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房地产项目管理办法范文1
【关键词】房地产；项目管理模式
当前，项目管理工作已经被广泛的应用于社会生活的各个领域，在房地产行业中，项目管理也具有十分重要的作用，是保证房地产质量，提高经济效益的重要的手段，所以房地产企业应加强项目管理工作，从前期的决策到后期的营销都要积极发挥项目管理的作用，实现房地产事业的良好发展。
一、房地产项目管理中存在的问题
1、前期准备工作不到位
在房地产项目管理工作中，做好前期的准备工作是十分必要的，只有在前期做好市场调研，确定合理方案，才能够指导后续工作的开展。但是在实际的项目管理工作中，很多房地产开发商都忽视了前期的准备工作，拿到工程项目后，马上开工，没有对市场进行调研，施工的可行性分析不到位。只是简单的根据市场动向以及其他房地产建设的标准来开工建设，缺乏自己的特色，不能吸引消费者，导致后期工作难度加大。此外，没有经过认真细致的调查和分析，确定的方案也可能会存在失误之处，给房地产企业造成一定的负面影响。[1]
2、监督工作不到位
由于房地产项目管理的前期工作不到位，所以更应该加强施工过程中的监督和管理，避免风险的出现，但是在实际的工作中，为了追求利益最大化，追赶工程进度，房地产企业对施工的监督和管理并不重视，出现问题后，只是将实际问题与设计图纸对比，并从不影响经济利益的角度出发修改工程，对项目管理的质量和效果产生十分不利的影响。
3、项目管理人员素质能力不高
项目管理人员的素质能力对于整个房地产项目管理具有直接的影响，但是在实际的项目管理过程中，人员的配置并不理想，存在严重的人才浪费现象。而且项目管理人员的素质能力也普遍不高，对项目管理的认识不到位，项目管理的方面的专业知识了解不够深入，影响整个项目管理的效果。
4、管理机制不健全
房地产项目管理工作要顺利开展并取得实际的效果，就要建立完善的项目管理机制，但是目前，房地产项目管理机制并不健全，项目管理工作失去控制，不利于房地产企业整体效益的实现。由于管理机制不健全，施工过程中涉及的项目管理的费用支出、工程进度，竣工后的策划营销等都会严重超出预算，影响整个项目的收益。[2]
二、目前我国房地产项目管理的模式和对策
1、做好前期准备工作
为了更好地实现房地产项目管理，房地产企业需要认真做好项目工程的前期准备工作，在取得项目开始施工前，应全方位的收集对项目工程可能产生影响的各方面因素，例如市场经济情况、同行业房地产的情况等，从市场定位以及品牌战略的高度对房地产项目的可行性进行分析和研究。当前，房地产行业之间的竞争日渐激烈，房地产企业不能仅依靠广告来打造自己的品牌，应注重项目工程整体质量以及后期服务工作，对自己的工程有清晰、合理的认识，从而实现经济效益的最大化。
2、加强房地产企业合同管理
房地产企业在做好前期准备工作的基础上加强项目管理意识，认识到合同在房地产项目管理工作中的重要作用和权利，增强合同管理意识，应严格按照标准合同的要求确立合同，在签订合同时，明确相关条款，避免出现互相扯皮的现象。应认真阅读合同内容，避免随意更改合同，造成企业双方的利益损失。
3、完善管理制度和方法
房地产项目管理应有完善的管理制度和方法作指导，制定完善的、涉及项目工程建设全过程的管理制度，保证项目管理工作遇到问题能够及时得到解决。创新项目管理方法，根据房地产企业的实际情况以及项目工程的实际特点采用合适的管理方法，不照搬照抄其他房地产企业的管理办法，保证项目管理工作顺利高效的开展。房地产项目管理人员将现行的管理办法与企业、项目的实际情况相联系，并不断深入管理方法，开展动态管理，及时更新数据资料，并对项目管理中涉及的数据、资料进行全面的了解和分析，做好信息反馈工作，运用科学理方法进行项目管理。此外，在管理工作开始前，对管理方法的效果进行分析和评估，保证管理方法的科学有效。[3]
4、提高项目管理人员的素质能力
当前，我国房地产企业中，专业性的项目管理人员并不多，素质能力也不高，对项目管理的认识以及理论和实践等方面能力都不到位，不能指导房地产企业进行项目工程管理。要使项目管理更加高效，更符合现代化的发展要求，就需要项目管理人员具备现代化的管理意识和理念，能够熟练掌握电脑等计算机工具。当前，科学技术不断发展，房地产项目管理工作中涉及的项目管理知识和理论也更加复杂多样，因此，需要不断促进项目管理人员素质能力的提高，加强教育培训工作，使每一位项目管理人员接受上岗前的培训，提高项目管理人员的业务能力。同时，加强项目管理人员的思想以及职业道德教育，提高他们的责任意识和使命感，能够全心全意的、认真负责的进行项目管理。
5、完善相关法律法规建设
在房地产企业的开发建设中，由于法律法规的缺失，导致在房地产开发建设中经常由于利益的驱使做出一些违背法律规范的行为，之法律法规与于不顾，钻法律的空子，给房地产企业以及国家、社会的利益造成了严重的损害。很多房地产建设不招标、不合理压价、将工程进行随意的肢解发包给承包商，不依靠法律、不遵守法律。在对建设工程的监理时，由本行业的人员开展工作，不允许其他监理队伍介入，房地产项目工程的监管、质量得不到保障，进行权钱交易、搞豆腐渣工程，严重威胁了人民群众以及社会的权利和利益。[4]所以必须加强房地产行业的法律法规建设，用完善的法律制度为项目管理作保障，并要求房地产企业严格遵守法律规范，加强社会监督，一旦出现违法行为给予严厉的惩处，促进房地产行业的健康发展。
结束语
房地产项目管理是房地产管理工作中十分重要的组成部分，对于促进房地产企业的健康发展具有积极地意义，要加强房地产项目管理就要为项目管理营造良好的环境氛围，做好项目管理的前期准备工作，为后续工作的开展提供科学的指导，完善项目管理制度和方法，努力提高项目管理人员的素质能力，健全法律法规，使房地产项目管理工作有法可依，顺利开展。
参考文献
[1] 王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.
[2] 庞然.房地产开发项目的管理研究[D].广西大学，2008.
[3] 刘婷娅.房地产项目管理模式研究[D].重庆大学，2008.
房地产项目管理办法范文2
关键词：房地产 开发经营 项目管理 讨论研究
引言：21世纪以后的中国有了质的飞越，城乡建设在不断提高，扩建城市、改善居民住房环境为这一政策的推行，也推动房地产行业进步的同时也为房地产企业带来的巨大的商机。房地产对所开发的土地项目进行开发经营的过程上加强管理，是保证建设处的楼盘获得成功的一个重要条件。
一、房地产开发经营的过程管理
企业在房地产开发经营过程管理的三大环节是开发管理、项目管理、设施管理。按照房地产运行的过程组建的管理环节在实施管理办法上具有针对性，提升房地产整个工程的安全、稳定、快速进行。
1.房地产土地开发环节的管理。
土地开发环节是房地产企业建设楼盘的基础步骤。土地开发环节是企业要选择有发展前景的地段，设计出融合周边环境的建筑楼盘。针对土地开发环节所进行的管理，即开发管理。对企业在土地开发所涉及的设计、财务、工程、人事、后勤、销售等方面的人员进行管理，以获得土地开发权目的如图（1）。房地产企业中开发环节的团队正在从不同的角度探讨土地开发的方案。房地产企业将人力、物力、财力结合，通过现代信息渠道，了解顾客喜爱的住宅类型，考虑周边环境的影响因素，对土地进行规划，制定设计住宅方案。开发管理对土地设计方案制定过程进行监控，工作人员的工作效率；获得信心的准确性、设计方案实施的可能性。
（1）工作人员讨论开发方案
2.房地产项目实施环节的管理。
房地产企业在制定可行的设计方案后就需要尽快推动项目的实施，加快楼盘的建成速度，使楼盘尽快上市。项目管理是工程从施工开始到竣工的整个过程进行管理，凡是影响正常施工的因素都要采取有效的实施办法进行管理并按照施工过程的规划进行管理。项目管理工作通常从项目规划设计和施工过程两大方面入手。规划设计管理是运用计算机分析各种规划指标和合理的规划设计编码标准进行检验与评估设计工作者设计出的规划方案，并适当的采用工作人员的反馈意见对设计方案进行调整，并把最终确立的规划方案保留成参考资料，为以后的规划设计管理的方案分析和审批等方面提供服务。房地产企业成立工程管理部门如（2）图，来管理施工建设中的材料提供、工人规范操作、施工中突发事件等具体的施工问题进行有效管理。
（2）项目管理部门
1.房地产设施管理
房地产企业为保证建立成功的楼盘为保证用户正常使用楼盘中的设施和为提高或保值楼盘的价值而对楼盘中的设施进行管理。房地产企业在设施管理上通常采用物业管理的办法。房地产企业成立一个物业管理公司如图（3）是房地产企业成立物业管理公司成立仪式。物业公司为房地产企业开发的所有楼盘的物业工作进行管理。为企业开发的商务楼房或住小区中的设备提供必要的安全、保洁、维修等统一的服务。房地产企业以满足顾客日常生活设施的完善为行为准则而努力。
（3）物业公司成立仪式
二、研究如何有效对房地产开发经营的过程管理
其实，房地产开发经营的过程管理是围绕着开发管理、项目管理、设施管理三大方面为主，只有协调好这三个方面的工作就能保证房地产的开发和经营都能有效进行。详细的对房地产企业开发土地的地形、地段、周边环境等方面的开发前景进行准确的评估，是实行开发管理的重点探究的主要方面。项目管理中规划设计和实际施工的分离，无法做到统一管理。将设计者不了解施工的实际情况，设计的方案太过理想化，施工单位对专业图纸的不了解，未能按照设计图纸进行建筑等问题是项目管理上必需克服的困难。项目管理需要将设计人员与施工工程融入成一体，通过互相探讨和研究的形式完成楼盘项目的建设。在设备管理实际是保证用户生活中的小区设施完善。用户得到安全、稳定、方便的住宅环境才能对企业产生信任，提高企业的知名度。
结束语：
对房地产的开发经营过程运用切实的管理办法，建设高质量的楼盘，得到人们的好评，大大加强了企业在同行业中的知名度。企业在房地产开发经营过程中不断采用优秀的建筑人才，先进的科学施工设备、专业的施工人员、能力强的销售团队等方面进行有序的管理，以建设出顾客满意的楼房及人性化的服务为目标。从满足顾客需求的角度出发，建设出舒适的楼房是房地产开发经营的过程管理的宗旨。
参考文献：
[1]施建刚.房地产开发与管理同济大学出版社，2004（8）.
[2]盛方德.工程设计阶段造价的控制工程建筑与档案，2004（3）
房地产项目管理办法范文3
一、市建筑安装、房地产企业税收征管现状
根据《市人民政府关于印发市税收属地管理若干规定（试行）的通知》（南政发〔〕137号）精神，市地税局于年7月下发了《市地方税务局市财政局关于贯彻落实市税收属地管理若干规定（试行）的通知》（南地税发[]174号）。目前市对建筑安装和房地产企业的这种管理方式，符合了市政府关于税收属地管理的规定，利于协调与政府和财政的关系；方便了纳税人实行集中申报，不需在不同的城区多头申报，也优化了纳税服务；基本避免企业到不同城区进行重复注册，虚增户数现象；同时在注册地集中申报有利于对房地产、建筑安装企业实行征管档案一户式管理。
据不完全统计，至年3月止，市（含市辖县）登记在册的建筑安装企业2，339户，房地产企业1，269户。*年建筑安装行业征收入库营业税59，782万元，占全局营业税收入的23.96%；房地产行业征收入库营业税94，339万元，占全局营业税收入的37.81%。
（一）征管模式
从年1月1日起，我市市区范围内房地产项目和建筑安装工程项目的地方税收，实行按项目进行征收管理。具体规定为:
1.年1月1日以前取得《建筑工程施工许可证》、未完工（完税）的房地产开发项目和建筑安装工程项目（不含外来施工企业项目），各地方税收仍由企业注册地主管税务机关负责征收管理，税款缴入注册地城区（开发区），并执行相应的财政体制。
2．年1月1日以后新批准及新开工的房地产开发项目和建筑安装工程项目，一律由户籍主管税务机关负责（以下简称征收税务机关）征收管理，其营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、防洪保安费、土地增值税，税款分税种和分预算级次分别缴入项目所在地城区（开发区），其他地方税收统一申报缴入户籍地城区（开发区），并执行相应的财政体制。
对市区范围内年1月1日起新批准及新开工的房地产开发项目和建筑安装工程项目，申报时必须按项目填写报送《营业税纳税申报表》（适用于房地产业、建筑业营业税纳税人），申报多个项目的，应按不同城区（开发区）分别填列申报。
3．外来施工企业：外来施工项目的税收，除所得税按照自治区地方税务局《建筑安装企业外出经营活动税收管理证明管理办法》（桂地税发〔〕209号）进行征收管理外，其他地方税收由项目所在地主管税务机关负责征收管理，税款缴入项目所在地城区（开发区），并执行相应的财政体制，向项目所在地主管税务机关申请代开发票。
（二）管理办法
目前我市对房地产、建筑安装工程项目的税收实行“三级”监控管理办法。具体为：
1.市地税局房地产、建筑安装工程项目管理办公室。主要负责对各征收管理单位的税源监控的业务辅导、检查监督和工作协调及软件开发和推广应用、优化系统管理等工作，定期统计、分析和通报有关房地产企业税源监控管理的有关情况，根据工作的实际情况建立健全各项管理制度；定期从政府有关部门取得属自治区级、市级核发《建设工程施工许可证》的准建项目信息，在5个工作日内传递到各城区（开发）局，同时，加强与各城区（开发）的联系，配合协助开展有关税源监控的管理工作。
2.各城区（开发区）主管地税局。主要负责对房地产、建筑安装企业税源管理的具体工作。组织、指导税收管理员对房地产、建筑安装项目的信息采集、审核、录入的管理和对税源监督、检查等管理工作的监控和考核，利用计算机管理系统软件，定期查询、统计和分析房地产、建筑安装企业的项目开况、楼盘销售情况和缴纳税款情况，定期组织人员到实地进行抽查审核，确保对房地产、建筑安装项目税源管理工作落到实处。
3.税收管理员。主要负责对房地产、建筑安装企业项目税源的日常管理工作，了解掌握企业的“项目开发”情况，对房地产项目的楼盘建设、销售、建筑安装项目工程进展及应缴、已缴税款等情况进行动态跟踪管理和监控，及时将项目信息采集、审核、录入计算机管理系统，实现资源共享和动态监控管理；对列入税源监控管理的欠税，要采取措施清缴入库；对房地产、建筑安装企业税源监控的有关信息资料，要做好存档工作。
(三)房地产、建筑安装项目管理信息化建设现状
目前，市地税局房地产、建筑安装工程项目也初步纳入了税务信息系统信息化管理，虽然《信息系统》的“房地产建筑安装明细管理项目”功能还比较简单，但市地税局在房地产、建筑安装项目的信息化建设方面也具备了一定的条件，那就是：在硬件设备方面，目前市地税局已经拥有3台小型主机，市局与各城区局、县局已经实现2兆光纤网络的数据集中，并且市的所有城区局已经实现了人手一台计算机，县局的主要分局也基本实现了人手一台计算机，这就为局升级、改造现有房地产建筑项目信息管理系统或引进、移植外省地税局先进的信息管理系统奠定了物质基础。
二、市建筑安装企业和房地产开发企业工程项目管理存在的主要问题：
(一)注册地主管税务机关征管模式执行一年多来，解决了纳税评估、纳税申报、发票领购多头管理的问题，但在注册地税务机关集中申报方式，对企业注册地主管税务机关来说，对项目地不归其管辖的税收只负责开票但不入其城区金库，且对项目不进行管理，不利于注册地主管税务机监控和掌握工程的进度，管理的主动性和积极性不高。
(二)建筑安装工程企业税收征管秩序不完善。建筑安装工程企业的税收在地方税收中尤其是的第二产业占有举足轻重的地位，以市为例（包括六县），近几年来，建筑安装业税收在整个税收收入中比例在20%以上，在第二产业地方税收收入比重中所占的比重更是高达50%以上。在现行的财税管理体制下，出现部分地区为确保自已全年财政收入、投资计划任务的顺利完成，给各部门各单位下达了协税计划任务，造成各地区、各部门为了各自的利益相互争税、抢税，甚至擅自减免税的不良现象。建筑安装企业乘税收征管秩序混乱之机，一方面利用各地的税收优惠政策钻空子，为得到更多的税收优惠,跨地区挂靠进行税务注册登记。另一方面利用建筑安装工程所跨的时间较长，税款征收的额度较大，一些单位和个人为了局部利益到异地拉引税款,给纳税人以回扣或其他好处，造成税负不公平和税款的流失。
(三)房地产、建筑安装项目管理信息化建设存在的问题
随着《信息系统》的推广应用，市地税局房地产、建筑安装工程项目也初步纳入了信息化管理，但《信息系统》的“房地产建筑安装明细管理项目”功能还比较简单，仅能满足项目开工、竣工、纳税申报情况的基础管理，还不能通过网络监控功能，实现机构所在地与劳务发生地主管税务机关之间信息管理一体化；不能解决发票信息与纳税申报中税票信息、发票信息与纳税申报表的纳税信息、纳税申报表和财务报表、建筑企业发票信息与建设单位发票信息，以及总局拟实行的“双向申报”方式中，劳务地与机构地税务机关申报表的审核比对功能；不能及时有效地掌握工程项目的开工、竣工、改建、停缓建、工程进度、付款进度，以及转分包情况，实现对工程项目的全过程、全方位的监控。
（四）外出经营管理不规范，异地施工税收管理缺位。建筑安装企业大都异地承包施工，新征管法虽规定了外出施工业户的报验、登记和按期申报制度，但建安企业施工时真正能办理的却寥寥无几，等工程决算后再开票缴税的情况似乎约定俗成，异地经营户的登记、报验、申报制度缺乏体制保证。税务机关可以通过工商信息交换得到本地固定经营业户的有关登记信息，但对异地经营情况只能靠纳税人自觉办理报验登记、申报，税务部门异地的实地核查又难以操作，外地工程项目漏征漏管情形时有发生。
（五）由于适用房地产业、建筑业的《营业税纳税申报表》内容多，填写复杂，有部分纳税人认为填写和理解较困难，因此目前建筑安装房地产业纳税人填写、报送的《营业税纳税申报表》（适用于房地产业、建筑业营业税纳税人），填写效果不理想。
（六）目前市地税局尚不能和房产、土地、建设规划等部门实施联网，建立信息共享平台。
三、加强建筑安装工程企业税收管理的建议
针对当前建筑安装工程企业税收征管中存在的主要问题以及结合市地税局*年7月对*地方税务局房地产、建筑安装项目税政管理及征管信息化建设考察学习情况，现就如何提高征管水平，加强征管力度，促进税收收入提高，提出几点建议。
（一）施行真正意义上的完全属地化管理。要实现对房地产、建筑安装项目管理的有效突破，是施行真正意义上的完全属地化管理，即按照不动产所在地和劳务发生地原则，由各个城区（开发区）局对其行政（经济）区域内的房地产、建筑安装项目实施税收征管。在当前房地产建筑安装项目税收管理日趋纷繁复杂的形势下，信息技术对税务管理的核心支持地位日益突出。要赶超先进就必需全面实施科技兴税，加快推进项目信息化建设步伐，加速地税房地产建筑安装项目信息化的发展，缩小与国内先进省份在房地产建筑安装项目信息化建设方面的差距，增强税务管理的科技手段。改变过去建筑业各税种分割管理的弊端，提高管理效率。同时，提高管理透明度高，防止了暗箱操作，达到了阳光作业的目的。
（二）依托信息化手段，研发建筑安装业相关管理软件。利用信息化手段加强建筑安装业管理势在必行。目前对建安行业的属地工程项目管理台账，从严格意义上讲仍只停留在手工管理上，税务部门对工程项目信息掌握非常有限，不同地区的税务部门之间，以及税务部门与规划、建设等相关部门之间缺乏必须的信息沟通，税收管理基础比较薄弱。开发建筑安装业管理软件，通过采集纳税申报信息、工程项目信息及规划、建设等相关部门提供的工程项目信息，对建筑安装施工企业的涉税事项进行信息共享，实现数据大集中，达到有效监控。特别是有利于施工企业机构所在地税务部门与劳务发生地税务部门建立信息交流，对跨地区经营的纳税人实行有效监控。同时通过电脑实行数据稽核比对制度，即按季将建设单位的工程款支付、发票收取等情况与施工建安企业的发票开具、申报纳税情况（通过信息系统查询）进行稽核比对，判断施工建安企业应缴税费申报是否准确、及时、足额，以加强建设工程项目税源控管。通过人机结合的综合管理模式，全面加强和规范建筑安装业税收征管，很大程度上防止外来施工企业的偷逃税现象。
在考察学习中我们发现，福建省地税局建筑业的税收信息系统，非常直观且贴近市地税局征管实际，其先进性和实用性及其强大的功能和涵盖力是无可比拟的，因此从现实的可能性和有效性看，最快速有效的办法就是移植改进福建省成熟成功的软件系统，这样可以事半功倍。如果引进和改良福建省地税局的《建筑业税收信息管理系统》，建议在整个系统的引进、移植过程中，尽可能的考虑其整体性，除依照地税管理信息要求必须作适应性调整的功能模块外，尽量避免做更多的改动。同时考虑在整个项目实施过程中引入监理机制，以确保项目实施的质量和效率。
房地产项目管理办法范文4
1.1忽视市场调研，盲目进行开发
一些开发商为了节约成本，往往不做或者只做简单的项目前期市场调研。然后在项目决策阶段要不就是犹豫不决要不就是盲目自信匆忙决策。殊不知缺乏市场调研会对决策产生很大的影响，可能会导致对消费者人群定位不准确，错过最佳的开发机会。虽然当前大体上楼市依然火爆，但也出现了三四线城市房价走低，楼房卖不出去的现象。若地产商对房产项目定位错误，没有找到最佳的消费人群，就可能有楼房空置，资金链断裂的危险。
1.2设计阶段忽略成本控制，导致建设期投入过大
设计阶段成本控制的问题是比较常见的，因为一个设计师很难既能设计出优美的建筑外形，合理的户型，又懂得房屋的安全结构设计，还懂得建筑的造价与预算。现阶段，这些过程往往分配给不同专业的人员共同完成。三方的专业人员又往往不在同一个单位，这就造成了沟通困难，设计方案需要反复修改，不仅很难做出外观，安全，造价三方面都让人满意的项目，而且会拖延进度浪费时间。所以，在项目建设过程中，我们常常发现这样的现象：不是建筑质量强度不合格；就是项目投资远远超出预期导致项目资金跟不上而停工；再者就是发现施工过程中难以达到设计的要求，设计需要变更。
1.3项目分包转包严重，收尾阶段质量问题突出，各方矛盾重重
工程项目分包转包问题是常见问题之一，分包不符合国家法律规范，多次转包的项目从来没有不出问题的。转包是违法的，必须禁止。这里主要谈谈分包可能会对开发商项目管理造成的困难。像房产开发这样的大型工程，现在多是由众多的分包建设单位分别于开发商签订合同的。例如比较常见的有桩基工程，模板工程，钢筋工程，脚手架工程，混凝土泵送等等主要的分包单位。然而，由于不同的分包商所进行的工程或多或少会有联系，这往往牵涉到了各方利益，如果协调管理不及时，容易出现矛盾。笔者参与的项目中就出现了施工过程中各分包的单位互相掐架，扯皮的现象，工程建设不得不停工。开放商不得已充当和事老，在利益纠纷面前尽量协调，往往是以自掏腰包的方式来平息各方争执。在项目即将验收时期这种利益之争更加严重，因为开放商与住户已签订交房合同，面临违约追责的风险。而施工方此时往往纠结合同中细节不到位的地方，可以说是趁火打劫。开发商面临着延期交房，给住户违约金，或者满足施工方要求，新增项目接口工程的投入的二重选择。总之，出现问题受损的肯定是开发商。
2.房地产项目管理问题的应对策略
在上一小节中，作者提出了房地产项目管理过程中可能出现的诸多问题。重点分析了调研阶段，设计阶段和工程收尾阶段的关键难点问题。经过笔者的认真研究与调研，认为解决上述工期拖延，成本过高的问题，管理者可以从以下几个方面进行优化。
2.1积极调研市场，做好项目可行性分析
在现阶段白热化的市场竞争环境中，开发商首先要做到两点.。其一是做好市场调研工作，牢牢把握住消费人群，制定合理的房产项目开发策略。意思就是说开发商需要在首先在调查的基础上做好定位，房子是走高端还是终端定位，消费人群是普通工薪阶层还是高层白领。其二就是项目的可行性研究问题。这包含了经济可行性研究和技术可行性研究两个方面。产品定位完成以后就要做经济可行性研究，分析投资与回报。若经济上合理还要看技术上是否可行。必要时，对重大项目开发商需要召开专家座谈会，严格论证项目的可行性。
2.2加强设计阶段的成本控制
加强设计阶段的成本控制的意思并不是要减少设计费，而是要控制设计对后续开工建设阶段的投资的影响。在某种程度上，开发商可以增加设计费，邀请资质较高的设计院进行设计。因为开发商需要的是在保证项目品质和质量基础上花钱最少的设计方案。房地产商可以尝试一些新鲜的管理办法，比如价值工程理论，来引导设计工程师对成本的控制。给那些造型美观而成本节约的一些项目重点表彰，增加这类设计师的薪酬，鼓励设计师去注重产品的实用性。这样，设计师们不仅会绞尽脑汁的去构建精美的建筑外形，同时也会思考建筑的使用功能，提升房产的性价比。另外，在设计阶段影响成本的另一个问题就是设计，施工，管理沟通少，导致项目因频繁变更而停工，浪费时间，浪费金钱。在这方面，管理者必须不辞辛苦的周转于双反之间，建立起双方沟通的桥梁。尽快的论证设计是否需要变更，分析变更与不变更对整个项目造成的影响对比。
2.3重点关注收尾阶段的项目管理
要做好收尾阶段的项目管理，首先必须要在项目建设的分包合同签订的时候慎之又慎。开发商必须派经验丰富的管理者和承包商去签订施工合同。并严格限制项目的分包，对分包商的资质也必须审查。若发现转包情况必须及时叫停。在合同签订时需按照国家合同法和行业的一些法律规范严格明确各分包商的责任义务，并建立质量问题与工期问题的纠责机制，明确规定谁的问题谁负责，谁拖延工期谁承担责任。才能尽量避免项目的接口工程的利益纠纷问题。但是在实际操作的过程中，开发商可能会为了节约成本，而忽略对分包商的资质审查，默许资质不够的施工的单位入驻工地。这些小的施工企业，没有固定的驻点，也没有承担责任赔偿的能力，若在日后出现问题就很难追究责任。所以在我国工程项目的质量问题只能是由开发商承担。因此开发管理者需要着眼大处，有全局成不控制的眼观，不要被蝇头小利引诱。
3.结束语
房地产项目管理办法范文5
【关键词】房地产工程项目；经济管理；创新
衣食住行是人们群众的最基本需求，在现代中国，衣食行已经基本得到满足，而住成为庞大中国人口目前及将来的最刚性需求和重点解决问题，大大刺激了房地产工程建设的蓬勃发展，房地产业在国民经济的增长中占据越来越重要的地位。经济管理作为房地产业的经济效益来源和生产经营管理基点，其管理模式和策略是否符合国情需求，对房地产工程项目能否实现预期回报，保障经济效益具有重要决定作用。虽然随着房地产业的发展，其经济管理工作也积累了不少经验，但在实际开展房地产工程的经济管理工作时还是存在一些问题。本文主要探析了我国房地产工程项目经济管理工作的现存问题和相关创新策略，以促进房地产建设单位对经济管理工作的重视，提高经济管理水平。
一、我国房地产工程项目开展经济管理工作的现存问题
（一）国内房地产开发企业的经济管理意识薄弱
房地产开发企业是工程项目的投资者，其经济管理意识对房地产工程项目开展经济管理工作具有直接的影响。目前国内的房地产工程建设事业发展势头良好，但很多的房地产开发企业只关注建设回报，对开展经济管理工作的重要性认知不足，经济管理意识薄弱，导致在实际的房地产业经济管理工作中问题层出不穷，更有甚者，部分房地产开发企业为获取更多的经济效益，往往减少保险费用，实际企业的建设投资风险在无形的增加。
（二）现有房地产工程项目的经济管理体系不够科学完善
现有房地产工程项目的经济管理体系不够科学完善，主要表现在以下两点：一是现有的经济管理制度科学性和可行性有待提高，房地产建设企业在经济管理的制度执行上无法实现有效执行，降低了经济管理制度的积极促进作用。二是房地产建设企业没有建立起专业的经济管理队伍，或经济管理队伍素质不高，严重影响了房地产工程项目有序开展经济管理活动。
（三）缺乏必要的房地产工程项目经济管理风险保障
为提高房地产工程的经济管理水平，国家已经投入了不少努力在房地产工程项目的建设市场完善上，但传统的计划经济依然具有重要的影响理论，对房地产工程建设企业而言，依然缺乏必要的风险保障和约束机制，弥补经济管理风险引起的损失只能通过财政拨款或追加投资方式进行，难以实现经济管理风险的有效分散和保障。
二、房地产工程项目经济管理的创新策略探讨
（一）培养引进高素质和高技能水平的经济管理工作人员
房地产工程项目的经济管理工作主要通过经济管理人员积极投入工作得以实现，因此房地产建设企业必须认真做好经济管理工作专员的招聘和培训工作。在招聘环节，房地产的工程建设企业应不断健全招聘管理机制，认真筛选求职者简历，做好面试工作，为企业招聘那些具有高水平、高素质的经济管理人材，促进企业经济管理策略的创新改革，提高房地产工程建设企业的经济管理水平。在培训环节，房地产的工程建设企业应加强企业内部经验管理员工的定期培训，通过定期考核的方式，增强他们工作责任心和主人翁意识，培养他们的综合素质，提高其经济管理工作能力。
（二）加强房地产工程项目施工过程的控制和管理
房地产工程项目施工过程的控制和管理是经济管理工作的重要组成部分，加强房地产工程项目施工过程的控制和管理是实现经济管理有效控制的关键和重点。因此，房地产工程建设企业应认真做好以下工作：一是要做好施工质量的严格控制工作，加强现场施工管理和安全管理，严格实行现场签证制度，注意原材料的存放和使用，减少设计变更，减少返工次数，避免不必要麻烦的发生。二是严格根据工程设计方案和施工图纸开展施工，加强经济管理，充分发挥监工单位的监督与管理作用，禁止以次充好、偷工减料等问题的发生。三是做好房地产工程建设的进度管理，保证施工按照计划定期完成。施工进度的严格控制能有效减低工程投入成本，减少不必要的资金消耗，是实现房地产工程项目经济管理的重要环节和关键点。因此，房地产开发企业应合理规划施工组织和进度，确保施工的按期完成。
（三）实现房地产工程建设企业之间各部门的协调与合作
房地产工程项目的经济管理工作具有系统性，有很多的交叉环节，需要企业内部不同部门和工作人员的协调合作才能完成。因此，房地产工程建设企业必须采取有效措施以实现房地产工程建设企业之间各部门的协调与合作，提高企业的经济管理水平。具体要求如下：一是增强部门间的协调合作意识，了解协调工作对经济管理的重要影响和作用，及时处理发生的经济管理问题，确保经济管理工作的有序开展。二是加强房地产工程中经济管理模式的改革和创新，规范经济管理的工作环节，根据企业的实际技术需求、具体的人力资源制度、组织结构和体系特点，合理建立起科学有效的经济管理体系，提高房地产项目建设企业的经济管理水平。三是充分发挥工程技术监理部门和单位的有效监理作用。监理部门和单位对房地产开发企业的经济管理工作具有重要影响作用，监理部门和单位应充分肯定自身的重要位置，充分行使监理权利，履行监理职能。
（四）健全我国房地产工程项目的经济管理制度，建立高效的经济管理队伍
目前，我国房地产工程项目的经济管理法律法规和规章制度依然存在许多漏洞和不足，因此房地产开发企业必须充分认识到健全经济管理规章制度对做好经济管理工作的重要性，加强相关的经济管理制度的建立和不断完善工作，通过具体的规章制度对房地产开发企业进行有效的约束和管理，顺利开展经济管理工作。同时，提高房地产开发企业经济管理制度的实际执行力，提高经济管理工作的有效性和科学性。此外，还应该建立起一支高素质、高责任心、高能力的经济管理队伍，从而有效保障房地产工程的经济管理工作的实现。
三、结束语
综上所述，对房地产工程项目中经济管理的创新策略探析研究具有重要的现实意义。虽然随着房地产事业的不断发展，房地产开发企业的经济管理经验也得到了一定的积累，但依然存在不少问题和不足。国内的房地产项目建设企业应该加强对经济管理现状的分析了解，加强经济管理的策略创新，通过培养引进高素质和高技能水平的经济管理工作人员、加强房地产工程项目施工过程的控制和管理、加强房地产工程开发企业之间各部门的协调与合作、健全经济管理制度，建立高效的经济管理队伍，建立有效的风险保障体系等方面，加强和同行的思考和交流，认真做好现代经济管理工作，有效提高企业的经济管理水平，为我国房地产事业的可持续发展贡献绵薄之力。
参考文献：
[1]冉波.浅论房地产工程项目管理办法[J].魅力中国，2010，01：222.
[2]马媛媛.房地产工程项目成本管理的思考[J].中国外资，2012，24：193.
房地产项目管理办法范文6
关键词：新形势；房地产开发项目；成本控制
前言：在竞争日趋激烈房地产市场中，运用正确的市场营销策略是房地产企业在竞争中能否取胜的关键所在。而做好房地产营销的前提便是对房地产开发项目成本的有效控制。目前房地产开发企业的机遇与挑战并存，首先，消费者的需求对房地产商提出了更高的要求；其次，政府对房地产开发实行更加严格的宏观调控政策，第三，国内房地产企业的发展与国外发达国家存在较大差距。因此，怎样在新形势下做好房地产开发项目成本控制，取什么样的控制办法，直接关系到房地产开发企业的兴衰存亡，这便是本文的研究目的所在。
一、新形势下房地产开发项目成本控制的重要性
伴随我们国家市场经济体制形成与完善，要求政府相关管理部门破除陈规，改革政府职能，更多结合法律，法规还有经济手段管理与调节市场，而不单纯为结合行政手段对市场进行干预；承包商是房地产市场主体，做房地产生产和管理相关活动，务必依据市场规律的要求，健全与完善各类管理制度，成本控制相关制度为管理制度主要环节。加强房地产开发项目成本控制，为社会主义下市场经济相关规律必然发展方向[1]。另外由美国次贷危机引发的全球金融危机，使全球的实体经济受到严重影响，我国的房地产业也难以幸免。特别是房地产企业，由于其资本密集，投资风险极高，如果经营不善，企业亏损甚至破产的可能都有。所以为了企业的持续发展，就必须提高利润，必须控制成本，开源、节耗。由于近几年来房地产业的膨胀发展，引起了全社会的关注，国家不断出台抑制房价的措施，使得房地产企业的日子越发的不好过了。同时也加剧了房地产企业之间的竞争，其实企业的竞争就是利润的竞争，也就是成本的竞争。控制好企业的成本，是房地产企业管理的重要内容和核心任务。
二、新形势下我国房地产开发项目成本控制举措
我们国家房地产开发项目成本控制体制始建在建国初，伴随经济体制深化改革与对外开放相关政策贯彻落实，我们国家基本开发建设方面概预算的定额管理模式逐渐变成成本控制的管理模式。表现在下面几个方面：首先，重视与强化项目决策期投资估算相关工作，尽量提升可行性的研究报告的投资估算精准度，将它对项目的总成本控制作用发挥出来。其次，概预算相关工作不单是对设计还有核对开发项目成本的一种反映，更要自主对设计与优化设计进行影响，而且开发项目成本控制，对建设资金合理使用职能也要充分调动起来。再次，以建筑产品为商品意识为前提，用价值作为导向，对建设开发项目的成本还有建筑安装的开发项目成本进行明确，让开发项目成本构成趋于合理，逐渐向国际化靠拢[2]。第四，将竞争机制带入开发项目成本控制管理体制当中，打破用行政手段分配建设与施工企业依托主管部门体制僵局，于相对平等条件下做招标承包，择优挑选开发项目承包企业与设备材料的供应企业，来推动这些企业改善经营，提升综合竞争能力与应变能力，减少开发项目成本。第五，用动态方法对开发项目成本进行研究与管理。着重研究项目投资金额时间价值的体现，要求各个部门，各个地区开发项目成本相关管理机构应当定期公布材料，工资，机械台班价格指数与各开发项目成本的指数，构筑部门，地区乃至全国开发项目成本的管理信息相关系统[3]。第六，针对于开发项目成本概算，估算，预算，结算价，竣工决算等做一体化的管理，逐渐构筑一体化的管理制度，将以往分段管理状况彻底改变。第七，开发项目成本的咨询体系诞生并取得良好发展效果。受委托的一方，对建设项目开发项目成本合理确定与有效控制咨询职能有关企业发展势头良好。第八，为顺应我们国家房地产市场发展还有国际市场的竞争需要，推动开发项目量清的单计价循环模式，房地产开发项目的承发包要以招投标的方式进行。我们国家开发项目成本的管理渐渐向市场价格机制靠拢，达到开发项目成本市场化管理，构筑一体化开发项目成本控制的咨询服务行业，逐渐同国际接轨。
三、发达国家在房地产开发项目成本控制方面的一些做法
发达国家房地产开发项目成本控制展开比较早，成本控制等方面经验也积累了不少，并且可以满足市场经济诸多要求。国外房地产开发项目成本控制，大致具有下面几种特点：首先，由政府间接的调控。国外，按照项目投资的来源渠道不一，大致可以归纳成政府投资的项目与私人投资的项目。政府对于房地产开发项目成本控制，结合间接控制手段，对于政府投资与私人投资的项目采取不同力度与深度管理办法，将对政府投资相关项目控制作为重点来抓。其次，计价依据有章可循。纵观国外，开发项目成本的依据是非常重要的组成部分。美国开发项目成本的计价标准不经政府组织制订，成本计价标准与依据不统一。指标，定额还有费用标准这些通过大型开发项目咨询企业制订。当地咨询机构，结合本地区发展情况，对企业开发项目消耗量与基价进行制订，作为管制区项目成本估算标准。再次，开发项目成本的信息通过多渠道获取。准确，及时对建筑市场的价格信息进行捕捉为业主与承包商具备竞争优势与获取盈利核心内容。成本信息为建筑商品估价与结算重要理论依据，为建筑市场的价格变化指明了方向。美国建筑成本的指数经相关咨询机构与新闻媒介进行编制，很多成本信息的来源当中ENR成本指标相对比较重要。第四，成本开发项目人员动态评估[4]。英国业主对开发项目估价一般通过工料测量人员完成。测量人员估价一般采取比较法与系数法，通过长期估价实现，他们所有开发项目成本的实例资料是非常丰富的，甚至构筑了相关的数据库，对标书当中列出各项价格确定都有一套自己独特标准来衡量。估价的时候，工料测量人员把不同设计期提供拟建开发项目相关项目资料和以往同类的开发项目项目进行对比，参照当前建筑的市场行情，对项目单价进行确定，为计算项目用其他开发项目的成本分析所取资料加以补充。
结语：因为我国长期由计划经济主导，我国的房地产开发项目管理当中的成本控制还未引起所有房地产从业人员足够重视，很多房地产从业者对此仍旧十分陌生。成本控制意识为法律意识，市场经济相关意识，项目管理相关意识综合表现，加强房地产开发项目的成本控制，为社会主义的市场经济体制下必然发展趋势。总之，房地产开发项目成本控制为开发项目相关管理重要环节，房地产工作人员，应当严于律己，对成本控制做严格管理，并且全员参与。通过该方式，才可以确保房地产开发项目顺利运行。
参考文献：
[1]吴玉苹.新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济，2014，24：50-51.
[2]于婕.房地产开发项目成本控制研究[J].现代经济信息，2013，03：98.
