摘要：近年来，国家制定了严格的地产调控政策，给地产公司的经营带来较大的压力。地产公司在这种调控政策背景下，必须加强单位内部项目投资成本的控制，通过精细化的管理来压缩成本，来提高公司的项目利润空间，因而在整个地产公司的财务管控中，成本管控已经成为地产公司的重要工作内容。
关键词：成本管理；房地产；企业项目管理
对于房地产企业而言，想要创造更大的利润空间，需要对成本管理工作给予足够重视。在确保工程项目质量的前提下，对项目成本进行深入分析，并尽可能减少建筑资源的浪费，控制能源消耗量，以此来达到压缩成本的目的，让房地产公司可以顺利实现自身的经济效益以及社会效益。
一、房地产企业成本管理的意义分析
近年来，在“房住不炒”的大基调下，国家对房地产依旧严格调控，地产行业的竞争力度更加激烈。地产公司想要生存，就需要转变开发模式，在研究客户需求、精准定位的前提下，以战略的眼光来运作项目，进行精细管理。在项目运作中，严格控制每一个环节中的成本，千方百计降低开发费用，增加经营利润。良好的成本控制不仅会增加公司利润，也会有助于加强内部各作业活动的管理，以规范职工的作业行为。把成本控制提前到项目投资之前，也有助于去降低单位项目投资、项目开发风险[1]。
二、成本管理在地产项目开发中的应用
（一）成本管理概述
成本控制的目标是降低公司资源消耗，提高劳动生产效率，从而提高公司的经营效益，实现企业的战略目标。在现有的技术条件下，应用科学合理的成本管控策略，对地产公司内部各项作业成本进行确定，然后利用相关的成本控制方法和策略技术等工具，来控制各经营环节中的费用。如果经营人员对产生成本高的原因都不了解，而是盲目机械地去执行成本控制策略，由于地产公司建设过程的复杂性，产品的投资周期长等原因，又会带来新风险。根据国内当前商品房的结构差异，这些建筑的开发设计会使用不同的技术，会造成地产公司内部各个项目建设成本差异较大，管理难度增加，成本的管控标准也不一样。在地产公司项目的开发中，项目会产生时间和空间上的差异，而且在每一个地产项目的开发阶段中，都会形成成本[2]。
（二）成本管理在地产项目开发中的应用研究
1.事前成本管控
在开发建设前，项目的筛选是整个地产公司的重要环节，地产公司要对市场进行调研，把握客户需求，对项目进行精准定位，同时要了解地产项目可能的潜在风险，对项目未来的营业收入、利润等进行综合的测评和研究。在调查期间，地产公司要根据所投资的项目，选择不同类型的投资方案，并收集与项目相关的各类信息，了解到地产项目开发建设的成本数据，对未来所可能形成的投资成本进行测算。在选择方案期间，此时公司可以就方案的具体内容，来使用现金流量法、回收期法和净现值法等方法进行决策。外部的工程承包单位要应用公开招投标的方式来选择，这样能够保证工程质量达标，保证工期按时完成。在投标阶段，地产公司可以建立施工单位资源库，通过在众多的项目施工单位中选择一家服务质量好、报价比较合理，以及工程公司经营信用佳的单位，来签订工程建设合同。在项目的投标阶段，要鼓励投标单位去公开竞争，也要去优化设计单位内部的招标流程，保证招标环境公开、透明，才能够为公司选择优质的承建单位，确保后期的项目质量达到技术的要求。
2.事中管理
在项目建设环节，要根据具体项目的不同情况，使用相应的成本控制的策略，来对项目的各经营活动进行成本核算，以此来编制项目的全周期总体成本计划。管理人员要选择合适的项目成本控制方案。在地产项目的开发中，筹资对于整个地产公司的运营至关重要。实际上，国内大部分地产公司的内部自有资金都不能够去支持项目建设和开发，地产公司就需要通过外部的渠道去融资。开展融资时，管理人员需要对融资风险进行系统评估，要控制好单位内部的融资结构，避免融资资金量过大。在开展地产项目建设实施期，这个阶段会消耗大量的资金，该阶段也是整个项目开发建设的重要阶段，地产项目建设会占用大量的时间，在建设中也会形成一定量的管理风险。地产项目人员就要对整个地产项目实施阶段与总体计划进行对照，及时有效地控制好项目投资、工程质量等各环节的费用支出[3]。
3.实施成本管理的策略研究
地产公司内部的成本管理是一个系统工程，包含从项目的立项到后期项目竣工验收整个阶段，因此成本管理要做到全员参与，全过程管控，在此期间，单位内部各部门要通力地配合协作，来完成单位内部整体成本控制战略的实施和成本管理计划的落地。对于地产公司来讲，它主要是为了满足未来公司发展、利润目标实现和消费者对住房的需要，以及抵抗外部政策风险和环境变化风险给公司影响，来降低成本，增强公司的盈利空间，成本的控制也有利于改善公司的经营质量。在实施成本管理方案期间，要保证成本的管理与企业的战略相结合，不能一味地为了降低成本，而偷工减料，降低项目质量，这也不利于提高项目的品质和企业的长期发展。
（三）成本管理的关键环节
虽然在整个地产项目的全过程都会涉及成本控制，但是对成本管理影响最大的工作则是工程设计。虽然工程设计费用在整个项目投资占有比例较小，但是设计图纸内部的内容对整个地产项目的总成本的影响程度会达到70%。可见工程设计是降低地产公司内部的商品房建设成本的关键。因此，地产公司要加强对项目设计环节中成本的管控，在单位内部来开展项目设计方案的评审，组建评审委员，增强对设计阶段方案质量的控制。地产公司的造价人员要将其注意力投放在建设项目的设计中，不能够仅仅去抓住地产项目的建设各类资金的使用，而忽略了对造价费用的管理。要严格地审核设计图纸内部的内容，避免设计内容过于高端，或者设计内容过多，而产生了无谓的建设费用。工程设计人员可以限额设计法，以工程项目合同为依据，来测算项目内容所形成的建设成本。在有限的资金下，合理地安排建筑的设计内容。为了进一步优化设计方案，可以在设计方案基本确定后，聘请另外的建筑设计公司进行深入优化，使设计方案更加科学合理，减少后期施工期间的变更和设计不当造成的损失。
（四）加强内部员工的成本管理培训
地产公司内部的员工是整个地产项目开发建设和管理的重要主体，只有提高人员的专业水平，才能够保证在公司成本管理工作达到相应的目的。高层人员要给予内部的职工开展成本管理培训活动的支持，与外部的财务培训机构建立合作关系，来让财务培训机构给内部的职工引入新型的成本控制理念和成本控制方法。
三、结语
近年，国内地产政策调控力度的加大，地产公司也面临较大的生存压力和挑战，房地产公司要积极转变经营模式，降低地产项目的开发成本。在地产项目质量技术的目标的要求前提下，应用合适的成本控制方法来降低成本。单位也要在内部建立好成本的控制机制，积极开展成本管理控制等活动。在单位内部建立成本管理的激励机制，对于那些在成本管理方面做出突出贡献的员工给予物质奖励，在单位内部建立一个良好的成本控制氛围。
参考文献：
[1]李佐兴.房地产企业成本管理内部审计策略分析[J].建材与装饰,2019,(19):142-143.
[2]商换印.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].明日,2018,(27):52-52.
[3]谢凯.房地产开发企业成本控制存在的问题及对策[J].住宅与房地产,2018,(03):45-46.
作者:云飞 单位:安徽阜阳汇鑫置业有限公司
