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房地产规划设计方案范文1
关键词：房地产；成本管理；成本控制；合同管理
近年来，随着经济的发展，人民生活水平的提高，我国房地产的开发获得了前所未有的快速发展。但房地产开发是以盈利为目的的，项目能否实现利润的最大化，这关系到房地产企业的生存与发展。为此，如何在不断实践中和总结，摸索出一条房地产开发项目成本控制的成功之路，就成为房地产企业共同关注和急待解决的关键问题。
1 建设项目的成本控制策略
1.1 建立项目成本管理体系
项目成本管理体系是以建设单位组织机构为框架支撑，以资源为基础通过规定合理的程序和过程而达到一定的目的。科学、合理的管理体系不仅是房地产项目活动顺利进行的保证，也是房地产项目各项指标能否达到的基础，建立相应的项目成本管理体系是房地产项目建设的重要内容，建设单位应根据不同的房地产项目，因地制宜建立相应的项目成本管理体系（图1）。
图1 项目成本管理体系示意
1.2 项目成本管理体系运行原则
（1）节约原则
建设单位要加强成本的事前控制，制定有关防范成本失控的技术、组织和经济措施，做到“防患于未然”，努力消除成本管理工作的先天性不足，有效地发挥事前控制的作用。
（2）全面性原则
建设单位要充分调动每个部门、每个团队成员积极主动地参与建设项目的全过程成本控制，保证项目在全寿命周期内达到经济效益最大化。
（3）责、权、利相结合的原则
建设单位对于项目成本管理体系中的各个部门，应按照责、权、利相结合的原则，严格贯彻执行经济责任制，使成本控制真正有效。这些部门都负有控制成本的责任，是整个项目成本管理责任系统的一部分，可通过定期考核员工的业绩，做到奖惩分明。
（4）目标管理原则
目标成本是对项目各种经济活动进行控制和管理的准绳，建设单位要努力做到以最合理的成本支出，获得最大的经济效益。
1.3 在成本管理中实施价值工程
价值工程也称价值分析，是一门工程技术理论，它有3个基本要素，即：价值，功能，寿命周期成本。该理论以功能分析为核心，以科学的分析方法为工具，力求以合理的低费用获取尽可能高的收益，从而达到提高所研究对象价值的目的。
对于一个相同的房地产开发项目，因具有不同的功能要求，会产生不同的规划设计方案、设计成果（设计施工图纸），与之相应的建设成本也会有不同。建设单位要充分利用价值工程理论从功能和成本等方面进行考量，着重对规划设计方案进行选择，从中确定最优方案。随后，在深化设计中运用价值工程理论更深入地进行成本监控，从而达到有效控制建设成本的目的。
2 建设项目设计阶段成本控制的策略
首先，建设单位通过设计招投标，运用价值工程理论选择最优的规划设计方案；其次，建设单位在委托设计任务书中设定设计限额，要求中标的设计单位根据设计任务书要求进行限额设计；再次，要求设计单位编制设计概算提交建设单位核定，使建设单位能比较直观的了解设计方案的成本指标并进行决策；最后，在施工图设计过程中，建设单位要着重加强与设计人员的沟通、协调，运用价值工程统筹考虑各设计专业的功能与成本，力求做到功能最大化，成本最小化。
2.1 通过招投标方式选择最优规划设计方案
一般来说，规划设计方案是以规划、设计规范，项目规划、设计条件，以及建设单位的功能要求为主要设计依据的。规划、设计规范和规划、设计条件反映了当地政府对房地产项目的建设规模、容积率、绿地率、配套设施、建筑密度、建筑层数和建筑物高度等方面提出的强制性限制要求。建设单位的功能要求是建立在满足政府强制性要求的基础上，同时体现出建设单位自身个性化偏好上的。所以，建设单位在规划、设计方案的招投标中，要运用价值工程理论对方案进行分析、比较，从中选择出既满足功能要求又不违背政府强制性规定的，且最具经济价值的规划设计方案，这是项目取得投资收益最大化的前提，也是项目开发成功最关键的一步。
2.2 在设计各个阶段进行限额设计
建设单位在确定规划、设计方案的基础上，编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值，与细化的项目定位、开发理念、技术经济指标等形成设计任务委托书。规划、设计单位按照此委托书开展规划设计、建筑方案设计和施工图设计。
限额设计是设计阶段控制成本的有效手段。在每个专业设计满足使用功能的前提下，以不突破限额指标为抓手，对设计阶段的工作进行成本控制。限额设计不是单纯的考虑节约成本，而是建立在参与人员科学设计、精细化设计和满足建筑产品使用功能基础上的工作要求，是取得利益最大化的价值工程理论的体现。这需要建设单位与设计单位相关人员密切沟通，相互协调，在设计各阶段逐步推进。
（a）建设单位应优先选择已经在内部建立限额设计责任制的设计单位，对于有实力、有信誉、配合意识强但尚未建立限额设计责任制的设计单位要认真督促其尽快建立限额设计责任体系。真正做到限额设计工作人人有责，事前有指标、事中有检查、事后有总结，形成严密的科学管理体系。
房地产规划设计方案范文2
关键词:房地产；开发；设计管理
0引言
在房地产项目建设开发的全过程中，设计管理的主要目标在于:确保各个设计阶段的进度符合要求，保障各设计方案的质量水平；对项目开发成本进行合理控制，控制房地产开发项目的品质，确保各个阶段设计方案的连续性与统一性。特别是在房地产产业不断优化升级的背景下，如何提高项目开发过程中设计管理质量，避免设计阶段各种问题的出现，已成为业内人士高度重视的一项课题。
1设计管理的内涵
在房地产工程项目设计阶段，展开全方位管理有着非常重要的意义与价值。一方面，房地产项目开发是由建筑设计专业人员共同完成的，集结了专业工程设计人员的智慧成果，使房地产开发项目的实用价值能够得到最大限度的提升，以确保大众需求得到满足。另一方面，在房地产项目开发过程中，设计人员能够起到沟通协调的作用，在促进房地产项目后期规范化、高效化的建设施工方面有积极作用。在房地产开发项目的设计阶段，设计管理人员积极介入，能够使项目设计阶段对整个房地产项目开发过程的控制效果更为理想，将作业人员能动性充分调动起来，进而在保障房地产开发项目设计管理走向成功的方面起到了尤为关键的作用。在房地产项目开发实践中，设计管理主要包括两个方面的基本内容:一是房地产项目开发设计阶段。这一阶段的最终成果是方案报建文本。二是房地产项目施工图设计阶段。这一阶段的最终成果是施工图蓝图。这两个阶段产生的最终设计成果都必须上报政府部门进行审批，审批合格后方可展开施工作业。由于设计管理的任务与目标有所不同，因此项目管理在时间、沟通、风险、质量以及人力资源等因素的协调处理上存在较大差异，方案设计阶段管理的重要性毋庸置疑。
2设计管理的具体内容
该项目位于福建省漳州市原罐头厂厂址，地块南临漳响路(腾飞路)，北临漳华路，与群裕小区隔街相望；东临零号路，西隔农贸市场，与丹霞路相近，交通便捷。基地建设用地面积为89459.24m2，规划要求容积率≤5.5,建筑密度≤38%。该项目三期主要建设7幢高层住宅、配套的商业与公建用房。总建筑面积（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面积为120488.396m2,商业建筑面积7227.410m2。
2.1明确设计任务要求
在房地产项目开发阶段，设计管理的首要内容即明确设计任务要求。房地产公司的设计人员对设计院的设计成果的评估,是以设计任务要求为标准。设计任务要求是针对设计过程中关键部位,重要点、面等提的具体要求。合理确定设计任务要求是房地产设计管理的第一步，也是对设计单位管理的根本。该工程规划布局综合考虑周边环境、路网结构、公建与绿地系统；遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则；以人为本，注重社区的人性化设计。设计中突出绿化与水景相结合的自然生态环境，体现绿色社区的特点；空间组织灵活多样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态；营造舒适宜人的物理环境与人文环境，促进人与自然、人与人之间的亲和关系，强调居住均好性、家园人情味与亲切感。该项目整体规划已于2009年完成报批，各项经济指标已定型。所以，设计时仅结合现有市场情况对单体户型及立面调整，并增加一些公共配套设施，如室内活动场地等。
2.2设计进度管理措施
项目的设计进度管理贯穿于项目开发所有涉及的各个环节，是实现设计进度管理的关键所在，因此可将设计分几个节点，要求设计单位严格按照节点完成任务。
2.3设计过程管理措施
在设计过程中加强管理的具体措施包括:首先，应对设计进度进行重点控制。若特殊情况影响，无法按时完成设计，设计人员必须及时将具体情况上报给上级领导，并作出详细说明，不得出现弄虚作假或应付了事的情况。其次，不同阶段设计人员应当经常针对设计资料进行互提，构建一套完善且配合良好的资料互提单，以实现对设计人员责任权利的约束与管理，提高设计的全面性与严谨性水平。最后，设计工作完成后，要根据审图中心的意见进行图纸的修改，并在返修后进行复审，复审通过后方可开工。从而减少对设计图纸的变更。
2.4合同管理措施
首先，在房地产开发设计管理实践中应当确保设计费用的合理性。设计费用占房地产项目开发成分的比例低，但设计会对房地产项目开发成本产生相当大的影响，因此不能以过低的设计费用降低设计单位工作质量以及工作积极性，以避免图纸质量受到影响。其次，应确保设计周期的合理性。房地产开发项目设计需要设计人员投入大量的时间与精力，若过分约束时间可能会影响到设计人员的专注度，导致项目设计质量大打折扣。最后，应对合同条款及相关内容进行严格控制，明确涉及到图纸数量的约定内容，以免导致后期费用增加。
2.5经济管理措施
首先，应当通过建立奖励机制的方式，鼓励设计单位为房地产项目开发商主动考虑成本问题，以设计方案的不断优化达到控制开发成本的目的。如可以在具体条款中规定:设计单位若能够将设计方案下的成本指标控制在理想范围内，则按照某种方式给予某种程度的奖励，以促进设计单位不断研究设计方案的优化措施，降低成本开支，不断提高房地产开发项目的成本效益水平。其次，应当明确规定针对设计问题对房地产开发项目所产生的损失应当由设计单位负责承担一定比例，通过经济层面的惩罚措施，不断提高设计人员责任意识，保障设计方案的合理性与经济性。
3总结
房地产项目的开发规划水平会受到大量因素的影响,规划设计工作的开展具有复杂性、多层次性以及多元性的特点。在房地产项目开发过程中，必须采取各种措施实现目标体系间的有机整合，促进各体系相互配合，形成平衡发展、和谐一致的局面，以促进房地产开发期间规划设计工作的顺利开展。
参考文献:
[1]苗新英.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2016(28):1846.
房地产规划设计方案范文3
【关键词】价值工程（VE）；房地产项目规划；重要性
一、当前背景
新世纪以来，我国经济保持持续、稳定、健康发展态势，房地产行业逐步走强。到2005 年左右，已初显过热的迹象，部分地区的房价过高。此后，国家开始对房地产行业实施宏观调控。国务院及相关主管部门先后出台“国八条”、“国六条”等宏观调控政策，对过热的房地产市场进行宏观调控。2013年2与20日，主持召开国务院常务会议，再次就房地产调控进行研究、部署。新“五条”规定暂停发放第三套房贷、推进房产税改革试点、部分城市限购房套数、囤地捂盘房企业将停发股债不给贷款等。房地产企业要积极面对政府调控和企业内部日趋激烈的竞争，必须着力提高自身的竞争力，提高产品的价值，进一步降低生产成本，才能在价值中取胜。房地产项目的规划设计包括对房地产项目的产品类型、项目用地与产品的匹配、项目容积率、环境景观、公建配套等诸多因素的规划和设计，是市场需求的结果，目的是为客户提供较高的价值。
二、VE理论
价值工程（Value Engineering，简称VE），又称价值分析
（Value Analysis，简称VA）、价值管理（Value Management，简称VM），是20世纪40年代产生的一门管理技术。它是研究如何使产品功能与成本达到最优结合的一门科学，主要目的是通过对工程项目、新产品开发、服务运营组织等对象进行功能分析和成本分析，以多学科团队工作方式和创意流程，优化项目和产品的功能，同时在数十种甚至数百种方案中找到最低成本、最高价值的方案。价值工程最早在产品和设备制造中使用，后来逐渐应用到军工、建筑工程、服务业等领域。进入 21 世纪后，价值工程作为一种强调价值、强调成本控制、强调综合效益的管理科学，重新得到了广泛的关注和重视。
三、VE理论与房地产项目的结合
运用价值工程理论对房地产项目规划方案的选择、规划方案的优化进行研究，确立最优规划方案，满足用户需要，降低生产成本，可以为企业带来最大利润。
四、重要性
房地产项目规划设计，是根据项目定位报告，综合了项目用地的用地面积、建筑面积、绿化率、总户数等等若干指标后，按有关国家规范进行的设计活动。规划设计集艺术性、实用性、经济型于一体。当前我国的房地产开发商，在进行规划设计时，往往走向极端：或者是偏重于方案创新，为追求项目的亮点、创新点，不惜一切代价，造成项目的开发成本偏高。而对于综合考虑项目的整体功能和成本节约之间的理想平衡点的，几乎没有。价值工程应用的主要任务，就是实现功能与成本的最佳结合。因此，在项目规划设计方案的选择上应用价值工程，具有现实可行性。随着设计的逐步深化，以及项目的实施，项目的建安成本也逐步确定，可优化调整的余地也越来越小。因此，在项目规划设计阶段应用价值工程具有重要意义。（1）在项目规划设计阶段应用价值工程，能节约投资，有效提高投资效益。根据美国价值工程师协会对价值工程的定义：价值工程是一种以功能分析为导向的系统群体决策方法，它的目的是增加产品、系统或服务的价值。而这种价值的增加可以通过两种方式实现：一是提高能满足客户需求的功能；二是降低成本。大量的研究和实践也证明，价值工程在降低项目成本方面具有较好的作用。根据美国建筑业界的统计，应用价值工程，可以降低项目初始投资的5%～10%，同时可以降低项目建成后的运营费用5%～10%。（2）在项目规划设计阶段应用价值工程，有利于产品的创新。要实现增加产品的价值的目的，通过应用价值工程，我们了解到，在产品成本保持不变的情况下，提高产品的功能是唯一的办法。在规划设计阶段，就突出的体现在产品的创新上。（3）在项目规划设计阶段应用价值工程，能有效提高企业竞争力。我国房地产开发已逐步成为竞争激烈的买方市场，房地产开发商必须不断提高企业竞争力，才能在激烈的竞争中生存、发展。这就要求开发商一方面要不断满足客户的各种需求，甚至提供给客户超过其要求的产品；另一方面又要不断控制成本，降低企业的运营风险。而价值工程的主要功能，就是研究功能与成本的关系，研究如何在功能与成本之间选择最佳平衡点。考虑到一个项目的功能与成本，在项目的规划设计阶段就已经基本定局，因此，我们可以认为，在房地产开发项目规划设计阶段应用价值工程能够有效地提高企业竞争力。
房地产规划设计方案范文4
［关键词］房地产；开发项目；成本控制；管理
我国自改革开放以来，在社会和经济快速发展的同时，有效推动了房地产行业良好的发展，现阶段房地产行业发展已经具有一定的规模，不仅成为了社会发展过程中的重要支柱企业，还为国家以及地方财政做出了巨大的贡献。而随着一些国有大中型企业的加入，使得房地产行业竞争越发激烈，但是不少房地产企业依旧使用传统的方式和手段来进行预算，而企业自身都不具备事前防范的意识，通常都是在事情发生以后再进行管控，因此使得房地产成本管控水平的提升就受到了严重的影响，所以一定要将成本管控落实到实际中，进而更好的推动房地产企业的发展。
1简述房地产开发项目中的成本管控
1．1成本管控的含义
在房地产开发项目中所使用的成本管理，就是房产企业在建设相应开发项目过程中对所支出费用、消耗各项资源等进行有效且合理的管控过程。简单来说，就是对房地产开发项目的全过程进行有效的管理和控制，进而减少实际成本投入，提高开发项目的整体收益。一般开发项目全过程中包含了获取土地阶段、投资阶段、决策阶段、规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段［1］。
1．2管控原则
在对开发项目进行成本管理一定要按照以下原则来进行，只有这样才能够保证成本管控的有效性。首先，整体成本最小化原则。在对房地产开发项目进行成本管控期间，一定不能过于片面的追求某一时期内成本最小化，而是要放眼全局，从整体的角度上来对项目成本进行管控，进而保证项目整体能够将成本控制在最小范围内。其次，全面成本管控原则。在成本管控期间，一定要借助于整体的力量，并在各部门和人员良好沟通的基础上，对影响项目成本的实际因素进行管控，进而对项目成本管控进行合理且科学的管控［2］。再次，责任制原则。想要保证项目成本管控能顺利且良好的进行，就一定制定完善的成本管控目标，进一步明确各相关部门以及人员职能和责任，然后再按照管控目标的完成情况，来对其进行相应的评价和考核，进而达到激励相关人员主动参与到项目成本的管控过程。第四，有效化原则。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相应工作，进而获得最大的收益，达到经济有效性目的。最后，科学化原则，在进行成本管控过程，一定要使用科学且有效的方式来完成管控，这些科学方法中包含了科学的预测和决策方法、价值工程以及不确定分析法等。
1．3管理内容
通常情况下，对房地产开发项目成本管理过程中不仅包含了项目计划、成本估算、成本预算、成本控制以及成本核算等。其中项目资源计划就是对开发项目的建设期间所使用的资源类型、使用数量以及使用时间等进行分析和确定，进而保证成本管理能够顺利进行；成本估算就是以完善的资源计划作为基础，并充分结合相应的市场价格信息，进而对开发项目实际成本支出进行估算和确定；成本预算一定要按照开发项目的实际施工进度和水平，从而对各分项目的成本以及工程总成本进行预算；成本控制是按照房地产开发项目进行成本复算，然后对成本预算与实际成本之间所存在的差异进行分析，并使用完善且科学的措施和方法来对误差进行纠正，进而使项目成本预算在可控范围之内；成本核算就是对开发项目建设期间所产生的各项成本、单位面积建设成本以及项目总成本进行相应的记录，进而有效为项目成本管控提供相应的数据参考［3］。虽然对成本管理的内容进行了有效的明确，但是在实际成本管控过程，并不具备十分明显的且较为严格的界限，使得管理内容之间经常会出现相互影响又相互促进的现象，因此在实际管理过程中就要按照完善且科学的流程来进行成本管理。
2房地产开发项目进行成本控制的策略
2．1投资决策过程中的成本控制
想要保证项目成本管理的科学性以及合理性，就一定要保证项目实际决策的正确性，因为一旦项目决策不准确就会使成本支出没有任何效用，并且还会在一定程度上造成严重的浪费，严重的就会导致无法挽回的损失出现，所以一定要在事前就对其成本进行有效管控，保证所做决策的正确性，进而减少因为决策失误而导致的损失出现。因此投资决策阶段的成本管控需要对可研成本进行编制，并且还要求企业内部各职能部门能够进行良好的沟通与配合，进而保证可研成本的全民性。但是还需要注意的是，可研成本的编制以及开发项目决策是一项具有系统系以及专业性较强的工作，因此一定要保证可研成本测算的精准性，进而保证决策的合理性。此外在实际编制过程中，一定要根据开发项目的实际情况，在充分结合房地产企业内部各部门和人员的状况来组建全新的项目小组，从而保证投资决策期间的成本控制工作可以顺利的完成［4］。不仅如此，想要进一步保证可研成本工作能够做到测算准确、合理，就要做好以下几个方面的工作：首先，要尽最大限度的做好市场调查工作。加强对可能会影响开发项目因素的研究，如，社会因素、市场因素等。同时为了进一步保证项目预测的准确定，一定要对项目建设期间的市场需求以及供给情况进行调查分析，进而保证项目成本测算的合理性。其次，要对项目规划设计做出正确的评价。在进行评价工作时，必须要按照开发项目的实际规划情况，充分对项目容积率、建设密度、建筑面积、建筑物实际高度以及不能够出售的建筑面积比例等因素进行考虑，并对这些影响因素进行逐个分析，进而保证评价的准确性。同时，还要对项目自身开发建设的性价比以及经济性等进行评价，从而保证规划设计方案的有效性。最后，开发项目的实际定位一定要精准。在对项目进行定位之前，一定要对项目所处地区、周围环境、人流量等信息进行汇总、分析、研究，然后在与项目周围同类型的房地产的实际售价等进行分析，之后对产品、市场以及客户等方面的定位，进而有效对项目的回款周期以及回款额度等进行预估，更好地对财务成本进行预算。
2．2规划设计过程中的成本控制
现阶段，大部门房地产企业会在开发项目实际的规划方案确定以后的一段时间内，就要求对目标成本进行定稿和实施，这样可以游侠达到成本前置的目的。一般情况下目标成本是建立在可研成本基础上，它还可以将科研阶段内所制定的指标、方案、标准等进一步落实和细化，一旦目标成本完成落实以后，就不会轻易做出更改。同时，在规划设计期间一定要对以下几点进行有效管控，进而保证规划设计期间成本控制工作的良好［5］。如，项目中楼座组合形式、面积指标、建筑结构形式、项目结构自身的经济性、项目层数、窗地比、外墙装饰、园林景观等。而在规划方案确定以后，目标成本也会随之确定，但是一定要保证规划设计的科学性以及合理性，只有这样才能保证开发项目能够顺利进行。并且确保建造成本的可控性，这是由于规划设计方案对项目进入市场、项目实际获利等有着极为严重的影响，所以，在这一阶段对成本进行管控是非常重要，这样一来不仅能够提升项目各方面收益，还能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保证规划设计成本管控的良好就需要做好以下几点：第一，做好投资估算工作。在对项目进行规划设计之前，就需要对市场同类型项目信息进行收集、分析，然后编制出合理的投资估算报告，并且将其作为规划设计以及目标成本管控工作的参考和依据。第二，做好方案选择工作。因为设计方案的差异也会使项目成本的不一致，因此在进行规划设计时，一定要编制多个可行方案，然后对成本测算进行对比，并从中选择一个最为合适的方案，这样不仅达到了对成本进行管控的目标，还能保证成本管控工作能够顺利进行。第三，执行成本限额设计。在对开发设计项目过程中，一定要严格控制设计方案以及施工图纸方案的随意变更，减少因为设计不足或者是失误而导致的无效成本出现，进而致使目标成本总额预算不足，使得房地产企业产生大量不必要的成本支出。
2．3招投标过程成本控制
在开发项目进行招投标期间，可以从以下几个方面来对成本管理进行控制，首先，选择最为适合的施工企业。在招投标过程中，如果三级施工单位的情况能够满足开发项目的实际需要，能够满足工程项目本身施工要求即可，就不用在找寻更高水平和资质的施工企业。这是因为在对预算编制过程中，资质较高的企业收取的费用也会相对较高，因此房地产企业所要支出也会更高，这样一来就提升了房地产企业的开发成本。其次，做好招标文件的编制文件。相关人员一定要在编制招标文件之前对相关数据、资料等进行收集、整理和探究，并结合市场行情、工程图纸、以及行业规范等来对工程造价进行确定，然后还对有关条款、文件等进行多次推敲，进而可以对工程造价进行控制。再次，要对招标参考价格进行合理的编制。在实际招标过程中一定要对招标参考价格进行合理编制，并且还要保证其精准性以及合理性、符合市场规律性，只有这样才能将其自身作用充分发挥出来。此外，保证招标参考价格的合理性，还能达到减少工程成本，有效控制项目实际投资等目的。不仅要做好以上几个方面的工作，还要做好施工范围界定划分、工程量清单的编制、参考价编制以及做好定标与合同签署等工作，只有这样才能对招投标过程中的成本进行合理、有效管控［6］。
2．4项目整体施工期间的成本管控
首先，要根据房地产企业自身成本以及财务管控制度的相关规定，来对合同进行有效的执行，并且还要明确房地产企业自身成本目标和成本管理的实际需求，制定完善的管理体制，并将其相应责任落实到各部门、各人员身上，这样能够有效使责任、权利清晰明了，更好地对成本支出进行管理。其次，要做好合同资金计划管理工作。在对开发项目进行建设期间，必须要根据施工现场的实际情况、施工进度等对成本资金支付计划进行编制，进而更好地达到对资金合理科学使用、节约成本，提升项目实际收益的目的。同时还要对资金使用计划进行监控，并且要根据施工方案来进行有序施工，尽最大限度保证施工建设的顺利，避免资源不必要的浪费，只有这样才能保证成本管控的合理性。此外，还应该对项目合同、施工组织结构、施工技术标准以及成本技术等多个方面进行重视和管控，从而保证项目建设在成本支出方面是合理的。但是还需要注意的就是，在施工建设过程中，开发项目可能会受到多种外界因素的实际影响，因此一定要对施工期间做好现场签证以及设计变更等工作进行重视。所以为了进一步签证和变更工作的有序进行，还要制定完善的制度，进而对其进行有效的约束，保证项目施工建设的顺利，同时还有效减少了项目成本的支出，提升了项目的实际收益。最后，做好合同变更工作。在项目开始成立时，就需要组建相应的合同管理组织，然后对合同进行研究和优化，保证合同内容、范围的合理性，符合国家以及行业的规范和制度。尽可能减少合同中不清晰的条款存在，加强对合同变更的审查和审批，进而从根本上提升合同执行效率，提高成本控制水平。此外，在施工过程中经常出现工程索赔等问题，因此要使用具有前瞻性眼光来看待索赔事件，尽可能减少工程索赔事件的发生，并且还要对索赔风险进行分解、规避或者使转移，进而达到对工程造成进行控制的效果。
2．5项目完工以后的成本控制
首先，要对有管资料进行收集。按照完整性原则来进行收集，为成本管控提供参考。其次，要按照合同项目来进行有效结算，同时还要对这些资料进行收集整理，然后编制成相应的结算文件，为其他类似项目提供参考依据［7］。
3结语
总而言之，对房地产企业的开发项目进行成本管控，不仅能够提升企业利润空间，还能够有效推动房地产企业良好的发展，因此一定要对好各阶段成本管控工作，进而为企业发展提供动力。
主要参考文献
［1］杨松生．房地产开发项目全过程成本研究［J］．房地产导刊，2015（1）．
［2］陈霞勤．房地产开发项目全过程成本控制探析［J］．科技创新与应用，2015（13）．
［3］徐长瞳．房地产开发项目成本控制的关键阶段［J/OL］．城市建设理论研究：电子版，2015（19）．
［4］王洪霞．房地产开发项目关键阶段的成本控制解析［J/OL］．城市建设理论研究：电子版，2015（22）．
［5］杨云，何威鹏．新形势下房地产开发项目成本控制的探讨［J］．房地产导刊，2015（8）．
［6］李远，刘喜格．基于工程量清单计价模式下房地产开发项目招投标阶段成本控制研究［J/OL］．城市建设理论研究：电子版，2015（20）：4618－4619．
房地产规划设计方案范文5
【关键词】房地产；前期策划；规划设计
对于房地产行业来说，其策划以及设计阶段对于整个房地产项目的盈利情况具有至关重要的作用。随着当前房地产市场的需求的不断变化，导致了房地产开发行业存在着一定的时期的不稳定性，而且很多房地产开发商也不熟悉房地产规划以及设计的真正内涵。对于房地产开发的前期阶段，开发企业单位的观念还是比较落后的，一般仅仅是从设计的角度去考虑房型的具体情况，设计上往往都是针对于住宅设计，优化一些不科学的方面。例如如何充分的利用楼层的面积，如何把小居室转变为大居室，如何对住宅建筑材料进行升级等等。 后来，随着房地产业的发展，开发商的设计意识又逐步的转变到的房地产周边环境方面，在房地产开发的设计阶段一般都集中在小区的广场绿地等方面。所以说，对于房地产开发的规划设计，其一直是处于不断的发展过程中，是密切的根据市场的实际需求情况而发展的。当前，随着房地产开发行业的进一步的成熟发展，房地产开发商对于开发前期的重视程度越来越明显，对于房地产开发规划部门必须要树立开发前期要充分的结合策划和规划这两方面。
1、策划与规划设计的结合在房地产项目开发阶段的应用
项目投资决策过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于设计阶段来说，其直接决定了这一房地产项目的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短房地产项目的工期、提高房地产的质量、降低房地产的成本，并且凸显出后续的经济以及使用效益，一般来说决策阶段大大的影响了房地产项目的成本，影响程度约九成；而对于设计阶段，其对整个项目成本的影响比较大，比重甚至达到 95% ; 但是如果进入到施工图设计阶段，那么对于项目投资成本的影响就逐步的降低到三成左右，所以，项目决策和设计阶段属于是重中之重。
1.1 房地产开发前期的策划调查和研究
对于一个房地产项目来说，其要想实现经济效益的最大化，最根本的就是要符合消费市场的实际的需求，但是，我们需要注意的是市场需求是一直处于不断的发展和变化过程中的，而且其中要受到一定的开发商的引导以及媒体的宣传等作用。这种其中必然要涉及都房地产项目的前期规划设计阶段，这直接决定了房地产项目的运作的起始效果，其中要涉及到房地产开发企业的投资决策、房地产开发目标的分析、房地产项目的市场定位，同时还需要掌握一定的当地的房地产市场供需情况，在房地产开发前期，在开展一定策划阶段时要研究的房屋销售目标的喜好特征，熟悉项目所在地区的市场情况、销售对象的年龄、收入以及工作情况等等。只有掌握了充分信息和资料，才能够掌握房地产市场的当前情况，同时还能够及时的摸清楚房地产市场未来的竞争情况，从而有利于开展房地产项目的正确定位，此时再去开展一定的规划设计也就顺理成章了。
1.2 规划出新的机制以及设计方式
对于房地产建设的设计人员，在设计时要掌握一定的当地房地产市场情况、同时还需要收集一定的房建基础资料，形成一种动态的数据补充以及修正机制，通过这些数据能够及时的掌握房地产市场的发展变化趋势以及特点，这样才能够把这些新的特点体现到真正的房地产项目的设计过程，在真正的房地产施工过程可以灵活的适应市场消费者的口味。随着当前房建设计的专业分工越来越细化，在开展规划时要需要采纳考虑不同阶段的咨询公司的意见，同时会同各方面的设计方，例如房地产项目方案的总体设计公司、房建建筑设计公司以及工地施工图等设计公司等等，这些专业的设计公司参与前期的规划阶段会将设计工作搞得更加的专业。所以说，对于房地产开发来说，必须要注意在一定的阶段会同各个阶段的专业咨询公司来开展，防止出现楼房已经建好，但是在交工验收之后又出现了一些设计上的缺陷以及不足。 有的可能出现不合理的设计问题，影响了房屋在将来的使用；甚至有的房地产设计师缺乏一定的经验，导致楼房考虑不全面，从而在实际的施工过程中发现难以实现。 尤其是针对一些规模比较大的房地产项目，如果实际情况比较复杂，就需要连同知名的设计单位开展咨询工作，有利于帮助开发者获得一些创新性思路和启发，深入的发展了之前的开发立意，形成一个合理的确定的方案，能够充分的发挥出房地产设计单位的积极性。
结语：
房地产开发项目中策划与规划设计的结合的根本目的在于实现某一房地产工程项目在整个开发周期内实现总成本最小化。近些年以来，各行各业始终关注房地产行业经济发展问题，始终坚持将策划与规划设计的结合作为房地产行业发展工作的重中之重，促进房地产项目的快速发展，策划与规划设计的结合水平也大幅提高，我国的房地产行业也有了很大的进步，整体经济效益的飞速增长，使得我国房地产行业逐渐成为我国经济发展的主要产业之一。要想实现快速发展，解决好行业问题，必须要做到策划与规划设计的结合的高效化、规范化，这才是符合现代化房地产行业发展的基本要求，逐步的发挥出策划与规划设计人员的积极性。策划与规划设计的结合工作逐渐成为房地产开发工作的重点。
参考文献：
[1] 岑乐陶 . 城市规划设计与管理实用便携手册 [S]. 机械工业出版社，2008.
[2] 张泉，等 . 城市停车设施规划 [M]. 中国建筑工业出版社，2009.
[3] 陈丽莉 . 浅谈房地产园林景观工程建造[J]. 湖南林业科技，2005，32(5).
[4] 周冰，许楗 . 设计基础之平面构成 [M].西安 : 陕西人民美书出版社，2005.
房地产规划设计方案范文6
一、指导思想
坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，按照实事求是、务求实效的原则，全面清理房地产开发建设、经营、销售、物业管理等方面的违法、违规现象，按照边检查、边整改的原则，进一步树立企业诚信、规范的良好形象，保护广大干部群众的切实利益，推动我县房地产开发业持续、快速、健康发展。
二、目标任务
这次房地产市场专项整治工作要紧紧围绕开发建设、商品房预销售、房地产中介、房地产权属登记、物业管理等环节，重点解决挂靠资质、土地审批、报建程序不规范、方案不合理、违规开工施工、违规预售商品房、物业管理随意性大等问题。通过集中整治，达到纠正房地产开发企业的违规行为，规范房地产市场、稳定商品房价格的目的。
三、具体内容
（一）强化审查管理，完善准入机制
按照《城市房地产管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》和企业登记管理的有关规定，加强对房地产开发企业和房地产中介服务机构的审核登记，把好市场主体准入关。对不符合条件的，一律不予登记。对未取得营业执照或虽有营业执照但超范围从事房地产经营活动的要严肃查处。
（二）严格规划审批，完善服务功能
住建部门对开发企业报批的开发项目规划设计方案初审后，组织国土、房产、环保等相关部门和单位对照土地出让合同的内容，对开发项目规划设计方案进行会审，不符合要求的，责令改正，不改正的不予办理规划审批手续。非因基础设施建设，严禁对已预售的商品房项目的建筑容积率、户型、结构、环境整体布局作变更审批。并做好房地产开发项目的房屋建筑、基础设施等工程施工图设计文件的审查管理工作，切实完善住宅小区服务功能。
（三）加大质量监督，确保工程质量
规划站、质监站、房管站在规划设计、勘察设计、施工许可、招标投标、材料准用、建设监理、市场监管、质量评定、项目验收等各个环节上要层层严把质量关，各司其职，各负其责，违反有关规定的，要追究相关人员的责任。质监站应突出抓好项目开发建设过程中的工程质量管理，按照国家有关法律法规，加大对工程建设各方违法违规以及降低工程质量行为的处罚；做好工程现场的建筑材料、构配件和设备监督抽查；抓好建筑节能验收、房屋建筑工程和项目基础设施工程竣工验收的备案管理，并应将竣工验收备案情况及时向社会公布；落实建筑工程质量保修制度，做好房屋售后质量保修管理工作；建立和完善工程质量投诉处理制度和工程质量信用档案，将建设过程中违反工程建设强制性标准和使用后投诉处理等情况进行记录，并向社会公布。
（四）严格价格管控，保障群众利益
房地产开发企业在新建商品房时,须将配套的各项基础设施（包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等）建设费用计入开发建设成本。要对商品房的开发建设成本进行如实核算并上报县房管站进行审查，并会同县物价局对上报的成本和销售价格进行进一步审核，符合规定的将予以备案，严格杜绝开发商随意提高房价。
（五）加大售后监管，提升物业档次
加强合同的行政监管，严格规范商品房买卖行为，减少和防止商品房买卖争议的发生。积极引导督促房地产自觉使用《商品房买卖合同示范文本》，监督、指导房地产经营企业按照约定的期限、面积和质量履行合同，按规定向住房消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。房地产开发建设项目竣工验收后在交付使用时，开发企业不得擅自采用协议方式选聘物业服务企业，自行管理小区物业服务。应由县房管站审核并征得业主同意后，方可接管。严格杜绝管理不到位、服务不规范、收费不合理等问题的发生。
在此基础上，我局将面向社会公开举报投诉电话：，并充分利用电视、网络等媒体，对房地产市场违法、违规问题和大案要案予以公开曝光，形成强大的社会舆论监督声势，确保整顿和规范房地产市场秩序工作的顺利进行。
四、实施步骤
本次房地产市场专项整治工作分四个阶段进行：
（一）宣传发动阶段（3月1日―3月10日）
各房地产开发企业要切实做好学习宣传、动员部署和调查摸底工作。通过学习《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规，自觉提高思想认识，充分认清宣传整顿和规范房地产市场秩序的重要性和紧迫性，切实做好有关法律、法规的宣传，为整顿和规范工作顺利进行做好充分准备。
（二）自查自纠阶段（3月11日―3月20日）
开发商、施工企业、监理企业及物业公司要认真对照《县房地产管理暂行规定》，自觉查找企业存在的问题，认真剖析，制定切实可行的整改方案，查找问题要实要准，切实切断问题源头。
（三）集中整治阶段（3月21日―3月底）
开发商、施工企业、监理企业及物业公司要根据整改方案抓好落实，切实将改工作放在心上、抓在手上，大到规划设计，小到人员管理，逐项逐条狠抓落实。
