摘要:随着房地产市场竞争日趋加剧，国家宏观调控力度的不断加强，房地产企业的发展形势空前严峻。为了应对复杂的外部环境，房地产企业要想更好地生存发展下去，就必须结合实际建立公司的内部控制制度并切实执行。本文以DH公司的内部控制管理为案例，对房地产开发企业如何实施内部控制管理进行了探讨。将内部控制的理论与DH公司的内控体系紧密结合，对该公司内部控制管理存在的问题进行了阐述，进而总结出适合该企业内部控制体系的对策建议，为企业改善经营管理、提高经济效益提供了理论参照与经验证据。
关键词:房地产企业；内部控制；对策建议
一、DH公司简介及内部控制现状分析
(一)DH公司基本情况
DH公司始建于1993年9月，至今已有20多年的历史。公司注册资金1800万元，年开发能力达到10万平方米，成为国家三级开发资质企业、国家建设部“销售放心房履行承诺单位”。DH公司作为淄博市最早成立的房地产开发机构之一，主营商品房开发，累计开发面积已超过100万平方米。公司凭借优良的品质和完善的售后服务在淄博成功树立了“HR”品牌，在淄博市场上逐步形成较好的品牌认同感。HR品牌在住宅市场逐步得到社会认可的同时，积极进入商业地产领域，并取得一定成绩。
(二)内部控制对DH公司的重要性
DH公司作为有25年发展历史的淄博市最早成立的房地产开发机构之一，内部控制制度已基本建立，内部控制管理也日益完善。内部控制制度使得企业各部门之间的联系越来越紧密，相互之间的配合越来越默契，促进了企业健康发展；内部控制制度使得企业的经营管理日趋完善，运营效率有了大幅提高，从而更好地提升了企业的经济效益；内部控制制度可以保证会计信息的真实性和可靠性，防范企业经营风险，保证企业资产的安全完整和有效利用。
(三)公司内部控制管理存在的问题
1.制度执行力度不够。公司虽然建立了一套比较完整的内部控制管理体系，但在实际执行过程中却一直处于粗放状态，还需要进一步精细化。在成本管理制度的基础上，建立起内部控制管理的保障体系和激励机制，来保障内部控制管理的有效实施。2.管理创新水平差。实行“全员、全过程、全方位、全要素”的全面内部控制管理能力不足。公司高层虽也意识到房地产业精细化管理的重要性，但在制定本企业的内部控制制度时，并未与本企业的实际情况紧密结合，导致内部控制制度的实用性较差，没有突出本企业的特点。而在实际执行时，又缺乏有效的管理创新，致使内部控制流于形式。3.成本控制能力亟需提高。房地产企业是资金密集型行业，投资风险大、开发周期长，而且作业环节复杂。研究结果表明，房地产项目规划设计阶段影响工程成本在75%～80%，施工中技术措施影响工程成本的仅有5%～10%。所以，开发项目成本控制重点在项目的构思、设想和规划设计阶段，房地产企业尤其要重视成本的前期控制，将成本控制工作作为企业管理的一个重点。4.风险意识差。房地产行业竞争越来越剧烈，企业应当做好风险防范的准备，不断提高风险意识，强化风险管理，以促使企业持续、健康发展，保证企业企业内部控制工作更好的实施。当前DH公司在风险管理方面存在一定缺陷。5.内部监督机制薄弱。公司内部审计部门的监督力度没有引起足够的重视，同时也不能单靠审计部门一方监督企业经营，应在加强审计部门监督机制的同时，多方监督部门同时深入到企业中，加大对企业内部控制体制的监督力度。
二、DH公司内部控制管理的总体设计
(一)内部控制管理的目标
1.确保企业目标的有效实现。每个企业都有自己特定的目标，希望通过最小的成本，使得企业价值最大化，合理利用企业现有的资源，使得企业的机构最精简，人员的配备最简练，各个部门之间协调一致，密切配合，每个人分工明确，职责清楚，各司其职。2.服从企业政策、程序、规则和法律法规。为了实现企业的目标，企业会制定本公司的各项长远规划、短期计划，并通过监督来促进实施。这些规划和计划的制定和实施一定要在国家的各项政策、法律法规允许的范围之内。3.经济且有效地利用企业资源。社会的资源是有限的，企业要获得足够的资源，不仅管理者要制定一定的政策和程序来提高运作的经济性和效率，而且在实施过程中要保证付出的成本是最低廉的，且防止不必要的工作和浪费；资源的稀缺性客观上要求通过有效的内部控制系统来确保其安全和完整，防止本企业的资源损坏或丢失，平时也要注意对企业的资源进行必要的维护。4.优化信息质量。互联网+和大数据的发展及应用，为房地产企业内部控制制度提供了技术支持。企业可以借助这些技术支持，使本企业在最早的时间内得到较为准确的、详细的会计信息，并加强企业各个部门之间的通力合作。
(二)内部控制目标的实现途径
内部控制目标的实现途径有三点：1.建立优秀的企业文化。企业文化是企业的灵魂，是促使企业不断发展的动力。建立优秀的企业文化，是建立有效的内部控制的基石。2.提高员工的积极性。员工的积极性是决定内部控制运行的行为因素。公司管理者要深入了解员工的需求，及时给予真诚的认可与赞美，并创造良好的工作氛围，最大程度的调动起员工的积极性。3.认真领会成本效益原则。对一个企业而言，在作出一项决策之前，要权衡实施成本与预期效益，统筹考虑投入成本与产出效益之比，力争以最小的投入成本获得尽可能多的收益。
(三)内部控制管理的具体流程
建立企业内控流程，必须从企业的业务流程的建立和梳理入手。采购业务流程、工程业务流程、销售业务流程和财务流程等都是内控管理流程的一部分。在应用过程中，要经过各级别各部门的经理人的决策、审批、评审、会审、签字、授权、批准等。
(四)实施过程中遇到的主要问题和解决办法
1.实施过程中遇到的主要问题
(1)从对内部控制的认识来看，企业部分领导及职工不是很重视内部控制管理，对其认识只停留在内部控制规范的表面，缺乏对内部控制的重要性认识；(2)从对内部控制的执行效果来看，由于部分管理层不够重视，实际执行效果并不理想，并没有充分发挥内部控制应有的作用；(3)从企业的内部控制制度本身来看，仍然存在一定的缺陷，在设计上存在不完善、不合理的问题，没有形成完整的内部控制系统，有时只强调事后控制，忽视了事前的预防和控制。
2.主要解决对策
(1)完善公司治理，加强管理层和职工对内部控制的重视，加大对内部控制的认识，以保证内部控制的顺利实施；(2)提高员工素质，对员工进行素质教育、企业建立培训与晋升机制、建立定量与定性相结合的绩效考核机制等，来保证内部控制执行的有效性；(3)健立健全风险管理体系，来弥补制度上的缺陷。COSO委员会于2004年提出《企业风险管理整合框架》，将风险管理提到了一个重要的高度，企业要进行内部控制，必须建立健全风险管理体系，通过风险预警、风险识别、风险评估、风险应对将企业的关键风险点加以控制。企业内部风险包括人员风险、资金活动和财务风险以及信息及传递风险。
(五)内部控制管理的成效及评价
1.内部控制管理的成效
(1)对公司的制度建设、文化建设和品牌建设起到了一定的促进作用；(2)业务流程更加高效，成本控制得到了优化，营销管理水平得到了提升，财务战略管理和人力资源管理得到了加强；(3)优化与环境的关系，特别是与合作者的关系；(4)增加了团队意识，提高了职工参入内部控制管理的积极性；增强了团队建设，各部门之间协调一致、各员工之间密切配合的意识得到加强；(5)险管理体系逐步建立，风险预警、识别、评估、应对逐步加强。
2.内部控制管理的评价
(1)从内部环境而言，完善了公司内部管理制度，提高了管理层和职工对内控的认识，使得公司的各项业务工作都得到了加强；(2)从外部环境而言，能更好地把握国家政策的方向，各项有关法律、法规也能得到贯彻实施。
三、经验总结
(一)内部控制管理的基本应用条件
市场情况瞬息万变，每个企业的情况又有所不同。要依据企业的现实基础，考虑组织结构、企业文化、经营模式等制定内部控制制度。DH有限公司决策层制定了适合本企业的内部控制管理制度，遵循了全面性原则、重要性原则、制衡性原则、适应性原则和成本效益原则，据此制定了内控的实施细则、流程指引。这是内部控制管理得以有效实施的基本应用条件。
(二)内部控制管理成功应用的关键因素
1.管理层和职工的重视；2.合适的组织模式和绩效考核制度；3.健全的创新管理制度；4.互联网+和大数据的应用。
(三)内部控制管理的优点与当前不足
1.优点
(1)有利于加强企业管理，促进目标的实现；(2)有利于落实责任，分工协作，密切配合；(3)全员参入，提高员工素质，更好的调动员工的积极性、主动性和创造性；(4)促进内部交流和相互理解，提高团队协作意识；(5)加强公司的文化建设和品牌建设。
2.当前不足
(1)对内控的认识不够，执行效果不理想；(2)内控的制度方面存在一定的缺陷；(3)可能增加管理成本。
(四)完善内部控制的对策和建议
目前，DH公司采用的内部控制管理方法，战略性成本管理较薄弱。建议企业导入价值链管理的思想和方法，内部控制管理的过程有赖于价值链上全部成员的参入。通过对企业内部和外部价值链上的每个环节进行“价值—成本”分析，优化核心业务流程，整合资源，培育优势，让每个环节的成本达到集约化、最小化。确保企业有效的实现持续战略成本竞争优势，促进内部控制的日趋完善和顺利实施。随着房地产业之间的竞争不断加剧，国家对房地产业的调控力度不断加大，利润水平逐渐回归价值，人们的消费理念趋于理性。在此情况下，房地产业要持续健康的发展，就必须要从企业内部加强管理。内部控制管理是企业管理制度的重要方面，将受到企业管理层的深度重视。要提高企业的综合竞争能力，提升企业的经济效益，必然要加强企业内部控制管理。
参考文献：
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[4]李杏芳.企业内部控制研究----以A房地产开发企业为例[J].中国商贸，2014(36)
作者:王梅 单位:山东大德华瑞置业有限公司
