摘要:研究房地产企业项目采购问题，对提升采购效率具有重要的现实意义。文章总结出项目采购具有规模大、关联性强的特点，分析项目采购存在流程不规范、信息化程度低、供应商管理薄弱等诸多问题，并就存在问题提出了相应的改进措施，具有一定的实践价值。
关键词:项目采购；供应商管理；信息化
1房地产企业项目采购现状与特点
1.1采购规模不断扩大
随着房地产行业的不断发展，房地产市场趋于成熟，市场集中度水平不断提高。对于企业，主要表现为投资额日益增长，建设规模不断扩大，采购规模也逐步扩大。2019年1～11月TOP100房企总销售金额已突破10万亿元，达到104387亿元，同比增长16.45%。以华润置地东北大区为例，2016-2019年在建面积分别为377、488、792、1038万m2，2022年预计达到1579万m2；2016-2019年采购金额分别为21、57、87、116亿元；2016-2019年采购合同数量分别为748、1062、1286、1646个。
1.2关联度高
项目采购几乎贯穿项目建设的全过程，呈现出多部门、多专业协作的特点，对项目建设目标的实现具有重要影响。项目采购需招标采购部门主导，相关专业部门协同完成，对企业内部的协调性提出新的要求。建设项目开发是房地产企业高效整合产业链上相关资源的过程。一个完整的房地产开发项目需房地产企业与多个专业不同、分工各异的单位共同协作来完成，供应商的好坏直接决定了企业产品质量、成本控制与运营效率。
2问题分析
2.1采购流程不规范
在实际操作中存在流程设计漏项、冗余等现象，从而导致采购效率低下。流程设计漏项可能致使合同制定不规范、审批不严格，进而增加合同变更次数。流程冗余会增加无效工作，延长采购周期，进而影响项目的进度与成本。流程不规范不利于防范采购环节中潜在的风险，不利于采购管理精细化，降低采购效率。
2.2信息化程度低
现阶段房地产企业采购的信息化进程相对滞后，信息化程度普遍较低。目前，大部分房地产企业招标采购过程尚未实现无纸化，存在采购信息遗失、信息共享不畅等现象。其一方面不利于采购信息的长期存档、分析及采购绩效的评价；另一方面不利于有关信息在各部门、各合作伙伴间高效传递，未能有效避免信息不对称所造成的损失，并且在意外情况发生时不能及时形成一致意见，进而及时止损[1]。
2.3供应商管理薄弱
部分房地产企业疏于对供应商的管理，招标前忽略对供应商的详细考察，未能建立合格供应商名册，从而导致不良状况的发生。在招标环节，投标单位串标、中途弃标，严重扰乱招标秩序。在合同实施阶段，房地产企业未能定期考核供应商履约状况，出现违约、合同变更等现象，履约能力差。在合同结束后，房地产企业未能及时作供应商履约评价，为后期项目采购作准备。
3对策与建议
3.1规范采购流程
优化采购流程，加强各环节审核，提升采购效率。首先，将整个采购过程细分为若干个环节，做到不漏项，同时尽可能简化管理流程，避免冗余现象发生。其次，合理设计各环节标准化模版与重点环节审批流程规定的工作时限，完善责任管理体制，将责任与绩效挂钩，建立激励机制。最后，建立反馈机制，主要责任部门需定期反馈实践中由流程设计不理造成的一系列问题，分析总结最终形成报告，进一步优化采购管理流程[2]。
3.2加强项目采购信息化建设
从信息存储、信息共享、信息处理三个方面加强项目采购信息化建设，建立适合企业的采购云平台。首先，整个采购过程实现无纸化，采购所涉及到的材料全部留存电子版，以便利于文件长期保存。其次，在采购云平台上创建供企业内部部门与部门、企业与供应商使用的信息共享模块，提升信息传递效率。最后，基于采购数据，依据采购理论与数理统计方法，项目采购系统自动生成各种各样的初级报表，便于追踪项目采购计划进展状况，分析偏差原因，及时执行调整措施。另外，在项目采购结束后，项目采购系统可自动生成项目采购绩效评价报告[3]。
3.3强化供应商管理
从招标前考察、评标、定期考核、评估4个方面加强对供应商的管理。招标前注重对供应商的考察，审核其以往业绩、专业能力、财务状况，评价其综合实力，合格后录入合格供应商名册。评标阶段，依据一定的标准评判投标文件，严格审核其项目实施计划与报价是否合理，选择最优的合作伙伴。合同实施阶段，定期考核项目实施情况，形成阶段性报告，并就存在问题采取相对应的整改措施[4]。合同结束后，对供应商的履约状况进行评价，重新定级其履约能力，为以后的项目采购作准备。
4结语
随着房地产市场集中度逐渐提升，房地产企业项目采购规模不断扩大，项目采购成为项目开发过程中的重要一环，房地产企业亟需提升项目采购效率。因此，文章聚焦于房地产企业项目采购现状与问题分析，并且提出了相对应的改进措施。首先，总结出项目采购具有规模大、关联性强的特点。其次，房地产项目采购存在流程不规范、信息化程度低、供应商管理薄弱等现实问题。最后，提出了规范采购流程、加强信息化建设、强化供应商管理的改进措施，以期提升房地产企业采购效率。
参考文献:
[1]李群霞,方悦.基于熵权的房地产供应商选择研究[J].工程经济,2018,28(11):60-63.
[2]王帆,顾华明.房地产企业供应链风险管理研究[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2017,34(2):34-36.
[3]王英臣.基于供应链管理的住宅产业化发展研究[J].现代经济信息,2017(3):336+354.
[4]赵彬,刘星.基于BIM的房地产供应链管理研究[J].项目管理技术,2016,14(2):40-44.
作者:高铭江 单位:沈阳建筑大学管理学院
