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房地产审计报告范文1
关键词： 房地产企业 治理 瞒报 利润
1、房地产企业瞒报利润表现及成因
1.1 表现和危害
当前财政部对房地产开发企业加强了会计信息的质量检查，发现会计不真实现象在这些房地产企业中主要表现为企业资产情况核算不实，大多采取开发成本多计，收入少计，营业费用和管理费用虚增等手段对利润进行隐瞒，有些企业存在非常严重的隐瞒利润情况，个别企业达到57%利润率，与上报的平均利润率比起要高出近3倍。其实单纯的高利润没有什么错误，从市场角度看“合理合法”，弊端在于利润隐瞒、偷税漏税。同时，少数房地产开发企业还用虚构业务进行合同编造等手段骗取银行信用，这些行为都是违规犯罪行为。
1.2 瞒报利润成因
1.2.1地方政府的腐败和“宽容”态度使然。因为房地产企业对地方GDP增长具有非常的推动作用，有的地方政府把千方百计引资、加大城市基础设施建设及鼓励房地产发展，作为发展地方经济的“要诀”，对待房地产商的违规违法行为他们多以“宽容”的态度。同时开发商与某些官员早已结成了利益共同体，官员低价批给房地产商土地，常常要获取开发商数额可观的回扣，可以说有些开发商开发的商品房，无法透明其成本。
1.2.2为本部门生存会计师事务所在利益驱动下甘为造假，丧失职业操守。某些会计师事务所为企业出具虚假审计报告，严重违规执业。作为独立的社会监督机构的会计师事务所，，在市场的大环境中为了生存发展，一方面不得不虚假信息为其“帮凶”，甘为企业造假，否则就会失去很多业务；另一方面，有些会计师事务在利益第一、职责第二的原则下，对企业的财务报告履行社会监督职能时“抽条”或不履行监督职能，以致房地产企业瞒报利润、会计造假得以进行。
1.2.3有些房地产开发商没有诚信，贪得无厌，缺乏社会责任感。多年来房地产开发商养成暴利情结，也是因为政府一些部门监管的失误和缺位及决策导向失误，导致有的房地产开发商胆大妄为，缺乏诚信，罔顾民生，放弃社会责任，他们对会计人员授意、指使或强迫，通过一些方法使得成本费用虚高，或者通过关联企业使利润转移，以此来使利润虚减，少缴土地增值税、营业税和所得税。
1.2.4会计人员欠缺职业道德。会计人员具有较高的道德素质是会计职业的特性。眼下会计人员有两个原因导致做假账：一是会计人员为了自己的私欲，主动做假；二是企业老总与会计人员的地位属于从属关系，在企业老总的授意、强迫、指使下，原则丧失，被动作假。由于会计人员的福利待遇、工资与企业的效益相挂钩，受到社会不正之风的熏染，为了追求个人利益，一些会计人员对造假行为不但不进行抵制，以至于会计职业道德完全丧失，主动甘为鹰犬或为做假账等行为提供便利，他们行事的准则就是利益至上，他们对房地产企业的造假行为好不抵制，并且进行主动服务，致使房地产企业利润瞒报现象严重。
2、 治理房地产企业瞒报利润的方法
2.1对政府各部门的外部监管进行加强
我国政府有国土、审计、财政、工商、税务、物价、金融等多个部门对房地产企业的进行监管，要不断加强其外部监管，形成监管合力。企业与这些政府部门之间具有很多联系，例如与财政主管部门发生会计业务检查和指导联系等；与税务部门发生税金缴纳关系；与统计部门发生的统计调查与监督关系；与工商部门发生的发生商品经济合同、商品广告、企业登记及工商行政监督关系等联系；，企业与金融部门发生结算、信贷、保险、证券等联系；与审计部门发生审计咨询、监督等联系。国家政府通过这些监管部门的平时监管工作，对各部门对房地产行业的监管职责进行明确，在房地产贷款、开发、核算、销售等环节促使这些部门形成监管合力，加大对该行业监管力度和执行调控措施，使房地产企业难以实现作假账、偷税漏税和隐瞒利润。
2.2 消灭“灰色开支”，加大执法力度
从行业的横向及特殊性讲，社会公认的商业贿赂突出的行业就是房地产开发业是。有业内人士透露，有的公司用来疏通开发环节的红包大概占到2%一3%的楼盘总成本，还有的更高，很多公司的这些“灰色开支”是通过成本费用虚增的方式来对税前利润进行冲减的。因此政府部门在对房地产行业加大监管的过程中，必须对《反不正当竞争法》的执法力度进一步加强，严厉打击商业贿赂，对房地产行业的“灰色开支”进行消灭，打掉利益集团和地方政府之间的关系，对官员的腐败问题进行解决，这在一定程度上对不正当竞争现象的发生不仅能够减少，同时对房地产开发商开发成本的透明度予以提高，在很大程度上杜绝了瞒报利润。
2.3对出具虚假审计报告的会计师事务所要进行严肃处理
对会计师事务所的执业行为进行规范，严肃处理和处罚违规会计师事务所及有关责任人。财政部对注册会计师人员和出具虚假审计报告、严重违规执业的会计师事务所要依法进行严肃处理，有力打击审计违规行为和会计造假，并对会计师事务所和广大企业起到一个警示作用。
2.4对会计人员的职业道德教育要不断加强
导致房地产商得以瞒报利润的一个重要原因就是会计人员职业道德缺乏。会计人员的职业道德加强建设能促使会计人员对财经制度严格遵守，坚持原则，忠于职守，对会计的监督职能有效履行，提高防腐败能力，对各种利益的诱惑能够自觉抵制，本着“独立、客观、公正”的原则促使会计人员服务于社会。
总而言之，由多种因素促成了房地产企业隐瞒利润、帐务不实，应该采取相应对策处理不同成因问题，从企业层面上，我们进行宣传法制教育，提高会计人员的职业道德水平和房地产开发商依法纳税的素质；从政府层面上，我们可以通过对各部门的加强监管，严厉打击腐败，加大执法力度，对商业贿赂进行消灭等措施，来净化房地产开发市场，对房地产企业瞒报利润问题从根本上解决。
参考文献：
[1]高利东；；房地产开发企业贯彻ISO9000族标准的思考[A]；全国推行全面质量管理20周年大会论文集[C]；1999年
[2]李开猛；；房地产开发企业资本结构优化的理论与对策[A]；中国建设会计学会第五次会议论文集[C]；2000年
房地产审计报告范文2
1.过分强调利润最大化
众所周知，企业财务管理的目标有利润最大化、股东权益最大化以及企业价值最大化等不同的目标，而利润最大化是最片面，最局限的一种，这种财务管理目标直接阻碍着企业的长期可持续性发展。目前，许多房地产企业过分强调利润最大化的财务管理目标，而忽略了股东价值以及企业整体价值最大化的实现。房地产企业目前存在这过多的泡沫，因此财务管理人员和企业负责人过分强调利润最大化无疑将加剧这种房地产行业的这种情况加剧。因此，从利润最大化的财务管理目标转为股东价值最大化或者企业价值最大化才是正确的选择。
2.资本结构和资金控制存在问题
资本结构的不合理和资金控制上产生的问题也是目前困扰许多行业和企业，尤其是房地产企业和房地产行业的主要问题。首先，房地产企业尤其是房地产开发商由于需要大量资金进行房地产的建设和开发，因此往往会进行高负债经营。然而高负债经营往往会导致企业资本结构的不合理以及利息费用的支出过高等严重的问题，给企业的财务管理带来困难。其次房地产企业在资金控制上面也存在着问题。主要体现在房地产投资和开发项目的资金投入控制和资金回收控制方面的问题等等。调整资本结构，有效控制资金，促使资金回笼也是目前亟待解决的问题。
3.税收筹划和利润分配的问题
税收筹划和利润分配也是目前企业在财务管理上应当引起重视的方面，但是很多企业并没有采取有效的措施进行税收筹划和利润分配工作。好的税收筹划和有效的利润分配有利于提高企业净利润、改善企业经营者与出资者之间的关系。如前所述，目前房地产企业应当改掉片面追求利润最大化的“陋习”，而应当加强对股东利益的关注，并且实现更高的“净利润”而不是“收入”或者“利润”。并且，由于房地产企业面临着土地增值税、消费税、增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等多重课税的压力，因此，做好税收筹划工作也是非常必要的。
4.缺乏事前财务预算控制和事后财务评价
全面预算管理系统下的企业财务管理系统要求企业必须做好事前财务预算和事后财务评价的工作。但是目前许多房地产企业的全面预算系统和标准成本体系并没有得到有效的实施，这导致房地产企业成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，导致最终的净利润数据并不乐观。因此，在房地产企业中建立一套有效的事前财务预算体系和时候财务评价体系也是非常必要的。
二、正确定位财务管理的核心作用，体现财务管理的价值
1.提高财务管理人员素质，加强财务管理人才队伍建设
提高财务管理人员素质包括加强财务管理人员的岗前培训以及财务管理人员的平时继续教育。房地产企业必须从源头做起，应当尽量招聘一些高素质的财务管理人才，例如，招聘人员的时候要求必须从事多年的财务管理工作以及拥有多项财务管理方面的证书等等。另外，在平时工作中也应当注意财务管理人员技能的提升，加强对财务管理人员的继续教育培训，加强对最新财务管理政策法规的学习，做到与时俱进，并让员工意识到学无止境，只有加强自身财务管理能力的提升才能不被淘汰。
2.健全内部控制建设，强化外部审计
首先，房地产企业应当加强和健全内部控制建设，根据企业内控准则COSOII或者国际最新规定，完善内部控制五要素（或者八要素），建立全面的内部控制评价体系。并且在房地产公司内部建立和健全企业的内审机构，培养专业的内部审计人才队伍，从而做到真正有效的而不是形同虚设的企业内部控制。其次，房地产企业还应当聘请知名的会计师事务所来强化企业的外部审计。房地产企业不能为了自身利益而与会计师事务所私下沟通，制造虚假的财务报表或者虚假的审计报告、验资报告等。所聘请的会计师事务所也应当站在中立的立场上，客观地对房地产公司的财务进行评价，出具公正的财务审计报告，以保证企业的长期可持续发展。
3.调整资本结构，加强资金控制
在房地产企业和房地产行业中加强资金控制和资本结构的调整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地产行业往往是高负债经营，因此，应当减少房地产企业对金融机构和大量资金的依赖，从财务管理的角度将房地产企业从以资金和劳务堆积而成的粗放模式转为技术集中型。另外，促使房地产企业上市也是调整房地产企业资本结构的有效方法。一旦上市，将会减少这些企业对于金融机构借贷资金的依赖，筹资渠道也变得更加多元化。其次，加强资金控制主要包括减少房地产企业胡乱投资的行为以及加强营运资金的管理。由于筹资、投资和经营是企业财务管理必不可少的三个重要内容，因此加强这三方面的资金控制显得尤为重要。在生产经营过程中防止资金链断裂；在筹资过程中拓宽融资渠道，减少财务费用的支出以及在投资过程中注意资金回笼和投资效益的考核，这样做可以全方位加强房地产企业的资金控制。
4.强调成本控制和存货管理
房地产企业的总收入高，但是成本相对也比较高，因此强调房产公司的成本控制和商品房等存货的管理工作是十分必要的。加强单位成本和总成本的管理工作，降低采购价格，合理制定销售价格等等都是成本控制的重要环节。此外，在企业中杜绝浪费可以有效的降低间接成本的总额。其次，加强存货管理意味着房地产工资应当加强营销力度，避免过多囤积商品房，保证商品房等等存货周转的速率。
5.建立健全事前预算控制和事后财务评价体系
建立健全财务事前预算控制和事后财务评级体系包括建立和完善一套标准成本核算系统，以及做好单位成本的核算和控制，计算实际成本和标准成本的差额以分析原因等等。在房地产企业建立好事前预算控制，包括制定房地产开发的每一项标准成本；而事后评价体系，如前所述，主要是将标准成本与实际成本之间的差异进行计算，用于下一会计年度的参考，避免再次发生实际成本远远超过预算成本的情况，让企业的成本处于可控的范围之内。
三、结论
房地产审计报告范文3
关键词：房地产项目；成本控制
中图分类号：F293.33文献标识码：A
1、房地产开发成本控制原则
1.1节约控制原则
节约是房地产项目成本管理的基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。
1.2动态控制原则
房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，将房地产开发的工、料、机投入到施工过程中，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。
1.3全过程控制原则
房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。建设项目成本是考核建设项目经济效益的综合性指标，它涉及到与项目形成有关的各部门和各单位，关系到房地产开发企业每个职工的切身利益。房地产项目的开发建设分四个阶段：项目决策阶段、规划设计阶段、项目施工阶段及竣工结算阶段。在房地产开发项目中必须对以上四个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。
2、房地产开发成本控制措施
2.1严格合同管理
合同管理使施工企业管理的重要内容，也是降低工程成本，提高经济效益的有效途径。施工时设计阶段的延续，施工的合同管理应从设计及经济条件两方面出发进行考量。因此，先期保证合同的合理性可为施工阶段的成本控制打下良好的基础，此应作为合同管理的重点。而加强施工过程中的合同管理，在合同执行期间严格履行合同要求，加强质量意识，抓好过程控制。要防止那种在施工过程中片面追求工程质量，不借代价多耗费材料和人工，置成本于不顾的做法，施工单位应精心组织合理施工，在满足合同的条件下努力降低成本。
2.2加强现场管理工作
2.21加强现场签证管理
现场签证是指发包人与承包人根据承包合同约定，就工程施工过程中涉及合同价之外的施工内容所作的签认证明，具有临时性和无规律性等特点。如设计变更、隐蔽工程、材料代用、施工条件变化等引起的成本增加时需办理现场签证。它是影响工程造价的关键因素之一。
2.22严格设计变更签证审批程序
一般性变更由于甲方现在代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。同时要注重变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些比合理或者保守设计，在满足使用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。
2.23加强对设计变更工程量及内容的审核监督
对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的准确性。制定统一的设计变更管理办法，要求变更单编号连贯一致，提高变更单的内容质量，同时变更要准确及时。
3、加强费用成本控制
3.1材料费用控制
材料费用的控制包括材料用量控制和材料价格控制。首先，材料用量的控制，主要是由工程项目部，在施工过程中，通过“限额领料”去落实材料消耗。同时，要加强限额领料单的管理，对每一部分的实耗格料的数量实行定时核对，保证每个限额领料单的数据绝对准确。再就是对工程进行功能分析，对材料进行性能分析，力求用低价材料代替高价材料，加强周转料管理，延长周转次数等。其次，要材料价格上的控制，主要加强采购部门在采购中的控制，采购材料时，必须在合格供货商名册中，选定供货商，实行货比三家。在保质、保量的前提下，选取最低买价。同时，实行项目监督，项目部对材料部门采购的物资，有权过问与询价，对买价过高的物资，可以做成本预算处理。此外，材料部门对各个项目所需的物资，可以分类批量采购，以降低买价，达到材料费用成本控制的目的。[1]
3.2人工费用控制
人工费用的控制主要是通过工程项目与施工人员工费承包合同来确定，房地产企业可以根据内部计划价格，结合工程的具体情况来划定承包价格，以合同价作为工费结算依据。人工费的控制除了采取以上办法外，还必须从项目员工的动态管理，提高劳动生产率，控制工资含量等方面加以控制。虽然管理项目的工程项目部有一定的人事管理权，但为了协助项目做好人工费支出控制，降低人工费成本，企业对项目的员工使用仍要行使监督、指导、协调和服务的职能。要求项目尽量精简二、三线人员及冗余员工，以减少项目不必要的人工费支出。在项目承包合同中，有一项重要的指针，即工资含量指针。控制工资含量指针，可以促进项目做好编定员工，节约用工，从而控制人工费开支。
3.3机械费用的控制
主要是合理地安排施工生产，督促项目加强设备租赁计划管理，减少因安排不当引起的设备闲置。项目也需协助机械设备的调度工作，尽量避免怠工，提高现场设备利用率。加强监督现场设备的维修保养，严格执行合理的操作规程，使机械设备经常处于完好状态，避免因不正当使用造成机械设备的停置或损耗。协助做好上机员工与铺助生产员工的协调与配合，提高机械台班产量。[2]
4、竣工结算的控制
1）全面整理变更资料，正确的核定变更内容，确定工程量的变更，包括增加和减少的工程量。
2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的工程范围，依据国家建筑工程验收标准，按程序组织工程验收。
3）留足保修费用。因为建筑产品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修问题，所以竣工结算要按照双方的合同约定，足额留出保修费用。
4）工程造价审计部门及时做出各相关方认可的审计报告。根据审计报告，开发商组织工程技术人员和造价管理人员，对工程的成本管理共同做出总结报告，以便吸取教训，总结经验。
5、结束语
总之，加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的，而且是要不断完善的，施工阶段的成本控制又是一个全过程，所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性，使各个部门都参与到成本控制当中，在施工的全过程中积极的实现成本最小化，只有控制好了施工阶段的成本，房地产企业才能更好的把握整个项目的成本，实现企业的盈利最大化。
参考文献：
房地产审计报告范文4
随着我国入世以及市场经济不断发展，越来越多的内地房地产企业通过资本市场走向国际化。制定和实施符合国际标准的会计准则，提高会计信息质量是我国企业走向国际化的一个决定性因素。近年来，财政部和我国证监会为适应我国经济体制的改革，亦己推行了一系列的会计制度改革，企业提供的会计信息质量己经得到了极大的提高。与其它行业相比，房地产行业的资金运动、经营特点、会计核算程序和方法等，都具有明显的差异性。
由于房地产行业的特殊性，在执行会计准则的时候有伴随着行业的一些特殊情况，往往提供的会计信息未能很好的贯彻会计准则中的规定，造成了各种会计信息问题。
房地产企业收入确认，费用确认因收入四个原则关系，使各期损益浮动较大。项目建设期内的成本费用往往远大于当期确认的收入，开发项目峻工并售出后，大量预收款项或应收款项确认为收入。由于开发产品价值较高，往往采用预售和分期付款销售的办法，从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则收入》以四个原则作为收入确认标准，而在会计实务中，不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法：
1、在签订预售合同后并收取预收房款确认收入。
2、在签订预售合同后以合同金额确认收入。
3、在房地产项目竣工验收后，发出了入伙通知书并开具销售发票确认收入。
4、在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。
上述收入确认情况在房地产上市公司年报披露中有不同的会计处理注明，以往年度，都有数家房地产开发业务上市公司年报因当年房地产销售收入确认原则的问题，被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而公司与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否己经转移这一关键问题上，往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。这亦是企业转换会计师的原因。
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年，长则三至四年，在项目筹建期大量资金投入开发过程，大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工，其预售款项也无法确认为收入，这样看来，会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大，如果某房地产企业的大部分项目在建设期内，该年度的业绩只反映费用的投入，因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况，亦不能与其它同类企业比较，失去了可比性而项目竣工并出售后，大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以，用一般的公司业绩评价指标如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况，并可能误导投资者。为进一步完善房地产上市公司报表的可读性，可比性。在2001年中国证监会了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中要求发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例，目的即是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但以这两年的年报看来，执行情况并不太理想。不同的企业有不同的披露标准，会计核算的方法亦不一致。
根据《企业会计制度》及《企业会计准则现金流量表》的规定，现金流量表应以企业为编制主体。但是，房地产开发企业的现金流量与其它行业的现金流量有明显的差异性。在现金流量方面，房地产开发企业的的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的，但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的，即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出，开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长，其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
房地产审计报告范文5
23省份“土地财政依赖度”排名总览
北京土地偿债总额第一，浙江依赖度第一
《报告》显示，从“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值，即此类债务总额来看，排名依次为北京、浙江、上海、四川、辽宁、湖北、广东、重庆、山东、天津、福建、江西、湖南、安徽、河北、广西、黑龙江、陕西、吉林、海南、山西、甘肃，江苏未公布数据。
从土地财政依赖度，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来看，排名依次为浙江、天津、福建、海南、重庆、北京（估算）、江西、上海、湖北、四川、辽宁、广西、山东、江苏、安徽、黑龙江、湖南、广东、陕西、吉林、甘肃、河北、山西。
23省份最少的也有1/5债务靠卖地偿还
浙江天津2/3债务要靠土地出让收入偿还
《报告》显示，23个省份中，浙江省以66.27%排名第一；天津排名第二，64.56%。换句话说，浙江、天津两地政府负有偿还责任的债务，都有2/3的份额要靠卖地来偿还。
浙江省审计厅公布的审计公告中明确指出，地方债务偿还对土地出让收入的依赖程度较高。2012年底，浙江省、市、县政府负有偿还责任债务中，承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额为2739.44亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额4133.91亿元的66.27%。
排名靠前的北京在“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值上排名第一，但未给出其在相同统计截止日期内占整体债务的相对比值。近些年，北京的地王不断涌现，根据北京市审计局公布，截至2012年底，其土地偿债规模高达3601.27亿元，位列23个省份之首。而截至2013年6月，北京市县两级政府债务余额为6496亿元，最近三年年均增长33%。据此测算，截至2012年底，北京市地方债规模应当在6000亿元上下，即北京市土地偿债在整体债务中的份额应在50%～60%。
占比最小的三个省份，分别是甘肃（22.4%）、河北（22.13%）、山西（20.67%）。这意味着，即使对土地偿债依赖度较小的省份中，也至少有1/5的债务要靠土地来偿还。
土地偿债规模与整体债务占比不完全对等
广东总量多占比小，海南总量少占比大
从绝对值来看，23个省份中，北京、浙江、上海三地需要依靠土地收入来偿债的债务规模排在前三名，分别是3601.27亿元、2739.44亿元、2222.65亿元；土地偿债规模最小的是吉林、山西、甘肃，分别是586.16亿元、268.94亿元、206.54亿元。
《报告》显示，土地偿债规模与土地偿债在整体债务中的占比这两项数据呈现比较紧密的关联性：土地偿债规模在1000亿元以上的省份，土地偿债在整体债务中的占比也较大。因为容易卖地、卖高价地，才能保证土地偿债规模，也对土地更加依赖。浙江、上海、四川、辽宁、湖北、重庆、山东，他们的土地偿债规模分列第2～9位，其土地偿债在整体债务中的占比则分别位列第1、8、10、11、9、5、13位。北京的土地偿债规模排名第一，其占整体债务的比例在50%～60%，排名也靠前。
但广东例外。广东的土地偿债规模较大，位列第7，但是土地偿债在整个债务占比中排名第17位。据了解，广东经济总量长期位居全国第一，民营经济发达，尤其是实体经济发达，有效地缓解了地方政府对土地财政的饥渴。
反之，土地偿债规模在1000亿元以下的省份，其土地偿债在整个债务中占比大多排在后面。但也有例外。
海南尽管土地偿债规模小，只有500多亿元，但是土地偿债在整个债务占比中却排名第4。近年来，海南房地产市场十分火爆，尤其是在国际旅游岛概念的推动下，海南岛社会经济发展对房地产业倚重程度较高，这种局面也在海南的土地债务表上体现了出来。
广西土地偿债规模只有700多亿元，位居16位，但土地偿债比例高达38.09%，排名第12位。进一步分析发现，一方面，广西整个的地方债务规模较小，截至2012年底，全自治区（不含乡镇）只有1900多亿元，在所有的省区市中排名靠后，低于平均水平；另一方面，广西地方债结构中，地方债增长的主力在市本级政府，而广西债务支出中，土地收储支出较大，在实际经济运行中，地方政府对土地收储的投入大，对土地收入也会格外依赖，因为土地财政作为政府性基金收入，主要受益方即是市本级和县本级政府。
这直接表明，越是依赖土地财政的地方，必然会加大土地的推地规模，乃至不断推出高价土地。而早在2010年，广西南宁的一个地王楼面价格就突破了1万元/平方米。
报告外6省份对土地依赖度如何？
部分地区违规采用BT（建设—移交）模式
除了这23个省份列出的情况外，河南、贵州、内蒙古、宁夏、青海、云南这6个省份，以及23个省份未统计的部分省级、市级和县级政府，是否就不存在土地偿债的问题呢？
《中国经济周刊》记者走访发现，去年以来，河南、贵州、云南等地，卖地的情况也非常活跃。河南郑州一地就曾出现好几宗地王级地块；而在河南南阳、信阳，以及云南昆明等地，去年以来都出现过征地风波。
另一方面，《中国经济周刊》记者从6个省份的审计报告中发现，这些地方与土地相关的地方债已经以改头换面的形式表现出来。如贵州省审计发现，部分地方违规通过BT（建设—移交）模式，向非金融机构和个人借款等方式举借政府性债务400.64亿元，如修文县城市建设投资开发有限责任公司用预期土地出让收入作为偿债资金来源，分别与4家公司签订BT模式投资合作12.02亿元框架协议。河南、云南、内蒙古等地，实际也大量存在着用土地收入“变相”偿还地方债的情形。
报告背景
近20年来，随着中国房地产业的兴起和发展，中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面，获得了快速发展和极大改善。这其中的直接贡献便是土地财政。土地财政成为地方政府新的和重要的财政收入来源，为城市社会经济发展发挥了积极作用。但与此同时，一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，也不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，即当前被外界所诟病的“土地财政依赖症”。
目前对于“地方债是否过度依赖土地财政以至压缩楼市调控空间、绑架中国经济”等疑虑，各界争论不一，但争论各方却缺少量化标准，更没有一个量化指标。
量化指标是分析问题和解决问题的必要基础。对于土地财政而言，有了具体的量化数据，可以更清晰地了解和分析土地财政的现状和问题，特别是准确界定和判断地方债与土地财政之间的合理依赖度，为房地产政策和地方债务等重大问题提供分析思路和决策依据。
报告的数据来源
从2014年1月23日起，各省、自治区、直辖市的审计厅（局）陆续公布了各省份政府性债务审计结果，这是全国省级审计部门第一次集中对外公布地方债。
从公布的审计报告来看，各省级审计部门关于地方债的审计报告基本上使用了同样的报告格式：主要分为“近年来加强政府性债务管理的主要措施”、“政府性债务规模及结构情况”、“全省政府性债务负担情况”、“政府性债务管理中存在的主要问题”四个版块。
而在“政府性债务管理中存在的主要问题”这个版块，审计部门公布的主要问题有三个，一是政府负有偿还责任的债务增长较快，二是部分地方和行业债务负担较重，三是地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高。
其中，第三个问题，即“地方政府性债务对土地出让收入的依赖程度较高”，成为各省级审计报告中最受关注的问题。据统计，29个省份（新疆、、港澳台除外）的审计公告中，在介绍“政府性债务管理中存在的主要问题”时，有23个省级审计部门都明确将“地方债依赖土地收入偿还”列入其中。
23个省份的审计机构给出了截至2012年底“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”的具体数值或可供测算的相关项数值。该数值反映了土地财政在地方债中的比重，也反映了地方政府对土地财政依赖的程度。因此，我们将审计报告中的“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”称之为“土地财政依赖度”。
报告的量化指标的计算方法
“土地财政依赖度”，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”的数值，其计算方法为：由“承诺以土地出让收入偿还的各级地方政府债务”的总额（即分子），除以“省市县三级政府负有偿还责任债务余额”（即分母）得出。
具体来说就是，首先，省级审计部门圈定“承诺以土地出让收入偿还债务”的本省份各级地方政府的范围并计算其总额。例如浙江是“省、市、县政府”三级政府；四川的范围是“18个市级、111个县级政府”（即四川省21个市（州）、183个县（市、区）中，有18个市级、111个县级政府承诺以土地出让收入偿还债务，其他的则不算在内）。
其次，省级审计部门再统计出本省份“省市县三级政府负有偿还责任债务余额”（有极个别省份如四川，其统计口径不含省级政府债务，只统计了市县两级政府）。
房地产审计报告范文6
房地产开发企业生产的最终产品――开发产品生产周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组单体工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套局部分割销售，而且可以预售。从财务上讲，预售不等于销售成立，而要等房地产开发产品竣工，产权移交购房业主，同时随同房产的使用权、收益权和风险也转移购房业主后才能确定销售成立。因此，房地产开发企业都要等到后期，待房地产开发产品竣工决算，可以计算单体工程总成本和分户分套的局部成本，并向购房业主移交房产，可以确认销售收入实现时，才能将销售收入与销售成本对比，计算确定企业的盈亏。这使得房地产开发企业会计核算涉及面广，核算环节多，核算对象繁杂，客观上为房地产开发企业销售收入作假创造了条件，本文拟就房地产开发企业销售收入审计做些探讨。
一、房地产开发企业销售收入常见的作假方法
房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒销售收入上。
1、将预收售房款长期挂账，延迟确认收入。
根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品实施控制；(3)与交易相关的经济利益能够流入企业；(4)相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在工程决算并与购房业主办理产权移交手续后，确认销售收入的实现。但现实中，有些房地产开发企业人为推迟工程决算，从而达到延迟确认销售收入。
2、利用房地产销售专用发票管理漏洞隐瞒收入。
房地产销售专用发票是房地产开发企业销售产品的主要原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但实际工作中，有些房地产开发企业不按发票管理办法严格管理发票，在发票的使用和保管过程中存在着许多问题，主要表现在开“阴阳票”，甚至不开发票。这样便给企业偷税、漏税、私设“小金库”留有了余地。
3、延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间。
房地产开发企业应在工程竣工验收合格、工程决算后，购房业主交清房款并办理了移交手续后，向购房业主开具房地产销售专用发票。而实际中，有些房地产开发企业借用种种理由，延迟向购房业主开具房地产销售专用发票，从而达到了调整销售收入入账时间的目的。
4、将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。有些房地产开发企业将开发产品捐赠与他人、偿债及以房换地时以“营业外支出”、“应付账款”、“无形资产”直接冲减“开发产品”，不按视同销售计提相应的税金，这造成了房地产开发企业减少了当期的计税基数，从而少计了税金。
5、将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出。
房地产开发企业的开发产品在待售期间用于出租即成出租房，用于安置拆迁户则成为周转房。出租房与周转房对外销售前往往要发生改装修复支出。房地产开发企业的开发产品、出租房、周转房三者之间变化频繁，在销售出租房、周转房时，故意不作销售核算，而将出租房与周转房销售收入冲减相关的改装修复费用支出，从而达到隐瞒收入的目的。
二、房地产开发企业销售收入作假的审计策略与方法
针对房地产开发企业上述种种的作假手段，注册会计师应凭借专业知识、经验和所掌握的信息、资料作出正确的判断，选择高效率的审计策略和方法。
1、从管理当局的诚信度及能力分析。
管理当局肩负着建立和健全完善的内部控制制度并监督其得到合理有效执行的责任，故管理当局的品行、阅历、经验、能力及其管理的观念、方式、风格和对风险的认识与控制方法都会影响房地产开发企业运行的规范性。注册会计师应首先对管理当局的诚信度和能力进行评价，并关注其待遇是否与房地产开发企业业绩挂钩、是否遭受异常压力、财务人员是否稳定等因素，以便从整体上判断房地产开发企业作假的可能性。
2、对房地产开发企业预收售房款长期挂账，延迟确认收入；延迟开具房地产销售专用发票，调整销售收入入账时间的审计策略与方法。
针对房地产开发企业通过推迟工程决算、延迟开具房地产销售专用发票从而达到隐瞒收入的行为手段。注册会计师在外勤审计中，可以通过对长期挂账的往来账款实施审计，核查其相应的已在房产管理部门备案购房合同，并亲临房地产座落地进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理了移交手续、是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，注册会计师可以根据会计核算的基本原则中经济实质重于法律形式原则确认此项售房销售收入已实现：，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收．入。
3、对房地产开发企业利用房地产销售专用发票管理漏；洞隐瞒收、入的审计策略与方法。
针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以通过分析性复核程序测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行类似规模的指旨标进行比较，若存在较大差异，注册会计师应将其作为风险领域进行重点审计；其次，注册会计师可以通过将房地产销售专用发票存根联与相应已备案的购房合同进行相互核对，甚至，对于有较大疑虑的房地产销售发票存根联，注册会计师可以将发票存根联与业主取得的相应房地产销售专用发票联进行相互核对；最后，注册会计师可以通过将房地产销售发票存根联所载的售房价与同地段类似的房地产市场价格进行比较，这也可以从中发现其中所存在的问题。经审计，若房地产开发企业存在上述问题，注册会计师可以根据会计核算原则中重要性原则要求房地产开发企业进行账务调整或在审计报告中作为保留意见披露或解除业务约定。
4、对房地产开发企业将开发产品用于捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账的审计策略与方法。
针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、偿债及以房换地不作视同销售收入入账达到少计当期的计税基数，从而少计缴税金之行为手段。注册会计师在审计时，首先，可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目审计，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产――土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，注册会计师还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点审、计以发现问题。若审计中发现上述问题存在，注册会计师可以要求房地产开发企业进行相应的账务调整，计提相应的房地产涉税税金。
5、对房地产开发企业将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修饰支出，不作收入入账的审计策略与方法。
