摘要：洛阳副中心城市建设是省委省政府的一项重要部署，对于重振洛阳老工业基地雄风、重塑洛阳古都辉煌有着举足轻重的作用。为促进洛阳副中心城市建设，撤县设区、人口迁移、经济发展质量提升、市区边缘地价上升等难免会对洛阳的房价产生一定影响，而房价的变动又会对人口流动、制造业、招商引资、居民生活水平等产生影响。文章通过对以上因素及现象分析，提出可行性建议，助力洛阳副中心城市建设。
关键词：副中心城市；洛阳；房价
房价关系到国计民生，洛阳作为世界文化名城、全国重要的老工业基地，中原城市群副中心城市的建设难免会对洛阳的房价产生一定影响，而房价的变动又会对人口流动、制造业、招商引资、居民生活水平等产生影响，因此对这些影响进行分析有助于洛阳更好更快地建设中原城市群副中心城市建设。
一、洛阳市房价现状
截至2020年5月，洛阳市房价排行（住宅）位于全国第69名，河南省第2名，每平米的均价为10417元，同比增长9.77%，环比增长1.04%。除去直辖市和省会城市，洛阳房价排行（住宅）位于全国第40名。近五年来，洛阳市房价一直处于上涨的状态。2019年6月，洛阳市新房价格环比上浮2.5%，价格上涨幅度更是占据全国第一。2019年上半年洛阳房价涨幅有5个月均位于全国前五位，洛阳近几年每年都有着均价1000元左右的上涨幅度。在洛阳各区县中，洛龙区房价排名第一位，洛龙区担负着洛阳市“加速城市发展战略的重任”。截至2020年5月，洛龙区每平米的均价为1.25万元。2018年8月，洛阳连续三天出现三宗总价“地王”。近几年“洛阳地贵”有力地支撑了洛阳房价，随着洛阳市经济这几年的快速发展，自贸局的建设、地铁的修建、郑州的限购等因素，都导致了洛阳市房价的上涨，而洛阳副中心城市的建设不可避免地会对房价产生更深一步地影响。
二、副中心城市建设下洛阳房价变动的影响因素分析
（一）撤县设区与人口迁移
洛阳现辖1市8县6区，据统计，洛阳市2019年末总人口717.02万人，年末常住人口692.22万人,其中市区常住人口230.95万人，自然增长率4.69‰。根据《洛阳市国民经济和社会发展统计公报》数据计算显示，近五年来洛阳市区人口数总体呈缓慢增长趋势，自然增长率呈下降趋势。洛阳市近五年来人口的平均自然增长率为5.68‰，按此数据预估，如果不进行撤县设区，洛阳市2025年市区常住人口数难以达到350万人（发展目标）。随着我国城市化进程的不断加快，撤县设区是政府推进城市化的一种主要方式，它有利于解决城市在发展过程中遇到的经济发展与政府职能之间的矛盾。撤县设区之后，城市建设的投入比例会大大提升，公共设施、社会保障制度等都将会按照市区的标准重新设定，拥有的各项公共资源将比之前更加丰富。当中心城区发展到一定地步，人口会向周边区域分散以此来缓解中心城区的生活压力。另外，副中心城市的建设需要吸引各类人才和劳动力，这些人群中大多为青壮年，人口的流入，人口规模的扩大，人们对住房的刚性需求上升，而流动人力资本对房价具有显著的正向推动作用，流入地区的人口平均受教育年限每增长1年，城市的房价就要提高9.35%。
（二）洛阳市经济发展质量提升
根据洛阳市每年的国民经济与社会发展统计公报数据显示洛阳市2010年的全市生产总值为2321.2亿元，2018年全市生产总值为4640.8亿元。经过八年的时间，全市生产总值翻了一番。根据洛阳市人民政府官网数据显示，从2015年至今洛阳市全市生产总值和人均生产总值均处于不断上涨的水平，经济发展水平不断提高。经济发展水平的提高会导致物价、人力资本等的同步提升，在一定程度上也影响了洛阳市房价。根据省委、省政府加快洛阳副中心城市建设工作推进会要求，到2025年洛阳的生产总值要达到8000亿元。虽然2019年全市的生产总值已突破了5000亿大关，但是距离8000亿的目标还有一定距离。要达到这一要求，洛阳市经济必然将追求更高质量的发展目标，但这同时会对房价格造成不同性质的影响。一方面，高质量的经济发展将对房价产生拉动作用；另一方面，高质量的经济发展对房地产行业也提出了新的要求，绿色、智能、新材料、新技术等发展理念应运而生，这些发展理念的运用也会导致房地产成本的上涨，从而导致房价的上涨。
（三）市区边缘地区地价上涨
当城市化发展到一定阶段之后，现有的空间资源已不能满足发展的需求，需要对现有的城市空间进行扩展。撤县设区之后，县城将按照城市化的方式进行管理，所享受的政策也将和市区相同。县城的各项公共设施、福利水平等都将得到进一步提升，当地的地价和房价将同时受到影响。原本的县城变为了市区的区域，土地转让价格的标准也会随着经济的发展逐渐向市区标准靠近。但是城镇化带来的人口流动以及人们对住房改善需求的释放，人民的居住需求将是长期存在并且持续升级的，政府为了缓解中心城区的压力，会逐步支持市区边缘地区的楼盘开发。国家土地政策、人均可支配收入、房地产开发企业土地购置价格、人工成本、原材料价格等都是影响房价的重要因素，土地转让价格上涨对房地产价格的上涨具有明显的促进作用，边缘地区大量楼盘的出现都会影响到房价的变化。
三、洛阳房价变动产生的影响
根据以往学者的研究及洛阳市的实际情况，随着国家大力助推洛阳建设中原城市群的副中心城市，洛阳市近几年的房价存在上涨预期，房价不正常上涨将产生一系列负面影响，主要表现为以下几个方面：
（一）影响人口流动及人才吸引
人口的迁移及流动是我国城镇化的重要影响因素，也是一地区经济社会发展的引擎。国外城市发展的经验表明，流动人口中高技能劳动力与低技能劳动力之间形成的互补性可以相互促进劳动生产率提升，为城市发展带来活力源泉。随着洛阳副中心城市建设步伐的加快，国家的各项优惠扶持政策会向洛阳倾斜，城市的各项基础设施也会日益完善，这将会吸引大量的人才往洛阳聚集，为洛阳的发展注入新的血脉。住房问题是城市发展过程中的重要民生问题，城市住房供给体系会影响人口的流动，也是吸引人才的重要因素。高房价会倒逼劳动者主动选择房价低的就业地和发展地，从而影响劳动力的流动，劳动力的流动也会导致企业实施地的转移。我们常说“安居乐业”，安居才能乐业，城市高质量的发展势必需要大量人才的涌入，而人才吸引过程中的住房问题也成为了各地政府抢人的基本配置。
（二）影响制造业发展及招商引资
建设洛阳中原城市群副中心城市，其中重要的一点是把洛阳建设成全国重要的现代装备制造业基地。要发展开放型经济，招商引资地位举足轻重，是一个城市经济发展的加速器。高房价不可避免地会提升制造业的生产经营成本，并主要表现在三个方面，一是员工工资；二是土地价格的上涨；第三是企业运营配套成本的提升。
（三）影响居民生活水平
截至2020年5月，洛阳房价同比增长9.77%。根据《2019年洛阳市国民经济和社会发展统计公报》，洛阳市全年居民人均可支配收比上年增长8.9%。静态条件下，当房价不涨或涨幅低于收入的涨幅、收入用在住房消费上的比例不变时，居民收入越高，购房需求越大。因为只有当人们的收入达到一定程度后，才有能力去购买房屋，但在现实生活中，随着洛阳市近几年房价的不断上涨，人们对房屋购买的需求并未降低，尤其是对一些存在住房刚需的青壮年。
四、副中心城市建设下洛阳房价变动的建议
市场调节有其自身的弱点，因此不能单纯依靠市场调节来调节房价使其达到合适的价格，政府的调节对于副中心城市建设下洛阳的房价调控十分必要，本文认为可以通过以下几个方面对洛阳市房价进行管控。
（一）完善基础设施建设，出台人才引进计划
完善城市基础设施建设，制定人才需求清单，合理出台人才引进计划，建设人才公寓，开辟人才吸引绿色通道，坚持以人为本的城市发展理念，为人口流动及人才吸引创造有利条件。一方面，洛阳市政府应该充分利用流动人口为当地带来的“技术溢出效应”，合理配置区域内的流动人力资本，提高居民的收入水平,以此来缓解因同期住房价格上涨快于收入而带来的问题。
（二）实时了解住房需求，合理增加住房供给
实时了解区域内实际住房需求的变化，可通过适当增加土地供应面积和房屋供给，加快二手房市场流通等方式增加区域内住房供给量。一方面，可以优化住房供给结构，增加中小套户型及保障性住房的供给比例，建立完善的经济适用房、廉租房等多层次住房保障体系，有效缓解低收入人群的住房问题；另一方面，城市流动人口的增加决定了住房租赁市场的繁盛，完善房屋租赁市场，保障租房者的权益十分必要。
（三）优化公共服务布局，创新轨道交通方式
洛阳市应该优化城市公共服务布局，创新轨道交通服务方式，探索中心城区“密集站点”与新城区“大站快车”相结合的轨道交通服务模式，分散城区人口集聚的挑战。
（四）出台招商优惠政策，构造招商良好环境
政府需要整合土地及其他资源，出台招商引资优惠政策，抢抓机遇，打造洛阳招商引资的特色，“没有思路就没有出路，没有定位就没有自己的地位”，调动一切积极因素，优化大环境，发挥招商引资优势，构造助商护商的良好环境，打造“上风上水上洛阳，宜商宜居宜兴业”的洛阳品牌。
（五）实施差别化政策，打击购房投机行为
制定相应的限购政策，实施差别化的税收和信贷政策，加强购房人的资格审查，增加住房投资者及拥有多套房产的购房者的持有房产成本，降低居民的房产增值预期和投机行为。另外，需要规范洛阳市房地产市场的经营，严格打击违法违规的交易行为，曝光房地产市场中的违法违规行为，加强正确的舆论引导。
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作者:介曼曼 单位:中共新安县委党校
