沟通能力，在强化管理效率的同时增加了学校的核心竞争力。
2高校物业管理信息化建设过程中存在的问题
2.1软件问题
物业信息化管理软件的质量参差不齐，这主要是软件市场的准入标准没有制约，一些软件公司为了节省成本而粗糙的编写软件，并以较低的价格投入市场，引发了高校物业信息管理软件的混乱，同时也降低了高校物业信息化建设的质量，有的软件不仅影响到高校物业的发展，还影响到了学校正常的教学生活。物业信息化软件还存在着过度开发，重复开发的现象，这主要是指各高校自行开发物业管理软件，因自身需求不够明确，高校物业运作流程情况不了解，而沿用陈旧的开发思路，开发过程中没有对高校物业、固定资产等信息进行指导性规划，最终造成软件产品存在问题。
2.2物业管理信息化人才缺失
现今我国高校的物业管理部门都缺乏物业管理的信息化人才。物业管理的实际情况与物业管理人才需求存在差异性，主要是因为一般的物业管理人员都是通过业务培训后上岗的，管理时只懂得物业管理知识，而缺乏对计算机知识、网络技术、办公自动化技术的掌握。软件开发人员懂得计算机软件及网络技术，而不懂物业管理知识和物业管理中的联动作用，这制约了高校物业管理信息系统的开发和使用，并且对高校物业管理的信息化建设形成了阻碍。
2.3物业管理问题
高校物业管理信息化建设中，复杂的物业问题会严重的影响信息化建设的正常运转，主要包括以下几个方面：首先，因各高校面积较大，教学楼、办公楼、住宿楼、科研所、图书馆、体育馆、食堂众多，其水，电、采暖等管理费用的计算、录入、校对都依靠人工完成，误差率会相应的增大；其次，高校物业管理单位与水电相关单位签订合同时，因人事变动等因素使得合同收缴的数目不得不多次核对，影响到了高校物业人员的工作质量和工作进度。
3高校物业管理信息化建设的新思路
3.1高校应正视物业管理信息软件市场
我国高校建设逐年加快，扩建合校现象严重，这在一定程度上改变高校物业管理的方向，伴随着教学环境和住宿环境的不断提升，师生对在校生活的质量要求也越来越高，因此必须提高高校物业管理的水平，以满足师生对生活质量和服务质量的需要。高校物业管理信息化是高校发展的必经之路，而物业管理软件有一个较大的市场，所以高校物业管理单位应积极的面对物业管理信息软件市场，通过科学、合理、有针对性的挑选管理软件，加大软件人力和资金的投入力度，为高校物业管理企业的发展打下坚持的基础。
3.2物业管理软件的积极使用
高校物业管理的发展在我国刚刚起步，在高校物业管理逐渐走向成熟的过程中需要培养了一批专业的物业管理部门，这些部门所掌握的方法和管理措施与国外高校相比较为滞后，需要学习和利用先进的软件管理系统来强化高校物业管理措施。众所周知，高校物业管理所提供的服务群体是学生和教师，因高校的性质是事业单位，其自身的利润相对较少，而利用信息化管理软件进行管理，是高校物业管理必须要走的一条路，只有走信息化管理这条路才能够提升高校的管理水平，降低管理成本支出，为学校的进一步发展打下基础。
3.3物业管理人员的培训
高校物业管理的信息化建设离不开硬件建设和软件建设，硬件建设主要以计算机办公设备、网络设备、服务器、网络布线等为主，而软件建设除了相应的办公软件和物业管理软件外，还应提高高校物业信息化管理人员的业务素质，因为只有强化物业信息管理人员的业务素质才能够实现高标准的物业管理质量，使物业管理人员既懂得计算机知识又懂得物业管理知识，发挥物业管理人员在物业管理信息化建设中的作用。
3.4物业管理信息化软件的设计
高校物业管理信息化软件是以物业管理信息为基础而开发的一种软件，其开发和使用都以高校物业管理内容和学校需求为指导。现今，我国高校物业管理信息化软件较多，但缺乏相应的规范和标准，软件的平台、物业管理内容、硬件接口、服务器标准、运行周期等相关性能都存在一定的差异，不利于推广和集群使用，所以应注重高校物业管理信息化软件的设计与研究，统一开发软件的规范和标准，促进高校物业管理信息化软件的良性发展，为高校物业管理信息化建设提供帮助。
作者：姚群清 单位：广东工贸职业技术学院
第四篇：高校新校区物业管理模式
一、高校物业管理的现状特点
(一)服务对象和服务需求具有较为明显的群体特征差异
高校物业的服务对象多为知识分子，其中学生群体流动性较强，需求突出体现在校园及设施设备安全、生活学习区域的卫生保洁、宿舍基本设施维修、生活基础商业设施配套等方面;教职工群体相对稳定，需求突出体现在办公区域的卫生保洁、办公用房及设施设备维护、接待服务水平等方面。
(二)管理对象具有社区性
高校是上万或者数万名师生学习、生活、工作的区域，具有社区性。高效有序的社区管理离不开高效有序的物业管理。高水平的物业管理是优质社区管理的物化表现，能够让师生切身体会到社区的服务品质，继而促进高校社区的服务、整合、凝聚、稳定和发展等功能的有效实现。
(三)在服务性质上的非营利性
大学教育，特别是公立大学教育具有非营利的性质，高校物业管理的基本方向是为教学科研服务和为师生服务，高校物业管理在经费来源上多依赖学校财政拨款或以某些收费服务的款项作为经费补充，如举办展览、图书复印等，只能进行微利经营。
(四)对物业综合服务能力的要求更高
高校内的图书馆、档案馆、博物馆收藏的古籍、文物、珍贵资料等，在防火、防盗、防光、防潮、防灰、防虫、防鼠、防有害气体等方面有特殊要求;实验动物房、实验尸体间等在无菌化等方面要求很高;实验室废物、废液等的处置有特殊的处置流程等，这些都需要专业化的管理。此外，高校物业管理的内容繁杂，涉及给排水、供电、消防、安全、卫生、接待、电梯等设备维护、门窗桌椅等设施维护、绿化养管、垃圾清运等诸多方面，要求高校在物业管理方面提升综合服务能力。
(五)校园消防及安全管理举足轻重
高校的校园绿化率一般均较高、楼宇与大片绿化区域穿插交互，树木密集，绿化养管面积大;化学、药学等实验室易燃易爆危险试剂种类较多;各类人员流动量较大，人员活动时段较长等。这些因素使得校园在消防、安全等方面管理存在着较大风险。
二、当前高校物业管理存在的主要问题
(一)校内教职工住宅区是高校物业管理的难点
由于教职工住宅的维修资金主要来源于学校行政拨款，学校财政包袱沉重。住宅区内还有大量校外人员居住，且比例不断增加，管理难度很大。教职工住宅区一般由学校后勤部门、街道、派出所、环卫等部门共同管理，由于“婆婆”太多、责任不清、各自为政，容易导致互相推诿，管理工作难以到位，社区整体功能较差。
(二)条块分割明显，协同工作机制不健全
目前，高校物业管理基本上按处室进行条状管理，在投资、分配、维修、设备配套等方面分别由有关处室负责，而不同处室经常由不同的校级领导分管，并与学校上级主管部门的有关业务处室联系，校内各处室之间缺乏沟通，协同工作机制不健全。
(三)物业管理模式改革具有政治性，推行现代化物业管理的阻力较大
多数高校在编的物业管理人员“等、靠、要”观念严重，缺乏竞争能力，服务意识和业务技能较差，对社会化的改革难以应付。而如果把这部分人从事业编制系统中“剥离”，进入市场化的物业管理企业工作，由于观念固化，必然会引发抵制，甚至会引发较激烈的群体事件。
三、新制度主义经济学视角下的新校区物业管理
美国新制度经济学家道格拉斯•C•诺斯认为，当“现存制度安排的任何改变都不能给经济中的任何个人或任何团体带来额外的收入”时，因为一些外在事件能衍生出制度安排创新的压力，如制度安排创新的潜在收入可能会增加、组织或者操作一个新制度安排的成本可能发生改变等事件，将诱致制度发生变迁。高校物业管理正处于计划向市场的过渡时期，人们已经意识到了过去一些做法的不足，但由于观念的固化，在没有强烈的外在事件压力的情况下，物业管理模式的改革缺乏动力。笔者认为，一个又大、又好、又没有教职工住宅区的新校区无论对于高校物业管理模式改革，甚或是高校教育模式改革都是一个非常强烈的外在压力事件，需要高校决策者以莫大的勇气和智慧来推动改革，实现学校的管理制度创新。
(一)新老校区物业管理相对独立运营，“老区老办法，新区新办法”
诺斯的路径依赖理论认为，一种制度形成以后，会形成某种现存体制中既得利益的压力集团。或者说，他们对这种制度(或路径)有着强烈的需求。他们力求巩固现有制度，阻碍进一步的改革，哪怕新的体制较之现存体制更有效率。因为沿着原有制度变迁的路径和既定方向前进，总比另辟蹊径要来的方便一些。若在新校区因袭老校区的物业管理制度、机构、人员等，将形成新的制度依赖，对实行现代化物业管理造成阻碍;若借新校区之机，在老校区同步推进物业社会化改革，在实施层面也会存在较大的阻力，影响新校区物业模式创新步伐。在新校区实施新的物业管理制度后，待形成试点效应再在老校区逐步实施物业管理改革，是提高效率、降低成本较为可行的办法。
(二)依托市场化的物业管理企业或成立学校的物业管理公司实现新校区物业现代化管理
在市场经济环境下，企业是更具效率的制度形式。新校区除了综合服务类的物业内容之外，可以将房屋小修、管网小修、商业配套设施及一些校内收费项目委托企业管理，一方面物业管理企业可以通过多种经营，“以业养业、自我发展”，使物业管理具有造血功能，降低学校财政负担，在保证较高服务水平的前提下，实现“非营利性”经营。另一方面可以降低学校管理风险。新制度主义经济学认为“腐败=垄断+处置权－责任”，企业化管理在预防垄断、监督处置权特别是责任追究方面具有传统管理模式较难比拟的优势。学校可以要求企业就管理费用收支账目做定期报告，并对其进行专项审计，对服务质量较差、管理不力的企业可以进行经济追责，直至更换调整，最大限度地降低腐败风险和管理风险。
(三)理顺新校区“学校各职能部门(学院)—物业相关业务处室—物业管理企业”之间的物业管理机制
新校区要实现综合、有序的物业管理首先需要明确各方的管理职权和审批流程。需要掌握以下几个原则:一是需要学校强化物业相关处室的行政管理权，明确建设、维修、养管、房屋分配等的规划审批流程，避免因管理权弱化、虚化而导致的随意改建、占用等问题的发生。二是需要明确1个与物业管理企业及各使用单位的对接管理单位，便于双向统一协调管理，避免因对物业管理企业的多头指导等因素而导致的责任不清、互相推诿、效率低下的问题。三是需要明确学校物业相关业务处室与物业管理企业的工作边界，如房屋、道路、管网的大修、中修、翻修及综合维修工程等由学校负责，小修、日常维修养护等由企业负责等。
(四)物业管理与学校社区管理相结合
高校的社区性要求物业管理在服务、整合、凝聚、稳定、发展等方面服从于高校功能和社区功能目标。新校区物业管理可以在宿舍管理、消防巡逻、树木灌溉等方面与相关业务处室协同，或借助学生社团、勤工助学等形式开展多样的合作管理或自治管理，在节约管理成本的同时，提高师生对学校事务管理的参与度，有助于提高学校人文精神共鸣度，实现服务育人。
作者：郭伟 单位：南开大学新校区规划建设指挥部综合部部长
