1影响房地产开发项目施工管理的因素分析
1.1影响房地产开发项目施工进度的因素
结合笔者的工作经验影响施工进度的主要因素表现为：一是相关单位没有按照预定的进度执行。项目施工是由不同部门共同协作才能完成的，如果其中任何的一个部门、环节出现问题都会影响施工的进度，比如如果设计单位没有按照预定的时期设计出图纸，就会导致后续工程无法实施；二是设计的变更。在施工过程中经常会出现设计变更的现象，设计变更会导致原来预定的施工方案被改变，进而会产生新的工作，其必然会导致工程的延期；三是施工所需要的物质短期。在施工过程中施工物质的保障工作是施工管理中的重要内容，因为施工物质短期而导致施工进度延期的现象在房地产项目施工中比较常见，比如因为资金没有及时到位，而导致施工企业不能及时地购买施工材料、支付施工人员工资等导致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出现。在施工过程中如果遇到恶劣的天气等自然灾害会导致工程的被迫停止，而且这种灾害是人所无法控制的。
1.2影响房地产项目施工质量的因素
影响施工质量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工过程中人的因素对施工质量的影响是巨大的，如果施工人员在施工过程中不严格遵守施工要求规范或者其本身就存在技术问题，这样他们所从事的工作就不可能从根本上保障质量；二是施工材料的因素。施工材料是构成施工质量的重要保障，如果没有符合施工要求的建筑材料，那么无论采取什么样的施工技术方案都不可能保障施工质量；三是机械的因素。随着现代建筑业的不断发展，机械在施工中的作用越来越突出，机械设备的功能状态直接关系到施工的质量，比如在施工过程中的计量方面，如果全站仪的标定超过预定的时间就会导致建筑物和构件的点位出现偏差，影响施工的质量。
1.3影响房地产项目施工成本的因素
纵观房地产项目施工的全过程，影响成本的因素贯穿于整个项目工程的施工过程，具体表现在：一是没有严格规范施工合同。施工合同是施工双方权利与义务的有效保障，是房地产企业实现经济效益的重要依据，通过合同可以明确规定施工的总造价以及具体的费用支出情况等；二是在施工过程中没有对工程进行严格的管理。在具体的施工中由于忽视监督管理的作用或者因为制度的不健全导致相应的责任没有落实到实处，导致施工的进度与控制与预定的方案相差甚远，比如施工人员不严格执行施工建筑材料保管制度，导致施工材料的损坏，而造成施工成本的上升；三是缺乏对工程进度风险的准确把握。施工过程中会存在一定的风险，如果不能及时的将这些风险因素处理掉，就会增加施工的成本。
2提高房地产开发项目施工管理的具体措施
2.1提高施工进度的具体措施
首先，编制合理的施工计划。房地产企业在施工的前期应该与有关施工单位进行有效的沟通，对建筑工程的整体施工进行统一的规划，制定出具体的施工方案，从整体上协调不同施工部门之间的关系，保障施工单位之间的有效配合与衔接，实现资源的最大利用；其次，提高施工图纸的质量。在施工中经常会出现因为设计图纸与实际施工环境的不符而导致施工方案更改的现象，因为设计图纸变更会给施工进度带来巨大的影响，因此要加强设计图纸的质量，尽可能避免因为设计图纸的因素而导致设计变更的出现；再次，做好施工过程中的节点控制。在施工过程中由于下一工序的施工是建立在上一工序完成的基础上，因此需要不同部门的密切合作才能保障施工进度。这就需要施工单位根据不同的施工内容设定具体的时间节点，以此从施工的整体上把控施工的进度安排，保障后续工程的及时跟进；最后，建立激励机制，房地产企业要在合同中约定对建筑工程质量以及进度的奖惩措施，对在保证质量的前提下，缩短施工进度的要给予一定的奖励，以此提高施工单位的积极性。
2.2提高施工质量的具体措施
施工准备阶段的质量控制是保障施工质量的前提，施工前要对施工的建筑材料、施工现场等进行科学的管理，保障施工设备等符合建设施工的要求。并且要对施工图纸进行仔细的分析，及时发现其中存在的问题并改正。二是要对施工建筑材料进行试验，保证建筑材料的质量性能符合施工的要求。比如在进行施工前要对混凝土的性能进行检测，保证混凝土的性能符合项目施工的要求。三是加强施工过程中的质量管理。在施工过程中加强质量管理是提高建筑工程质量的关键，加强施工过程中的质量管理主要从施工人员的施工质量、施工机械设备的工作性能、施工建筑材料以及应对不可抗力因素的措施等入手，尤其是对隐蔽性的施工工程的质量要加强监测。四是提高施工工艺。在施工过程中采取科学的施工工艺技术对提升施工质量具有重要的作用，同时也可以提高施工的效率。
2.3提高施工成本控制的具体措施
在施工成本控制中主要分为主动控制和被动控制。主动控制就是在没有出现问题时所采取的一系列成本控制措施，比如在施工前通过对合同图纸的约定，避免成本控制的失控。被动控制就是在项目施工过程中，施工管理人员对出现或者即将出现的问题及时采取补救措施，避免成本偏差的进一步扩大。被动成本控制是主动成本控制的补充。在实际工作中我们主要通过以下措施控制项目的成本：一是制定完善的成本控制制度。施工过程的成本控制如果单靠施工人员的职业道德素质是不能从根本上实现成本控制的目标，因此房地产企业必须要建立完善的成本控制制度，通过严格的制度规范施工管理人员的行为，明确他们的职责，强化他们的责任意识，并且要员工的成本控制行为进行有效的奖励，将员工的绩效考核与成本支出相结合。二是合理优化配置施工资源。合理配置施工资源是提高施工企业经济效益，降低成本支出的重要手段，在施工过程中机械设备的费用支出要占有很大一部分，尤其是在机械化应用范围越来越广泛的当代，房地产施工管理人员要合理应用机械设备，根据施工工程的大小合理选择机械设备，同时在施工的过程中要保障机械设备性能始终处在高效运作中。三是规范建筑材料的购买途径与管理。在购买建筑施工材料时，建筑施工单位要严格执行招投标制度，保证以低的价格购买到质量最高的产品。同时要加强对采购人员的职业道德教育，避免他们出现拿回扣等灰色现象。
3结束语
总之，房地产企业要想独立于竞争激烈的市场中，就必须要通过强化施工管理提高企业的市场竞争力。作为一名房地产施工管理人员一定要充分意识到房地产开发项目施工过程中的问题，并根据这些问题采取有效的措施提高房地产开发项目管理的科学性、规范性。
作者：秦建斌 单位：宁夏汇力房地产开发有限公司