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房地产宏观政策分析范文1
［关键词］宏观调控；房地产；有效性；措施
［中图分类号］F42［文献标识码］A［文章编号］1672－2426（2008）12－0039－02
一、房地产宏观调控政策效果分析
1．房地产开发投资直线上升。自2002年以来，房地产开发投资进入了热潮，全国房地产开发投资总额直线上升。2002年全国房地产开发投资同比增长21．9％，2003年达到29．7％。在国家有关部门实行紧缩的土地政策和金融政策下，一些房地产开发企业因对市场前景判断不明等问题放低了对房地产的开发速度，从2004年开始呈现下滑趋势，2004、2005和2006年分别降到了28．1％、19．8％和21．8％，但是从2007年开始又迅速上涨，增长率达到30．2％，达到近6年的最高峰（见表1）。这也说明政府在房地产开发投资的宏观调控中是取得一定的成效的，但是由于市场的变幻莫测，并没有从根本上达到长期的抑制。
2．房价依然在高位徘徊。2005年“国八条”、“新八条”等一系列宏观调控组合拳使房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。调控政策不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制，国内房价依旧高烧不退。2006年，我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹，一些大城市的房价还创下了历史新高。进入2007年，全国房价涨幅达到15．7％，平均房价上升到3895．26元／平方米。房价非理性快速上涨，特别是上海、北京、广州、深圳等大城市涨幅惊人，直逼美国纽约等世界发达国家大城市的房价，这与我国当前的经济发展水平和人民消费水平是十分不相称的，而且中小城市的房价也开始远远超过社会普通消费者的承受能力。（见表1）
二、当前房地产宏观调控收效甚微的原因分析
1．我国房地产市场本身存在的问题。（1）房地产市场具有很强的垄断特征。导致我国房地产价格的走势与调控政策的初衷背道而驰的因素是多方面的，虽然表面上看是由市场的供求关系决定，但其一个重要根源是垄断所致。我国土地实行社会主义公有制，由国家垄断。但土地市场采取的竞价机制与我国土地市场的垄断结构是不相匹配的。土地市场引入竞价机制的初衷是为提高土地资源的利用效率和消除寻租问题，但竞价拍卖机制适用于竞争性市场，而垄断性市场则需要价格管制。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的土地形成高价，并不断地把地价推向新高。这些年调控房地产业的政策并没有触及垄断这个根本，因此，单一调节供需对抑制持续上涨的房价可能很难奏效。（2）房地产供求结构的不均衡。反思近几年房地产价格调控越调越高的问题，我们不得不面临这样一个现实：政府手中用以调控房地产需求的房源太少。在住房商品化和住房需求旺盛的情况下，房价上涨是必然的，而由于政府手中掌握的包括经济适用房、廉租房在内的住房资源的数量、比例太少，所以当政府想调控过高过快上涨的房价时，无法用大量供给来满足旺盛的需求，因此很难使跟着需求上涨的房价调下来。
2．宏观调控政策存在的问题。（1）宏观调控目标的模糊性和摇摆性。中国政府对房地产的调控目标有两个，一是保持房地产投资的合理增长和房地产价格的平稳发展，二是保障居民基本住房需求。但这两重目标本身是冲突的。由于房地产业与整个国民经济和地方政府利益高度关联，在效率目标和经济增长战略导向下，政府很可能采取各种手段推动、维持、延长房地产业的短期增长，而忽略了维护社会公平的责任。“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”这种貌似中立的观点，实际上降低了人们对未来房价可能下跌的预期，最终导致房价逆调控持续暴涨趋势，其实质是暴露了宏观调控目标的模糊性和摇摆性。（2）房地产宏观调控流于形式。我国房地产宏观调控的手段主要集中在资金、土地、房地产法规的执法等三个方面。由于我国房地产市场还没有完全步入正轨，每一次政策出台，就会出现中央政府和地方政府的非合作博弈，地方政府普遍存在“搭便车”的心理，认为宏观调控是中央考虑的，落后需要发展是地方的责任。房地产业作为地方的支柱产业发展好了是政策发挥了效用，出现风险（如金融风险）则由中央承担。这种高收益与低成本成了地方政府快速发展房地产业的原动力，如此博弈的结果往往使房地产宏观调控只是流于形式。（3）房地产宏观调控机制不成熟。房地产市场宏观调控是一个系统工程，它的成功运作不仅有赖于多种方式和手段的有机配合与合理运用，而且要求房地产管理部门与其他经济部门和领域管理措施的配合与协调。然而，在我国对房地产最为重要的金融、房地产企业、土地、地方政府等多个环节脱节，在日常运行中各自为政。显然，当出现危机时，仅靠一家单位牵头或由几家单位联合发文、出通知来调控房地产市场，效果不佳。
3．调控政策传导机制存在的问题。（1）对购房者的效应。房地产调控政策一直未伤及“房地产投机”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如二手房交易过程中营业税、个人所得税和土地增值税“二税齐征”的初衷是抑制投机性购房需求，但由于我国存在大量刚性的自住性购房需求，在住房供需矛盾尖锐的情况下，这些税负最终还是由卖房人转嫁到购房人身上，从而进一步加剧了房价上涨。央行连续加息的目的之一是抑制投机性的购房需求，但对资金实力雄厚的投机者而言，与买卖差价所带来的丰厚利润相比，加息根本不足以抑制他们投机房产的热情。对于自住性购房需求的购房者而言，由于房子是必需生活消费品，利息再高也不得不买房。因此，加息不仅没有抑制投机性购房需求，却进一步加重了自住性购房需求者的资金负担。（2）对房地产开发商的效应。利率的调整将会引起房地产开发企业的融资成本等财务成本的增加。由于房地产位置的固定性，房地产市场也必然是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。因此调控手段对不同区域的开发商会产生不同的效果。对于房地产泡沫严重的发达地区来说，房地产业的高额利润，使得利率的调整对其房地产商效果甚微。
三、增强我国房地产市场调控政策有效性的措施
1．完善住房保障制度。满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策，为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给，并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。
2．增加住房用地供应。我国紧缩住房土地供应是导致近几年房价高涨的一大因素。因此，为减轻城市住房的供需矛盾，应适度放开土地供应，由“从严紧缩”改为“有限制地放开”。这就需要对我国当前的土地供应计划进行一定的调整。建议今后在土地供应计划中，将各类用地供给的计划分开，单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划房屋拆迁面积的基础上，制定住房用地的供给计划。这样，一方面可减少城市其他建设挤占新增的住房用地，另一方面可保证住房用地的供求基本平衡。尤其应增加经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房的土地供应，减少对高档住宅和商业房产的土地供应，这样才能从源头上解决普通住宅供不应求导致房价高涨的局面。
3．进一步释放二手房源。在调整住房结构中，不仅要新增房屋，还要进一步释放二手房源。这是当前抑制房价见效最快的措施。我国目前对二手房交易课以重税，加重了二手房的交易成本，阻碍了二手房的顺利流通。因此，在当前住房供应紧缺的情况下，急需降低二手房交易中的税负，以便增加二手房在市场中的投放量，进一步增加住房供应。这样不仅有利于调整整个住房的供给结构，而且有利于住房梯度结构的形成。
4．调动地方政府落实调控政策的积极性。为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。
5．开征物业税。物业税在国外一些国家早已实行。开征物业税一方面可较大幅度地降低商品房的价格，另一方面可通过增加大户型及多套房屋所有者的供房成本，引导住房的合理需求，并迫使多套房屋的持有者不得不抛售二手房屋，从而进一步增加住房的供应。
参考文献：
［1］余凯．中国房地产宏观调控的长效机制研究［J］．首都经济贸易大学学报，2008，（4）．
［2］张国良．政府调控房地产价格措施的有效性分析［J］．中国市场．2006，（48）．
房地产宏观政策分析范文2
（一）理论构想
根据理论分析可知，当宏观调控政策趋紧时，货币供应量M2的增量会相对减少，房地产企业通过贷款这个渠道进行融资的方式会受阻，所以房地产企业会相对减少使用贷款融资方式的规模，转而扩大企业自筹资金和其他资金的规模，选择其他融资方式，拓宽融资渠道；当宏观调控政策宽松时，货币供应量M2的增量会增长，金融机构的信贷规模会明显扩大，房地产企业的融资资金来源中，国内贷款也会相对增多，企业会倾向于贷款融资的方式。因为在目前我国房地产企业的主要融资方式中，上市融资、房地产信托投资基金等融资方式要用数据来进行实证分析宏观调控变化对其的影响比较困难，所以在实证部分，根据房地产企业的资金来源：国内贷款、自筹资金、利用外资、其他资金来源，来有针对性的分析宏观政策调整时我国房地产企业资金来源以及融资方式的变化。
（二）变量和数据
根据中国统计年鉴和中国人民银行网站选取1999年至2013年广义货币M2供应量的同比增长量以及房地产企业开发国内贷款同比增长量的数据以及1998年至2013年国内贷款占本年实际到位资金比例以及自筹资金占本年实际到位资金比例的数据建立模型。
（三）模型分析
利用Eviews3.1软件对房地产企业国内贷款相对增量（GNDK）和广义货币供应量M2增量之间的关系进行回归分析，可以初步建立线性回归模型。
（四）实证结果
由模型分析可得，当广义货币供应量M2增量增加即宏观政策宽松时，房地产企业开发国内贷款增量随之增加，表示房地产企业采用贷款融资的方式较多；反之，当广义货币M2增量减少就是加强宏观调控时，房地产企业的国内贷款增量随之减少，房地产企业选择其他融资渠道和方式进行融资。当房地产企业国内贷款占本年实际到位资金比重增加时，其自筹资金占比会减少，当房地产企业国内贷款占比减少时，其自筹资金占本年实际到位资金比例增加。也即，当宏观政策宽松时，房地产业会倾向于利用贷款进行融资，而减少自筹资金的比重；当宏观调控趋紧时，房地产企业利用贷款进行融资的行为就会相对减少，减少间接融资，转而增加自筹资金的比重，拓宽融资渠道，选择其他直接融资的融资方式。
二、宏观政策变迁对房地产企业融资方式影响的进一步分析
利用模型通过广义货币供应量M2增量的变化代表宏观调控的变化来分析了房地产企业融资方式的变化，为了对宏观调控变化与房地产企业融资方式的变化做进一步的分析，在这一部分，利用存款准备金率和M2增量的变化来说明宏观调控的变化，综合房地产企业资金来源来研究。国内贷款的增长率也明显上升，自筹资金的增长率明显下降。第二，之后继续加强宏观调控，从2010年开始又逐步上调存款准备金率，M2的增长率显著下降，信贷规模收缩，房企国内贷款的增长率也显著下降，自筹资金的增长率也有了明显的上升。
三、结论
房地产宏观政策分析范文3
从2007年美国次贷危机开始至2008年,中国的楼市因购买力不足而持续萎缩了一年,高房价似乎已经丧失了市场支撑。然而2009年中国的实体经济仍然在遥远的复苏路上,国民收入依旧在缓慢的滞涨甚至负增长的状态,但是诸多城市的房价却一路飙涨到接近翻倍的程度,有些地区的房价甚至上涨了一倍有余,高房价下的楼市已经与市场分开了万里之遥。究其房价的幕后推手,从楼市交易量统计数据中可以看出,一线城市85%的交易量来自于投资需求,一套房半年内换手两三次的现象已经非常普遍,过度的投机早已将房产推动成虚拟资产,在这个过程中房地产泡沫也在慢慢积聚,当全民住房资产总价值超过40万亿之时,房产泡沫也就被放大成为经济泡沫,给我国整体经济环境带来的风险是不言而喻的。
二、促进房地产市场逆势上扬的原因
(一)刚性需求的释放及宽松的货币政策导向
2008年房地产市场的不景气,浓厚的观望气氛促使较多意向购房客户采取观望的态势,从而积累了大量的刚性购房需求。自次贷危机以来,为应对国际金融危机、促进住房消费,我国实施了适度宽松的货币政策,银行信贷大幅增加,降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策有效刺激了住房消费。2009年随着经济环境的好转,刚性需求的集中爆发从而导致了供不应求的局面,较小的供给弹性和巨大的刚性需求,成为推动房价上涨的根本原因。
(二)通胀及政策预期带来的保值增值要求
以美国为首的世界各国为了挽救金融危机,向市场注入大量流动性,使得人们对未来通货膨胀的预期越来越强烈,投资者尤其是高收入阶层对资产保值增值的需求不断增大,面对我国不发达的金融市场和有限的投资渠道,置业买房自然成为我国高收入者资产保值增值的首选。如果说年初导致房地产价格上涨的市场需求还是以自住型和改善型需求为主的话,那么自二季度以来,投资和投机型需求则成为推动房价上涨的主力军。
三、复苏过程中房地产金融孕育的风险分析
(一)宏观政策面的风险分析
房地产开发投资金额大、开发周期长,房地产商作为个体的决策与国家的宏观政策调整之间存在时间差,使得开发商必然会面临政策变动带来的风险。
1、融资风险
从我国房地产市场的运行过程极其资金链来看,其融资方式还是来自银行信贷的间接融资方式,在金融危机的大背景下IPO的暂停,使得直接融资几乎被隔断,融资渠道的狭窄使得这种单一的融资模式孕育着极大的风险。近几年央行针对房地产投资热潮导致的房价飙升了加息和紧缩银根等一系列政策,使开发商的资金链非常紧张,很多小型房地产商最终没有熬过“冬天”。
2、保障性住房建设计划对房地产行业带来的冲击
据国土资源部公布的数据显示, 今年上半年全国保障性住房用地供应3754.37公顷,同比增加36.3%。其中,经济适用住房用地供应3390.35公顷,同比增加33.3%;廉租住房用地供应364.01公顷,同比增加72.0%。这表明今年全年保障性住房用地供应增加趋势非常明显。
3、土地政策对房地产行业的影响
今年以来,伴随宏观经济完成一个“V”型震荡反转,当前宏观经济回升基础日益坚实,房地产价格也在短暂的调整之后飞速走高,目前城市房价失去控制、地方政府土地财政持续性造成的危害、城郊小产权房屡禁不止,都说明现有的政策已经维持不下去,需要一个大的选择和大的调整。据析,明年的房地产土地市场供应主要是侧重中低价位,中小户型商品房以及保障性住房的土地供应。这表明在未来的几年中,政府将加强对房地产市场的土地供应管理。宏观政策的改变,必将给房地产行业带来各种不确定性,而不确定性对于整个房地产金融来说本身就是风险。
(二)市场方面的风险分析
1、市场供需的“价格风险”
衡量房价通常运用的指标是房价收入比和价格租金比两种,这里我们也采用者这两种方法来对现阶段我国房价总水平进行分析。
房价收入比。所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。当住房用来满足自住性需求时,房价高低的决定性因素主要是居民的实际购买能力,通常用“房价收入比”来表示。根据统计,在2007年我国房价收入比已高达7.8:1,北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10:1,而在2009年这一比例不断提高,北京核心区更是达到22:1的高位,资产价格泡沫越吹越大,风险不断积聚。
价格租金比。当房产作为投资需求时,房屋租金成为决定房价的重要因素,国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少;相反如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大。根据统计结果现实,近年来我国房地产市场“价格租金比”持续大于1,自2003年至2009年前三季度,“价格租金比”一直维持在1.04以上。价格租金比持续高于1,说明近几年来在房价的不断上涨的过程中,刨去经济发展以及需求增加等合理因素外,我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。
2、行业周期调整的风险
根据行业发展规律和国际经验,房地产市场调整周期一般在3年以上,而如果以房价环比负增长为调整标志,我国从2008年开始的房地产调整仅仅持续了7个月时间。从2009年第二季度伊始,受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响,利率大幅下调以及针对房地产出台的一系列措施使得房地产市场提前结束调整。可见,这一轮房地产行业的调整注定是不完整不充分也是不成熟的。
(三)法律方面的风险分析
在房地产行业蓬勃发展的过程中,迄今为止也没有一套涵盖房地产开发、经营全过程的比较完备、严密的法律。未来国家会不断制定新法,但这些新的法律、法规总是落后于房地产行业的形势的,这种行业发展的超前和立法的滞后必然会给房地产行业带来一定的风险。
在我国现阶段暴利的房地产行业中,许多企业为了追求高额利润,采取各种非法手段,进行房地产的开发和经营,这无疑增加了法律风险。
四、结语
房地产宏观政策分析范文4
近日，商务部、、发改委等34个部门联合《服务贸易发展“十二五”规划纲要》，强调要大力发展服务贸易，实现由贸易大国向贸易强国跨越，力争到2015年我国服务进出口总额达到6000亿美元，年均增速超过10％。
【评点】内贸规划有些内容已经以部门文件形式开始紧锣密鼓地实施。今年以来，商务部已经多个文件规范扶持国内贸易的发展。而由于规划都是多部门联合制定的，所以在执行过程中，税收、金融、土地等优惠政策能否落到实处尤为关键。另外，政策只是扩大消费的部分推动力，收入的提高和保障的完善才是给消费提供基础性的保障。
商务部：公告成品油批发经营资格
11月7日，商务部有关赋予及注销企业石油经营资质的公告。据悉，商务部决定赋予中国石油化工股份有限公司辽宁阜新石油分公司等11家企业成品油批发经营资格。
【评点】破解当下成品油供应困局，需从三方面着手：首先要进一步完善成品油价格形成机制，加快国内油价调整频率，更好地反映国际油价和市场供求的变化；其次要加快石油流通体制改革，给更多企业正常获得原油的资格，增加竞争主体，增加油企炼油的积极性；最后可以适当放开成品油的进口权，适当加大柴油进口，更好地平衡当下的成品油需求。
国务院：楼市调控不可有丝毫动摇
11月7日，国务院总理在俄罗斯圣彼得堡表示，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。
【评点】房地产业的健康持续发展，需要相应的消费能力、消费意愿作为支撑。房价长期超过普通居民的承受能力，不能说房地产业发展是健康的。当前，房地产调控正处于关键时期，接下来应加快推进保障性住房建设，针对房地产业本身和上下游产业面临的问题及时采取措施，减少不良影响。
《财经》答疑
宏观政策紧缩周期终结？
问：央行11月8日出乎意料地下调了一年期央票利率，作为“利率风向标”的一年期央票利率下行，是否意味着宏观政策的紧缩周期终结？
答：近期，宏观政策微调已经开始，并且节奏在逐步加快。
财政政策方面，政府出台了一系列税收改革措施，短期内的影响不大，但方向是降低税负，有利于促进经济转型。允许地方政府发债，降低了地方融资平台的流动性风险；将铁路债列为“政府支持债券”，保障重点项目的顺利进行。
但是，房地产调控不会轻言转向。从近期14个城市开始上调首套房贷款利率、银监会表示银行业可承受房价下跌40％等一系列信号来看，政府严控房地产的决心仍在，短期不会放松。
货币政策方面，在公开市场操作和信贷管理方面进行了一系列微调。需要关注的是，银行表外业务的回表导致信贷“虚增”，同时人民币贸易结算导致外汇占款增量高估境内人民币流动性投放。
从银行间市场利率来看，当前流动性仍然偏紧。未来央行可能通过逆回购和在二级市场购买央票等方式积极地投放流动性。看形势的发展，不排除下调准备金率的可能，但是，首先应该会从调整差别准备金率入手。
数据气象
居民消费价格指数（CPI）
地区――中国
时间――2011年10月
趋势――下降
10月CPI同比上涨5.5％。其中，城市上涨5.4％，农村上涨5.9％；食品价格上涨11.9％，非食品价格上涨2.7％；消费品价格上涨6.6％，服务项目价格上涨2.8％。
10月CPI已回落至 6％以下的区间，宏观政策重点已由抑制通胀过快上涨，转为防止通胀水平在下行过程中出现反弹，对保持稳健的经济增长将予以更多关注。同时持续走低的通胀水平也为政策进行微调预留了一定空间。
房地产宏观政策分析范文5
关键词：宏观调控；房地产企业；财务管理；风险防控
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-0-02
近年来，政府加大调控政策，使房地产企业面临着严峻的市场压力。在这种背景下，由于自身具有的资金密集性特点，很多房地产企业的财务管理工作受到了极大的冲击，遇到一定的财务风险。因此，如何有效规避财务风险，已经成为很多房地产企业必须思考和亟待解决的现实问题。
一、国家宏观调控政策对房地产企业财务管理产生出的影响
（一）国家金融财政政策降低房地产企业的利润
一方面，随着政府先后出台的一系列金融财政政策，尤其是国务院在2011 年初出台的“国八条”，调整房地产行业的税收政策，强化对相关税收的征收力度。同时，对土地增值税征收管理等加强方面监管，增大存量房的税收征收管理力度，严格实施房地产所得税的征收等工作。另一方面，逐步实施差别化信用贷款政策。近年来，人民银行不断增加贷款利息，提高存款准备金率。银行不再对贷款利息进行优惠，并且严格审查贷款业务。这些措施有助于消除炒房者对房地产市场造成的危害，对于降低房价发挥了积极作用。可以说，国家金融财政政策必将导致购房需求降低，减少房地产企业的利润。
（二）土地供应政策增加房地产企业的财务风险
在国务院于2011 年初出台的“国八条”中，明确提出要进一步控制住房用地的供应与管理。其中，用于保障性住房、棚户区改造以及中小型套房等普通商品类住房的用地要高于房地产建设所用土地总供应量的70%的标准。在这种政策的引导下，地方各地政府逐步实施中央下达的宏观调控政策，积极落实保障性住房的土地供应，这在一定程度上有助于维护房地产市场土地供给与需求的平衡，防止由于土地供应造成房地产市场价格的大幅变动。国家土地供应政策的变化，导致房地产企业面临着一定的财务风险。
（三）保障性住房建设政策影响房价上涨预期
近年来，政府强调通过增加保障性住房对房地产市场进行调控，采取多种方式增加保障性住房建设。同时，国务院及相关部委鼓励并支持保障性住房建设，在土地供应、保障性住房建设的资金投入以及税费优惠制定出一系列举措。大规模建设保障性住房，不仅有助于减少人们对普通商品房市场的需求，而且在拉低商品房的市场价格，降低房价的上涨预期等方面发挥积极作用。而这些政策会对房地产企业的经营造成不利影响， 尤其是对房地产企业的财务管理工作带来一定的风险。
二、宏观调控背景下房地产企业财务管理中面临的风险
随着国家宏观政策的逐步实施，房地产企业受到了明显的影响和冲击。在这种情况下，房地产企业的财务管理工作中面临着很多的风险。主要表现在以下方面：
（一）融资面临较大困难
在市场经济活动中，企业融资是正常的市场行为。对于房地产企业来说，由于资金需求量大，融资已经成为众多房地产企业开展生产经营、对外投资和调整资本结构的必然选择。但是，随着国家宏观政策的实施，房地产企业在融资过程中面临着较大的市场压力，在发展中潜藏着一定的财务风险，融资极为困难。主要表现为：首先，贷款的期限较短，很多金融机构不再为房地产企业提供或很少提供中长期贷款，这必将会对房地产企业的持续发展产生不利影响。其次，贷款的门槛有较大提高。随着政府近年来加大宏观调控力度，房地产企业面临着银行信贷收紧，资金供给受阻等问题，造成很多房地产企业无法达到金融机构贷款的评级要求等问题。最后，借贷成本高，这就造成很多房地产企业贷款的难度增加，而只能从其他投资机构获得融资，导致融资利息增加，增加了房地产企业的财务风险。
（二）投资回报率低
在经济活动中，企业面临的投资风险指的是投资项目由于不确定性因素的影响而无法实现预期收益，导致企业的盈利以及偿债等受到影响等风险。对于房地产企业来说，投资是否合理已经成为能否盈利的关键，会对企业的生存与发展产生重要影响。只有对投资项目进行科学分析和充分的市场调研，对投资项目进行合理规划，才能最大限度发挥资金的作用，提高房地产企业的盈利能力。当时，很多房地产企业在投资过程中由于受到各种不利因素的影响，包括项目规划不合理、项目的实际收益偏低等，严重阻碍了房地产企业的发展。
（三）收益分配不合理
一般来说，企业的收益分配存在的风险就是因为利润分配不合理而造成企业的经营风险。 企业在经济活动中获取的利润不仅要给股东分配股息，而且要为企业的发展提供资金。分配股息不仅有助于房地产企业进行再融资，而且为企业的发展提供充足的资金支持，扩大企业的规模。但是，当前很多房地产企业在处理因留存收益和股息分配的关系方面处理失当，或者造成企业发展资金不足，制约了企业的规模发展，或者由于企业股息分配低，伤害了投资者的积极性，不利于房地产企业的再融资。
三、防范企业财务管理风险的主要对策
在国家开展宏观调控的背景下，房地产企业的财务管理工作面临着巨大的风险。因此，房地产企业必须采取有效措施进行应对。
（一）加强对投资项目的全面评估与科学论证
随着政府对房地产行业加强调控，房地产企业的投资受到各种不利因素的影响。因此，为了减少自身潜在损失，房地产企业要加强对投资项目的评估与论证，对相关投资方案的可行性进行深入分析。在进行深入分析与科学预测的基础上，房地产企业要从土地成本、资金运作、投资回报率等方面对这些项目进行深入细致的论证，防止项目投资和开发过程中的盲目性。同时，在房地产项目上马之后，企业要构建起全面预算管理体系，在项目预算、财务预算、筹资预算等环节加强管理，推动房地产企业健康发展。
（二）在拓宽筹资渠道的基础上不断改善企业的筹资结构
由于房地产行业的独特性，融资状况对房地产企业的生存与发展具有重要影响。当前，房地产企业的筹资渠道除了自有资金之外，就是通过银行贷款。随着宏观调控政策的逐步实施和国家金融政策的收紧，这种单一的筹资模式使广大房地产企业面临着巨大的筹资压力。在这种情况下，房地产企业要积极拓宽筹资渠道，逐步摆脱单一的筹资模式，不断改善自身的筹资结构，努力消除国家宏观政策对企业发展造成的风险和不利影响。
（三）不断加强成本管理，提高企业资金的使用效益
由于房地产企业需要大量资金，如果加强企业的成本管理，极易造成企业资金的浪费甚至企业资金链的断裂，不利于房地产企业的健康可持续发展。因此，房地产企业要加强成本管理，提高企业资金的使用效率。首先，房地产企业要制定出全面的资金使用计划，确保企业日常运营的需要。其次，重视应收账款的管理工作，采取针对性措施，加快公司应收账款的回收，确保企业资金的正常周转。再次，房地产企业要加强管理控制，在项目开发过程中要尽可能细化核算对象，努力降低相关成本费用。最后，房地产企业对项目开发各环节的成本进行合理规划，并通过设置的监督机构，对照相关制度及目标加强检查与考核，切实提高房地产企业的资金使用效益。
（四）建立健全财务风险管理制度
一方面，要根据企业财务指标体系，建立起财务风险预警机制。对于房地产企业来说，建立财务风险预警系统有助于对企业发展中潜在的财务风险及危机，进行科学预测，并有针对性提出防范措施。房地产企业通过对资金流动比率、资产增长率以及资产周转率等财务指标进行科学分析，可以有效识别并防范企业财务风险。另一方面，房地产企业要建立起完善的财务风险管理制度，包括明确房地产企业财务风险管理目标、管理机构以及财务风险管理程序等内容。完善的企业财务风险管理制度，对于消除房地产企业的财务风险具有重要意义。同时，房地产企业要重视财务人员的培训工作，使财务人员能够在财务管理工作中及时发现问题及风险隐患，并及时提出合理化建议及处理方案，提高企业防范和应对风险的能力。
参考文献：
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房地产宏观政策分析范文6
选择正确的融资方式，优化融资结构是我国上市公司可持续发展的关键。文章以房地产行业中占主导地位的上市公司为例，根据收集的数据对其融资选择情况进行分析，并发现其存在的问题。为房地产行业上市公司拓展多元化的融资渠道和调整合理的融资结构做参考，优化社会资源配置，推动社会经济的发展。
［关键词］
上市公司;房地产行业;融资方式;融资结构
1我国房地产行业上市公司的融资现状分析
1.1房地产行业的融资来源分析
下表归纳了房地产行业近十年的融资来源情况，主要包括国内贷款、自筹资金、利用外资和其他资金来源:国内贷款包括土地储备贷款以及房地产开发贷款;自筹资金主要包括企业暂时没有利用的自有资金、企业间联营或入股等的其他企业资金、民间资金;利用外资则是指境外房地产投资基金和境外风险投资基金;其他资金来源包括定金、预付款和个人按揭贷款等。其中，其他资金来源占总量比例最高，也就是预付款和个人按揭贷款的比例，大概在40%～50%，但在2008年的时候由于宏观政策的调整对个人按揭贷款更为严格，导致比例大幅下降。2009年由于美国经济危机的消极影响，政府实施宽松的宏观政策以刺激经济，因此比例回升。但2009年之后，国家为调控经济又出台了从紧的经济政策，又对个人按揭贷款造成影响，因此2009年后，这一比例又开始下降。预收款相当于无息负债，房地产企业既能筹得需要的基建资金，还能将部分风险转嫁给承租人或购房者，并保证建成后的租售情况，增强其他投资者的信心，因此预收款项是房地产企业的重要融资来源，在其他资金来源中占比较高。自筹资金在2008年占比高达40%，从2007年至今，自筹资金与其他资金来源两者此消彼长，表明在宏观调控压制房地产市场的时候，房地产企业的其他资金来源减少，这时房地产企业唯有以自筹资金来维持发展。国内贷款的比例在近十年间都在20%左右，较为稳定，相对于自筹资金和其他资金来源来说占比较少，那是因为宏观政策对房地产企业贷款的要求严格。在我国房地产企业的国内贷款中，虽然总体上银行贷款近几年的比重下降，但仍有将近90%的部分来自于银行贷款。直至目前随着银行贷款难度加大，企业开始转向非银行金融机构贷款或尝试其他的融资方式。目前很多发达国家的房地产市场已经饱和，在这种条件下，近年来很多外商被吸引来中国投资。虽然房地产企业利用外资的比例在四种统计的资金来源中比重最少，但事实上房地产行业是我国利用外资的第二大产业，相信日后随着市场日渐开放发展，利用外资的比例也会随之上涨，房地产业的资金来源也会越来越多。
1.2房地产行业上市公司的融资结构分析
与优序融资理论不同，我国房地产行业上市公司较多是选择债权融资，比重高达60%，然后是股权融资，内源融资比重最小。我国房地产行业上市公司的内源融资率很低，在2009年后又轻微上升，但基本上就是10%左右。如下图所示。这种高负债、低内源的融资结构不利于房地产行业的良好发展，因为企业应具有成本意识，要利用最少的资金实现最大的价值。内源融资本来应是企业融资优先考虑的一种有效安全的融资方式，但如果由于企业经营等方面的局限而放弃选择这种融资方式，并且盲目通过提高企业负债来进行融资，这种方式难以维持企业的长远发展。因此房地产行业上市公司应该积极寻找原因并努力改善问题，务求形成平衡合理的融资结构维持企业的稳定发展。如下图所示。
2我国房地产行业上市公司融资存在的问题
2.1内源融资能力低，股权融资比例不高
我国房地产行业上市公司内源融资的比重远远小于外源融资。内源融资是企业发展不可或缺的重要资金来源，对企业经营有重大影响。尽管目前融资渠道越来越多，房地产企业融资情况尚为良好，但每个企业都应累积自身的资金实力，以策万全。另外，从图中还可以看出，股权融资的比例也不高，并且很多企业仅把股权融资当成一种圈钱的行为，而没有充分发挥股权融资的积极作用。而债权融资的比重偏大，已经大于内源融资和股权融资比重的总和，融资结构不合理，资产负债率高企，如果无法保证资金稳定供给，不利于防范市场风险。
2.2债券融资比例小且对银行贷款依赖大
我国上市公司的债权融资的金额和比重逐年攀升，但2006年时债券融资的份额才超过10%。虽然比重开始上升，但很明显，借款融资是上市公司债权融资中最常采取的方式，其份额远超债券融资。同时如果企业对银行贷款依赖大，财务风险偏大，不利于公司持续稳定地发展。
2.3长短期债务融资结构比例失衡
我国房地产行业上市公司债务期限结构失衡。长期负债率的比重远少于流动负债率的比重，说明我国房地产行业上市公司大多采用短期负债的方式来筹措资金，与资金使用时间不相符。2005年之后流动负债率有所下降，长期负债率开始上升，说明房地产企业开始注意到要调整两者的比例关系，要使债务结构趋于合理，才有利于企业经营发展。
参考文献:
［1］弋静.企业融资多元化问题探讨———以房地产企业为例［J］．西部财会，2014(10):50－53.
