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房地产企业资金管理反思

2020-02-25 09:39 来源:资金管理论文 人参与在线咨询

摘要:房地产行业是国家支柱产业之一,具有资金需求规模大,占用周期长,受宏观政策调控影响大的显著特点,是典型的资本密集型行业。由于近年来房价上涨过快、过高,已经影响了民众生活,因此,国家和地方陆续出台了多项房地产宏观调控政策。随着限购、限贷、限售政策的出台,房地产行业发展日益艰难。在这样的经济发展背景下,房地产企业加强资金管理显得更为重要。本文从企业资金取得、资金管理、资金使用三个方面分析了房地产开发企业在资金管理中存在的问题,并提出了相应的解决对策。

关键词:房地产行业;资金管理

引言

资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。目前,房地产企业资金管理还存在较多问题,主要表现为财务预算管理形同虚设,资金结算管理散乱,监督考核环节薄弱及管理方式、手段落后,效率低下等,导致企业财务风险日益加大,因此加强房地产企业资金管理和控制,促进企业提高资金使用效率,是当前企业资金管理的重点。

一、房地产企业资金管理的特点

房地产企业项目主要分为四个阶段:一是项目前期的可行性调研、取得土地阶段;二是项目开发前期阶段;三是项目开发施工建设期;最后是项目销售或出租期。其中,取得土地及前期的主要资金流为土地评估费用、土地竞买保证金、土地款的缴纳、拆迁补偿费等。该阶段时间短,但资金流出量大,资金主要来源为自有资金。项目开发前期的资金流主要包括取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等费用以及向各个政府部门缴纳的费用。该阶段的资金量虽然不大,但需要做好整个项目的资金筹划工作。该阶段的资金来源也主要为自有资金。开发建设期的资金流主要为项目开发过程中发生的主体建筑工程费、主体安装工程费、基础设施费、园林环境工程费、配套设施费、以及开发间接费等。此阶段资金来源主要由自有资金与融资贷款资金组成。项目销售或出租期为资金的回收期,费用主要来自项目推广费,项目代理中介费等。以上环节中,前三个环节为资金流出期,资金主要来源为自筹资金、银行贷款,销售回笼资金等。土地款及建设成本支出为该阶段主要的资金流出部分,其中,建设成本的流出贯穿整个工程建设期。而房地产企业所生产的商品房是一项特殊的商品,从商品房的建设到出售最少需要两年的时间,在整个建设期间,资金流只有流出没有流入,而国家的宏观调控政策也会影响企业的资金回款率。

二、房地产企业资金管理存在的问题和不足

(一)投资决策未充分考虑项目投资与资金的关系,存在隐患

由于前几年房地产需求旺盛,房地产企业销售额持续上涨,资金回笼充裕,在高利润驱动下,部分企业的经营决策者只关注利润,往往会忽视对行业发展趋势的预判,也未对项目所处位置、环境及周边配套情况做深入了解,没有考虑到行业存在的潜在风险,对行业未来困境估计不足。为赚取利润,部分房地产企业会忽视自身的抗风险能力,持续融资,从而导致资金成本增加,企业的资金缺口不断增大。当出现资金短缺时,部分房地产企业甚至会引入高资金成本的信托资金或小额贷款资金,给企业的可持续发展造成隐患。

(二)资金管理意识薄弱,资金管理不善

房地产企业开发项目周期长,开发建设过程复杂,受市场和政府宏观政策影响较多,销售过程参与人员管理难度较大。企业往往缺乏资金管理意识,资金管理方式落后。在实际生产经营过程中,一些中小型房地产企业的资金管理不能严格按照企业财务管理制度执行,导致工程未完工就出现资金流断裂,使得工程进度受到影响。部分企业资金收支监管不严,不能定期清查盘点货币资金,造成出现相关人员,漏记、错记账目,或故意隐瞒,挪用公款虚设假造等不实的情况。部分中小型企业票据和印鉴由一人管理,给企业带来巨大风险。资金预算是资金管理的基础,科学合理的资金预算制度能为企业提高资金使用率。但目前大多数企业对预算管理往往重视不够,缺乏科学的预算编制体系,在实际执行中缺少监控。一些企业没有重视资金预算执行情况,也未对资金使用情况做出分析,对于往来款项没有进行后续的跟踪。有的企业支付审批制度不健全,没有完善的资金支付审批流程,财务人员不能严格按照审批制度程序进行支付。

(三)融资方式单一,企业很难获得更多资金支持

房地产企业的资金来源主要有企业自有资本、银行贷款、股权融资等,而实际经营中,股权融资方式一般仅适用于少数大型上市公司,多数房地产企业采用金融机构贷款的形式。如在预售阶段前的开发建设期所需的建设资金,多数房地产企业是依靠银行的开发贷款形式获取资金,但银行的贷款政策受国家调控措施影响。在限购等政策出台后,银行信贷政策也跟随限购政策逐渐收紧。致使很多方地产企业很难从银行获得开发贷,无法为企业提供充足发展资金,给企业的生产经营活动造成很大的压力。此外,由于我国多数购房者选择的是按揭贷款购房,因此银行个人按揭贷款额度关系着房地产企业按揭回款周期。

三、加强房地产企业资金管理的对策

(一)充分考虑项目投资与资金的匹配关系,优化项目投资管理

房地产项目投资具有综合性、复杂性、专业性的特点。因此企业在投资前必须对项目做大量可行性研究工作。同时,需对项目所在地区的经济发展状况、政策法规、基础配套、金融政策等进行详细的调研和分析。拍地前要做出优化强排方案,测算出项目总投资额,客观、科学地安排建设周期和销售回款期,还要考虑房地产企业资金监管限制因素,最终计算出融资计划。应通过多种渠道进行融资,降低融资风险,并确保融资渠道畅通,避免只重视收益不重视资金保障的错误做法。而且,要实施事中监督,即以项目的投资决策为基础,以现金流量为线索,对资金流进行监督,及时发现经营中的资金状况,查找并预防问题。

(二)建立健全资金管理体系,严格执行资金管理制度,发挥资金的指导监督职能

房地产企业是资金密集型企业,建立健全资金管理制度,可以规范企业日常资金管理工作,提高资金使用效率,降低资金风险,为企业开展融资工作提供重要保障。首先,资金保管工作要配备充足具有专业资格和胜任能力的人负责。当日收取的现金必须当日存入银行,不得坐支收入,每天按时完成现金日记账记账工作,单位不得开设“小金库”。企业定期清查盘点货币资金,对于账实不符的情况要找出原因。对相关员工进行培训,以使其遵循公司的资金管理制度,提高资金管理意识。其次,建立科学合理的预算管理制度。资金预算是企业资金管理的基础,预算编制应将企业行政部门、工程部门、前期设计部、营销部门等职能部门统一起来,围绕经营计划指标,编制切实可行的资金预算。预算的编制方法可以由远到近、由粗到细,按年度、季度、月编制资金预算表。并在企业运营过程中对资金预算不断修正,使资金预算体系能及时响应外界环境的发展变化。再次,加强资金使用审批,建立有效的监管机制。资金的申请、支付与审批必须严格按照审批流程执行。支付与审批不能是同一人负责,无审批的程序不得支出。应定期或不定期的对资金管理制度的执行情况进行检查,将其作为对部门考评内容之一,并将应收款项的回收额、回收时间作为项目负责人绩效考核指标之一,做好预算执行的事前预防和事中控制工作。

(三)拓展多元化融资渠道,降低融资风险

现阶段房企应不断提升企业发展水平,保持良好的项目运营能力和经营业绩,积极拓展多元化的融资渠道。例如:1.房企可以以投资者入股的方式向社会公开或定向招募资。2.以开发项目为基础,通过有关金融机构向社会公开发一定期限的债券。但由于企业债券偿还期较长,且到期时偿还本息金额巨大,为缓解企业偿债压力,债券期应尽量与房企项目的开发经营周期相一致。3.房企可向银行等有关金融机构进行贷款,但要严格掌控贷款数量、合理组合贷款形式,以防企业举债过度,造成资金成本压力。4.房企企业还可以通过项目合作吸引多方资金。如与其他企业合作,共同建造,共同分享利润等,也可以与多家企业合作建立企业资金合作社,进行资金融通。

(四)加大风险管控力度,确保企业资金安全

房地产行业是高收益高风险行业,所投资的工程项目涉及到的客观因素复杂繁多。房地产企业应及早识别运行过程中的各类风险,并找到风险产生的原因,及时改正。企业可以建立风险评估系统,使用该系统对工程项目评估所对应的现金流量能力、盈利能力、偿债能力等综合信息进行评价,然后根据评价结果进行不同等级的划分,从而最终使工作人员可以根据不同工程项目的风险评估等级来针对性地选择风险小的工程项目进行评估。另外,企业还要建立风险控制措施,使其在遇见不能预防的风险时,可以采取紧急风险控制措施,以保证企业资金的安全,避免产生更为严重的损失。最后,要加强项目工程结算的管理工作,房地产企业可以分期支付项目工程款,保留一定比例的项目资金存款,以确保项目建设意外的需要。

四、结论

综上所述,在房地产企业发展日趋严峻的形势下,加强房地产企业资金管理尤为重要。在实际工作中,部分房地产企业融资渠道单一,资金管理存在较大风险。为此,房地产企业在投资决策阶段要做好充分的调研,做好投融资准备。在经营中应加强资金管理,提高资金使用效率。在预售后,要及时跟进回款。房地产企业应强化资金管理,提高风险抵御能力,合理配置多种资源,提升企业的综合竞争能力,在新的形势背景下,让企业平稳发展。

参考文献:

[1]陈香.浅谈房地产开发企业资金管理存在的问题及对策[J].中国集体经济,2019,(13):140-141.

[2]赵霞.新形势下房地产企业资金管理困境及对策[J].经贸实践,2018,(22):161.

作者:陈丽丽 单位:三亚天恒房地产开发有限公司

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