房地产成本控制范文1
摘 要 在房地产业蓬勃发展的当下，房地产企业要加强自己的竞争力占据一定的市场份额，就需要尽可能的降低自己的成本。本文从房地产业的前期计划、后期施工、营销等方面出发，对如何降低房地产企业在生产销售中的成本问题进行分析，从不同阶段的控制来把握整体的成本控制节奏，使企业能够求得利润的最大化。
关键词 成本控制 前期成本 施工控制 销售成本
随着经济的发展房地产业进入了高速发展的时期，房地产业的竞争也越来越激烈。面对激烈的竞争环境，各大房地产公司纷纷开始寻找一条能够使企业利润最大化的途径。由于市场的充分竞争，行业性价比相对稳定，楼盘销售价格缺乏弹性，所以为了扩大利润空间，房地产企业将降低企业的成本作为重要的手段。通过降低成本来扩大成本和销售收入之间的差距，获得企业的经营利润，追求利润的最大化。如何能在保证品质的前提下最大限度的降低成本是所有房地产企业共同探索的问题。
一、房地产业成本的构成
房地产成本是指在房地产开发的过程中前期的生产和后期的销售总共花费的各种费用之和。在房地产的开发中，企业的成本主要包括以下几点：土地的使用出让金以及原有住户的拆迁安置补偿费、前期的市场调查等费用、建筑安装费（包括土建工程费、装饰工程费、安装工程费）、基础设施费（包括道路、照明、绿化、供电供水）、税费（包括城建税、营业税、土地增值税等）、公共配套设施费、管理费、后期的广告推广费、营销费用等。
二、房地产业的成本控制的认识误区
1.责任主体认识的偏差。一般房地产企业的成本控制部门会被看成是降低成本的主要责任方，因为整个开发的过程中成本控制部门是对所有成本投入起关键作用的。但是成本控制部门只是宏观方面的一个把握，对于实际操作中各个阶段的成本控制不可能把握的很准确。因为成本控制不仅是在房地产项目的前期或者是后期，成本控制始终贯穿于房地产整个项目的完成，需要整个房地产公司的所有员工以及公司的合作方共同努力，进行楼盘交付使用前各个阶段的成本控制。
2.忽视计划的重要性。在房地产开发中，各个阶段都会产生不可预料的困难，在成本控制方面，往往会忽视计划的重要性，比如前期的规划设计，往往会对后期的总的工程成本产生重大的影响。在前期采用比较节省用工时间，性价比较高的材料，而且对建筑整体的效果没有太大影响的计划方案，不仅仅是时间上的节约，更是整个开发过程中的成本的节省。后期的施工计划，管理计划的协调也是保障成本的主要方法。如果后期的计划不能根据施工的现实情况来进行，就会造成赶工超支的局面，相应的就增加了整个项目中的投资成本。
三、房地产成本控制的措施
房地产业是一个集开发销售为一体的商业活动，包括前期的开发，中期的施工，和后期的销售，成本控制要贯穿于房地产业的各个阶段，首先进行分段的成本控制，从而从整体上降低整个活动中总的成本。
1.房地产开发前期成本的控制。第一是土地的使用出让金以及原有住户的拆迁安置补偿费的控制。要控制这项费用，就要注意整个房地产项目的选址。在选择建筑地点时需要注意周围的交通状况，环境位置，尽可能的避免选址上有大量的建筑和住宅，过多的建筑或住宅会增加拆迁补偿的费用。还要熟悉相关的法律法规，在拆迁安置中能够依法行事，避免一些不必要的拆迁事故的发生。在房地产的开发中如果工程选址上有大量的住宅或者是人口聚集区，土地的使用出让金就会大幅上升。一般来说，土地的使用出让金以及原有住户的拆迁安置补偿费在整个的房地产项目总投资中所占到的比例在百分之五十以上，有效的控制此项费用的支出可以为整个房地产项目节省很大的一笔开销，极大的降低整个项目的成本。
第二是前期工程费用成本的控制。主要包括为房地产项目进行的可行性规划、设计研究论证，对施工环境进行勘察、评估，建设期间为施工的顺利进行铺设的临时的水、电、路等各方面的支出。房地产公司在进行前期工作的时候，也要考虑成本，对于前期的建设费用有一个详细的计划，按照计划来进行前期工作的开展。选择施工单位的时候在所有可以选择的服务机构中进行公开招标，选择有经验的施工队伍，选择服务质量相等但是价位低的服务机构，将此项的费用进行压缩，将费用降低到最大的限度。
第三是建筑的设计成本的控制。前期的建筑设计对后期的施工成本会有很大的影响，在建筑设计的过程中，加强设计人员的成本控制，在整个设计过程中不仅要考虑施工技巧方面的难易程度，而且对于各个阶段中所需的费用要有明确概念。在考虑最低成本的情况下，对多个设计图进行比较采用最佳的施工设计图，尽量防止一些过分华丽但是不实用的设计方案，在保证质量的前提下，尽可能选择性价比较高的设计方案。
第四是整个房地产建设中管理费用的控制。管理费用是房地产开发公司的行政部门为管理开发房地产以及经营销售房地产而产生的各种费用，包括人员的工资、福利、办公费以及差旅费的控制。在进行管理费用控制的时候，首先必须制定预算考核体系，合理安排管理费用的支出，不产生超出预算的情况。
2.施工期间成本的控制。第一，房地产的施工阶段是将设计图纸上的意图最终以实物的形式展示出来的阶段，也是最终形成工程使用价值的重要阶段。在整个房地产成本控制中施工阶段的成本控制是其最核心的阶段。在施工管理上，要加强管理，根据计划保证施工进度的顺利进行，防止施工事故的出现，选择优秀的施工队伍，尽可能的减少返工的现象，节约人力和物力资源。比如，提高工人的工作时间可以适当的加快施工进度，在施工的过程中，寻找更加快速，省时，安全、效率高的施工方法。
第二，施工阶段所需要的设备、材料等的费用控制。在施工过程中需要大量的建筑材料和建筑设备，整个施工中所需要的材料和设备的数量是很庞大的，在这个环节做出节约成本的计划是可行的。集中大规模的材料采购，在选用材料的时候最好的方式是进行招标，选择一些有实力，质量达到国家建设标准的材料供应商，这样能有效的降低材料和设备的费用。在选择材料的时候，要严格把关，保证材料的货真价实，杜绝出现由于施工方面材料出现的问题而向项目合作方进行违约赔偿。而且房地产开发企业可以货比三家，选择价位低，质量好的材料和设备，这样既能体现各个供货商之间的公平竞争，又能降低工程的施工成本。
3.房地产销售期的成本控制。房地产开发的最终目的是为了进行销售，从目前的情况来看，房地产的销售和工程建设几乎是同步的，在整个房地产开发中，相对于其他行业，房地产行业的销售费用在整个费用中占有非常大的比重。虽然鼓励利用广告等手段为取得好的销售业绩助力，但是过高的销售费用会增加整个房地产开发中的成本比重，导致整个项目投入费用过高，降低企业的营业利润。控制销售期间的费用，首先要组织合理科学的营销团队，吸纳有销售经验的营销人员，用较高的工作能力缩短房地产的销售期限，从而节约销售成本。其次制定合理的销售计划，一般是与施工同时开始，分阶段进行销售，确保每一阶段的销售计划都是合理的，在销售过程中对不合理地地方进行及时的调整，防止由于计划的不合理延长销售周期，增减销售期间的费用。最后，在营销推广工作环节，选择对房地产销售最有利的推广平台，在选择之前，对所有的推广平台进行对比，看看哪些推广平台对自己的作用是最大的，哪些是没有作用的，在选择广告设计的时候，尽可能的选择新颖的，有刺激感的广告，这样的广告能在公众的心理留下印象，广告的效果也是最突出、最明显的。这样既达到了宣传的效果，又减少了销售的成本一举两得。
四、结语：
房地产成本控制是一个全公司成员共同参与的，贯穿整个房地产开发过程的活动，需要重视每一个阶段的控制措施。房地产业的成本控制是一个复杂并且充满变动的活动，需要企业内部各个部门相互合作，从宏观上制定出一个详细的计划表，采取正确的控制成本的方法，给企业增加利润空间。在房地产开发的成本控制中，能够较好的把握前期成本、施工期的成本和后期的销售成本的控制，使得整个房地产开发中的成本大大降低，让企业在市场的竞争中占得一席之地。
参考文献：
[1]文洪奇.试论成本控制.商业经济.2010(05).
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一、供应链管理与房地产供应链成本
(一)供应链管理的概念。供应链管理(简称SCM)是指在满足一定的客户服务水平的条件下,为了使整个供应链系统成本最小而把上下游企业(组织)有效地组织在一起来进行的产品研发、制造、销售及服务的管理方法。从供应链管理的概念中不难发现,出于对成本的考量,无疑是供应链管理的出发点和实质。
(二)房地产供应链成本。广大房地产企业实务中,房地产开发企业的成本项目主要包括项目开发成本和期间费用两大类。项目开发成本包括六大项:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费以及开发间接费用。房地产企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
在供应链思想下,房地产企业上述所有成本费用在由上下游所组成的业务链条中则以供应链成本的形态存在,并可以运用供应链管理的思想来加以管理和控制。房地产开发过程中的各个环节是相互联系、相互影响的,供应链成本的构成和形态取决于具体房地产开发企业供应链的具体结构。
二、X房地产开发公司成本控制存在的问题
(一)土地征用环节。X房地产开发公司在做征地方案可行性论证时,仅仅从静态上基于对各项成本及预计商品房售价来测算整个项目的经济可行性,而缺乏对项目后续各环节实际运作的全面考量。比如该公司早在一年前就缴纳了M市一块土地的转让金,但由于土地手续迟迟办理不到位,导致项目计划严重拖延,仅占用的土地转让金资金利息一年就400多万元,这无形中增加了该项目的整体成本。
(二)设计环节。X房地产开发公司在设计环节成本控制中存在的主要问题有:
1、设计人员由于专业素质及经济意识的欠缺,产品设计缺陷及后续设计变更较多,造成后期窝工、返工和工期延误等。
2、设计手段较落后,工程造价和设计方案缺乏有效结合,导致工程造价控制不力。
(三)政府报建环节。X房地产开发公司在该环节成本控制存在的主要问题是:各项政府报建手续进展缓慢,从而严重延误后续各环节,尤其是导致项目预售时间推迟,这样一方面大额土地款占用资金,另一方面预售款回笼时间推后又变相地增加了资金的机会成本。
(四)施工、材料设备采购环节
1、在进行设计招标时过分依赖绝对低价选择中标单位,结果日后经常导致索赔、变更及质量问题。
2、没有确定一批具有战略合作关系的供应商,导致在施工及材料的质量和价格方面控制力不强。
3、在施工过程中,对工程变更及现场签证的管理较盲目,比如变更程序及决策机制不完善。
(五)销售环节。X房地产开发公司物业的销售由本公司成立的营销团队来进行,该环节成本控制中存在的问题有:
1、销售与工程施工节奏不一致,导致存货过大,造成大量资金占用成本。
2、各项销售政策的制定和执行较随意,销售礼品等管理较混乱。
(六)物业管理环节。X房地产开发公司的物业管理由其下属物业公司来管理,该环节常常由于前期物业质量存在设计、施工等质量问题,从而导致业主索赔、拖欠物业费,物业与开发商扯皮现象以及其他后续成本的追加,更重要的一点在于公司的品牌形象受到了损坏。
三、X房地产开发公司供应链成本控制体系构建
(一)X房地产开发公司供应链结构。X房地产开发公司的供应链成本划分为上游成本、房地产公司内部成本和下游成本。具体结构见图1:X房地产开发公司供应链结构模型。(图1)结合X房地产开发公司的项目组织结构,其供应链中的上游成本包括土地征用费和拆迁补偿费,政府综合报建费用、规划设计费等;开发商内部成本包括基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、财务费用、不可预见费等;下游成本包括销售费用、前期物业管理费、保修期内维修费用等。
(二)X房地产开发公司供应链成本控制体系构建。针对上述X房地产开发公司在成本控制方面存在的问题,引入供应链的思想,建立从前期土地取得,到物业销售及物业管理各环节的供应链成本体系,从而达到在时间、成本、质量等方面为业主提供综合性价比最佳的产品与服务。
1、土地征用环节成本控制。经分析,X房地产开发公司土地成本占项目开发成本比例约为15%左右,可见土地征用环节的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍挂”形式,地价的可控性较差。因此,该环节的土地控制重点应放在控制土地闲置资金占用成本上面,具体要考虑:
(1)在做土地征用可行性方案论证时,系统论证从土地取得到最终物业实现销售整个供应链的时间,减少土地款占用的资金利息成本。
(2)运用价值工程等技术手段,提高土地使用效益,降低单位建筑面积分摊的土地成本。
(3)规避土地闲置费的缴纳。
2、设计环节成本控制。根据有关资料分析,在初步设计阶段,影响工程造价的程度为65%,施工图设计阶段,影响工程造价的程度为25%~35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%~12%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点:
(1)提高设计人员素质,加强设计人员经济意识。
(2)引入竞争机制,实行设计方案招标、方案竞赛,可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较,并应用价值工程最优方案。
(3)引入目标成本理论,推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更,保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
(4)运用价值工程的原理,进行多方案的技术经济分析和比较,推行工程造价和设计方案相结合的设计招标,在保证项目市场定位和品质的同时,有效控制工程造价。
(5)提高设计质量,减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(6)推行产品标准化,以此减少开发新产品的研发等投入成本。
3、政府报建环节成本控制。该环节的成本控制要点是加紧办理项目“五证”,及早进入项目预售回笼资金,降低资金使用成本。
4、融资活动成本控制。不同的融资渠道,其利率水平差异较大,分析X房地产开发公司现有的几种不同的融资渠道,利率水平由低到高分别是银行项目开发贷款、个人委托贷款、第三方公司拆借、集团公司内部拆借款、股权合作等。这样,公司在安排融资方案时,就可以优先考虑利率水平较低的融资模式。另外,在此基础上,还要权衡不同融资模式的风险水平高低,对成本和风险加以平衡,设计公司最佳融资结构。
5、施工、材料设备采购环节成本控制
(1)招标阶段坚持“合理低价”原则。推行工程量清单计价报价与合理低价中标,做好资格预审,选择有实力、有信誉的企业参与投标,在此基础上采取合理低价中标,以避免投标方以低于成本价进行恶意竞争。同设计阶段一样,让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
(2)严格控制工程变更。建立工程变更的相关流程和制度,工程设计和合同签订阶段要尽可能考虑周全,防止人为疏漏造成的后期变更,做到事前预防。在发生工程变更时,严格审核工程变更,从对总投资的影响、使用功能和经济美观等多角度确定变更的必要性。
(3)加强现场签证的审查,减少现场签证的盲目性。现场签证是施工过程中一项不可避免的工作,是甲、乙双方认可的工程实际变更记录,是办理工程竣工决算的重要依据之一。为保证洽商签证的严肃性,必须严格现场签证管理制度。
(4)推行三级收料及限额领料。材料成本的节约是降低工程成本的关键。对施工主要材料实行限额发料,按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算,节约时给予奖励,超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理地使用材料,从而减少浪费损失。
(5)组织材料合理进出场。一个项目往往有上百种材料,所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先,应根据定额和施工进度编制材料计划,并确定好材料的进出场时间;其次,应把好材料领用关和投料关,降低材料损耗率。
6、销售环节成本控制
(1)引入资金成本概念,合理设计各项销售方案,在销售价格及销售回款上做一平衡,寻求综合成本最低方案。
(2)严控各项销售费用,做好各种促销礼品的采购、发放管理,合理选取广告宣传媒介,提高广告宣传的投放效果,使各项销售费用产生实效。
7、物业管理环节成本控制
(1)物业管理前置到设计阶段及招标环节,参与项目设计方案论证及关键物资的招标等活动。由于物业管理是直接面向业主的末端环节,对业主在物业实际使用中反馈的各类产品缺陷最具发言权,此项安排可以减少由于设计缺陷、“绝对低价”招标等而导致的后期质量成本的发生。
(2)做好备品备件的采购、保管、领用管理,提高实物使用率,减少物料浪费。
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关键词：成本构成、目标建立、目标分解、目标实现、关健环节
一、房地产项目成本构成
房地产项目成本的构成包括：土地费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其它费用、不可预见费。其中属于工程成本的有：前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费。属于开发成本的除了工程成本外还算上土地费用。项目开发建设投资总费用组成为：土地费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费。
以上各项为成本的主干组成，还可以进行细分，如土地费用可包括征地费和拆迁补偿费，前期费用包括勘察设计费、报批报建费等，基础设施费包括区内道路、外水、外电、小区绿化等，建筑安装工程包括土建、安装、装修等内容。各项细分的方法需结合公司或项目的需进行分类，最理想的状态是工程、成本与财务科目对接的方式，有利于项目目标成本的建立，控制。
（一）目标成本的建立
目标成本的建立，不仅限于成本目标值的本身，更要关注成本背后的产品目标；目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数，“算了再做”，而不是“做了再算”；成本目标是整个项目团队的目标，靠团队实现目标范围覆盖全成本。
目标的建立需要水平恰当，支持定位、提升价值，既有可行性，又具挑战性，适当考虑风险；结合产品定位确定目标数据，了解市场、结合产品，有充分的数据支持；成本内容明确，（比如同样是高档，各人心中可能不同）；考虑全面，不要漏项；尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；最好能结合产品的特点，制定公司通用标准和表格，各项目的不同点在局部作调节器整，可以节省时间，减少误解；尽可能作为职效考核指标。现目前的情况是，几乎所有产地产公司都会做测算，只是没有作为正式的目标去执行和监控，没有用目标对控制结算管理行考核，成本目标的建立管理只是一句空话。
目标的雏形从立项时开始形成，成本水平是考虑是否立项的要素之一，区分控制目标与经济测算数据，要求不同，考虑风险因素。策划、设计阶段进行各阶段的成一测算，各期测算要有对应，比较变化的原因，原则上前期目标控制后期目标。实施方案确定后，形成正式项目发展成本目标。施工图完成后，可根据预算对目标做调整（通常是偏差较大的情况下），形成内控目标。
目标的建立可通过正向测算与反向倒逼的方法进行。
正向测算方法：成本首先是由产品的定位与档次决定的，因成本目标与产品目标的互动沟通中共同制定，在发包前的阶段经历由粗到细的过程。前期可参考：项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交接资料。还可以参照所掌握的经验数据和项目特征的测算方式。前期工作尽可能做到细，促进策划、设计人员对产品的深入考虑，不要因为今后发生变化而不作预先设定。随着项目的推进，到项目的设计阶段，基本可以根据设计文件对项目费用成本进行细化和较为准确的敲定，从而建立目标。
反向倒逼：先确定销售价格水平，再确定利润要求，然后反推计算成本水平。
（二）目标的分解
目标的分解，一般有：按合同计划分解、按工程实体分解、按考核责任分解等方法。可根据公司及项目的实际情况选择，各种情况具体如下：
1、按合同计划分解――目的：及时掌握实时发生成本、动态监控。
依据甲方的分判与采购计划，内容包括：总目标分解为每个合同项的目标，发展计划完成后确定分解项及初步总目标，设计阶段完成各目标的确定，招标签约过程事调整（范围调整）
2、按工程实体分解――目的：成本数据合理性判定
依据：项目建设内容如设计图纸及说明，内容：总目标分解为分部分项工程目标，包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细分栋分层分构件；时间：为概算或预算完成后分解，招标签约后结算后对比分析。
3、按考核责任分解――目的：落实成本责任考核
依据：部门或岗位成本管理责任考核。内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标，以及辅助管理的工作要求。时间：发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预算调整后固定。
一般采用正向测算法的项目按合同计划分解的方法比较多，采用反向倒逼法的按工程实体分解的方法较多，第三种按考核责任分解的与公司有较完善考核制度机制才能实施，使用较少，上面已提到，可结合公司、项目情况决定选用
（三）成本目标的实现：
目标确立后，如何才能得到实现呢？首先，控制产品的标准，落实到设计、选型合约中。具体的做法是在在设计和合约中体现甲方意图，保证设计和施工成果不会出现定位和档次偏差，产品的实现导致目标的落实，使预测成本分块、分步变为实际成本。
其次，技术、经济相结合的手段保证目标实现，充分掌握技术与市场，保证经济适用性。
另外需加强过程控制，既要有完整的流程，更要强调项目操作团队的成本意识与沟通，对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现，这里所谓的成本意识就是要考虑性价比。
实行动态监控也是非常有必要的，预测可能的就化，如动态监控的环节，如在招标、施工过程中变更、工程竣工结算等通过控制软件与月报表的形式进行监控。
最后就是偏差调整与内部平衡：调整也是一种落实，关键是要心中有数，调整的原因、内容、幅度、产生的影响等，调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期；调整提出原则：谁主张、谁举证。
过程与结果的全面考核：考核的对象、要求、指标。
五、房地产开发成本控制重点内容与关键环节
房地产项目从立项到后评估，各阶段不同，成本控制的重点也有不同，针对各阶段有重点地提出所要从事成本控制工作的内容，并结合项目实施过程中对关键环节的进行合理的成本管理，以达到成本控制的最终目的。
（一）房地产开发成本控制的重点内容：
立项阶段：成本测算，项目经济性评价；成本目标测算及目标成本拆分
策划阶段：选择性价比最好的产品，制度产品目标与发展计划；
设计阶段：卖什么，设计什么，施工什么；目标成本预算，标底
方案阶段：最经济合理方案，符合项目定位；
初步设计阶段：材料设备的合理选型；
施工图阶段：限额设计，图纸质量和时间保证；根据施工图纸确定成本目标。
发包阶段：通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同价，并根据招标结果调整成本目标。
施工阶段：根据项目合同变更和签证的管理、付款审核；动态调整成本目标。
竣工阶段：结算、索赔办理，项目后评估。
（二）房地产开发成本控制的关键环环节：
1、投入大、点比重大的RC；对关键结构中的结构形式、含钢量的指标等的把控，能有效地控制部分成本。
房地产成本控制范文4
【关键词】房地产业；开发成本；成本控制
已经过去的2011年，对房地产业来讲，是极不平凡的一年。这一年，房地产业经历了有史以来最为严厉的调控政策打压，限购、限贷、限价等强有力的措施多管齐下。在政策严格执行近一年之后，房地产市场部分指标开始出现下行迹象，景气指数也步入不景气区间。受房地产市场调控政策的影响，2011年以来，全国的土地市场成交持续低迷，流拍不断，房企拿地策略也较往年谨慎。据CRIC研究中心研究显示，2011年，30个重点城市中有六成以上城市的土地成金额、出让面积同比均出现下滑。从土地成交均价来看，也有四成左右的城市同比下滑，其中，一线城市的土地成交均价降幅明显，土地价格在持续调控下开始下滑。从建筑面积的增长情况来看，据CRIC研究中心研究显示，2011年30城市土地成交面积的增幅相对2010年明显放缓，可见，2011年三轮宏观调控对土地市场的影响也较明显，TOP10城市中，有60%的城市土地成交建面同比都出现下跌；一线城市中，北京的土地成交建面跌幅最大，同比下滑30%。这都表明房地产业已经面临着十分严峻的形势。但是，我国房地产业的发展存在着不平衡现象，如一线城市房地产行业起步较早，发展实力比较雄厚，论单个项目的销售金额，一线城市的先发优势依然不可动摇。而二、三线城市以及重点的四线城市，其房地产市场发展总体来说起步较晚，但其本身的发展需求却非常大，愿望也较为迫切，同时，在项目销售规模上可挖掘空间也非常大，这对于二、三线城市以及重点的四线城市的房地产企业来说，在房地产调控趋于常态化的形势下，努力拓展自己的生存和发展空间，以扎实的脚步前进，也是一个很好的机遇。抓住这一机遇的有效手段之一就是要大力控制房地产开发成本。
一、明确开发成本的构成要素，科学合理地规划成本合成，做好成本控制
以下笔者从房地产开发成本构成的角度，谈一些控制开发成本的措施。
房地产开发成本的构成要素主要包含土地、土建、设备费用， 配套及其他收费支出和管理费用等几个方面，对此要进行严格控制，科学规划。
（一）土地、土建、设备费用
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。 其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产 开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济指标。土地费 用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣 金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计 的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发 的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。
（二）配套及其他收费支出
主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10―15％。房地产开发商通过各种途径，运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。
（三）管理费用和筹资成本
房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。
二、分解开发项目的成本因素，实行分阶段成本控制
根据房地产开发项目成本控制的阶段性特点，对每个阶段都实行成本控制是比较有效的成本管理手段。下面分别加以阐述。
（一）认真做好项目开发成本的分析预测
成本预测是项目开发效益预测的重要内容，是企业对其经济活动实现事前控制的重要手段，成本预测对于企业经营决策起着决定性的作用。从时间上划分，成本预测可分为先期成本预测和期中成本预测。先期成本预测，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般说来，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目决策前的成本预测，主要是为项目决策和开发方案的选择提供承要依据其；二是新项目确定后，对计划期成本水平的测算，这种测算过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。
（二）做好设计阶段的成本控制
设计环节成本控制。根据有关资料分析，在初步设计阶段，影响工程造价的程度为65%，施工图设计阶段，影响工程造价的程度为25%～35%。而施工阶段对造价的影响一般仅为5%～12%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。加强设计阶成本控制要做到如下几点：
（1）提高设计人员素质，加强设计人员经济意识。
（2）引入竞争机制，实行设计方案招标、方案竞赛，可以对同一个工程进行多方案的技术经济比较，并应用价值工程最优方案。优秀的设计方案一般需要的投资较多，但是其实施过程中的效益一般也比较好。投资回收期越短的设计方案越好。某项目，总建筑面积约537万m2，预计提供近10万人口居住生活，采用架空平台（盖板）的设计理念，解决了用地与湘江之间高差和景观、交通等的问题。设计方案有有如下方法：
方法1：高层低密度。在有限成本控制的前提下，降低建筑密度，增加建筑高度，提高容积率。低覆盖率能够提升居住舒适度增加可售价值，同时节约土地成本。高度提升带来了景观价值及可售价格的提升，特别是对于滨江住宅类型的项目而言（表1）
方法2：优化户型配度。精简户型种类，集中布置大、小户型，突出各类户型的优势。设计将140m2以上的大户型和90m2以下小户型各自独立、分区布局，从而避免了不同购买人群之间的不同生活习惯的相互干扰。这样既能够使大户型相对安静和私密，保障其高档的居住品质，又打造了高效、时尚的年轻人公寓。此外，户型种类的精简，也带来了管理成本的降低。
方法3：建筑的体表比与结构设计的简化。住宅类型全部改为板武建筑，剪力墙规整布置。与塔楼等其他类型住宅相比，板楼外表规整，周长减小，建筑表面积减少，相应减少建筑建造成本。经过计算，同等户型面积下，板楼比塔楼建筑外表面积大约减小约10%。此外，这种规则的平面便于剪力墙的规整布置，简化结构计算。
方法4：优化住宅下的盖板设计。小区配套公共建筑板上板下布置的选择，以幼儿园为例.对于幼儿园板下布重而言，有如下优势：①独立柱基，减少基础施工成本；②减少士方开挖量；③局部盖板取消，④减少材料和施工成本； 减少板下不可售的建筑面积，提高建筑利用率。经测算，幼儿园（按占地2000m2估算）板下布置相对板上布置共节约成本约482.6万元人民币（图1）。
方法5：建筑空间的综合利用，提高建筑使用率。小区出入口位置的G层房间，由于靠近住户，不适合用作嘈杂的商业和设备用房。但是，这些房间具有良好的通风和采光，完全满足城市物业管理条例的要求，可用作物业管理用房。这种对地下辅助空间的综合利用，大大提高了建筑综合成本的使用率（图2）。
（3）引入目标成本理论，推行限额设计。也就是在保证工程实体功能的前提下按分解的目标成本严格控制技术设计和施工图变更，保证项目成本及分解的各项经济技术指标不被突破。
（4）运用价值工程的原理，进行多方案的技术经济分析和比较，推行工程造价和设计方案相结合的设计招标，在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。
（5）提高设计质量，减少或避免施工时的变更造成的浪费以及由此造成的窝工、返工和工期延误。在此特别说明的是，让后期物业管理部门介入招标阶段同样可以防范后期物业管理阶段相当一部分质量成本的发生。
（6）推行产品标准化，以此减少开发新产品的研发等投入成本。
（三）施工阶段的成本控制
首先要确保整个施工过程符合规范性要求，包括招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等。其次要建立工程项目概预算控制制度，对概预算的编制、审核等作出规定，保证正确核算工程项目的成本，按预算控制费用支出；加强对概预算编制的审核，审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确；因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的，应有完整的书面文件和其他相关资料，并经财会部门审核后方可付款。再次要制定工程项目业务流程，明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。最后要制定切实可行的资金使用汁划，既要能保证工程建设的需要，又要尽可能减少资金的占用，以减少利息支出，减少资金筹措。
值得一提的是工程监理问题，质量控制、工期控制、成本控制是监理单位的三大任务。但目前的监理公司素质参差不齐，部分工作是停留在质量控制这个层面上，因而成本控制还是由建设单位决定。因此，若要做好施工阶段的成本控制，就必须做到事前控制。而事前控制最主要的就是加强图纸会审工作。图纸会审，是指在施工之前对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、 程造价上的经济性进行审核，将工程变更尽量控制在施工之前。如在某商品房的施工中，由于施工之前没有详细地审查施工图纸，使建筑结构出现一道斜梁并末及时更改，既给建设单位带米了额外的经济损失，又增加了施工单位的技术难度，同时还降低了房屋使用的舒适度。
未来房地产市场如何发展，离不开今年宏观经济政策和房地产调控政策的走向。在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外，今年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。回顾2008年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境，企业需要的是少说多做、埋头精干，积极寻找应对之策，做好成本控制。成本控制贯穿于工程建设的全过程，是整个公司降低成本，争取利润最大化的核心工作。其能否顺利推进，需要房地产公司领导层的高度重视及参与项目员工的共同参与。每一个部门、每一个参与项目开发人员都应视其为己任，充分认识到成本领先的重要性和必要性，并且在日常工作中自觉地贯彻落实。只要本着精益求精的态度、科学的方法，一定可以把成本控制在较低的水平，真正实现成本控制给企业带来的效益。
参考文献：
[1]覃晓艳，王玉红，何耀菊，吴立平；目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J]；长春大学学报；2005年03期.
房地产成本控制范文5
【关键词】成本控制；房地产；控制机制；有效措施
任何一个企业要进行正常的生产经营活动并保持持续，必须需要有计划地进行全面的管理。而房地产企业的成本控制是房地产企业众多管理中最重要的管理项目之一。成本管理和成本控制同时存在于当前激烈的房地产企业市场竞争中，房地产企业要想在日前残酷的市场竞争下立足，就必须在成本管理和成本控制中寻求平衡。我们相信，如果是有远见的房地产企业管理者，一定可以意识到，在加强新产品、新项目、新技术开发的过程中，更应该注重房地产企业的成本控制管理。从实际情况来讲，成本控制管理水平的参差依旧会使得房地产企业的发展状况会具有相当大的差别。不当的成本控制管理不但使房地产企业不能最大程度的稳步发展，而且会让房地产企业承担巨大的风险。由此看来，房地产企业需要重视成本控制管理的同时，更应该重新审视陈旧的成本管理措施是否还适合越来越严峻的市场竞争的要求，本论文试图通过对成本控制管理中存在的部分问题的探讨，找出加强房地产企业成本控制管理的办法，旨在加强房地产企业的成本控制管理。
一、成本控制的定义及其在房地产企业中的重要性
所谓成本控制就是房地产企业根据企业的成本预测以及依据成本预测所制定的成本计划，进行成本控制，试图使成本达到预期的目标。成本控制的主要内容实际上就是进行成本分级归口管理。而成本分级归口管理就是指房地产企业各个部门分别进行相关的成本控制，明确成本管理中责任制度的一种管理方法。由于房地产企业与其他行业的差异性，其成本控制内容不但具有其他行业具备的材料控制、人员费用控制、生产费用控制、制度控制等，同时还主要包括以下几个方面：第一，土地控制；第二，事前费用控制；第三，建安成本控制；第四，配套费用控制；第五，筹资成本控制；第六，事中控制（包括管理以及销售费用控制）等。近些年来，由于国家政策的扶持以及国内日益增长的经济速度的影响，房地产行业也随之高速发展，建立健全房地产企业的成本控制管理其目的就是以最低的成本达到预定的成本计划，即降低房地产企业的成本，将房地产企业效益最大化。
成本控制是为了使房地产企业的一切花销都能在房地产企业管理者的预期目标之内，而这个合理的尺度需要房地产企业管理者在经营的各个环节进行有效的控制和把握。因此说，成本控制便成为房地产企业参与市场竞争最核心的管理项目，也是房地产企业在严峻的竞争市场环境下取得胜利的关键性因素。另外，随着各项技术的不断发展，房地产企业已经能够同时拥有相对先进的技术，而在同样具备先进技术的前提下，是否具有同等竞争力的质量、价格、服务等已经成为不同的房地产企业相互竞争的核心内容，而各个阶段的成本控制是房地产企业间竞争的实质。
二、当前的成本控制管理仍存在的一些弊端
很长一段时间以来，不管是国有房地产企业还是其他形式的房地产企业，在很大程度上仍然在实行着以往的房地产经济体制下的成本控制管理制度，无可否认，这种跟随了我们几十年的成本控制管理制度应该说在特定的历史时期和环境下是起到了一定的积极作用的，但是，伴随着市场自由化进程脚步的加快，在竞争日益加剧的形式下，房地产企业现存的成本控制管理方式中的不利因素已经日益显现且逐渐增多，主要表现在：（1）对成本控制中事前控制的重视不足。事前控制是房地产企业建立制度、审查设计、确定目标和规划房地产企业经营步骤的系统过程，是房地产企业运营的基础。而在很多房地产企业里，存在着开发周期过长的问题，开发周期与资金的使用价值有着密切而直接的联系，开发周期的过长使得房地产企业不得不承担大量的费用，比如高额的利息、放缓了资金的回笼等。众多房地产企业管理者普遍存在着重管理与设计不能很好的协调的问题，为了单纯地节约成本，导致的设计功能不全，；要么是为达到设计要求而造成的成本偏松而助长的浪费现象的产生。总之，房地产企业管理者对事前控制的不够重视已经造成了其企业内制度、设计、目标和经营步骤的畸形发展。（2）漏洞百出的成本控制机制体系。我国的房地产企业环境中，应该说都存在着成本控制机制的漏洞问题。近些年来，房地产企业在持续涌动的开发大潮中，成为众多类型企业的新宠，也为此而赚了不少的钱财。在这样的情形下，成本控制机制似乎必然也已然出现了松懈的管理迹象。据有关部门调查显示，南京市一家中小型规模的房地产企业在完善了各项成本控制机制后，一年就节约了成本将近2000万元。也就是说，房地产企业的成本控制机制的不够健全对于房地产企业的高效目标产生了巨大而深刻的影响。（3）不当的成本控制方法。依据财务部门提供的决算报告来进行企业成本控制仍然是很多房地产企业进行成本控制而选择的方法，这其实就是我们常说的传统的房地产企业成本控制。由于财务或相关业务人员提出报告的时效性相对滞后，使得核算的体制不能充分发挥其成本控制的作用。事前控制和过程控制在房地产企业成本控制中是相对缺乏的，我们发现，传统的成本控制模式是不能充分满足现代房地产企业管理的要求的。成本控制中所存在的根本问题和原因如果不能及时并准确地发现，当然也就不能对症下药，也势必影响房地产企业采取有效的企业成本控制措施。
三、房地产企业成本控制管理应采取的有效措施
房地产成本控制范文6
【关键词】 房地产 成本管理控制 方法
随着我国房地产业的不断发展，我国也相应出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。
一、房地产成本管理控制概念的界定及内容
1、房地产成本管理的概念。房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。
2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。建筑安装、设备成本是三线及以下城市房地产开发成本中最大的部分，约占开发楼盘成本的60%，在保证产品的品质和质量的前提下，降低成本就是重中之重的任务。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用；网络平台的销售和推广以及电视广告的投放费用等，这些费用的支出就构成了广告营销成本，广告费用的支出在当今社会有着日益增加的趋势，在未来的时间里，广告效益的高低也将严重影响到房地产企业经营效益顺利实现，其竞争的趋势将更加激烈。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。而工程施工前期规划费用、施工运行成本以及销售运营成本的可控制性占有相当大的比例，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。
二、房地产公司成本管理中的问题
1、成本核算对象的设立不规范。在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。例如在商品房的建设中，可以按照合同以及工程的名称在开发成本科目中设立不同的成本核算目标或对象，而在实际工作中部分房地产公司往往将原本属于同一个个工程的项目分成了若干个成本核算对象，不仅增加了核算人员的工作量也导致了成本项目费用的管理不能真实反映项目资金投入的实际情况，使所提供的成本资料缺乏真实性和科学性，以至于企业的经营决策失去了可靠依据。
2、成本费用分摊不合理。房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。例如在用于拆迁的商品房成本中某些企业就没有严格遵循实际的用途废品资金，在不同对象的同一费用支出上就存在着相关科目不安规定进行分摊，形成了成本费用分摊的随意性。这种分摊的随意致使房地产企业的工程成本的核算脱离了企业生产经营的实际需要，就难以及时提供真实完整的成本资料。
3、账物不一致。由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。在现实工作中一些企业在购买以及自建拆迁用房和商品房内部调拨或划转自用以及后期的销售环节中，没有制定完善的管理制度和监督体系，进而导致了账目与实际物品数量的不一致，严重削弱了其财务信息的有效性和真实性。这些管理上的混乱，带来了成本核算不真实，也使得成本管理缺乏可靠依据。
4、工程成本核算的依据无法及时取得。房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。由于施工单位在出具发票时需要缴纳企业的营业税和附加税以及企业所得税，而对工程已经基本完工但房地产企业不能及时支付款项的，就不给开发票。因而加入房地产公司没有及时取得施工单位给予的有效发票，就无法进行工程成本的核算，也就进一步影响了整个成本核算的真实性和有效性，使企业在经营决策上缺乏有效的信息支持，阻碍了企业成本核算的有序进行，也在一定程度上影响了企业核心竞争力的有效提高。
三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法和设想
要想保持强有力的市场竞争力，就要加强房地产的成本管理控制。而要实现成本管理控制的有效执行，就要对各种成本模块逐一分析、管理。
1、获得土地使用权成本管理。获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。
2、工程施工前期成本管理。工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。
3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于10万元的项目采用公开招标的形式，小于10万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于40万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按2万吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000万元，也许比我们开发一个小楼盘的利润还会多。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时一定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。
4、销售、运营成本管理控制。这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。
5、其他成本的管理控制。这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓励机制。首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。很好的企业文化本身就是一种无形资产，首先它在无形间是对企业的品牌打造和宣传，同时也能增加员工对企业的信心。所以，要提高对成本管理控制的重视和客观认知，并努力发扬企业优秀文化。
7、制定完善的成本计划。房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。成本计划的制定，首先就对总投资项目标进行可行性进行研究，待项目得以批准之后，此总投资的目标也就成为了总成本控制的目标，整个成本控制就应该围绕其展开；其次要对整个成本控制目标进行逐项的分解以确定不同环节或不同阶段的具体控制目标，在实际工作中可以将总的成本支出分解成多个不同的对象并设立各个项目单位。同时总成本的分解中要充分考虑各个成本的限度之间的平衡性，以实现或确保项目成本在整个项目内的合理分配，因为对其的科学合理的配置不仅是整个项目协调性的前提，更是实现总项目总体功能以及质量目标等之间的平衡性的有力保障；再次在项目不断深化的情况下，其配套的技术方案和实施方案也要进行相应的细化，在结合实际情况的基础上对各个成本对象进行合理的成本估算并对项目进行优化组合。
8、实行全程成本控制。由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。在工作中要对项目开发的每一个环节进行成本控制，因为项目的开发是房地产企业生产经营中的重要组成部分，而对其的管理控制也就成为了成本管理的核心，其管理主要分为：项目投资策划和投资决策环节，这也是房地产企业进行生产的首要阶段，因而在此阶段必须对可能发生的成本进行总体控制；在项目的设计环节中应着重加强成本的管理，因为设计阶段的优劣对整个过程的造价有着极其重要影响，应采取一定的限额的方式以控制设计的成本支出，减少其不必要的成本支出；房地产项目进入到动迁环节时就必须要聘请独立的、高效的评估咨询机构按照相应的政策进行价值评估，以确定补偿标准。另外在后期的动迁过程中要严格按照补偿标准的额度进行操作，并强化动迁收尾的管理和控制；在项目的招标以及合同的洽谈环节进行科学的成本控制管理，由于其工作的好坏将直接影响到后期项目成本的管理以及核算的有效进行，因此对此工作应极其重视并制定一个科学的管理控制制度，以确保后期的项目的顺么进行；最好在项目的结算过程中应极力避免结算的主观上的失误以及客观上的工作疏忽，可以制定一套结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制等管理制度，为项目成本的核算打下良好的基础，以取得成本控制的有效实现。
四、结束语
房地产开发是在市场经济体制下的一项重量级项目。然而，房地产开发的成本管理控制是一个有机的整体操作体系，在整个项目周期它贯穿于始终。所以，在房地产的开发过程中，每一个成本的管理控制环节都不能忽视，充分分析每项成本的特征和在总成本中的作用和可控性，针对各自的特点进行管理控制，这样，就会最大限度地降低企业房地产开发项目的总成本，同时，最关键的是增强了房地产企业在市场竞争中的竞争力。所以，各房地产公司在项目运行过程中，采用合理的手段对各项成本进行管理控制，不但能提高企业的生产经营效益，还能保证企业在市场竞争中站稳脚跟，从而促进我国国民经济的发展。
【参考文献】
[1] 闫晶、尹立新：基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J].商业会计，2010（11S）.
