摘要：房地产企业进行成本管理是一项任重而道远的工作，其成功实施的收益也是巨大的，因此，房地产企业应当牢牢把握本企业的特点，在准确核算成本计划的基础上，实施强化合同管理、控制工程成本等措施在内的一套控制成本的举措，积极提高全员参与意识，真正提高企业收益。本文探讨了房地产成本管理突出问题及对策。
关键词：房地产成本；影响因素；精细化管理；对策
经济的快速发展，进一步带动了房地产行业的经济发展，房地产企业之间的竞争也是不相上下，在如此激烈的背景下，房地产企业更要不断的加强成本管理，尤其是对于成本的管理力度，并且要加以重视，既可以为房地产企业的壮大发展奠定一定的财务基础，又可以为房地产企业的财务安全提供有力的保证。
1房地产成本影响因素
1.1成本管理意识不强
在经济体制的影响下，房地产企业的领导层比较重视的是对设计、施工、结算等成本的控制，对材料及设备供应方式、资金筹集等成本管理还不够重视，直接影响到了成本管理的完善性，成本管理工作也就不能顺利的进行。同时一些房地产企业的领导者还没有清楚的掌握成本工作该如何实施，将成本管理工作直接交给财务部门来完成，并没有认识到成本管理工作需要的是各个部门之间协作才能够完成的，这样就直接给财务部门的工作带来很大的压力，从上述我们可以看出房地产企业对成本管理的重要性认识还有待于提高。
1.2缺乏完善的成本控制制度体系
从实际情况来看一些房地产企业采用的是粗放型的管理方式，缺乏了健全的成本管理的制度，即使是有的房地产企业的成本管理制度相对健全，但是由于房地产企业将主要的精力放在了项目的开发上，因此在成本管理制度的执行上缺乏力度，形式化比较严重，甚至会出现应付了事的问题出现，直接导致了成本管理不能发挥出自身的重要性作用。同时有的房地产企业并没有明确成本管理工作中的责任和权利，很容易导致员工产生干多干少一个样，即使是出色的完成成本管理工作，也不会得到奖励，没有完成成本管理任务，也不会得到相应的处罚，这样就会大大的降低了员工进行成本管理工作的积极性，不能够保证成本管理工作的顺利实施，如果长期下去势必会给房地产企业带来一定的经济损失。
1.3成本管理方法不先进
从实际情况上来看大部分房地产企业采用的还是比较传统的成本管理方法，例如定额法和目标成本法，然而这种成本方法中报告的实效性较差，因此就不能够发挥出成本管理的重要性作用。由于房地产企业坚持的是以节约来降低成本的原则，这种以节省成本为主导的成本管理方法，在计算成本上就有一定的不合理性，会直接造成成本分配信息失真，降低了会计信息的精确度，不利于房地产项目的创新升级。
2加强房地产成本精细化管理的措施
2.1树立先进的成本管理意识
科学的全面成本管理意识是提高房地产企业成本管理水平的前提：①要对房地产企业的领导者进行思想教育，让他们认识到成本管理的重要性，也可以通过加大宣传的方式，使房地产企业上下全体员工认识到成本管理的重要性，这样就可以起到在房地产企业内部大力推广全面成本管理的作用；②为了提高宣传的力度，可以通过宣传栏、微信公众号、公司文件的方式，有利于提高房地产企业全体员工对成本管理的重要性认识，可以为成本管理做好良好的群众基础；③要对成本管理人员进行培训，保证成本管理人员能够及时的掌握比较先进的工作方法，提高自身的成本管理业务技能。
2.2做好前期成本测算
前期准确的成本测算是房地产企业后期获益的关键。房地产企业成本管理工作的起点就是对一个项目的成本测算，一个明智的决策可以让项目获得高额利润。房地产拍地的决策不能仅凭决策者主观臆测，应当对拿地以后的项目成本进行完整有依据的核算，降低决策的风险，避免销售利润微薄、占用资金的现象发生。
2.3强化合同管理
房地产成本中期控制主要是通过严控招投标管理和合同管理，尽量减少工程变更签证，这样可以有效解决工程造价不受控。房地产企业发生合同纠纷和施工索赔会增加工程费用。所以，房地产企业应当加强法律意识，明白合同是受法律保护的文件，不得随意变更。同时，提高企业拟定合同质量，对合同中的条款充分沟通，对合同用词仔细斟酌，严密推敲，以此来保证合同的顺利履行，减小意外成本。通过实施合同管理强化中期控制，为房地产企业施工减小风险和成本。
2.4应用房地产成本管理信息化系统
房地产成本管理信息化是先进的计算机软件技术在房地产成本管理领域的运用，通过信息化系统统计成本数据，既省时又省力，使企业逐渐摆脱了粗放式经营管理模式。不同的项目开发阶段对成本数据的侧重点会有所调整，比如项目发展阶段的测算成本、设计阶段形成的目标成本、项目执行过程中的动态成本、项目结算后形成的核算成本，沉淀成本数据库，几乎囊括了成本控制、成本核算以及经验复用在内的大多数成本管理要求。成本控制系统以“合同为中心的全动态成本管理”为主线，通过科学、规范的成本结构树，全面系统地反映各个项目在其整个生命周期任意时点的动态成本、实际发生成本、实付成本的构成情况，为房地产企业控制成本变动、洞悉成本动向、制定资金计划、掌控投资进度等提供强有力的科学依据，是房地产企业把握先机、提升核心竞争能力的重要辅助工具。
2.5以确保项目质量为前提，强化对施工阶段成本管理
工程成本是建筑项目成本的主要组成部分，占总成本的一半，主要包括物资，分包成本、室内装饰等部分组成。对这一主要构成部分进行控制是实施成本管理的关键。①尽量使用具有相同功能的新材料来代替昂贵的材料，研发更加节省人力和物力的新工艺来减小工程成本。②成本控制目标一旦确定，各部分应当立马拆分成本，将其细化为具体的成本控制指标分别控制土建、安装、消防和弱电等不同的工程的成本。各个不同工程根据自身的目标对材料进行选择达到成本控制目标。③在采购和招标过程中坚持货比三家原则，加强对采购方或者分包商的资格审核、公开考核，将公平公正融入到整个过程中，降低成本。
2.6加强成本的管理制度
工程一旦竣工后，对于工程的结算问题，又是一项繁重和相当重要的工作，所以，对于提高房地产企业的结算、预算的管理制度是至关重要的，对于预算结算的工作，单位可以和财务公司进行合作，财务公司里有专业的财务人员，可以最大程度的把工程成本降低，启用财务公司也是为了让预算结算清晰透明。其次，企业的领导可以依靠如今的网络，建立一个合理的成本管理系统，把成本管控推进信息化管理，使成本更加准确和透明，进一步的推动成本管控工作的快速发展。
2.7完善相应的监督制度
在房地产企业的开发建设中，对于核算的对象必须细化认真，仔细斟酌，反复核对，还要建立一个监督体系，既要有实权还要具有一定的执行能力，在房地产开发项目的中的各个环节进行成本的成本核算和预测规划，要加强对工程的成本监督，以及后期的决算和工程完工后的结算明细，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方案工程款给付的重要环节，按照已经确立的工作目标和监督制度定期的进行监督审核，还要不定期的进行抽查，一定要把内外部监督有效的结合起来，发挥最大的作用，并且真真正正的实施到工作中，确保财务成本数据和账务明细的真实有效。总之，由于地产行业成本整体呈走高趋势，盈利水平不断降低，因此，做好成本管理工作已是地产企业工作的重中之重。地产行业的成本管理是衡量一个企业竞争力的重要标准，企业要想在众多的竞争对手里引领市场风向，持续盈利，必须提高自身的成本管理水平，巩固和提高企业自身的核心竞争力。但是，面对瞬息万变的地产市场行情，现有的成本管理方式可能无法适应当前的市场经济规律，造成重大的成本管理问题，影响企业的发展，因此，地产企业需要结合实际情况制定有效的对策来解决成本管理问题，促进企业经济的增长和持久发展。
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作者:苏振亚 单位:上海西郊庄园企业(集团)有限公司
