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房地产项目投资测算模型思考

2020-08-14 15:11 来源:证劵投资论文 人参与在线咨询

摘要:随着“营改增”等税制改革在全行业的全面持续推进,行业竞争全面迈入精细化时代,其各项管理都在顺势变革。本文从建模角色转换、模板模型架构、测算思路进行方向性探索,以期为房地产项目可研投资测算评价提供借鉴思考。

关键词:模型规划;模型架构;分类输入;分别计算;分类输出;参数设置指引;计算顺序及原则

一、建模角色转换

作为模型开发人员创建模型时,需要从三个不同角色来考虑接下来的操作。即,你将拥有并扮演“三重身份”:你是各行业专家,特别是财税金融专家,与各类管理报表打交道,并利用所掌握的前期开发、规划设计、营销、工程、会计、财税、金融知识,运用过程分析对结果做出正确判断;你是精通电子表格的达人,可利用Excel及其公式函数将模型的性能发挥到极致;你是虚拟架构师,通过模型各部分之间的搭建及熟练操作,使最终的输出结果含义明确(易于理解)、灵活(易于根据需要新增修改)、且准确可靠(避免错误)。要创建一个优质模型,必须要完成的一项重要工作就是进行模型规划、规划、再规划:因为随着开发进程的推进,会不断的对结构和配置进行新的调整且这种现实情况比较常见,如果事前没有进行精心规划,模型就会变得越来越难以操控且复杂,以致难以创建下去。为出色完成建模工作,需牢记如下最佳操作:要有清晰的思路,明确建模的目的,即建设什么样的模型(需要模型回答什么问题?模型中应该使用什么样的数据?模型的最终使用者是谁?究竟要输出多么详细的计算结果?使用者对建模领域和Excel使用知识的掌握程度需要有多高?);使用者操作需要保持简单(但也不能过于简单);设置一个具有逻辑性的计算顺序;输入项数据、计算部分、输出结果需要分区域分别列示;每个数据点仅对应一个输入项;使用模块法搭建模型,便于后期在模型中添加、升级甚至删除某项功能;前后尽量保持各列、各表及各部分之间布局一致性,索引的唯一性;电子表格中所有单元格设置为可见,需要隐藏时选择分级组合显示;充分利用Excel中自带的功能及函数,所有公式计算中尽量不要采用直接手动输入的方式;随时保存开发过程的文件,插入必要备注以记录开发步骤,为使用者编写设置的相关指引。

二、模板模式架构

(一)模型的主要组成部分为

数据输入部分、数据计算部分、结果输出部分,为便于参数查找修正、使用和结果呈现,尽量将上述内容分开列示。遵循并模拟项目全生命周期进行模板架构设计。

(二)输入部分各模块设计

项目定位输入;设计方案及限额控制标准输入;经济技术指标输入;土地成本输入;前期规费输入、建筑标准及成本配置标准输入;地块各业态销售单价、增长率、销售周期、去化比例及当期回款率输入;工程排期及付款周期输入;费用取值相关参数输入;科目税率输入在计算部分列示。

(三)计算部分模块设计

项目及各业态的投资测算;项目货值及回款资金流测算;流转税及附加小税种测算;土地增值税测算;项目现金流量表及投资指标测算;全周期项目及各业态汇总投资及利润测算;全周期项目及各业态可售单方投资及利润测算;持有物业经营收益及处置测算;计算顺序(投资&货值→税金→资金→利润)。

(四)输出部分各模块设计

投资结果汇总(指标、货值、投资、税金、利润);预期实现的经济评价类指标汇总;主要技术指标汇总(用地、建筑);投资情况分类汇总;货值情况分类汇总;预期税金情况汇总;项目土地投资情况整理;多维度及图表分析;投资敏感性分析;融资方案;税务方案;投资结论。

三、测算思路

(一)融资价格、开发周期确定

利率及折现率:按照资金计划计算建设期利息时,前期融资、开发贷款需分别设置融资利率计算、经营期的融资利率选择,折现率选择,融资利息在建设期资本化,经营期费用化。项目开发周期:根据市场调查分析及项目类型定位(快周转资金型、利润型、平衡型),分地块进行开发周期(销售、回款、建设)确定,根据建设进度排定付款周期。

(二)开发成本、费用估算及分摊原则

“土地成本”各开发产品分别以估算的楼面单价*产品建筑面积计算土地出让金,同时考虑(土地出让金+配套费)*(4%契税+0.05%印花税),计算汇总加合后/(1+科目税率),按占地面积法分摊至各产权产品的土地成本。“前期费用”各开发产品分别以三、四级成本科目的可研费用、三通一平、报批报建、规划设计、评估咨询、勘探测绘、大市政及其他前期科目费用估算的成本科目单价*产品建筑面积计算前期成本,各产品计算汇总加合后/(1+科目税率),按可售产权面积占比分摊至各产权产品的前期成本。“建安工程费”各开发产品地上部分:分别以三、四级成本科目的基础费用、土建门窗、幕墙工程、安装工程、装修工程、工程管理及其他等建安类科目成本估算的各产品建安成本单价*产品建筑面积计算建安类成本,地下部分:根据地下建设规模\深度\地勘情况的估算的土方、基础、结构成本单价*地下建筑面积计算地下建安类造价,各产品(地上+地下)成本计算汇总加合后/(1+科目税率),地上按“受益原则直接归属”各可售产权产品,地下及公共配套按照各产权产品可售面积占比分摊至各产权产品的建安成本中。“基础设施费”主要指各开发产品分别以三、四级成本科目的室外管网工程(管道井外)、园林景观工程及其他基础设施科目成本费用估算的基础设施成本科目单价*产品建筑面积计算基础设施成本,各产品计算汇总加合后/(1+科目税率),按可售产权面积占比分摊至各产权产品的室外管网及园林景观成本。“公共配套费”主要指各开发产品出让附带需要配套建设的“公建”部分,分别以配套费科目单价*产品建筑面积计算公共配套成本,各产品计算汇总加合后/(1+科目税率),按可售产权面积占比分摊至各产权业态的公共配套成本。“开发间接费、不可预见费、”分别主要以各开发产品“土地及利息外”的成本科目合计金额*(1-3)%和(2-3)%计算间接费、不可预见费成本,按可售产权面积占比分摊至各产权产品的不可预见成本。“资本化利息”主要以各开发产品汇总的“利息外”开发成本投资总金额占比分摊至各产权产品的利息成本。“开发费用”以项目货值*(3-5)%计算期间费用。

(三)开发税费计算

增值税:分别录入销项税率、成本细项科目逐个分别对应进项税率,以销项税-进项税计算增值税应纳税额。土地增值税:分地块分别以普通住宅、非普通住宅、商业三分法计算。所得税、其他附加税:依据利润、流转税、土地及投资额法定计算。

四、结束语

本文就建模的经验方法进行规律性的总结,思考如何进行投资模型搭建,同时房地产投资开发具有长周期性及自身的特殊性,每个项目模型的搭建都需要根据项目特点进行个案灵活组合思考。

作者:王锋 单位:青岛中铁西海岸投资发展有限公司

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