摘要：随着我国社会经济的迅猛发展，使得房地产行业的发展有了一定的提高。面对强大的市场竞争力，房地产企业从自身的开发项目入手，开展合约规划下的动态成本控制，促使其自身保持良好的盈亏水平。合约规划，简单来讲就是合同。合同作为重大经济活动的基础，在房地产开发项目中尤为重要。基于此，本文从合约规划与动态成本控制的基本概述出发，阐述了合约规划对房地产开发项目进行动态成本控制的价值以及遵循的基本原则，探究了合约规划下房地产开发项目动态成本控制的具体流程，希望能保证房地产行业平稳发展。
关键词：合约规划；房地产开发项目；动态成本控制
0引言
在房地产开发项目过程中，采取动态成本控制是施工的必要前提。在合约规划下，根据房地产开发项目的市场需求，类似于契约关系的规划，可以最大限度的减少由于人工失误造成项目工程成本控制不到位。房地产行业属于重大的经济主体，所开展的项目也被称为重大的经济活动，必须要在签订合同的基础上实行。因此，在当前时代，房地产行业具体的施工工作中，需要及时进行合约规划，实现有效的动态成本控制。本文主要介绍了合约规划下实行动态成本控制对房地产开发项目发展产生的积极作用，从而促进经济发展。
1合约规划与动态成本控制的基本概述
合约规划是指涵盖企业中所有部门的所有成员的规划工作。在这一过程中，需要将目标成本合理的表示出来，朝着这个既定的目标发展。项目情况和投资指标之间有着极为密切的关系，应当对目标成本进行合理的分解，充分考虑合约中标明的条件。每个项目中，都会涉及到合约规定和金额等问题，需要在实际的工作中特别注意这些问题。动态成本控制是指在一个具体的成本生命周期中，将其划分为不同的阶段进行成本管理。分为前期、中期和后期。前期是对成本进行合理的预算，也是实现对成本控制的相对补充。中期进行成本核算工作，整个过程中应当充分的利用管理控制思想。后期对整个核算工作进行汇总，认真分析成本管理中金额的数量，最终构成具体的成本控制体系[1]。
2合约规划对房地产开发项目进行动态成本控制的价值
当前，在房地产开发项目中利用合约规划进行动态成本控制，可以按照实际的合同内容进行。在拟定合同这一过程中，注明合同金额、付款方式等。在实行房地产开发项目中，可以遵循合同实际的标准进行，有效的将成本管控工作落实到位。此外，有效的合约规划可以支撑资金计划实行动态预测。在实现合约规划模式的基础上，可以将已经发生的合同或者待完成的计划，形成清晰明了的资金运行计划，并在项目过程中实现施工计划，有效销售回款，有效实现项目动态现金流。同时，合约规划引导房地产开发项目动态成本控制的后期招标工作。在项目落实之后，进入采购阶段。合约规划可以将招标采购划分合理的范围，对于超出控制价格的可以对其有一定的约束力，与此同时，房地产公司可以迅速了解到这种情况的发生，对此调整招标方案，促进房地产开发项目的顺利进行[2]。
3合约规划下的房地产开发项目动态成本控制原则
合理化项目规划原则是合约规划下房地产开发项目动态成本控制的一个基本原则。对于房地产开发项目来讲，施工需要是极为重要的，不能将资金过多的投入到前期建设中，这就需要不断对工程施工进行合理化的计量。在房地产项目开发过程中，要坚持安全性、适用性。同时，还需要遵循国家的法律法规，符合国家批准的相关准则。动态成本控制是一个时期性的工作，需要坚持合理化的项目规划，及时跟踪成本，最大限度的节约房地产开发项目成本。因此，合理化项目规划是需要在房地产开发项目动态成本控制中遵循的基本原则。除了合理化项目规划原则之外，房地产企业要遵循满足工程施工需要的原则。在房地产开发过程中进行成本控制尤为重要，但是要想实现成本得到最大限度的控制，就需要在施工建设中进行严格的成本控制。在房地产项目工程结构合理的基础上，进行适当的成本费用投入，不仅可以实现成本的控制，还能够满足施工的需要。动态成本控制是不断变化的，需要房地产企业进行实时的监控，及时进行工程施工成本控制[3]。
4合约规划下的房地产开发项目动态成本控制的具体流程
4.1确立合同签约金额与合约规划的关系
现阶段，房地产开发项目要是更好的实现其成本控制，需要进行合约规划。首先就需要明确合同签约金额与合约规划之间的关系。根据合约规划，对房地产开发项目成本控制的合约签订进行有效的控制。简单来讲，就是实行一个合约规划所对应的是一份合同，遵循“一对一”原则。但是，反过来讲，一份合同可以包含着多份合约规划。如果在实际的房地产项目开发中，合同金额超出了合同规划的部分，需要从规划的余量中将其扣除；如果在实际的房地产项目开发中，合同金额少于合同规划余量，此时就实现了合同签订的控制成本的最终目标。确立合同签约金额与合约规划关系之后，房地产企业可以对合同中出现的金额数据、付款方式等进行更改，但是更改机会只有二次。因此，房地产企业应当珍惜更改合约的机会，及时进行合约更改。同时从合约规划中找到需要从企业财务中拿出的金额数量，及时对合约规划中的内容进行实际的落实，实现合约规划下的房地产开发项目动态成本控制的最终目标[4]。
4.2变更管理的事前审批与事后确认
变更管理中包含两个方面，一个是事前审批，另一个是事后确认。在合约规划中，房地产企业需要及时确认是否应该进行变更，准确确认变更的金额，有效实现动态成本控制。房地产企业如果在合同正式订立时，合理对其进行预测变更，那么在合同发生的情况下，应当将变更合理控制在其范围内。但是，如果在此过程中并未做出预测，就需要合理的虑其是否含有相应的规划的余量问题，从未达到事前审批的成本控制指标。事后确认时，房地产企业需要的内容包括完成量和金额，将之前的成本控制预测结果与最终实际发生的进行对比，核对金额进出项目成本，以确认成本控制是否达到实际预测的效果事前审批和事后确认这两个环节是紧密联系的，缺一不可。这两个环节之间的先后顺序不得打乱，严格遵循实现审批和事后确认，能够有效实现房地产企业开发项目中的变更管理的内容，帮助其企业的合约规划更为完整。因此，房地产企业需要加以重视[5]。
4.3项目成本的预警和强控指标
当前，项目成本是在目标成本的背景之下实现的各个控制级别的预警指标。预警指标是指在房地产企业开发项目成本控制超出预测金额和数量时，会出现预警符号。此预警符号会迅速传播到房地产企业项目开发的负责人手中，尽管项目负责人收到了预警符号，但是可以继续签订合同，并未对合同签订造成不利影响。而强控指标的出现，意味着房地产开发项目的成本控制已经通过预警符号传递给项目负责人，但是其金额数据已经超过了预测的范围。因此，在产生强控指标之后，需要经过项目负责人认真进行流程的审批，仔细核对项目目标成本是否达到了不可预测的范围，如果能够合理将其控制，就可以继续进行合同的签订。项目成本的预警指标和强控指标是房地产开发项目动态成本控制签订合约规划的一道关卡，可以有效实行动态成本控制的目标[6]。
4.4月度成本回顾
顾名思义，月度成本回顾，是指房地产企业在开发项目实行动态成本控制的过程中，以每个月的时间为基准，通过成本回顾的方式，将已经签订的合同实行合同的预估和变更评估。同时，进行预估不是目的，是为了找到应当及时调整的一系列目标成本。在调整的过程中，房地产企业将科目的相关目标成本调到合理的范围，有效实现每个月的动态成本控制，及时将每个月的成本变化情况详细的标明，及时分析出现问题的原因，并及时得出解决问题的对策。房地产企业在实行每月动态成本回顾的过程中，深入分析动态成本变化，将数据总结的过程，也是实现动态成本控制的过程。在此过程中，会发现诸多问题，这就需要房地产企业遵循合约规划的基本原则的基础上，合理进行动态成本控制，实现房地产企业开发项目成本控制的最终目标。以每个月为一个时间段，房地产开发项目时一定要进行成本回顾，及时找出超过预测成本的部分，实时数据跟踪处理工作，有效实现合约规划的合理性[7]。
5结论
综上所述，房地产开发项目动态成本控制是包含全过程的成本控制。主要内容涉及到经济、技术等。基于合约规划下的房地产开发项目动态成本控制，具体来讲，就是将较为复杂、多变的合同管理进行优化，从而实现简单的成本管理目标。将进行混合的合约管理从根本上落实，实时跟踪成本数据，将动态变化着的成本数据，合理实现标准化的管理。本文详细介绍了合约规划下的房地产开发项目动态成本控制的具体流程，主要包括确立合同签约金额与合约规划的关系、变更管理的事前审批与事后确认、项目成本的预警和强控指标、月度成本回顾。这四个具体的合约规划下房地产开发项目动态成本控制流程，需要房地产企业在开发项目时进行合理的分析，才能有效实现合约规划下动态成本控制的最终目标。
参考文献：
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作者:安燕鹏 单位:中交地产股份有限公司