摘要：我国国土面积位居世界第三位，但是由于同样庞大的人口基数，住房问题依旧是当今时代下的热点，这就带动了房地产行业的猛烈发展，同时加大了各房地产企业之间的竞争。在保证销售量的情况下，如何使单位房产面积获得更高的收益，即如何在房地产项目的整个过程中，进行有效的成本管理与控制，就成了当今房地产企业关注的重点。本文详细介绍了房地产开发项目的各个阶段成本管理的控制手段与基本策略。
关键词：房地产项目；成本管理；控制与策略
1引言
近年来，我国房地产发展的速度是有目共睹的，房价的不断飙升会给社会房地产公司随随便便就能获得巨额收入的感觉。事实上，房地产行业是被国家政策严格约束的，又由于需要庞大的资金，同时冗杂的资金链、复杂的建设环节、漫长的资金运转周期，要想获得稳定可观的收益，一个全过程的，即对于房地产开发项目的各个阶段的有效的成本管理，是必不可少的。甚至可以说，降低成本才是使房地产企业能在激烈的竞争中脱颖而出的关键。
2投资决策拿地阶段的成本管理
良好的开头一般是一件事物成功的前提，而投资决策拿地阶段，对于房地产公司来说，就已经是成本管理的开始了。在对项目进行大致的预算和可行性分析后，购买到一块性价比很高的土地，对于之后的过程都是事半功倍的。拿地涉及的因素很多：土地价格、地理位置、购买时机等。一块好的土地，可以让原本处于极度被动的企业获得极大的竞争力；同样，具有竞争优势的企业，如果购买了一块不好的土地，这个项目可能就会使其“一朝回到解放前”。企业应该首先调查当今市场现状，并分析未来的发展趋势，从而对土地成交后大致的前景与利润做一个估计。在这个基础上，对可以选用的各个土地进行可行性分析，结合自身产品类型与前面的分析，给土地划分好档次。对于最高档的几片土地，进行详细的成本测算，并判断其是否完全适合自身的项目概念规划，能否收获稳定的市场目标。通过各方面的渠道，准确获得土地区间内，所要产品的售价区间、成本、利润等财务与非财务信息。用整个开发过程的总房价，减去目标利润、开发费用、财务费用、税收倒算出土地的成本区间，最后做出性价比最高的选择。
3设计阶段的成本管理
很多人觉得施工阶段动用资金多，是整个房地产项目中对于成本影响比例最大的阶段，但事实上施工阶段只是对于设计计划的一个实施，除了一些额外增加的工程费用，它投资成本的关键往往是在设计阶段被控制的。如此看来，设计阶段已经大致确定了整个工程投资的成本。设计阶段的成本管理主要通过以下几个方法来实现。
3.1规定设计预算上限
通过规定设计预算上限的方式对成本进行一个初步控制。在安排设计方案的时候也考虑到自身企业的管理水平与技术水平，切忌眼高手低。对于每个单位成本都要进行合理控制：设备和施工材料的选取上，做到经济可靠，避免使用需要大量维修费用及运输成本的零件，尽量使用具有标准化或者已经成系列化的零件，使其具有互换性，降低成本。在绘制施工图纸时，设计单位与施工单位应该遵守同样的标准，避免在沟通过程中出现误解。施工图纸也应该进行严格的控制，在确保满足基本要求的前提下，减少复杂的设计结构，严控不必要的图纸变更或者预算上限变更请求。当设计图出现失误时，造成的经济损失应该由设计单位承担，以确保设计单位态度认真，工作严谨。
3.2加强施工图纸的审核
施工图纸是直接影响到设计阶段成果好坏的关键。因此加强对设计阶段施工图纸的审核，提前确保图纸的可靠性与可行性，避免到施工过程再发现问题，就是该阶段成本管理的核心所在。根据建筑工程的相关建设经验，让设计单位以外的专业人士对设计图纸进行审核，可以有效降低由于设计方案不完善，图纸表达有误造成的经济损失。同时也能保证工程质量，更为后续步骤的施工提供了方便，进一步促进了施工建设阶段有效的成本管理与控制。
4招标发包阶段的成本管理
在获得了设计单位提供的图纸之后，接下来的任务就是选择合适的承包商，按照设计图纸在预算范围内进行施工与建设。当今的建筑工程市场鱼龙混杂，很容易有不良承包商钻空子。房产商应该引入招标竞选制度，对投标方进行严格的审核工作。挑选出优秀的承包单位，能够最直接地提高施工质量，缩短施工周期，降低工程造价，甚至还能培养长期的合作关系，在未来的工程项目中实现共赢。另一方面，投招标制度也促进了建筑市场的公平与公正，减少了投机取巧、滋生腐败的可能。招标发包阶段的第一步就是编制高质量的招标文件，这是能够找到符合项目要求、稳定可靠承包商的基础。企业自身应该对招标项目有足够的了解，对于常规，即质量技术规格都具有统一性的工程物资，一般采用最低价中标；而遇到具有很强专业性的工程项目时，应该聘请第三方专业人士，综合价格、规模、技术水平、性能等指标进行综合分析法或者性价比法中标，使质量与价格达到一种平衡。具体的发包模式应该根据工期、质量、投资控制来进行选择和判断，从而降低运行风险。通常情况下，公开招标是最好的方法，优先选取资质较高的承包单位和监理单位。企业还应该集合技术、经济等各方面的专家，组建成评标委员会，恪守职业道德，公正客观地对招标进行评定，并承担相应责任。评标应通过企业的相关措施，确保其保密性。招标评标确定了施工队伍后，就应该签订建设工程承发包合同了，合同上的价格就是最终的中标价格。合同要求详细严密，将合同各方的工作和义务紧密联系起来，必要时候还应该交由专家进行审核，确保合同对于双方公平，没有漏洞可钻，保障投资工作能够稳定开展，投资目标可以逐步实现。合同上工程进度款的拨付应该是阶段性的，投资方应该严格按照合同所写，针对施工方完成的工程量进行付款，严防超进度支付。
5施工阶段的成本管理
施工阶段开始时，由于设计已经完成，工程方案也基本确定，这时候大量的节约投资就变得十分困难。但由于工程投资主要都在这个时候进行，成本管理更多地是避免在这个阶段的投资浪费。因此施工阶段的成本管理，也是降低工程造价的重要内容。
5.1认真审查施工方的组织设计工作
房地产开放商对于施工方的组织设计方案应该做好审查，具体包括施工条件分析、主要施工方案、施工进度计划等。必要时候可以对其进行优化，使投资、质量、工期三者之间得到一个良好的平衡。要对施工单位做好监督工作，对施工进度计划进行改善，在质量得到保障的前提下，可以尽可能降低工期，从而降低工程造价。但是切忌过分追求短的工期，这样反而会消耗巨大的投资，是本末倒置的。对于施工工艺也应该进行严格监督，施工应该井然有序，设计不能成为形式化的东西。
5.2妥善处理好工程变更及现场签证
房地产项目涉及的因素是十分复杂的，因此不可避免在施工过程中由于各种情况，导致的工程量的变化、施工进度的变化或者施工方与承包方由于一些细节原因发生矛盾的情况。这些情况都有可能造成投资量的增加，影响企业的经济效益。对于工程变更，企业首先应该进行必要性分析，结合相应的工程量变化，带来的效益的变化去判断变更是否合理；其次每一个变更要求都必须确保经过发包方监管项目的总工程师的同意；最后，如果设计变更过大，超过了原有的设计标准，或者所允许的设计规模时，需要重新提交审批部门审查，以及请求相关其他部门的批准。总之，妥善处理好工程变更，既能保证工程顺利进行，又能避免不必要的经济损失。
5.3做好反索赔工作
承包方由于经验丰富，一般拥有较强的索赔能力，这就会造成发包方许多额外的费用和损失。面对这种状况，发包方只能做好提前准备，在签订施工合同的阶段就应该留心收集各种可能涉及索赔论证的材料，做好反索赔工作。由于索赔工程造价管理又是一项多元化的工作，涉及经济、技术、管理等多方面，必要时也可以聘请专业人士进行管理，一定要对可能的索赔有个提前的预判，及时补救，否则只会亡羊补牢。
6结算阶段的成本管理
结算阶段的主要任务就是审查，包括结算资料是否完整，工程量是否属实，定额单价是否合理，其他费用是否准确等。审核要求十分严谨和仔细，从图纸到合同以及各种动态资料都要核对。以施工图纸和合同为依据，去判断工程任务是否完成，工程质量、材料价格是否符合标准。工程量是审核的关键，要实事求是，反复核实，不能遗漏那些具有隐蔽性的工程量。定额单价尽管有相关规定，但在具体操作过程中由于人为的疏忽或者私心，又或者结算过程中不符合规定的行为，还是可能会影响工程造价，因此也是要慎重对待的。
7结语
房地产开发项目毫无疑问是复杂的，这就更需要井然有序的成本管理。只有对于整个项目进行全过程的成本管控，在各个阶段都保证其成本的合理性，才能真正提升企业的经济效益，使企业在激烈的市场竞争中拥有稳固的地位。
参考文献：
[1]张宝华.房地产企业成本控制的不同阶段及其管控[J].企业改革与管理,2018(19):146+149.
[2]李彪.探讨房地产成本管理及控制[J].经贸实践,2017(16):152.
作者:黄锦芳