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房地产企业规避风险范文1
一、关于增值额和扣除项目的涉税风险点
土地增值税计算增值额时，主要取决于房地产转让收入和扣除项目这两个因素，最重要是对扣除项目的准确把握，房地产企业如果虚增扣除项目，增值额就会相对“缩水”，扣除项目计算时要注意以下三点：
1．扣除项目凭证必须提供合法有效凭证，不能提供者不能予以扣除。然而在实际业务中购买土地使用权有时很难取得全部合法真实的发票，不能取得部分就不允许扣除，比如某房地产商地价款支付金额为13640.78万元，取得合法凭证9870.3万元，地价支付费用无合法凭证3770.48万元就不能税前扣除和加计扣除。
2．房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，要注意开发成本会计口径和税法口径两者的不一致，税法不包括资本化利息，而会计开发成本允许包括资本化利息。
3．与转让房地产有关的税金要注意不包括印花税。
二、关于清算对象的涉税风险点
土地增值税清算对象一般指的是按照房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象，但是对于不同开发项目，如果同时符合特殊条件，可以合并为一个清算对象。如果既建普通标准住宅又建其他类型房产则要求按“二条线”分别核算，如果未分别核算，那么就不能享受免税政策，即如果故意不分别核算，把盈利高的非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块互相抵消，使总增值额减少从而少交税的话会有很大税务风险。
对于同一宗土地上建造的综合楼，即既建住宅又建写字楼、商铺等非住宅的，应按照不同的房产类型归属于不同的清算对象进行清算。
三、关于清算条件的涉税风险点
对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的和已转让和自用的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务会要求进行清算。要注意：1．所谓的总建筑面积特殊情况下要含地下建筑面积；2．无产权架空层的建筑面积不属于可售建筑面积；3.对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，未进行清算的，税务机关有权进行核定征收，会面临补税和滞纳金的风险。
四、销售收入的涉税风险点
要对销售收入确认标准进行严格把关，注意以下几点：
1．房地产开发企业将预收销售房款挂入预收账款或其他应付款或者不进行账务处理都会存在较大的涉税风险。
2．房地产开发企业应重点关注代收收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不应扣除代收费用。
3．在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，预售房款要按照规定预缴税款，实际中房地产企业常采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，或者以预售的名义延迟纳税，达到拖延纳税或不纳税的目的税务风险极大；同时注意没收的购房定金要及时转做收入并缴纳土地增值税。
4．开发产品出售后要按照税法规定的六大原则确认收入的实现。例如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业如果采取不及时入账的方式推迟收入的确认存在税务风险，要进行规避。
5．将房地产用于对外捐赠没有按照税法规定确认收入和利润的风险。在当前税收政策下仅有两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。比如以继承、赠与方式无偿转让房地产给直系亲属或承担直接赡养义务人以及非营利的社会团体和公益事业等等。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。
6．视同销售未按照税法规定确认收入和利润的风险。房地产开发企业将自建房产用于对外投资、分配给股东以及职工福利等视同销售时，如果所有权发生转移应当视同销售房地产缴纳土地增值税，如果产权没有发生转移，则不必缴纳土地增值税;但是如果在税款清算时不列收入不征收增值税的，那么对应的成本也不允许扣除。
7．房地产企业进行房地产的交换，应属于土地增值税的征税范围，因为实务中房地产交换可以看做交换双方取得了实物收入，需要申报缴纳土地增值税。
8．以房地产作价入股进行投资或联营的注意点
如果所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的属于土地增值税纳税范围，也就是说只要有一方是房地产企业就需要缴纳土地增值税。
9．如果代建工程建设期超过一年的，需要按照完工百分比法确认收入的实现，同时工程节约的材料以及下脚料等如果归企业所有的，应该按公允价确认收入纳税。
五、关于土地成本的涉税风险点
1.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税可以扣除。
2.房地产开发企业交纳的土地闲置费所得税可以税前扣除，但是土地增值税不允许单独扣除。
3.按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施发生的成本费用，要分清是否属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，如果属于可据实扣除，如果不属于则不允许扣除。
4.一个项目为另一个项目提供了部分安置房，土地成本的构成原则是房地产企业支付补差价款的，计入拆迁补偿费；回迁户支付的补差价款的，应抵减本项目的拆迁补偿费。
六、关于前期工程费和建筑安装工程费的涉税风险点
1.公共配套设施和基础设施对应的建筑安装成本不包括在内，而是计入相应的公共配套设施费或基础设施建设费。
房地产企业规避风险范文2
关键词：风险导向 房地产企业 内部控制
一、引言
当今社会市场环境瞬息万变，再加上国际“金融海啸”的影响，企业综合实力、竞争力已成成为企业在激烈的市竞争中取胜的关键，而这些综合实力、竞争能力都离不开企业优质、完善的内部控制体系。内部控制体系作为企业在竞争中取胜的支撑，贯穿在企业整个管理流程，可有效防范和控制风险，对企业发展起到举足轻重的作用。房地产业由于其自身的特性，受国家政策和其他各种环境因素影响十分明显，房地产业具有开发工程量大、周期长、资金需求量大等特点，这些特征使得风险管理成为其企业内部控制中的核心问题。因此，研究风险导向下房地产企业的内部控制研究很有必要。
二、房地产企业经营中存在的主要风险
（一）资金周转风险
房地产企业行业特点比较突出，其中最明显的是具有高价值性，该特点决定了房地产企业经营过程中要涉及大量的资金运作，这就容易造成资金周转风险。一般资金运作的流程为：融资-开发-还款-再融资-再开发-再还款-……该过程需要每个环节都要顺利实现，这样才能确保房地产企业资金正常运转，各项业务有序开展，从而实现自身的经营目标，一旦某个环节出现差错，致使资金链断裂，企业将会陷入资金短缺的困境中，从而引发其他一些“并发症”出现。
（二）融资风险
房地产业资金运作的特点决定了房地产业运作过程中必须经历“融资”阶段，需要从外部寻找资金投入，从而确保项目能顺利完成。房地产企业进行项目运作时，其项目周期比较长、工程量大，资金周转期也相对较长，资金需求量也较大，若是未及时得到融资，项目被迫被搁置，其所造成的负面影响将十分严重。此外，房地产企业融资的方式众多，如果没有经过缜密地分析和甄别，选择的融资方式不符合房地产企业的要求，将会增加房地产企业的融资风险，影响到资金的正常周转，给房地产企业造成严重的经济损失。
（三）成本风险
房地产企业一般存在同时投建多个项目的现象，需要投入大量的资金，运行成本相对较高，需要房地产企业选择合适的成本管理方式，否则将会增加企业的成本风险，加大企业的资金成本，降低项目利润。同时，许多房地产企业采用“长期银行贷款”的方式，其利率相对较高，增加运行成本，降低企业效益。
三、风险导向下房地产企业加强内部控制的措施
（一）加强资金周转监控，有效防范潜在风险
资金周转风险值得人们重视，房地产企业要保证自身的资金正常运作，确保所有项目的正常开展，满足所有项目的资金需求，最大限度地降低资金周转风险。房地产企业在项目决策的过程中，需要经过缜密地分析和甄别，对项目不足之处进行及时的纠正，降低偏差，同时也需要及时监控资源的消耗和各项目的收支情况。房地产应立足企业自身特点，防范潜在风险，做好前期项目的可行性分析研究，在紧密结合业务授权的基础上，完善企业内部控制体系，合理规划和监督各项成本的支出情况，从而在最大限度上降低风险、减少损失。
（二）采取融资风险的内控措施
为了降低房地产企业的融资风险，需要采取科学、有效的风险内控策略，具体为：一是融资风险回避法，房地产企业可以采用长期债务的方式降低房地产市场不可控因素对企业造成的影响，同时还应该选择投资法律层面和政策层面风险相对较低的项目，这样能够有效的帮助房地产企业规避各种融资风险。二是融资风险分散法，房地产企业的融资风险具有一定的全面性，为了防止多部门、多领域同时受到风险冲击，需要采用风险分散方法进行控制。房地产企业的风险分散方法主要从资金来源渠道进行控制，采用多渠道融资、多元化发展方式，优化资产负债率，严格控制流动负债的比例，有效降低融资风险。
（三）健全内部控制机制和项目成本控制机制，强化成本控制
房地产企业要规避各种成本风险，需要不断的健全内部控制制度和项目成本控制机制，具体为：一是健全内部控制机制。通过创建符合房地产企业实际状况的内部控制机制，形成规范、有力的内部控制文化，有效提高所有人员的内部风险控制意识，保证内部控制制度能够真正的贯彻和落实到实处，帮助企业规避各种成本风险。二是强化项目成本控制机制，要加项目成本控制机制建设，做好设计成本规划、工程成本控制，制定合理的成本控制方案，并对企业生产经营的各种成本开支、资源消耗等进行全面调控、监督和指导，及时纠偏，帮助企业规避各种风险，降低预算外支出，控制运行成本，不断提高房地产企业的经济效益。
四、结束语
综上所述，房地产企业经营过程中存在众多风险，如资金周转风险、融资风险以及成本风险等，如果不及时够采取有效的措施进行控制，势必会影响企业的经济效益和长足发展。因此，房地产企业需要加强资金周转监控，采取各种融资风险内控措施，健全内部控制机制和项目成本控制机制，做好成本控制管理工作，帮助企业规避风险和降低风险造成的影响，为房地产企业和行业的可持续发展奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]张国新.论完善房地产企业内部控制应采取的措施[J].现代商业，2010，（5）：268-269
[2]姜东亮.关于房地产企业内部控制制度的思考[J].现代经济信息，2010，（9）：152-152
房地产企业规避风险范文3
关键词：房地产 会计核算 问题 解决策略
中图分类号：F293文献标识码： A
社会的发展带来了我国经济的快速进步，同时也带动了我国房地产行业的发展。房子是人们生活中必不可少的物质，是人们的资产之一。房子对人们的影响是很大的，在很大程度上和人们的生活息息相关。房地产在社会竞争过程中处于不断发展的阶段。当然，房地产有其自己的特性，在会计核算方面也有一定的难度。会计工作在企业发展过程中起着重要作用。企业在会计核算环节的好坏，关系到企业的直接利益和资金安全。在房地产行业，投资金额大，风险高，周期长，会计核算在其中发挥着重要作用。
一、房地产会计核算的重要意义
会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算，从而将企业的经济活动状况进行反映，会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始，就存在着残酷的竞争，只有在不断的竞争过程中，房地产企业的实力才得以体现，房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来，实现其盈利，就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计，为企业提供数据支持，利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一，经过会计核算，实现财务信息的收集，利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。
二、房地产行业会计核算的主要内容
不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业，会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面，需要对其购买和加工等内容作出计划，对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面，需要对固定资产的账务作出处理，还需要对固定资产的变化情况作出监督，对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面，需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面，需要作出比较精细的核算，在账目方面要加强明细账目，提高企业的利益。
三、房地产行业会计核算有待解决的问题所在
会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候，依据国家的相关法律法规，对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴，周期较长，使得会计核算的难度加大，也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候，往往会年终结账后建立新帐，这样就把账目上的处理变得复杂，增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言，是不利于其发展的。
新会计准则认为，财务风险应该是指企业在活动中，其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距，使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险，包括投资风险，筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险，房地产在投资时，更应该小心谨慎，规避风险。基于这些因素，房地产需要更进一步完善其相关会计制度，做好财务管理工作，保障其收益。
房地产投资属于长周期投资，会计年报表上会有比较大的业绩波动，在建设期间业绩比较差，当房屋完成验收出售之后，预收款项计入收入，使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。土地和建设资本来源不同，因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时，很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。
另外，在有些房地产公司中,核算工作中最常见的毛病就是不够深入细致,只讲粗线条。这就使得一方面使当成本费用不实,造成当期收支不配比,不能真实地反映当期的收支结余和预算执行情况;另一方面使得对事业单位的资产和负债的反映不够全面、不够真实。企业财产与个人家庭财产经常发生相互占用的情况,企业的财产就像个人银行,可以自由存取,不受任何限制,给会计核算工作带来不少困难。会计核算中的要点也是难点之一在于全面、正确地编制会计报表。有些房地产企业会计核算有违规操作现象。有些企业根本不设账,以票代账,或者虽然设账,但账目混乱。由于房地产企业的项目部大部分都在外地,数据的收集及传递较慢,所以有些房地产企业干脆设两套账或多套账,不按规定使用会计科无视会计核算的一般原则,待摊费用、预提费用不按规定摊提,收入与费用不配比,人为操纵利润现象经常发生,造成会计基础工作整体性不强,最终导致房地产企业会计汇总报表不够准确。同时，我国有些房地产企业缺乏相互制约的财务监督机制。有些房地产企业的管理者常干预会计工作,会计人员由于受制于管理或受利益驱使,往往按管理者的意图行事,会计的监督职能无法进行。有的建立了财务制度和会计制度,但是存在规定不到位等许多漏洞,单位会计出纳由一人兼任,移交不规范,内部会计管理失控,给违法违纪行为造成可趁之机,使违规行为得不到及时地纠正,就可能导致职务犯罪的发生。有的制度设计上比较严密,但是执行上大打折扣,管理不到位。赊账过多、过滥,不能实行统一有效管理。
四、房地产会计核算中存在问题的解决办法
针对以上问题，需要进一步解决。首先，会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面，需要根据其企业的规模等，结合自身情况进行设计，使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目，宏观调控房地产企业资产问题。其次，要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力，降低风险。第三，企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入，降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后，要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。第四，房地产企业应按规定设置会计机构,根据自身业务量的大小,配备足够的、业务素质较高的会计人员。会计人员应不断加强业务学习,熟悉会计的基本知识,以及行业会计制度,练好基本功,掌握操作技能,以适应不断变化的形势要求,同时不断加强对政策法规的学习,严格按照会计制度和相关政策法规处理各种会计事项,不断提高会计人员业务水平和职业道德素质财会人员要定期或不定期地检查核算人员核算情况,督促核算人员及时、准确地搜集财务数据严格资金核算。房地产企业核算人员要正确地运用会计科目进行会计账务处理,做好建造合同核算的各项基础工作,适应市场经济和社会发展的的需要,为房地产企业的各段工作做出贡献。
五、结束语
房地产会计核算中存在的问题较多，针对这些问题提出改进策略，对于完善房地产会计核算有着重要意义。相信在不断的完善过程中，房地产企业会计核算会更加成熟。
参考文献：
[1]温玉彪，赵茜.浅析投资性房地产会计核算中存在的问题[J].会计之友（中旬刊），2010（3）；
房地产企业规避风险范文4
【关键词】房地产；风险；效益
从2004年的房地产发展市场开始，面对商、住房供需结构的特殊矛盾化，国家针对房地产开发出现的问题进行全面客观的规避和管理。通过土地管理、银行利息调控、国家税务等一系列宏观的政策展开，以解决居民住房紧、买房贵、入住率低等诸多问题，全面实现住房供需的合理化。在房地产开发中需要全面的防范风险，有效的识别风险，合理的规避风险。下面对房地产开发项目的风险进行研究。
1 产业政策调控，市场风险加大
在2004年的房地产发展中，国家从土地、税务、银行金融等方面对房地产开发存在的问题进行管理和解决。
1.1 土地政策的规范
国家控制房地产年开发量对土地的占有率，从2004年开始限制开发非建筑、规划范围内的土地，当年土地开发的面积减少12%，从而将房地产开发的竣工率提高102.3%，商、住房的年销售量有显著的提高，使得一年之内商住房的供不应求局面加剧，促使全国范围内房价上涨，涨幅为13%。虽然历时一年之后，从2005年开始政府放宽了土地开发的面积限制，但开发、竞标等一系列成本的加剧高升，使得房价居高不下。
1.2 银行利息金融方面调控
从2004年开始出现不断上涨的房价市场，国家通过各种银行调控措施来降低房地产开发市场的风险，不断调高商住房贷款利率，以贷款下线为国家银行的调控起点，商业银行在国家规定的贷款下线基础上可以自主确定利率水平。利率的提高使得购房还贷居民的经济压力和风险有明显的上升。
1.3 国家财政税务调控
税务所得是国家财政收入的重头表现，而土地使用、房地产开发涉及的税务项目直接影响税务的收入总额。2006年国税总局发〔2006〕第187号文件，《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，文件明确要求：土地增值税要以国家专门的土地管理部门审核批准的房地产开发项目为一个单位进行土地增值税核定征缴。对于分期、分项开发的项目，以各分期、分项为单位进行税务征缴，同时所开发的项目包括普通也其他住宅的，要进行分项核算征收土地增值税。国家加强税收调控政策对抑制开发商进行房屋炒作，从而进一步规范房地产开发市场有极其重要的意义。
2 市场风险将房地产风险放大化
政府加大力度调控房地产开发市场，以实现房地产在领头羊市场中得到充分的带头作用，实现居民住房结构合理化。在市场竞争中，房地产开发企业的开发管理模式和经营风险给房地产开发市场带来严峻的考验。
2.1 房地产开发项目资金的来源风险
在经济飞速发展的今天，房地产开发资金无疑给开发企业带来重大资金压力。从开发土地的购置，到房地产的新建，再到房地产项目的建成销售和房地产项目后续开发这一资金链的有效供应和合理利用，都需要大量投入过程，现如今大多开发商在土地开发时就已经是负债经营，导致这些企业年度资产负债率逐渐提到，远远高过规定的比例60%。同时，银行利息的提高也很大程度提高了房地产开发企业的资金风险。
2.2 房地产开发市场自我调控的风险
在强有力的政府房地产开发支持力度下，比如在限购、经济适用房、廉租房等国家房地产开发宏观调控政策下，房地产开发企业开始利用自己的开发项目规避政府带来的开发压力和风险。国家通过有效的管理职能推行各种房地产开发中购房优惠政策，房地产开发企业针对政策进行调控，例如开发商提出购买房支付全款有优惠或者精装，针对2012年房地产开发市场的停滞和房地产销售市场的灰暗，促使个别房地产开发企业提出首付10%的大胆之举。当银行利率逐渐提高时，对房屋供需方将带来极大的风险，导致购房者无力偿还利息放弃房屋所有权，开发商商住房销量直线下降资金链无法运转。
3 风险管理及防范措施
在房地产开发市场运行缓慢的今天，必须防范房地产开发带来的风险，及时发现房地产开发中存在的风险因素，合理有效的规避风险带来的经济压力。
3.1 强化房地产开发项目可行性研究中的风险分析
可行性风险分析，是在该项目立项前就对该项目所涉及的项目资金、开发、销售等进行分析和评价。分析该项目风险对预期的项目开发成本利润的影响，评估该项目风险的隐患和风险危害程度。
3.2 加大销售力度以减少开发后的房地产项目风险
房地产开发项目资金必须得以迅速回笼，以平衡房地产企业的资产负债率，不断降低负债比率。而迅速回笼资金必须做到合理的定价策略和营销模式。实现由商品房的预售模式到现房的销售模式的，使供需双方充分了解房地产开发的项目特征和购房者需求。达到供需双赢的目的。但同时限制了前期预售资金的回笼，所以必须考虑更加完善的销售模式通过销售来规避风险。
4 房地产开发项目风险研究结论
从国家宏观调控体系，将房地产开发项目的相关建设管理、交易管理、中介服务项目管理及其他相关的后期再建服务管理等各种不同的房地产项目管理纳入我国房地产法律规范体系，促使我国房地产开发市场经济体系有法可依、执法必严、违法必究，从而提高我国现有房地产行业相关规范政策的层次性、稳定性和严肃性．针对我国房地产项目风险管理现状，从房地产企业内部的管理完善和外部的环境建设抓起，扩大各种资金管理渠道，同时促进房地产开发企业加强房地产项目风险管理的关键在于加强自身抵抗风险的能力。实现房地产管理的政府宏观与市场微观的有效结合。
参考文献
[1] 李志宏.房地产项目的风险管理研究[J]. 科技创业月刊. 2007(10)
[2] 宋晋杰.对房地产项目风险管理的一些认识[J]. 天津建设科技. 2007(S1)
[3] 马文超.房地产项目风险管理研究[J]. 项目管理技术. 2008(12)
房地产企业规避风险范文5
近期,楼市的二次调控政策犹如寒冬之霜雪降于房地产市场。限购、限贷、加息等楼市的利空政策不期而至。投机性需求得到抑制的同时,又使更多的购房者按兵不动、持续观望态势。当下有人提出“买房不如买房地产信托产品”的说法。而这一观点拨动了不少投资者的心弦。
目前房地产信托产品发行状况如何?投资者转战房地产信托又有哪些风险?如何选择好的信托产品?就此记者采访了北京唐古拉投资管理有限公司的副总裁张晓光先生。
谁是信托之主力
据用益信托工作室的数据显示,1-9月,信托产品的发行总量为1335个、总发行规模是2480多亿;而房地产信托产品发行数量是377个、发行规模超过1240亿。相比而言,房地产信托发行数量约为信托发行总量的30%,而发行规模则占总发行规模的50%左右。即整个信托管理的资产有50%的资产都投向房地产行业。房地产信托缘何成为信托市场的主力呢?“这是一个双向选择的问题:信托选择房地产行业的同时,房地产企业也选择了信托。”张晓光解释道。
房地产行业是一个资金高稀缺性的行业,始终存在融资的需求。而目前市场上比较主流的融资方式有二,即银行和信托。就银行而言,今年伊始,银监会对其控制非常严格,导致银行为了迎合国家政策,不得不提高房地产企业融资的门槛,增强其对房地产项目的风险审核,甚至会出现不贷或惜贷等现象。而吃了闭门羹的房地产企业就只能依靠信托这一渠道进行融资了。
收紧信贷是调控楼市政策之一,那么,未来银监会是否会打压信托来调控楼市呢?“很有可能!” 张晓光表示,。目前,已经有14个城市出台了限购令。这其实是带有计划经济性质的调控手段,可见政府对楼市调控决心之大。目前来看,银监会对银行的限制是起到了一定的效果,而对信托尚未收得那么紧。如果国家调控的决心依然很强,那么对信托行业进行限制不无可能。 “譬如,限制地产类信托发行的规模或一段时期内暂停对房地产项目的融资,都是有可能的。”
而信托选择房地产项目多是出于利益驱动。众所周知,房地产行业的利润率相对较高,其通过信托去融资的利率也较高,通常在15%以上,甚至也有可能达到25%-30%左右。这就不难解释为何信托选择房地产行业了。
规避风险才是关键
目前对房地产市场调控之严,使投资房地产的风险集聚,不少购买者都选择观望或去投资其他金融产品。
其实,市场的资金始终会选择最好的投资标的。今年的股市、楼市都充斥着不确定性、风险也较大,投资者势必会考虑资金下一步要投到什么地方去。“此时,信托其实是不错的选择。”张晓光表示,信托可以满足投资者任何收益水平的要求。目前市场上对信托有一定的误解,认为信托产品是固定收益类,每年8%-11%。其实不然,它也有高风险、高收益的产品,譬如阳光私募或结构性产品等。
目前有些投资者不买房而转向房地产信托的意向较为明显。“这些投资者是比较理性的,除了房地产信托,也有其他信托产品供投资者选择。不过,房地产信托也是不错的投资选择。只是投资者要了解,买房和购买房地产信托产品还是有区别的。”
买房涉及一系列问题需要购买者去考虑和决定。譬如,某个城市是否适合投资;某个项目的位置、前景、周围配套设施是否齐全;如果购买期房,还要考虑开发商的实力如何,会否成为烂尾楼;即便买下房子,将来要考虑何时出手。出手以后还将有一系列繁琐的手续去办理。这一切都要靠购买者自己去决定。如果选择房地产信托则不同了。首先,投资类别不同。投资房产是实物投资,而房地产信托产品投资(大致上讲有两种方式:一是房地产项目贷款类,二是股权投资。)是金融产品投资。而上述需要购房者考虑的问题全部转由信托公司去考虑,投资者只需与其达成契约关系即可。即使未来出现问题,也由信托公司作为有很强的竞价和议价能力的金融机构去跟企业谈判,去解决问题。“从信托行业规范后至今,尚未发生投资人未拿到信托公司承诺的收益或本金丢失现象。实际上,信托产品是比较稳健的。”张晓光告诉记者。
那么,如何选择一个好的房地产信托产品呢?张晓光表示,首先,要选择实力过硬、专业能力强的信托公司,如中信信托、北国投、中诚信托等,都是公认的实力很强的信托公司。如果发生风险,由于他们实力足够强也一定会兑付客户的资金。就这方面而言,投资他们的产品风险相对较小一些。
其次,选择一个好产品。界定产品好坏,并不是看它的收益。若选择房地产信托产品,关键是要看这个项目本身:看所选项目的位置好不好、抵押物的价值是不是够高等。我们应该更多地从风险角度考虑,要看信托合同中的风险申明书。看其中揭示的风险有哪些,控制风险的措施有哪些,这些措施能否有效地规避风险等。
房地产企业规避风险范文6
一、房地产企业税务筹划的若干问题
要分析我国房地产企业税务筹划的若干问题，首先得了解一个概念――税务筹划，税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。[2]由于我国税法体系还处在完善阶段，部分房地产企业为了自己短期内的经济利用，以身涉法，偷税漏税问题严重。在我国房地产企业的成本中，税收成本比重较大。在房地产开发企业开发项目的环节众多中，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等等经济行为无不涉及到交税，税收筹划的空间巨大。因此，部分房地产企业便打起了税收的主意，在企业税务筹划过程中钻法律的空子避税者有之，少数房地产企业甚至在以上各环节中出现了逃税漏税的现象。
除了逃税漏税以外，风险税务筹划风险问题也不容小视。由于市场、国家政策等一系列因素的影响，税务筹划风险系数颇高，而我国房地产企业相关防范风险的体制并不完善，在遇到风险时，很多的房地产企业不能及时采取有效措施来控制。笔者调查了多家房地产企业，总结出其风险大致有一下几种，一是财务风险。众所周知，房地产企业和资金有着千丝万缕的联系，企业所进行的每一项经济活动都需要对资金进行合理的掌控。在我国，房地产企业的资金大多来源于银行体系，企业融资越大，税务筹划的空间也就越大。但税务筹划在给企业带来巨大的经济利益的同时，也使企业面临着不小的财务风险。二是政策风险，近十来年来，我国房地产企业飞速发展，其在国民经济中所占的比重与日俱增，但由于我国市场经济起步较晚，法律体系还不健全，与房地产有关的具体的规范性文件较少，这就使得部分房地产企业在税务筹划过程中形成很大的风险。三是行业内部的风险。受房地产企业巨大经济利益的诱惑，很多企业把眼光转到了房地产企业，有些企业不惜血本投资房地产行业，但投资房地产，风险与经济利益并存，并且房地产行业相比其它行业更复杂，如果没有合理的税务规划，就会给企业带来巨大的风险。除此之外，税收筹划体系的不完善也是我国房地产企业亟待解决的问题。由于房地产企业税负数额巨大，所以，经过税务筹划省下来的钱绝非小数目。但如何省这笔钱，却成了各房地产企业的难题。
接下来，笔者将联系案例，分析房地产税务筹划的相关准则，以期解决以上问题。
二、房地产开发企业税务筹划的相关原则
（一）合法性原则
合法是税务筹划最基本的准则，房地产企业只有在保证所经营的项目、筹划方案合法的情况下，才能得到国家税务主管部门批准，否则再能促进企业发展的项目方案都不一定能实施，即便实施了也会受到相应的惩罚。影响整个企业的形象。合法性主要体现在以下几个方面：一是充分利用法律鼓励的税务筹划，其次是适当寻找法律放任的筹划，三是谨慎选择法律盲区的筹划。各房地产企业一定要摒弃侥幸心理，严格依照国家的税法行事，量力而为。在遵守法律的同时也保护的自己的利益。
（二）筹划要考虑综合性原则
综合性原则是指在进行某一税种的税务筹划时，要综合考虑各种情况，以求整体税负最轻、长期税负最轻。以下案例将说明这一点。
现有一A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，以下有两种方式供A公司，第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。在第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。在第二种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。
我们不难看出以上两种种投资方式第二种税负相比第一种方式要轻很多。
（三）筹划要考虑风险均衡原则
现代市场经济环境变化不断，错综复杂，所有的企业活动都或多或少存在风险，同样，节税也有一定的风险，一般来说节税力度与风险呈正比例关系，也就是说企业节税力度越大，风险也就越大。在上述案例中，第二种方式虽然税负要轻，但A公司要承担经营风险，而且B公司不负责还本。在第一种投资方式中，A公司虽然税负较重，但是其直接参与了房产开发项目，获得开发经验。另外，在税务筹划过程中，如果筹划人员素质不高，筹划时机选择欠妥等，那么税务筹划方案也就不能很好的使房地产企业规避风险。
