摘要：近年来，房地产行业发展迅速，房地产企业由于自身的发展特点，其普遍面临项目开发周期长、投资金额大等特点，企业的财务管理难度较大。本文将从房地产企业管理方面着手，对企业管理特点、管理侧重点进行分析，并从构建成本控制平台、经营决策平台以及运营监控平台这三个方面提出强化企业管理会计体系的具体思考。
关键词：房地产企业；管理会计系统；成本控制；运营监控
一、房地产企业的管理特点分析
于其他企业相比较，房地产企业在管理运营方面难度更大。首先，对于房地产企业来说，项目既是企业管理控制的重点，也是影响企业发展的重要因素，因此，房地产企业多被划分为项目公司、区域公司、集团公司这三级结构，结构复杂，管理难度大。其次，房地产项目多需要历经两年到三年的时间，甚至部分项目需要数十年，开发周期过长，运营管理的不确定性和风险性大大增加。同时，对于项目的开发来说，房地产企业在前期需要投入大量的资金，且资金回笼速度缓慢，这就需要房地产企业具有更高水平的成本资金控制能力，提高资金的利用率，降低资源浪费，避免资金链断裂风险。除此以外，随着经济的发展、人们生活水平的提升，人们的服务需求也发生了相应变化，房地产企业为更好的满足人们需求，开始呈现售楼、租赁、物业、商业、体育、旅游、影视多元化发展态势，企业经营面增加，运营管理难度也大大增加。
二、房地产企业管理重点分析
对于房地产企业来说，其管理重点有三个方面，分别为运营能力、现金流及利润，具体来说，运营能力是企业能够保证现金流并获取利润的前提，现金流和利润是支撑企业能够有效发展的基础。房地产企业在前期项目的开发阶段，需要投入大量的资金且资金回笼时间较长，因此，企业需要高水平的现金流控制，不仅要对企业的区域现金流、集团现金流、项目现金流随时掌控，还需做好合理的融资规划，避免资金链断裂。同时，房地产企业对资源依赖性较强，土地资源是企业发展的重要基础，因此，企业在发展过程中需要面临金额较大的建造成本、土地成本投入，资金需求量较大，企业对成本的控制能力也需要进一步强化。项目的顺利开展是房地产企业业务的重点，但就房地产企业项目来说，其普遍需要经历较长的开发周期，周期多为两年、三年，甚至数十年，因此，以年为单位周期的管理方式无法有效满足企业的发展需求。企业必须要根据自身的项目特点，充分考虑项目的开发周期，以此为基础构建起短期、中期、长期的运营管理方法，实现项目开发过程中的全过程把控。
三、构建房地产企业管理会计系统的相关措施
对于房地产企业来说，对项目运营、成本控制以及现金流的规划是企业管理的三个重要方面。而为了解决这三大问题，全面提升房地产企业的管理能力，企业可以适当的运用成本管理、全面预算管理以及管理会计报告等工具，更为直接的进行成本控制，具体来说，企业可以通过搭建成本控制平台、运营监控平台以及经营决策平台等，以科学的平台构建来保证企业成本的有效运用、问题的及时解决发展和科学决策、资源的合理配置。
(一)搭建有效的成本控制平台
成本控制平台的构建除了需要涵盖外部及标准的数据库之外，还应适当增加历史数据，以此来保证数据库的全面性。对于房地产企业来说，成本控制平台的建设有利于帮助企业增强成本控制水平，避免资源浪费等情况的出现。成本控制平台的建设有利于实现所有成本的可控可比，具体来说，成本平台的建设可全面整合标准数据、历史数据、现实数据及预算数据，通过对数据的灵活运用来保证对成本的管理控制，并可实现对全成本的动态性回顾，以达到提高目标成本预测准确性的目的。在减轻员工工作重担的同时，提高对数据的有效的运用，避免资源浪费等情况的发生。同时，房地产企业在建设成本数据库时，需重视材料价格库、含量指标库和单方指标库这三个方面的内容。具体来说，企业首先需要构建起含量指标库，在充分考虑项目规划指标和含量指标的基础上，对工程量进行快速测算，为后期的限额设计提供参考，从而提高结构方案的科学性、合理性，降低企业的发展成本。其次，企业需要构建科学的单方指标库，明确项目的不同差异，保证建造标准的合理性，对单方造价进行有效控制。同时，单方指标过程需要实现项目启动、施工图预算、项目招标以及结算这四个阶段的全面监督管理。而对于企业来说，材料成本作为施工阶段作为重要的成本之一，其将会对企业整个项目的成本产生一定的影响。因此，企业还需要合理确定材料价格库。通过搭建标准库、历史库及外部库从而形成系统的材料价格库，实时把握采购、招标主动权，增加对成本的控制力度。
(二)搭建有效的运营监控平台
运营监控平台的搭建需要借助先进的信息技术，通过对现有运营系统的数据提取，再加上适当的清理、抽取、转换和装载加工，将加工后的数据引入到企业的数据库之中，并通过各类工具对企业数据的分析处理，形成对企业发展有效的信息，实行对企业运营的全过程监督，帮助企业及时了解各个项目的具体运营情况，其企业管理层科学决策提供信息支撑。企业在搭建具体的运营监控平台时，主要可以从以下的三个方面着手：第一，根据企业现有的经营发展现状，结合企业的分析需求变化及相应的分析指标库，构建起配套的报表分析系统，以合理科学的层层分析来及时发现企业的经营问题，并采取具体的应对措施，避免企业面临经营风险问题，提高企业的管理能力和经营能力。第二，根据企业的发展特点，构建企业层面的数据库，通过数据集成工具有效整合分散数据信息，提高信息的利用率。聘请相关专家根据企业发展现状规范相应的分析维度，以纵向、横向两个方面实现企业成本、营销以及成本数据的全面分析，及时发现企业的经营问题，从而制定科学的应对措施。第三，提高信息的共享性和及时性，构建高效统一的数据平台，根据不同部门的管理需求设定相应的信息查看权限，加强各个部门之间的联系，打破部门间的信息壁垒，提高信息的有效利用率。同时，企业可以加大对现有信息技术的积极引进，例如，在搭建运营监控平台时引进BI技术，以BI技术来对相关数据进行整合分析，在保证数据加工准确性的同时提高数据加工的深度。做好资金信息的及时披露，并组织专人进行定期的盈利预测，及时监控企业的运营情况。
(三)搭建有效的经营决策平台
对于房地产企业来说，经营决策平台的搭建主要是指企业全面预算管理系统的优化升级。相对于其他行业来说，房地产企业在经营决策时主要会涉及到五个方面，具体为拿地预测、盈利预测、现金流预测、项目全生命周期预算和年度预算。其中，拿地预测主要是指对相关土地进行经营性预测，为企业是否拿地提供决策支撑。盈利预测主要对企业的经营结果进行预测分析，提前做好资金流规划，避免资金链断裂等情况的发生。同时，项目全周期预算可对企业决策、经营产生重要的积极影响。总的来说，以上的五个方面都是企业在经营发展过程中需要重点关注的几个方面，且企业在具体的发展过程中，可以自身实际的管理需求、管理现状、管理问题为核心，搭建真正适合企业发展的经营决策平台。在具体搭建经营决策平台时，企业除了需要充分考虑自身的实际发展情况之外，还可积极引进先进的管理方法。例如，企业可自身的管理特点及业务特色构建多套预算编制模型，建立全面的预算管理系统。就横向来说，建立包含物业管理、持有经营性物业和房地产开发三方面的预算管理模型。就纵向来说，建立包含公司总部、城市公司、项目公司三级管理的预算管理模型。从内容方面来说，除了建设以季度为周期的动态性模型外，在编制年度预算时可以目标测算为核心。就项目层面来说，除了对既有的项目进行全周期预算模型之外，还可搭建反映项目可行性的预算模型。在现有的市场环境下，搭建成本控制平台、运营监督平台和决策经营平台是加强企业管理会计系统的重要措施，但以上三大平台的具体建设还需要企业从自身的实际情况出发，根据自身的管理需求、业务特点进行有效的分析。
参考文献：
[1]黄璐.关于如何构建房地产企业管理会计体系研究[J].经贸研究，2017，11(5).
[2]糜青川.对如何构建房地产企业管理会计体系探讨[J].财会学习，2017，08.
[3]李加光.对如何构建房地产企业管理会计体系探讨[J].经贸实践，2018，05.
作者:陈燕 单位:南通五建控股集团有限公司
