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房地产的投资价值范文1
关键词：房地产价值评估；收益法；资本化率
中图分类号：F293.3文献标识码：A
房地产价值评估是现代房地产管理、投资、开发、交易、抵押贷款、征用赔偿、保险、课税、入股合营以及纠纷处理等的一项基础性工作。而收益法是房地产价值评估的基本方法之一，在收益法基础上，房地产价值评估与投资项目评估常用到资本化率这个与房地产投资经营有关的参数作为评估工具。
收益法在房地产评估中的公式一般为：
纯收益每年均不变，且持续无限年：V=A/r
纯收益每年均不变，且持续有限年：V=A×［1-1/（1+r）］/r
纯收益每年按一定比率增加，且为无限年：V=A/（r-s）
纯收益每年按一定比率增加，且为有限年：V=A×｛1-［（1-s）/（1+r）］｝/（r-s）
其中：V为评估值，A为净收益，r为资本化率，s为纯收益每年递增的比例，n为年限。
从以上公式可以看出，确定一个合适的资本化率是实际估价中最重要也是最困难的问题。资本化率大于1%或小于1%将使收益价格产生很大波动，将会直接导致评估结果的巨大差异。然而，现在评估界在实际估价中，对资本化率的确定较为不规范，最小值（存款利率）与最大值相差悬殊，有的仅把它作为调整评估价值的工具，甚至还存在认识上的误区，严重影响收益法的使用效果。同时，房地产具有很强的地理位置色彩，多样性、个别性很强，很难找到一个对任何情况均可适用的资本化率。因此，资本化率的确定，是收益法评估中十分重要的问题。
一、资本化率的内涵、特点及决定因素
资本化是将房地产未来年净收入现金流转化为等量资本价值的过程，资本化率是这一转化过程的回报百分率。对土地、商铺等收益性物业来讲，初始投资完成后，经过若干时间的价值收益，在投资期末会以一定的价格售出。这可以用现金流量表体现其房地产投资过程与结果，其中有一个反映资本价值随时间变化而产生的变化幅度的参数，我们称之为资本化率。
从本质上看，购买房地产可以看成是一种投资，投资所需的资本就是房地产价格，这笔投资将要获得的收益就是房地产每年将产生的纯收益。因此，资本化率实质上是一种资本投资的收益率。正常情况下，投资风险与投资收益是成正比的，风险大，收益率就高；风险小，收益率就低。若一笔资金存入国家银行，风险小、安全系数高，同时利率也很低；但若用它购买股票、债券，风险性必然增强，安全系数下降，同时利率也会有所上升。
资本化率一般会随所投资房地产的地段、性质、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。另外，若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。
在市场经济中，供求关系决定着价格，决定着收益价值水平，也决定着房地产的资本化率。而供求关系又是由以下两个因素构成：一方面位置竞争性、规划特征、持有期及变化、物理特征、法律权属问题等因素构成供给；另一方面宏观与区域经济发展、行业投资方向与风险水平、租户利润与偏好等因素构成需求，供求各自对立、又互为统一的不断变化决定着房地产资本化率的水平。在实际工作中，分析这些市场供求决定因素可以对市场可比案例进行修正，从而调整并最终确定房地产资本化率。
二、资本化率的确定原则
1、不低于无风险报酬率。在正常的资本市场和产权市场条件下，各种资产投资中政府债券和银行存款通常被认为是低微风险甚至是无风险的投资项目，而其他投资方式的不确定性及风险性要高于政府债券和银行存款。因此，政府债券利率和银行存款利率通常被视为无风险报酬率，是投资者进行其他投资权衡投资报酬率时，必须考虑的基本因素。如果折现率小于无风险报酬率，就会导致投资者购买国债或是储蓄，而不会去冒风险进行得不偿失的投资。
2、行业基准收益率不能作为确定资本化率的依据。基准收益率是基本建设投资管理部门为筛选建设项目，从拟建项目对国民经济的净贡献方面，按行业统一制定的最低收益率的判别标准。只有当拟建项目的投资收益率高于行业基准收益率时才可批准建设。国家可以通过产业政策措施来调控行业基准收益率，如属于鼓励发展的行业，国家可以有意地将行业基准收益率调低，以便促使更多的建设项目上马。因此，行业基准收益率即包括了政策因素，还包括管理、组织等资源因素，相当于投资企业的收益率，而房地产资本化率中一般不包括管理、组织等资源因素，是纯粹的资本投资收益率。
3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响，那么在资本化率中也应有所体现；反之，如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响，那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益（在房屋出售时实现），如果收益额只考虑租金收入，则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。
4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率，适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。
三、资本化率的确定方法
1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率，是指无风险资本投资收益率，即：资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中，风险调整值被看作是一个经验系数。
2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产，其风险高于购买国债，在对投资收益率排序时，房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率，其详细的计算步骤为：若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V，其尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为A，同时以安全投资的方式购买国债，投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为B，则有：
购买国债时：P=B×［（1+i）-i］/i×（1+i）
投资房地产时：V=A/r×［1-1/（1+r）］
在一般情况下，由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大，如果两种投资方式的投资额相等，收益期相同，那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C，则有：A=（1+C）×B，又因为P=V，故有：［（1+i）-i］/i×（1+i）=（1+C）/r×［1-1/（1+r）］，式中的C称为收益风险倍数，利用此公式能准确地计算出资本化率r。
3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上，选取三宗或三宗以上（一般为三宗）相类似房地产的价格进行加权平均调整，并了解所调查房地产租金的平均水平，先求出收益无期限的资本化率r=a/v，再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法，即用r=a/v代入r=a/v×［1-1/（1+r）］，再用r=a/v×［1-1/（1+ r）］，如此反复计算，不断趋近，直至比较满意的精度，以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确。
4、加权平均成本法。这种方法也称投资复合收益率法，它是依据投资中所拥有的各项资金成本在总投资额中比例的加权平均值来计算资本化率的。一般情况下，它根据投资房地产时银行规定的抵押贷款率与自有资本的收益率的加权平均值来计算资本化率。这里所指的自有资本收益率，实际上是以自有资本的机会成本来衡量的，这种机会成本可视为自由资本的投资收益率，它在应用上比较简便。计算公式为：资本化率=自有资金占总投资额的比例×自有资金机会成本+抵押贷款额占总投资额的比例×抵押贷款率。
四、资本化率的修正
当从可比实例获取资本化率时，可能需要进行修正以反映估价对象与可比实例在物质实体方面存在的差异以及估价时点经济状况方面的不同。尽管没有修正资本化率的精确方法，但可以从已经提到的发现资本化率的方法中借鉴某些资本化率的修正方法。可以应用的部分有：1、房地产区域；2、房龄、质量和改良物的状况；3、改良物剩余的经济使用年限；4、建筑物价值与房地产总价值的比率；5、费用支出占房地产市场价值的百分率（如房地产税）。
由于房地产所在的区域可以影响投资的相对风险、租金价格的未来走势以及投资者的一般动机，因此对利率和资本化率有巨大影响。建筑物房龄、质量、状况以及剩余的经济使用年限也很重要。尽管小的差异可能不值得进行资本化的修正，但显著的差异可能影响市场对于某一房地产收入流相对安全性和持续性的看法。建筑物价值与房地产总价值的比率影响资本回收的要求。因此，资本化率通常应该以建筑物价值占总价值比例与估价对象相似的成交实例为基础。
当估价对象的某种费用是以其市场价值的某一百分率支付时，可能需要对市场得出的资本化率进行修正以反映这种费用。按价计算的房地产税是个很好的例子。通过将税率与资本化率相加来估计房地产税通常比将税费作为一定金额费用支出进行估计更为准确。
总之，房地产评估是一门艺术和科学的结合，估价技术人员在运用严谨的公式、科学的方法确定资本化率的同时，还需要更多丰富的经验和实践，以及对市场的熟悉程度，并综合考虑房地产的类型、区位收益水平等各种因素，综合分析。这样才能正确地估算出房地产本身所具有的客观、真实、合理的价位，从而降低投资房地产的风险。
（作者单位：山东大学管理学院）
主要参考文献：
[1]李典凯，金公，郭向东.对房地产资本化率的认识.小城镇建设，2003.8.
房地产的投资价值范文2
衡阳发展产业投资基金的必要性
衡阳综合实力已跻身全省第一方阵，而加快发展产业投资基金，将从各方面进一步提升衡阳的竞争能力，加快实现衡阳“十二五”规划。1.解决企业融资难问题。由于缺乏金融创新，直接影响了地方资金的有效利用，形成了企业资金短缺和民间资本富裕并存、外来资本涌入与民间资金外流并存的不合理现象。2011年末衡阳市各项存款1526.44亿元，各项贷款611.57亿元，存贷差914.87亿元，说明长期以来，银行资金供给充足，但资金的使用效率并不高；另一方面，民间融资规模持续扩大，民间资本利用效率逐渐降低，以“地下”性质的债权债务形式出现的民间融资，非规范性运作，蕴含较大风险。中小企业很难通过证券市场、申请上市、发行债券等方式融资。企业发展还面临着很多困难，特别是融资难、融资贵、融资渠道窄，仍然是影响规中小企业持续健康发展的重要因素[1]。产业投资基金作为一种主要向未上市优势企业和成长型企业进行股权或准股权投资的利益共享、风险共担集合投资制度，可以有效利用外资，聚合地方资金特别是民间资金，拓宽企业融资渠道，定向支持中小企业和成长型企业发展，就衡阳实际而言，设立产业投资基金是解决上述矛盾、加快资本市场建设、促进全市金融业健康发展最为合适的切入点。衡阳“十二五”发展，五年需完成投资6600亿元以上，其中直接融资和内联引资800亿元以上，产业投资基金的发展是解决资金短缺问题的一个有效途径。2.发展战略性产业、优化产业结构，实现企业上市的突破。坚持用先进适用技术、信息技术、先进工艺改造提升传统优势产业，支持企业技术改造，引导产业兼并重组，全面提高产业技术装备水平和产品科技含量，促进传统产业向价值链中高端演进，提高传统产业“两型”化、高端化、品牌化水平。按照“创新驱动、重点突破、市场主导、引领发展”的要求，着力构建技术创新、投融资服务、共性技术服务3大支撑平台，在重点领域、关键技术、骨干企业和新产品中率先突破，促进战略性新兴产业规模扩张和集聚集群发展。“十一五”时期，衡阳市天雁机械、金杯电工、中油金鸿3家企业上市。大力发展金融经济，支持发展产业投资投资，实施中小企业金融支持工程，健全企业上市联动机制和综合服务平台，推进优势企业上市融资。到2015年，全市上市公司总数达到10家左右，基本确立区域性资本运营和资金调度中心地位。而这，都离不开产业投资基金的帮助[2]。3．提升整体竞争力的必然选择。目前，区域经济、城市群加快发展。衡阳作为湘南重镇，本应发挥湘南地区经济发展的领头羊作用。但其本身的经济发展状况，与其作为湖南省第二大城市的地位并不相称。在省内，长株潭经济一体化，其经济综合实力增长很快，成绩有目共睹，无形之中给衡阳的发展带来压力。与毗邻的广东省相比，无论在经济、政治体制，还是经济发展的水平与效率来说，衡阳都相差较远。因而，衡阳务必引入新的经济、金融元素，改革现有观念，从而加快自身发展。而产业投资基金的成立，对加快衡阳的经济、金融体制改革，加强重大项目和基础设施的建设，发挥重要作用。从这些意义上说，设立产业投资基金将不仅有利于衡阳的经济、金融发展，更有助于提升衡阳市在省内、国内的市场经济地位。4.改善民生增强地方财力的有效手段。产业投资基金有利于将闲置资金利用起来，聚沙成塔，提高资本的运营效率。在衡阳，有一部分先富起来的群体，他们的闲置资金渴望有效的投资渠道。而衡阳本土之外，也有资金准备进入，寻找投资机会。如果政府能够建立引导资金将本土和本土之外的资金有效利用，必将增强地方财力，进行地方基础设施建设和产业发展，加强服务民生的能力，达到政府、企业、居民与投资者的多方共赢状态[3]。
衡阳发展产业投资的可行性
1.政策支持。在产业投资基金的发展上，中央政府已经出台了相应的政策法规，省市地方领导也越来越重视。2012年7月，湖南省委书记表示，湖南要学习外国经验，促进科技和金融结合，鼓励风险投资进入科技创新领域，鼓励更多科技型企业上市，进一步深化改革，扩大开放[4]。2.优秀的历史文化。衡阳是湘南文化的辐射中心，是湖湘文化的重要源头和组成部分。其城市精神高亢激扬，但民气和淑，城市文化的总体风格平和淳净，兼容并包，雅俗共存。其文化精神，兼容并蓄、勇往直前、开拓创新，因而，对于产业投资基金这样的新鲜事物，必将得到政府与民众的欢迎，从而得到应有的扶持和良好发展。3.管理成熟。产业投资基金作为在国内外发展多年的基金模式，已经有了成功的管理经验与运营模式。其法人治理结构与职业投资人队伍，都对产业投资基金的进一步发展奠定了坚实基础。4.风险可控。基金在产业政策指导和政府支持下，专业管理、规范运作，必能有效规避内部风险和外部风险，实现投资价值最大化[3]。四、结语2012年4月，衡阳高新创业投资基金成立，该基金是衡阳市第一只政府引导的完全市场化的股权投资基金，总规模10亿元。本期是股权投资基金的第一期，共募集资本2.02亿元。衡阳高新创业投资基金力争二至五年之内在本市成功孵化培育出5~10家具备核心竞争力的中小成长型高新技术企业，培育出2~5家行业领先的上市公司[5]。衡阳高新创业投资基金成立了，虽然其如何具体运作，找到一个适合衡阳的发展模式，还面临一些困难，但我们相信，在政府、居民与企业的共同努力下，产业投资基金必将在衡阳开花结果，为衡阳的经济发展做出应有的贡献。
作者：杨会全 单位：湖南工学院
房地产的投资价值范文3
【关键词】 公允价值； 投资性房地产； 公允价值计量模式
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。
自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。
投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。
一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析
众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。
（一）专业评估方法确定公允价值
所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。
中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。
中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。
（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值
参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。
山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。
虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？
（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值
所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。
天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。
因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。
二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析
从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。
通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。
三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议
通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。
首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。
其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。
最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。
总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。
【参考文献】
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［2］ 王瑞，王丽文.公允价值模式对投资性房地产企业的影响［J］.财会研究，2008（16）：31-33.
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［4］ 孟冰.对投资性房地产运用公允价值的思考［J］.会计之友，2009 （6）：76-78.
［5］ 郑惠霞.关于投资性房地产公允价值计量模式若干问题的探讨［J］.新会计，2009（4）：38-40.
房地产的投资价值范文4
关键词：公允价值 投资性房地产 成本模式
在近年我国房地产价值不断攀升的背景下，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。但是公允价值计量目前并未被大多数上市公司所采纳，为何会形成这样一种现状，如何对公允价值计量进行改进推广，成为理论界和实务界共同研究的问题。
一、投资性房地产及其会计问题
（一）投资性房地产的种类
已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。其中企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。
持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。
（二）投资性房地产的后续计量
1、历史成本模式
投资性房地产的后续计量模式主要有两种，即历史成本模式和公允价值模式。在成本模式下，投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。
2、公允价值模式
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
（三）两种模式下对企业的不同影响
1、成本计量投资性房地产对企业的影响
历史成本计量投资性房地产对企业的有利影响，首先，采用历史成本模式计量能使企业资产状况稳定，不易进行利润操纵；其次，历史成本计量模式会使税赋减少。
历史成本计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用历史成本计量不能如实反映企业的真实情况；第二，企业采用成本模式计量会影响投资者的利益。
2、公允价值计量投资性房地产对企业的影响
以公允价值计量投资性房地产对企业的有利影响。首先，能增强企业融资能力，改善企业的资产和负债结构。其次，公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量。再次，能大大提高企业的当期利润，扭亏为盈。企业在公允价值模式下，不计提折旧或摊销，会使得费用减少，利润增加。
以公允价值计量投资性房地产对企业的不利影响。第一，采用公允价值计量模式计量，成本过高。第二，采用公允价值计量模式计量将影响公司的分红政策的制定。
二、公允价值在投资性房地产中的运用
我国投资性房地产后续计量模式现状分析
1、后续计量在上市公司的执行情况分析
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式，也可以采用公允价值模式。据统计，在24家沪深两市的房地产上市公司的数据统计中，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几。从投资性房地产公允价值的确定方法来看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。
2、投资性房地产准则后续计量执行情况
在后续计量两种模式的优先选择方面，我国的投资性房地产准则与国际会计准则差异依然存在。国际会计准则《IAS40——投资性房地产》规定，优先选择公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时才采用成本模式。这是与我国目前会计准则在后续计量方面最显著的差异。
无论是我国所规定的公允价值的确定方法，还是FASB 在《财务会计准则公告第157 号——公允价值计量》中所构建的“公允价值层次”，在本质上是一致的。也就是说，公允价值的取得，首选的是活跃的公开市场报价，如果在目前的市场条件下，公开市场报价不易取得，公允价值的确定则往往要通过专业评估人士的估价。而我国投资性房地产后续计量模式还不够完善，存在较多问题。
3、我国投资性房地产后续计量模式选择现状
与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，《企业新会计准则第3号——投资性房地产》鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。通过对上市公司的数据统计，发现投资性房地产上市公司中采用公允价值模式计量的却寥寥无几，究其原因在于以下几种。首先，采用公允价值计量的条件较严格；其次，在房价出现波动的情况下使得投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。第三，公允价值取得成本较高；第四，税赋可能增加。
基于以上的理由，上市公司可能出于稳健的考虑而放弃采用公允价值模式对投资性房地产进行计量。而这样的结果显然与准则制定的初衷相违背，要使这种状况得以改变，就必须对投资性房地产公允价值计量模式进行改进。
三、我国会计实践中公允价值的应用展望
对于企业采用公允价值对投资性房地产进行计量的前景，我认为是十分乐观的。虽然2008年受金融海啸的冲击，房地产市场不但不复2007年“井喷”之涨势，还陷入了近年来少有的“寒冬”，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量是我国经济发展趋势的必然要求。
采用公允价值计量模式是提高会计信息相关性的要求，符合投资性房地产的特点和本质，也体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，更是房地产市场和估值技术发展的结果。因此我国要进一步完善与国际趋同的会计准则体系，提高会计信息质量，就必然要推广和鼓励采用公允价值计量模式。
参考文献
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房地产的投资价值范文5
关键词： 公允价值计量； 投资性房地产； 运用
考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。
一、公允价值的概念
美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”
从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。
二、《企业会计准则第3号—投资性房地产》具体规定
按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。第三章“后续计量”中指出：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同时又指出：采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
同时，为了防止上市公司在采用公允价值计量时其持有的房地产溢价在账面上集中体现，导致账面利润大幅增加，新准则还规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这基本排除了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性，充分体现了我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
三、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理
企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。
（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产
借：投资性房地产—成本（购买价款+相关税费+其他支出）
贷：银行存款（或在建工程）
（二）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：
借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）
存货跌价准备 （已计提的跌价准备）
贷：库存商品（账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（三）将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产
借：投资性房地产—成本 （转换日的公允价值）
累计摊销（累计折旧） （已计提的累计摊销或累计折旧）
无形资产减值准备（或固定资产减值准备）（已计提的减值准备）
贷：无形资产（或固定资产） （账面余额）
资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）
（四）投资性房地产进行改良或装修
借：在建工程（投资性房地产的账面余额）
贷：投资性房地产—成本
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动
（五）资产负债表日，投资性房地产的公允价值＞其账面余额： （或者公允价值＜其账面余额做相反的会计分录）
借：投资性房地产—公允价值变动（公允价值一其账面余额）
贷：公允价值变动损益
（六）将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时
借：固定资产（无形资产）（转换日的公允价值）
贷：投资性房地产—成本 （账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：公允价值变动损益
（七）出售投资性房地产时
借：银行存款 （实际收到的金额）
贷：投资性房地产—成本 （账面余额）
贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）
贷（或借）：投资收益
同时，借（或贷）：公允价值变动损益（该项投资性房地产的公允价值变动）；贷（或借）：投资收益。
四、公允价值计量对投资性房地产的影响
公允价值计量对相关公司投资性房地产核算提供了一种新的模式，但公司是否利用或怎样利用这种模式仍需要深入研究。
房地产的投资价值范文6
关键词：投资性房地产 转换 公允价值 资本公积
一、准则对公允价值计量的投资性房地产转换的处理
（一）非投资性房地产转换为投资性房地产
1.作为存货的房地产转换为投资性房地产。企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目;按已经计提的跌价准备，借记“存货跌价准备”科目;按账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日公允价值小于账面价值，按差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日公允价值大于账面价值，按差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该投资性房地处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。
2.自用房地产转换为投资性房地产。企业将自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，按该项建筑物或土地使用权在转换日的公允价值，借记“投资性房地产――成本”科目;按已经计提的累计折旧或累计摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目;按原来已经计提的减值准备，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目;按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”等科目。同时，转换日公允价值小于账面价值，按差额，借记“公允价值变动损益”科目;转换日公允价值大于账面价值，按差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目。待该投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。
（二）投资性房地产转换为非投资性房地产
1.投资性房地产转换为存货。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开发产品”等科目，按该投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。
2.投资性房地产转换为自用房地产。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产――成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产――公允价值变动”科目，按其差额，借记或贷记“公允价值变动损益”科目。
二、公允价值计量的投资性房地产转换存在的问题
（一）转换中所记入的科目不一致
当非投资性房地产转换为投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额，记入“资本公积――其他资本公积”科目;而公允价值小于账面价值的差额，记入“公允价值变动损益”科目。但投资性房地产转换为非投资性房地产时，公允价值与账面价值之间的差额直接记入“公允价值变动损益”科目，不再根据收益或损失分别记入不同的科目。
（二）转换中形成的“资本公积”长期挂账
非投资性房地产转换为投资性房地产，然后再转换为非投资性房地产，最后出售该非投资性房地产时，没有对之前转换时所形成的“资本公积――其他资本公积”给出具体的处理规定，导致在此过程中形成的资本公积长期挂账，虚增企业的所有者权益。以作为存货的房地产与投资性房地产之间相互转换的例子来说明有关问题。
例1：A公司是从事产地产经营开发的企业。2009年6月，A公司与B公司签订了租赁协议，约定将A公司开发的一栋商铺租给B公司，租赁期3年，年租金50万元。当年9月1日，该商铺开始起租，商铺的公允价值为680万元，原价为650万元，已计提存货减值准备20万元。A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。A公司2009年9月1日账务处理为：
借：投资性房地产――成本 6 800 000
存货跌价准备 200 000
贷：开发产品 6 500 000
资本公积――其他资本公积 500 000
从以上会计处理可以看出，转换日， A公司的存货转换成投资性房地产，导致其价值增加50万元，企业的所有者权益（资本公积――其他资本公积）增加50万元，该价值在投资性房地产处置时才能转入当期损益。如果投资性房地产没有处置，而是又转换成存货，则所形成的资本公积50万元就长期挂在账面上，导致所有权权益虚增了50万元。
（三）违背收入与费用的配比原则
采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，租赁期内取得的租金收入计入“其他业务收入”。该项收入的取得没有与之相配比的费用发生，违背了配比性原则。
例2：承例1，A公司在租赁期内，每期收取租金50万元，账务处理为：
借：银行存款 500 000
贷：其他业务收入 500 000
从以上会计处理可以看出，A公司在租赁期中每期取得了租金收益，但没有提取折旧，该租金的取得没有与之相配比的费用形成，显然不符合会计的配比原则。
（四）转换前后提供的会计信息不同
非投资性房地产（建筑物和土地使用权等）一般采用成本模式进行核算，要提取折旧或进行摊销，形成企业的成本费用，导致企业的利润减少;同时非投资性房地产本身的价值一般也会不断减少。当非投资性房地产转换成投资性房地产，特别是在公允价值模式计量下，不提取折旧或进行摊销，导致企业该部分的成本费用减少，利润增加;同时投资性房地产的价值随着公允价值的变动而不断调整，在房地产市场比较热的状况下，会给企业带来未实现的收益，利润会增加;其本身的价值不但不会减少反而会不断增加。当投资性房地产再次转换成非投资性房地产时，以转换当日的公允价值来确定该非投资性房地产的价值。
例3：承例1，2009年12月31日，该商铺的公允价值为700万元。A公司账务处理为：
借：投资性房地产――公允价值变动 200 000
贷：公允价值变动损益 200 000
2010年12月31日，该商铺的公允价值为730万元。A公司账务处理为：
借：投资性房地产――公允价值变动 300 000
贷：公允价值变动损益 300 000
2011年12月31日，该商铺的公允价值为750万元。A公司账务处理为：
借：投资性房地产――公允价值变动 200 000
贷：公允价值变动损益 200 000
2012年9月1日租赁期满，A公司收回投资性房地产，此时该商铺的公允价值为800万元。A公司的账务处理为：
借：开发产品 8 000 000
贷：投资性房地产――成本 6 800 000
――公允价值变动 700 000
贷：公允价值变动损益 500 000
从以上会计处理可以看出，存货转换成以公允价值计量的投资性房地产后，资产负债表日需要调整投资性房地产的账面价值，同时确认当期损益。当以公允价值计量的投资性房地产再转换为存货时，此时存货的价值是根据当前的公允价值来确定的，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。但转换后的存货则以历史成本来计量，其价值不再随着公允价值的变动而变动。可见，非投资性房地产转换为投资性房地产，再转换为非投资性房地产时，资产的实物形态没有发生变化，还是原来的资产，但经过转换，资产的价值却变了。整个转换过程不仅影响企业资产的价值还影响企业的利润和所有者权益。对于同一项可转换为投资性房地产的资产，经过转换所提供的会计信息大不相同，这会为粉饰报表提供可乘之机。
（五）再次转换后的处置收益（或损失）与实际不符
公允价值计量模式下，非投资性房地产转换为投资性房地产之后又转换为非投资性房地产，在此过程中非投资性房地产的成本会因公允价值的变动而变化，而出售非投资性房地产时以取得的收入与账面价值的差额来确定收益（或损失），不考虑之前价格波动所形成的未实现收益或损失，这样所得到的处置收益（或损失）显然与实际不符，不能反映真实的处置收益（或损失）。
例4：承例3，2013年8月，A公司以890万元的价格将该商铺销售给了C公司（不考虑税费等）。则A公司的账务处理为：
借：银行存款等 8 900 000
贷：主营业务收入 8 900 000
借：主营业务成本 8 000 000
贷：开发产品 8 000 000
从以上会计处理来看，A公司销售商铺的毛利只有90万元（890-800），但该商铺实际的成本为650万元，在这笔交易中的毛利实际为240万元（890-650）。
三、解决投资性房地产转换问题的改进设想
（一）统一所使用的会计科目
无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值与账面价值之间的差额要么直接记入“公允价值变动损益”科目，要么直接记入“资本公积――其他资本公积”科目，不需要分情况记入不同的科目，这样既简化了核算，也能前后对应，便于理解和运用。
（二）增加信息的披露
当非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时，既要在资产负债表中披露非投资性房地产的账面原值、累计折旧、累计摊销和减值准备等情况，也要披露该资产转换成投资性房地产时及每个资产负债表日公允价值变动的金额等情况;在利润表中增加综合收益，披露公允价值变动所形成的收益或损失等信息，让公允价值计量的信息更直观、更透明，防止和杜绝暗箱操作的行为。
（三）再次转换恢复成历史成本状态
以公允价值计量的投资性房地产再次转换为非投资性房地产时，将非投资性房地产恢复为历史成本。历史成本与投资性房地产公允价值之间的差额分情况记入有关账户的相反方向：若原来的公允价值变动记入“公允价值变动损益”贷方，在当年内转换则记入“本年利润”科目借方，在以后年度转换的则记入“利润分配――未分配利润”借方，反之亦然。若原来的公允价值变动记入“资本公积――其他资本公积”贷方，转换时记入该科目的借方，反之亦然。这样既符合非投资性房地产按历史成本计量的原则，也解决了同一资产在转换前后价值不一致的矛盾。更重要的是当处置该资产时，其处置的收益（或损失）和实际相吻合。X
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