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房地产金融论文范文1
【关键词】利率上升房地产价格直接影响间接影响
2007年3月18日，中国人民银行将金融机构一年期及以上存贷款利率全部上调0.27个百分点，这是2006年以来央行第三次提高利率。至此，一年期存、贷款利率分别升至2.79%、6.39%，五年以上贷款基准利率八年来首次突破7%。对于央行连续的提高利率的举措，有人说是针对房地产市场，有人说其初衷并不是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响，如何影响以及可能影响的程度。
一、利率上升对房地产价格的直接影响
房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。而利率的变动作为外部因素，势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。
1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。（1）导致房地产投资的机会成本加大。利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。利率上升，加大了房地产投资的机会成本，因而在存、贷款利率均上升的情况下会对房地产投资起到一定的抑制作用。与此相反，如果银行利率越低，则表明房地产投资的机会成本越小，进而刺激了对房地产的投资。因此，此次银行利率上升加大了房地产投资的机会成本，从而最终抑制房地产投资。（2）抑制房地产投资主体的投资。对一般购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。对买房投机者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投机者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投机者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。对开发商而言，贷款利率的上升使开发商面临市场风险。首先，对投资者而言，贷款利率的上升致使房地产投资的融资成本提高，相当于投资利润的下降。这样很可能导致投资者转移投资方向，减少其对房地产的投资。其次，利率上升导致民众对房地产的购买力下降，使得房地产市场的有效需求下降，进而引发房地产价格的下跌，导致房地产开发企业无法及时回笼资金，增加其开发成本，使其盈利减少甚至亏损，将使房地产行业开始新一轮的结构改革和调整。
2、利率上升通过房地产开发商行为选择影响房价。受房地产开发商行为选择的影响，利率上升后会出现截然不同的局面。贷款利率的上升，增加了房地产开发商的利息成本。而这些新增的利息成本的承担只有两种可能：一种是房地产开发商自己承担。这样，财务成本的增加可能迫使开发商考虑缩短房地产开发的周转期，通过增快房地产的变现速度来消化因利率上升而带来的增加成本。在开发商自己承担增加的成本的情况下，为了消化这部分成本，就要加快房产的周转速度，供给随之增加，若维持价格不变，则有效需求不足，房产闲置，开发商为了收回资金必然降价，消费者受益。但是，随之而来的是开发商利润降低，部分开发商退出该行业。另一种则是将新增的利息成本与风险转移给购房者，并通过提高房地产价格转移新增利息成本，进而弥补贷款利率上升造成的利润损失。在这种情形下，房地产价格不但不会下降，反而会持续上涨。这与我们理论上推断的“贷款利率的上升降低了购房者对房地产的购买需求，从而致使房地产价格下降”是相反的。2004年央行将贷款利率提高了0.27个百分点，随着利率的上升，与房地产关联度高的企业——土地、建材行业等费用提高，房地产成本随之提高，成本的提高进一步推动了房价的上涨。
不难看出，国家通过提高银行利率，使房地产开发的融资成本上升，房地产开发商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多销”的数量型策略，将使房地产供给增加，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价下降。在成熟或竞争的市场条件下，房价最终由供求关系而不是供给方的成本来决定，即上升的开发成本很难直接传导到房价上。但对中国现阶段的房地产市场来说，此种情形出现的可能性不大。相反，房地产开发商如果拒绝为新增成本“埋单”，为确保收回投资本金，必须推高房价的涨幅，加之地方政府出于某种利益也会为高房价推波助澜，因此，房价在一定时期内会持续上涨。二、利率上升对房地产价格的间接影响
利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。
1、利率上升通过外汇市场进而影响房价。在其他条件不变的前提下，一国货币利率上升会吸引外部金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。当代的国际金融市场上存在着大量的国际游资，这些资金对利率的变动极为敏感，这些国际资金的流入将推动人民币汇率的上升。人民币升值意味着我国经济状况好，能创造更多投资机会，且有较高的收益。国外投资者会预期人民币持续升值，大量短期投机性资金将涌入我国，而房地产市场无疑将成为这些资金的集中场所。特别是我国放松了外资进入房地产市场的限制后，大量国外资金会通过各种渠道涌入我国的房地产市场，加大了对房产的需求预期，使房产的需求曲线向外移动。有关资料表明，当房价上涨5%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益就提高10.3%；当房价上涨15%，人民币升值5%的情况下，国外投资者的投资收益率提高20.8%；当房价上涨15%，人民币升值15%时，国外投资者收益率提高到32.3%。目前，最可能对国内房地产行业产生重要影响的是海外“热钱”，如果人民币继续升值或者保持升值的良好预期，按照资本逐利的本性，大量“热钱”将会进入中国房地产市场，推动我国房地产价格的上涨。
房地产金融论文范文2
关键词：金融市场，住宅融资，预测
近年来中国房地产金融得到了较快的发展，随着宏观经济向好和住宅分配体制改革的深入，未来15年里中国房地产金融将会延续当前迅速发展的态势。
一、三大因素支撑中国房地产金融迅速发展
1、持续稳定的住宅投资形成房地产金融增长的坚实基础
我们选取了东欧、中欧、西欧、北欧、南欧和北美的主要国家，观察1970年、1980年、1990年和1995年住宅投资和固定资本形成资金的比率。绝大多数国家固定资本形成中住宅比率都在20%—30%之间。
反观中国住宅投资占固定资产投资比率基本维持在15—19%之间，距离欧美主要国家20—30%的比率上有很大的差距，而且住宅投资达到欧美国家水平后，在较长时间内其在GDP中的份额仍会保持稳定。持续稳定的住宅投资需求形成房地产金融发展的稳固基础，并将催生巨大的房地产金融增长空间。
2、房地产信贷增长空间大，持续时间长
伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。美国住宅信贷50年增长100倍，年均增长9.86%；日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%，新加坡房地产信贷15年内增长6.7倍，年均增长23.6%。
按照国际经验，即使在解决了居民基本住房问题之后，房地产金融仍会得到持续发展。如新加坡解决了基本住房问题后，房地产金融仍然继续发展，90年代房地产信贷数量甚至超过80年代。
近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产(企业+个人)信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。
3、房地产证券金融的发展潜力广阔，结构丰富
金融深化最重要的特征之一就是传统信贷融资逐渐减弱，证券融资比率逐渐提高。发达国家的银行信贷资产／证券资产的比率都有逐渐下降的趋势。一般认为，证券／信贷越高，金融的发达程度越高。目前证券信贷比为美国3.5：1，德国为1：1.4，日本1：1.2，韩国1：0.91。
近20年来，中国金融深化度进一步提高，表现在有价证券和银行信贷比值的持续上升。截至2002年，该比值达到1：2.75。与发达国家相比，证券融资仍有较大的发展潜力。中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，较长时间内证券发展还难以达到美国的水平，但可能更接近于德国和日本的水平。
从发达国家经验看，房地产信贷的证券化率越来越高，增长速度也越来越快。1970年，GinnieMae首创MBS，揭开了资产证券化作为新的融资手段的序幕。1991年MBS市场规模超过公司债券市场。1999年，MBS市场(余额33342亿美元)为又超过了国债市场(余额为32810亿美元)，成为名副其实的第一大市场。2001年年底，MBS余额为41255亿占总债务余额的22%，而作为第二大市场的国债市场只有16%。2001年美国MBS发行量达到了16.683亿，是公司债的两倍。
近年来，欧洲的证券化发展呈现高速增长的局面。1986、1987两年发行的资产支撑证券总量仅为17亿美元，到了1994年，当年的发行量就达到了120亿美元；1996年达到300亿，1997年454亿，1998年466亿，2000年则为924亿，而在2001年MBS的发行量369亿欧元，比上年全年发行量增长了18%。
日本的证券化在96年以后得以迅速发展。98年(125亿美元)、99年(232亿美元)的增长率都达到了100%，2000年达到了30%；2001年的发行量达到3.2万亿日圆。目前，商业银行和住房金融公库，都开始逐步利用证券化获得资金来源。如2000年3月末，日本的三菱银行的MBS余额有6800亿日圆；日本住房金融公库2000年有500亿日元来自于贷款证券化，2001年计划证券化规模为2000亿日元，占计划发行债券的36%。
澳大利亚房地产信贷证券化率从1984年不足1%增加到2004年的23%。住宅通过证券融通资金的金额也越来越大，从1984年的300万增加到2004年的1260亿澳元。
房地产证券化金融提供了更多的融资工具和融资渠道，丰富了房地产金融的品种和结构。房地产资产证券的发行和流通，使房地产金融业务从存贷款拓宽到投资、信托、租赁、抵押。保险、贴现、承兑、有价证券的发行与交易及各类中间业务等多项业务活动。
房地产资产证券的发行和交易，吸引了多元化的投融资者。美国房地产抵押贷款证券化之后，在二级市场交易、流通，方便各投融资机构的进入。大量的金融机构，如储蓄和贷款协会。商业银行、人寿保险公司，甚至联邦机构和个人都可据此持有抵押贷款，为住宅建设和消费融资。
很多住宅证券工具，已形成良好的投资工具，成为机构和个人金融资产的组合的重要构成部分。例如在过去30年间，房地产信托(REITs)公司数量增长了5.35倍，市场价值增长了103.7倍。如下图所示，REITS和股票债券一起形成投资组合，能显著降低风险与提高收益。
中国的房地产资产证券化程度还非常低，以房地产开发资金为例，传统外源融资渠道基本以信贷资金为主，较少使用证券融资，债券融资比重很低。整体而言，除了地产股票外，债券、抵押债权、地产信托都处于探索和萌芽阶段，未来的发展潜力较大。
二、房地产金融发展空间
各国房地产金融主要有两部分组成：房地产信贷资产和房地产证券资产，我们的发展空间预测也分为两个部分：房地产信贷资产空间和房地产证券资产空间，二者之和为房地产金融发展空间。
1、房地产信贷发展空间预测
各国住宅贷款占GDP比值差别较大，但近年来显著提高，大多在30%以上，部分国家甚至达到50%。80年代美国的住宅债务存量／GDP为37%，德国为20%，而英国从80年代到90年代迅速增加，截止到2000年已从23%迅速上升到57%。德国未偿还抵押贷款占GDP比率1997年达到50.9%，丹麦达到65%，荷兰达到60%，瑞典达到57%。中国近年房地产信贷／GDP比率大约在13%。
尽管中国的房地产金融模式还很难判定跟哪个国家更为接近，但在以信贷融资为主的中国金融体系下，我们保守估计住宅债务存量保持在GDP30%的比率(增长空间1，为我们的推荐方案)，乐观估计住宅债务存量保持在GDP50%的比率(增长空间2)，而GDP按年均8%速度增长。
据测算，到2020年，中国GDP预计为467693亿，房地产信贷空间保守估计将达到140307亿，是2004年实际房地产信贷余额23800亿元的5.9倍，年均增长可达到12.6%；乐观估计将达到233846亿，为2004年的9.8倍，年均增长可达16.5%。
2、房地产证券资产发展空间预测
我国2002年整个经济社会证券／信贷比比率为1：2.75，我们以该数字为参考，保守估计未来房地产证券资产存量；因为中国的金融体系更接近于日本和德国的主银行制度，我们选取德国和日本目前信贷／证券比率的平均数1：1.3，作为我们乐观估计房地产证券资产存量的参考值。
由于很难得到房地产证券资产的数据，我们按全社会信贷／证券比率估算2004年房地产证券存量资产的价值为8655亿元(2004年房地产总贷款23800／2.75，实际的数字可能更低)，如果信贷／证券比率未来十五年一直保持不变，则2020年房地产证券资产51021亿，是2004年的6倍左右，年均增长12.5%。随着融资工具和融资渠道将进一步丰富，证券融资比重上升，如果2020年信贷／证券比达到日本德国的平均水平，则房地产证券资产达到179881亿，将是2004年的21倍，年均增长22%。
3、我国房地产金融资产发展空间
综合信贷资产和证券资产，我国房地产金融存量资产到2020年保守估计将达到191329亿元，相当于GDP的40%；乐观估计将达到413728亿元，相当于GDP的88%。2004年我国住宅金融资产低于GDP的25%，未来房地产金融发展空间巨大：证券化金融工具将逐渐增多，在融资结构中比率迅速上升；新的融资渠道和方法将部分替代传统的信贷融资，但占据主流地位的仍然是信贷金融。
三、结论和启示
我国房地产金融发展空间巨大。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的高住宅投资，从而构成房地产金融增长的坚实基础，其中房地产信贷增长空间大，持续时间长；而伴随着房地产资产的增加和金融深化的加快，我国住宅证券金融的发展潜力广阔，产品日益丰富。
房地产金融的发展前景为我们的金融政策提出了新的要求。巨大的发展空间需要相应的金融政策予以制度保障，才能促使房地产金融持续、健康、稳定的发展。文中的某些估算，例如今后15年保守估计房地产信贷年增长应达到12.6%，乐观估计年均增长应达到16.5%；到2020年我国房地产金融资产保守估计相当于GDP的40%；乐观估计相当于GDP的88%，可以为我们在审视房地产金融风险和评估房地产金融政策时提供多维的视角。
房地产金融论文范文3
[关键词]房地产市场财富效应行为金融学
消费函数理论从经济学角度解释了房地产、股票等财富与消费的关系。然而，很多经济现象无法仅仅从经济学自身角度得到解释，比如房价上涨往往得不到基本经济面的支持，股价上涨严重脱离公司价值。行为金融学将心理学、决策科学与金融学、古典经济学结合起来分析金融市场，克服了传统经济学研究方法的一些弊端。行为金融学能够很好的从消费者主观因素和心理因素，对房价变动影响消费的财富效应进行解释。
一、预期理论
与理性人假说不同，西蒙（Simon，1955）认识到人类理性的有限性和判断决策的主观偏差。基于此，特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman，1979)对冯.诺依曼（VonNeuman）和摩根斯特恩（Morgenstern，1944）年提出的期望效用理论进行了修改，提出新的决策理论——预期理论。预期理论用值函数v(x)和决策权重函数π(p)代替了期望效用理论中的效用函数u(x)和概率P。
期望效用理论的最优决策函数为：
maxE(A)
S.T.E(A)=ΣPiU(xi)(1)
预期理论的最优决策函数为：
maxE(A)
S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)
式(1)，(2)中，E(A)为效用值；
u(x)为效用函数，P为概率；
v(x)是决策者对x的心理效用函数；
π(p)是决策者对客观概率的权重函数；
值函数v(x)的特征在于，在获利区值函数为凹函数，即当x＞0，v″(x)≤0；在损失区值函数为凸函数，即x＜0，v″(x)≥0。值函数如图1。
值函数的特征解释了房地产价格变动正负效应对消费、国民经济的影响。消费的增加或减少不完全取决于当期财
富价值，还取决于对未来财富增加的预期。当房地产价格持续上升时，人们基于过去价格的上涨产生房价进一步上涨的预期，未来收益的增加将刺激现期消费支出的增加。而房价下跌会加重他们的悲观情绪，从而减少当期消费。预期理论的值函数特征更能解释房地产价格上涨和下跌对消费的不同影响，即房价上涨的正财富效应小于房价下跌的负财富效应。特沃斯基（Tversky）和卡尼曼（Kahneman）把房价正负财富效应的非对称性归因于，人们对于亏损的沮丧程度往往超过同等盈利带来的快乐。
二、财富幻觉和影子财富
美国经济学家欧文·费雪(IrvingFisher，1928)提出货币幻觉，指出人们只是对货币的名义价值作出反映，而忽视其实际购买力变化的一种心理错觉。人们往往根据名义货币额的增加而增加消费支出，从而产生财富效应。房地产具有居住和投资的双重属性，当房屋被用于投资时，房屋具有虚拟性质。房屋的预期价值就是“影子财富”，当预期房价进一步上升时，投资者的这种财富就增加。但只有将房屋变现后，才能得到实际上的财富。影子财富与实际财富的差额称作“财富幻觉”。根据行为金融学理论，消费者的消费支出不仅仅取决于劳动收入水平或一般物价水平，还取决于对资产增值的预期。而货币、股票和房地产是居民最重要的三种资产（托宾Tobin，2000）。因此，房地产资产增值的预期越高，则影子财富或财富幻觉就越多，当期消费支出就越多，消费的增加刺激需求的增长，房价上涨的预期进一步增强。反之，在经济萧条时，房价预期下跌，居民的影子财富缩水，由于财富幻觉的作用，居民消费支出减少，消费的减少导致经济的进一步衰退，房价下跌的预期进一步增强。
图2形象的描绘了财富幻觉对消费支出的影响。假设供给曲线S固定，初始的需求曲线为D0，相应的价格水平为P0，消费为Q0。当国家实行宽松的货币政策时，比如降低利率，或者直接增加银行信贷，消费曲线外移至D1，此时消费为Q1。需求曲线的外移使得一般物价水平增加，同时增强房地产价格上涨的预期，已拥有住房者或者投资者的住房价值将增加，基于财富幻觉，需求曲线再次外移至D2，相应的消费为Q2。则(Q2-Q1)为财富幻觉引起的消费增加额。
同样的方法可以用来分析房地产价格降低引起的财富缩水的幻觉导致的消费减少（如图3）。房价的降低通过财富幻觉引起消费降低(Y1-Y2)。
三、过度反应、过度自信
“过度反应”描述的是投资者对信息理解和反映上出现非理性偏差，从而产生对信息权衡过重，行为过激的现象。德邦特（Debondt）和塞勒（Thaler，1985)系统地提出了“过度反应”假说，认为“过度反应”是和贝叶斯规则“恰当反应”相对而言的。针对贝叶斯规则中投资者完全理性，对信息理解的一致性、无偏性，“过度反应”认为投资者投资行为的非理性，对信息反应情绪化，易产生过度反应，导致估价的过高或过低。卡尼曼（Kahneman）和特维斯基（Tversky，1974）提出代表性启发式思维对过度反应进行了解释，当一客体具有的显著性特征可以代表或类似所想象的某一范畴的特征时，则它易被判断属于该范畴，人们过分强调了这种显著特征的重要性，而忽视了它属于其他潜在范畴的可能性，从而导致反应过度。
“过度自信”是指人们对自己的能力和对未来的预期能力表现出过分的自信。丹尼尔（Daniel）、郝舒拉发（Hirshleifer）和萨博拉曼亚（Subrahmanyam，1998)将过度自信的投资者定义为高估他的私人信号而不是公开信号的精确性。根据本（Ben，1965）的归因理论，人们倾向于把过去的成功归功于自己的能力，而把失败归罪于外界因素。当市场走势与投资者的私人信息一致时，投资者的信心将会膨胀，而当市场走势与投资者的私人信息矛盾时，投资者的信心并不是等量地减少，因为他们倾向于将这种结果归因于客观原因。
当房地产价格的上涨与投资者的私人信息吻合时，往往导致投资者的信心膨胀，因为过去房价的走势进一步提高了房价上涨的预期。投资者的过度自信以及过度反应往往把房地产名义财富增长当作实际增长，把房地产财富增长当作永久收入增长，从而扩大消费支出。
四、从众心理
心理学实验表明，人们不能做出完全独立的判断，当大部分人都做出相同判断时，行为主体认为这个结论很可能是正确的，所以也做出相同的判断①。这种行为称为从众行为，或羊群行为。凯恩斯（Keynes，1934）在指出：投资收益日复一日的波动中，显然存在着某种莫名的群体偏激，甚至是一种荒谬的情绪在影响整个市场的行为。费斯汀格（Festinger，1957）在描述从众行为时指出，当遇到冲突时，我们的思想会潜意识地剔除那些与整体关联性最弱的看法，不自觉地寻求平衡。
在房价的持续上涨或下跌过程中，如果多数投资者是理性的，彼此相互独立，那么正确或错误的思想对房价造成的影响将可能彼此相互抵消，其结果不会导致房价的暴涨暴跌。然而更经常的情况是，大多数投资者在房价持续上涨或下跌过程中失去理性，有限的能力和特定的行为极易产生盲目的从众行为，导致过度狂热或恐慌情绪，从而追涨或杀跌。从众行为还可能导致消费领域的财富效应，房价的上涨使住房投资者的收益增加，从而增加消费支出。根据位置消费理论，人们不仅追求绝对消费量的大小，更注重自己的相对消费地位，住房投资者由于房价上涨增加消费支出往往影响其他消费者的消费行为②，即使他们的收入没有增加，从而产生正的财富效应。当房价下跌时，投资住房者消费支出的减少可能引起其他消费者消费支出的减少，从而产生负的财富效应。
行为金融学从上述角度分析了我国房地产市场财富效应的主观因素和心理因素，这只是解释我国房地产财富效应的视角之一。应该看到，影响我国房地产市场财富效应的因素是多方面的，比如房地产市场规模、房地产市场投资者结构、房地产市场的相关制度。完善房地产市场相关政策，保持房地产市场的健康发展，有利于人们对房地产投资收益的合理预期，从而持续发挥房地产财富效应对消费、经济的积极作用。
[参考文献]
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[2]蒋胜,黄迪.从行为金融学角度诠释股市财富效应[J].云南财贸学院学报.2004(2),43-47
[3]臧旭恒，中国消费函数分析[M].上海人民出版社，1994.56-90
[4]孙敬水.计量经济学[M].清华大学出版社2006.332-337,340，344-345
房地产金融论文范文4
论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。
剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(coll~tive investmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。
一、中国房地产金融存在的主要问题
1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。
2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。
单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。
2．完备的房地产金融体系尚未形成。
(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。
(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。
不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。
目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。
(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。
以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、
(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排
二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题
1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。
目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。
2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分
只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。
房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。
从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。
3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。
信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．
4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。
明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。
具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。
市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。
三、政策建议
1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体
同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。
房地产金融论文范文5
论文关键词：次贷危机；房地产市场；金融风险；风险防范
1 美国次贷危机
2001年9•11事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如robin blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的cpi，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈，为了抢占市场份额，一些商业银行降低审查标准，认为有房屋作抵押不用担心还款，但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋，我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设，即便贷款人拒不还款，银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因，分析我国房地产金融市场存在的风险，我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景，如经济高速增长、房价虚高，逐步形成泡沫；居民购房热情高涨，个人按揭贷款增速加快；房地产业贷款占银行信贷比重加大，并且银行信贷标准下降；货币政策由松到紧，不断加息，造成还贷压力加大。
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用，针对当前房地产市场所存在的潜在风险，应采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情，可以从以下几个方面来努力化解相关风险。
3.1 加快资产证券化的进程，拓展融资渠道，分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说，住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。
住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力，加强管理
房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
房地产金融论文范文6
论文关键词：房地产专业教育现代化
新华社入2003年1月5日电文“房地产业‘三外’现象预警风险”指出，在房地产领域，外行业插手、外来人涉足、外来钱染指的现象很严重，众多业务和房地产毫不相干的上市公司也加人这一潮流。这一状况，不但导致我国房地产业出现泡沫，也会导致金融业的高风险，甚至危及我国经济的健康发展。与房地产业的“三外”现象相对应，在我国高等教育中，也存在把“房地产”分别归属于工程管理、公共管理、工商管理“三专业”的现象，共同的原因是深受计划经济时代的理念约束。加人WTO后，无论是房地产行业，还是房地产业专业教育都必须“现代化”。
一、房地产专业教育现代化的内容和墓础
从行业实践看，现代不动产管理是综合性管理活动，专业内容涉及经济、管理、法律、金融、投资及少量的工程知识。这一学科产生的基础和存在的原因，在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性，以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性，专业内容涉及范围广泛。其中，不动产市场规律的特殊性，表现在没有统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产行业工作实践中，有估价、经纪、、法律服务、资产管理，也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运营、预结算、工程管理等各个方面，这些工作所需要的大部分都是“法商管理”专业知识。
“法商管理”是房地产专业教育现代化的主要内容。法商管理是以财经、政法类专业知识为主的法商综合应用管理，内容涉及经济、管理、营销、金融、投资、保险、会计、财经、政法等方面。由于其专业细分程度高，学科设置齐全，内容实用性强，能较好适应现代不动产行业发展综合性强、涉及面广的特点和要求。现代不动产行业管理中，还包含少量工程、规划知识。以法商综合管理为基础，经过专业资源整合，可以办起“现代不动产”管理这一新兴专业。美国著名不动产学者查尔斯·H温茨巴奇等人所编写的《现代不动产》一书，为我们展示了美国现代不动产管理专业内容的全貌，主要内容也是法商管理的综合知识。从国外高等院校不动产教育的先进经验来看，不动产类专业作为一门应用管理专业，综合性强，专业性内容含量高，并非哪类专业基础都能办好。即使是有土木建筑专业的工科院校，也不一定在办房地产类专业方面具有优势，这与一般人头脑中的印象相反。在国际上，法商院校兴办的“不动产管理”专业教育，是最具发展潜力的。
国外高等教育的先进经验表明，现代房地产管理教育应以法商管理的综合知识为基础。
二、房地产专业教育现代化的规范和引导
办好不动产专业教育，重视专业人才培养，规范和引导我国房地产专业教育现代化，可从以下方面进行。
(一)搞好学科管理和指导
建议由国家教育部组织，联合国家建设部、国家土地管理部门、国家司法部门、国家资产管理部门，组织各大高等院校不动产相关专业的学者，成立“现代不动产管理”学科和专业教育指导委员会，规范和发展我国高校现有的房地产类专业教育。 目前各个高校的房地产专业教育，分属于“公共管理、工商管理、工程管理”三个不同专业，这是计划经济观念的产物，必须加以规范和统一协调，才能有利于房地产专业教育的发展。
(二)主要由具有法商专业资源的院校来兴办
从专业特点和内容看，兴办现代不动产专业教育，具有法商专业资源的院校更有优势和潜力。以广东商学院为例，房地产专业教育归属于工商管理学院，在房地产营销、投资、资本运营、估价、工程管理等方面的师资，已有一定的基础。此外，广东商学院金融学院的房地产金融、法学院的房地产法也有相应的师资。再加上正在筹建的行政与公共管理专业，若能进行资源整合，做好专业发展规划，可以发挥出巨大的潜力，在广东高校群同类教育竞争中有鲜明特点和相对优势。
(三)做好专业发展的规划定位
第一，“房地产经营管理”是个大专业，学历层次以研究生和本科教育为主，还可考虑设置“房地产金融投资”、“房地产法律”等专业方向。若仅以其中的“物业管理”作为专业，则可发展专科教育。因为房地产是应用学科，综合性强，涉及面广，不是专科两年所能学透的，否则学生毕业后，将难于胜任相关工作。
第二，专业内容规划可包括不动产营销咨询、不动产开发、不动产金融投资、不动产法律服务、不动产估价经纪、不动产公共管理。培养目标面向国土房管、税务等行政事业单位、金融机构、专业中介机构(律师所、估价所、经纪所、行、咨询公司等)。
第三，加强师资队伍建设。一方面整合现有的房地产专业师资，另一方面吸纳相关基础学科的人才。房地产是新兴学科，目前国内房地产类专业方向，具有博士学位授予权的高校仅有人民大学、清华等少数几家高校。部分高校若引进房地产类的博士、教授有困难，但是，如果有选择地吸纳房地产相关的基础学科、传统学科的专家、教授，如经济学、经济地理、城市规划、建筑理论、建筑历史、区域经济、民法学等学科的人才，这些领域有很多高层次人才，也有兴趣从事不动产这一专业，吸纳这些方面的人才并不困难。
(三)做好相关学科的分工协调
不动产管理的学科有“不动产开发”、“不动产金融”、“不动产法律”、“不动产估价”、“不动产投资”、“物业管理，’(本质是资产管理与服务)等，而“城市规划”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不动产管理的相关基础。
(四)与国际不动产教育接执
