摘要：近年来，我国房地产行业得到空前的发展，由于房地产行业本身涉及的部门和领域比较宽泛，既对多个行业有联动影响，也受各种因素的制约和影响。在持续高速的发展中，管理水平与发展需求之间的矛盾滋生了各种风险，一旦疏于管理，将导致不可预估的损失，甚至影响企业的生死存亡。因此房地产企业需要对企业风险提高重视高度！本文阐述作者个人对房地产企业风险管理的认识，结合工作经验总结出房地产企业风险管理中常见的问题，并提出个人的应对措施，以供参考。
关键词：房地产；风险管理；常见问题；应对措施
一、房地产企业风险管理的重要性
（一）房地产企业的风险根据
对公司实现经营目标的影响，通常可划分为5类风险，分别是：与公司战略规划相关的战略风险；在预算控制、税务实践、财务报告、资金运作、资产管理等各种财务管理工作中由于难以预料和不确定的因素使财务收益和预期目标产生偏差的财务风险；由于同业竞争、市场供求、政策波动等客观环境变化带来的不确定影响因素的市场风险；包括房地产企业在项目拓展、人力资源、企业文化、社会责任、销售、品牌、公关、招商、成本、招采、工程等整体运作的工作环节中存在的运营风险；以及大量的经济合同、法人事务、社会责任等诉讼纠纷引发的法律风险。
（二）房地产企业风险管理的内容和作用
房地产企业业务特点是资金量集中且高额，受市场和政策的影响快而强烈，风险管理第一步是评估风险一旦发生将对公司不同方面产生影响的程度，可以划分为持续经营、财务损失、声誉、合规4类，再综合考虑风险发生的可能性和风险影响程度，将风险分为高、中、低三个级别，形成房地产企业主要风险的多维清单。第二步，通过对上述各类风险进行全面分析并建立风险管理机制，实现可防可控，是一项系统性、长期性的工作。风险管理的工作对于企业来说，重要性不言而喻。首先，风险管理可以帮助管理层起到“拒敌以外”的作用，有利于企业及时发现潜在的风险，并在危险形成之前，妥善的处理；其次对于无法避免的风险，由于提前做了充分的准备工作，可以将不利影响降低至最小；第三，对于未来来说，总结教训，学习经验，提高全民风险意识，提高管理水平，可以为企业的健康发展保驾护航
二、房地产企业风险管理存在的问题
（一）风险意识淡薄
风险是客观存在的，但并不是所有的房地产企业管理者都有足够的风险管理意识，对没有经历过的事件，本身缺少敏感性。风险也是一种概率，影响有大有小，由于房地产企业近年来使投资者获得了丰厚的经济回报，掩盖了一些管理漏洞。当企业长期处于“安全”的环境下，特别容易让管理人员放松警惕。而当风险意识越来越淡薄时，风险出现的概率就越来越大。
（二）风险识别和防范的专业水平不足
风险往往是隐藏在各个环节和各项具体工作中，企业对某项工作的要求和标准难以覆盖到所有的界面和层次，工作人员通常在实践中，需要很丰富的经验和很强烈专业水平，才能及时发现，有些风险事项涉及不同部门不同专业的领域，因此还需要有专人负责，很多房地产企业在这方面准备不足，在很大程度上降低了风险防范的能力。
（三）主观规避管控
除了客观存在的风险以外，还有一类风险是由于工作人员主观意愿而产生的，这就是舞弊！舞弊人员会利用职权的便利，规避内部管控，伴随着舞弊行为引发的后果是高额的利益损失和恶劣的行为风气，对企业的不利影响强烈而长远。房地产企业有运营中，由于涉及金额和业务方较多，容易滋生各种舞弊行为，是高发高危的风险。
（四）外部不可控影响
房地产企业当前受国家宏观政策调控的影响，对各类政策敏感性非常强，例如政治因素、经济因素、环境因素，而由于房地产企业属于高投入、高负债、周期性长且资金量大的行业，对外界的影响连锁反应比较明显，外部不可控的风险往往难以防范但影响巨大。
三、加强房地产企业风险管理的措施
风险管理是指通过培育企业风险管控文化，建立健全风险管控体系，执行风险管控流程，从而实现业务风险可控。作者认为，可以从以下几点入手：
（一）强化风险管理意识
风险管理的工作是服务于方方面面的，任何一项工作流程的发起至结束，流程上所有人员的操作都有可能带来风险，这既取决于操作人员是否按要求完成工作，也在于流程本身是否有所欠缺，还可能是配合协作过程中产生的信息不对称，当然如果有舞弊行为，那更是防不胜防。所以，风险管理工作，首先要培育企业内风险管控文化，建立全民的风险意识，提高警觉性，提高自我要求，并自发自动的配合。普通员工有义务将自己意识到的风险表达出来，管理人员有责任斟酌所有的合理化建议，将风险管理文化融入企业日常工作中。
（二）建立风险管理机制
建立或完善一套风险管理机制，从制度、流程、授权及其他风险事项上着手，明确企业相关业务开展的要求、职责、程序等内容，为风险防控建立三道防线，第一道防线是基础，由业务、职能部门主动识别风险，采取有效的措施；第二道防线由专人专职通过推动体系建设和检查，提供风控管理的方法、工具和建议，做好前线支持；第三道防线是通过独立的审计和监察工作发现风险防控漏洞，促进公司风控体系持续完善。三道防线目标一致，工作联动，基本可以确保风险可控，促进企业的管理提升。
（三）执行风险管控流程
执行风险管控流程是风险管理工作最关键也是最重要的部分，大致要做到以下几点：（1）长期坚持专人管理。虽然各种各样的风险显现或者隐藏在我们的周围，但是，并不是所有的风险都可以及时被发现，需要一双“火眼金睛”来识别。完整的风险管理包括风险信息的识别、警示、汇报、跟踪、落实、反馈。要使用相应的工具，设立风险清单，制定应对措施，形成风险管理档案，这些都需要有专人负责。且企业在正常运营阶段，风险长期存在，只是在不同的时间段，风险体现的特征与类型不尽相同。做好风险管理工作，不是一时之功，它需要时时地检查，严密的跟踪，及时的反馈并一再重复这个闭环，风险管理它是一项长期性工作。因此，好的风险管控工作首先要有专人专职长期负责。（2）结合企业特征收集风险事件。房地产行业与其他行业有着明显的不同，各公司的运营也不尽相同。风险管理的起步是收集企业自身的风险事件，可以是企业曾经发生过的、其他渠道借鉴而得的、根据法律法规规定应该规避的、各级员工汇总收集的，林林总总，尽量挖掘各部门各环节在工作中可能会遇到的风险事件，作为风险管理的指标库。（3）识别并评估风险事项。有了丰富的风险事件素材，下一步就需要对这些风险事项进行逐项识别并且评估。运用专业性的分析系统和技术，按风险事项发生的概率大小、按风险事项的危险程度，按风险事项对企业带来的负面影响、按风险事项是否可控等纬度进行评估，建立各级风险预警指标。并由各级风控组织根据外部环境与内部条件的变化，对公司经营过程中的风险进行预测和报警。（4）部署风险应对措施。风险管理工作仅仅是预测和防范是不够的，任何一项风险都有一定的发生概率，有些风险甚至是难以防范的。在建立预警的基础上，再制定一套应对措施，以便当风险事项发生时，可以第一时间妥善处理，以期将损失和影响降到最低。应对措施可以根据不同级别的风险事项，制定应对责任部门、应对程序、应对方法以及问题升级的处置措施。有明确的标准和责任人以及时间要求，并且一定要及时上报反馈。（5）定期检查，长期监控。不论是员工的风险防范意识的培育，还是高标准高质量的工作成果，是无法在松散的环境中坚持的。风险管理工作与其他部门的工作一样，有年度工作计划，月度工作汇报。从企业整体来看，这份工作计划应该覆盖企业的各个公司各个部门各个环节，至少保证一年可以检查一次，重点事项要增加频次。对于一些频率很高的工作，可以作为一项常规检查工作，利用检查表格、现场巡查、日报、周报等形式，长期进行监控。当检查形成习惯时，风险管理工作水平就自然提升了。（6）形成工作清单和检查反馈惯例。诸多的风险警示指标，繁杂的检查事项形成一个庞大的数据库。将这些数据利用指标特征、检查要求形成一份工作清单，由专人根据工作清单的记录，执行风险管控的具体工作，并将所有工作成果记录在案，便于不间断不漏项的跟进，也有利于及时检查工作计划的完成情况。根据这份工作清单的进度，出具风控工作报告，（包括但不限于风险排查、风险调研、专题研究等），及时有效的将检查结果反馈给被检查部门和管理层，揭示经营风险，提出应对措施，促进管理提升，让风险管控工作更加有序和高效。（7）定期总结并优化。管理不是一成不变的，外部环境和内部环境也是时时变化的，相应的，风险管控工作也是需要不断进步的。管理层应督促风险管控部门，定期总结本企业的风险管理工作，不断优化风险控制机制，丰富风险指标，调整警示信号，改善应对措施，设定风险管理指标，并且有完备的危机处理计划保护企业不因各项重大风险发生而遭受重大损失，确保将风险控制在企业总体目标相适应并可以承受的范围内。
四、结语
风险是每个企业在经营活动中都会遇到的不利因素，尤其是在资金密集项目周期长的房地产企业中，风险的影响较一般企业一说更为严峻。因此，房地产企业为了提高自己的经济效益和市场竞争力，就必须做好风险管理的工作。总体来说，风险管理是一套系统性和长期性的工作，除了不断强化培育风险意识以外，还应该建立一套警示标志和自查机制，积极提升企业风险防控能力和管理水平。
参考文献
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作者:王春梅 单位:信地置业(合肥)有限公司
