1.项目组织管理——策划组织架构
策划组织架构是实施房地产策划的核心灵魂。结合房地产策划阶段，在房地产策划过程中需要有项目决策、项目报批、项目设计、项目招标、项目施工、项目竣工验收，分别对应项目管理活动阶段工作，需要设立专门的房地产策划项目部门实施管理工作。在房地产策划工作中，项目经理办公室负责项目整体管理工作，下设报建管理部负责房地产项目前期可行性分析、报建审批工作，设计管理部负责房地产项目整体设计策划工作，招标管理部负责房地产项目后续建筑施工工作，施工管理部负责房地产项目具体施工现场管理和监督管理工作，造价管理部负责房地产项目整体估算、预算、预决算控制工作。
2.项目计划管理——策划工作分解
房地产策划工作按照工作流程进行结构分解，即将策划总体工作分解为任务模块，并确保各模块之间形成联动机制，实现策划各模块工作配合顺畅运转。为此，房地产策划项目组织部门应在不同的策划阶段，以项目经理办公室为牵头，实现各部门工作协调实施。根据房地产策划各阶段的具体工作任务，结合项目组织部门进行科学分工，做到责任到人，确保房地产策划所有部门和员工能够各司其职，整体联动。在房地产项目具体策划工作中，进行项目工作分解，可以将房地产项目划分为市场分析、市场需求调研分析、项目定位、项目规划设计方案、项目营销策划五大模块，其中市场分析模块包括经济发展状况及预测、房地产所在区域城建规划两大工作任务，市场需求调研分析包括土地市场供求分析、年度区域土地供求分析、价格走势分析三大工作任务；项目定位包括房地产项目市场定位、客户群体定位、产品方案和售价确定三大工作任务；项目规划设计方案包括项目平面规划、项目户型分析、项目园林景观和项目室内设计四大工作任务；项目营销策划包括入市时机、营销思路和市场推广策略三大工作任务。
3.项目实施管理——关键控制点
在项目组织管理和项目计划管理工作结束后，要结合项目实施现场活动确保落实项目工作分解中的各项工作任务，保证各项工作任务的质量。项目经理应结合房地产项目历史经验，紧抓项目实施过程中的关键环节进行控制，即关键控制点，对项目实施整体状况进行查缺补漏，有效监督，实现项目管理“以点带线+以线带面”全程管理，做好项目实施管理。此外，项目经理还需要结合项目实施过程中可能出现的突发状况进行有效控制，制定项目应急预案，消除项目后顾之忧。在房地产项目市场分析中，策划工作关键控制点在：对房地产项目宏观经济和市场环境的分析比较，房地产项目所在区域市场产品竞争对比分析、房地产成功项目案例借鉴启示、结合房地产项目土地性质分析项目价值，为房地产项目定位提高数据支撑；在房地产项目产品方案分析中，策划工作关键控制点在：参照土地、客户、市场进行环境分析，确定房地产项目在市场的定位，确定项目客户群体定位，确定项目产品定位，确定项目产品价格，实现和市场快速有效对接。按照房地产项目策划工作侧重点，对项目实施进度周期进行计划、控制，最终对房地产项目进行整体评估；在房地产项目规划设计分析中，策划工作的关键控制点在：产品设计涉及到房地产整个项目元素设计规划，是房地产项目产品策划的重要点，是房地产项目后续营销包装的重要过程，具体包括土地平面规划、户型设计、园林景观设计、交通道路规划、智能化系统、建筑设计等方面；在房地产项目营销方案分析中，策划工作的关键控制点在：销售方案和市场推广方案。其中，销售方案要做好卖点提炼、形象定位、制定销售策略、价格策略；推广方案要做好前期推广的成本费用统筹和具体推广策略的策划工作。
4.项目评估管理——反馈总结
房地产策划项目评价具体的操作方法如下：在房地产策划项目结束后，按照项目成员策划方案，由项目成员总结在策划中遇到的问题和取得的成绩，然后再由各项目成员共同讨论房地产项目策划中需要注意的事项和解决问题的方法。最后，在项目策划成员的讨论基础上，对房地产策划进行总体评价，指出房地产策划项目存在的问题和不足，给出相应的解决方法，结合市场策划理论知识和项目管理的方法，帮助项目策划人员明确房地产策划项目的工作思路，总结房地产策划项目活动的经验，并将房地产策划项目成果归纳整理，进一步提升房地产项目策划水平。房地产策划作为一项系统工程，需要统筹规划房地产所有工作，如前期的土地选择评估、项目开发定位、项目可行性分析、项目组织部门、建筑策划，中期的项目形象包装、项目市场推广、项目工程施工，后期的项目交付使用、项目竣工验收、项目销售、项目物业等工作。想要做好房地产策划工作，必须将所有工作紧密相连，需要基于房地产全局引入项目管理理念，从项目组织管理、项目计划管理、项目实施管理和项目评估管理四方面进行全程策划。房地产策划实行项目管理，构建完善的项目策划组织机构，对房地产策划工作进行结构分解，严格控制房地产策划中不同环节的关键点，确保房地产项目顺利实施，并在房地产项目结束后，对整体策划工作进行有效评估，提升房地产项目策划水平，增强房地产市场竞争力。
作者：刘宗连 罗雄 单位：湖南涉外经济学院
