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房地产项目税务筹划范文1
【关键词】营改增房地产土地价款
税务筹划会计核算
“营改增”工作是国家整个“供给侧”改革中的重要一环，目的是减少甚至消除经济流通环节中重复征税的现状，总体上降低行业税收负担，有利于行业经营模式创新，更有助于促进企业自身更好、更快地适应市场经济发展。
房地产“营改增”后，增值税替代营业税，允许企业生产经营环节抵扣上游环节已纳税款，从而消除重复征税的弊端，减轻企业税负。然而，房地产企业一般计税方式下所发生的土地成本，根据财税[2016]36号文件及其实施细则规定，只允许将支付政府土地价款部分抵减销项税，其他土地购置及拆迁成本均不允许抵扣，从而不利于企业税负降低，但同时也为企业在现有法律法规框架下进行有关土地成本税务筹划留下一定空间。
一、“营改增”后房地产新项目土地成本税务筹划的必要性
（一）土地成本占房地产企业开发总成本比重大，进行税务筹划符合企业收益最大化原则。伴随房地产行业市场竞争愈演愈烈的趋势，各地不断涌现新的“地王”，巨额的土地成本已经成为房地产企业经营成败的关键因素之一。增值税下，企业支付政府部门土地价款高低，最终会以杠杆原理的形式影响项目开发经营的整体税负。因此，土地成本税务筹划工作必然是房地产企业内部管理的重点。
（二）基于财政部、国税总局的财税[2016]36号及国税总局的2016年第18号公告等文件，各地国税局相继出台具体实施办法，基本上明确了房地产企业增值税销售额计算中允许扣除的土地价款只限“向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金”。然而，实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，造成企业实际税负仍然很高。
二、增值税下房地产新项目土地成本税务筹划实施方案及建议
（一）实际谈判中，扩大“营改增”政策中“支付土地价款”的界定范围
根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。因此，有关拆迁系列成本费用纳入目前增值税下只允许销项抵减的“土地出让金”提供了可能。企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入“土地价款”合计金额中，加大了未来增值税下销项扣除基数，从而合法有效地降低企业税负。
（二）合理控制拿地成本在开发总成本中的比例，收窄企业收益流失范围
财税[2016]36号文件中明确规定土地出让金可以增值税下抵减销项税，据此模拟测算，若企业在同样开发规模、同样设计规划条件下，获取不同价格的土地，企业可根据自身发展战略不同做出合理选择：
1.追求营业收入规模最大化的企业，在同样售价水平下，合理利用土地价款杠杆作用，将因此所抵减的销项税转化为营业收入。根据国税总局2016年第18号文件，销项税=（全部价款和价外费用一允许扣除的土地价款）÷（1+11%）x11%，从而可确认营业收入=全部价款和价外费用一销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额=土地出让金×（1÷（1+11%）x11%）。
2.兼顾收入、利润规模双赢的企业，应优先选择供不应求的市场获取土地，同时应考虑市场环境中客户积极接受因土地价格转移到销售价格的能力，如果可消化价格差，应优先在该市场拿地。由于土地价款将所抵减的增值税销项税转化为营业收入，并且除附加税外，增值税不纳入税前利润扣除项。因此，企业在获取较高价格土地的同时，可以较低增长幅度提高销售价格，同样可以在不减少利润总量的情况下，获得收入、利润规模双赢的效果。
三、增值税下房地产新项目土地成本核算会计分录设计及实务案例
（一）土地成本依据“价税分离”原则核算入账
根据国家税务总局2016年18号文件规定：适用一般计税方法计税的房地产企业，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，即土地价款抵减销售额而减少销项税。根据财政部的《关于印发的通知》（财会[2012]13号）规定：一般纳税人提供应税服务，试点期间按照营业税改征增值税有关规定允许从销售额中扣除其支付给非试点纳税人价款的，应在“应交税费一应交增值税”科目下增设“营改增抵减销项税”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销项额而减少的销项税额，同时，“主营业务成本”等相关科目应按照经营业务种类进行明细核算。
1.支付政府土地价款时
房地产企业支付政府土地价款时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目，按实际支付与上述增值税额的差额，借记“开发成本一土地购置成本一土地出让金”，按实际支付金额，贷记“银行存款”。
案例1：甲房地产企业2016年5月5日支付政府3.5亿元获取了一宗土地，用于商业、住宅混合型开发，并取得财政部监制的资金往来结算票据，该房地产企业采用一般计税方法计税，会计分录处理如下：
因土地价款抵减销项税=35000÷（1+11%）x11%=3468.47万元，开发成本入账金额=35000-3468.47=31531.53万元。
借：开发成本/土地购置成本/土地出让金
31531.53
其他应收款/营改增抵减销项税额
3468.47
贷：银行存款/人民币 35 000
2.企业当期结转并确认收入时
根据国家税务总局公告2016年第18号规定，项目结转当期确认销项税时允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）x支付的土地价款，从而减少增值税销项税额，借记“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”，贷记“其他应收款一营改增抵减销项税额”科目；期末，当期销项税额扣减当期允许抵减销项税额和预缴税款后的净值大于当期允许抵扣进项税额，则借记“应价税费一应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费一未交增值税”。
案例2续案例1，甲房地产企业2016年11月达到预售条件时，总可售建筑面积120000平米。11月份前累计取得可抵扣增值税专用发票进项税额200万元。11月份预售建筑面积为1200平米，预售价款5550万元，预缴增值税额150万元，均未开增值税发票。
2016年12月25日将11月份预售的房屋交房，当月建筑主体工程取得可抵扣增值税专用发票进项税额50万元。税务处理及会计处理如下：
①交房结转收入并确认销项税额=5550÷（1+11%）x11%=550万元，收入金额=5550-550=5000万元。
借：预收账款5550
贷：主营业务收入 5000
应交税费一应交增值税（销项税额）550
②根据结转收入对应建筑面积，确认当期允许扣除土地价款抵减的销项税=1200÷120000x3468.47=34.68万元
借：应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）34.68
贷：其他应收款一营改增抵减销项税额34.68
③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）=550-34.68-200-50-150=115.32万元
借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税）115.32
贷：应交税费一未交增值税115.32
④2017年申报交纳上期未交增值税
借：应交税费一未交增值税115.32
贷：银行存款115.32
（二）土地成本核算不考虑“价税分离”
根据国家税务总局2016年18号文件规定：一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。而且财会[2012]13号是截止目前财政部统一规范企业“营改增”后会计处理的唯一文件，时间较早，参考价值有限，有关房地产企业“营改增”后会计分录的设计空间仍然较大。笔者认为，只要在操作规范、满足税法要求的前提下，土地价款期初仍按照全额借记“开发成本/土地购置成本/土地出让金”，按照实际支付金额贷记“银行存款”。在满足项目结转确认收入时，仅按照对应比例确认当期允许抵减的土地价款而计算当期销项税，不再使用“应交税费一应交增值税（营改增抵减的销项税额）”、“其他应收款一营改增抵减销项税额”等会计科目，减少核算中繁琐环节。
综上案例1、案例2，税务处理及会计处理如下：
①支付政府土地价款
借：开发成本一土地购置成本（土地出让金）23000
贷：银行存款23000
②项目结转并确认收入，计算当期销项税=
（5550-1200÷120000x35000）÷（1+11%）x11%=515.32万元，当期确认收入金额5034.69=5550-515.32
借：预收账款 5 550
贷：主营业务收入 5034.69
应交税费一应交增值税（销项税）
515.32
③计算2016年12月应交纳增值税（次月申报未交增值税额）115.32万元=515.32-200-50-150。
借：应交税费一应交增值税（转出未交增值税）
115.32
贷：应交税费一未交增值税 115.32
④2017年申报交纳上期未交增值税
房地产项目税务筹划范文2
1．1国内房地产税务筹划研究现状曾程(2010)指出与世界发达国家相比，我国的税务筹划研究起步较晚，尤其是针对房地产开发企业的税务筹划研究仅仅只有十几年。贺志东编写的《房地产企业纳税筹划》(2002年出版)第一次比较系统地讨论了房地产开发企业税务筹划的基础理论和基本方法。随后也有学者及房地产开发企业对房地产开发企业税务筹划进行了实际案例实施。但总体来说，我国在该领域与发达国家相比，仍处于初级阶段。1．2税务筹划的基本原则税收筹划是纳税人在充分了解掌握税收政策法规基础上，当存在多种的纳税方案的选择时，纳税人以税收负担最低的方式来处理财务、经营，组织及交易事项的复杂筹划活动，因此，要做好税收筹划活动，必须遵循以下基本原则:1)合法性原则;2)合理性原则;3)事先筹划原则;4)成本效益原则;5)风险防范原则。1．3房地产行业税收存在的问题从20世纪50年代开始，随着，我国将土地、房屋收为国有，房地产市场从此消失。直到20世纪70年代后期，我国实行改革开发政策，中国房地产业才重新开始发展。进入21世纪，我国房地产逐步进入了发展高涨期，大量的房地产开发公司如雨后春笋在全国各地茁壮的成长起来，成片的土地被开发，住宅、写字楼、商业大厦等纷纷拔地而起。我国的房地产行业已成为拉动我国经济的火车头，为改善人民生活、促进经济发展发挥了巨大的作用。但是与此同时我国房地产企业税收还存在着以下问题:1)房地产相税费多，“费挤税”问题较突出;2)税收政策在房地产的分布不合理;3)税收政策在房地产的分布不合理;4)现行房产税、城镇土地使用税存在缺陷;5)内资和外资房地产企业存在着不同的税收制度;6)土地增值税的设计不合理，无法充分发挥调节的作用;7)房地产税收实体法与程序法结合不紧密;8)房地产税收优惠政策深层次辐射力不强。
2土地增值税税务筹划的概念与策略
2．1土地增值税概念土地增值税是一种依照规定税率征收的，以纳税人转让国有土地使用权、土地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象的资源税。土地增值税的征收方法可分为两种:一种是以土地所有权为转移条件下，按一定时期内土地价格增加部分征税;另一种则是在土地所有权转移时，按土地所有者出卖土地的价格高于其购入价格部分征税。2．2土地增值税的计算2．2．1土地增值税的计算方法出让国有土地使用权及地上建筑所获得的增值额是土地增值税的征税对象。但纳税人转让房地产的收入不是增值额，还须扣除《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(下称《条例》)规定的扣除项目金额，所以转让房地产的收入和扣除项目金额是计算增值额时须把握的两个关键问题。2．2．2土地增值税的税率问题目前我国采用的土地增值税税率是4级超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%。超率累进税率是以征税对象数额的相对率划分为4个级次，分别规定每一级次对应的差别税率，相对率每超过一个级次的，对超过部分就按高一级的税率计算征税。土地增值税4级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，包括50%在内，均适用30%的税率。为了计算简便，《实施细则》还给出了不同税率相对应的速算系数，具体见表1。2．3土地增值税筹划的基本策略2．3．1优先安排策略进行房地产投资决策时，同等条件下，普通标准住宅项目应优先安排。按照《条例》第八条规定:纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。所以，房地产开发企业进行相关房地产项目的投资决策时，要考虑投资普通标准住宅项目以享受这一税收优惠政策。2．3．2整体转让策略整体转让行为的筹划，以房地产进行联营投资的，一方以土地、房屋作为联营入股资产进行投资的、可以暂免征收土地增值税，企业可将整体转让行为或转让土地行为转变为股权投资、股权转让，从而免征土地增值税。2．3．3资金结构策略根据房地产企业投入的资金结构选择合适的扣除方法。按照《税法》规定，凡能够提供由银行出具的证明、贷款利息支出可以按转让房地产项目分摊的，允许根据具体情况分别扣除。凡是不可以按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出或其他房地产开发费用，则应按相应的规定计算扣除。据此房地产企业可以根据自身的资金结构情况进行合理的选择。
3房地产行业税务筹划的展望
房地产项目税务筹划范文3
关键词：房地产企业；税收筹划；土地增值税
中图分类号：F23 文献标识码：A
收录日期：2014年1月20日
一、土地增值税基本综述
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。其征税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额，该增值额等于转让房地产所取得的收入减除税法规定允许扣除项目金额后的余额。
其中，扣除项目包括以下六类：1、取得土地使用权所支付的金额。包括为取得土地使用权所支付的地价款以及按国家规定统一交纳的有关费用之和；2、开发土地和新建房及配套设施的成本。主要包括土地拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等；3、开发土地和新建房及配套设施的费用。指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用；4、旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认；5、与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除；6、对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额与开发土地和新建房及配套设施的成本之和，加计百分之二十的扣除。
二、土地增值税税收筹划方法
1、利用税收减免优惠的筹划。《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。对于纳税人，除了建造普通标准住宅外还进行其他房地产开发的，应分别核算增值额，否则其建造的普通标准住宅也不能适用这一免税规定。可见，不同标准住宅分开核算与不分开核算税负会有差异，其大小取决于不同标准住宅的销售额和可以扣除项目金额的结构。在分开核算的情况下，要注意是否能将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额20%以内，否则也将无法享受免税优惠。企业要降低普通标准住宅的增值额，控制方法不外乎增加可扣除项目金额和减少房屋销售收入两种方式。
增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、开发费用等，以进一步提高商品房的质量。但是，在增加房地产开发成本费用时，应注意税法规定的开支限制标准，做到费用列支既充分又不超标。在税法许可的范围内，企业要将可列支费用、损失及扣除额等充分列支。但是对于工资、职工福利费、业务招待费、捐赠等超出国家规定标准的，税法不允许在税前列支，要并入利润纳税。还有注意开发费用的扣除比例不能超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的20%。
至于以降低房屋销售价格来控制普通标准住宅增值率的做法，由于它会导致销售收入的减少，因此是否可取应在比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出大小的基础上，做出恰当的选择。
2、费用转移筹划。能否把期间费用转移哪怕是部分转移到房地产项目直接成本中去呢？客观地说，事后直接转出是行不通的，是一种偷税行为，这就需要事前筹划。可以进行组织人事以及行为准则等方面的事前准备。因为公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等费用，都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，但属于每一个房地产项目的人员所发生的这些方面的费用都应列入房地产开发成本中，可以在计算土地增值税时予以扣除，这就为税收筹划行为提供了一个筹划的方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中。作为每一个房地产公司都有这个权力这样做，税务机关是无权干涉其内政的。例如，总部某行政部门领导同时兼任某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的情况下，参与到该项目的管理。那么，此人有关费中的部分费用就可以合情合理地分摊到房地产开发成本中去。
3、利用借款利息的筹划。按企业会计制度规定，房地产开发完工之前的利息费用即房地产企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。而从事房地产开发的纳税人，可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本加计之和的20%予以扣除。这样，就可加大扣除项目的金额，降低增值额和增值率，从税基和税率两方面减轻税负，增加企业净收益。
房地产开发完工之前的利息费用应计入财务费用。按照规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，利息允许据实扣除，但利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，利息不允许扣除，房地产开发费用应按取得土地使用所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这项规定为纳税人提供了税收筹划的空间。如房地产企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税负；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样可多扣除房地产开发费用，有利于实现企业利润最大化。
4、利用经营收入范围的筹划。随着消费者对房屋的个性化要求的提高，房地产开发从原来的“毛坯房”向装修房发展，且装修标准逐年提高，装修费用在房款中所占的比重呈逐年递增之势，因此房地产企业的售房收入则由房价款和装修价款两部分组成。按我国税法的规定，企业销售商品房按销售金额的5%缴纳营业税，提供装修服务按“装修合同”金额的3%缴纳营业税，城建税及教育附加费均按营业税的一定比例（10%）缴纳，土地增值税按销售商品房所取得的增值额采用四级超率累进税率（30%～60%）课征，相应地购房者按商品房销售金额的一定比例缴纳契税。因此，若将商品房装修价款包含在整个售房价款中，房地产开发企业将会多缴纳营业税和土地增值税，购房者则会多缴纳契税。
房地产开发企业完全可以利用税法对不同项目课税比例及内容的差异，将房价款和装修价款分开，这样可以少缴纳不少土地增值税和营业税。具体做法是，房地产企业可另设立一家装饰装修公司（也可增加该经营项目），分别与购房者签订两份合约，一份是在房地产初步完工时签订的房屋销售合同，另一份是房屋装修合同。房地产企业只对房屋销售价款的增值额缴纳土地增值税，装修价款属于劳务收入，不缴纳土地增值税。
5、利用销售价格的筹划。在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，因此销售收入的增长，也意味着在相同的条件下增值额的增加，这就导致了增值率的提高和增值税率的累进，使税负增长加快。房地产销售价格的变化，将直接影响房地产销售收入的增减，因此在确定销售价格时，既要充分考虑价格提高带来的收益与不能享受减免优惠政策及提高税率增加税负之间的关系，又要认真分析价格变动与房地产市场竞争能力变化的关系。通过不同价格销售方案的分析比较，确定适合的房地产销售价格，以减少税负，实现利润最大化。
6、递延纳税时间。土地增值税的纳税时间的递延方法包括：（1）递延收入的实现；（2）在申报期届满前一日才申报纳税。由于土地增值税按照增值额征税，增值额为《土地增值税条例》规定的收入减去扣除项目的金额，因此纳税人可推迟开发成本如建筑安装工程费、公共配套设施费等工程成本结算（决算）的时间，延迟增值额的确定。同时，尽量在申报期届满前一日才申报纳税，使纳税期递延。
三、总结
房地产企业的土地增值税税收筹划是一个系统工程，企业应从实际需求出发，不仅要考虑本企业的生产经营全过程，还要充分考虑其他各相关方的利益，其目标是企业价值最大化。税收筹划方案的设计要求筹划人员大胆设想，小心求证，以企业案例为载体，以现行法律法规为依据，对各种商业模式、交易结构进行定性和定量分析。同时，在筹划方案执行过程中，企业面临的环境是动态的，税务风险管理必须贯穿筹划和执行的全过程，才能保证筹划方案成功。
主要参考文献：
[1]庄粉荣.房地产企业财税筹划实务[M].北京：中国经济出版社，2011.
房地产项目税务筹划范文4
关键词：房地产业 经济合同 涉税问题 纳税筹划 措施
经济合同主要指的是各法人间为了充分体现自身经济目的，划分彼此的权利义务关系而制定的一份协议。通常以书面形式为主。其具体条款有以下几种：数量与质量、价款或酬金；履行的期限、地点以及方式；违约责任；按照相关规定或者结合经济合同的具体性质须有的条款，当事人一方所提出的条款。经济合同的签订属于法律范畴，实际中必须严格坚持合法原则、平等互利原则、协调一致原则以及等价有偿原则，经济合同是根据相关法规而形成的，有着一定的法律约束力，当事人要切实做好合同中的所有义务，禁止有私自变更或者解除合同的行为。经济合同是税务风险的核心载体，是及时有效避税的最佳途径，应予以一定的重视。
一、房地产企业经济合同涉税风险的防范
（一）规范合同中的发票条款，严防发票风险的发生
首先，确定承包商提供发票的具体时间；实际购买、销售货物或者提供劳务过程中，会采用各种结算方式进行，企业采购接受时，必须根据自己的现实情况，合同签订中强调适合自己的结算方式，并对承包商提供发票的时间加以确立。我国税务总局在颁布实施的《关于土地增值税清算有关问题的通知》中明确指出，房地产业在对完工的工程进行详细验收后，应按照所签订合同中的约定，适当的扣留建筑安装施工企业相应的工程款，以将其列为开发项目的质量保证金，土地增值税的计算过程中，建筑安装施工企业在质量保证金基础上对房地产开发业开具发票的，应实际根据发票所载金额科学合理的进行一番扣除。所以，从房地产业的角度上看，与建筑商合同签订时必须明确强调工程完工结算过程中要开具全额发票。
其次，确立承包商所开发票的类型；每一税种间都有着一定的税率差，而相同类型的税种可能蕴含诸多的税目，这些税目间会存在较大的税率差别。承包商提供发票时，出于对降低自身税负的考虑，往往会提供税率不高的发票，或者所提供的发票与具体业务间背道而驰。在签订交易合同过程中，房地产企业应清楚的指出发票的开具要求及其类型。比如，关于电梯工程的发包，在建筑合同签订过程中必须涵盖承包商开具电梯货物销售发票和建筑安装工程专业发票的条款，并且，对于建筑安装工程的发票，必须由项目实际场所的税务机关提供。这样所开具的发票才会与当地税务部门的规定相一致。
另外，确立与规定背道而驰的发票而引起的赔偿责任；如果企业采购过程中所得到的发票与规定不相符，比如发票抬头不符合企业名称等，均会对企业造成影响，使其发生一定的损失。为了有效避免因发票问题而造成的损失情况，房地产业签订采购合同时必须详细规定承包商因发票问题应担负起的赔偿责任。比如，可以明确规定如果承包商所开具的发票存在税务问题，必须担负起一定的民事赔偿责任。
（二）明确具体的税务责任，严防财务风险
房地产业应按照各种经营活动的类型，合同签订时明确实际中应承担的税收管理责任，以降低或消除经济纠纷事故。比如，签订租赁合同过程中，应强调出租方承担起承租方承租使用房屋的房产税和物业占地土地使用税。倘若出现承租方缴纳前述税款的现象，那么，承租方享有一定的权力在应付出租人的租金中予以适当的扣除，同时，根据银行同期贷款利率进行资金占用费的加计。签订采购合同过程中应详细指出，购货方没有将全部贷款结清前，供货方享有货物所有权，在对运输费进行计算时，具体内容有：服务运输中所提供的人工费、设备维修费、保险费以及因实际运费收入而应缴纳的各类税金。
（三）严防购销合同涉税风险
首先，产品实际销售时，如果应收贷款一时间难以收回或者有一些难以收回的，应通过赊销或者分期收款结算方式，同时，还要在合同签订时明确贷款的收款期限。其次，若产品销售中的主要对象是商业企业，且存在一定的赊欠期限，那么，销售合同签订过程中应要求通过委托代销结算的方式对销售业务予以及时有效的处理，严格按照实收的贷款开展销售税额的分期计算工作，这样就能够延缓纳税时间。另外，采购方进行采购合同的签订时，应明确指出销售方支付的违约金和商品销售量以及销售额间没有任何的关系，以此节约增值税。
二、房地产企业纳税筹划的具体措施
（一）在众多涉税方案中，选择最优纳税方案
企业经营过程中，应对有着相同经营目的的诸多经营手段与方式做一番纳税评估与测算，明确纳税少、税后可获取较大利润的方案。比如，企业促销方式的不同，就算是其利润数额一致，纳税负担也会存在不同。
（二）通过代建方式进行税收筹划
房地产项目立项时通过代建方式开展税收筹划工作，能够进一步扩大税收筹划空间。代建方式主要指的是房地产企业代表客户实施房地产开发，同时向客户收取代建费用的一种行为方式。从房地产业角度上看，尽管获得了相应的收入，但却未出现房地产权属的转移，其实际收入就是劳务报酬，在营业税的征税范畴中，并非属于土地增值税的征税。房地产业采用代建方式虽能降低税负，但必须要在开发初期明确最终用户，签订代建房合同，从而减轻税负。此外，应尽可能的减少代建房地产的劳务费，并把节约下来的税款让利于客户，这样客户不仅积极主动的良好配合，而且对房价的降低也有着相应的作用。
（三）项目建设过程中的税收筹划
首先，通过新增扣除项目对土地增值税实施税收筹划；众所周知，土地增值税是房地产开发的核心成本之一，其在构建普通标准房屋增值率低于百分之二十的情况下可免征，企业应新增扣除项目将房地产的实际增值率降低到百分之二十，以此享受免税待遇。其次，对有关借款利息的税收筹划；在国家颁布实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有明确的规定：关于财务费用中的利息支出，只要是可以根据转让房地产项目计算分摊和能出具金融机构证明的，能结合实际情况进行扣除，不过不得高出基于商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于不能根据转让房地产项目计算分摊利息支出或者无法出具金融机构证明的，房地产开发费用应根据自身拥有的土地使用权具体支付的金额和房地产开发成本之和（10%内）进行相应的计算与扣除。
（四）合同签订中通过明确合理的收入项目来筹划
在房地产企业交易环节中，营业税与土地增值税属于两项重要的税种，交易环节的前奏主要是合同的签订。进行税务筹划时，应在不降低收入的同时通过明确合理的收入项目，减少税率及税基，以实现减轻税负的目的。
三、结束语
综上所述可知，房地产企业经济合同中税务风险具体涵盖了纳税义务风险、纳税时间风险、税收发票风险、税收成本风险，要想有效防止经济合同中的涉税风险，应该从规范合同中的发票条款，严防发票风险；明确具体的税务责任，严防财务风险；严防购销合同涉税风险这几个方面入手。房地产业实现节税目的方式有很多，但前提是要和国家颁布的税收政策相一致，不得有违规的行为。
参考文献：
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[4]李哲.中国房地产开发企业投资行为研究[D].东北财经大学，2009年
房地产项目税务筹划范文5
关键词：房地产开发项目；涉税筹划；全寿命周期
中图分类号：F810.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）30-0029-02
随着中国对房地产公司的宏观调控的紧缩力度日益加大，房地产公司的自身发展正处于复杂而多变的经济环境中，房地产公司受到极其严重的影响。在这种情况下，如何增强房地产开发项目自身的创利能力和抗市场风险能力，已经成为学界和房产界关注的话题。作为减轻房地产开发项目的税负手段之一，涉税筹划成为房地产开发项目减少经营成本、增强市场竞争力的必然选择。
一、房地产开发项目生命周期划分
“项目的各个阶段放一起就构成了一个项目的生命周期。” 这一定义从项目管理和控制的角度，强调了项目过程的阶段性和由项目阶段所构成的项目生命周期。房地产开发项目作为一个特殊的项目，因项目而生，因项目的结束而结束，与普通的房地产企业或者房地产集团企业相比，只有生产的过程而无再生产的过程，所以对于企业生命周期即企业从出生、成长、成熟到衰退的定义，更适用使用项目生命周期的概念。据此，我们将房地产开发项目生命周期大致划分为四个阶段：项目决策阶段、项目建造阶段、项目销售阶段和项目终止阶段。
二、房地产开发项目决策阶段的涉税筹划
房地产开发项目决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入，土地资源的获取。在整个决策过程中，纳税成本的评估也是贯穿始终，而涉税筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前，用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断，并选择有效的方案执行。
房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行涉税筹划的问题就是内部组织形式的选择。这里通过案例进行分析：
情况一：若W北京公司为分公司，当年亏损3 000万，则集团纳税计算如下：K公司汇总 W 北京公司亏损额，其应纳税所得额为 7 000 万元，应纳所得税为 1 750 万元，W北京公司需在北京缴纳 875 万元。K 公司经过分配，需要在深圳缴纳 700 万元。集团总计缴纳企业所得税 1 575 万元。若 W北京公司为子公司，当年亏损 3 000 万，则集团纳税计算如下：
W北京公司所得税为零，K 公司不能汇总 W北京公司亏损额，其应纳税所得额为 1 亿元，应纳所得税为2 000万元。即 W北京公司组织形式的不同，可以为总公司降低 425 万的企业所得税的税收成本。
情况二：若 W北京公司为分公司，当年盈利3 000万，若 K 公司只有北京一个分公司则集团纳税计算如下：W北京公司所得税为（10 000+3 000）*50%*25%=1 625万元，K公司其应纳所得税为（10 000+3 000）*50%*20%=1 300万元，集团企业所得税成本共计：1 625+1 300=2 925，若W北京公司为子公司，当年盈利3 000万，则集团纳税计算如下：
W北京公司所得税为 3 000*25%=750 万元，K公司其应纳税所得额为1亿元，应纳所得税为2 000万元。集团企业所得税成本共计：750+2 000=2 750 万元。
案例总结：通过两种情况的分析，在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。
三、房地产开发项目建造阶段的涉税筹划
在项目的建造开发阶段会涉及到筹资业务、投资业务，需要我们在合同订立、账务处理、内部和外部资金筹措方式及配套设施的处理等提前或过程中进行有关土地增值税或者营业税的筹划。
签订项目承包合同是项目实施建造阶段的重要工作之一。利用承包合同来进行税收筹划，可以在一定程度上达到节税的效果。房地产开发企业将开发的建筑工程项目以总包的形式发包给建筑公司，同时对关键设备如电梯进行分包。
开发间接费用房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。在实务操作时，除总部外项目公司的公司部门设置全部是为项目开发服务的，所以在进行土地增值税清算时，可以和税务机关就此问题进行沟通，阐明理由，在账务处理时项目公司各部门的费用向开发间接费用倾斜，如果项目当地税务部门无法认同，可以在进行土增税清算时按部门将费用调出。
另外，由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再进行分摊。对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
四、房地产开发项目在销售阶段的涉税筹划
开发企业对项目的销售可分为两个阶段，预售未竣工产品和销售已竣工产品，各地对预售未竣工产品的时间点并不相同，但必须要拿到预售许可证才能进行。开发企业在收到预售款项包括房屋的首付款、房款、定金、押金、保证金和诚意金等，应按适用税率上缴营业税、土地增值税和企业所得税。
销售已经竣工的商品房时，这一阶段按照税法的有关规定已做完土地增值税和企业所得税的竣工清算。因此，销售商品房时按已确认的土地增值税和企业所得税的单位成本计算应缴纳的土地增值税和企业所得税，不再按预售方式计算和缴纳土地增值税和企业所得税。建立销售公司，通过拉长企业收入链条，增加环节，利用企业自身的组织架构的变化来降低税收成本。通过案例来分析下销售定价的涉税筹划：
1.背景介绍：W公司，其开发的项目“W家园”2007 年开始销售，经测算，普通住宅销售面积为 4.9万平方米，预计土地和开发成本合计为 2.1亿元，土地增值税征收暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税，因此如何实现效益最大化，需要设计销售价格区间。
2.案例分析
A方案：普通住宅增值率≤20%，此时住宅单价为6 517元，净利润8 707万元。
B方案：普通住宅增值率>20%且
C方案：增值率达到50%～100%，土增税率40%，销售均价最高可达到8 300元。
但根据当年市场销售情况分析，定价在7 000元以下较为合理。则方案A为最佳，既能保证完成原有销售计划，减少资金成本，又能保证利润目标的实现。
3.案例总结
由于有土地增值税，这种超率累进税率的影响，企业的销售收入与销售利润间并不是完全的正比例增长，如果销售收入的增长不能大于营业税金及附加和土增税的增长，企业得到的税后利润将会低于销售收入增加前的税后利润。如此，我们提高售价将不会有意义，所以在定价时我们需要充分的考虑到土增税等各种税收对利润的影响，在可能的条件下充分利用国家对土增税的优惠政策，在不能适用优惠政策的时候，根据市场条件，争取在价位相近的情况下，适用最低的土增税税率，来实现企业利润的最大化。
五、房地产开发项目清算的涉税筹划
项目公司在开发项目竣工验收后，依据与购房者签订的商品房交易合同，接受购房者的检验，通过之后“交钥匙”。购房者接受钥匙即意味着开发商在会计处理中，资产的风险和报酬已经转移，可以确认收入。虽然房屋产权在此时并未完成转移，但由于此步骤时间跨度较长，从开发商的大产权变更到小产权往往在交房后一到两年的时间里，所以审计师和业内实操中通用的做法就是以“交钥匙”来认定。
项目公司税务清算的程序是先进行土地增值税和企业所得税的清算，再进行清算期的清算即应出具清算期的会计报表审计报告、近三年的国、地税清税报告，经主管税务机关的审核后注销税务登记，最后进行工商登记的注销。此步骤完成后也就意味着一个项目生命周期的结束。
六、结束语
伴随着房地产行业的快速发展，无论是在项目的开发模式上，还是在开发产品的种类上，房地产企业均呈现出多样化、复杂化的趋势。在此情况下，房地产开放项目的纳税管理变得越来越复杂，必须具有战略性和前瞻性。如何科学合理地对房地产项目进行纳税筹划、减低税负，已成为决定房地产企业能否健康、稳定发展的关键因素之一。
参考文献：
[1] 梁云凤，逢振悦，梁云波.房地产企业涉税筹划[M].北京：中国市场出版社，2006，11.
房地产项目税务筹划范文6
关键词：房地产开发企业；税务筹划；研究
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产企业税收特点
1、合法性
房地产开发企业税务筹划是在不违反相关税法、符合税法相关规定条件下进行的具体税务工作。之所以能够有效的降低纳税额，是因为多种纳税方法的存在，可以对纳税人税负产生影响。
2、筹划性
纳税义务一般具有滞后性。在房地产企业中，只有当经营活动发生后，才产生了相应的房地产企业纳税义务。税务筹划是在对现行的政策、税法以及会计理论充分了解的基础上，与房地产企业的经营活动相结合，有目的、有计划的选择相对税负较轻和经营收益最优的决策方案的活动，这种活动的提前性决定了税务具备筹划性的特点。
3、目的性
房地产企业进行税务筹划的最终目标是为了实现纳税负担的降低，这也是税务筹划行为产生的原因。如可避免的名誉、经济损失、涉税实现零风险等目标都是在这个目标下展开的。
4、多维性
以时间角度来看，税务筹划贯穿于整个房地产企业经营生产活动周期内，每一个可能产生纳税的环节，都可以进行税务筹划行为。以空间角度来看，本企业的税务筹划行为可以与其他参建企业进行联系，寻求共同降低税负的方法。
二、房地产开发企业税务筹划的必然性
1、有利于降低税收负担，提高市场竞争力
我国房地产企业涉及到种类繁多的税收，直接导致房地产企业税收负担重的问题。目前，房地产企业所负担的税收不仅包含一般企业应承担的企业所得税、营业税、教育费附加、城市维护建设税、还有房地产企业所独有的土地增值税以及在各环节所交纳的契税、房产税等。由此可见，房地产企业所负担的税负很重，而税务筹划可以有效的改善这一现象。
2、有利于改善财务管理，提高核算水平
税务筹划是在房地产企业经营发展目标前提下对企业的财务管理活动进行规划，有利于房地产企业合理的运用资金，增加资金的使用效率，降低企业可能因多交税而占用企业的资金用量，从而增加企业的经营收益，改善房地产企业的财务管理水平。因此从客观上就对房地产企业的核算水平和财务管理能力的提高有推动作用。
3、有利于增强纳税意识，降低涉税风险
税务筹划有利于房地产企业增强纳税意识，纳税人客观存在着减少纳税的动机，这种动机可能是合理避税、节税，也可能是偷税。国家每年都投入大量的人力、财力减少偷税行为，增强反避税的能力。因此，纳税人利用税务筹划对其经营活动进行规划，在纳税减少的同时，有利于增强纳税意识，降低涉税风险。
三、房地产开发企业主要涉及的税种
1、企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》规定,中华人民共和国境内的企业,除外商投资企业和外国企业外,应当就其生产、经营所得和其他所得,依照本条例缴纳企业所得税。企业的生产、经营所得和其他所得,包括来源于中国境内、境外的所得。纳税人每一纳税年度的收人总额减去准予扣除项目后的余额为应纳税所得额。基本税率为25%。
2、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定,土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收人的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收人减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额为增值额。计算增值额的扣除项目金额包括：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。税率：土地增值税实行四级超率累进税率,即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分，税率40%。增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分，税率50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
3、营业税
营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：
3.1 转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁,不按本税目征税。
3.2 销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
营业税计税依据为纳税人销售不动产或转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。对纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴,税率为5%,销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。计算公式=营业税计税依据×5%。
四、税务筹划在房地产企业中的具体应用
1、准备阶段的税务筹划
1.1选择恰当的组织形式以及分支机构
个人独资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织机构主要包括子公司和分支机构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。所以，在选择组织机构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。
1.2选择合理的筹资方式
通常情况下，房地产开发企业具有经营周期长、资金需求大等特征。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。
1.3选择适当的建设项目
建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。
2、项目建设阶段的企业税务筹划
2.1选择合理的建设方式
对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，同时，对于以不动产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。
2.2成本费用以及利息的合理扣除
对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定。
3、销售阶段企业的税务筹划
3.1确定最优的销售价格
房地产销售价格直接关系到房地产企业的利润额，但是，在税收等因素的影响下，并不是价格定得越高，企业的获利越大。从税收缴纳方面来看，房地产企业进行销售价格确定时，要将土地增值税的征收条件作为重要的价格制定参考依据。
3.2企业销售收入的税务筹划
按照企业的利益最大化原则，在企业销售收入的确定上可以进行如下几种税务筹划：一是组建单独的销售公司，对“收入”进行有效分解。代销过程中成立的销售公司可以借助转销等方式对收入进行分解。转销过程中，房地产商的销售价格可以在政策允许的情况下尽量压低，从而降低土地增值额，进而达到节税的目标。二是分签合同，达到分解“收入”的效果。尽房地产开发企业可以采取转包“装修项目”或者自设装修公司的方法，达到降低应税收入的目标。同时，还可以借助“差额方式”达到降低营业税负担的目标。三是借助促销方式，分解“收入”。类似于“价格折扣”的促销方式，能够为企业实现应税收入降低的目标，进而促进税负降低。但是，这类方法在执行过程中，要严格遵照相关税法规定，否则，很可能引发企业税务筹划风险。
结束语
房地产行业投资是目前促进国民生产总值增长的一个关键因素，随着房价的一轮轮的飙升，房地产企业成为税收重点审查对象。希望通过本文对房地产企业在税务筹划中几个方面的分析，增强房地产企业的经营管理水平与纳税意识，合理降低税负，减少涉税风险，增加收益。
参考文献
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