自然资源资产价值及其评估范例6篇

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自然资源资产价值及其评估

自然资源资产价值及其评估范文1

关键词:森林资源资产;森林保险;资产评估;批量评估

中图分类号:F840.66 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2015)13-0133-03

目前我国森林保险行业发展缓慢,在一定程度上影响了林业产业的发展。袁红萍(2013)认为以按“亩”计算保险金额和保险费为核心内容的现行森林保险制度的缺陷是阻碍森林保险业发展的关键原因,并认为以“林木资产评估价值作为计算保险费和保险金额、损失理赔费计算依据”为核心内容的森林保险制度改革,是破解森林保险困局的关键所在[1]。国外在20世纪70年代就开始使用自动评估模型(AVM)和计算机辅助批量评估(CAMA)开展物业税评估工作。21世纪初,国内在房地产交易征税上借助批量评估技术开展税收评税及其征管工作。批量评估具有高效率、合时性、一致性、持久性、可解释性和透明性特征[2]。国内很多学者论证了批量评估应用于森林资源资产价值评估在经济和技术上的可行性,一致认为批量评估应用于森林资源资产评估是可行的。因此,批量评估技术是解决大面积的森林保险标的资产价值评估的有效且可行的技术方法。

一、森林保险标的资产分析

森林资源是以多年生木本植物为主体并包括以森林环境为生存条件的林内动物、植物、微生物等在内的生物群落。它具有一定的生物结构和地段类型并形成特有的生态环境。在进行科学管理及合理经营的条件下,可以不断地向社会提供大量物质产品、非物质产品及发挥其多种生态功能。

森林资源按其物质形态分为森林生物资源、森林土地资源以及森林环境资源。(1)森林生物资源,包括森林、林木及以森林为依托生存的动物、植物、微生物等资源;(2)森林土地资源,包括有林地、疏林地、宜林荒山荒地等;(3)森林环境资源,包括森林景观资源、森林生态资源等。

森林资源生长在自然环境、社会环境中,必然会受到自然因素、人为因素干扰,由此遭受自然灾害、社会不可抗力等因素的侵害而造成不可挽回的损失。我国森林资源资产在其整个生命周期内可能遇到的主要灾害有以下三种:(1)火灾。森林火灾是世界性的最大森林灾害,大多数森林火灾都是人为原因引起的。(2)病虫害。病虫害对林木及其果叶产品所造成的损失很难估算,因此对病虫害目前暂不承保。(3)气象灾害。气象灾害主要包括:风灾、雪灾和洪水等。

二、森林保险标的资产价值评估

按照评估技术手段对森林保险标的资产价值评估进行分类,可以分为单项资产评估和批量评估。IVS(International Valuation Standard,2005)认为,批量评估是在特定日期,应用统一的系统,考虑到统计检验和结果分析的评估方法和技术以评估多个财产的活动[3]。

批量评估(Mass Appraisal)是相对于单项资产评估(Fee Appraisal)的一种评估方法。评估某单项财产的市场价值时,该评估业务通常被称为“单项资产评估”,而一次性评估大批量财产的评估业务则被称为“批量评估”。批量评估区别于单项资产评估的关键在于:批量评估通过建立数学模型来评定估算大量资产的价值,其一次性评估的对象是一批或一组资产而不是单项资产,并应用统计检验来校正批量评估模型以保证评估质量。

三、森林保险标的资产价值批量评估的基本要素

森林保险标的资产价值批量评估与单项资产评估一样,有10个评估基本要素,包括评估目的、评估基准日、价值类型、评估假设、评估原则、评估方法、评估主体、评估客体、评估依据和评估程序等。下面对森林保险标的资产价值批量评估要素的特殊性加以分析讨论。

(一)森林保险标的资产价值批量评估主体

我国现行的森林保险实行的是“政策性森林保险为主,商业性森林保险为辅”的森林保险体制(简称“政商结合”森林保险体制)。这种“政商结合”森林保险体制,必然有多方森林保险主体的参与,其中包括林业行政主管部门、森林保险企业、森林经营者和资产评估机构及其注册资产评估师。

林业行政主管部门是森林保险制度的制定者和监管者,履行森林保险制度运行的监管职责,如果由其履行森林保险标的资产价值批量评估职责,则超越其行政职责权利范围。森林保险企业是森林保险服务提供商,由其履行森林保险标的资产价值批量评估职责,势必导致评估工作的独立性、客观性和公正性受到质疑。森林经营者是森林保险服务的消费者,由于其受到缺乏资产评估专业知识等诸多因素的影响,不具备评定估算森林保险标的资产价值的专业能力。另外,从我国目前的资产评估机构的现状来看,大部分的资产评估机构和人员不具备森林资源资产单项资产评估和批量评估的专业胜任能力,需要利用林业专业技术人员或专家的工作协助其完成森林资源资产评估工作。总而言之,林业行政主管部门、森林保险企业、森林经营者和资产评估机构等与森林保险相关的主体都不能很好地胜任森林保险标的资产价值批量评估工作,需要组建专门的森林资源资产批量评估机构来履行森林保险标的资产价值批量评估工作职责。

根据《资产评估准则――森林资源资产》(中评协[2012]245号)的规定,从事森林资源资产评估的机构和评估人员是具备资产评估资质的专业机构及其注册资产评估师。由于森林资源资产生产经营管理、资源核查的特殊性,必然要求从事森林资源资产评估工作的注册资产评估师要具备相应的林学领域的专业知识。因此,森林保险标的资产价值批量评估的主体应该是独立于林业行政主管部门、森林保险企业、森林经营者之外的具有森林保险标的资产价值单项资产评估和批量评估专业胜任能力的资产评估专业机构,该机构可以是盈利企业,也可以是自负盈亏的事业单位。借鉴国内外物业税评估机构设置情况和机构性质,笔者建议组建从事森林保险标的资产批量评估工作且自负盈亏的事业单位性质的专业评估机构(简称森林资源资产批量评估机构),提供“政商结合”森林保险制度要求的批量评估中介服务。森林资源资产批量评估机构,应该有下列专业人士组成:(1)注册资产评估师;(2)林业专业技术人员;(3)计算机专业人员;(4)“3S”专业技术人员;(5)保险专业技术人员;(6)其他辅助人员等。

(二)森林保险标的资产价值批量评估对象与范围

森林保险目的的评估对象是森林保险标的资产。在现行的森林保险制度下,由于森林资源资产中的林地、动植物、微生物、森林景观资产和森林生态资产不是森林保险标的资产。因此,不能作为森林保险标的资产评估的对象纳入其评估范围。

(三)森林保险标的资产价值批量评估的目的和价值类型

森林保险制度的核心内容是规定如何计算保险金额和保险费。保险金额是保险人在约定的保险事件发生后,履行赔付或给付的最高责任限额。就保险一般规律而言,森林保险标的资产价值是森林保险金额和保险费的依据和计算基础。因此,正确评定估算森林保险标的资产价值是保证保险金额和保险费计算结果正确性的前提。

森林保险标的资产价值评估,其目的之一是确定森林保险标的资产的可保险价值,从而决定购买多少保险额才算充分,以保证投保林木资产不受损失。可保险价值是指可能因危险造成损失的森林资源资产的重置或重建成本。可保险价值是保险单条款中记载,或认同的某项森林资源资产损失,或森林经营者的整体森林资源资产价值损失的一部分。可保险价值是林木资产占有方、债权人、保险人、林业行政主管部门等所关心的。

如果保险额是以重置形式提供的,那么可保险价值可以按照更新重置成本来计算。按更新重置成本计算可保险价值是以更新重置成本为依据,扣减去陈旧贬值;如果保险额是以市场价格形式提供的更新重置成本,那么可保险价值可以采用市场比较法进行评估,选择树种、树龄、立地条件等因素类似的林木资产所需更新重置成本外加适当运费、税负等计算出可保险价值。

森林保险标的资产价值评估目的之二是,当森林保险标的资产遭受自然灾害或意外事故造成损失时,满足森林保险损失结算需要所做的评估,其具有非常特殊和有限的目的,即证实资产价值是根据保险单条款规定确定的,可称之为保险损失结算价值。保险损失结算价值类型与保险评估确定的可保险价值相同;唯一的区别在于,为损失结算所做的评估是在损失发生以后进行。

归纳起来,森林保险标的资产价值评估,其评估目的和价值类型有两个,分别是:(1)满足森林保险投保行为需要确定的可保险价值;(2)满足保险损失结算行为需要确定的保险损失结算价值。可保险价值和保险损失结算价值一致,只是评估基准日不同而已。

(四)森林保险标的资产价值批量评估的评估基准日和评估周期

事物是在不断发展变化的,资产的价值也会随时间的变化而波动。资产评估是确定资产某一时点(评估基准日)的静态价值,并非确定资产每时每刻的价值变动过程和变动趋势。

在森林资源资产占有方投保森林保险时,森林保险标的资产价值批量评估的评估基准日就是森林保险的购买日,或者森林保险合同签署日。

当林木资产遭受自然灾害或意外事故导致损失时,森林保险标的资产价值批量评估的评估基准日应该是保险事项发生日。保险事项发生日之前或之后都不宜作为保险损失结算评估基准日。因为,如果以保险事项发生日之前或之后的某个日期作为评估基准日,其评估结果必然不符森林保险合同的规定,也违背了资产评估的客观性原则。

根据现行森林保险制度的规定,森林保险以一年为一个保险周期。一般而言,森林保险标的资产价值批量评估系统的评估周期一般应与森林保险周期一致,即批量评估周期为一年。从林木资产的生长周期来看,在国民经济状况没有发生重大变化和市场稳定的前提下,一年生长期对经济林以外的林木资产的价值并不会发生太大的变化。因此,森林保险标的资产价值批量评估周期可以是一年或一年以上,具体评估周期可以根据林区主要树种生长阶段确定。

(五)森林保险标的资产价值批量评估的评估途径方法

1.批量评估的成本途径评估方法,是根据成本法的评估原理构建批量评估模型的方法。评估师在选择该模型对林木资产评估时,采用成本法(更新重置成本法)评估保险目的林木资产的价值。更新重置成本是指采用新的设计、新的标准、新的造林技术、新的经营水平,以现行价格新造相同林木资产所需的成本。森林资源资产价值受林分组成、树种、生长状态、生产材种、产品品种、市场价格、时间等因素的影响。

在批量评估林木资产价值时具体考虑的是林木资产的苗木生产成本、造林抚育成本和管护成本等。林木资产生产成本可能受到林木资产树龄、树种、面积、森林蓄积、经营方式、物价因素、区域因素等影响。

在采用成本法评估森林保险标的资产价值时,还要考虑林木资产的增值(贬值)问题。林木资产一般不存在贬值,反而因林木材积生长使之增值。当然有些林种、树种、某些年龄段的林木,类似于一般资产的实体性贬值和功能性贬值也的确存在。譬如过了盛产期的经济林,产量明显下降,甚至收不抵支,存在实体性贬值和功能性贬值。用材林和防护林如林木年龄达到过熟年龄或防护成熟龄,其林木生长功能衰退,生产能力下降,防护功能下降,产生实体性贬值和功能性贬值。由于森林经营或林木年龄的问题,其增值(贬值)的速度有快有慢,量有大小,在评估中需要注意调整。对于经济林,还有一个有别于用材林资产的问题,即其生长过程分为产前期、始产期、盛产期和衰产期四个阶段,盛产期有较高的产出,过了盛产期产量明显下降,有一个经济寿命的问题,即存在类似于一般资产的成新率问题。其成新率计算公式是:

成新率=1-已收获的年限÷盛产期的年限 (1)

2.批量评估的收益途径评估方法,是按“以利求本”的基本思路,将评估对象的预期收益资本化或折现,以此估算评估对象的合理价格或价值的评估途径。其计算公式:

V=∑n

t=1+ (2)

式中,V――评估值,n――年份(第一阶段每年净收益不等的总年数),Rt――第t年的净收益,An+1――第n+1年开始每年净收益相等的年净收益,r1――折现率,r2――资本化率。

采用收益途径评估方法评估时,关键是要确定折现率、资本化率、年净收益和折现时间。其中折现率、资本化率可以采用资本资产定价模型(CAPM)、加权平均资本成本模型(WACC)加以确定。值得注意的是,折现率与资本化率有可能相等,也有可能不相等。

3.批量评估的市场途径评估方法,是指利用市场上同样或类似资产(“类似资产”是指在用途、结构、位置等方面与被评估资产相同或相似的资产)的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的市场价格比较的评估途径。目前在批量评估中,有两种市场途径评估方法可供选择使用。

一是可比销售法(间接评估模型)。它通过两个步骤实现:先建立一个确认可比销售样本的模型;然后再根据可比销售林木资产样本与目标林木资产之间的差异进行调整。其模型表达式为:

V=SPC+ADJC (3)

式中,SPC表示可比销售林木资产的销售价格,ADJC表示对可比销售林木资产的调整。传统的可比销售法的调整原理,采用的是非统计校准的样本分析,即在模型中设定两个销售样本的特征在其他方面都相同,根据两个销售样本中某一特征的差异反映销售价格的差距。这种方法较为原始,可靠性不足。因此,可比销售法虽然构造简单,易于被使用者和法庭接受,当其精确度难以与市场法媲美。

二是目前在批量评估中应用最为广泛的直接市场法(Direct Market Method)。直接市场法模型通常是采用了统计校准技术的愿望模型(Hedonic Models)。它以当地市场可比林木资产的近期销售状况为基础,需要采集有关林木资产具体特征的信息以确定价值。当地市场上可比林木资产的近期销售状况用于估测评估对象的价格。

四、结论

森林保险金额和保险费的计算依据可以是森林面积、森林资源资产价值或森林资源资产生产经营成本。而最能真实反映森林保险金额和保险费计算依据的是森林资源资产价值。

从森林资源资产的特征和可能遭受灾害的情况来看,目前森林保险标的资产就是林木资产,除林木资产以外的森林资源资产不宜作为森林保险标的资产。

从评估技术角度来看,森林保险标的资产价值评估可以采用单项资产评估与批量评估两种评估技术并用的模式。

从资产评估的基本要素来分析,森林保险标的资产批量评估的目的、评估对象与范围、价值类型、评估原则和假设、评估途径方法、评估基准日和评估周期等评估要素,都与单项森林保险标的资产评估一致,它们的区别在于评估效率和评估费用的不同。另外,森林保险标的资产价值批量评估的主体与单项森林保险标的资产评估也不一定相同。

参考文献:

[1] 袁红萍.改革森林保险制度破解森林保险困局[J].经济研究导刊,2013,(25).

[2] 张旭.财产税税基批量评估中的特征价格模型分析――以厦门市商业住宅为模拟分析对象[D].厦门:厦门大学,2008.

[3] 纪益成,傅传锐.批量评估:从价税的税基评估方法体系发展新动态[J].中国资产评估,2005,(11).

自然资源资产价值及其评估范文2

[关键词]景区经营权价值;评估途径;收益途径

[中图分类号]F59

[文献标识码]A

[文章编号]1002―5006(2007)09―0045―05

景区是旅游活动的核心和空间载体,是旅游系统中最重要的组成部分,也是旅游业的核心要素和发展点。近年来随着我国旅游业的快速发展,景区也获得极大发展,截至2005年底,我国景区已超过2万个。政府对景区资金的支持严重不足和景区已有的高度集中垄断管理体制的弊病日益凸现。在这种情况下,从20世纪90年代以来我国出现了部分景区转让景区经营权的改革试验。据本文的不完全统计,已有涉及22个省(市、区)的100余家景区以不同的形式进行经营权流转试验,并有安徽、四川、湖北等11个省(市)以法律条文的形式在旅游发展条例中允许旅游资源经营权转让。但目前经营权价值评估这一环节缺失造成了经营权流转难以实现或盲目转让,国有资产流失,保护开发资金不均衡等不良后果。景区经营权价值评估已经成为实现我国景区经营权合理流转基础性的关键问题之一,也是旅游研究领域的重要前沿课题(有学者曾将旅游资源的价值评估问题列为我国旅游研究前沿10大问题之一)。

1 已有相关研究的评述

很多学者关注到景区经营权价值评估,但总体而言该领域研究尚处于探索阶段(表1)。从研究内容上可分为旅游地全部资产评估和资产经营价值评估,前者涉及资源全部用途的收益,后者侧重于旅游经营的收益。其中,呼吁旅游资源/景区资产经营价值评估重要性的研究最多,这也显示该领域研究还处于探索阶段。具体评估方法与因素研究较少,一些学者构建基本评估思路,名称还停留在旅游资源经营权评估,实际为景区评估。关于旅游资源经营权价值评估因素的研究中,除了吴楚材等人的研究与实际案例结合外,其他研究都仅是理论构建。叶浪的研究构建了影响经营权价值的框架性因素,李向明和雷蓉等人对部分因素深入细化,吴楚材和雷蓉等提供了更多可选择的评估方法。虽然部分方法和因素应用并不适宜,但已是旅游资源经营权价值评估的可贵探索。实证研究主要集中在森林旅游地评估,主要采用收益现值法,涉及因素较简单。案例研究对资产经营价值的涵盖范围也不尽相同,如王炳贵等着眼于森林公园的纯收益,程绍文从景区地值入手。总体而言,已有研究对于旅游资源,景区经营权价值认识虽不统一,但都从资产评估角度人手,方法应用中其他领域评估方法的借鉴与景区经营权的特殊性还没有很好结合。

2 景区经营权价值评估的基本途径对比

显然,景区经营权价值评估属于资产评估。当交易的是物的非完整的所有权,或物的产权边界不清晰,“外在性”显著时,资产评估的客体更精确的表述显然应该是“被评估资产的权利”。景区经营权价值是景区经营性资产的获利能力,因此景区资产经营价值评估需要认识资产评估的基本思路。公认的资产评估方法(途径)有3种,即市场法、收益法和成本法(图1)。从宏观上看,这3种总体思路着眼点不同:成本法主要关注资产的过去而不是未来,市场法的理论依据是市场价格反映资产价值,而收益法考虑的是未来现金流量。

具体对比成本法、收益法和市场法3种途径(表2),进一步明晰成本法、收益法和市场法3种思路的总体评估思想。市场途径依据替代原则,与近期出售的同类资产比较并调整后得到被评估资产的价值,适用范围较广,但对可比参照物的要求较严。成本途径通过资产现时重置成本扣除各种损耗价值确定,主要基于卖方。收益途径将资产未来的获利折算到现在,需要预测资产在可预测获利年限内的预期收益和面临风险。

3 景区经营权价值评估途径的适宜性分析

成本法、市场法和收益法3种途径给予不同的出发点,并有各自的优缺点。在对景区经营权价值评估中,评估途径的适宜性分析成为评估工作的首要问题和基础性问题。通过对资产评估途径的对比与其他领域资产评估的梳理,景区资产经营价值评估首选的评估途径是收益法(途径)、其次是市场法(途径),成本法不适合作为总体基本评估思想。

3.1从评估目的与价值类型而言,收益法(途径)符合景区经营权价值类型

收益法、市场法、成本法3种途径从时间上是体现资产未来、现在和过去的3种维度。收益法(途径)是将未来的利益折算到现在得到资产价值,主要注重对未来收益的测算;市场法(途径)是与已交易资产价格进行对比调整后得到资产的价值,主要关注现在资产;成本法(途径)则是还原资产现在的重置成本扣减其各项损耗价值来确定资产的价值的方法,所以资产的原始成本价值在成本法中有决定因素,原始价值主要表征的是资产过去的价值(图2)。所以收益法(途径)是测度景区资产经营价值合适的方法,市场法(途径)次之,成本法(途径)对未来收益很难测度。即使应用成本法进行加和计算,也不能体现景区经营性资产的整体获利能力。

3.2从市场状况与方法应用的前提条件而言,收益法(途径)是最合适的途径

评估有一定的前提条件,如果不能满足这些前提条件,就难以应用方法或需部分改进。通过景区经营权评估的现实状况与评估途径前提条件的满足程度分析,目前我国的现实状况可以全部满足评估途径的前提的仅有收益法(途径)(表3)。

我国大多数景区在开发前都需要进行景区规划,景区所在的区域一般也有区域旅游规划,所以基于规划与行业平均情况对景区未来的收益状况与风险状况可以预测并可货币化。旅游资源属于可再生资源,景区的获利年限根据经营权转让年限可以测算。所以,景区经营权价值评估使用收益法(途径)的前提条件基本可满足。现阶段我国景区经营权转让时通过一段时间的网络公示、招商会等形式基本实现公开市场的前提条件,但是已交易的景区经营权中选取具有可比性的参照 物较为困难。一方面由于已交易景区经营权的具体金额与交易合约具体情况及当时供需双方关系状况难以获取,另一方面由于我国景区较多,景区的类型较多,参照景区与被评估景区可比性不足,所以市场法(途径)前提中最核心的条件――找到可比参照物(最好3个以上)很难满足。随着景区经营权交易市场的成熟与活跃,市场法(途径)的前提条件将可满足。但目前市场法(途径)的应用有一定困难,即使应用也难以保证其科学性。成本法(途径)显然适合景区内一些固定资产的评估,但景区内的土地与旅游资源由于不存在旅游用途的使用对其带来必然的价值损耗,所以整体上不适宜。

3.3从方法科学性角度,收益途径相对较科学

从收益途径的支撑理论来看,庞巴维克(Bohm-Bawerk)在《资本实证论》中首先创立了资本价值理论,认为成本并不把价值给予产品,而是从产品中取得价值,并且明确提出“凡给予我们相当永久性收益的物品,我们就根据这种收益给它们某种‘资本价值’。我们估计它们的价值相等于能按当时的利率在同样长的时期内产生同量的收益的货币资本”。此后,耶鲁大学的费雪(Fisher)进一步为收益法奠定了基础,他指出,“资本价值必须由其估计的将来净收人来计算,而不是相反”。费雪并对成本决定持否定观点:“我们必须记住,在一特定时间计算价值时,只有将来成本才能进入财货的估价。过去的成本对价值并没有直接的影响。过去的成本在这里只能起一种间接的作用。因为过去的成本决定了财货的现有供给量,从而也就提高或降低这些财货所提供的服务的价值”。凯恩斯也提出预期收益进行折现的观点,再次强调资本价值与历史成本无关,说明了收益法的科学性。根据景区经营性资产的预期收益来评估其经营权价值,也容易被出让者与购买者接受。

收益法(途径)作为景区经营权价值的基本评估思路,并不排斥在评估过程中也会用到成本途径和市场途径的思路,如机器设备可采取重置成本法评估。但需强调整体景区经营权价值基本评估思路是收益途径。

4 相关资产评估领域的评估方法选择

与景区经营权价值评估相同,已有的公路收费权、矿业权估、加油站收费权等的评估也是伴随着我国经济发展出现的。在这些经营权价值评估中,最常用的评估途径是收益法(途径),如公路经营权、采矿权、房地产的使用权等都首选收益途径,显示收益途径在评估经营权价值的广泛适用性(表4)。我国已有的旅游资源经营权评估研究中3种途径学者都提出过,有学者认为收益法不适宜,应采取重置成本法,有学者认为成本法不能反映出价值,实例中采用收益法较多,总体上对评估途径选择还较模糊。结合其他领域和景区经营权特点,本文认为收益法是我国景区经营权价值评估的首选途径。

5 结语

自然资源资产价值及其评估范文3

【关键词】换股比率企业价值企业评估价值非财务信息量化

引言

在并购中,换股并购无疑是企业实现资源合理有效配置、扩大经营规模、改善经营管理、实现整合效应和协同效应的有效手段。换股并购已成为成熟资本市场最常用的并购手段,其优势越来越显著。在换股购并中,换股比率的确定无疑成为并购双方股东利益的焦点所在,它确定的“等价性”与“公平性”是决定购并双方股东能否真正实现“联姻”的关键一环。它的实质是并购双方企业价值的一种交换,它确定的过程也就是并购双方股东进行博弈以挖掘其企业价值以便公平交换的过程。因此,换股并购双方换股比率确定的实质也就是其企业价值的确定。

并购双方企业的价值确定的“公允性”直接决定着换股比率确定的“等价性”与“公平性”。但从现行会计模式本身来看,一方面,财务报告由于受到会计上可靠性与可计量性以及会计平衡机制的制约,对企业发展的前瞻性信息、无形资产信息以及非财务信息等信息的披露不足致使财务报告无法完全反映企业价值的信息,尤其是影响企业价值创造过程及其价值传递过程的信息。另一方面,并购双方在进行企业的价值评估时,大多关注的是有关企业价值的财务信息,而对于非财务信息,虽然也稍有涉及,但却是通过定性的,主观的分析,以财务价值的一定“系数比例”来确定非财务价值,并不是深入到企业系统的内部通过定量化的形式将其挖掘出来,由此确定的非财务价值是不客观的、是财务价值的“附庸”、是模糊的,因而确定的换股比率的性科学、合理性是令人置疑的。本文以上市公司的换股并购为着眼点,试图从影响企业价值创造与价值评估的因素出发,通过对企业价值的创造的因素进行分析,将企业价值分为财务价值与非财务价值,即企业价值=财务价值+非财务价值,并对非财务信息中所隐含的企业价值如何量化进行研究,最终将评估出的企业的整体价值作为换股比率的基础,即:

并购企业股东每股企业评估价值

换股比率=

被并购企业股东每股企业评估价值

一、企业价值创造的驱动因素

从系统的角度看,企业是由若干要素所构成的集合体,构成企业的各个要素之间相互作用、相互影响,共同构成一个有机整体---企业系统。企业作为一个系统,通过适应外界环境的变化,并对系统内各要素进行有效的整合,能够使系统整体产生出各组成部分单独存在时不具备的新的特色、新的行为和新的功能,从而促使系统的整体功能大于各组成部分功能的累加。因此,企业的价值表现为这些要素所组成的系统的整合---企业的整体价值。1958年,莫迪利安尼和米勒(F.ModiglianiandMertonH.Miler)从财务战略的角度将企业价值描述为未来预期自由现金流量的现值,将企业价值看作是企业各种要素质量和企业能力的综合反映。在持续经营的条件下,这个价值应表现为企业现实的获利能力和未来潜在的获利机会的货币化表现[②],这样就将企业的整体价值显示出来了,从而将影响企业价值的驱动因素从财务报告之内扩展到了财务报告之外。1989年,美国罗伯特.S.卡普兰(Robert.S.Kaplan)与戴维.P.诺顿(David.P.Norton)从经营战略角度将产品/服务、形象/声誉与客户关系作为企业价值的主要驱动因素,进一步挖掘了影响企业现实的获利能力和未来潜在的获利机会的因素。从中不难看出,在影响企业价值创造的驱动因素中,不单表现为财务因素,也表现为非财务因素。[③]

二、企业价值创造驱动因素的表现及在财务报告中的反映

企业作为一个系统,影响其价值创造的因素是多方面的,但一般可以归结为两大类:外部环境因素与内部经营因素。外部环境因素也即企业所面临的外部宏观环境与微观环境。宏观环境主要包括:①经济环境,如国民经济运行现状及其趋势、利率、汇率等;②政治环境,如国家、政府制定的政策和法规、政府管制措施等;③社会环境,如传统习俗、消费者心理、社会各阶层对企业的期望等。微观环境是指影响行业环境和状况等各种因素。主要包括:①行业的经济特征,如市场规模、市场增长率及该行业所处生命期的阶段、者与顾客的数量及其相对规模、行业的普遍盈利水平等;②市场力,如同业者、潜在的新进入者等;③行业的关键成功因素,如与技术、市场营销、运作技巧等有关的因素;④行业的发展前景,如行业增长的潜在可能性、行业未来所面临的不确定性和风险程度等。虽然这些外部环境因素是影响企业价值的外因,但它可以通过影响企业内部各个与盈利相关的因素而最终影响企业的现实获利能力与潜在的获利机会。

企业的内部经营因素,主要体现在两个层次上,第一个层次是贯穿于企业价值创造过程的始终,对企业价值在各个链条上的创造以及传递均有影响的企业核心能力(corecompetence)。它是企业特有的资源和能力[④],它不能被其它企业所模仿,具有与企业的其他资源通过不同的整合创造不同价值的能力,是企业获利能力和优势的真正来源。企业核心能力一般由企业核心技术、核心管理知识和市场知识三个要素构成的。企业核心技术是企业内部所拥有的具有鲜明特色和优势的技术,它能使企业的产品和服务在某些方面处于领先地位,是企业核心能力形成的关键;核心组织管理知识指企业的各项制度、组织结构、战略思想、文化、价值观、社会关系等,它是使企业能高效有序地运行并实行其核心能力的保证;市场知识是企业所拥有的与市场有关的无形资产,包括品牌和商标、顾客对企业的信赖度、销售渠道、专营合同等,代表了企业在用户心中的地位,它是企业长期以来综合表现在人们心目中的印象。第二个层次是企业从资源的投入、产品的生产、产品的销售到顾客的消费等对企业的价值创造及其传递所形成的各个价值链条。以制造业为例,这个价值链的传递链条主要体现在:①原材料的采购环节上,如原材料的入库及时性、质量等;②产品的制造环节上,如产品制造周期、产品设计水平、工艺改造能力、生产设备利用率等;③产品的销售环节上,如产品交送率、售后维修等待时间等;④顾客的消费环节上,如市场占有率、顾客满意、忠诚度等;⑤员工的创新与学习,如员工满意度、员工知识水平、员工培训次数、新产品开发能力、研究开发费用增长率等。

以上影响企业价值创造的的信息,既有财务方面的,也有非财务方面的。由于会计在反映上要受到可靠性与可计量性以及会计平衡机制的的制约,企业内各种资源通过整合所创造的价值信息并不能在财务报告上得以完全反映。①从企业形成的核心能力价值看,企业拥有的核心技术、核心组织管理知识与市场知识,具有与企业内其他资源整合产生大于为形成这种核心能力而投入的资源本身价值的未来潜在获利机会的价值,但这些价值在某个价值链条上传递时会因为其传递的低效率或是没有效率而造成“障碍、瓶颈制约”,从而使得这些价值不能最终完全以货币的形式表现而被排除在财务报告之外。②从企业内各个独立的价值链条创造的价值看,这些价值链条本身除了具有传递价值的功能之外,还有创造价值的能力,它创造的价值也会因为其他价值传递链条的传递的低效率或是没有效率也会被排除在财务报告之外。如一家企业的产品研发部门研制出的产品在市场上非常具有竟争力,如果这种产品能够上市,则可以赢得消费者的青睐,从而获得更多的市场份额,反映在财务报告上就是其获利能力的增强,但如果这家企业的采购部门没有及时的采购生产这种产品所需要的原材料,使得这种产品不能及时的生产、销售,则会使得此企业为产品研发而创造的这部分价值由于不能表现在销售额上而在财务报告上得不到全面的反映,这就使得这种在产品研发部门当前创造的现实获利能力“沉没”,未来创造的潜在获利机会“埋没”。③从已反映在财务报告上的企业价值看,企业作为一个存续的系统,它的价值是过去创造而形成的一种存量价值与持续存在下去未来创造潜在获利机会收益的流量价值之和。因此,企业的价值又是存量价值与流量价值的总体。反映在财务报告上的企业价值是存量价值,而流量价值并没有反映到财务报告上。此外,作为构成企业价值的重要要素无形资产,在会计上并没有得到有效的反映。企业取得的专利权、商标权、特许经营权、品牌等无形资产的投入价值在会计技术上只要求根据取得时发生的注册登记费等相关的货币支出作为资产的入账价值,而对于企业为获得此资产而投入的大量研发支出,则被无情的费用化了,反而作为企业价值的一个减项处理;而对于企业取得的专有技术、商业秘密,由于企业在经营中未予以公开,而根本不能在会计上得以反映。这从根本上歪曲了企业的价值。

财务报告反映的企业价值,是企业资源过去整合的结果,只是财务价值,并不包含企业价值的全部,它反映的只是企业获得的现实获利能力,而没有反映企业由于价值链传递的低效率或是没有效率而没有反映到财务报告上的那部分潜在的获利机会收益价值即非财务价值。从上面分析可知,企业拥有的某些资源,其本身拥有单独与其他资源通过不同整合创造不同价值的能力,这种能力不能单从其目前在本企业内与其他资源整合的效果作为对它的衡量标准,而应从其与其他资源最佳结合的角度所创造的价值作为对它的衡量标准。因为只要这种创造能力在企业内存在,它就具有为企业创造未来潜在获利的机会,这些资源所拥有的此种能力在企业内具有显著的特征,是其他资源所不具有的。因此,可以将其看作“特殊的独立性资源”。笔者建议,在进行企业价值评估时,应考虑企业拥有的“特殊的独立性资源”为企业创造的机会收益,并将其作为企业价值的一个重要组成部分。

财务报告上反映为有形资产的价值财务报告上反映为无形资产但只是部分反映的价值财务报告上完全没有反映为无形资产的价值特殊的独立性资源为企业创造的未来流量价值

因此,并购企业双方股东在确定的换股比率时,为使其能够“等价”、“公平”,在进行企业价值评估时,要充分挖掘影响企业价值的各个方面的信息,尤其是非财务信息!

三、企业价值的评估

(一)财务价值的评估

企业财务价值,在当前的时点上,反映的是过去的价值(主要是指有形资产的价值),因此,在评估这部分价值时,由于有财务报告可以遵循,在评估时,可以运用重置成本法、市场价格法等将其账面价值调整为当前的公允价值XA,同时,对于企业为获得无形资产投入的货币支出,应从各个费用中调整出来,作为企业价值的一个构成部分XB。

>(二)非财务价值的评估

1.非财务价值评估人员的选择

非财务价值的确定,其实就是确定企业拥有的“特殊的独立性资源”为企业创造未来潜在获利机会收益价值的确定。面对围绕企业价值系统而形成的纷繁复杂的非财务信息,如何从这种非财务信息中找出这种“特殊的独立性资源”并非易事。参与企业价值评估的人员选定是一个关键。首先,从信息的角度看:并购双方企业的价值一般是由评估师进行评估的。

评估师在评估企业的价值时,首先要掌握的就是影响企业系统价值创造的所有信息。但评估师作为企业的外部人员,在对企业价值创造的有关信息的掌握上却处于一种绝对劣势的地位,而企业的管理当局,尤其是对企业的重大决策具有绝对影响的关键管理人员在掌握企业价值创造的有关信息方面才真正处于绝对的优势,对企业价值的评估更有发言权。因此,为保证企业价值评估的有效性,在企业的价值评估过程中,管理当局,尤其是对企业的重大决策具有绝对影响的关键管理人员的积极主动参与是至关重要的。但在现实中,评估师在评估企业的价值时,往往依据的是企业的财务报表所提供的信息,虽然有管理当局的参与,但也大多是财务人员的参与,其他占有企业价值创造信息的重要管理人员,要么是事不关已,高高挂起,要么就是在坐等企业价值评估的最后结果,作为财务人员,不免会由于其视野的限制而使评估师对企业价值进行评估时也局限于企业财务价值的评估上,这严重忽略了非财务价值的评估,从而使评估而得的企业价值偏离了企业真实的内在价值。其次,从评估师的知识结构上看:评估师虽然是企业价值评估的专家,但企业作为一个系统,影响其价值创造的因素是多方面的,尤其是企业的“特殊的独产性资源”对企业价值的创造更具有隐蔽性,要将其充分的挖掘出来,必须考虑多方面的因素。而评估师并非“万能专家”,他们在评估企业的价值时,会因自身知识结构的限制,对影响企业价值创造及其传递的某些信息的把握上缺乏敏感性。既使企业的管理当局对自身经营的企业有更多的了解,但哪一部分真正作为能为企业创造未来潜在的机会收益价值的“特殊的独产性资源”,并不具有充分的说服力。因此,我们建议,应聘请有关专家参与到企业价值评估的队伍中来,这样一方面可以弥补评估师以及管理当局知识结构的不足,另一方面也可以起到“公示”的作用。第三,从委托方来看:由于我国目前各方面的法律制度还不完善,各利益主体为了自身的利益而进行的寻租行为也是一个不容忽视的问题。对并购双方企业的股东而言,为了使其在股份的交换过程中获得更大的利益,会向企业委托的评估师进行寻租活动,评估师由于其道德监管约束的有效性缺失而在评估中歪曲企业的真实内在价值。要避免这种情况的发生,一个可行的办法就是由并购企业双方的股东联合委托资产评估机构,并由资产评估机构派出素质较高的评估师对并购双方的企业进行联合评估。由于并购双方企业股东的利益不同,他们是一种的竞争博奕关系。因此,可以对评估师在评估企业的价值时起到一个制衡作用,使其在对并购双方企业评估时按照同一个标准进行,而不能顾此失彼。此外,为了避免并购企业双方股东委托的企业管理当局与联合聘请的有关专家因与企业股东的利益不一致而在评估过程中由于寻租行为的存在而使管理当局作出违背企业股东利益,出现逆向选择与道德风险的情况,可由双方企业的股东大会各选出若干股东对其参与评估过程的有关活动予以监督。并购双方对企业评估过程活动的有效控制与制约可以用图二表示:

2.评估方法的选择

在企业价值的评估中,评估师所采用的评估方法也是至关重要的,它直接影响到评估的企业价值与企业固有内在价值的接近程度。我国《资产评估操作规范意见(试行)规定,“我国社会主义市场经济体制正在建设过程中,投资机制、价格体系、企业资产重组、市场环境等方面正在发生较大的变化,总体上说,企业未来收益额及其资产额之间关系尚不能确定。因此,近期内,对整体企业进行评估时,应采用重置成本法(即整体的成本加总法)确定总资产、总负债和净资产的评估值,同时采用收益现值分析、验证重置成本法的评估结果,帮助判断是否存在无形资产,并为收益现值法的运用积累经验数据、摸索经验。遇有特殊情况时,评估人员也可采用其他具体方法和处理方式,并予以详细说明。”[⑤]这样的规定,造成了我国的评估师在对企业的价值进行评估时,主要以财务信息为主,忽视了非财务信息,尤其是关于企业“特殊的独立性资源”的信息,使得评估出来的企业价值不完全、不完整。根据笔者从事多年资产评估的经验所知,只要管理当局予以重视,并主动的、积极的提供有关企业经营的信息,评估师通过认真调查了解企业的生产经营情况,行业状况,分析企业某些资源的存在对其前景发展所起的关键作用,是可以将企业的这部分财务价值评估出来的。因此,评估师在评估企业的价值时,在目前中国现实的情况下,可以分两步评估企业的价值:先采用重置成本法等方法对企业的财务价值进行评估,然后再根据企业管理当局提供的特殊信息,找出企业的“特殊的独立性资源”,对企业的这一部分非财务价值进行评估,以使评估的企业价值接近企业固有的内在价值。

3.标杆基准的选择

企业拥有的资源哪些是能为企业创造非财务价值“特殊的独立性资源”,并且创造的价值是多少,怎样量化,总要有个基准。标杆基准法不失为一个可以参考的方法。标杆法基准法是企业通过在对象和非对象当中寻找最佳实践,揭示自己与最佳实践之间的差距并分析其产生原因,从而采取措施提高企业业绩的一种绩效管理方法。它的核心思想是通过寻找其他企业的最佳实践作为本企业的标杆,这种标杆是对企业战略目标的一种释义,是安插在价值链上的标杆,它既有财务标杆又有非财务标杆,既有外部标杆又有内部标杆,既有长期标杆又有短期标杆。它通过研究并采用其他组织最好的实践去提高本企业的业绩,并建立一个参考点使其他内部业绩可以被衡量的过程,它是收集关于其他组织最佳实务的信息的一种方法。该方法虽然初衷是为了提高本企业的业绩而研究出来的一种方法,但在衡量企业拥有的哪些资源可以是“特殊的独立性资源”时,可以利用此种方法的思想选择一些有代表性的企业作为参考点。评估师在评估企业的非财务价值时,以影响企业的外部因素信息、内部因素信息为着眼点,在有关专家的协助下,将本企业系统的有关要素与所选择的标杆企业与此对应的要素一一对比,选出对企业的流量价值创造有显著影响的“特殊的独立性资源”A、B、C、D……,然后估测出这些资源在标杆企业对企业创造价值贡献,通过综合考虑本企业的外部宏观与微观环境,估测出这些资源在合适的存续期内对本企业未来可能创造的现金流量A1、B1、C1、D1……,在此基础上选择能够体现产生这些现金流量风险的折现率A11、B11、C11、D11……,最后估算出这些非财务价值X3、X4、X5、X6……则总的非财务价值为X=∑Xi,i=1,2,3,4......

通过以上并购双方企业管理当局的积极配合、聘请专家的积极、深入的参与、评估师的对影响企业价值创造的各个因素信息的综合把握以及并购双方股东联合对评估过程的有效控制与约束,使评估出的企业价值V=X+XA+XB,在此基础上,以并购企业双方股东各自所拥有的每股企业评估价值作为并购双方股东换股比率确定的基础,也即:

自然资源资产价值及其评估范文4

旅游资源经营权作为一种资本化的财产权,必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计,目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个,而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。

一、旅游资源经营权价格评估概述

(一)旅游资源经营权价格的概念

1.旅游资源的经营权

旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利,是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式,一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利,可称为旅游景区经营权;另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。

2.旅游资源经营权价格

旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源(主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源)的所有权归国家,旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的,因此,以一次性支付(或分期支付)的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额,是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式:其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式,如旅游风景区中已投入和开发的基础设施;其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式,如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的特殊性,决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性,旅游资源决不能等同于一般商品,更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别,它是一种“公益性国有资产”,因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。

(二)旅游资源经营权价格评估

旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征,以旅游资源经营权的转让为目的,运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算,其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。

旅游资源作为特殊的资源,既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源,也不同于一般的国有资产,难以用单位价格形式确定其价格,评估时,不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估,并以此作为经营权价格评估的重要因素,而且由于旅游资源的“公益性”,还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。

目前我国的评估工作,无论是评估实务,评估管理,还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展,但比之于发达国家的评估工作,比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距,特别是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估,理论研究尚待深入。

二、旅游资源经营权价格的评估指标

旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让,因此,对于完全未开发的旅游资源的经营权价格,我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定;对于已有一定程度开发的旅游资源,由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品,又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品,其旅游资源经营权价格确定时,既要把这些追加到旅游资源中,使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿,同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。

(一)旅游资源自身价值评估指标

旅游资源的自身价值的评估,目前业界还没有一个统一的模式,不同专家学者基于不同的目的,提出了不同的评估体系。这里我们从旅游资源经营权出让的角度来进行讨论,也就是说对旅游资源自身价值的评估,主要考虑能产生经济效益,能将其价值转化为货币,换句话讲,就是能对旅游者产生吸引力的价值进行评估。

1.观赏价值(美感、独特性、新奇程度);

2.文化价值(古、名、民族特色性、级别);

3.科学价值(学术、研究、科考价值);

4.资源丰度(种类、数量);

5.环境指标(气候、植被、水等环境质量)。

(二)旅游资源开发程度和开发条件指标

旅游资源的开发程度指标包括景区已开发投入的成本指标,尚未开发的旅游资源的价值评估指标两部分。对于尚未开发的旅游资源的价值评估仍可采用上述指标进行评价,只是在评估时需注意与已开发景观的协调和平衡。

1.投入成本指标

(1)旅游资源开发、建设成本:包括旅游资源勘测、规划、设计成本;景点建筑物成本;基础设施和服务设施建设成本;土地利用成本。

(2)生态环境保护成本:环境保护费用和环境绿化费用。

(3)旅游资源管理成本:包括管理费用、人才培训费用、景点维护费用等。

(4)损失补偿成本:如,转让山林搞旅游开发,不仅使农民失去劳动手段,而且会造成直接的经济损失,这些损失应由受让方补偿。

2.开发条件指标

旅游资源的开发条件指标是指对完全未开发的旅游资源和已有一定程度开发的旅游资源的开发和进一步开发的可行性状况的一个评价。具体包括:

(1)地区经济条件(收入水平、劳动力数量、农副产品供应条件等);

(2)可进入性(交通条件、基础设施条件、依托中心城市的距离、通讯条件等);

(3)景区容量条件(容人量、容时量);

(4)施工条件。

(三)效益评估指标

旅游资源的效益评估指标这里包括对尚未完全开发的旅游资源预期效益评估以及已投入开发的旅游景区旅游资源现有效益的评价和未来效益的增长预期。

1.现有效益的评估指标

(1)目前年平均接待游人量;

(2)旅游者的人均消费额;

(3)旅游者的人均接待成本;

(4)目前年平均净收益;

(5)年均收益增长率。

2.预期收益评估指标

(1)旅游客源市场需求量预测

我们采用L.J.Crampon(1996年)提出的引力模型:

Tij:客源地i与目的地j之间旅行次数的某种量度;

Pi:客源地人口规模、财富、或旅行倾向的量度,可以定义为客源地的人口数或潜在旅行的人数,它可以是几个变量的组合;

Aj:目的地j吸引力或容量的某种量度;

Dij:客源地i与目的地j之间的距离,用目的地到客源地旅行时间来表示;

G:经验估计系数,是个调节其他变量大小的比例常数,以尽可能准确解释旅游活动Tij的观察水平;

b:经验估计系数,其值反映距离作为一种阻力函数对旅游影响的相对程度,不同的旅游资源由于距离对其的影响不一样,b值取值也不一样。

(2)旅游者人均消费水平

旅游者的预期人均消费水平取决于未来旅游资源的开发状况在考虑物价因数和消费水平变化的因素等变量下的一个粗略估计。

三、旅游资源经营权价格评估的方法

关于旅游资源经营权价格的评估和确定目前国家没有颁布相应的法律法规作为依据,惟一可以参考的是国务院1985年的《风景名胜区管理暂行条例》,但对于旅游资源的出让方面基本上处于“真空”状态。这里笔者参考国家关于土地资源出让使用权价格确定的方式结合旅游资源的特殊性作一个初步探讨。

(一)旅游资源经营权价格评估

1.出让、委托估价主体

我国旅游资源绝大部分属于国家所有,各级地方的政府作为国有资产的“人”,应该成为旅游资源经营权出让的主体,同时也应是委托估价的主体。

2.价值内涵

旅游资源经营权价格是一定年限的价格,受让者必须向旅游资源的所有者缴纳一定的出让金。因此,出让旅游资源的经营权价格评估应明确价格内涵。

旅游资源经营权价格包括三部分,旅游资源资产的地租本金化价格、投资成本以及旅游资源投资应得利润。

旅游资源资产的地租本金化价格是旅游资源的绝对收益和级差收益按社会平均利润率(一般取银行利息率)还原成本金的价格。投资应得利润是指本行业的平均利润。

(二)旅游资源经营权价格的估价方法

1.收益现值法

收益现值法是在估算旅游资源未来每年预期纯收益的基础上,以一定的折现率,折算为评估日收益总和的一种方法。这里须注意的是,由于旅游资源的开发程度的不同,收益的确定也应不一样。对于尚未开发的旅游资源的收益确定,我们可以采用假设开发法,在结合旅游资源的自身价值评估的基础上,考虑旅游资源的开发条件和市场的需求状况来估计旅游资源开发后的收益状况。

其计算式:

P=Ft(λ1α+λ2β+λ3γ)k1 ①

P:旅游资源经营权价格;

Ft:在对旅游资源假设开发的条件下能带来的预期年收益水平;

α:旅游资源开发条件系数;

β:对旅游资源经营权市场需求系数;

γ:其他影响因数的系数;

λI:各种影响因素的权重;

k1:经营权年限内的年金现值系数。

这里须说明一点,Ft的准确性取决于对旅游资源自身价值的正确评估和对旅游者需求的正确把握的基础上。

对于已有一定程度开发的旅游资源的收益主要以评估当年旅游景区现有收入(考虑其收益的年增长情况)为准,

加上未开发旅游资源的收益来加以确定。

其计算式:

P=I×G×k2+①

I:评估当年旅游景区现有收入;

G:景区的年均增长率;

k2:在经营权年限内的等差年值现值系数。

①:对旅游资源的未开发部分的经营权价格其确定方式采用①式。

2.成本法

在用成本法计算出让旅游资源经营权价格时,其价格为旅游资源的投入成本价格与旅游资源带来的增值收益之和。其中,增值收益源于“增值地租”,应归旅游资源所有者即国家所有,相当于出让金部分。投入成本价格为旅游资源使用者在取得旅游资源使用权时支付的平均成本。

其计算式:P=∑Gi+(R1+R2)/L

GI:各种投入要素的评估值;

R1:绝对收益(绝对地租);

R2:级差收益(级差地租);

L:本金化率。

自然资源资产价值及其评估范文5

关键词:可持续发展;农用土地资源;安全评估

中图分类号:C93文献标识码:A文章编号:1672-3198(2013)08-0034-03

1引言

农用土地资源安全,是土地资源安全最重要的突出问题。当前,农用土地资源安全与否,对解决我国“三农”问题,促进社会主义新农村建设,实现农业可持续发展和粮食生产安全,以及农业生态系统的良性循环等,具有重要的现实意义。为此,本文对农用土地资源安全评估的现实意义、评估原则和评估指标体系的构建等进行新的探讨,旨在为制定农用土地资源安全保障措施提供新的依据。

2农用土地资源安全评估的现实意义

所谓农用土地资源安全,是指农用土地资源在满足农业经济发展和农民生活需要的状况及其能力。如果从可持续发展视角上考察,就是指农用土地资源在满足当代人对生产资料和生活资料获取的同时,又不损害后代人继续利用和开发土地资源的供给能力。具体而言,农用土地资源安全,主要表现在以下四个方面,即农用土地数量安全、质量安全、生态安全和管理安全。

对农用土地资源安全的评估,主要对上述农用土地资源数量安全、质量安全、生态安全和管理安全等四个方面的评估,准确掌握评估目标地区农用土地资源的数量与质量,及其土地资源的生态状态和开发利用的效果。因此,对农用土地资源安全进行评估,其现实意义主要表现在以下几个方面:

2.1为科学制定农业经济可持续发展规划提供新的依据

农业经济可持续发展,是国民经济可持续发展的基础和前提条件。因此,农业经济可持续发展规划的制定,必须准确掌握当前农用土地资源的数量状况、质量状况、生态状况和使用权状况。要掌握上述状况,就必须进行调查研究,对土地资源的数量和质量进行分析,其别是对土地资源利用的强度、结构、效益以及分布状况进行详细分析,然后作出正确的评估。只有对农用土地资源利用状况做出实事求是的评估,才能为政府部门制定农业经济可持续发展的总体规划、详细规划、专项规划等提供科学的数据及相关依据,才能保障各种规划具有前瞻性、实用性和可操作性,才能更好地确保农用土地资源有效地开发、利用、整治和保护,使农用土地资源为农业经济可持续发展提供保障。

2.2为农用土地资源综合利用和适度开发提供新的依据

对农用土地资源的综合利用和适度开发,必须全面地掌握农用土地的气候条件、土壤类型、植被再生规律、地质结构、水文状况和经济属性等方面的真实情况。这是因为,只有这样,才能优化配置农用土地资源,才能实现有序的开发与利用,尽量减少或避免不安全因素的出现,才能保障最佳的安全使用。为此,必须对土地资源质量安全和生态安全进行评估,为综合利用和适度开发提供新的科学数据。在农用土地资源总量既定的前提下,要使农业经济可持续发展,就必须提高农用土地循环经济效益,提高单位面积的产业率。然而,要实现农用土地最佳循环使用效益,就必须弄清楚土地资源的多宜性和限制性,以及土地质量的区间差异性。因此,必须对农用土地资源进行综合评估,掌握土地资源多宜性和限制性的特征及其相关数据,找到最为适宜的用途,从而做好循环利用与开发,获取最佳的循环经济效益。

2.3为保护农用土地资源生态系统提供新的依据

农用土地资源的生态价值,可分为直接生态价值,间接生态价值,选择生态价值和存在生态价值等。此外,它还包括生态系统产品价值、生态系统服务功能价值,以及将来利用生态系统服务功能的价值。值得注意的是,农用土地资源生态系统具有自身调节和补偿的功能,通过自身调节和修复,抵制环境和生物数量变化对农用土地资源生态系统的影响,保持自身的协调和稳定。

通过对农用土地资源生态安全的评估,就可以对其生态系统的价值和功能得到科学、准确、合理的界定,并作出实事求是的正确判断,从而采取有效措施保护农用土地资源生态系统结构和功能的完整性,增强抵御环境的干扰和恢复能力,保持其生态系统的平衡,实现该系统的良性循环,远离“非平衡”的边际。只有这样,才能保持农用土地资源生态价值与功能的持久,实现其生态安全的持久性。

更为重要的是,通过农用土地资源生态安全的评估,才能在调查研究的基础上,揭示其可持续发展潜力的数据库线性走势。

3农用土地资源安全评估原则的确立

过去,许多学者认为科学性原则、综合性原则和生产性原则,是土地资源安全评估的三大原则。本文认为这并不是土地资源安全评估的三大原则,而是土地资源安全评估最起码的基本要求。

科学性,不仅是土地资源安全评估的基本要求,而且是一切社会科学与自然科学研究工作的起码要求,它并不能体现土地资源安全评估的特殊性和目的性。综合性,是研究多元因素和指标体系的基本要求,因为在多元因素作用下必须用多项指标进行评估和检测,因而是研究土地资源安全评估最起码的要求,但它并不能反映土地资源安全评估的方向和评估的重点。生产性,是土地资源的基本属性,但它并不能反映出土地资源是否安全。也许生产性能从某一个侧面反映出投入产出的效益性,但效益性与安全性是土地资源的两个不同的命题,因而不能混为一谈。

综上所述,土地资源安全评估,特别是农用土地资源安全评估,必须以“安全”为目标进行评估,而不在科学性、综合性和生产性这一层面上,而是在这一层面基础上全面揭示出农用土地资源的安全问题。

考察与评估农用土地资源的安全,必须从土地资源利用、开发和保护的可持续性、生态平衡性和环境优化性去考量。因此,农用土地资源安全的评估及其评估指标体系的构建,必须坚持可持续发展原则、生态系统平衡原则和环境优化原则。

3.1可持续发展原则

农用土地资源能否可持续利用,如何保障土地资源可持续开发,以及可持续地保护土地资源,这是土地资源安全的核心问题,也是农用土地资源安全评估的目标。

可持续发展,不仅是研究农用土地资源安全的指导思想,而且是衡量农用土地资源是否安全的最高标准,也是研究农业土地资源安全问题的行为准则。

农用土地资源安全的实质,就是农用土地资源不仅要满足当代人获取生产资料和生活资源的需求,而且不损害后代人持续获取生产资料和生活资料的需求。或者说,既要满足当代人利用和开发土地资源的需要,也要保障后代人继续开发和利用土地资源的供给。这是衡量农用土地资源安全的最高标准和行为准则,也是保障农用土地资源安全的最高目标。

在评估农用土地资源安全系数的实际工作中,如果仅从当前农用土地资源产出率和利用效益来看,土地资源可能是安全的。但是,如果从未来继续利用和开发的角度来看,土地资源过度开发和盲目开发,会导致土地资源利用效益下降和土地产品生产力的衰退,因而土地资源则是不安全的。因此,仅从当前的利用效益和产出率去考察土地资源安全,不仅毫无意义,而且会掩盖土地安全隐患。因此,必须坚持可持续发展原则。只有立足于现状,着眼于未来,才能设计出科学评估农用土地资源安全的指标体系,揭示其安全的隐患,采取有效调控措施,保持农用土地资源的可持续发展。

3.2生态系统平衡原则

评估农用土地资源的安全,既要评估土地资源的数量安全和质量安全,更重要的是评估土地资源的生态安全。这是因为,土地资源生态安全不仅是土地资源数量和质量安全的基础,而且也是土地资源可持续发展的前提条件。没有生态安全,其它安全就会失去依托,因此,生态安全评估至关重要。

土地资源的生态系统,主要包括土地水分循环系统、土地营养循环系统、土地能量循环系统和土地生物循环系统等。其中,水分循环系统又包括人工水分循环系统和自然水分循环系统,以及自然灾害对水分循环系统的影响;土地生物循环系统又包括生物多样性和生物变异所依存的循环系统。因此,土地资源生态安全评估涉及土地资源开发与利用过程中对生态系统平衡的影响及后续效应的作用。

由此可见,土地资源生态系统安全与否,主要有两个标准,即土地资源生态系统的平衡状况和循环状况。土地资源生态系统的平衡,是土地资源生态系统良性循环的基础,良性循环是生态系统平衡的表现形式。因此,土地资源生态系统良性循环是土地资源安全的最高标准,也是土地资源可持续利用和开发的可靠保障。为此,要正确评估农用土地资源的安全,必须坚持生态系统平衡原则,设置生态安全的评估指标体系。

3.3环境优化原则

任何资源,都寓于环境之中,土地资源更是如此。土地资源所依存的环境,主要包括人文社会环境、自然生态环境、法律政策环境、基础设施环境和交通区位环境。其中,法律政策环境还包括农用土地资源产权制度、土地管理条例和土地资源法规等,是调控土地资源配置和化解土地管理风险的重要依据。

上述这些环境,都与农用土地资源安全密切相关。这些环境因素,是人类与土地和谐关系的桥梁与纽带,是影响土地资源安全的外在因素,也是人与自然和谐相处的重要条件。

由此可见,土地资源环境优化是土地资源安全的保障,因而在其安全评估中应设置相关环境安全指标体系,是评价土地管理安全、土地生态安全和土地质量安全的重要依据。

3.4农用土地资源安全评估指标体系的构建

农用土地资源安全评估指标体系的构建,首先是安全评估指标的选择,其次是安全评估指标的组合,再次是安全评估指标的分布,最后是安全评估指标体系的运用。

(1)评估指标的选择。

农用土地资源安全评估指标的选择,首先应选择安全评估的主导性指标,即选择对农用土地资源安全影响最为显著的主导指标,其中最重要的是对农用土地资源安全长期起作用而又不易改变的因素指标;其次,应选择在性质上较为稳定的因素指标,即对农用土地资源安全产生持续作用的较稳定的因素指标;再次,应尽量选择可量化的对土地资源安全影响较大的因素指标;最后,应选择对土地资源安全产生影响差异性较大的因素指标,以判断其安全的波动性及其规律性。此外,还应选择对土地资源安全产生直接作用的因素指标,尽量排除间接作用及影响作用不明显的因素指标。

由此可见,农用土地资源安全评估指标的确立,应是对安全产生主导性、稳定性、量化性、差异性以及直接性的指标,组成安全评估指标体系,全面地综合地反映农用土地资源的安全性。

(2)评估指标的组合。

农用土地资源安全评估指标的组合,可划分为四大组合,即土地资源数量安全指标组合、土地资源质量安全指标组合、土地资源生态安全指标组合和土地资源管理安全指标组合。

农用土地资源数量安全指标组合,主要包括两大部分,即已利用农用土地的数量及其占土地总面积的比重;各种地貌类型、土壤类型和不同坡度等自然状态下的农用土地资源数量。数量安全的评估,既包括土地资源绝对量的评估,又包括相对量的评估。这里的相对量,是指人均拥有量。通过绝对量和相对量来评估需求满足度,就能直接或间接发现农用土地资源的安全问题。

农用土地资源质量安全指标组合,主要包括三大部分,即与农作物或其它植物生长有关的土地质量,如养分的有效性、水分的有效性、根层的氧气有效性、土壤保肥能力、土地耕作条件,以及土壤的盐度和碱度等;与畜牧业生产有关的土地质量,如牧草的生长能力、牧草的营养价值、牲畜饮水的有效性,以及抗拒植被退化的性能等;与林业生产有关的土地质量,如年均材积量、土生材种的类型,以及病虫害和火灾等。

农用土地资源生态安全指标组合,主要包括三大部分,即生态环境压力指标、生态环境质量指标和生态环境整治指标等。生态安全指标,既有定量分析指标,又有定性分析指标,还有定量与定性相结合的分析指标。这些指标如何组合,关键在于安全评估的目标与重点。

农用土地资源管理安全指标组合,主要包括农用土地资源开发与利用过程中的产权制度指标,使用权配置指标和经营权转让指标。农用土地资源的产权属于集体所有制,使用权配置属于乡镇政府调控,而土地经营权转让却属县市级有关土地管理部门的指导性调节。因此,农用土地资源管理安全,主要源于村、乡镇和县市政府之间在管理、组织、调控、协调等方面的矛盾和冲突所致。

(3)评估指标的分布。

在农用土地资源安全评估指标体系中,既有复合型指标,又有单项指标;既有数量指标,又有质量指标,又有加权指数指标,又有复权指数指标。因此,在安全评估指标组合体系中就必然存在指标分布的问题,因为不同指标反映不同性质的安全问题,但在指标分布中应选择指标的主导方面。然而,从安全评估指标体系整体分布来看,如表1所示:

5结语

由于农用土地资源安全评估指标体系的确立,取决于安全评估的目标和重点。因此,不同时期安全评估所设立的指标体系并不是固定不变的,它随着评估进程的变化而调整。

从农用土地资源安全评估的目标来看,既有当前现状的评估,又有长期趋势的评估;既有单项评估,又有综合评估;既有安全风险评估,又有土地效益评估;既有战略性评估,又有开发价值评估;如此等等。

随着安全评估目标的不同,评价指标体系的确立,具有动态性、调整性和稳定性等方面的要求。因此,安全评估指标的运用具有灵活性和操作性的特征。

由于篇幅的限制,本文研究力图起到抛砖引玉的作用,并且仅在安全评估上提出新的思路,以求对此引起共鸣。

参考文献

[1]文森,邱道持.耕地资源安全评价指标体系研究[J].农业资源与环境科学,2007,23(8):466-470.

[2]刘勇,刘友兆.区域土地资源安全评价[J].资源科学,2004,26(5):69-75.

[3]刘俊,刘泰圻.区域土地资源安全评价研究[J].国土资源管理,2007(5):22-26.

自然资源资产价值及其评估范文6

关键词 资产评估 会计 协调与合作

一、资产评估与会计计价简介

(一)资产评估的含义及特点

资产评估就是对资产重新估价的过程,是一种动态性、市场化活动,具有不确定性的特点,其评定价格也是一种模拟价格。资产评估是伴随中国市场经济改革而发展起来的,其业务涉及产权转让、破产清算、资产重组、资产抵押以及财产纳税、财产保险等经济行为,在市场经济中发挥着越来越重要的作用。资产评估具有以下特点:1、市场性;2、公正性;3、专业性; 4、咨询性。

(二)会计计价的含义及特点

会计以货币作为主要计量单位,以提高经济效益作为主要目标,采用专门的方法对企事业单位和其他组织的经济活动进行全面、综合、连续、系统地核算和监督,提供会计信息,并随社会经济的发展,逐步开展预测、决策、控制和分析,是经济管理活动的重要组成部分。会计的特点主要体现在会计核算阶段,主要有三个基本特点: 1、以货币为主要的计量单位。 2、以会计凭证为依据。 3、具有连续性、系统性、全面性和综合性。

二、资产评估与会计的联系

(一)会计信息是资产评估的重要依据

在进行资产评估的过程中经常会利用并参考会计信息,包括会计数据和会计方法。评估人员无论采用何种评估方法,会计信息都是资产评估专业人员进行资产评估的最重要的依据之一,同时会计信息的质量还对资产评估的质量有重要影响。资产评估利用并参考会计信息的情况是经常发生的,会计信息资料的准确程度都会在一定程度上影响到资产评估结果的质量。

(二)资产评估与会计都是以经济主体的资产为主要对象

资产评估是在会计的基础上发展起来的,其许多概念源自于会计,且资产评估的很多工作与会计密切相关。资产评估对象的分类是简单的依据财务会计制度的资产分类划分的,资产评估在评估项目方面的阐述口径与会计是非常一致的,即资产划分为固定资产、流动资产、无形资产、长期投资等。

(三)现代会计计量方法在资产评估中得到大量运用

资产计价方法有历史成本法、现行市价法、重置成本法等多种方法。其中:历史成本法是最传统的计价法,其余方法简称现代计价法。分析其特点,历史成本法具客观性和可验证性,长期以来世界许多国家的会计准则中都规定非货币性资产采用历史成本计价。但现在通货膨胀非常严重,动摇了会计关于币值不变的假定,历史成本法的弊端就自然越来越多;另一方面,虽然在理论上现代计价法能更好地反映出企业的真实财务状况和当期经营成果,但由于多种原因,按照会计准则规定,目前在会计实务中现代计价法还行不通。但是,在发生产权交易、变动时,必须以资产的公允价值作为交易的依据,显而易见,帐面历史成本不能反映资产价值,须采用现代计价法才能更真实地反映资产的现实价值。

三、资产评估与会计计价的区别

(一)资产评估与会计计价发生的假设前提条件不同

会计学的基本前提有会计主体、持续经营、会计分期和货币计量,而资产评估中的基本假设是持续使用假设、公开市场假设和清算假设。会计必须同时满足四个基本假设,而资产评估只满足其一即可。

(二)资产评估与会计计价的目的不同

会计学中的资产计价是就资产论资产,是货币能够客观的反映资产的实际价值量,会计学中资产计价的目的是为投资者,债权人和经营管理者提供有效的会计信息。资产评估是就资产论效益,资产评估价值反映资产的效用,并以此作为取得收入或确定在新的组织,实体中权益的依据。资产评估的结果则是为资产的交易或者投资提供了公平的价值尺度。

(三)资产评估与会计中的资产所指对象的范围不同

对于资产评估的评估对象,资产是指为特定主体拥有和控制的能为其带来未来经济利益的经济资源。会计计价的资产是指为经济主体拥有和控制的、能为货币计量的经济资源。如,对一些自创形成的无形资产,资产评估可以进行评估,但会计工作中,只有在企业重组时才能对自创无形资产予以确认。此外,会计计价将开办费、待摊费用等也作为资产,而在资产评估中,只是以能够为特定主体带来未来经济利益为评判标准,这样,一些过时的设备、无用的待摊费用的价值为零或者只有残值。

(四)二者的计价基础不同

资产评估得到的是评估时点的市场价值,在会计中资产计价依据的是历史成本。时点不同,资产评估的价值也会不同,而会计上账面原值不会改变。就资产评估而言,专业人员须对所评估的资产的市场行情非常了解,不可能用一个统一的评估模式来套用。对于会计计价而言,则更多是考虑历史成本。

会计师更注重历史成本而评估师更注重市场价值,这也是评估师和会计师在关注点方面的最大差异。会计准则中要求会计师必须准确记录建筑物成本,然后定期以折旧的方式将建筑物成本调整为期末净值,该处理方法是以建筑物日渐老化而丧失其使用价值为理论依据;而资产评估师则对其市场价值更感兴趣。在衡量企业各类资产的价值时,评估师和会计师有不同的看法。按照会计确认和计量的一般原则要求,会计将取得各项资产时发生的实际成本作为入账价值,其依据为成本是实际已经发生的,有客观依据,也容易确定和核查,且数据比较可靠。而资产评估是为资产交易或者投资提供价值尺度,在资产交易市场比较发育,能够比较容易找到与被评估资产相类似的交易案例参照物时,对资产评估的计价大多采用现形市价法。现在,物价水平波动很大,时间越长,历史成本与现行市价间的差距就越大。

(五)二者的计价方法不同

在评估之前,资产评估专业人员需 要收集被评估资产各方面的信息,在获得详尽资料的前提下,对被评估实体价值再作出相应的判断。在评估过程中,往往要根据供求原则、预期收益原则和替代原则,运用科学的评估方法进行估价,它更多的强调评估师的判断,这也带来评估结果具有很大的不确定性。会计计价则简单得多,只需要在原始账面价值的基础上进行核算即可确定资产的价值,而且这个价值往往是直接计算得出的,与市场价值存在一定差距,但在计价中也非常可靠。

(六)二者的程序不同

会计计价有较固定的程序和准则,根据相关法规和会计准则,即使是对不同人员,如果是同样的工作,能够得到一致的结果;而资产评估就具有较大的主观性和自由度,对同样一项资产的评估,不同的人,可以采用不同的评估方法,评估结果可能会有很大差异,这就要求资产评估专业人员不断提高专业水平,谨守职业操守,为客户和信息使用者提供优质的服务。

四、关于促进资产评估与会计共同发展的思考

(一)改变会计报告格式,实行会计报表表内信息与表外资料披露相结合。

按照我国目前的相关规定,除上市公司在发行股票或者发生交易行为时需公布其资产评估及账项调整的资料外,有关资产变动、物价波动及其对企业财务状况和经营成果的影响等方面的信息,未纳入会计报表信息的范围。但是根据相关规定,要求会计报表附注中对企业会计报表中未能列示的重大的信息必须予以披露。根据以上的分析,会计报表无法提供企业真实的价值等方面的信息,所以,笔者认为,应该改进相关会计准则,用资产评估报告对现有会计报表的不足进行修正,即:改变会计报表格式,实行会计报表表内信息与表外资料披露相结合。这样,表内信息就反应传统的会计方面的信息,表外信息反映资产的评估价值,既不随意调整账面价值,又让报告使用者全面了解资产的价值。达到资产评估和会计计价的完美结合,充分发挥各自的优势,让会计报告尽可能给报告使用者提供最充分且符合市场实际情况的信息。

(二)明确资产评估和会计计价各自的作用

由于会计的计价是遵循历史成本或者成本与市价孰低原则,加之谨慎原则的运用,因此会计账面数据低于现行市价,进而低于企业价值评估的结果是必然的。还有,当企业发生产权交易合作分立合并等业务时,完全使用账面历史成本作为交易价值明显是不合适的。

相对于政府管理、投资者及企业的内部管理需要而言,会计的计价方式应该是较适宜的,我们没有完全以市场价格来取代现行会计计价的理由。但是为保证产权交易具有公平性。我们不能无视资产评估的重要作用,甚至认为评估可有可无。

(三)加强评估界与会计界的协调与合作

资产评估与会计都是现代市场经济赖以正常运行的基础性服务行业,它们尽管在遵循的理论、工作程序和方法上有各自的特点,新会计准则已经实施,会计与资产评估的联系将变得更加紧密,二者既相互依存,又需要相互合作和支持,达到共同更好的发展。在今后的一段时间里,会计需要学习和研究资产评估,包括评估技术,并及时向资产评估界寻求技术支持;反过来,新会计准则也给资产评估界提出了新的研究课题,也提供了更多的发展空间,比如,由于物价波动比较大,注册会计师在编制报表提取减值准备时,仅评账面历史价值无法准确的进行减值准备的测算,需要借助资产评估师了解资产的现值。当然,这也是对资产评估行业的挑战,所以,注册资产评估师也要抓紧学习并掌握新会计准则,尤其是会计准则中关于公允价值方面的要求,要研究和掌握以财务报告为目的的资产评估的具体规范和技术要领。可以大胆的说,资产评估与会计计价之间的联系将会是空前的。此外,资产评估师经常利用或者参考会计信息资料,比如:在企业价值评估中,大量的利用企业的财务报表、财务指标和财务预测数据等。当然,企业会计资料的准确性在一定程度上自然会影响到资产评估结果的准确性。不管是会计计价需要利用资产评估的结果,抑或企业价值评估参考会计资料,都反映了资产评估与会计是有着重要的联系,随着财务报告使用者对会计报表披露资产现值需求的提高,二者之间的联系会愈加广泛。因此我们应该加强评估界与会计界协调与合作,实现评估界与会计界的有效互动,促进各行业的共同发展。

参考文献:

[1]刘杰.会计视角下的资产评估.2011.

[2]刘萍,徐泓.资产评估会计.北京:中国人民大学出版社.2010.

[3]姜楠.资产评估学.大连:东北财经大学出版社.2009.