房地产的金融风险范文1
【关键词】 房地产 金融 风险
一、前言
2016年春节过后，中国的房地产市场价格就一路飙升，政府出台了各种政策对我国房价进行调控，但是效果甚微。中国房地产市场仍然吸引着一批批投资者进入。自2003年以来，我国房地产市场就进入一个高速发展期，直到2008年我国开始出台各种政策控制房地产市场过热到近年来逐步放宽对房地产市场的政策控制，我国的房地产市场一直波动不断。
房地产市场的开发具有投资规模大、周期长等特点，且需要大量的投资。房地产产业的发展需要金融部门的支持和帮助，房地产金融为房地产产业的发展提供不可或缺的支持和保障。房地产市场的波动必然会给房地产金融带来风险，因此对房地产金融风险的研究具有现实意义。
二、我国房地产金融风险现状
房地产的健康发展对我国的经济发展具有重要作用。在拉动经济的三大马车消费、投资和出口中，投资和出口是我国经济增长和发展的主要来源，而房地产投资是投资中的重要组成部分。房地产产业对上下游产业的影响非常重大，其中金融产业受房地产产业影响最大。房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或者客观环境变化等原因导致其资产、收益、信誉等遭受损失的可能性。
根据我国房地产市场发展现状，本文认为我国房地产金融风险主要有：个人住房抵押贷款风险、房地产企业贷款风险、商业银行经营管理风险以及土地储备风险等。
（一）个人住房抵押贷款风险
虽然我国的个人住房抵押贷款业务较发达国家存在发展时间短，发展完善度不够等劣势，但是随着房价的一路飙涨，贷款买房成为大部分购房者的首要选择。虽然我国对个人住房抵押贷款的把控较严格，个人住房贷款不良率也较低，但是个人住房抵押贷款风险具有隐蔽性强、暴露时间长的特点，且受经济周期波动影响较大，2008年的美国次贷危机就是由于个人住房抵押贷款引起的。个人住房抵押贷款风险容易引起银行坏账，总体来说，个人住房抵押贷款风险主要有：欺诈风险、银行存贷期限不匹配风险、提前偿还贷款风险。欺诈风险是指个人住房贷款者为最大程度上获得银行贷款，对自己的个人信息、收入水平、收入稳定状况、个人动产和不动产情况进行伪造欺诈银行的风险，一旦个人住房贷款者无力偿还贷款，银行难以回收贷款；银行存贷期限不匹配风险是指由于个人住房贷款期限较银行吸收存款的期限长所造成的银行资金不稳定的风险；提前偿还贷款风险是指贷款者提前还款后银行遭受的服务成本损失、提前收回造成的资金闲置以及预期收益减少等损失风险。
（二）房地产企业贷款风险
由于房地产产业占用资金量大、回款慢等特点，房地产企业在投资房地产时会想尽各种办法获得足够投资，在这些过程中难免会出现一些舞弊行为，产生房地产企业贷款风险。总体来说，房地产企业贷款风险主要有：房地产企业资产负债率过高、假按揭、企业财务信息造假、房地产企业“超前贷款”等。房地产企业资产负债率过高表示房地产企业的偿债能力较低，出现资金链断裂的可能性较大，因此会存在风险；假按揭是指房地产企业为更快获得贷款，采用“假按揭”的方法获得个人住房贷款替代项目开发贷款以获得开发项目资金导致的风险，当楼盘销售情况差时，会出现不良贷款；企业财务信息造假是指企业为获得银行的贷款支持，对自己的企业财务信息进行粉饰，使得银行高估其信用状况、还款能力、贷款金额等造成的风险；房地产企业“超前贷款”是指房地产企业在不具备发放贷款的“四证”条件下用流动资金贷款来顶替房地产开发贷款给银行带来的风险。
（三）商业银行经营管理风险
贷款是银行的主要收入来源，因此，银行会大力发展贷款业务。而随着一些大企业的贷款金额大、还款时间长等弊端，同时也为了开拓新的市场业务，银行逐步加大对房地产贷款业务的支持力度。房地产贷款业务的还款率高、还款时间短等特点使得房地产贷款成为各银行的主要竞争业务，因此产生一些恶性竞争手段。一些银行工作人员为业绩考虑会放低对贷款者的信用和资产状况的审查严格程度，使得一些不符合银行住房贷款要求的顾客获得了贷款，一旦顾客不能按时还款，所有的风险由银行来承担。同时，房地产贷款业务数量多、情况复杂，如果银行过分依赖房地产贷款业务，一旦房地产市场产生波动，y行所遭受的风险很大。
三、我国房地产金融风险产生原因
（一）房地产金融体系不健全，融资渠道单一
我国并没有形成完善的房地产金融体系。美国的房地产金融体系是世界公认的房地产金融体系的典范。它包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场以及以证券为主要手段的二级市场。一级市场主要是发放贷款市场，二级市场是出售抵押贷款的市场，两个市场共同作用形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。而我国自商品房出现以来，房地产金融市场也得到了长足发展，初步形成了商业房地产融资体系和政策性房地产融资体系组成的房地产融资体系，但是我国房地产金融体系并没有形成完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系，使得对风险的应对能力特别弱。而且我国房地产金融目前融资渠道单一，目前只能通过银行贷款获得房地产投资。
（二）商业银行信用风险管理落后
商业银行对贷款的信用风险评定主要采用贷款风险测度法，虽然该方法能从一定程度上对信用风险进行评定，但是其还是存在贷款风险度主观性强、科学性差等弊端。我国商业银行在信用风险评定和度量等技术上都比较落后，对企业的了解主要依靠财务信息。商业银行在房地产贷款项目中不注重对贷款的事后监督和不确定性因素对贷款的影响，过度重视违约后债务的账面价值的损失。我国对贷款的五级分类管理制度，对贷款分类级别设置过少，缺乏对贷款损失率的细化。银行信用风险管理较为落后的技术方法是导致我国房地产金融风险过高的重要原因。
（三）缺少健全的法律法规体系
我国的个人信用方面的法律法规还不完善。尚未有明确的法律对个人信用的信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等作出明确的规定。从已有的法律来看，现有的法律并没有对个人信用风险管理起到良好的约束作用。且我国尚没有法律对个人失信的惩罚制度作出明确的惩罚规定。
同时，我国的抵押制度不完善。我国抵押贷款中有规定是法院可以查封不良贷款人员的房屋等，但是并不能对其进行拍卖。该规定是以保证不良贷款人员的基本生存底线为基础的，却给一些不法分子造成了可乘之机。这会使得不具有贷款和还款能力的人员想方设法获得贷款，同时诱使已经获得贷款的人出现不按时还款等行为的发生。
四、我国房地产金融风险防范建议
（一）建立和完善房地产金融体系，拓宽融资渠道
一个完善的房地产金融体系需要发放贷款市场和出售抵押贷款的市场相结合，我国目前发放贷款的渠道单一，同时没有建立一个良好的出售抵押贷款的市场。因此，我国应该加快建立和完善房地产金融体系。
前面提到，我国的房地产金融体系不健全，融资渠道单一，因此，为我国房地产金融的稳定发展，需要拓宽融资渠道，也只能从银行获得贷款支持房地产产业发展来改变现状。鼓励房地产投资信托企业的发展，为房地产企业提供资金支持。我国的房地产投资信托企业在国家的控制和帮助下得到健康发展，以后国家应该出台更多的政策鼓励和支持房地产投资信托企业的发展。同时，对房地产企业而言，也可以通过与地方资金雄厚的企业进行合作等方式实现自主融资。地方企业投资房地产可以通过投资房地产进行多元化经营分散风险，创造新的盈利模式。我国应扩大住房公积金贷款的额度，积极推进房地产融资渠道的拓宽。
（二）建立和完善住房信贷保障制度
住房信贷体系应该具有一定的在社会环境中分散风险的能力，但是我国的住房信贷体系不具有此功能，因此我国应该建立和完善住房信贷保障制度。
建立和完善住房信贷保障制度，首先要完善房地产抵押贷款担保体系。房地产抵押贷款担保体系可以通过建立政府住宅抵押贷款担保基金组织和社会抵押贷款担保公司组成。通过政府住宅抵押贷款担保基金为购房者提供抵押贷款保障，当购房者无力偿还债务时可以让政府住宅贷款担保机构承担其未偿还的债务，保证能够向金融机构及时偿还贷款和利息，降低住宅抵押贷款市场的系统风险水平，降低坏账率，还可以开办社会抵押贷款担保公司来弥补政府住宅抵押贷款不能解决的缺陷。
（三）建立和完善个人信用制度
根据我国房地产市场的发展现状来看，住房贷款制度将长时间存在并发展，因此，我国应建立和完善个人信用制度，为降低我国房地产金融风险提供信用保障。个人信用评价制度在我国出现的时间较短，再加上我国社会情况的复杂性等，我国尚未出现比较成熟的个人信用征信公司。我国应积极推进建立和完善我国的个人信用制度，建立起政府推动征信公司市场化运作的个人信用体系。
首先我国应该建立个人信用制度的法律法规体系。对个人信用体系中个人信息披露、使用以及信贷各方的权利、义务等做出明确的规定。同时，规定当个人失信时应该遭受的惩罚和惩罚力度，为个人信用制度的建设提供法律支持。
其次，我国应建立个人信用专管机构。我国的专业个人信用机构缺乏，主要的信用评判是通过贷款申请人提供的资料由银行对其信用进行评判，评判的主观性较强，科学性差。我国应该建立非盈利性的可信度高的信用管理机构，如国家信用管理局等。
第三，我国应建立个人信用评判体系。建立个人信息档案，对能够表明贷款人信用状况的信息进行长时间记录，并建立一个信息共享平台，供信用评级机构共享信息。同时，我国应建立一个有效的个人信用评估体系，对贷款人的信用进行全方位有效评估，避免因为评估失误造成的金融风险。
房地产市场的金融风险时刻存在，但是并不是不能够有效控制的。我国房地产市场的金融风险目前主要是因为制度和市场的不完善造成的，我国应该加快对房地产金融市场的建立和完善。
【参考文献】
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[2] 毛立平，胡.当前我国房地产金融风险及防范对策分析[J].市场周刊（商务），2004，09：47-49.
房地产的金融风险范文2
【关键词】房地产金融 金融风险 风险防范
一、我国房地产金融风险的现状
（一）银行是房地产金融风险的高发主体
银行是房产地开发的主要资金供给者，而且往往是唯一的供给主体。银行几乎参与了整个房地产项目从开发到交付使用的整过程，整个房地产开发有60%的资金是来自于银行的，比如购买土地，楼盘开发，流动资金到消费购房按揭，银行都在扮演着资金供给者的角色，因此这也使银行存在着结构性的风险。一个方面，由于银行较低的信贷门槛和融资成本会诱使房地产商利用信贷杠杆效用进行高负债经营，这样既会增加房产商的财务风险，也容易出现违约付款现象；另一个方面，投资过热会造就过高的市场风险，一旦投资泡沫破灭，房价就会急剧下降，导致作为抵押物的房产也会跟着掉价。
（二）企业和个人出现违约付款危险
在房地产市场运行的过程中，有时候由于种种原因会出现楼盘销售滞销情况导致资金回笼周期变长，使开发商的资金流动出现困境而经营不善，严重亏损，最终导致破产倒闭，或是消费者个人出现收入减少、死亡等原因无力偿还贷款，这些都会给金融市场带来一定的风险。更有些不良的开发商为了能套取银行贷款，帮助消费者制造假的贷款资料、贷款信息帮助其获得银行的贷款，再将获取的贷款挪作其他用处，导致抵押物只不过是一纸空字，其中也不乏一些骗取贷款后携款潜逃。在住房贷款办理中，由于我国目前个人信用制度建设还不健全，无法对贷款人做全面深入的了解，这也会是风险发生因素之一。
（三）国家宏观调控力度不够，房地产金融市场法律法规不完善
国家在对房地产进行调控的时候，由于对房地产市场的了解和研究不够深入，往往出现调控不到位、不及时的情况。而且，宏观调控没有一个有效且有连续性的操作机制，只是在房价出现严重问题的时候再进行调控，对房地产的监控比较缺乏。另一方面，没有建立健全专业的房地产金融市场法律制度和风险分析管理机构。
（四）银行贷款的发放存在操作性风险
这些年房地产行业持续高速增加，高收益性也日益显现，从而诱使大批银行的资金涌入到房地产市场，由于可供贷款的选择性多了，有些开发商会故意拖欠银行贷款，银行为了加快资金的回笼周期，不得不开出较低门槛的条件，违规操作放低贷款标准，从而进一步导致市场竞争的恶化。另外，银行信贷人员风险意识不高，对于借贷人的审核不够客观全面，银行也未建立相关预警控制机制。
二、我国房地产金融风险的成因
（一）房地产开发商资金不足，只能大部分靠向银行借贷
目前，房地产开发商所需的土地购置和开发资金基本上有60%是来自于银行的贷款。一旦开发项目出现波动情况，开发商就会因为资金链断裂而陷入困境，导致偿还能力出现问题，房地产投资风险和融资信用风险都会转嫁到商业银行的信用贷款，蒙受损失的还是银行机构。现阶段，开发商的贷款基本是以抵押的形式发放的，银行对抵押物的评价往往是来自评估机构的评估，带有一定的主观性，并不能完全反应抵押物的真正价值。另外，土地价格的不稳定性，这也增加了土地购置和信用贷款的隐形风险。
（二）房地产投资增长过快，市场消耗不及时
最近几年，开发商投入开发的资金一直都在增加，但是销售的面积跟不上开发面积的速度，导致大量现房的积压闲置。这些都会成为出现房地产金融风险的隐患。在资金大量涌入房地产的过程中，房价可以存在一定的合理上涨，但一旦超出合理范围就会就会产生泡沫，而泡沫一旦出现破灭，则作为资金供给者的商业银行会成为损失的最终承担者。
（三）房地产市场混乱，房地产金融业务缺乏良好的运行环境
由于我国实施土地出让协议制度，会导致出现一些政府官员和开发商相互勾结的情况，使土地的规划管理不能得到优化配置。另一方面由于信用制度体系的缺乏，在房地产金融市场，有些信用主体的骗贷行为严重影响了金融市场的健康有序的发展。再者是资金投资结构不合理，跟现阶段居民的收入相比较，经济适用房建设的投入比例明显偏低，而商品房库存量依然是高居不下。
三、防范房地产金融风险的应对措施
（一）开拓多元化的融资渠道，积极推动房地产贷款证券化
目前，我国房地产开发的资金来源比较单一，银行的信贷贷款依然是其主要的融资渠道，融资渠道单一，风险也相对比较集中。因此，我们必须尽快开拓多元化的融资渠道，将目前集中的银行信贷融资转化到商业机构贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，建立多元化的融资机制，这在防范房地产金融风险方面是一种比较有效的方式。具体可以通过以下方法进行操作：建立房地产开发建设基金；培育住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化，促进市场的流通；在做好防范措施的前提下，可以引入外资到房地产市场；继续推进发展住房公积金贷款。建立多元化融资机制，促进住房抵押贷款证券化，促进二级市场流通性，进行融资渠道的创新，能够从根本上做到防范房地产金融风险。
（二）加强信贷资格审核评估工作
要提高风险防范意识，在提供信贷金融业务服务时，作为银行信贷部的工作人员必须树立较强的风险防范意识和坚持职业操守，做好信贷资格的审核评估中调查、审查、管理的工作，及时分析并发现信贷业务的客户风险和经营风险。贷款发放前，做好借款人身份信息和项目相关资料的审查工作，重点要审查好借款人的还款能力和信用记录，项目的可行性和抗风险性。做审查工作的时候，应到其公司进行现场的勘察工作。贷款发放后，要及时跟踪调查借款人资金投资项目的进展情况，跟进所发放资金的使用方向是否合理合法，及时掌握和控制项目的相关动态，以防挪用资金导致出现影响项目和企业的运作，最终导致无法正常还贷。除此之外，银行机构还需建立和完善对房地产市场进行分析和监测的体系，关注房地产市场的发展趋势，提高对房地产市场发展的认识和预测能力，同时要加强房地产市场产业政策的研究，制定适当的房地产信贷政策，全方位提高银行把握风险、防范风险的能力。
（三）加强国家宏观调控，加大央行监管力度
房地产金融行业的稳定，对于整个金融行业的稳定有着重要的作用，对于国家维护国民经济稳定发展更是有着重要的意义。因此，国家必须加强宏观调控的力度，有效防范控制房地产风险，引导金融机构有序竞争房地产资金信贷市场，维护房地产金融市场的健康有序发展。央行须加大力度调查和分析房地产市场，提高对市场发展前景判断的正确性，实行房地产信息披露机制，及时预警房地产金融可能出现的风险，采取及时有效的手段对市场进行干预调控，加大监管力度。
（四）完善和健全房地产金融法律制度
为了给房地产金融市场创造良好的发展环境，必须根据国内的实际情况，借鉴国外的实践经验，建立健全相关的法律法规，确立其法律地位，制定适合房地产金融发展的政策，引导其走向有序高效的发展道路。
四、结束语
综上所述，在肯定房地产的发展给国民经济带来的重要作用的同时，也要正确认识到房地产金融存在的问题，只有正确分析和认识了解房地产金融目前存在的问题以及其形成的原因，并采取相应的对应策略，才能维护房地产和金融系统的稳定运行。
参考文献
[1]文永琴. 浅谈我国房地产金融风险与防范[J]. 时代经贸，2010（08）：134.
[2]陈灿皇. 房地产金融风险的成因及防范[J]. 经济论坛，2011（30）：54.
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第二个问题，关于房地产金融的风险问题。人民银行长期以来一直坚持审慎的房地产信贷政策，我国的房地产信贷质量总体上良好，房地产金融风险是可控的。我跟大家报几个数，银行业金融机构的房地产贷款不良率是不到1%，整体银行业的不良贷款是1.85%，这是含政策性银行的，除掉政策性银行是1.74%，显然房地产贷款不良率的水平好于整体贷款的不良率水平，其中个人贷款的不良率只有0.3%。而且我国在住房贷款的发放上长期以来一直坚持比较审慎的政策，平均首付比在33%以上，去年新发放贷款的平均首付比在37%，这也是在国际上是非常审慎的住房信贷政策。当然，我们也关注到个人住房贷款、家庭部门杠杆率增长速度有点快，个别的房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险，这些我们都在密切关注。
记者：
在2017年很多人认为金融改革的步伐走的有些慢了，大家认为这可能与防风险有关系，接下来2018年防风险仍然是金融领域的重头，这会不会导致大家有这样一种担忧，防风险会导致金融改革与发展进入停滞，或者步伐放缓，请问周行长怎么看？谢谢。
周小川：
大家也知道金融行业，特别是像银行这一类机构本身就是高杠杆经营、管理风险的行业。因此，防风险如果防得好，这是这个行业发展以及它为实体经济服务的一个重要的基础。这个做得好的话，就能够发展得好，能够服务得好。因此，防风险、防危机也历来都是金融改革的重要组成部分，所以我个人认为防风险跟改革不是对立的东西，而应该是一致的东西。大家也看到国际上正是由于有了风险、有了危机，才促进了很多新的措施的出台。我们中国有很多重大的金融改革，正好是因为亚洲金融风暴，让我们认识到风险和不足，然后进行了改进。这一轮全球金融危机也是这样。因此我们说防风险是改革的一个部分，2017年一个重要的内容就是我们召开了全国金融工作会议，总书记作了重要的讲话和部署，此后成立了国务院金融稳定与发展委员会，这些防范风险的动作都改进了监管，改进监管也是金融改革的一个重要部分。
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【关键词】房地产 金融风险 风险防范
房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。
一、我国房地产金融发展的现状与特点
近年来我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重如图1所示，1997年该比例为13.7%，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20%，近两年有所回落，2005年为21%。在此期间，房地产开发投资的增速也较为显著，1998年至2005年的增长速度分别为12.06％、11.92％、17.67％、21.44％、18.57％、23.27％、22.83％和16.50%。
房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。据统计，在2006年全国房地产开发投资的资金来源中，国内贷款为5263.4亿元，占资金来源总额的19.58%，同比增长34.3%，其他资金来源中的定金及预收款占比30.27%，同比增长17%。（数据来源：国家统计局网站）
商业银行提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业相联系的另外一个表现。据统计，1997年底，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元，到2006年底，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元，十年的时间，增加了近20倍。（数据来源：中宏数据库2007-3-23）
总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点：
1、发展时期短，起步快
从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。
2、融资渠道单一
从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。
3、融资比例较高
融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。
二、当前我国房地产金融风险的集中表现
房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：
1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行
据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。
2、土地储备贷款存在隐性风险
我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。
3、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期
根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。
4、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险
由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。
三、我国房地产金融风险的防范措施
对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。
1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化
当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。
2、加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。
3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度
对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。
4、完善房地产金融的法律环境
确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。
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【关键词】房地产经济波动；金融风险；防范
一、引言
我国国民经济的发展离不开平稳运行的房地产经济，由此可见房地产经济在我国社会经济当中占有至关重要的地位。在最近一段时间以来，我国的社会经济进入到高速发展阶段，城市化进程的脚步持续加快，社会结构也在不断发生变化，因此导致房地产经济发展的环境日益复杂，经济波动的情况时有发生，直接导致金融行业风险的增加。了解造成房地产经济波动的原因并及时提出防范金融风险的方法已经迫在眉睫。
二、影响房地产经济波动的原因
（一）投资回报率
房地产行业本身具有双重性质，消费性和投资性共存，投资者的投资回报率进直接影响房地产行业的发展，假如投资者能够获得较大的投资回报，那么则会有大量的投资商加入房地产行业的投资力度，不断追加投资金额，此时房地产行业的经济曲线将呈现出持续上扬的趋势，房地产行业在此基础下将实现大发展，房屋总供给量也将不断增加，这必然会导致房地产经济出现波动。
（二）供需关系
不断变化的市场情况直接影响着房地产行业的供需关系，并逐渐成为影响其发展的核心要素。鉴于供需关系本身具有极强的不稳定性，房地产行业必须充分尊重客户的需求，并以此为根基否则将直接导致房地产经济出现下滑；与此同时，资金、技术、劳动力等各种因素也会在一定程度上限制房地产经济的发展，导致房地产行业供求关系失衡进而造成经济波动。
（三）社会环境
当前我国社会正在转型阶段，社会结构不断发生调整和变化，人们对房地产的观念也在不断发生变化，关于房地产的认识例如其质量、需求等各方面也在不断发生变化，在城市化进程不断推动的背景之下，房地产经济的波动也越来越强烈。
（四）政策影响
当前我国为管控房地产经济并推动其实现正规化平稳发展，制定并出台了一系列相关法律法规以及政策制度，特别是在土地资源方面推行的制度更是直接影响着房地产行业的发展。而政府出台的财政政策、货币政策以及调整银行利率等也会对房地产经济产生较大影响，并导致房地产价格发生变化最终造成房地产经济不断呈现上下波动。
（五）特殊原因
部分天灾人祸等特殊原因也会对房地产经济造成影响，直接表现为房地产价格出现大幅度波动，比如说大地震以及前段时间的南方大暴雨、洪涝灾害等导致周边房价一度出现大幅度下跌；而修建地铁、车站等基础交通设施建设也同样会影响房地产价格，正在修建的地铁站附近房价已经翻了一番多，因此城市规划以及自然灾害等特殊原因也会对房地产经济产生影响。
三、我国房地产金融风险的防范措施
（一）证券化住房抵押贷款
房地产行业与金融行业经常捆绑在一起，二者之间具有极其紧密的联系。以山东省为例，山东省当前有大约百分之九十的房地产商通过向银行申请贷款业务从而获得开发建设资金，而商业银行的大客户群也以房地产商为主，因此房地产经济与金融机构可谓是一荣俱荣、一损俱损。在此基础下，房地产经济发生波动无疑会增加金融行业的风险，为提早对风险进行防范需要金融机构率先将房地产抵押贷款证券化，以此分散风险。证券化住房抵押贷款指的是金融机构将现有的住房抵押款进行集中，证券机构通过现金方式购入大量证券，之后依据信用评级以及金融担保等将提供给投资者的资金证券化。商业银行等金融机构通过转让部分收益权能够及时收回资金从而有效降低自身风险。
（二）建立信托投资基金
当前房地产行业投资缺乏流动性、投资门槛过高一直受到融资较难等问题的困扰，导致房地产行业将金融机构看做是唯一的融资渠道，对其依赖程度越来越高，这也在无形之中加剧了金融机构需要承担和面临的风险。因此以商业银行等为首的金融机构需要积极建立信托投资基金，将投资者的范围不断扩大，既缓解房地产商等投资者融资困难的问题，另一方面也能够有效将其原来需要承担的风险缩小化、分散化，增加金融机构的安全稳定性。
（三）加强风险管控能力
金融机构自身需要尽早强化风险管控能力，加强对风险的事先预防代替传统的事后弥补。在同意为投资者提供贷款前需要对其信用程度以及还款能力进行全面深入分析，在此过程中一旦发现房地产商等投资者出现无力偿还银行贷款情况使，需要在第一时间查封并没收其抵押资产以降低损失。除此之外，金融机构需要对房地产信贷各环节进行全面监控管理，定期对其建设和投资情况进行追踪调查。银行需要严格按照发放贷款的业务流程完成操作，对内部体制进行深化改革，建立健全内部监控机制和员工考核制度，将权利与责任高度统一，以此来降低和防范金融风险。
四、结论
总而言之，自从2005年以来，我国房地产行业正式进入了蓬勃发展阶段，一度成为推动我国国民经济发展的中坚力量，然而在盲目追求高速度的发展之下，房地产经济出现了较多泡沫，房价高居不下，开发商捂盘惜售恶意哄抬房价等情况屡有发生，经济出现较大波动。因此国家和政府需要加大对房地产经济的管控力度，金融行业也需要结合实际情况，通过将房地产抵押贷款证券化、建立信托资金等拓宽房地产行业的融资渠道，提升自身的风险管控能力，有效做好应对金融风险增加的防范措施，避免因经济波动而造成金融机构产生大量损失。
参考文献：
[1]郝丁.我国房地产经济波动与金融风险防范研究[D].西南财经大学，2016
房地产的金融风险范文6
潍坊市房地产行业贷款的特点
房地产金融业务快速发展。顺应房地产行业发展的规律，潍坊市银行业在房地产行业贷款上表现出先积极介入、再大力推广到日益理性、审慎经营的发展趋势，至2009年3月末，辖内房地产行业贷款余额达220.77亿元，占各项贷款总余额的12.36％，比年初增加21.11亿元，占全部贷款增量的7.74％。其中房地产开发贷款余额89.13亿元，个人住房贷款余额131.64亿元，分别占全部贷款余额的5％和7.4％。
贷款平稳增长，增速呈U字型。2007年6月至2008年6月，辖内房地产行业季均贷款增长12.61％；2008年6月至2008年12月，季均贷款增长仅1.6％；而2009年一季度贷款增长10.57％。增长表现出两头快中间慢的态势。自2008年下半年开始房地产开发贷款呈现出持续下降的趋势，第三四季度减少9400万元；受宽松货币政策和楼市回暖的双重影响，2009年一季度开发贷款净增11.39亿元。从个人住房按揭贷款情况看，为稳定楼市，促进房地产市场健康发展，潍坊市政府制定出台了《关于支持和促进房地产业持续健康发展的意见》、《潍坊市人民政府关于加强城市住房保障工作的意见》等系列优惠政策，以拉动居民住房消费贷款，其中一些地方政府为鼓励居民购房，明确规定对购房者将给予1万元政府现金补贴，在政府优惠政策和利率下降的双重拉动下，个人住房消费贷款始终保持了稳定增长的发展态势，2008年实现增幅30％，2009年一季度增幅8％(见图1、图2)。
贷款质量总体较好，但波动较大。潍坊地区房地产贷款总体不良率较低，2009年3月末，房地产行业贷款不良率仅1.58％，低于全市2.94％的不良水平。从趋势上来看，个人住房消费贷款不良率比较平稳，而房地产开发贷款由于四家房地产企业不良贷款的集中暴露，波动相对较大。
潍坊市房地产行业面临的问题
房地产销售疲软，成交量较小，导致资金回笼较慢。受当前国际、国内经济金融形势影响，房地产市场回归理性，部分大中城市房价出现较大幅度下降，影响了潍坊地区购房者的消费预期，观望气氛浓厚，导致房地产行业景气度迅速下降有价无市现象明显。据统计，潍坊地区2008年下半年开盘的楼房销售下滑迹象明显，销售率在20％～30％之间，与以往的一开盘就销售50％以上相比，销售率大幅回落，9月份潍坊城区的房屋销售仅成交40余套。从各县市区情况看，受旧城改造的影响，城中村建设导致房地产开发面积快速增长，房地产市场局部出现供过于求的现象。如寿光市2007年建成开盘销售的住房2292套，实际销售1120套，闲置率为51％；2008年建成开盘销售的住房1622套，实际销售481套，闲置率为70％。青州市2007年建成开盘销售的住房2961套，实际销售2820套，闲置率为5％；2008年建成开盘销售的住房3222套，实际销售2739套，闲置率为15％。
房地产开发成本较高、销售价格回落，导致利润空间收窄，还款压力增大。目前，房地产建造成本大致包括三个方面：一是建安费用，占总成本的三分之一。一般建安成本大都在每平方米800元～900元左右，自年初以来建筑类原材料价格出现先持续上涨后持续回落的状况，但由于房地产建造周期长，在行业景气时期建成的在售楼盘成本早已确认，但受新建楼盘封顶出售等因素影响，潍坊市房地产价格也出现小幅回落，但降价幅度不大，在中心城区的房地产价格始终保持在3000元以上。二是地价，占总成本的一半。近年来，全国各地房价的攀升主要的原因是地价的飙升，招、拍、挂的土地出让政策与开发商对房价心理预期的提高，导致地价一路暴涨。潍坊近两、三年来地价翻了一番，2009年推出的楼盘，大部分是近两、三年购买的土地，一亩地少则50万～60万，多则100多万。三是税费及管理费用，占总成本的15％左右。在房屋销售量萎缩及成本上升双重压力的影响，房地产企业的利润出现缩水，从与被调查企业的座谈中了解到，房地产毛利润率由年初的28.95％下降到当前的22.91％，下降了6个百分点；2008年底净利润仅为20588万元，比2007年减少7300万元，降幅达到21％，资产利润率仅为4.06％，较2007年下降3.52个百分点。
房地产企业融资困难，资金链趋紧，导致违约风险增加。在宏观经济形势波动、销售市场疲软、生产成本上升等综合因素的影响下，房地产企业的资金链趋紧。被调查的贷款正常的35家企业2008年末银行借款10.6亿元，较2007年增加2.5亿元，占企业总负债的45％，较2007年增加6个百分点。房地产企业2009年84％的新增资金来源于银行借款。目前，各房地产企业普遍存在资金缺口，仅被调查的贷款正常的35家企业，就有2亿元的资金缺口。部分建设项目由于前期搬迁清理过程中遇到障碍和困难，影响施工进度，致使工期延长，在赔偿业主违约损失的同时，也出现了资金链紧张的状况。
部分项目贷款存在管理不严等问题，潜在风险不容忽视。从四家发生不良的企业贷款情况看，存在以下几个问题：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别银行业金融机构贷后管理较混乱，缺少相关的风险预警措施。根据对四家不良贷款企业的核查发现，均存在部分住房销售资金被挪用的问题。如农行青州支行…家企业开发的楼盘，销售收入的40％，未纳入项目资金专户实行专户管理，而是被借款人用于其他建设项目。
相关措施与建议
合力加大对房地产行业的支持力度。其一，加强对房地产行业的引导。建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。保持合理的房地产开发投资规模，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售；通过产业政策推
动，引导房地产业优化结构、创新产品、提升品质、强化物业管理，促进房地产业转型升级；加强对房地产市场的监管，规范从业行为，促进企业依法运作、诚信经营。其二，制定实施有针对性的支持措施。国务院常务会议出台了减免税费、融资支持、加大“保障”三大措施稳定房地产市场，国务院办公厅又出台了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，地方政府应制定切实可行的政策，从提高行政审批效率、规范房地产开发市场秩序、加大行政性收费优惠及财税、金融支持力度、加强舆论引导和行业自律等方面加强对房地产业的引导。应根据宏观形势的变化进一步加大对房地产政策的先导性研究，以增强对房地产行业的支持力度。
切实加强房地产金融服务。首先，加大对优质房地产项目和企业的支持力度。目前建设部公布将在三年内投入9000亿元用于保障性住房建设，人民银行、银监会公布联合制定的《廉租住房建设贷款管理办法》，各银行业机构应采取积极有效措施加大对保障性住房建设的支持力度。要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。其次，统一对二套房的认定标准。当前辖内各银行业金融机构对二套房是按照银监会和人民银行“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”来认定，但通过日常监管发现，仍存在口径不一致等问题，如对结婚后购买第一套住房离婚后房屋判给对方所有的购房者是否享受利率优惠，对首套购房未申请贷款而二套房申请贷款的是否享受利率优惠等。口径的不统一，容易引起银行与房贷者的法律纠纷，引起声誉风险。应细化对二套房的认定标准，防止出现因标准界定不清而引致的银行声誉风险。
