房地产公司半年总结范例6篇

房地产公司半年总结

房地产公司半年总结范文1

公司半年工作总结

公司上半年工作总结(房地产)

一、1-5月份工作概况

在上级领导的支持帮助下,在广大员工的共同努力下,总公司1-5月份各项工作开展顺利,公司经济稳步、健康地发展。

(一)首先,谈一下公司的生产状况

1-5月份,镇办企业总收入为7245万元,工业总产值为3267万元;利润总额为634万元。

1-5月份,村办企业总收为107711万元;工业总产值为55849万元;利润总额为17563万元。

1-5月份,镇、村办企业营业总收为114956万元,完成区计划任务317780万元的36.17%,完成镇计划任务324998万元的35.37%;工业总产值为59116万元,完成区计划任务的123030万元的48.05%,完成镇计划任务的45.59%;利润总额为18197万元;完成区计划任务51690万元的35.20%;镇计划任务53319万元的34.13%。

(二)其次,谈一下1-4月份公司各线的具体工作情况。

总公司牢牢抓住经济建设这项中心,集中力量解决面临的各种焦点问题。主要完成了以下主要工作:通过班子成员认真研究,广大员工的积极参与,制订出了《二00一年总公司经营考核方案》及《总公司管理制度》,为规范员工的行为,发挥员工的潜能,提供了保障;对班子成员的职权范围作了较为明确规定,从而为公司领导决策,提供了制度保障。有利于领导决策的科学化、规范化;进一步抓好房地产开发工作,由于房地产开发手续的繁杂,周期长、专业性强的特点,原来同一些合作方合作开发房产项目出现了新的问题,例如:东圃广场项目由于原来合同约定不明确,造成合同履行发生争议,为了尽快实现合作目的,经过双方努力最后达成了新的《补充协议》,为明确双方权利义务,及时、正确履行合同提供了保证;将公司合同期满后的有关物业及时处理,例如:将骏美、和光厂的厂房出租了出去,将有关的制衣设备通过招标形式转让了出去,这实现了公司资源的有效利用。

以上工作的开展,保证了公司各项重点工作的完成,保证了公司经济稳步地发展。

(三)再次,谈一下广大职工密切关心的体制改革问题

首先要明确,体制改革是时展的必然,是市场竞争环境下集体企业参与市场竞争的必经之路,体制改革是关系到公司的前途与命运,关系到广大职工切身利益的大事。因此,抓好该项工作是我们义不容辞的事。

去年,我们就体制改革做了许多基础性的工作,现在体制改革已经到了攻坚阶段,总公司要做到资产评估,股权量化,股东登记,公司营业执照的申领等一系列工作,但是由于政策性的原因,体制改革的方式可能会发生一些变动。但是无论如何,我们都会想方设法加快体制改革的步伐,为公司向“产权明晰,责权明确,管理科学”的现代企业制度过渡。

二、公司现在存在的问题:

(一)因政企分开的要求,总公司部份领导调回镇政府造成了权力“真空”,新领导班子成员未及时补全,造成某些工作未能协调好。

(二)公司的体制改革,得到了大多数员工的支持和理解,但也有少数员工对体制改革心存疑虑,不知体制改革后个人的去留如何,因此,持消极的观望态度,平常工作散漫,影响其主观积极性的发挥。

(三)企业的拖欠款问题十分严重,造成公司资金不能高效、快速地运转,给公司发展添加了包袱,进而影响公司经济的发展。

(四)由于公司资金紧缺,加上用地紧张,房地开发受到了严重的影响,千鹤房地产开发有限公司的工作未能得到良好的发挥。今年以来,千鹤房地产开发有限公司未同他方签订新的房地产开发项目;自己也没有独立开发新的房产项目,房产开发历来是公司经济发展的龙头,如果不对房地产开发作出新的布署,任其萎缩,必然影响公司实力的发展。

三、解决存在的问题和今后工作的设想

为了进一步促进公司经济的发展,发挥总公司在东圃经济发展中的作用,我们应该继续加强同镇党委、政府及上级各职能部门的沟通和联系,为公司的发展努力创造一个良好的外部环境,同时,加强公司的内部管理,发挥公司内部的潜能,尽可能把广大员工的积极性、主动性、创造性调动起来,为公司发展提供强大的内因支持。

(一)首先加强班子建设,配备齐全公司各职能部门的主要领导,并且加强公司班子成员内部的团结,做到互相尊重,互相补位,加强沟通,成为率领全体员工奋力进取的坚强核心。

(二)深入调查研究,听取各方面的意见,努力做好总公司的体制改革工作,尽可能使体改工作做得完美些。并且使广大员工的利益在体改中得到保护。

(三)加强对广大员工的教育。公司宜多举行职业技术培训,职业道德教育等多种形式的教育,使广大员工的知识、能力、工作态度得到很好的改变,并且形成具有自己特色的企业文化,包括关心人、尊重人、爱护人的人文精神;积极进取,奋力拼搏商业精神;勇于奉献、勇于创造的、团结一致的团队精神。这样公司各部门协作形成合力,必然有利于公司“战斗力”的提高。

(四)努力解决企业的拖欠款问题。可以说拖欠款问题是制约公司发展的一大因素;公司资金周转不能到位,造成许多工作受到限制;公司拖欠款也使公司背上了利息损失。因此,面对这一状况,应该加大各种力度,特别是多采用诉讼方式,行使到期债权的实现,这是解决该问题的根本出路。目前正考虑对一些拖欠大户(如迪卡、华苑酒家)采用诉讼方式解决。同时,对于一些将来收款困难,履行债务能力低的企业,则该停则停,该转则转,该并则并,将经营风险降到最低点。

(五)对下属企业进行整顿,督促其完善内部的经营管理,要求其做到依法经营,对于违反有关法律、法规政府政策的经营,令其进行整改,对逾期不改的则坚决予以关闭,维护公司的整体利益及发挥公司的社会效益。例如,对违反环保有关规定而不整改的予以停业处理。

(六)充分发挥千鹤房地产开发有限公司的龙头作用

房地产开发向来是总公司工作的重心,但在过去的房地产开发中,千鹤房地产开发有限公司的作用,尚未能全部发挥出来。原来的房地产开发大都采用我方提供土地,合作方提供资金的形式开发,这种方式在很大程度上给公司经济的发展起到了重要的作用。但是,随着形势的发展,公司现所掌握的用地已非常有限,传统的房产开发方式已不能适应公司经济长足地发展,因此,房地产开发方式必须进行调整,公司计划将一些红线用地进行性质转换,并采用自行规划,自行建设,独立地进行房地产项目的开发。当然进行独立的房地产开发的工作,是比较艰难的。首先要解决资金问题,要采用合理的途径去融资。其次,是解决房地产开发的技术难关,这要求我们要引进和培养懂得房地产开发的专业人才。相信,这两个主要问题解决了,千鹤房地产开发有限公司一定能够具有独立开发房地产的潜质,真正走上房地产开发市场,参与房地产市场的竞争。

(七)与房地产开发相配套,进一步发挥千鹤物业有限公司的作用。

成熟的房地产开发公司大都会成立自己的物业公司,在向广大业主推出优质楼盘的同时,提供优质的物业管理服务。我们虽然拥有物业公司,但是我们的物业公司并没有向其它的物业公司那样,管理自己开发的楼盘,也没有受托管理相应的小区。物业管理作为一种新兴的产业,在其进入中国市场后,就得以迅速的发展,内地物业公司的管理水平也很高,市场竞争也趋向激烈。因此,我们物业公司要认识到物业市场竞争的激烈性,应努力学习现代化的物业管理模式,这方面,我们应当加强有关人才的引进及有关人才的培养工作,并对现有的物业管理人员进行严格的培训,提高他们物业管理的水平。

(八)充分利用现有的“空置”物业,发挥其应有效应。

资源的合理、充分利用,是现代管理的一种目标。总公司的很多资源得到了有效地利用;但是目前公司还有一些闲置物业未能出租,这对于公司来说无疑是一种无形的损失;因此,公司上下应群策群力,为把公司的空置物业出租出去,献计献策,对于这些物业我们应当做到宜商则商,宜住则住,将其合理地利用,以此推动经济的发展。

房地产公司半年总结范文2

上半年我公司在市委、市政府的正确领导下,在相关部门的支持和公司全体员工的努力下,按照公司的职能和发展计划,在经济建设,行政能力建设,党风廉政建设和三个文明建设等方面都取得了较大的进步和可喜的成绩,公司实现经营收入240多万元,上交税金23 万元,现总结如

下:

一、加强学习,同心同德,团结协作,努力开创新局面。

1、加强政治思想学习,继续深入学习实践科学发展观活动,开展干部选拔任用工作四项监督制度集中学习月活动。公司领导非常注重抓好员工的思想道德建设,认真开展好党支部的民主生活会和各种思想政治活动,认真贯彻学习“十六”大、“十七”大精神;通过开展集中学习月活动,组织全公司广大干部职工认真学习四项监督制度,使领导干部熟悉、纪检组织人事干部精通、干部群众了解四项监督制度,切实增强各级领导干部贯彻执行四项监督制度的自觉性,进一步匡正选人用人风气,努力提高我公司的选人用人公信度和群众满意度。

2、在上级党委、政府的正确领导下,公司领导班子团结一致、干部员工凝聚一心,充分发挥强有力的组织能力和业务能力,积极谋求公司的经济发展大计。在经济建设方面,大多数时候领导都能亲力亲为,从实处抓起,一般情况都与党支部班子及中层领导一起研究工作,在做重大工作决策和实施工作计划时,都及时召开中层以上领导会议或职工会议,抓动员落实责任到部门,做到决策无失误,落实有成效。

二、积极实施职能工作和发展经济建设具体情况。

根据公司工作计划,半年来,在市委、市政府的领导下积极开展职能的旧村改造、房地产开发、土地开发等工作,取得较大的成绩。

1、全面开展金富公寓小区建设工作,经过数月筹备办理前期有关手续,完善设计图纸,于5月初完成工程招投标,目前已完成基础打桩处理工程,待验收后进行基础工程建设。

2、鑫山工业园区标准化厂房建成建筑面积8223平方米,完成两栋厂房工程,宿舍楼已封顶,目前正在抓紧装修。

三、2012年下

半年工作计划。

1、积极执行市委、市政府布置的各项新任务。

2、继续加快松花22队、松花6队、垌心五队旧村改造的延续工作。

3、继续做好“城乡清洁工程”的清洁、保洁和机关行政效能建设工作。

4、加紧鑫山工业集中区标准化厂房和金富公寓小区建设。

房地产公司半年总结范文3

结合2011年中报业绩,《投资者报》按照申银万国一级行业分类,对121家A股上市房企上半年的净资产收益率进行了排名,以此来比对上市房企的盈利能力。

结果显示,第一,房企净资产收益率普遍下降,平均值比去年同期下降0.39%,原本收益丰厚的房地产行业综合排名倒数第三。第二,地产业原有格局已然生变,财大气粗、重金囤地的龙头房企不一定是常胜将军,而部分名不见经传的二三线地方房企优势却逐渐突出。排名前十的公司中有九家是地方房企,而“招保万金”中的金地集团却掉落至第61名。

70家公司净资产收益率

低于银行存款

由于净资产收益率(ROE)是衡量上市公司盈利能力最直接也最有效的指标,反映了股东的收益水平,用它评价上市公司业绩,可直观了解公司投资价值,即企业净资产的运用所带来的收益。因此此次地产公司排名以此为指标,且扣除了非经常性损益。

基于这一理念,《投资者报》认为,可将房地产公司的盈利能力分解为三部分,一是销售净利率衡量的营业收入能力,二是以资产周转率衡量的运营能力,三是以权益乘数衡量的房企财务杠杆。从排名结果也可看出,在地产弱市中,房企取得较好业绩主要就是靠这三项竞争力:较高的周转率、良好的销售净利率和相对合理的资产结构(权益乘数)。

通过对中报数据计算得出,2011年上半年总共有121家在A股上市的房企可进入净资产收益率的统计口径,这些公司的平均净资产收益率为2.76%。而去年同期,这一数值为3.15%,这意味着,2011年上半年上市房企平均ROE同比下滑12.4%。

排在榜首的是深物业A,上半年ROE为29.19%。冠城大通和荣盛发展分列第二和第三,上半年ROE分别为16.14%、12.30%。另外三家ROE超过10%的公司分别是世联地产、珠江实业和顺发恒业,ROE分别为11.75%、11.58%和10.31%。

也就是说,从排行结果看,今年上半年只有6家房企的ROE处于10%以上,在全部地产公司中的占比仅5%。与去年同期相比,这一数字明显减少,2010年上半年ROE超过10%的房企共有16家,占全部地产公司的比例为13%。无论是数量还是占比,都高于2011年上半年。

房企收益率的下降与此轮调控和限购政策直接相关。北京中原地产的报告显示,根据全国房地产新建商品住宅指数,上半年所有限购城市同比上涨平均值为4.04%,非限购城市平均上涨4.89%,限购城市的房价涨幅低于非限购城市。

由此可见,限购城市的成交量明显萎缩,投机投资需求明显被挤压出市场,这对地产公司销售业绩形成直接冲击。受此影响,原本收益丰厚的房地产行业今年上半年成为综合排名最差的三个行业之一。

《投资者报》目前对上半年全部A股上市公司的营业收入、毛利率、净利率以及现金流净额分别进行评分,并将上市公司按申万一级行业分类,结果显示,房地产行业排名倒数第三,得分仅18.6分,远低于排在第一名的交通运输行业得分(24.4分),仅好于排名最后的信息服务和信息设备两个行业。

另一个值得忧虑的数据是,在121家房企中,有多达70家公司上半年的ROE低于当前3.5%的一年期银行定期存款利率,还有28家公司ROE为负数。排名最后的实达集团上半年ROE为-13.33%。

龙头企业排名分化

值得注意的是,保利地产、万科和金地集团三家全国性规模化扩张的房企2011年上半年净资产收益率出现了分化。其中,保利地产较高,ROE为9.09%;万科ROE为6.52%;金地集团是三家中ROE最低的,为2.53%。

与此同时,在121家上市房企中,这三家大牌房企的排名也不靠前。其中,保利地产排第10名,万科排第28名,金地集团从2010年同期的第25名降到2011年的第61名。

多名分析人士对《投资者报》表示,这种规模扩张的公司是典型的“顺周期企业”,高峰期的高价大肆购地和低谷期的快速去存货勾勒出这些企业的成长曲线。如果这些企业能够保持对行业周期的敏感度和灵活性,则足以维持财务安全,但是却必定难以创造高回报率。

事实上,排名较后的金地集团也折射出近年来净资产收益率低的窘境。从近年财报看,金地的年化净资产收益率大多处于15%以下,去年也只有15.24%。其投入资本回报率则更加糟糕,不到10%。

对于和海外基金以及国内信托公司大规模合作的金地集团而言,“地产+金融”的模式本应该要求较高的回报率,但金地集团个位数的投入资本回报率难以让投资者满意。

而保利地产之所以上半年ROE排第10名(去年同期排在30名以外),却是因为其影响盈利能力的三个竞争力中都表现较好,尽管其0.09次的总资产周转率只能算中等偏上的水平,但其销售净利率和权益乘数较高。18.33%的销售净利率排在第11位,5.29的权益乘数更是排在全部房企的第四名。不过这也表明,其ROE较高的同时,资产负债也相对偏高。

二三线房企称王

对于任何一个企业,周转率和利润率总是驱动回报的两大核心要素。这也是为什么连伟大的杰克?韦尔奇也要亲自关注和参与GE存货周转的提升。从房企排行结果看,业绩好的公司也印证了这一定律。

ROE排名前十的房企中,有九家是地方房企,而招牌房产龙头“招保万金”的排名出现了较大分化,保利地产排在第10名,但金地集团远远地排在了第61名。

这表明,在调控的背景下,地产行业原有格局发生了变化,一些财大气粗的龙头房企排名靠后,而一些扎根于二三线城市的地方房企却抢了风头。

造成这一结果的原因不外乎两个,一是二三线城市限购政策7月份才提出,目前还在酝酿执行,上半年二三线城市不限购,对当地的房企业绩影响小,而大房企受限购的影响明显。另一个更为重要的原因是房企本身的特点和策略。

部分二三线城市房企由于项目相对集中于当地,上半年几乎不受调控影响。因此,在影响地产公司盈利能力的三个要素中表现更加灵活,要么通过提高销售净利率来提升营业收入能力,要么通过加快资产周转加强运营能力来达到业绩提升的目标或者通过调整权益乘数来调节财务杠杆。

排在榜首的深物业A就是此类公司的典型。公司2011上半年的ROE为29.19%,这家由深圳国资局绝对控股的典型地方房企之所以取得如此高的净资产收益率,既与其上半年的销售业绩大增有关,也与其较高的周转率有关。

中报显示,深物业A上半年实现营业收入11.47亿元,同比增长64.4%,实现净利润3亿元,同比增长136.4%,基本每股收益0.5元,每股净资产1.97元。净利大幅增长是由于公司上半年结转了位处深圳市皇岗口岸片区一个针对高端客户群的项目,毛利率较上年同期提升了37.7个百分点至68.3%,而去年同期,公司结算的是毛利率相对较低的尾盘项目。

由于深物业A这部分营业收入和净利润都不包括非经常性损益,因此,净利大幅增加使得公司上半年实现了26.06%的销售净利率,这一水平远高于上半年121家房企销售净利率18.27的平均值,在全部上市房企中排名第一。

房地产公司半年总结范文4

盘点2019前半年工作,办公室各位同事在公司领导的支持下,各部门的密切配合下,紧紧围绕年初公司制定的“土地为基 资金为王 众志成诚 再铸辉煌”战略,深入贯彻年初提出的“十大任务”要求,依据部门年初制定的目标任务,紧张有序地开展了办公室各项工作并落实各项任务目标。现根据实际情况将半年中总的工作总结如下:

上半年工作内容

一、围绕2019年度公司十大任务目标工作

1、围绕十大目标之“**项目6.30全面交房”,办公室配合交房工作提前完成了1-5#楼的现场测绘及实测报告出具;完成维修基金系统的维护并出具**户业主维修基金交纳单;完成楼牌、单元号及房号的制作安装等等为顺利交房奠定了基础;2、回款工作,为落实公司年**亿元的回款任务,办公室配合完成客户的按揭办理,上半年完成按揭回款**万元;

二、日常行政工作

1、做好相关会议记录,发放会议纪要25份;工程/材料合同发放48 份,完成办公室耗材采购、办公用品采购及售楼部相关活动物品的采购工作,并做好使用登记发放工作;

2、1月份完成了公司开发资质的延期;5月中旬完成了公司及二分公司等公司的营业执照系统网上申报年检工作;确保公司合法正常运营;

3、档案方面,配合各部门做到随时查阅随时登记;同时对移交的**

4、配合考察三级房建资质办理中介公司并出具前期考察报告;

三、办证及回款

1、今年上半年,重点工作是**地块、**地块还迁房的转移登记办理工作,截止6月底,在办公室成员的共同努力下,完成**地块1-10#楼共**户契税系统录入及导入,**#楼共**户的系统录入;同时,接待*地块1-5号楼业主**户,其他楼业主21户,完成契税交纳资料领取及解释工作,为转移登记的办理做好提前准备。最终完成各地块转移登记办理**套;圆满地完成了年初制定的6月底出证**套的目标任务。

2、上半年,经过近一个月的协调,资料准备,完成了**地块10户现房销售的提报;对**厂**户无拆迁协议的转移登记办理,跟进房产局、不动产登记中心进行多次的沟通协调,最终,于6月底**户进入了正常办理流程。

四、其他及后勤

1、完成各层次招待共**次;平均每月**次;配合相关部门完成设计单位、前策公司的迎来送往;

2、落实公司所有车辆的保养、车审、保险等相关工作,做好用车登记、油卡充值及使用登记工作,确保车辆的安全使用、节能使用;上半年完成了晋**车辆保险交纳;

4、卫生环境管理方面,第一季度组织对办公楼区域卫生进行了大检查,对公共区域内环境卫生进行全方位进一步的提升,两名保洁人员兢兢业业,尽职尽力,为我们大家创造了良好的办公环境,为公司外在形象的展示做出了积极努力;

四、工作不足:

1、产权登记办理过程中,由于房产局及不动产登记中心的办证政策变化频繁,我们办证人员不停地对接,与客户不停地解释,但百密终有一疏,造成办证过程中业主的埋怨;后期,我们将更进一步提高服务,多一份耐心、宽容,加快从速为A3地块的业主将产权证办理到位,同时,也是更进一步宣传公司品牌效应。2、其次,上半年以业务工作为先,对员工的企业文化活动缺少组织,在打造有凝聚力,有创新力,有感召力的团队方面有待加强;

总之,上半年的工作中,既有日常工作的重复繁琐,也有河西新项目建设的新的探索、新的视界;尤其是在不动产产权登记的转移办理中,增加了新的流程,新的办理条件,及数量上的限制,为工作的开展增加了新的难度,这就要求我们的员工重新学习,重新掌握,逐渐适应新的工作方式,以期摸索出方便快捷的工作方法。工作中唯有不断的学习才能顺应公司业务的新的发展。

房地产公司半年总结范文5

各种迹象表明,信贷紧缩政策在短期内很难放松,但是,开发商仍期待这场博弈向有利于市场复苏的方向发展

“房价不会跳水,只是在做俯卧撑”――近日,南京楼市的一则广告,折射了开发商对房市变局的一种预期。SOHO中国总裁潘石屹亦在近期表示,“楼市已是最低点,不可能更坏。”他预计,房市将在见底三个月后出现反弹。

此时,房地产市场已持续低迷半年之久,深圳等地房价,更连续数月下跌。一些开发商通过降价、退地甚至转让项目的方式,摆脱资金困境,不过,他们中的大多数人仍旧相信,博弈的天平将从下半年开始,渐渐偏向地产商。

6月13日,国务院召开的省区市和中央部分主要负责人会议强调,“保持房地产市场稳定,切实防范金融风险”。一些分析人士由此判断,对地产市场的调控将从“控制过热”转为“确保稳定增长”。

不过,近来的消息很难支撑这种乐观的判断。上述猜测到目前为止,只能被视为“望文生义”。因为,种种迹象表明,信贷紧缩的政策短期之内不会放松。

6月17日,中国人民银行行长周小川在中美第四次战略经济对话期间表示,油价、电价上调之后,加大了通胀的压力,央行有可能会采取更强硬措施应对。

7月16日,全国人大财经委在听取各部门半年期经济报告之后,也认为中国应继续坚持从紧的货币政策。关乎下半年货币政策等宏观调控走向的中央经济分析会即将于近期召开。据《财经》记者了解,此次会议并不会改变货币政策从紧的基调。

与三个月前的股市相似,地产市场中亦传出“救市”的声音。华远地产总裁任志强便认为,房市低迷是由宏观调控造成的。信贷政策一旦放松,地产市场便会反弹。

不论这种看法对不对,对于地产开发商们而言,至少从宏观面来看,紧日子还要继续过,是否撑得过,下半年就要见分晓。

深圳“断供”

2005年至今,历次宏观调控对珠三角地区房市的影响都是最直接的。这一次,则令深圳房价经历了近十年来的第一次持续下跌。

深圳市房地产研究所公布的《2008年上半年深圳房地产市场分析报告》(下称《报告》)显示,至今年5月,深圳房价已连续六个月下跌;5月,深圳房价比去年最高点下降了36%。

据国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计,2008年1月至5月,深圳房价环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%和0.5%。

另一方面,房屋供应量及销售量均大幅下跌。上半年,深圳新建商品房销售面积170.41万平方米,同比减少54.38%。商业用房销售面积11.94万平方米,同比减少 34.65%。按目前的销售规模估计,全年的住宅销售面积大约在350万平方米左右,仅相当于1997年-1998年间的水平。

二手房交易量亦持续下跌。《报告》显示,深圳二手住宅交易面积161.89万平方米,同比下降68.48%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86∶1降至 1.05∶1。

房市价量双跌及信贷紧缩的调控政策,令一些资金链较为紧张的地产商不得不降低房屋销售价格,以回笼资金。据中央电视台《经济半小时》近日报道,深圳英郡年华三期开盘售价仅为6888元/平方米,与去年开盘的一期相比,跌幅超过40%。一些以按揭贷款方式买房的一期业主的房子成为负资产,业主不得不以“断供”(即不再向银行偿付月供)的方式减少损失。

据《财经》记者了解,深圳房市确有“断供”现象,但仅出现在个别降价幅度较大的楼盘,并不普遍。银行个贷不良率虽有增长,但仍在较低水平。然而,这一现象已表明,深圳房价的持续下跌,已使部分按揭购房者受到很大压力。

针对深圳房市持续下跌的形势,上述《报告》建议,国家有关部门应对现行相关金融政策做一些调整。特别是结合近期国内经济形势的变化,适度放松从紧的货币政策,鼓励生产、投资及消费,以刺激内需、鼓励国内投资和企业生产,应对经济形势预期下滑带来的不利影响;建议减免房地产交易环节的营业税、契税、增值税等流转环节税收,以降低交易门槛,鼓励和促进房地产交易,促进市场活跃。同时,还建议政府重视土地供应效率问题。

但亦有观点认为,深圳房价并未出现恐慌性下跌,而是对去年投机性投资的一种理性调整。伟业顾问分析师金勇便认为,“无需救市,如今,深圳等市场出现的震荡,只是由去年超出理性的狂涨回落到市场定价的机制而已。”

深圳市国土房产局公布数据显示,尽管深圳市房价连续数月环比下降,但与去年同期相比,仍有增长。2008年1月至5月,深圳房价同比涨幅分别为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%和1.3%。2008年上半年,商品住宅销售均价仍达12789.26元/平方米,同比涨幅4.04%。

另一方面,深圳房市在五六月间亦出现一定反弹。6月,受纯水岸、东部华侨城天麓七区、莱蒙水榭山花园等低密度住宅入市拉动的影响,深圳房价在今年首度上涨。

“深圳等地市场目前的状况,还不足以令政府出台放松信贷的政策。”上述接近建设部的业内人士表示。

房市仍在下滑

房地产市场的萎靡,并未令投资有所减少。国家发改委公布数据显示,今年1月-5月,全国完成房地产开发投资9519亿元,同比增长31.9%,高于同期四个多百分点;全国房地产开发企业实现到位资金15099亿元,同比增长24.3%;流入房地产资金增加3000多亿元,全国房屋施工面积19.57亿平方米,增长24.9%。

另一方面,与深圳相比,北京、上海等一线城市房价仍旧坚挺,只是涨幅出现下降。北京市统计局数据显示,今年3月-5月,北京房价同比涨幅分别为13.8%、13%和12.4%,其中,新建商品住宅销售价格同比涨幅分别为16.9%、16.1%和15.7%。

国家统计局数据显示,今年5月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%,涨幅比4月低0.9个百分点;环比上涨0.1%,涨幅比4月低0.1个百分点。

不过,在这些城市房价继续上涨的同时,房屋交易量却连续数月大幅下降,房市出现有价无市的状况。

国际物业顾问戴德梁行对上海、北京、广州、深圳、天津、成都、厦门、沈阳、武汉、长沙等十个重点城市的成交数据监测显示,2008年上半年,上述十个城市交易量平均下滑了41%,其中,上海、深圳、武汉、厦门成交量降幅超过50%。

中国房地产协会副会长顾云昌认为,持续下跌的交易量最终会对投资产生影响。下半年,房市仍将持续下滑,预计2008年房屋均价将与2007年持平。

高盛近期公布的几份报告则更显悲观。其中一份对12个主要城市购房者进行的调查报告显示,房价需从当前水平下降10%-20%或更多才能刺激需求。高盛调整了国内房价的预期,预计内地的房价将由去年底的平均水平回调15%-20%,并预计发展商买地的步伐也会受制于高负债比例而有所放缓。

高盛同时表示,考虑到宏观环境持续不明朗、中国房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求的因素,将整体中国房地产的行业看法由“吸引”降至“审慎”。

据高盛分析,由于开发商的预售面积可能大幅增加;持续的信贷限额控制以及银行对第二套住房按揭的限制;在股市充满挑战以及宏观形势不明朗的情况下,购房者情绪依然低迷,开发商为了回笼资金,可能将会调低房价。高盛预计,2008年二季度至三季度,中国的可比房价将进一步下降5%-10%。

中银国际报告认为,中国房地产的调整源于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用,目前以刚性需求为主体的市场格局将推动行业的理性回归。市场的调整周期可能持续15个-24个月,最早于2009年上半年,最晚于2009年四季度见底回升。

地产商进入“年关”

尽管地产商在上半年多受困于资金紧张,面临房市萎靡的窘境,但近期几家地产上市公司的中期业绩预报显示,其销售额均有大幅增长,似乎并未受市场交易量大幅下降的直接影响。

根据已公布的2008年一季报,104家房地产上市公司一季度销售收入同比增长47%,净利润同比增长67%;其中总市值前30家的上市公司一季度销售收入同比增速为30%,净利润同比增长25%。

万科地产公告称,2008年上半年,其累计销售面积265.8万平方米,销售额241.3亿元,分别比2007年同期增长15.0%和38.1%。

保利地产亦公告称,2008年上半年的净利润比去年同期相比,将增长220%-270%。上半年,该公司实现销售面积131.4万平方米,同比增长39.42%;实现销售认购金额106.99亿元,同比增长34.53%。

一直受困于资金、于去年底便不再涉足土地市场的金地,亦预告其2008年上半年销售额及利润有较大增长。

但据《财经》记者了解,地产上市公司中期业绩大增,与地产公司特殊的会计制度有一定关系。地产公司的房屋预售款一般计入流动负债,在完成房屋交易后,才计入销售利润。中期业绩部分反映了上一财年的实际业绩。

申银万国一份分析报告即表示,上半年,重点公司净利润同比增长43%。受益于2007年房地产市场的景气,房地产企业今年中期的业绩增速仍能维持在较高水平,且确定性相对较高。但也有部分企业因为2008年现房销售受到行业调控的影响(如招商地产)或结算时点的问题(如金融街、中华企业),出现负增长。

实际情形要比报表难看。2008年上半年,行业整体销售萎缩较为明显,全国销售收入同比萎缩5%左右。主要城市萎缩幅度更高,深圳、广州、北京和上海的成交面积分别同比萎缩45%、48%、42%和26%。受制于行业整体的低迷,上市公司的销售业绩亦低于预期。

申银万国认为,下半年观望情绪仍将持续,反转动力可能来自于宏观政策。如果没有政策的变化,购房者的观望情绪很难发生改变,预计全年成交面积将萎缩5%-10%,部分一线城市萎缩幅度更大,在20%-30%左右。

高盛报告亦估算,地产上市公司在2008年上半年平均仅能实现30%的全年销售目标。上市公司今年销售额将比其原预测数据低36%。

显然,2008年下半年,才是地产公司的“年关”。公告亦将显示地产上市公司在市场低迷期的实际经营状况。

万科6月销售简报似已说明问题,其在6月实现销售面积44.8万平方米,销售额43.7亿元,环比5月下滑近20%,2008年来累计销售增速也从1月-5月的67%大幅下滑到38%。

政策博弈仍在继续

尽管各种迹象表明,信贷紧缩政策在短期内很难放松,但是,开发商仍期待这场博弈向有利于市场复苏的方向发展。

在银行信贷几乎完全对开发商关闭的形势下,股市、债市融资隐现放松迹象。二季度,新湖中宝、万科、保利等多家上市公司的公司债获准发行,栖霞建设、冠城大通、华侨城、招商地产等公司的公开增发申请亦获得通过。

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为,人们依旧对市场有长期向好的判断,虽然中央执行调控政策,但地方政府仍有改变当地面貌的愿望。

与地方政府关系最密切的因素是土地。随房市陷入低迷,土地市场亦持续不振。戴德梁行数据显示,今年3月-5月,北京市土地整理储备中心完成地块成交18宗,住宅性地块成交为8宗,环比上一季度总成交量59宗、住宅性质地块成交40宗分别减少69.49%和80%,相比去年同期分别减少10%和38.46%。

土地出让金一直是地方财政的主要来源。地产市场的低迷亦令地方政府利益受到影响。

房地产公司半年总结范文6

2008年中报的披露已落下帷幕。透过主流房地产上市公司的中报数据,我们可以一窥目前国内房地产市场调整期的微观业态。具体而言,考查的维度可以有三个:一是业绩情况,二是资源配置,三是资金弹性。

业绩几何

在2008年上半年房地产市场进入调整期之时,主流房地产上市公司的中报业绩却依旧喜人。万科A(000002)与保利地产(600048)2008年上半年营业总收入分别高达172.55亿元与53.81亿元,同比分别增加55.50%与156.40%,占2007年全年的比重分别是48.57%与66.31%;净利润分别比上年同期增加23.6%与381.01%,占2007年全年的比重分别是43.38%与88.14%。

区域型的房地产公司也出现类似情况。在逆市成功IPO之后,位于杭州市的滨江集团(002244)2008年中报同样亮丽:营业收入达到13.01 亿元,较上年同期增长852.22%;净利润为3.28 亿元,而上年同期为亏损182万元(进一步分析详见《滨江集团:逆势上市》)。

究其原因,主要有两个方面,一是房地产公司的业绩惯性,即房地产公司的业绩往往存在一定程度的滞后性;二是受益于今年企业所得税税率从33%降至25%的利好。

房地产公司的营业收入与利润的确认往往不是即时的,存在较长的时滞,这是由于房地产公司产品销售的实现周期较长,即“盖房子卖房子”用时较长,不可能一蹴而就。也就是说,房地产公司在销售收入确定与业绩反映上存在着一种时间性错位,现在的业绩在一定程度上反映着过去的经营与房地产市场形势,更确切地讲,体现了近两年房价的高涨与更早前土地价的低水平。这就造成房地产公司利润表中的营业收入与净利润往往不能即时反映市场变化,有较长的滞后期。

另一方面是所得税的影响。保利地产2008年上半年所得税费用与利润总额比率为21.56%,而2007年高达40.49%;同一时期,金地集团(600383)的该项比率分别是25.76%与38.77%;北辰实业(601588)的该项比率分别是24.58%与34.02%。可见,企业所得税利好的效果明显。

应该强调的是,由于房地产公司存在上述业绩惯性,从而为“盈余管理”预留了一定的空间。在房子预售出去但尚未竣工决算、确认收入之时,预收账款可以储备相关的业绩。通过预收账款的水平,可以看出房地产公司未来业绩的储备水平与抗风险能力。

万科2008年6月末预收账款占总资产比率为23.81%,纵向考查该比率呈逐渐提高态势,2006年末、2007年末与2008年1季度末,该比率分别是17.70%、21.60%与22.92%。预收账款与总资产比率同样呈明显递增态势的还有金地集团,其2006年末、2007年末、2008年1季度与2008年6月末的该项比率分别是14.80%、14.98%、16.34%与18.54%。

预收账款水平越高,其未来业绩受房地产市场调整影响的时间就会越推后。更进一步,可以用预收账款与营业收入的年化比率,来衡量企业业绩管理的空间。按年化预收账款与营业收入比率自高到低的顺序,首开股份(600376)、滨江集团、金地集团、北辰实业、保利地产与万科A分别是181.52%、147.18%、145.39%、128.95%、98.90%与76.66%。可以看出,不同的企业,业绩管理空间差异很大。与2007年末该比率情况进行对比,大幅度增加的有金地集团、首开股份与北辰实业,究其原因,可能有再融资时与业绩释放相配合的因素;大幅度降低的有保利地产,说明其在2008年上半年释放了较多的业绩。

我们认为,房地产公司目前业绩的“好日子”很可能难以长久维持。目前部分地区房地产成交出现低迷,且已经出现房价下跌的迹象,这都将逐渐通过营业收入和净利润数据反映于未来期间的公司业绩中。因此,房地产公司不能为喜人的中报业绩而沾沾自喜,掉以轻心,而应警惕因行业的持续调整所带来的未来业绩的大幅波动。

资源配置

房地产公司的资产主要包括两项,一是货币资金,二是存货。前者保证流动性,并能够用以抵抗短期风险;后者包括土地储备与项目情况,是未来发展的依托。

透过房地产公司的拿地与土地储备的情况,可以考查其未来发展空间。预付账款与存货通常是归集房地产公司的开发楼宇与土地的报表项目,所以,可以计算这两项合计数占总资产的比重,称其为“存货资产比”,并用其分析在目前形势之下房地产公司的不同情况。

就趋势而言,万科A(000002)的存货资产比是逐渐提高的,2006年末、2007年末与2008年1季度末分别是73.08%、74.69%与77.64%(进一步分析详见《万科A:先人一步》);保利地产(600048)基本亦是同样趋势,2006年末、2007年末与2008年1季度末该项比率分别是85.86%、84.30%与91.49%;而金地集团(600383)的该项比率则有降低的趋势。可见,在项目与土地配置方面,主流房地产上市公司的各自水平不同,趋势变化亦有差异。

其实,房地产公司的货币资金与存货可视为硬币的两面,前者虽然能反映公司的抗风险能力,但持币过多会导致资金使用效率的低下;后者则蕴含了公司的盈利能力,是未来公司利润的源泉,但是在存货上大量占用资金会影响流动性,进而导致资金紧张。公司需要在二者之间权衡,进行合理配置。

正如近期人们开始将投行与养猪等量齐观一样,其实,房地产公司在存货上的配置类似于炒股中的仓位控制。存货占总资产比重多,意味着因看多未来而持有重仓。不过,毕竟二者的商业模式不同,炒股具有短期性,股价天天在变,可以天天操作,而房地产项目的运作却具有中长期的特点,从而使房地产公司们被动地成为“中长期投资者”。

从这一角度上看,万科A与保利地产在土地与项目上的资产配置比率呈增加的趋势,即表示逐渐“加仓”的含义,可以理解为其依然中长期看好中国的房地产市场,尽管短期内会面临一些调整。具体的例证是,保利地产近期通过挂牌方式取得位于江西省南昌市湾里区招贤镇地块,该地块面积164.77万平方米,容积率不大于0.6,用地性质为住宅、商业、办公和文化娱乐用地,成交价为5.93亿元。

由于房地产项目运作的中长期性,房地产公司的管理层对于行业未来的判断就显得非常重要。资源配置正是这种判断的具体表现,甚至直接决定了谁能够安然过冬,生存下来,并利用行业调整的机会做大做强。

资金弹性

不论是为了囤粮“过冬”,还是想未来伺机扩张,“现金为王”始终需要为房地产公司所谨记。在此角度上看,持续融资对房地产公司生存与发展是不可或缺的。考查公司自身的资金情况可以有三种由浅入深的层面。

首先,可以计算期末货币资金占总资产的比率,从资产结构与货币资金存量角度来分析公司的经营取向,以及目前的抗风险能力。从中报可以看出,主流房地产上市公司的货币资产比率呈分化的态势,比率高的有金地集团,其2008年6月末货币资金占总资产的比重为20.49%;万科、北辰实业与滨江集团三家公司的货币资产比分别是13.83%、15.96%与11.58%,居于中位水平;货币资产比处于低位的是保利地产与首开集团,分别是7.60%与8.47%。

其次,可以将货币资金与有息负债结合起来,计算净负债率,以及货币资金与有息短期借款的比率,这样可以避免单一的分析货币绝对量与资产结构的不足,而从资产与负债的配比角度来分析公司的资金状况。2008年6月末,万科净负债率为37.10%。相比之下,首开股份与保利地产的净负债率极高,分别为221.02%与102.38%,而金地集团、北辰实业与滨江集团的净负债率分别是80.85%、60.03%与61.32%。

第三,引入动态的视角,考虑期间内现金流转的情况,计算反映资金弹性的相关指标。

比如,可以先用资产负债表中的“货币资金”加上现金流量表中“经营活动产生的现金流量”中的“销售商品、提供劳务收到的现金”项目(现金流量进行年化处理,即以半年报数据乘以2来计算),以此估计公司在一年内能够提供的现金存量与流量的总和;然后,再计算短期内的刚性负债,即“短期借款”加上“一年内到期的长期负债”;最后,将一年内公司能够提供的现金总和与短期内的刚性负债进行对比,从而衡量公司的短期偿债能力。

按此方法计算的资金弹性,如果小于1,就意味着即使不发生其他费用开支,并且停止向供应商付款,公司目前货币资金加上一年内收到的售楼款,也已经不足以支付一年内的银行借款。这时,公司的资金链已经非常危险了,甚至有破产的可能。

资金弹性方面,一些房地产上市公司的差异明显。2008年6月末,保利地产资金弹性较大,为4.37,甚至远远高于万科的3.96。这就是说,尽管从存量货币与资产结构来看,保利地产的资金状况相对不佳,但是其货币弹性很大,一年内能够产生的货币资金是需偿付的银行借款的4倍多,公司完全可以根据自身的资金状况,来统筹项目开发与拿地进度,并合理安排各方面的付款节奏,从而避免资金链吃紧。

相比之下,首开股份的情况就不容乐观了。2008年6月末,其资金弹性仅为1.13。也就是说,其一年内产生的货币资金仅够偿还自身的短期银行借款。或许正是出于资金紧张的考虑,2008年上半年,首开股份调整经营策略,转让或计划转让两个开发项目;2008年7 月,首开股份召开董事会会议,审议通过了非公开发行股票方案的议案。不过,鉴于目前A股市场的惨淡状况,再考虑到非公开发行股票的审批时间,短期内首开股份的再融资计划似难解其资金之渴。

当然,也有资金情况过份宽裕的上市公司,如绵世股份(000609),2008年6月末资产负债率仅为24.41%。(进一步分析详见《绵世股份:保守有益》)