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房地产的纳税筹划范文1
所谓纳税筹划，是指纳税人通过对涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税的目的。就企业来说，纳税筹划有助于提高企业的的财务与会计水平，增强企业的竞争力。
二、房地产企业纳税筹划分析
在我国房地产产业链条中，从土地使用权出让到房地产的开发、转让、保有等各个环节，共涉及11个税种，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（外资和外国企业所得税）、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税和契税。本文主要对房地产企业涉及的营业税和土地增值税的筹划进行相关介绍。
（一）营业税筹划
1.计税依据的税务筹划
营业税应纳税额＝营业额×税率，显然，合理降低营业额可以降低应纳税额。
房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房地产开发企业来说，这些配套设施费属于代收应付款项，不作为房屋的销售收入，而应作“其他应付款”处理，但在计算缴纳营业税时，仍需将其包括在营业税的计税依据之内。如果房地产开发企业专门成立物业公司，将这部分价外费用的收取转由物业公司收取，这样，其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，也就不用征收营业税。
2.利用税率不同的筹划
营业税有九种税目，税率各不相同。销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。充分利用税率差异进行税务筹划可以为房地产公司节约不少税金。
3.利用营业税相关优惠政策进行税务筹划
对房地产企业而言，营业税的主要优惠政策有：
（1）企业以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税；（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，免征营业税；（3）房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。
（二）土地增值税筹划
1.利用临界点进行筹划
土地增值税的优惠政策中规定：建造普通住宅，增值率未超过20%的，免征土地增值税。纳税人在实际操作中可以通过降低售价来降低增值率的方法，使其降至20%以下，从而达到免税的目的。
2.利用加计扣除项目金额进行纳税筹划――借款利息扣除方法的运用
目前税法规定准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、开发土地和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金五个部分。除此之外，对从事房地产开发的纳税人可按前两项计算的金额之和加计20%的扣除。扣除项目中，房地产企业可以通过选择适当的利息扣除标准来对企业进行纳税筹划。
3.利用土地增值税优惠进行纳税筹划
房地产企业土地增值税的其他优惠政策：
（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转到所投资、联营的企业中的，免予征收土地增值税。
（2）一方出土地，一方出资金，合作建房，建成后按比例分房自用的，不征收土地增值税。
此条优惠政策的补充说明是：建成后转让的，应征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双赢。
（3）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成之后向客户收取代建收入的行为，免予增收土地增值税。
除了上述三个优惠政策以外，还应知道：因国家建设需要依法征用、收回的房地产和在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中去的，免征土地增值税。
三、房地产企业纳税筹划中应注意的问题
房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。一个切实可行的筹划方案必须是和企业的实际情况相联系，并且在某个时点或某个时期进行的，而不是随意生搬硬套一个完整的筹划方案。对于筹划方法的实际应用，主要有以下三点思考：
第一、通过上文分析营业税和土地增值税筹划的方法，我们知道纳税筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种，还应该考虑各税种之间的关系，要结合企业发展的目标进行整体筹划，提高企业的税后净利润，保证企业的稳步发展。
第二、房地产企业在进行土地增值税纳税筹划时，还要进行必要的成本收益分析，做到税收成本最小化，整体收益最大化，并注意风险的防范与控制，进行各方面的考虑，充分发挥纳税筹划的作用。例如本文中利用土地增值税临界点筹划的案例，就需要综合考虑各方面因素，使收益大于成本，否则，筹划就失去了意义。
第三、我国税法改革一直在稳步前进，税收政策不断完善，必须及时学习和熟悉税法、相关条例和实施细则的具体内容，做到与时俱进，使税收筹划方案与税收政策时刻保持一致。
房地产行业涉及的税种较多，除本文讲到的营业税和土地增值税，房产税和企业所得税的筹划对房地产企业来说也是非常关键的，在这里就不过多阐述。通过本文分析可以知道，做好纳税筹划工作是每个房地产企业的必修课，是房地产企业生存和发展的有力保证，必须予以重视。
参考文献：
[1]丁玲.地产企业纳税筹划浅议.现代经济信息.2011(01):182-184.
[2]陈艳华.房地产开发项目开发前期及开发期间的纳税筹划.财会研究.2010(03):247-248.
房地产的纳税筹划范文2
随着房地产业务的快速发展，纳税筹划受到人多数房地产企业的普遍重视。所谓纳税筹划，是指通过刘一涉税业务进行策划，制作一整套完整的纳税操作方案，从而达到节税目的。因此，纳税筹划不同于逃税、偷税，是企业一项重要的则务管理活动。本文卞要简单介绍有关环r节房地产企业的纳税筹划。
【关键词】
房地产：纳税。
一、房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹划。
在房地产项目立项时利用代建方式进行税收筹，可获得较大的税收筹划空间。
这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建费用的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负，但前提是在开发之初确定最终用户，签订代建房合同，以此降低税负；同时，可以适当降低代建房地产的劳务费用，将节省的税款让利于客户，一方面得到其更大的配合，另一方面对降低房价也起到一定作用。
例：某房地产企业，商品房销售收入为4000万元，除营业税及附加之外的总扣除项目金额为3000万元。若该企业按正常的销售商品缴纳税金，应缴纳营业税及附加=4000×5.5%=220（万元）；增值额占扣除项目的比率为24.22%，应缴纳土地增值税234（[4000-3000-220）×30%万元，实现利润546（4000-3000-220-234）万元。若企业采用代建房方式，取得劳务收入1200万元，应缴纳营业税60（1200×5%）万元，实现利润1140（1200-60）万元。可见，建房方式的转变将为企业增加收益594（1140-546）万元。
二、房地产项目建设中的税收筹划。
主要是通过增加扣除项目和利用相关借款利息进行的税收筹划。
1、通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
例：某房地产公司开发一栋普通标准住宅，房屋售价为2000万元，按照税法规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元，增值率为400÷1600=25％。该房地产公司需要缴纳土地增值税400×30％=120万元，营业税2000×5％=100万元，城市维护建设税和教育费附加100×10％=10万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2000－1600-120-100-10=170万元。如果该房地产公司进行税收筹划，将该房屋进行简单装修，装修费用为500万元，房屋售价增加至2500万元。
则按照税法规定可扣除项目增加至2100万元，增值额为400万元，增值率为400×2100=19％，不需要缴纳土地增值税。该地产公司需要缴纳营业税2500×5％=125万元；城市维护建设税和教育费附加125×10％=12.5（万元）。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为2500－2100-125-12.5=262.5（万元）。该税收筹划降低企业税收负担262.5-170=92.5（万元）。
2、相关借款利息的税收筹划根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用（主要指销售费用和管理费用），按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10％以内计算扣除。
根据上述规定：
房地产项目开发完工之后的利息费用支出，如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
三、房地产企业销售时应考虑的税收筹划。
若房地产经营企业通过设立独立销售公司负责房地产销售，这种分立使土地增值税、营业税、企业所得税的税收筹划空间很大。
例：某房地产公司销售的普通标准住宅，在允许扣除的项目金额基本相同的前提下，可采用以下售价方式。①若以1500万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为25％，应纳120万元的土地增值税，净赚180万元。②以1400万元的价格售出，可扣除的项目金额为1200万元，增值率为16.67％，免征土地增值税，净赚200万元。③如果房地产公司设立独立房屋销售公司，那么房地产公司可以将住房以1400万元的售价卖给销售公司，而后由销售公司再以1500万元的价格卖出，当开发公司卖给销售公司时，由于其增值率为16.67％，免纳土地增值税。
当销售公司以1500万元售出时，营业税及附加合计：1500×5.5％=82.5（万元），可扣除的项目金额为1200+82.5=1282.5（万元），其增值率为16.96％，免纳土地增值税。从全局来看，销售时只增加营业税等税金1400×5.5％=77（万元），获利润1500－（1200+77）=223（万元），比筹划前增加223－180=43（万元）。
四、签订合同时考虑通过划定合理的收入项目进行筹划。
房地产的纳税筹划范文3
关键词：房地产；纳税筹划
纳税筹划是指纳税人依据现行税法和国际税收惯例,在税法许可的范围内,对企业组建、经营、投资及筹资等活动进行的旨在减轻税负、有利于财务目标的谋划、对策与安排,在不妨碍正常经营的前提下,达到税负最小化,实现利润最大化的行为。其外在表现是使纳税人纳税最少,纳税最晚,即实现“经济纳税”。 纳税筹划是企业经营决策的重要组成部分，它是公民纳税意识提高的产物。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国重要的支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本做出计划和安排。 当前部分房地产企业在纳税认识上存在误区；企业内部缺乏必要的纳税管理。导致很多房地产企业税负过大。因此，有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业具有重要的现实意义。
房地产行业纳税筹划现状及分析
目前在我国，能全面精湛整体论述系统纳税筹划方面的理论专著有限，实务方面的探讨也较为肤浅和缺乏，对于在实际工作中，房地产开发企业如何进行纳税筹划，采用哪些策划方法，以及需要掌握哪些节税点，目前我们国家的涉猎者并不多。在房地产行业，我国税收环境日益改善，已有诸多机构开始介入房地产开发企业纳税筹划，但是我国房地产开发企业现阶段的纳税筹划研究不容乐观，部分房地产开发企业对纳税筹划的认识不足。
一方面，由于国外的纳税筹划由来已久，所以我国外资房地产开发企业的纳税筹划意识和手段远比内资房地产开发企业要强；另一方面，对民营房地产开发企业而言，通过纳税筹划所获得的收益都是自己的，因而民营房地产开发企业乐于在纳税筹划上进行大胆的尝试，相反国有房地产开发企业则认为无论税负轻重都是国家的。因而不重视纳税筹划工作。
我们国家现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性
我国现行税制对房地产开发企业纳税筹划的局限性主要体现在以下几个方面：第一，由于我国目前实行的税收法律制度是以流转税等间接税种为主体和侧重点的复合税制度，由于间接税种的税负具有可转嫁性，纳税筹划的操作空间不大，而房地产开发企业涉税比例最大的税种就是流转税中的营业税，这就使房地产开发企业的纳税筹划研究受到了一定程度的局限。第二，由于我们国家目前的税收体制尚不健全，我们国家尚未开征目前国际上大多数国家通用的诸如社会保障税、遗产税、赠予税等直接税税种，我国房地产开发企业的纳税筹划研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我们国家目前的所得税和财产税的体系相对还比较简单，税收体制也还不够完善，也使得我国房地产开发企业纳税筹划的研究受到客观现实条件的制约。
房地产开发企业的税收征管水平还有待完善
我国目前由于税收征管水平的不足造成的税源或税基流失现象大为存在，也给房地产开发企业进行纳税筹划工作形成了障碍，税收征管水平的不足主要体现在以下几个方面：第一，在我国，现有的税收法律法规及税收政策还不够完善，这一不完善性也体现在税收征收法律方面，我国的税收征管与发达国家尚有一定差距，我国现有税收法规不完善，致使部分房地产开发企业在思想意识里认为偷逃税即使被查处了也是有利可图的，用不着进行纳税筹划。第二，由于税收征收管理人员素质、征管意识和技术能力等方面的原因，致使有的税务机关以组织收入为中心，税务人员过大的税收执法裁量权。使得征纳关系异化，导致部分税务执法人员与纳税人之间协调的余地很大，税收法规得不到有效执行，企业违法、违规行为得不到应有的处罚，当房地产开发企业的偷税收益大于纳税筹划收益和偷税风险时，房地产开发企业显然不会再去劳神费力地进行纳税筹划。所有这些，在一定程度上客观地阻碍了纳税筹划在我国房地产开发企业的普遍运用。
房地产的纳税筹划范文4
关键词：新企业所得税法；房地产企业；纳税筹划策略
中图分类号：F810.42文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2011）12-0133-01
一、新企业所得税法与房地产企业相关的变化
2008年1月1日，最新的《中华人民共和国企业所得税法》开始实施，新税法从国家宏观政策调整的角度，对某些行业企业的所得税征缴政策与标准进行了重新界定，其目的是为了优化产业结构，加速产业转型，使国民经济能够更为健康、快速的发展。就房地产行业而言，新企业所得税法的出台对该行业企业也产生了较大的影响，为此其纳税筹划策略也需进行相应的调整。
(一)所得税的预缴
按照新税法及相关通知的要求，房地产开发企业所得税缴纳方式由以往的按年清缴，转为按季(或月)预缴，并明确了相关项目的预缴利润率区间，对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%，而此前房地产开发企业的预缴所得税利润率一般为15%，这必然会增加企业的即期所得税税负，压缩其纳税筹划空间，并对其资金链产生较大压力。
(二)固定资产折旧
依据新企业所得税法，各企业固定资产的折旧年限有了明显的降低，这非常有利于企业的投资回拢，减少企业经营前期的现金流出，从而刺激企业进一步加速固定资产的更新。再者，固定资产购置时所发生的增值税今后可予以一次性抵扣，而非向之前需通过每年折旧来予以扣除，企业为此相当于增加了一部分递延所得税负债，并由此从政府处获得了一部分资金时间性价值。
(三)研发费用扣除
与旧税法相比，新税法细化了研发费用的扣除标准与内容，并对企业所从事研发活动的范畴进行了进一步界定。例如，对于企业已形成无形资产的研发费用，则规定可按其成本的150%予以摊销，其摊销方法为直线法，年限不得低于10年。再如，依据国税发【2008】116号文件的要求，企业可予以加计扣除的八项研发费用包括新产品设计费、研发人员薪酬、验收评审费用等等。
此外，新企业所得税法还扩大了关联方借款受限范围，包括非关联方提供、但由关联方担保且负有连带责任的债权性投资，关联方之间的融资租赁等，而旧税法并未将其包含其中。同时，新税法也提高了小型微利企业的界定标准，这将进一步扩大业内企业的税收优惠范围，减少其所得税税负。
二、新税法下房地产企业纳税筹划策略的改进
(一)充分利用差额毛利率
所谓差额毛利率，是指房地产企业的实际销售毛利率与预计计税毛利率或预计销售毛利率的差额。一般而言，房地产行业的实际毛利率应为30%以上，近年来受政策调控虽有所下降，但也应在30%左右；而依据国税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》文件的要求，其预计计税毛利率一般为5%～20%，这两者所造成的差必然会形成一定的纳税筹划空间。
首先，合理推迟工程竣工时间。一般而言，房地产项目实体完工后，最快可于1个月办理好完工竣工备案手续，再过一两个月就可办妥竣工结算手续；例如，A项目2010年3月实体已完工，但该企业到2010年7月才办理完工竣工备案及交房手续，因此跨过了2010年6月企业所得税的汇算清缴期，以此便可按按预计销售毛利率预缴其企业所得税，然后到2011年6月企业所得税汇算清缴时，再按其实际销售毛利率补缴即可，相当于节省了一部分贷款利息。
其次，合理推迟工程结算时间。与上相类似，A项目在2010年7月办理完工竣工备案及交房手续后，原本8至9月便可办妥竣工结算手续，但为规避2010年第三季度企业所得税申报，将其延长至下一年2月或5月，由此会形成一定的差额毛利率，其纳税筹划收益等于延期缴纳的所得税费用乘以该段时期的银行贷款利率。在此需注意的是，由于各省市对国税发【2009】31号文件的执行力度不同，各地房地产企业需加强对相关文件的解读，以规避其税收风险。
(二)对利润进行合理转移
所谓利润转移，就是指通过总公司及分公司之间的关联方交易将利润转移至具有税收优惠政策的一方，从而达到有效降低所得税税负的目的。一般来说，房地产企业可以针对不同的行业税收优惠政策设立诸多为其自身服务的子公司，这其中包括建筑施工公司、规划设计公司、物业管理公司、装饰装修公司、运输服务公司、营销策划公司等等，然后通过内部交易价格将其利润转移至这些子公司的账下，由此将整个企业的所得税税负降低至一个较低的水平。
(三)加大技术研发的投入
为了充分享受研发费用的加计扣除政策，同时提升其科研技术水平，房地产企业应适时加强与科研院所、大专院校的合作，与其共同开发新技术、新产品与新工艺。而在研发费用的账务处理上，各房地产企业应遵照新税法的有关规定，对研发费用实行专账管理，针对不同研发项目分别反映、确认其研发费用，如实填写年度可加计扣除的各项研发费用的实际发生额，并有效区分资本化支出与费用化支出，以获得税务部门的充分认可，有效规避其税收风险。
参考文献：
[1]张翠凤.房地产企业所得税纳税筹划研究[J].商业会计,2010(06).
[2]戴正华.房地产开发企业税务筹划[J].财会通讯:综合(中),2010(04).
房地产的纳税筹划范文5
摘 要 税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减少税收支出带来经济利益，并提高企业的财务管理水平和竞争力，故而其已经成为企业发展不可忽略的重要因素。基于此，本文对房地产企业土地增值税纳税筹划的意义进行分析，并通过举例阐释土地增值税纳税筹划的方法，旨在为房地产企业的纳税筹划提供参考。
关键词 房地产企业 土地增值税 纳税筹划 房产
作为我国国民经济支柱性、基础性产业的房地产业，是我国财政收入的重要来源。然而，近年来，房地产行业却被人们认为是“暴利行业”，引起了社会的广泛关注。但是，如果稍微对房地产行业进行深入调查，就会发现当前我国的房地产行业事实上处于一种较为尴尬的状态。房地产企业面临着诸多税收问题，其中土地增值税又是重中之重，税率高、税负重。因此，对土地增值税进行纳税筹划，不仅能减轻房地产企业税负，提高经济效益，而且还能提高房地产企业的竞争力，实现利益最大化目标。
一、房地产企业土地增值税纳税筹划的意义
纳税筹划主要是指企业根据国家税收政策规定，根据自身的实际经营情况对生产、销售等经营活动进行科学合理地调整，进而利用免税、避税、节税等手段来提高企业的经济效益。对房地产企业而言，由于其涉及的税种比较多：房产税、营业税、所得税、印花税、城建税、土地增值税等，其中土地增值税直接影响着房地产企业的经济效益。由于目前我国房产市场的价格一直处于居高不下的状态，加之长期以来我国对房产市场实施干预政策，因此土地增值税的政策变化对房地产企业的纳税筹划造成了很大的压力。为了能够有效解决这一问题，房地产企业需要根据实际情况重新对土地增值税的纳税筹划思路进行梳理和调整，以期能够在房地产市场上得到长期的生存与发展。
房地产企业进行土地增值税纳税筹划主要目的是能够实现其经济目标。随着我国宏观调控政策的实施以及政府的干预，房地产企业的纳税筹划空间必定会缩小到一定的范围。而房地产企业要想在这样的背景下保证自身的税后利润，就需要对土地增值税的纳税筹划进行合理的考虑。并根据实际情况调整筹划思维，改变和创新纳税筹划手段，制定纳税筹划的目标，确定纳税筹划的方向，进而能够运用正确的土地增值税纳税筹划来应对我国宏观调控以及政府干预所带来的影响。
二、房地产企业土地增值税纳税筹划的方法
（一）根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案
根据房地产企业土地增值税的征税范围选择最优纳税方案主要有两种。第一，是利用合作双方共同建房的方法进行纳税筹划。采用这种方法的原因在于，政府出台的相关政策中有这样的规定：如果双方合作，一方出资金一方出土地，共同对房屋进行建设，那么建设后的房屋根据比例分配，暂时免收土地增值税。但是一旦房屋建设完成后便进行转让的，则需征收该房屋的土地增值税。因此，房地产企业便可以根据这一政策来对土地增值税的缴纳进行筹划;第二，利用代建房的方法进行纳税筹划。这主要是指房地产企业代客户对房地产进行开发，当开发完成后，房地产企业可以向客户收取相应的代建费用。而代建费用从实质性上来讲属于劳务收入范畴，并不属于土地增值税的范畴，因此房地产企业不用缴纳土地增值税。
（二）根据销售收入进行纳税筹划
根据销售收入进行的纳税筹划分为三种方法，即增值率不同的房产是否合并筹划法、分散营业收入筹划法以及合理定价筹划法。其中对于增值率不同的房产是否合并筹划法而言，由于土地增值税适用四档超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60% 。针对增值率不同的房地产进行合并筹划，采用该方法就可以增加适用较低税率的部分，减少适用较高税率的部分。因此，房地产企业应该根据具体的分开和合并计算的相应税额后，再采用低税负的计算方法，来实现节税的目的;分散营业收入筹划法主要是由于房地产企业的营业税和土地增值税提高了其税收负担，加之我国的土地增值税采用的是超率累进税率，因此对房地产的销售价格进行分散，在降低增值率的同时还可以降低土地增值税，以实现节税目的;而之所以采用合理定价筹划法是因为在税法中已经明确规定了纳税人建设、销售住宅时，若增值额没有超过项目金额20%，那么其全部的增值额就可以按规定对税费进行计算，因此房地产企业可以充分利用这20%的范畴进行纳税筹划。
例如，某房地产公司对同一片土地上的甲、乙两栋商用房同时进行开发，其中甲房产的销售收入为320万元，乙房产的销售收入为350万元，允许扣除的部分分别为200万元和100万元。
第一步，采用分开计算的方法，甲的增值率为：（320-200）/200×100%=60%，适用税率为30%，因此应纳的土地增值税为：（320-200）×30%=36万元;乙的增值率为：（350-100）/100×100%=250%，适用税率为60%，因此应纳的土地增值税为：（350-100）×60%-100×35%=115万元;甲、乙应缴纳的土地增值税为151万元。第二步，采取合并计算。甲、乙两栋总收入为670万元，允许扣除的部分为300万元，因此增值率为：（670-300）/300×100%=123.3%，其适用税率为50%;应纳的土地增值税为：（670-300）×50% -300×15%=140万元。通过上述计算，合并核算的土地增值税要低于分开计算的。因此房地产企业只需要把两处房产同时进行开发销售，并把扣除的费用一起计算并申报，便能减少缴税的费用。
（三）利用扣除项目方法进行的纳税筹划
利用扣除项目方法进行的纳税筹划主要包括两点。首先，利用加计允许扣除项目筹划法。在《土地增值税实施细则》中明确规定了房地产企业可以按照“合计数”的1/5对允许扣除项目的金额进行加计。因此，其他行业的企业在从事房地产行业之前，需要设立一个从事房地产开发和交易的相对独立的企业，这样才能实现节税计划，而且还可以享受上述的附加扣除;其次，是根据利息费用情况选择最优纳税方案。在房地产的开发过程中，由于各种各样的因素会使房地产企业大量借贷，因此产生较高的利息支出，而这些利息支出直接影响着房地产企业的土地增值税。根据相关的税法规定，房地产企业在以下两种情况时扣除其利息支出：第一，能够根据转让房地产的项目分摊，同时还能提供相关金融机构的证明，可以照实扣除，但是最高范围不能超过银行的同期利率计算的金额，其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和开发成本的5%以内计算扣除。房地产开发费用=允许扣除的利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）;第二，不能根据转让房地产的分摊项目计算利息支出或者是无法提供相关金融机构证明的，其利息支出需要纳入到房地产的开发费用中统一扣除，房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）。
例如，一个房地产企业在对某地区的A商用房进行开发时，其中开发成本为600万元，并支付了1000万元的地价款。假设该房地产开发公司开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息是100万元，试问在这样的情况下，该房地产企业土地增值税纳税筹划应该怎么进行？如果应扣除的利息为70万元时，又该如何进行土地增值税的纳税筹划？（假设当地政府规定的两类扣除比例是5%和10%）。
第一步，计算。房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80万元。第二步，分析判断。当允许扣除的费用为100万元时，该房地产企业应该严格按照房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构的证明，这样利息支出便按照100万元来扣除，否则只能按照80万元来扣除;而当允许扣除的利息支出为 70 万元时，应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除 10 万元利息支出。
结束语：
由于房地产企业土地增值税纳税筹划的综合性极强，并直接关系着房地产企业的税后利润，因此还需要研究其土地增值税纳税筹划的技巧和方法，才能提高企业纳税筹划的利益。同时房地产企业还需要树立正确的纳税筹划意识，制定科学的战略筹划，从合理节税的角度开拓增收节支的渠道，保障企业的生存和发展。
参考文献：
[1] 李文，李畅.土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J].会计之友，2010（11）：40-42.
房地产的纳税筹划范文6
【关键词】 房地产企业;土地增值税;纳税;筹划;策略
房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务,土地增值税是其主要税负之一。土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税实行超额累进税率,增值多的多征,增值少的少征,无增值的不征,最低税率为30%,最高税率为60%。
在房地产开发项目中,增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。因此,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。
一、开发方式的纳税筹划
(一)合作建房
税法规定:对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
根据税法规定,企业可充分利用优惠政策,实现双赢。假如A房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与B实业公司合作建造办公大楼,资金由B实业公司提供,建成后按比例分房。对B实业公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。对A房地产开发公司而言,作为办公用房,不用缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产开发成本,增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出资方和房地产企业的双赢。
(二)代建房
税法规定:代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发,开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言,虽取得了一定收入,但没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务收入性质,故不属于土地增值税的征税范围。
根据税法规定,如不采用代建房方式开发,则房地产属于该房地产开发企业,销售时既要缴纳土地增值税又要缴纳营业税。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。
二、扣除项目的纳税筹划
(一)利用利息支出的扣除规定
税法规定:房地产企业的利息支出,纳税人能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,利息允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,即:可扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
纳税人不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即:可扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
根据税法规定,房地产企业据此可以选择:如果企业预计利息费用较高,开发房地产项目主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,则可计算应分摊的利息并提供金融机构证明,据实扣除;反之,主要依靠权益资本筹资,预计利息费用较少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用。
假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发,为取得土地使用权而支付金额300万元,房地产开发成本为500万元。
如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40(万元);
如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊,或无法提供金融机构证明,则其他可扣除项目=(300+500)
×10%=80(万元)。
对于该企业来说,如果预计利息费用高于40万元,企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出,并取得有关金融机构证明,以便据实扣除有关利息费用,从而增加扣除项目金额;反之同理。
(二)利用代收费用并入房价减少税基
税法规定:对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用就不得在收入中扣除。
房地产开发企业在销售不动产时,经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前,纳税人有两种收取方式:一是将代收费用视为房产销售收入,并入房价向购买方一并收取;二是在房价之外向购买方单独收取。
例如,某房地产开发企业出售楼房,售价5 000万元,准予扣除项目金额为3 000万元,代收费用500万元。
两种方案的具体纳税情况见表1。
从表1中可以看出,将代收费用并入房价向购买方一并收取对房地产的增值额是没有影响的,但会增加其扣除项目金额,从而对房地产企业较为有利。
三、销售的纳税筹划
(一)设立独立核算的销售公司
通过控制和降低房地产的增值率来减轻税负的方法,其局限性在于往往要求企业制定稍低的价格,而扣除项目的提高也受到诸多因素的限制和制约。若企业将自身的销售部门分离出来,设立独立核算的房地产销售子公司,先将房地产销售给子公司,子公司再将其对外销售,在向子公司销售房地产的时候可以将增值率控制在20%以内,这样这个环节就可以免征土地增值税,而只就对外销售征收土地增值税。
假设某房地产的成本是100万元,方案一:直接以200万元对外销售;方案二:先以120万元的价格销售给子公司,子公司再以200万元的价格对外销售。
两种方案的具体纳税情况见表2。
从表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理减轻企业土地增值税负担。
(二)将销售与装修分开核算
在现实中,很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护,并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算,则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格,控制房地产的增值率,从而减轻企业所承担的土地增值税负担;二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税,分开核算后适用3%的税率。
如某套精装修的房产总售价为100万元,在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80万元及装修合同20万元,假设准予扣除项目总额为60万元。
两种方案的具体纳税情况见表3。
从表3中可以看出,方案二能形成纳税的最大化节约。
(三)确定适当的房地产销售价格
房地产销售价格的变化,直接影响房地产收入的增减,在确定房地产销售价格时,要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。目前房价飞涨,公司是否应该跟着提高住宅的售价呢,是不是房价越高企业的利润越大呢?
对于普通住宅的房价,因为当增值率不超过20%时,可以免征土地增值税。提高房价可以为企业带来更多收益,但必须保证增值率不超过20%;对于豪华住宅,虽然没有免税政策,但还是有涨价的空间。当然,应该仔细地测量这个空间,如果房价涨过了购买力,就会造成房产空置。
企业在确定房价时应该仔细测算利润率,结合市场的承受能力,再决定升价与否,升多少或降多少才能使企业的利益最大化。
四、利用税收优惠政策
税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发的,应分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。
根据税法规定,这方面纳税筹划的关键就是通过适当减少销售收入或增加可扣除项目金额使普通住宅的增值率控制在20%以内。这样做的好处有两个:一是可以免缴土地增值税;
二是降低了房价或提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等,可以在目前激烈的销售战中取得优势。但是如果没有控制好普通住宅的增值率,就会出现多缴税的情况。
例如:某房地产开发企业,2008年商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5 000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8 000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。根据土地增值税的计算公式:
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=(收入额-扣除项目金额)÷扣除项目金额×100%
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
方案一:普通住宅和豪华住宅不分开核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
应纳税额=(15 000-11 000)×30%=1 200万元。
方案二:普通住宅和豪华住宅分开核算,但没有控制好增值率,使其超过了20%,则:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
应纳税额=(10 000-8 000)×30%=600万元;
豪华住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
应纳税额=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650万元。
两者合计为1 250万元,此时分开核算比不分开核算多支出税金50万元。这是因为普通住宅的增值率为25%,超过了20%,还得缴纳土地增值税。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内,则可大大减轻税负。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋销售价格,销售收入减少了,而可扣除项目金额不变,增值率自然会降低。当然,这会带来另一种后果,即导致销售收入减少,此时是否可取,就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小,从而作出选择。
假定上例中普通住宅的可扣除项目金额不变,仍为8 000万元,要使增值率为20%,则销售收入从(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600万元。此时该企业共应缴纳的土地增值税为650万元,节省税金600万元,考虑减少的400万元收入后仍可节省200万元税金。
假定上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除项目金额发生变化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除项目金额从(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可计算出,b=8 333万元。此时,该企业仅豪华住宅缴纳650万元土地增值税,可扣除项目金额比原可扣除项目金额多支出333万元,税额却比不分开核算少缴纳550万元,比分开核算少缴纳600万元。净收益分别增加217万元(550万元-333万元)和267万元(600万元-333万元)。增加可扣除项目金额的途径很多,但是在增加房地产开发费用时,应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%,而各省市在10%之内确定了不同的比例,纳税人需注意。
土地增值税纳税筹划的市场空间很大,理论空间更大。每个纳税人都应该加强对纳税筹划的关注,以实现企业的长远发展。
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