一、房地产业的财务风险出现原因
在经济发展周期方面，我国房地产周期大体有以下规律:房地产周期的频率7年~8年为一个周期,大约发展5年,之后低落2年,而且随着市场及行业的成熟,此周期有延长的趋势；我国房地产的周期中,低落期较短,繁荣期较长,显示出市场需求持续旺盛的特点；从销售增长和投资增长的关系来看,销售增长直接影响到投资的增长。在关联产业的发展方面，房地产的开发与多个行业息息相关,这些行业的产品质量、产品价格、产品的更新周期等均影响房地产业的发展。内部风险。决策中的风险。由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究,加之决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等原因,导致投资决策失误频繁发生。预算管理中的风险。由于企业内部没有建立合理的预算管理制度,或者不作细致的财务分析,将预算只停留在具体数字和表格层面上,企业无法确立目标利润,不能测算和分解落实各项成本指标。成本管理中的风险。有些房地产企业只注重工程进度控制,忽视了成本费用控制,未将成本费用控制上升到成本管理层次,没有发挥财务部门自身的成本管理优势。资金管理中的风险。房地产企业的项目投资,需要大量的资金参与运作,其资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成,一旦企业不能控制各类风险,出现不能支付到期本息的财务危机的概率就非常大。经营管理中的风险。房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。
二、房地产业财务风险的主要表现形式
1.债务风险方面。房地产开发企业虽然也实行资本金制度,但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主,大量的开发资金来源于借贷。
2.利率变动风险方面。房地产企业在负债经营期间,受通货膨胀等因素影响,贷款利率会发生增长变化,政府为了进行宏观调控,抑制通货膨胀和经济泡沫的出现,执行加息的政策,利率的增长增加了公司的资金成本,从而抵减了预期收益。
3.财务管理风险方面。当前我国房地产业所反映的财务关系比较复杂。由于房地产企业的经济活动中资金往来结算频繁、量大,涉及面广,势必增加企业承担的风险和责任。
4.再筹资风险方面。房地产企业如果资产负债率过高,企业对债权人的偿债保证将降低,增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度,很大程度上限制了房地产企业从其他渠道增加负债筹资的能力。
三、房地产企业财务风险综合评价指标体系
1.选取原则
目前，关于财务风险评价和预警已经有不少学者做出了不少成绩，但是不同类型的公司会有其自身的特点，再考虑到我国房地产企业财务活动现实情况中存在的特点和规律的情况下，本文构建财务风险评价指标遵循了如下原则：科学性原则与全面性相结合。构建针对我国房地产企业的财务风险指标体系的必须从财务管理理论出发来，根据现象挖掘原因，设计的指标体系能够对主要影响因素全面做出科学合理的描述。可操作性原则与可比性相结合。在构建评价指标体系时，由于条件的局限性必须要求要求指标体系所使用的全部数据均能通过现有的上市公司财务报告获得。此外在评价指标计算方法上要能够对同一时期样本公司的财务数据横向可以进行比较。动态评估原则。企业从创立开始，就进入资金运转、循环的过程，在这一过程中面临的财务风险也就处于不断的变化过程中。且由于处于不同的发展阶段财务风险也会呈现不同的特点，甚至其强度也不同。所以，财务风险评价指标体系应根据房地产市场的发展而变化，在动态调整的过程中保证其适应性。
2.评估指标的筛选
针对我国房地产企业现实情况，在选取指标时会需要考虑到以下方面：一是针对财务风险的就是到期无法偿债的表现，而房地产行业高投资，项目周期长的特点决定了资产负债率偏高，所以偿债能力是必须要重点考虑的方面；二是企业运营能力和盈利能力会直接或间接地影响到财务风险水平，反映这方面能力的指标也必须考虑；三是从以往研究发现，从企业发展情况来看，如果存在较大财务风险甚至陷入财务困境，企业会提前呈现出发展速度减缓或停滞不前的现象，发展速度的指标也必须得到反映。四是在实际运营中，现金流量指标基于收付实现制，更为客观地体现企业偿债的能力；五是考虑到部分财务指标具有一定的相关性，如果相关系数非常之大甚至可以考虑替代效应。构建了初选指标体系后，设计关于我国房地产企业财务风险调查问卷。利用调查人员假期时间，对所在地的房地产企业和部分知名房地产企业相关财务人员直接调查与访谈并现场填写。经相关统计分析后，统计有效问卷份，将得分超过3分并且出现频率超过50%的指标都纳入财务风险评价指标体系。问卷数据来源于各个省的直辖市，北京近十个地市的房地产企业。由于条件所限，大多为非上市公司，涉及的上市公司有保利地产和金地地产等。根据数据的可获得性原则，实证研究的是上市公司的财务资料，而调查问卷的调查对象大多为非上市公司，所以调查问卷只能作为指标选取的参考。因此需要参考学者专家的意见确定本研究选用的指标体系。在对评价指标逐一分析和筛选的过程中，运用相关性分析，剔除高度相关指标进行替代。
3.综合评价指标体系的建立
根据投资风险的相关的指标：速动比率、存货流动负债比率、资产负债率、利息保障倍数指标通过来反映企业偿债能力来体现企业的筹资风险水平；根据资金回收风险指标：存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率指标来反映回收环节可以用营运的能力；根据投资风险中的相关指标：销售净利润率和净资产收益率来反映企业获取利润的能力；根据成长风险相关的指标：净资产增长率、主营业务收入增长率、营业利润增长率来反映企业的发展能力；根据现金流风险相关的指标：现金流动负债比率、现金净流量对销售收入比来反映现金流风险水平。
4.评估方法的选择
对我国房地产企业财务风险进行评价时，需要选取一个能够在理论中证明并能够在实践中运用科学评价方法。在综合评价方法的运用中，目前运用比较广泛的是层次分析法、模糊综合评价法和数据包络分析法、灰色系统理论、BP神经网络方法等。其中层次分析法和模糊综合评价法是要求将主客观研究结合，有时候由于评价的主观性在某些情况下并不完全可靠，需要通过分析结论来进一步证明其科学性。灰色系统理论对指标间相关关系的影响无法解释。主成分分析、因子分析基于数理统计学的原理，剔除了主观因素的影响，客观性指导性强；同时消除了指标间相关关系的影响，适宜于评价指标间存在相关关系的对象系统的综合评价。相对于主成分分析，因子分析不仅可用于比较评价对象，还可以找出影响评价结果的因素。
四、财务风险处置措施
1.房地产财务风险的防范
多元融资,降低负债。通过融资渠道多元化、合理搭配资本权益比率等方法,控制企业资本成本、改善资本结构以减轻筹资压力、降低财务风险,从而有效降低资产负债率。科学决策,严格监管。在内部控制上,企业可以建立一个强有力的监督机构,组成最高决策人参加的,以财务部门为首的内部控制小组,定期进行检查和考核,来加强内部管理。同时,对各阶段成本进行预先规划,按既定的制度和目标实行监督管理,最大程度地避免人为因素的不利影响,提高成本管理绩效。强化素质,谨慎运作。一方面财务人员要认真学习工程管理、成本控制等相关专业知识;另一方面还要加强财务人员的职业道德修养;同时,房地企业还要通过对决策者的培训,提高他们的财务管理素质,从而进行准确的财务决策。在运作中,企业要加强投资项目的风险分析和可行性研究,提高所投资金的安全合理性,避免盲目性,提高资金利用率,使企业步入良性循环。
2.完善财务管理的机制
搞好资金管理,提高利用效率。注重现金的管理,制定资金使用计划,保持现金收支平衡;加强建筑材料的管理,在保证产品质量前提下,采取措施尽量减少因管理不善而造成的损失;加强应收账款的管理,制定合理的信用政策,尽快收回应收账款,降低企业坏账损失风险。加强成本管理,注重目标效益。确定开发项目成本和开发项目范围,提高开支标准,准确预测开发产品成本;建立两级成本核算管理体系,实行成本责任制,统一领导,分级管理;实行全过程成本管理,努力实现成本管理目标。施行预算管理,发挥预警作用。现金流预算，房地产企业应明确资金使用计划,量化未来预期收益,准确预测未来现金流入量和流出量,建立滚动式的周期现金流量预算;项目预算，应对工程项目进行预测分析,并对每一项目作出可行性研究报告,细化投资项目,分别预算;财务预算，财务各职能部门应通力合作,控制预算执行情况,及时反馈问题;筹资预算，企业在项目投资前应合理确定筹资规模、资本结构,选择筹资方式,制定债务偿还计划。完善制度管理,规范财务行为。一方面,企业财务管理人员应根据开发企业经营活动及财务管理的特点,结合市场经济发展的要求,积极探索从征地动迁到工程建设,再到商品房营销,最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度,形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面,财务管理部门可以适当借鉴其他企业的先进经验及国外管理经验,加快我国开发企业财务管理制度建设的步伐。
五、结语
鉴于房地产行业中产品生产的特殊性和资金链的特殊性，所以对房地产业相关的风险进行分析，通过近几年我国房地产业的案例建立评估模型，并对财务风险识别模型的有效性和实用性进行了验证，再根据评估和研究分析之后提出相应的解决措施，这样更利于房地产业的发展。
作者：王德力 单位：沈阳嘉祺置业有限公司
