房地产出纳工作总结范例6篇

房地产出纳工作总结

房地产出纳工作总结范文1

一、工作基本情况介绍

在工作中,我努力学习、了解和掌握房产方面的政策法规和公司

的归章制度,不断提高自己的学习能力。我知道做为一名财力出纳人员需要很强的操作技巧。打算盘、用电脑、填支票、点钞票等都需要深厚的基本功。我作为专职的出纳员,不仅要具备处理一般会计事物的财务会计专业基本知识,还要具备较高的处理出纳事务的出纳专业知识水平和较强的数字运算能力。在日常工作结束后,我都会利用业余时间,给自己“充电”,努力练习相关操作技能,以提高自身的工作能力。做为一名出色的财务出纳人员首先要热爱出纳工作,要有严谨细致的工作作风和职业道德才行。所以在平时的工作中,我竖立了较强的安全意识,现金、有价证券、票据、各种印鉴,既要有内部的保管分工,各负其责,并相互牵制;也要有对外的保安措施,维护个人安全和公司的利益不受到损失。

二、工作内容介绍

1、严格执行库存现金限额,把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证,每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全,防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核,以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金,做到日清日结。这样一来,问题便不会留到隔日,及时发现,及时改正。严格遵守银行结算纪律,对拿去银行的票据做到填写无误,印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证,处理银行往来业务。对业务单位交来的支票,在收到支票时,认真审核该支票的金额,日期,印鉴,然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额,不签发空头支票。保管好现金,收据,保险柜密码,印鉴,支票等。妥善保管好收付款凭证,月末准确填写好凭证交接单,及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常,自我经手以来,没有出过任何差错,我想这一点应该是值得骄傲的。(这一点是财务出纳工作总结常要写清的。)

房地产出纳工作总结范文2

一、工作基本情况介绍

在工作中,我努力学习、了解和掌握房产方面的政策法规和公司

的归章制度,不断提高自己的学习能力。我知道做为一名财力出纳人员需要很强的操作技巧。打算盘、用电脑、填支票、点钞票等都需要深厚的基本功。我作为专职的出纳员,不仅要具备处理一般会计事物的财务会计专业基本知识,还要具备较高的处理出纳事务的出纳专业知识水平和较强的数字运算能力。在日常工作结束后,我都会利用业余时间,给自己“充电”,努力练习相关操作技能,以提高自身的工作能力。做为一名出色的财务出纳人员首先要热爱出纳工作,要有严谨细致的工作作风和职业道德才行。所以在平时的工作中,我竖立了较强的安全意识,现金、有价证券、票据、各种印鉴,既要有内部的保管分工,各负其责,并相互牵制;也要有对外的保安措施,维护个人安全和公司的利益不受到损失。

二、工作内容介绍

1、严格执行库存现金限额,把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证,每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全,防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核,以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金,做到日清日结。这样一来,问题便不会留到隔日,及时发现,及时改正。严格遵守银行结算纪律,对拿去银行的票据做到填写无误,印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证,处理银行往来业务。对业务单位交来的支票,在收到支票时,认真审核该支票的金额,日期,印鉴,然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额,不签发空头支票。保管好现金,收据,保险柜密码,印鉴,支票等。妥善保管好收付款凭证,月末准确填写好凭证交接单,及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常,自我经手以来,没有出过任何差错,我想这一点应该是值得骄傲的。(这一点是财务出纳工作总结常要写清的。)

房地产出纳工作总结范文3

摘要:房地产企业在完工年度结转销售收入时,预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。本文以案例分析说明:不同收款方式的产品结转销售收入产生当期纳税的金额不同。企业结转销售收入时应关注结转收入产品的收款方式,正确结转销售收入,避免税收风险。

关键词 :房地产企业;预收账款;结转收入;税收风险

房地产企业产品开发周期长,产品的销售方式主要以预售为主,在完工年度结转销售收入时预收账款的正确结转对当期纳税金额的影响重大。即使结转相同的主营业务收入,是前期预收账款的房屋结转收入还是由当期销售的房屋结转收入,当期缴纳的营业税及企业所得税金额是不同的,这是由于企业会计准则和税法对房地产这种特殊产品收入确认和纳税的相关规定决定的。

一、房地产企业确认收入的会计及税务处理依据

根据《企业会计准则》规定,房地产企业收到预收房款时,由于不符合收入的确认原则,不确认收入,而是作为负债计入预收账款,待房屋交给购买方时,再确认收入。对于预售收入,按规定应缴纳的营业税及土地增值税等,房地产企业直接在会计科目“应交税费”的借方反映,销售收入实现时,再将预缴税费转入“营业税金及附加。”房地产开发企业销售收入结转的税务处理,根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31 号文第六条“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认销售收入的实现”。房地产开发企业根据签订《房地产销售合同》及销售部门提供的房屋销售明细,对符合收入结转条件的预收账款结转为收入,对符合收入确认条件未实际收到的款项作为应收账款。

预收账款结转收入时,应调整以前年度预计毛利,国税发[2009]31 号文第九条指出“企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。”即房地产开发企业办理好预售房产证后,可以对外销售未完工房产取得预收账款的当年,以预收账款金额乘以当地税务机关按开发项目所在地区确定的预计毛利率计算预计毛利,合并入当期的利润总额,作为应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。开发产品完工的年度,企业应按规定结转当年的销售收入和计税成本,计算实际利润额,对以前预计毛利进行调整。

二、实践中结转销售收入时可能涉及的税收风险

企业在完工年度预收账款结转销售收入可能涉及的税收风险有以下两种情况:一是提前将预收账款结转销售收入、提前调整预计毛利,即前期部分预收帐款在完工年度不符合税法规定的结转销售收入条件,却将相应以前年度已预计的毛利当年调整转回,前期预收账款已缴纳的营业税金及附加结转入当年税金计算利润;二是已签订销售合同交付使用的房屋未按销售合同金额足额确认收入,仅按已收到的预收账款确认收入,少确认销售收入,即应收未收的尾款未确认收入,未缴纳相应税金。以上情况造成少缴纳当期营业税及企业所得税,为企业带来税收风险。

案例:A房地产公司2011预收账款5630万元,是预售未完工商品房取得的房款;2012年当年新增预收房款11930 万元,利润总额124.02 万元,开发项目于2012 年10 月完工,2012 年签订销售合同并已交付用户使用的房屋80户,实现销售房屋售房款为13600万元。

情况一、该企业房屋销售明细显示,2012 年确认收入13600万元房款中有2011 年预收款5630 万元、2012年预收账款7970万元;

情况二、该企业因有部分房屋向内部职工及关系单位销售,对此部分房屋已交房款总金额80%以上并签订售房销售合同,余款在2013 年底前交齐的用户将房屋交付其使用。房屋销售明细表显示,2012 年确认收入13600 万元房款中有2011 年预收账款4030 万元、2012年预收账款6600 万元,其余2970 万元为2012 年应确认收入但应收未收的房款;

假设当地规定的预计毛利率为15%、土地增值税按3%预缴、营业税金及附加为5.65%,且不考虑例中未涉及因素。(计算保留两位小数)

情况一、2012 年企业应缴纳的营业税及附加为11930×5.65%=674.05万元,预缴土地增值税11930×3%=357.90万元,企业所得税汇算清缴纳税调整项目为:纳税调整增加额:2012 年预计利润(11930-7970)×(15%-5.65%-3%)=251.46万元纳税调整减少额:2011 年预计利润5630×(15%-5.65%-3%)=357.51万元

应纳税所得额:124.02+251.46-357.51=17.97万元应纳所得税额:17.97*25%=4.49 万元

情况二、2012 年企业应缴纳的营业税及附加为(11930+2970)×5.65%=841.85 万元,预缴土地增值税(11930+2970)×3%=447.00万元。企业所得税汇算清缴纳税调整项目为:

纳税调整增加额:2012 年预计利润(11930-6600)×(15%-5.65%-3%)=338.46万元纳税调整减少额:2011年预计利润4030×(15%-5.65%-3%)=255.91万元;

应纳税所得额:124.02+338.46-255.91=206.57万元应纳所得税额:206.57×25%=51.64万元

以上案例说明,由于企业实际确认收入的产品收款方式不同,情况二比情况一2012 年多缴纳营业税及附加税2970×5.65%=167.81 万元,多预缴土地增值税2970×3%=89.10 万元,多缴纳企业所得税51.64-4.49=47.15万元。情况二中2012 年应纳企业所得税金额大,是因为当期有部分预收款的预计毛利未能在本年度调减,留待以后年度符合收入结转时再调整转回。由此可以看出,如果当期销售收入由前期预收账款结转来,不仅能结转前期收款时已缴纳记入“应交税费”挂账的营业税及附加,而且相应前期已做纳税调增的预计毛利当期能调减应纳税所得额,否则预收的房款已缴纳的税金及已纳企业所得税的预计毛利要等到此笔预收房款的房屋交付使用,确认收入时才能调整结转;企业应根据签订的销售合同及实际房屋交付使用情况如实结转收入,准确计算税金,合理纳税。

三、总结与思考

房地产企业在完工年度结转销售收入时,要正确区分是已预收房款的产品结转收入还是当期实现销售的产品结转收入,销售的房屋应按销售合同金额足额确认收入。对于多项目同时开发的企业更应清晰地核算结转产品收入,以免造成前期与当期、此项目与其他项目连环递延少缴纳税款。房地产企业应依据真实的房屋销售情况正确结转收入,避免少缴税款造成的税收风险。

参考文献:

[1]国家税务总局《. 房地产开发经营业务企业所得税处理办法》.国税发[2009]31号.

房地产出纳工作总结范文4

关键词:营业税;建筑行为;纳税筹划

中图分类号:F23 文献标识码:A

一、自建行为的纳税筹划

自建行为是指自建建筑物后再销售的行为。税法规定,自建行为视同提供应税劳务,除了按“销售不动产”征收营业税外,还应征收一道“建筑业”营业税。但是,现行税法还规定,自建自用建筑物,其自建行为不属于营业税的征税范围。这里需要特别说明的是,自建自用建筑物,仅限于施工单位自建建筑物后的自用。如果施工单位属于独立核算单位,不论是承担其所隶属单位的建筑安装工程业务,还是承担其他单位的建筑安装工程业务,均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位,承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税,而承担本单位的建筑安装工程业务是否缴纳营业税,则要看其与本单位之间是否结算工程价款。凡同本单位结算工程价款的,不论是否编制工程预算,也不论工程价款中是否包括营业税税金,均应当征收营业税;凡不与本单位结算工程价款的,则不征收营业税。

案例:某房地产开发公司自建写字楼,建筑安装成本为1,000万元,当地税务机关确定成本利润率为15%,目前有三个方案可供选择。

方案一:自建写字楼完工后将其出售,销售额为1,500万元。

方案二:自建建筑物后自用。

方案三:不实行自建,只对外发包工程,竣工后销售(销售额同上)。

试在以上方案中作出选择。

分析:如果选择方案一,作为自建行为,由于房地产开发公司将其自建的写字楼出售,应该缴纳营业税。自建行为应缴纳的营业税为1000×(1+15%)÷(1-3%)×3%=35.57万元;销售写字楼行为应缴纳的营业税为1500×5%=75万元,共计缴纳营业税110.57万元(35.57万元+75万元)。如果选择方案二,由于该房地产开发公司自建写字楼后自用,无需缴纳营业税。如果选择方案三,由于该房地产开发公司不实行自建,只对外发包工程,竣工后销售,则只缴纳销售行为的营业税,应缴纳的营业税为1500×5%=75万元。

三种方案比较,如果单纯从节税效果来看,第二种方案是最好的。但是,如果从企业全局进行考虑,由于另外两种方案的销售额扣除成本和相关税费后的余额明显超过了第二种方案的节税金额,所以选择方案一或方案三更好。方案一和方案三相比,方案三的销售额扣除成本和税费后的收益更大,所以应选择方案三。

二、合作建房的纳税筹划

合作建房是指一方提供土地,另一方提供资金,双方合作建房的行为。在实际操作中有两种基本的合作方式:一是纯粹“以物易物”方式,二是“合营”方式。“以物易物”是指合作双方以各自的土地使用权和房屋所有权相互交换。“合营”建房是指双方以土地使用权和资金出资成立合营公司,由合营公司建造房屋。不同方式下,营业税的征收规定是不同的。

(一)“以物易物”方式

1、土地使用权和房屋所有权相互交换。双方不论是否进行货币结算,均发生了营业税的应税行为,即持有土地使用权的一方发生了转让土地使用权的行为;持有资金的一方发生了销售不动产的行为。

2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。出租土地的一方,发生的租赁行为属于营业税中的“服务业――租赁业”,属于营业税的征税范围;持有资金的一方发生了销售不动产的行为。

(二)“合营”方式

1、房屋建成后,双方采取共担风险、利润共享的分配方式,不征收营业税。但如果合营企业销售房屋应该征收营业税。

2、房屋建成以后,如果持有土地使用权的一方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或者提取固定利润,属于将土地使用权出租给合营企业的行为,应该按“租赁业”征营业税。对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”征收营业税。

3、房屋建成后,双方按一定比例分配房屋,属于将土地使用权转让给合营企业的行为。对持有土地使用权的一方,应该按“转让无形资产”征营业税。对于合营企业的房屋,在分配给双方以后,如果各自销售房屋,则再按“销售不动产”征收营业税。

根据上述合作建房不同方式和税法的不同规定,纳税人可以从以下几个方面进行纳税筹划:在合作建房时,应该避免采取“以物易物”的方式;在以土地使用权投资入股成立合营企业合作建房时,应该采取风险共担、利润共享的分配方式;在不能采取风险共担、利润共享的分配方式时,可以采取转让股权,而不分配房屋的办法。

案例:A、B是两个依法成立独立核算的内资企业,经双方友好协商,决定合作进行商品房开发。合同约定A企业提供土地使用权,B企业提供资金,房屋建成后,经评估其价值为6,000万元,由双方平分。

方案一:A企业将土地所有权转让给B企业,由B企业进行房地产开发。

方案二:A企业以土地使用权出资、B企业以货币资金出资合股成立一个独立核算的合营企业C来进行房地产开发,房屋建成后,双方采用风险共担,利润共享的分配方式。

分析:对于方案一,A企业通过转让土地使用权而拥有该房产的一半所有权,应按“转让无形资产”的税目计征营业税,应纳营业税150万元(3000万元×5%)。对于方案二,由于A企业以土地使用权(土地使用权属于无形资产)投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承当投资风险,根据现行税法规定,不征收营业税。因此,A企业可以少缴营业税150万元。

三、签订不同承包合同的纳税筹划

《营业税暂行条例》规定,建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的,以工程的全部承包额减去支付给分包人或转包人的价款后的余额为营业额。实务中,工程承包公司承包建筑安装工程业务分两种形式:

第一种形式是由工程承包公司同建设单位签订承包合同,然后将设计、采购等项工作分别转包给其他单位,工程承包公司负责各环节的协调与组成。工程承包公司有的自身没有施工力量,或者自身虽有施工力量但不参与该项工程的施工,将所有设计、采购、施工等项业务全部转包给其他单位,自身只从事协调或组成工作;有的自身有一定的施工力量且参与了该项工程的施工,但仍将其中的大部分施工任务转包给其他单位。工程承包公司的收入主要是总承包金额与分包金额之间的差额。

第二种形式是承包合同由施工单位同建设单位签订,工程承包公司负责设计及对建设单位承担保证,并向施工单位按工程总额的一定比例收取管理费。

对于第一种形式,即工程承包公司作为工程总承包人同建设单位签订合同,无论其是否具备施工力量,是否参与工程施工业务,对其取得的全部收入,按“建筑业”税目征收3%的营业税。

对于第二种形式,即工程承包公司不作为工程总承包人,不与建设者签订工程承包合同,而仅作为建设单位与施工企业的中介人,无论工程承包公司是否具备施工力量,一律按“服务业”税目中的“服务”项目征收5%的营业税。

案例:甲单位有一工程项目需找施工单位承建,工程总价款为6,100万元。在乙工程公司的协助下,由丙建筑公司与甲单位签订承建合同,合同金额为6,100万元,另外丙单位付给乙公司服务费100万元。根据上述条件,乙公司应纳营业税为5万元(100万元×5%),丙公司应纳营业税税额183万元(6100万元×3%),两公司合计应纳营业税税额188万元(5万元+183万元)。

如果乙公司进行筹划,由乙企业直接与甲公司签订合同,合同金额为6,100万元,然后再将工程以6,000万元转包给丙公司。此时,乙公司应纳营业税为(6100-6000)×3%=3万元,乙公司代扣代缴丙公司应缴纳的营业税为6000×3%=180万元,两公司合计应纳营业税税额为3+180=183万元。通过筹划,乙公司少缴营业税2万元,丙公司少缴营业税3万元,双方获益。

四、建筑安装企业计税依据的纳税筹划

根据营业税法规定,纳税人从事建筑、修缮、装饰和其他工程作业,无论与对方如何结算,其营业额均应包括工程所用原材料及其他物质和动力的价款在内。纳税人从事安装工程作业,凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的,其营业额应包括设备的价款在内。纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费(不含客户自行采购的材料和设备价款)确认计税依据。

建筑安装企业营业税的节税重点在于如何确定营业额,而对于施工企业来讲,节税的关键在于如何与开发商签订施工合同。因此,建筑安装纳税筹划的思路是合理签订合同,将安装设备价款扣除,从而降低营业税的税基。

案例:甲建筑安装公司在一项建造写字楼的投标竞争中中标,很快就要同客户签订建筑安装合同。据了解,工程总造价为4,000万元,其中,中央空调价款200万元,电梯价款100万元,建安工程3,300万元,装饰工程400万元。现有三种方案可供选择。

方案一:甲公司同客户签订含中央空调和电梯在内的4,000万元的建筑工程合同。

方案二:甲公司同客户只签订土建及内外装修的3,700万元的建筑工程合同,中央空调和电梯由客户自行采购。

方案三:甲公司只向客户收取装饰工程人工费、管理费及辅助材料费400万元,其他材料和设备均由客户提供。

根据上述规定和本案例的条件,不同方案下甲公司应缴纳的营业税如下:

方案一:建筑公司在承建工程业务的同时,销售了设备,属于营业税的混合销售行为,因此应根据合同总金额计算缴纳建筑业营业税,应缴纳的营业税为120万元(4000万元×3%)。

方案二:应缴纳的营业税为111万元(3700×3%)。

方案三:应缴纳的营业税为12万元(400×3%)。

计算结果表明,方案一的税负最高,方案二的税负居中,方案三的税负最低。如果单从节税角度考虑,方案三为最优方案。但是我们在决策时还应考虑企业的获利情况。如果其他两个方案的收益比第三个方案多,就可能选择方案一或方案二。

五、结束语

企业进行营业税建筑行为的纳税筹划时,必然会相应地增加相关费用支出,包括财务人员培训费用、财务制度改革费用、税务咨询费用等。因此,企业在关注应缴税款及营业利润影响的同时,要做好营业税建筑行为纳税筹划的成本和效益分析,要严格控制营业税纳税筹划引起的企业费用的增加范围,最终实现企业价值或股东利益最大化的目标。

(作者单位:河南科技学院经济与管理学院)

主要参考文献:

[1]徐泓.企业纳税筹划[M].北京:中国人民大学出版社,2009.

房地产出纳工作总结范文5

第二条依据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第五条和《征管法实施细则》第四十四条规定,个人出租房屋,委托各所属乡(镇)财政所征收。征收管理实行“政府主导、税务主管、部门参与、财政主体、信息共享”的管理原则。

第三条县地税局是税收征管的主体。各乡(镇)财政所接受地方税务机关委托,在规定的范围内实施本辖区个人出租房屋税收工作的征税主体。受托单位要成立“委托工作站”具体负责工作。

第四条个人出租房屋的纳税主体:

(一)房屋所有权人(个人)为个人出租房屋应税行为的纳税义务人,是纳税主体。无法确认房屋所有权人的个人出租房屋由实际取得租金的出租人代为履行纳税义务。因承租人原因无法与房屋所有权人取得联系的,由承租人代为缴纳相关税款。

(二)自有自用(含无租使用)房屋和有偿出租房屋的界限为:对个人利用自有房屋从事生产经营的,须向受托单位提供营业执照、房屋产权证、户口簿。法定代表人、产权人、户主姓名一致的,可视为自有自用房屋;夫妻之间、父母与子女之间无偿使用产权所有人房产的,可视为自有自用范畴的无租使用房屋;其他情况认定为出租房屋。

第五条下列行为是个人出租房屋的行为:

(一)将自有房屋出租给承租人,由出租人向承租人收取租金或者获取其他经济利益。

(二)承租人将租入的个人房屋再出租的转租行为。

(三)个人以房屋产权投资入股不承担经营风险,从被投资方取得固定收入的。

(四)个人以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权,并取得固定收入的。

第六条根据属地征收的原则,所有在我县各乡(镇)范围内的个人房屋出租户都属于本办法委托的范围,个人房屋出租范围包括:

(一)个人非住宅用房出租,包括商业用房、产权商铺、写字楼和厂房、仓库、车库等非住宅房屋。

(二)个人住宅用房出租。

第七条委托税种包括:营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、房产税等。

第八条委托的期限以委托单位与受托单位签订的“委托税款协议书”为准,一般以一年为期,每年签订一次。

第九条个人房屋出租按《哈尔滨市地方税务局关于加强个人出租房屋管理工作的通知》(哈地税发〔2009〕26号)第三条之规定,实行综合征收率征收:

(一)月租金收入在营业税起征点以下的城镇纳税人为5%(其中:房产税4%,个人所得税1%),乡以下(含本级)的为1%,即个人所得税。

(二)月租金收入在营业税起征点以上的:

城镇住宅用房出租的为6.97%(其中:营业税1.5%、城建税0.075%、教育费附加0.045%、地方教育附加0.015%、房产税4%、个人所得税1.335%);乡以下(含本级)住宅出租的为2.91%(其中:营业税1.5%、城建税0.015%、教育费附加0.045%、地方教育附加0.015%、个人所得税1.335%)。

城镇非住宅用房出租的为11.9%(其中:营业税5%、城建税0.25%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.05%、房产税4%、个人所得税2.45%);乡以下(含本级)非住宅用房出租的为7.7%(其中:营业税5%、城建税0.05%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.05%、个人所得税2.45%)。

第十条计税租金收入的确定以签订的房屋租赁合同、协议租金收入额为计税依据。租赁合同、协议租金收入额低于租金最低标准的,按租金最低标准确定的租金收入为计税依据。

第十一条纳税人有下列情形的,税务机关可以核定其应纳税额:

(一)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的;

(二)房屋出租人未按照规定的期限办理纳税申报,经主管税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;

(三)房屋所有人将自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营,实际收取租金或实物等其他经济利益的;

(四)拒不向主管税务机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料的。

第十二条核定征收计税价格和租金最低标准的确定及应纳税额的计算:

(一)按照《征管法》规定,对列入核定征收范围的,按照相同地段、相同类别租金标准确定计税价格。对无标准参照的,按租金最低标准确定计税价格。不同区域、不同繁华程度地段的房屋租金最低标准由主管地税机关参照有关部门相关规定确定,并根据地价变动情况,每年做出调整(标准附后)。

核定月租金收入计算公式为:

月租金收入=每平方米月租金标准×房屋使用面积

(二)出租房屋应纳税额的计算:

应纳税额=租金收入×综合征收率

第十三条个人出租房屋税款征收根据纳税人实际情况,征收期限可实行简并征期,按年一次性征收或分次征收。

第十四条受托单位应采取以下征收方式征收税款:

(一)受托单位排查登记;

(二)纳税人自行填写《纳税申报表》,携带房屋出租合同原件及复印件、房屋产权人(经办人)身份证原件复印件到点申报;

(三)受托单位审核其资料是否齐全,内容是否一致,确认无误后确定应征税款,由受托单位开票征收的方式进行征收。

第十五条受托单位应按照规定做好完税证的管理工作:

(一)受托单位必须使用委托单位提供的专用票据《税收通用完税证》(以下称《完税证》)税款,不得以其他票据代替。开错作废的《完税证》要加盖《作废》戳记,同时要根据《税收票证管理办法》的有关要求,专门指定一名会计人员,负责《完税证》的领用、保管和票款结报。会计人员要按规定到地税局领取并保管《完税证》,指导点工作人员正确填开,并于每日下班前统一存放至点保险柜内,严禁私自携带外出。建立票据管理制度,送主管税务机关备案,确保票据安全。

(二)每月15日前各单位要与地税机关结算一次上月《完税证》使用情况,结算时要将已使用的《完税证》(报查联)按号码顺序进行汇总装订,连同作废的《完税证》(一式三联)、《票款结报手册》、《票证缴销报告表》、并附《税款明细统计表》、《月份税款汇总表》、《税款情况汇总表》及缴入国库后银行盖章返回的《税收(汇总专用)缴款书》(税务机关留存联)报县地税局计划统计股。

(三)各乡镇地税分局负有对财政所受托税款工作的政策辅导及《完税证》的使用实施日常监督、检查职责,每季至少检查一次《完税证》领、用、存情况,并填写《完税证领用存报告表》报地税局计划统计股。在检查中发现的问题,各乡镇地税分局要及时向县地税局计划统计股报告。

第十六条个人出租房屋的纳税人在工作站缴清税款后,确须向承租人提供发票的,主管税务机关应予开具。代开发票的程序是:

(一)纳税人到委托工作站领取《代开发票申请表》一份,按表内项目要求填写,经委托工作站工作人员在税款栏内按税种填写已纳各税,加盖“××财政所税款专用章”及经办人章后,携带《完税证》原件及复印件、房屋产权证明原件及复印件、房屋出租合同原件及复印件、房屋产权人(经办人)身份证复印件到县地税局办税服务厅综合窗口办理。

(二)地税局办税服务厅窗口人员要审核申请代开发票人提供《代开发票申请表》各项内容填写是否齐全,完税证原件与复印件内容是否一致,工作站及经办人是否盖章,房屋出租合同计税依据与所纳税款是否正确,确认无误后,在《完税证》原件上加盖“发票已开具专用章”,留存《代开发票申请表》、《完税证》复印件、房屋产权证明复印件、房屋出租合同复印件和房屋产权人(经办人)身份证复印件后给予代开发票。

第十七条受托单位应按照如下规定建立档案,加强工作的管理:

(一)受托单位应建立《税务登记管理台帐》、《税款分户管理台帐》、《完税证领用存明细帐》、《税款明细统计表》及《税款(月份)汇总表》等相应备查账目。

(二)受托单位有义务将税款过程中发现的问题,及时向上级部门和委托单位报告。

(三)受托单位应按税务机关规定,及时向主管税务机关申报并解缴全部税款。受托单位要在银行设立“委托税款专用账户”,税款征收后各单位要按期分税种打印《税收汇总缴款书》缴入国库,严禁混库、截留、坐支,积压税款现象发生,如有违反按财经纪律处理,触犯刑律的,移交司法机关查处。

(四)受托单位要在每月结清税款后将《税款明细统计表》、《税款(月份)汇总表》一式两份报送县地税局管理股,管理股留存一份,一份返回各分局留存。

(五)委托单位(各地税分局)将定期对受托单位档案管理情况进行检查指导,使档案管理达到规范化,受托单位应依法接受税务机关对税款工作的监督检查。

(六)受托单位对纳税人的登记、申报、征税、缴库等环节资料要及时整理、逐户建档,帐表册要实行纸制资料和电子档案双重管理,妥善保管,严禁丢失。

第十八条委托单位的权利和义务:

(一)委托单位按照国家法律、行政法规、规章的规定与受托单位签定《委托税款协议书》,发放《委托税款证书》,明确双方的权利、义务、责任。

(二)委托单位有责任对受托单位的工作进行指导和监督,并依法向受托单位支付手续费。

(三)委托单位应依法及时向受托单位提供税款所需要的税收票证《完税证》。

(四)委托单位有权随时检查受托单位税款的情况。

(五)因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使本协议失效或部分失效时,委托单位负有及时通知受托单位并要求终止或修改协议的责任。

第十九条受托单位的权利和义务:

(一)受托单位应当遵守国家法律、行政法规、规章关于委托税款的规定,按照协议规定的税种、范围、标准、期限税款,并依法收取委托单位支付的手续费。

(二)受托单位有责任做好税法及各项税收政策法规的宣传、教育、解释工作,加强对纳税人的日常管理,认真做好排查登记工作,辅导纳税人填写纳税申报表,督促纳税人如实申报,足额缴税。

房地产出纳工作总结范文6

关键词:房地产企业税收

中图分类号:F293文献标识码: A

一、房地产企业实施税收筹划科学必要性

一般来讲,企业实施税收筹划为其依据税法标准以及契合相关意图的基础上,对纳税人管理经营、实际投资行为、具体筹资管理以及分配展开筹划,进而得到最大化的涉税收益,令企业纳税人从事最科学、最优质的财务管理工作。房地产企业,基于商品的复杂性、建设规模庞大、持续周期较长,需要投入较多资金,具有一定销售风险,进而令其开展税收筹划凸显出重要的意义与作用。开展该项工作的必要性在于可令房地产单位面临的税收压力有所减缓,提升其综合竞争力。通过资料调查研究不难发现,目前我国该行业涉税种类多样,开发前期便需要承担耕地以及契税,建设开发环节则需要承担营业、印花税、相关附加税种以及土地使用有关税费。销售环节则需要交纳营业税、增值税、所得税、房产税等税种。较多的税费种类令房地产负担的成本税费大大增加,做好科学筹划,则可令其节约开发建设成本,实现良好的盈利目标。另外,合理的税收筹划对房地产企业开展财务管理工作极为有利,可提升其会计核算总体水平,节约税收开支,提升资金应用效率。

二、我国房地产各个环节税负负担现状

1、房地产取得环节税种设置与税负水平

房地产取得环节主要是开发征用土地,涉及到的项目不多。开发企业取得土地时应缴纳契税和耕地占用税,还有土地开发费等。税费的占总房价的75%,可见,在房地产取得环节,税费合计数额较大,但从税费比例看,费重税轻。

2、房地产交易环节税种设置与税负水平

房地产税收集中在销售方面,在该环节设置了大量的主要税种。一般而言,房地产交易环节包括房地产的转让、交换等多种情况。在房地产交易行为中销售方涉及到营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共6个相关税费。在房地产转让行为中,购买方还需支付一些地方性的收费项目,如土地使用证费、房屋所有权证费、商品买卖交易手续费等。另外,由于房地产供给缺乏弹性而税收具有转嫁性,一部分开发阶段的税费通过转让行为而顺利转嫁到购买方身上,使得购买者必须付出高额代价,许多应有政府在财政预算中安排支付并通过使用者付费的方式逐步收回投资成本的公共产品,也被摊入房价中由购买者通过购房一次性负担。由此可以说,这一环节的税负水平相对最重。

3、房地产保有环节税种设置及税负水平

一般而言,房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。在房地产居住行为中,现行税制的涉及的税种非常少。主要有房产税和城镇土地使用税。在这一环节,税负负担相对集中,该环节税种少,减免范围广,主要是针对企业与个人生产经营用房而征收的;名义税负水平明显偏低且免税范围极大,目前为止,房地产居住行为基本处于无税负状态。

在房地产租赁行为中,租赁方涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加共7个相关税费,承租方涉及到印花税。这一环节税收负担主要集中在出租方,且名义税负较重,为此,国家曾出台相关优惠政策,降低了出租行为中的主要税种的税率水平。降税后,个人出租房屋的综合税负水平比原来大致降低了五至六成。在房屋租赁中存在着的一个重要问题是,许多城市尤其是一些大中城市,房屋租赁情况非常普遍但相关税收收入却非常少。这些大量的需求却形成了一个税收方面的巨大的隐形市场,形成了租赁市场规模大而税收收入规模少的局面。分析其原因,不是由于税负水平设置过低,而是由于税收征管难度过大,税务工作人员无法逐门逐户排查出租房屋情况,即使能够做到也很难判断其真伪,使得房屋出租过程中的税收基本处于流失状态,造成实际税负水平过低,使得房地产租赁环节的税收形同虚设。

三、房地产企业税收筹划实践策略

1、营业税筹划

房地产企业进行营业税筹划阶段中,应科学的划分纳税主体,令代收代缴有关税费实现合理分开。具体来讲,房地产单位应将有关服务性质的费用,例如煤气初装费、物业费进行独立分割,通过组建公司,进而就各个业务依据相应的营业税交付。这样便可节约营业税具体税额。另外,房地产单位应依据不同的业务种类单独签署合同。例如对于出租房产,其税费基于百分之十二的标准进行征收。实际上,在收取租金的阶段中,通常包括代收垫付的费用,例如维修管理经费、水电费等。针对该类代收项目应通过单独签署合同,进而令房地产企业总收入中的计税依据合理下降。

2、土地增值税筹划

土地增值税为使用权转让、建筑工程获取增值收入的部门缴纳的水中。房地产单位承担土地增值税呈现出固有特征,即将房产转让获取增值税视为具体的征收对象,其波及面较为广泛,应用扣除以及评估方式进行具体的额度计算。同时履行累进税率,依据次数进行征收。就行业该类特征,应明确土地增值税有关规定,掌握优惠制度,做好房地产企业税收筹划。

应充分考量有关免税节点,依据行业相关标准,房地产企业建设、销售普通住宅,如果增值额没有突破扣除项目经费的百分之二十,则免征该税种。相反,则需要依据规定进行增值额计税。为此,可明确增值率百分之二十即为节税点。现实工作中,可利用增值率评估测算科学定价。例如,房地产企业销售商品房获取一亿五千万元收入,普通住宅销售总量为一亿元,豪宅销售五千万元,那么税法明确可扣除金额为一点一亿元,普通住宅以及豪华住宅可扣除额度分别为八千万元以及叁仟万元。倘若不实施独立核算,那么房地产企业交纳增值税为一千二百万,倘若单独核算,则需要负担的土地增值税为一千两百五十万。由此不难看出,独立核算将多支付五十万税额。由于普通住宅增值百分比为百分之二十五,大于百分之二十,因此需要交付增值税。该环节实施税收筹划核心在于合理的降低销售收入,控制普通住宅增值百分比在百分之二十之内。进而可赢得双重利益,即不仅可免交土地增值税费,同时还令房价合理下降,提升建筑工程质量,优化相关配套设施,进而在当前市场激烈的销售竞争中获取明显优势。

再者,应科学明确利息费用相应的扣除节税临界点。房地产单位开发建设阶段中,通常会形成一定额度的借款,势必需要支出利息。该环节中应用不同扣除计算模式,则会对其增值税支付形成明显作用影响。依据相关税法制度,同房地产企业相关的利息费用在两类状况下需要扣除。一类为依据实际列支经费、土地使用权支付经费以及开发成本总和的百分之五进行扣除,还有一类则按照土地使用支付以及开发成本总合的百分之十进行扣除。根据该假设,可明确支付利息的节税临界点,也就是在扣除利息的标准之下,依据上述两类模式进行计算得出的开发房地产项目经费等同。房地产单位倘若许可扣除费用利息超出支出节税临界点,那么应合理的进行支付利息的分摊,同时应出具金融单位的有关证明材料。倘若低于负担利息节税临界点,那么房地产单位可不依据转让项目进行分摊利息费用的衡量计算,也可不提供相关凭证,进而可令扣除事项的经费额度提升,进而令增值税计算的具体依据合理降低。

3、房地产企业所得税税收筹划

所得税为我国对企业经营管理以及他类所得依据法律进行征收的税种,为实现企业利润统筹分配的有效途径。房地产单位对所得税实施税收筹划应考量应缴纳税额、具体税率以及期限因素。依据行业规范,针对分期付款的房地产项目,可依据合同与协议中的具体日期明确收入。付款方享有提前付款的权利。为此,房地产单位应尽可能的分期明确收入,并延伸所得税交纳的具体时间。这样一来,企业不但可将营业税的缴费时间延后,同时还可合理的延缓所得税的支付时间,进而更加全面充分的获取税金总体应用价值。当然,该环节中应确保企业应在遵循法律规范的前提下实施,实现规范的延缓纳税目标。

依据税法标准,房地产单位经营管理形成的同收入相关的合理经费支出,涵盖销售、管理经费、税金以及建筑成本等,这些项目可在应纳所得税之中进行扣除。为此,纳税环节中,房地产单位应对该类成本经费的支出进行科学分配,进而扩充可税前进行列支的成本经费事项。

4、选择较好的建房方式进行税收筹划

土地增值税的征税范围有两条标准:首先,它的 征税范围是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物;其次,对未转让土地使用权、房产产权的行为不征税。 对照征税范围,可以进行两种建房方式的选择,以达到不符合土地增值税征税范围,不用缴纳土地增值税。

1)、利用代建房行为进行筹划。即房地产开发公司代客户进行房地产的开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言,虽然取得了收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,不属于土地增值税的征税范围。

2)、利用合作建房进行筹划。根据税法规定,对于一方提供土地,一方提供资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。应充分利用此项优惠政策,降低企业成本,增加企业效益。

根据国税发(2009)31号文第三条规定,开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工:一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;二是开发产品已经投入使用;三市开发产品已经取得了初始产权证明。

由于现阶段房地产开发企业的实际平均毛利率一般均高于预计计税毛利率,因此合理推迟完工收入确认时间,可以获得资金时间价值,缓解资金紧张问题。因此要从企业整体角度统筹设计所得税纳税筹划方案,包括设计工程具体完工时间,何时将工程竣工证明材料报房地产管理部门备案、何时办理竣工结算等。

3) 合理推迟工程竣工和交房手续时间

例如某项目实体已经于2011年3月份完工,此时仍处于2010年企业所得税汇算清缴期,如果是在2011年5月前办理竣工备案及交房手续,则企业就需在2011年5月末2010年汇算清缴期内确认完工收入,并对实际销售毛利率与预计计税毛利率之间差额进行调整,当实际销售毛利率大于预计计税毛利率时,进行调整并缴纳企业所得税。如果将竣工备案及交房手续安排在2011年5月份之后,即2010年汇算清缴期结束后进行,则就将完工年度由2010年变为2011年,就可以在2011年企业所得税汇缴期结束即2012年5月前,确认完工收入,并缴纳因实际销售毛利率大于预计计税毛利率调整缴纳的企业所得税。这样,企业合法地把推迟缴纳的税款巧借为无息贷款,充分提高了资金使用效率。

4) 合理推迟工程结算时间

根据国税发(2009)31号文第三十二条规定:出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明材料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10%。

例如结算期临近2010年企业所得税汇算清缴期,可以适当推迟工程结算时间至2010年汇算清缴期结束,即2011年5月以后。这样企业可以将按照合同总额10%以内预提的工程成本保持到次年企业所得税汇算清缴结束前,在下一年度汇缴期再对已预提的工程成本仍没有取得发票的部分进行调增应纳税所得额处理,缴纳企业所得税,使调增企业所得税向后递延了一个年度,为企业取得了资金的时间价值。

结语:

总之,房地产单位经营发展阶段中,税收为其税费成本的重要环节之一,做好科学规范的税收筹划,可令房地产单位节约成本开支,提升可持续发展综合实力。为此,房地产企业只有明确税收筹划科学内涵,了解实践工作中存在的问题,面临的风险影响,制定科学有效的应对策略,方能提升核心竞争力,创设显著的经济效益与社会效益,获取全面的发展与提升。

参考文献: